长沙开福区调研报告书

长沙开福区(四方坪)调研

报告书

知本·动力广告有限公司

前

言 (3)

第一章：总体调研概况 (4)

第二章长沙市房地产市场现状分析……………………………………………………………

(8)

第三章长沙市开福区房地产市场现状分析…………………………………………………………………………

19

第四章长沙市开福区四方坪地产竞争态势分析 (25)

第五章重点竞争对手分析 (26)

第六章四季美景规划建议 (35)

附

1 (40)

附

2 (44)

附

3 (46)

前言

2004年4月25号至2004年5月25号， 30天来我们项目组相

关人员8人共出动330余人次，详细调查了长沙市北城区尤其是开福区中的四方坪板块共计18个楼盘的销售推广情况。

经过周密的楼盘走访、市场考察、资料收集、分析整理等调研工作，参照项目规模、楼盘类型、项目所在地、推广周期、主诉求定位、开发商综合实力、主力消费群等综合考评指标，得出以下3个楼盘对“四季美景”的推广销售存在借鉴价值或形成冲击，列为竞争对手深入调研对象，分别为：左岸春天、时代先锋、科院。由于时间仓促及调研渠道有限等方面原因，或是部分竞争楼盘仍处于项目筹备阶段，资料或有缺失、不尽详实，我们将在推广期后续市场调研中予以追踪、补完。

调查是市场策略研究的前期阶段，我们将策略建立在调查的基础之上，通过对大量的调查资料进行统筹分析、研究整理,并结合项目现状对竞争项目进行重点分析。我们以市场真实数据、信息为基础,顺应长沙房产大势，所有调研内容皆围绕四季美景有针对性地展开。

“知己知彼,百战不殆”,唯有通过深度剖析长沙房产动态,充分认识自身利弊，方能游刃有余地引领市场潮流。

第一章：总体调研概况

一、调查目的

四季美景位于长沙市的北区四方坪板块，而长沙素有“南帝北丐”之称，即北城区的人气和经济繁荣程度要远远低于南城区，从房地产项目来看，除经济适用房以外，目前北区还没有特别成功的较大规模住宅项目。而随着最近几年长沙市房地产行业持续升温，竞争随之加

剧，为了尽量减少项目开发的风险程度，在前期有必要进行深入准确的市场调查，以达到以下几个目的：

1、全面了解长沙北城区尤其是开福区中的四方坪板块房地产市场整体状况，以明确本项目的开发背景及市场发展趋势；

2、了解竞争性楼盘的现状及动态，为制定本项目的营销策略提供

依据；

3、了解消费者对北区存在偏见的根本原因，规避项目所在区域给开发带来的不利因素，为本项目的规划设计提供依据；

4、了解目标消费群的特征及其购买需求，为本项目定位、推广传播提供依据。

二、调查内容

（一）长沙市住宅市场概况

1、长沙市区域概况

2、长沙经济发展概况

3、长沙住宅市场特点

4、长沙住宅市场的发展趋势

（二）开福区市场概况

1、开福区概况

2、开福区住宅供应与成交情况

（三）四方坪市场概况

1、四方坪概况

2、四方坪住宅供应与成交情

（四）竞争性楼盘状况

1、竞争性楼盘界定

①大型楼盘

②同类型楼盘

③同区域楼盘

2、调查内容

①同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建筑面积、住

宅单元总量、现有供应量分析；

②同类楼盘特点（售价与销售率、销售与卖点、户型面

积、规划与建筑设计特点）；

③预计未来几年住宅供应总量、单元套数、已开发物业

的后续供应量；

④周边主要竞争对手占地面积、总建筑面积、住宅面积、

套数；

⑤同类楼盘现时住宅推出平均销售率、成交量最大的单

元面积；

⑥同类楼盘现时价格幅度；

⑦未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况。（五）目标客户及其需求特点

1、目标客户界定

①有一定经济实力

②认可郊区置业

③认可运动地产

2、调查范围

①中、高档小区

②政府机关的宿舍

③效益好的企事业单位宿舍

3、调查内容

①目标客户区域分布；

②目标客户的特征描述；

③目标客户对项目所在区域的看法；

④目标客户对运动概念的偏好程度，以及喜欢何种形式

的运动项目；

⑤目标客户对居住环境及配套设计的要求；

⑥目标客户对户型面积及室内功能布置的要求；

⑦目标客户购房能接受的价位；

⑧影响目标客户购房的决定因素。

三、调查对象及途径

（二）竞争性楼盘

调查竞争性楼盘的资料主要通过国土局、规划局、规划设计院、建筑设计公司、计委、房地产媒体记者、房地产企业负责人

等途径获得。

（三）目标客户

对目标客户的调查主要对调查范围内的住户进行入户深度访问。

第二章长沙市房地产市场现状分析

一、二00三年长沙房地产市场发展状况及分析（数据来源于长沙市房地产交易管理所）

近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。二00三年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。二00三年长沙房地产市场基本情况如下：

1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大

2003年，长沙市共完成房地产开发投资亿元，与去年同期相比增长%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。占固定资产投资比重的1/4强。

2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升