剩余法评估土地价格的实际应用和示例
土地估价剩余法
土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。
对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。
建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
土地剩余法
剩余法1、基本原理剩余法是在预计现有房地产的交易价格的基础上，扣除房屋建筑物现值以及交易税费，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
本次评估为评估现有房地产项目的土地价格，计算公式如下：估价对象地价=楼房售价-建筑物现值-交易税费2、测算过程(1)确定房地产总价本次评估对象位于柳州市潭中东路17号华信国际2单元5-1室，土地地势平坦，工程地质较优,土地面积为82.4平方米。
形状为较规则，宗地外已达“五通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水)，宗地内已建成一栋22层钢砼结构的商业楼。
据评估人员现场勘察及提供的《房屋所有权证》记载，本次评估位于第五层，房屋的所有权人为柳州运力投资有限公司,房屋用途为非住宅,层高约3米,建筑面积为902.33，宗地的容积率为10.95。
该地上房屋建筑物建于2008年, 该房屋设计户型为办公布置，其房屋装修状况为:外墙贴瓷砖、玻璃幕墙，内部具体装修情况：入户门为推拉玻璃门，内墙为腻子墙面；地面铺地板砖，顶棚为塑扣板吊顶和石膏假吊；线路和各种照明装置完好，现在正常使用。
经现场观测，确定其综合成新率为94%。
根据评估人员对柳州市潭中东路及周边办公房地产市场交易情况及发展趋势分析，考虑到办公、宾馆房地产在市场上有较多的交易实例，因此可采用市场比较法测算委估对象的酒店房地产价值。
市场比较法是通过寻求与估价对象相似的交易实例，然后就该房地产的条件、价格形成时间、区域因素及个别因素等与对象房地产加以比较，从而评估出估价对象的价格的估价方法。
其测算公式为：V=VB×A×B×D×E式中:V——待估房地产价格；VB——比较实例房地产价格A—待估房地产情况指数/比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价时点价格指数/比较实例宗地交易日期价格指数D—待估房地产区域因素条件指数/比较实例房地产区域因素条件指数E—待估房地产个别因素条件指数/比较实例房地产个别因素条件指数。
剩余法及其用于出让地块估价的计算
算 式
;
,
(7 )
决定估价额
:
。
在 计算时通常 采 用最 原始的公
:
出
。
即
地价 ~
.
楼价 一 建筑费 一 专 业 费 用 一 利 息 一 税
( 1 )
预 计 商 业 楼 出 售 当 时 的 平均 售 价 为 每 平 方 米 洲
i 兰 令 ù ! 一 工 三 . M 1 l H 令 . 今 + l i
、 , 。
、 + 一 ō ù l e w + * 一 三 1 -= 一 w ù e l + 工 三 一 J w r 1 s e w l + 今 。 令 + 全 全 生 洲
首先 只要 我 们假 设 这个
,
然 后 代入公式中进行 同 类 项合并
(2 )
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最 后便
,
可求 出地 价 公 式 两 边 无论是 地 价 楼价 还 是建 筑 费 专业费 用 利 息 税 费 利 润 实 际 发 生 的 时 期 并
:
标 和 协议三种
无 论 哪 一 种 出 让方式
,
,
对 于 这 类 待建
政 府均需 要对 它 进行估价
;
以 确定 出让底价
。
该块土地 最 佳的 开发 利用 方式如下 用 途为商 业 居住 混合 建筑容 积 率 建筑总面积
7
; ;
或做 到 心 中有数
,
而 有 意 购 买 者也 需 要 对 它 进行 估 这类
不相 同 精 确的地价评 估 通 常需 考虑 到 货 币的时间价 值 因 素 将 发 生 在各个 不 同 时期 的 费 用与 收 入 统 一 化
剩余法
•
例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公
寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?这首先需
要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办
公楼的供求关系及其走向。若社会对宾馆、办公楼的需求
开始趋于饱和，表现为客房入住率、办公楼出租率呈下降
趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而
• 剩余法是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场 地购买费用。
• 其可靠性如何，取决于以下几点：
– 1、是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则， 正确地确定了土地最佳利用方式（包括用途、使用强 度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等）
– 2、是否正确掌握了地产市场行情，并正确判断了开发 完成后的土地连同建筑物的售价。
值问题。
•
D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。注意可售
面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积
，计算开发成本时用总建筑面积。
（四）估算开发成本和开发利润
• 1、估算开发建筑成本费用
开发成本应区分地上有无建成房屋计算： 地上无建成房屋的土地开发成本：
1．毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建 设费组成。
• （1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 。投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其 正常收益。
• （2） 确定具体开发项目的预期利润。若该利润高于或等 于投资者的期望利润，则该项目可行。
• （3） 确定开发项目中的最高控制成本费用。
•
此外，在剩余法估价中，由于包含了较多的可变因素
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• 剩余法概述 • 剩余法基本公式 • 剩余法估价程序与方法 • 应用剩余法估价的常见问题 • 剩余法的应用实例
剩余法在土地估价中的应用
剩余法在土地估价中的应用作者：李仲富来源：《魅力中国》2015年第50期剩余法是土地估价的常用方法之一，又称假设开发法等，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
一、剩余法的适用范围根据《城镇土地估价规程》，剩余法的适用范围为具有投资开发或再开发潜力的土地估价。
允许运用于以下情形：1、待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；2、仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；3、现有房地产中地价的单独评估。
在这里主要介绍第一种情况，即剩余法用于待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价。
二、剩余法评估的程序及方法剩余法的基本理论依据是预期收益原理。
其计算公式为：V=A-（B+C）V——待估土地价格；A——开发完成后的不动产总价值；B——整个开发项目的开发成本；C——开发商合理利润。
剩余法的评估步骤为：（一）调查待估宗地的基本情况。
通过现场调查，明确待估宗地的位置、面积、规划用途、容积率等规划条件及建筑规模等基本情况。
（二）确定土地最优、最佳利用方式。
主要包括土地用途、建筑容积率、建筑密度、建筑高度等。
相应的指标和参数主要通过规划部门出具的控制性详细规划来确定。
（三）开发完成后的不动产总价值的测算。
在日常的评估中，主要是商、住综合用地出让底价的評估，这种类型的房地产建成后以出售为主。
所以，预测其总价时根据当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行。
对开发完成后采取出租或自用方式经营的房地产开发项目，则可采用收益法和长期趋势法结合预测房地总价。
（四）估算开发项目的开发成本。
在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括房屋建造成本、专业费用、投资利息和销售税费。
（1）建筑成本的估算同样可采用比较法确定，即通过同类建筑物当前的建筑费用来推算，如果建筑材料的价格变化较大，还要考虑建筑材料价格的变化对建筑费的影响；（2）专业费用一般根据建筑成本的一定比例估算；（3）利息的计息基数为未知的地价及其税费、建筑成本、专业费及管理费用，采用复利计算，利率采用当期银行一年期贷款利率。
剩余法在土地评估中的应用研究分析——以天津市待开发土地为例
城市地理074剩余法在土地评估中的应用研究分析——以天津市待开发土地为例纪燕燕 段岩燕（天津师范大学城市与环境科学学院，天津 西青 ３００３８７）摘要：剩余法是城镇用地地价评估方法中，相对重要的方法之一，在房地产估价中应用比较普及。
该方法的研究对象为具有开发潜力或再开发潜力的房地产。
本文主要以天津市待开发房地产土地为例，运用剩余法对待开发土地进行评估，将其中的参数进行说明，并对评估结果进行分析，为土地评估提供了依据和方法。
关键词：天津市；剩余法；土地评估；投资利息１ 关于剩余法的概述1.1 剩余法的含义。
剩余法又称假设开发法、余值法或倒算法（相当于成本法的倒算）是城镇用地地价评估中最常用的一种估价方法，简单地说，剩余法是根据估价对象（土地）预期开发完成后的价值来求取估价对象的价值或者价格的一种方法。
详细的说，剩余法是将开发完成后的土地的价值减去后续开发需要的成本、利息、费用、税费及利润等一切合理必要的费用以后估算出房地产价值的一种方法［１］。
1.2适用的估价对象。
剩余法使用具有一定的局限性，他只适用于具有开发价格与潜力的土地，他的开发对象一般是（１）待开发土地，即生地、毛地或者熟地。
（２）开发完成的熟地。
（３）再开发的土地。
（４）具有改造潜力的土地。
（５）在建工程等几种开发对象。
所以剩余法只适用于明确规划的土地。
２剩余法在地价评估中的应用2.1 剩余法的基本公式及参数求取剩余法基本公式如下述［２］：地价＝开发完成后的房地产价值－购地税费－市政基础配套设施费－建造成本－专业费用－管理费用－销售费用－销售税费－投资利息－开发利润其相关项目的价值关系及其参数设定如下：（１）开发完成后的房地产价值；通常用市场比较法来确定，大多数情况下开发完成的开发周期是２年（一般是２－５年，具体按照建筑规模而定），按经验值取得，并且与该待估土地用途，交易类型均相同。
（２）购地税＝地价×ｔＬ；（３）市政基础设施配套费；（４）建造成本；（５）专业费用＝建造成本×ｚ；（６）管理费＝开发成本×ｇ；（７）投资利息＝（地价款＋购地税费＋配套费）×［（１＋ｒ）ｎ－１］ ＋（建造成本＋专业费用＋管理费）×［（１＋ｒ）ｎ／２－１］ ； （８）销售费用＝售价×ｓ；（９）销售税费（营业税、城市维护建设税、教育费及地方教育费附加、防洪工程维护费）＝售价× ｔｂ；（１０）开发利润＝售价＊开发利润率；根据上述计算关系式，利用房屋销售价格求取熟地价格的计算公式可整理为：式中：ＶＬ ——楼面地价 ，元／ｍ２； Ｖ０——房地产价格，元／ｍ２；Ｍ ——市政基础设施配套费，元／ｍ２； Ｂ ——建造成本，元／ｍ２；ｚ ——专业费率，％；ｇ ——管理费率，％；ｓ ——销售费率，％；ｆ —— 营业利润率，％；ｒ —— 利息率，％；ｔｂ ——房地产销售税费率，％；ｔＬ —— 购地税费率，％；ｎ —— 开发周期；2.2剩余法在土地评估中的案例。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A —总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程，而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。
剩余法是土地估价中常用的方法之一，它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。
一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法，主要适用于产权土地的评估。
该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。
具体而言，剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值，来计算土地的剩余价值。
剩余价值即土地最终的经济价值，可以作为土地估价的依据。
二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。
下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。
1.确定土地的净收益：首先需要确定土地的潜在净收益，即土地按目前用途产生的净收益。
可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。
2.确定土地的折现率：土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现，它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。
一般情况下，折现率较高时，土地的剩余价值较低，反之亦然。
3.计算土地的剩余价值：剩余价值的计算公式为：剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。
通过将土地的净收益除以折现率，可以确定土地的剩余价值。
三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中，可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。
以下是剩余法的一些具体应用：1.土地开发评估：剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。
通过计算土地的剩余价值，可以判断土地是否适合进行开发，并为开发商提供参考。
2.土地买卖交易：剩余法可用于确定土地交易的价格。
买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。
3.土地使用变更决策：剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。
通过计算不同用途下土地的剩余价值，可以确定土地的最佳利用方式。
总结：剩余法是土地估价中常用的方法之一，它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V=A - （B+C）V—购置开发场地的价格A—总幵发价值或幵发完成后的不动产价值B—幵发成本C—幵发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本- 利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况（2）确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
土地估价理论与方法：应用剩余法估价的例题解析
⼀、2000年试卷中采⽤剩余法估价的题⽬解析题⽬：（出⾃2000年⼟地估价理论与⽅法试卷计算题的第4⼩题）某市现有⼀宗⾯积为2000平⽅⽶的住宅⽤地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。
根据当地同类住宅市场⾏情，平均售价可达3800元/平⽅⽶；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平⽅⽶，第⼀年投⼊40%，第⼆年投⼊60%，并在各年内均匀投⼊。
贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。
若开发公司要以不⾼于700万元的代价取得该宗地70年期的⼟地使⽤权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值。
（⼀）审题1、明确题⽬的要求：地价、费⽤、利润率已知，求与总建筑⾯积有关的容积率，⽽总建筑⾯积⼜直接影响不动产总价。
2、明确题⽬给出的条件，弄清关键数据的真实内涵。
（⼆）⽅法选择与解题思路1、⽅法选择：本题属房地产开发项⽬投资分析问题，表⾯看是计算最低容积率，实际上是考察剩余法的另⼀种应⽤。
2、基本思路：从剩余法基本公式出发，应该考虑采⽤设未知变量和解⽅程的⽅式进⾏求解，即先设最低容积率为x，得到总建筑⾯积2000x平⽅⽶，然后分布计算不动产总价、建筑费、专业费和不可预见费、利息、税费、利润等；然后将计算结果和地价代⼊基本公式，得到⼀个含未知数x的⽅程，求解后即可。
（三）公式与计算步骤1、适⽤公式地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润2、计算步骤（1）选择计算⽅法，适⽤剩余法（2）计算不动产总价设最低容积率为x，则总建筑⾯积为2000x平⽅⽶3800元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=760x（万元）（3）计算建筑费、专业费和不可预见费1500元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=300x（万元）（4）计算利息，注意计算项⽬、计算基础与复利时间地价利息=700×[（1+5.85%）2-1]=84.30（万元）建筑费、专业费等利息=300x×40%×[（1+5.85%）1.5-1]+ 300x×60%×[（1+5.85%）0.5-1]=15.87 x（万元）（5）计算销售税费，注意计算基数760x×6%=45.60 x（万元）（6）计算开发总利润，注意利润率的计算基础760x×18%=136.80 x（万元）（7）代⼊公式进⾏计算地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润700=760 x-300 x-（84.30+15.87 x）-45.60 x-136.80 x解出x=3.0，即最低建筑容积率应达到3.0。
土地估价方法及案例
收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税及附加为销售收入的8。
5％,经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8％，土地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素,求该地块于2005年7月1日价值。
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止,共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000＊8。
5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500＊15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元;已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000—5527.69=472。
31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-57。
69＊4）*8％=161。
54万元⑤土地年纯收益=472。
31-161.54=310。
77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*［1—1/(1+ r地)n］=（310。
剩余法评估土地价格的实际应用及示例
剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较（终稿）苏爱锋烟台卫正地产评估有限公司⼆○○七年⼗⼀⽉⼆⼗⼆⽇剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较受烟台市⼟地资产经营中⼼委托，将剩余法评估⼟地价格的相关理论和具体应⽤实例综合如下：⼀、剩余法的基本理论根据《城镇⼟地估价规程》，剩余法作为⼀种主要的⼟地评估⽅法，其基本理论及应⽤要求如下：1、基本公式V=A-B-C式中：V——待估⼟地价格；A——开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；B——整个开发项⽬的开发成本；C——开发商合理利润。
2、⼯作程序⑴调查待估宗地的基本情况；⑵确定待估宗地的最有效利⽤⽅式；⑶估计开发建设周期和投资进度安排；⑷估算开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；⑸估算开发成本和开发商合理利润；⑹确定待估宗地的⼟地价格。
3、估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利⽤⽅式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采⽤市场⽐较法与长期趋势法结合进⾏。
4、确定开发周期和投资进度安排应当参照类似不动产的开发过程进⾏确定。
5、确定开发成本开发成本是项⽬开发周期建设期间所发⽣的⼀切费⽤的总和。
在房地产开发项⽬中，整个项⽬的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费⽤、投资利息和销售税费。
6、计算利息地价款、⼟地开发费⽤或房屋建造成本、管理费⽤和购地税费等全部预付资本要计算利息。
销售税费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投⼊的进度安排，按复利计算。
在实际评估⼯作中，也可以把⼟地或房地产的未来价值及开发成本⽤折现的⽅法贴现⾄估价基准⽇，从⽽在剩余法公式中没有利息项。
折现率和利息率的选取应参照同期银⾏公布的贷款利率。
7、计算利润开发项⽬正常利润⼀般以⼟地或房地产总价值或全部预付资本的⼀定⽐例计算。
利润率宜采⽤同⼀市场上类似⼟地或房地产开发项⽬的平均利润率。
⼆、剩余法在中⼼评估具体应⽤中的设定条件1、开发完成后的不动产价值在现在的市场价格⽐较确定后按照年8%的上涨速度确定。
（要点）土地剩余法的具体运用
（要点）土地剩余法的具体运用土地剩余法的具体运用2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）（以下简称《规程》），对剩余法的定义为：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
适用于具有投资开发或在开发潜力的土地估价。
允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。
为了方便实际工作者采用剩余法评估，现严格结合《规程》的规定对剩余法的具体运用及有关参数的选取做出分析。
一、待开发房地产、待拆迁改造后再开发房地产剩余法估价的运用因为将土地开发整理成可供直接利用的土地剩余法估价的过程，仅为待开发房地产、待拆迁改造后再开发房地产的土地剩余法估价的一部分，所以以下仅分析说明待开发房地产、待拆迁改造后再开发房地产土地的剩余法具体运用。
（一）基本公式V=A-B-CV-待估土地价格A-开发完成后房地产总价值B-整个开发项目的开发成本C-开发商合理利润（二）估算开发完成后房地产价值估算开发完成后房地产总价值要通过预测确定。
预测结果的准确与否取决于待估宗地基本情况调查是否全面，最佳开发利用方式是否判断正确，房地产市场行情变化规律是否准确把握。
1、调查待估宗地的基本情况对待估宗地的基本情况调查，主要要调查待估宗地的位置、现状和规划限制。
位置包括土地所在城市的性质、土地所在区域的性质、具体坐落位置、地号、图号、周围环境、交通便利状况等。
现状包括土地使用者、用途、使用权性质、面积、他项权利、尚可使用年限、地形、地质、地上附着物状况、基础设施条件等。
规划限制包括区域总体规划、详细规划、规划用途、建筑性质、建筑容积率、建筑覆盖率、绿化比率、建筑高度等。
剩余法
果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推
测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的
规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告
中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果
对它的依赖性。
• 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项 目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
2．熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开 发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力 、通邮、通路和场地平整等费用。
• 地上有建成房屋的开发建筑成本：
•
1．开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、
建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。
•
直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体
的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
近期能提供的公寓数量又较少时，则可以选择建公寓为该
地块的最佳用途。
（三）估计开发建设周期和投资进度安排、 开发完成后的不动产总价
• 确定开发程度和投资进度安排：
•
开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全
部售出或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段：规划
设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设)、工程
• 单位建筑面积月租金或年租金
• 不动产出租费用水平
• 不动产还原利率
• 可出租的净面积
• 例如：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中 维修费、管理费等出租费用为30％，该类不动产的还原率 为8％，总建筑面积4000平方米，可出租率为85％，则 所开发不动产的总价(设定为无限年期)可确定为： 200×(1－30％) ×12×4000×85％×1/8%＝71400( 万元)
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
就是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用与与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租就是每年的租金剩余,剩余法就是一次性的价格剩余,但计算原理就是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。
除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价与投资决策,具体可应用于三个方面:(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2) 确定具体开发项目的预期利润(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式: V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式:土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用与正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设与限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A、待开发土地的估价B、待拆迁改造的再开发房地产的估价C、仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D、现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1) 查清待估宗地的基本情况;(2) 确定土地的最佳开发利用方式;(3) 估计开发完成后的不动产总价;(4) 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用与开发商应得利润等;(5) 测算土地价格。
剩余法评估土地价格的实际应用及示例
剩余法评估土地价格的实际应用及示例一、引言土地作为一种有限资源，在城市化进程中扮演着重要角色。
评估土地价格是土地管理和开辟的基础，而剩余法是一种常用的土地价格评估方法。
本文将详细介绍剩余法评估土地价格的实际应用，并提供一些示例来说明其具体操作过程。
二、剩余法评估土地价格的基本原理剩余法是一种基于土地利用价值的评估方法，它通过计算土地的净收益来确定其价格。
其基本原理可以概括为以下几点：1. 土地利用价值：土地的利用价值是指在特定用途下，土地所能产生的经济效益。
不同用途下的土地利用价值存在差异。
2. 收益剩余：收益剩余是指土地的净收益，即扣除土地开辟和管理成本后所剩余的收益。
3. 土地价格确定：根据土地的收益剩余来确定土地价格，即土地价格等于土地的收益剩余。
三、剩余法评估土地价格的实际应用剩余法评估土地价格已经在实际应用中得到广泛采用，下面将从不同角度介绍其具体应用。
1. 城市土地评估在城市土地评估中，剩余法可以用于确定不同用途下的土地价格。
例如，对于商业用地，可以通过计算商业项目的净收益来确定土地价格。
同样地，对于住宅用地和工业用地，也可以采用类似的方法进行评估。
2. 土地开辟项目评估在土地开辟项目评估中，剩余法可以用于确定土地开辟项目的可行性。
通过计算项目的净收益，可以评估项目的经济效益，并进一步确定土地的开辟潜力和价格。
3. 土地交易和租赁剩余法在土地交易和租赁中也有广泛应用。
买卖双方可以通过计算土地的收益剩余来确定合理的交易价格。
同样地，租赁方也可以通过计算土地的净收益来确定租金水平。
四、剩余法评估土地价格的示例下面将通过两个示例来具体说明剩余法评估土地价格的操作过程。
1. 商业用地评估示例假设某城市一块土地被规划为商业用地，面积为10000平方米。
根据市场调研，商业项目的年净收益为100万元，土地开辟和管理成本为30万元。
根据剩余法，可以计算出该商业用地的价格如下：收益剩余 = 年净收益 - 土地开辟和管理成本= 100万元 - 30万元= 70万元因此，该商业用地的价格为70万元。
土地估价的剩余法教案三篇
土地估价的剩余法教案三篇篇一：土地估价的剩余法教案上课周课程名称：剩余法学时： 410-11次：篇二：土地估价方法之剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式： V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
土地估价报告案例
土地估价报告案例一、估价项目背景。
今天咱们来聊一聊这块挺有意思的土地。
有个客户呢，他在[具体地点]有一块地，想知道这块地到底值多少钱。
这就像你手里有个宝贝，但是不知道能在市场上换多少银子一样。
这块地呢，用途还挺多样的，周围的情况也是各有特色，所以就请我们来给做个估价啦。
二、土地基本情况。
1. 位置。
这块地位于[详细地址]，就像是住在一群小伙伴中间，周围有学校、商场啥的。
它不是那种在深山老林里难找的地，交通也还算方便，附近就有公交站，开车出去呢，也能很快就上主干道。
2. 面积。
土地面积是[X]平方米。
这面积说大不大，说小也不小，就像一个中等身材的家伙，在这片区域里占着自己的一席之地。
3. 土地形状。
它的形状有点像个不太规则的长方形，就像你把一个长方形饼干咬了几口，有点弯弯拐拐的。
不过这并不影响它的魅力，反而给它增添了一些独特性。
4. 土地用途。
这块地目前规划是可以做商业和住宅混合开发的。
就像一个双面小能手，可以一面搞热闹的商业，比如开商店、建写字楼，另一面还能盖温馨的住宅，让人们有地方住。
三、土地市场分析。
在这个区域里，土地市场就像一个大集市。
商业用地的价格在过去几年一直是稳步上升的，就像小火箭一样往上窜。
为啥呢？因为这个地方越来越繁华，人越来越多，商家都想在这里抢一块地盘。
住宅用地的价格也是不甘示弱，随着人们对居住环境要求的提高，有好学校、好医院、好商场配套的地方，土地价格自然就水涨船高了。
2. 类似土地成交案例。
咱们找了几个和这块地类似的例子。
比如说，在离这块地不远的地方，有一块面积稍微小一点的地，去年成交的时候，那价格可是相当可观。
那是一个纯商业用地，当时因为周边要新建一个大型购物中心，所以很多开发商都争着要，最后价格被抬得高高的。
还有一块住宅用地，虽然形状没有咱们这块规则，但是因为靠着一个特别好的学校，价格也是超出了很多人的预期。
四、估价方法选择。
1. 市场比较法。
这就像是给土地找几个小伙伴来对比价格。
土地估价之剩余法
四、剩余法的计算公式（续）
2、适用于预期租金的公式 P＝Pc—(B十C) Pc＝a/r
式中：P——购买开发场地的价格； Pc——开发项目预期建成后的资本化价格； a——开发项目建成后每年的平均纯收益(平均纯租金)； r——资本化率，即预期的投资收益率； B——开发项目预期的开发费用； C——开发商的合理利润。
•适用于将生地开发成熟地的公式 生地价格＝开发完成后的熟地价格—由生地开发成熟地的开 发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买 方购买生地应负担的税费
四、剩余法的计算公式（续）
2、求毛地价格的公式 • 适用于在毛地上建成房屋的公式 毛地价格＝开发完成后的房地产价格—由毛地建成房屋的开
发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方 购买毛地应负担的税费
四、剩余法的计算公式（续）
2、我国台湾的剩余法计算公式 V=P—C—O—R
式中：V ——最适的土地价格； P——销售总价； C——营建成本； O——其他成本(代销、管理费用等)； R——合理利润。
3
2012-3-12
四、剩余法的计算公式（续）
3、日本的剩余法计算公式：实为原价法的倒算法。
式中：X——开发前素地的价格； A——开发土地的销售价格； f ——有效宅地化率(有效宅地化率＝开发后宅地面积／开发区土地总
假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向 求取估价对象的价格 。
二、剩余法的理论依据
假设某开发商面对某块可供开发利用的地块，那么他愿意 出多少钱来购买这块土地呢?很明显，他购买这一地块并不是 供自己使用，而是通过开发后出售为其赚取利润。他很清楚希 望得到这一地块的人不止他一个，他们也都有同样的动机，面 对竞争，他期望从这地块开发 中得到的利润不低于别人希望 得到的平均利润，否则他宁愿 把这笔资金投到其他方面。也 就是说，该开发商希望能从这 一土地开发中获取社会上房地 产开发的一般利润即可。
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剩余法评估土地价格的实际应用及示例比较（终稿）苏爱锋烟台卫正地产评估有限公司二○○七年十一月二十二日剩余法评估土地价格的实际应用及示例比较受烟台市土地资产经营中心委托，将剩余法评估土地价格的相关理论和具体应用实例综合如下：一、剩余法的基本理论根据《城镇土地估价规程》，剩余法作为一种主要的土地评估方法，其基本理论及应用要求如下：1、基本公式V=A-B-C式中：V——待估土地价格；A——开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B——整个开发项目的开发成本；C——开发商合理利润。
2、工作程序⑴调查待估宗地的基本情况；⑵确定待估宗地的最有效利用方式；⑶估计开发建设周期和投资进度安排；⑷估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；⑸估算开发成本和开发商合理利润；⑹确定待估宗地的土地价格。
3、估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行。
4、确定开发周期和投资进度安排应当参照类似不动产的开发过程进行确定。
5、确定开发成本开发成本是项目开发周期建设期间所发生的一切费用的总和。
在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。
6、计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。
销售税费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
在实际评估工作中，也可以把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价基准日，从而在剩余法公式中没有利息项。
折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。
7、计算利润开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。
利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。
二、剩余法在中心评估具体应用中的设定条件1、开发完成后的不动产价值在现在的市场价格比较确定后按照年8%的上涨速度确定。
2、开发周期自基准日确定为三年，开发成本假设按3年40%、30%、30%的比例每年内均匀投入。
3、销售周期自基准日起确定为四年，第一年按销售面积的20%确定，第二年按销售面积的30%确定，第三年按销售面积的30%确定，第四年按销售面积的20%确定，每年中假设均匀销售。
4、开发利润按照全部预付资本的一定比例计算。
5、销售税费中的营业税及附加不属预付资本，是在销售完成后上缴，因此该部分不计算利润，销售中的费用如广告费等应计算利润。
三、具体应用实例实例一：评估土地面积133333平方米，规划建筑面积200000平方米，其中商服面积4万平方米，住宅面积16万平方米，1600个车库，建筑面积假设全部为可销售面积，假设按全部小高层建设，建设成本按照1200元/平方米，现在市场平均售价为商业6000元/平方米，住宅5000元/平方米，车库3000元/平方米。
㈠按照新方案和新方法以折现方式计算：1、预计开发完成后不动产总价静态价格为：4×6000+16×5000+1600×30×3000/10000=118400万元折现后为：118400×20%×（1+8%）0.5÷（1+7.65%）0.5+118400×30%×（1+8%）1.5÷（1+7.65%）1.5+118400×30%×（1+8%）2.5÷（1+7.65%）2.5+118400×20%×（1+8%）3.5÷（1+7.65%）3.5=119171.81万元2、土地及建筑物开发成本其中土地费用及前期费用按购地时（基准日）一次投入，建筑成本及其他工程费用按3年40%、30%、30%的比例每年内均匀投入。
则折现后为：地价×1.03+1334.3+35114.15=地价×1.03+36448.453、销售税金及费用在销售商品房过程中支出的费用主要有：⑴营业税及附加：按销售额的5.55%计算；⑵广告费等销售费用:按销售额的1.5%计算；合计为：119171.81×7.05%=8401.61万元注意：销售税费不计利息，因此视同销售时发生，需折现。
4、投资利润开发项目正常利润按地价和开发成本的一定比例计算。
取投资利润率为分别为10%、15%、20%、25%，则：投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×利润率注意：此处建筑物开发成本、地价均为初始发生值，不考虑利息折现因素，即利息不计利润。
6、计算宗地总地价将上述各项代入公式：V=A-B-C地价＝预计开发完成后不动产总价－（开发成本+销售税费）－投资利润具体数据见下表：①+②+③+④+⑤=⑥7、计算宗地单位面积地价单位面积地价＝总地价÷总用地面积㈡完全按照旧方案和旧方法计算如下：1、预计开发完成后不动产总价静态价格为：4×6000+16×5000+1600×30×3000/10000=118400万元2、土地及建筑物开发成本其中土地费用及前期费用按购地时（基准日）一次投入，建筑成本及其他工程费用按3年均匀投入。
3、投资利息以上述建造成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行三至五年贷款利息7.65%，开发项目建设周期为三年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一年半，即按 1.5年计；假设地价是一次性投入，计息期为3年，贷款利息为：贷款利息＝建筑物开发成本×[(1+7.65%)1.5 -1]＋地价×1.03×[(1+7.65%)3-1]4、投资利润开发项目正常利润按地价和开发成本的一定比例计算。
取投资利润率为分别为10%、15%、20%、25%，则：投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×利润率5、销售税金及费用在销售商品房过程中支出的费用主要有：⑴营业税及附加：按销售额的5.55%计算；⑵广告费等销售费用:按开发价值的1.5%计算；合计为：8401.61万元6、计算宗地总地价 将上述各项代入公式：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税额及销售费用①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=⑧ 7、计算宗地单位面积地价单位面积地价＝总地价÷总用地面积㈢新方案新方法与原方案原方法结果比较：实例二：评估土地面积50000平方米，规划建筑面积100000平方米，其中商服面积5万平方米，住宅面积5万平方米，500个车库，建筑面积假设全部为可销售面积，假设按全部高层建设，建设成本按照1390元/平方米，现在市场平均售价为商业6500元/平方米，住宅5000元/平方米，车库3000元/平方米。
㈠按照新方案和新方法以折现方式计算：1、预计开发完成后不动产总价静态价格为：5×6500+5×5000+500×30×3000/10000=62000万元折现后为：62000×30%×（1+8%）0.5÷（1+7.65%）0.5+62000×30%×（1+8%）1.5÷（1+7.65%）1.5+62000×40%×（1+8%）2.5÷（1+7.65%）2.5=62490.46万元2、土地及建筑物开发成本其中土地费用及前期费用按购地时（基准日）一次投入，建筑成本及其他工程费用按2年60%、40%的比例每年内均匀投入。
则折现后为：地价×1.03+686.39+19304.92=地价×1.03+19991.313、销售税金及费用在销售商品房过程中支出的费用主要有：⑴营业税及附加：按销售额的5.55%计算；⑵广告费等销售费用:按销售额的1.5%计算；合计为：62490.46×7.05%=4405.57万元注意：销售税费不计利息，因此视同销售时发生，需折现。
4、投资利润开发项目正常利润按地价和开发成本的一定比例计算。
取投资利润率为分别为10%、15%、20%、25%，则：投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×利润率注意：此处建筑物开发成本、地价均为初始发生值，不考虑利息折现因素，即利息不计利润。
6、计算宗地总地价将上述各项代入公式：V=A-B-C地价＝预计开发完成后不动产总价－（开发成本+销售税费）－投资利润具体数据见下表：①+②+③+④+⑤=⑥7、计算宗地单位面积地价单位面积地价＝总地价÷总用地面积㈡完全按照旧方案和旧方法计算如下：1、预计开发完成后不动产总价静态价格为：5×6500+5×5000+500×30×3000/10000=62000万元2、土地及建筑物开发成本其中土地费用及前期费用按购地时（基准日）一次投入，建筑成本及其他工程费用按2年均匀投入。
3、投资利息以上述建造成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行三至五年贷款利息7.47%，开发项目建设周期为二年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一年，即按1年计；假设地价是一次性投入，计息期为2年，贷款利息为：贷款利息＝建筑物开发成本×[(1+7.47%)1 -1]＋地价×1.03×[(1+7.47%)2-1]4、投资利润开发项目正常利润按地价和开发成本的一定比例计算。
取投资利润率为分别为10%、15%、20%、25%，则：投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×利润率5、销售税金及费用在销售商品房过程中支出的费用主要有：⑴营业税及附加：按销售额的5.55%计算；⑵广告费等销售费用:按开发价值的1.5%计算；合计为：62000×7.05%=4371万元6、计算宗地总地价将上述各项代入公式：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税额及销售费用7、计算宗地单位面积地价单位面积地价＝总地价÷总用地面积㈢新方案新方法与原方案原方法结果比较：四、差异原因分析：通过对两个案例计算结果进行分析，不同案例土地纯收益的增长比例不同，进一步研究发现以下规律：1、土地纯收益增长率大小的主要原因在于开发周期和销售周期的不同。
对同一案例在其他条件不变的情况下，开发周期和销售周期越长的案例，其开发后不动产总价增长越高，带来的土地纯收益就越高。
2、土地纯收益增长率大小的与原房屋销售价格高低存在相当大的关系。
对同一案例在其他条件不变的情况下，原房屋销售价格越高，土地纯收益增长率越低，且变化显著。
3、建筑成本不同其土地纯收益增长率也不同。