商业地产营销策划定位报告案例(100张)PPT
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商业地产全程营销策划的运作模型PPT课件
9
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第四种类型：大型超市或大型专业卖场
运作关键点： 1、招商先行。
对于大型超市或专卖场，最迫切的任务就是前期招商工作，先签约商家也正是为 其定制化的关键所在。 2、定制化。
招商完成后，就要根据商家的具体要求进行规划设计，诸如层高、停车位、单层 面积等。作为商家与开发商的中间人策划顾问公司必须进行全盘考虑，作好相关沟通、 协调作用。
8
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型 第三种类型：产权式商城
运作关键点： 1、制造“项目品牌”。
通过对项目的精确定位于策划推广，快速凝聚人气、地气、商气，迅速树立 项目的品牌形象及影响力，形成品牌效益； 2、市场化运作，商场化管理。
借鉴商场化统一管理的优点，统一招商、统一管理，实现合理的业态分布与 良性运营。
7
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第二种类型：精品商业街
运作关键点： 1、旗舰店招商。
在商业街要最先确定主力店的位置并完成招商引进工作，这对商业街的运作和销 售将产生促进作用。 2、增加娱乐休闲业态的比重。 从目前的市场情况分析，商业街的购物比重正在降低，而餐饮、休闲、娱乐比重增大， 并呈上升趋势。
10
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第五种类型：大型购物中心（或主题MALL）
运作关键点： 1、“零”发售。
大型购物中心应该遵循自身的特点，坚持所有商铺都不能卖的原则，通过良好的经营 运作，并根据商圈环境的变化进行适当的调整，以期实现项目的长期营利。 2、经营设计。
由于商家经营品种和货源的限制，大型购物中心，尤其是12万平方米或者20万平方 米以上的大型购物中心，其功能结构设计、产品业态分布和产品结构的设计等必须经过 周密的调研、论证与策略设计，这一点也是至关重要的。
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第四种类型：大型超市或大型专业卖场
运作关键点： 1、招商先行。
对于大型超市或专卖场，最迫切的任务就是前期招商工作，先签约商家也正是为 其定制化的关键所在。 2、定制化。
招商完成后，就要根据商家的具体要求进行规划设计，诸如层高、停车位、单层 面积等。作为商家与开发商的中间人策划顾问公司必须进行全盘考虑，作好相关沟通、 协调作用。
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型 第三种类型：产权式商城
运作关键点： 1、制造“项目品牌”。
通过对项目的精确定位于策划推广，快速凝聚人气、地气、商气，迅速树立 项目的品牌形象及影响力，形成品牌效益； 2、市场化运作，商场化管理。
借鉴商场化统一管理的优点，统一招商、统一管理，实现合理的业态分布与 良性运营。
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第二种类型：精品商业街
运作关键点： 1、旗舰店招商。
在商业街要最先确定主力店的位置并完成招商引进工作，这对商业街的运作和销 售将产生促进作用。 2、增加娱乐休闲业态的比重。 从目前的市场情况分析，商业街的购物比重正在降低，而餐饮、休闲、娱乐比重增大， 并呈上升趋势。
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第五种类型：大型购物中心（或主题MALL）
运作关键点： 1、“零”发售。
大型购物中心应该遵循自身的特点，坚持所有商铺都不能卖的原则，通过良好的经营 运作，并根据商圈环境的变化进行适当的调整，以期实现项目的长期营利。 2、经营设计。
由于商家经营品种和货源的限制，大型购物中心，尤其是12万平方米或者20万平方 米以上的大型购物中心，其功能结构设计、产品业态分布和产品结构的设计等必须经过 周密的调研、论证与策略设计，这一点也是至关重要的。
商业地产策划与定位112页(PPT112页)
3
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
11
从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
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定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
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从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
商业地产营销推广策划报告
倾心服务 致力推广
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
报告目录
一 二 三 四
前期市场研究要点回顾 地块立项条件分析 地块SWOT分析 项目营销策划定位 招商战略建议 附件（商业业态说明）
倾心服务 致力推广
五
六
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
第一章 前期市场研究要点回顾
1
2 3
宏观经济发展背景 区域内房地产行业状况 相关政策扶持
比上年增长 16.8% 16.9% 15.7%
倾心服务 致力推广
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
1.1 宏观经济发展背景
1.1.2 青岛市近年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例
青岛市房地产投资额度近 年来持续增加，虽然增长幅 年份 2004年 2005年 2006年 度在06年有较大的回落，但 固定资产投资额 984.6 1403.3 1485.7 总体的增幅依旧保持在22% 19.8% 比上年增长 38.7% 45% 左右的水平线上，略高于全 房地产投资额 268.4 162.7 223.8 国水平 房地产投资增幅低于固定 房地产所占比例 16.52% 15.95% 18.07% 资产平均增幅约10个百分点， 房地产投资涨幅 19.9% 27.3% 37.5% 也反映出青岛房地产行业的 反映出行业发展的平稳，没 表2：青岛2004-2006年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元） 有过热。
商业地产营销策划定位报告 案例
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
序
“善战者，决胜于未战之前”。 房地产市场竞争日趋激烈，尤其表现在商业地产的竞争白 热化。主观的开发模式、自然销售及招商方式已不能适应市场。 皓天坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营 销模式，为地块实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能 获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。 皓天根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及 疑虑问题，展开策略研究，并努力从最大限度缩短后田•前旺 疃地块开发周期、项目发展的风险和尽量实现项目市场价值最 优化的原则出发，制定出“差异营销、整合推广、过程致胜” 的整体“行销整合定位方案”，努力实现本地块的成功运作与 强势营销。
商业地产产品策划案例PPT课件
xx广场招商策划书
xx
传
播
定
位
主题女性SHOPPING 精致生活 体验式消费 就近消费
媒时 策体尚 略整女
合性
5大时尚女性杂志 +
5大主流媒体副刊 +
5大时尚女性网站特别推广
宣
做一天xx女人
传
xx广场 我的生活圈
概
念
精致生活 我喜欢进退自如
xx女人的故事
xx广场招商策划书
传播理念
COMMUNICATION CONCEPT
开业 OPENING
xx广场招商策划书
经典案例：
开业 OPENING
亚洲最大商场——
菲律宾“亚洲商城”开业
5月21日，坐落在菲律宾 马尼拉湾海滨的“亚洲 商城”正式开业。
5月20日，在菲律宾马 尼拉湾的海滨，“亚洲 商城”门外的人偶 (右)“欢迎”顾客。
5月20日，在菲律宾马 尼拉湾的海滨，“亚洲 商城”燃放焰火预祝开 业成功。
圣诞节—
xx和女性一起祈祷来年的美梦成真
xx广场招商策划书
持续性公关活动
品牌推广和维护
BRAND PROMOTION&MAINTENANCE
主题沙龙：
—周期性得举办主题沙龙，内容可以围绕女性生活 中出现的现象、问题展开，适当邀请公众人物参与， 提高影响力。
主题选择：
美容美发：展现女性最美丽面 服 饰：穿出美丽自信女人 饮食运动：健康生活我做主 家庭情感：感悟情感方程式的玄妙
xx广场招商策划书
品牌推广和维护
BRAND PROMOTION&MAINTENANCE
品牌联动
商家新品发布会—配合xx内商家新产品或者新服务的推 出，举行主题活动或发布会，可适当邀请公众人物参与 走秀，提升人气。
7月超专业商业地产定位报告出品130页PPT
10
南北大街商业现状：
天津湾地块内商业聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古 海道
南北大街商业基础指标—— 商铺特征：现有商业以沿街底商
为主，中小规模店铺占主体（单 层/50-60平方米左右） 商业主体：社区生活配套 商业布局： 北侧部分及西侧部分以满足周边 社区零售类为主，南侧部分则逐 步增加餐饮及娱乐设施。
无序开发的首层店铺出租经营及出售 ，一定程度上造成商业街形象脏、乱 、差，品质较低。
商业延续性较低： 商业业态的互动、合力较低 交通节点区域商业连贯性未体现
现有商业现处中、低档次，市场类、 专业店类居大型商业设施主体。
9
南北大街商业现状：
沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低，满足社区居民基础生活配套及 低档次生活需求。
团结湖 双向2车道
1200米
南北大街 双向2车道/单向车道
1200米
23
案例推荐——朝阳团结湖商业街
团结湖商业沿线商业特征—— 店铺结构特征：
与南北大街现状相同，团结湖商业街主要以中小规模的底商及单体商业组
店成。铺布局特征：
以姚家园路为中心，北侧为零售聚集区域（京客隆超市+底商街铺）南 侧为餐饮及休闲服务聚集区（大中型餐饮休闲店铺+底商街铺聚集区域 ）
嘉茂带动的新兴区 域零售商圈
现有餐饮聚集区域
13
南北大街对于天津湾商业开发的意义：
河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年
代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；（消
费基础大）
随着天津湾大盘的入市以及原有海景公
寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质
逐步提升，原有中低档次基础消费供给型
的原始社区商业现状无法满足。
南北大街商业现状：
天津湾地块内商业聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古 海道
南北大街商业基础指标—— 商铺特征：现有商业以沿街底商
为主，中小规模店铺占主体（单 层/50-60平方米左右） 商业主体：社区生活配套 商业布局： 北侧部分及西侧部分以满足周边 社区零售类为主，南侧部分则逐 步增加餐饮及娱乐设施。
无序开发的首层店铺出租经营及出售 ，一定程度上造成商业街形象脏、乱 、差，品质较低。
商业延续性较低： 商业业态的互动、合力较低 交通节点区域商业连贯性未体现
现有商业现处中、低档次，市场类、 专业店类居大型商业设施主体。
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南北大街商业现状：
沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低，满足社区居民基础生活配套及 低档次生活需求。
团结湖 双向2车道
1200米
南北大街 双向2车道/单向车道
1200米
23
案例推荐——朝阳团结湖商业街
团结湖商业沿线商业特征—— 店铺结构特征：
与南北大街现状相同，团结湖商业街主要以中小规模的底商及单体商业组
店成。铺布局特征：
以姚家园路为中心，北侧为零售聚集区域（京客隆超市+底商街铺）南 侧为餐饮及休闲服务聚集区（大中型餐饮休闲店铺+底商街铺聚集区域 ）
嘉茂带动的新兴区 域零售商圈
现有餐饮聚集区域
13
南北大街对于天津湾商业开发的意义：
河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年
代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；（消
费基础大）
随着天津湾大盘的入市以及原有海景公
寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质
逐步提升，原有中低档次基础消费供给型
的原始社区商业现状无法满足。
商业地产项目策划书PPT
设计宽敞、通透的入口广场，吸引客流，提升项 目形象。
中庭空间
设置中庭空间，作为项目核心活动区域，增强空 间活力。
主力店空间
为主力店提供充足、独立的展示空间，提高品牌 曝光度。
动线设计优化方案
主次动线明确
设置清晰的主次动线，引导客流有序流动，提高商铺可达性。
环形动线设计
采用环形动线设计，避免死角，使各商铺均享有良好昭示性。
开发成本
核算前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等。
运营成本
核算物业管理费、营销推广费等。
税费及其他
核算相关税费及其他支出。
风险识别、评估及应对策略制定
市场风险
识别市场竞争、消费者需求变化等风险，制 定应对策略。
政策风险
识别政策调整、法规变化等风险，制定应对 策略。
资金风险
识别资金来源、资金流动性等风险，制定资 金筹措和调度计划。
03 空间布局与动线设计
空间布局原则及策略
功能性原则
根据项目定位、业态规划及品牌落位，合理规划空间布局，确保 各功能区域互不干扰且联系便捷。
灵活性原则
预留一定的空间调整余地，以适应市场变化和租户调整需求。
可持续性原则
关注绿色环保、节能减排，提高空间利用率，降低运营成本。
关键节点空间打造
入口广场
01
专业团队组建
招募具有商业地产运营经验和专业背景的核心团队，确保高效、专业的
运营管理。
02
团队培训
定期组织内部培训、分享会等活动，提升团队专业素养和服务意识。
03
绩效考核与激励
设立明确的绩效考核标准，实施奖惩制度，激励团队积极投入工作。
规范化管理制度建设
中庭空间
设置中庭空间，作为项目核心活动区域，增强空 间活力。
主力店空间
为主力店提供充足、独立的展示空间，提高品牌 曝光度。
动线设计优化方案
主次动线明确
设置清晰的主次动线，引导客流有序流动，提高商铺可达性。
环形动线设计
采用环形动线设计，避免死角，使各商铺均享有良好昭示性。
开发成本
核算前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等。
运营成本
核算物业管理费、营销推广费等。
税费及其他
核算相关税费及其他支出。
风险识别、评估及应对策略制定
市场风险
识别市场竞争、消费者需求变化等风险，制 定应对策略。
政策风险
识别政策调整、法规变化等风险，制定应对 策略。
资金风险
识别资金来源、资金流动性等风险，制定资 金筹措和调度计划。
03 空间布局与动线设计
空间布局原则及策略
功能性原则
根据项目定位、业态规划及品牌落位，合理规划空间布局，确保 各功能区域互不干扰且联系便捷。
灵活性原则
预留一定的空间调整余地，以适应市场变化和租户调整需求。
可持续性原则
关注绿色环保、节能减排，提高空间利用率，降低运营成本。
关键节点空间打造
入口广场
01
专业团队组建
招募具有商业地产运营经验和专业背景的核心团队，确保高效、专业的
运营管理。
02
团队培训
定期组织内部培训、分享会等活动，提升团队专业素养和服务意识。
03
绩效考核与激励
设立明确的绩效考核标准，实施奖惩制度，激励团队积极投入工作。
规范化管理制度建设
商业地产营销策划定位报告案例
商业地产营销策划定位报告案例二、市场分析1. 市场规模：根据统计数据显示，目前市场的商业地产项目数量较多，市场竞争激烈。
2. 目标客户群体：目标客户主要包括中产阶级家庭、白领和年轻人群体。
3. 市场需求：消费者对商业地产项目要求越来越高，他们希望商业地产项目能够满足多种需求，包括购物、餐饮、休闲娱乐等。
4. 市场竞争对手分析：根据调研数据显示，目前市场上主要竞争对手包括了多个大型商业地产开发商，它们拥有较强的品牌影响力和资源优势。
三、项目定位在市场分析的基础上，我们建议将项目定位为“高端商业地产综合体”。
据分析，针对中产阶级家庭、白领和年轻人群体，他们对商业地产项目的需求主要体现在以下几个方面：1. 购物体验：消费者希望商业地产项目能够提供丰富多样的购物选择，包括国际品牌和本地特色店铺。
2. 餐饮体验：消费者希望商业地产项目能够提供高品质的餐饮选择，包括国际美食和本土特色菜肴。
3. 休闲娱乐：消费者希望商业地产项目能够提供多样化的娱乐设施，包括电影院、健身房、KTV等。
基于以上市场需求，我们建议将项目定位为高端商业地产综合体，特色是购物、餐饮和休闲娱乐。
通过提供丰富多样的购物、餐饮和休闲娱乐选择，满足消费者对高品质生活的需求。
四、营销策划1. 品牌建设：通过精准的品牌定位和市场定位，塑造项目的品牌形象，提升消费者对项目的认知度和好感度。
包括品牌命名、标志设计、宣传推广等方面。
2. 目标客户群体定位：基于目标客户群体的特点和需求，制定精准的营销策略，并精准投放广告和宣传，提高目标客户群体的关注度和购买欲望。
3. 优质服务和用户体验：通过提供优质的购物、餐饮和休闲娱乐设施，提升用户体验和口碑，吸引更多的消费者。
4. 与当地社区合作：与当地社区建立紧密合作关系，共同开展社区活动和公益事业，增加项目在当地的认可度和影响力。
5. 采用社交媒体和线上渠道进行广告和宣传：借助社交媒体和线上渠道，开展针对目标客户群体的广告和宣传，提高曝光度和吸引力。
商业地产的策划与销售精细讲解(PPT 76页)
二．商业地产策划的八大区别
❖案例一 • 呼市首府广场
2、项目定位
➢业态：购物中心 ➢功能：购物＋餐饮＋休闲＋娱乐＋商务 ➢客层：全客层 ➢商圈：呼市＋3小时周边城市 ➢形象：呼市城市新景观 ➢目标：呼市商业新旗舰
15
三、商业地产策划的八大内 二容．商业地产策划的八大区别
❖案例一 呼市首府广场
3、项目规划
62
四三、．商商业地地产产销销售售的十十大大策策略略
6、管理保障
管理团队 管理公约 管理文件 管理费用 管理期限
63
四、商三业．地商产业销地售产十销售大的策十略大策略
7、营销渗透 ✓经营理念 ✓投资理念 ✓广告宣传 ✓专题培训 ✓参观交流
64
四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例十
54
四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例六
• 呼市波士名人礼品城
北京国际玩具城
55
四三、．商商业业地地产销销售售的十十大大策策略略
2、目标设定
投资客目标 自营户目标 主力店目标 品牌目标 经营目标
56
四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例七
• 北京国际玩具城——自营户
3、销售对象
自营
❖自营户
自租
代租
❖投资客
返租
34
三、商业地产策划的八大内容
二．商业地产策划的八大区别
❖案例三
• 大庆香谢丽购物广场
35
开幕庆典仪式
36
外广场上人潮如海，彩旗飘扬
37
甲乙方高层领导在剪彩仪式上合影
38
三二、．商商业地地产产策策划划的的八八大大区内别容
❖案例一 • 呼市首府广场
2、项目定位
➢业态：购物中心 ➢功能：购物＋餐饮＋休闲＋娱乐＋商务 ➢客层：全客层 ➢商圈：呼市＋3小时周边城市 ➢形象：呼市城市新景观 ➢目标：呼市商业新旗舰
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三、商业地产策划的八大内 二容．商业地产策划的八大区别
❖案例一 呼市首府广场
3、项目规划
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四三、．商商业地地产产销销售售的十十大大策策略略
6、管理保障
管理团队 管理公约 管理文件 管理费用 管理期限
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四、商三业．地商产业销地售产十销售大的策十略大策略
7、营销渗透 ✓经营理念 ✓投资理念 ✓广告宣传 ✓专题培训 ✓参观交流
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四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例十
54
四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例六
• 呼市波士名人礼品城
北京国际玩具城
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四三、．商商业业地地产销销售售的十十大大策策略略
2、目标设定
投资客目标 自营户目标 主力店目标 品牌目标 经营目标
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四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例七
• 北京国际玩具城——自营户
3、销售对象
自营
❖自营户
自租
代租
❖投资客
返租
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三、商业地产策划的八大内容
二．商业地产策划的八大区别
❖案例三
• 大庆香谢丽购物广场
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开幕庆典仪式
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外广场上人潮如海，彩旗飘扬
37
甲乙方高层领导在剪彩仪式上合影
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三二、．商商业地地产产策策划划的的八八大大区内别容
精商业地产规划报告-PPT课件
2019/3/20
9
1.3.2 空间的限定
人在商业街内的活动和感知是三维的。所以设计 师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都有 针对性的设计。 商业街的长度：随商业的规模而定，没有一定之 规。商业街的两端需要某种形式的空间标志物和 限定物，标志商业的起和终。 商业街的宽度:从人的行为模式看，一般步行商业 街的宽度宜在10～20米之间，超过20米宽的街道 难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看， 街宽宜在楼高的1/3 ～1/4。
环形：环形布局适用于较宽松的基地,步行街形成环路,店
铺可以获得更为均等的被浏览几率,优点是回游性好,可以 提高销售机会,便于利用平面中明确的向心性来组织中庭 空间,缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。
2019/3/20 3
1.1 商业地产规划设计的要点
功能合理性 不仅要从物业内部考虑人流动线，更要从
物业环境、交通组织、城市规划考虑室内 室外人流、车流、商流的动线设计。 高度统一性特征：适应统一管理的需要， 产权要求统一，不可分割，不可分散出售， 即使有少量出售商铺，必须实施持续资本 运营手段和统一经营权手段，保障业主统 一管理权益；在正常管理秩序下，租金只 升不降。
必须考虑到经营商家的实用性与合理性， 同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协 调性与互动性。 尊重消费者行为：人性化设计使消费者的 消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉悦， 购物方便且不易疲劳。
2019/3/20
18
1.5 购物中心规划布局的形式
购物中心的典型空间布局可分为线形、环形和枝形三种， 由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面,例如线形包含 双线形、弧线形、L型,环形包含矩形、圆环形、复式环形 ,枝形包括风车形、十字形、Y形、T形等等。
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商业地产营销策划定位报告 案例
2008年4月5日
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
序
“善战者，决胜于未战之前”。
房地产市场竞争日趋激烈，尤其表现在商业地产的竞争白 热化。主观的开发模式、自然销售及招商方式已不能适应市场。
皓天坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营 销模式，为地块实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能 获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。
在2006年中国城市经济实
力排名中位列第十
年份
2004年
2005年
2006年
随着奥运会的临近，奥运
经济势必为青岛未来的经济
国内生产总值
2270
2695.5
3207
拉升提供更强劲的动力。
比上年增长
16.8%
16.9%
15.7%
倾心服务 致力推广
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
1.1 宏观经济发展背景
此外，城阳还将建成7条专业特色街：华城路品牌服饰街、中城路（正阳路 以北）大众餐饮街、春阳路科技教育街、世纪公园周边休闲餐饮街、和阳路文 化休闲街、韩国城步行街、中城路（正阳路以南）电子通讯街。
城阳区即将开工的大型开发项目建筑面积超过400万平方米，在未来的两年里， 城阳的房地产仅住宅开工总量就占整个青岛市的70%。
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后田·前旺疃地块营销策划定位报告
1.3 相关政策扶持
根据《城阳区2004年－2020年商业服务设施专业规划》未来 的15年里：
城阳区将围绕商业中心、大中型商业网点、商 业街、大型专业批发市场、物流 园区和社区商业服务设施六大部分，对城区中心区（包括城阳、流亭两个街 道）、惜福镇街道、夏庄街道、棘洪滩街道、河套街道、上马街道、红岛街道 553.2平方公里进行商业设施建设。
国水平
房地产投资额
162.7
223.8
268.4
房地产投资增幅低于固定 房地产所占比例 资产平均增幅约10个百分点， 房地产投资涨幅 也反映出青岛房地产行业的
16.52% 27.3%
15.95% 37.5%
18.07% 19.9%
反映出行业发展的平稳，没
有过热。
表2：青岛2004-2006年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元）
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后田·前旺疃地块营销策划定位报告
1.2 区域内房地产行业状况
区域内经济状况：
2006年底，城阳生产总值超过400亿元，城市居民可支配收入16300元，农民 人均纯收入6806元，2007年有望实现建设全面小康社会的目标。
到2006年底，全区拥有外资企业3800家，其中韩资企业2588家，区内常年居 住的外国人超过6万人，其中韩国人4万多人。
皓天根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及 疑虑问题，展开策略研究，并努力从最大限度缩短后田•前旺 疃地块开发周期、项目发展的风险和尽量实现项目市场价值最 优化的原则出发，制定出“差异营销、整合推广、过程致胜” 的整体“行销整合定位方案”，努力实现本地块的成功运作与 强势营销。
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报告目录
一 二 三 四 五 六
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
前期市场研究要点回顾 地块立项条件分析 地块SWOT分析 项目营销策划定位 招商战略建议 附件（商业业态说明）
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后田·前旺疃地块营销策划定位报告
第一章 前期市场研究要点回顾
1
宏观经济发展背景
2 区域内房地产行业状况
3
相关政策扶持
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后田·前旺疃地块营销策划定位报告
1.1宏观经济发展背景
1.1.1青岛市近年来全市GDP及涨幅
青岛市GDP产值从1994年
以来始终保持在2位数的高
速增长，体现出：
青岛经济整体向上，健康
稳定发展的态势，
2005年GDP涨幅16.9%是自 1994年以来涨幅最大的一年。 表1：青岛2004-2006年国内生产总值（单位：亿元）
年份
2004年
2005年
2006年
人均GDP（美元） 涨幅
人均可支配收入 涨幅
人均消费支出 涨幅
4123 /
11089 10.1% 9002 11.7%
4830 17.1% 12920 16.5% 9883 9.8%
5678 17.6% 15328 18.6% 11945 20.9%
表3：2004-2006年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅（单位：元）
以国际工艺品城和40万平方米的中韩国际小商品城为依托的饰品产业基地已 经成型；以国际服装城、国际轻纺城和爱立安国际购物中心为依托，以127家 规模以上服装生产企业为支撑，年产值90.5亿元的纺织服装产业基地初步建 成。
城阳房地产市场从1994年建区时起步，2001年房改后进入一个快速展期，特 别是2006年以后，城阳房地产市场进入一个爆发式的增长阶段。2006年在土 地投资拉动下，城阳完成房地产投资31亿元，比2005年增长了10亿元，增幅 达到47%。
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后田·前旺疃地块营销策划定位报告
1.1 宏观经济发展背景
1.1.3 青岛市近年来人均GDP产值及人均可支配收入
2006年青岛市人均GDP已 突破5000美元，达到中等 收入国家平均水平。 城乡居民收入水平继续 提高，城市居民人均可支 配收入15328元，增长 18.6%较上年提高2.1个百 分点，是近十年来增长速 度最快的一年。 从人均消费支出来看， 增幅达到20.9%，超过收入 增幅2.3个百分点，表现出 消费需求的旺盛。
据悉，未来15年，城阳区城区将结合区域特色，形成三大文化圈。其中， 南中轴以世纪公园为中心，建成适合青少年和儿童游玩的文体娱乐场所；中轴 线建造文化馆、博物馆、电影院、剧场等，成为民众文化休闲街区；北中轴以 莱阳农学院为中心，在周边打造知识服务概念圈，形成知识产业、科技服务街。
在青威路以东，青银高速公路以西，正阳路以北，金田热电厂以南规划20 万平方米，建设太极广场，形成韩国特色集商贸休闲、多功能酒店商务、生活、 购物为主的商业区，建设成为岛城最为集中的韩国特色街。
1.1.2 青岛市近年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例
青岛市房地产投资额度近
年来持续增加，虽然增长幅
年份
2004年
பைடு நூலகம்
2005年
2006年
度在06年有较大的回落，但 总体的增幅依旧保持在22%
固定资产投资额
984.6
1403.3
1485.7
左右的水平线上，略高于全
比上年增长
38.7%
45%
19.8%
2008年4月5日
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
序
“善战者，决胜于未战之前”。
房地产市场竞争日趋激烈，尤其表现在商业地产的竞争白 热化。主观的开发模式、自然销售及招商方式已不能适应市场。
皓天坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营 销模式，为地块实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能 获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。
在2006年中国城市经济实
力排名中位列第十
年份
2004年
2005年
2006年
随着奥运会的临近，奥运
经济势必为青岛未来的经济
国内生产总值
2270
2695.5
3207
拉升提供更强劲的动力。
比上年增长
16.8%
16.9%
15.7%
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1.1 宏观经济发展背景
此外，城阳还将建成7条专业特色街：华城路品牌服饰街、中城路（正阳路 以北）大众餐饮街、春阳路科技教育街、世纪公园周边休闲餐饮街、和阳路文 化休闲街、韩国城步行街、中城路（正阳路以南）电子通讯街。
城阳区即将开工的大型开发项目建筑面积超过400万平方米，在未来的两年里， 城阳的房地产仅住宅开工总量就占整个青岛市的70%。
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1.3 相关政策扶持
根据《城阳区2004年－2020年商业服务设施专业规划》未来 的15年里：
城阳区将围绕商业中心、大中型商业网点、商 业街、大型专业批发市场、物流 园区和社区商业服务设施六大部分，对城区中心区（包括城阳、流亭两个街 道）、惜福镇街道、夏庄街道、棘洪滩街道、河套街道、上马街道、红岛街道 553.2平方公里进行商业设施建设。
国水平
房地产投资额
162.7
223.8
268.4
房地产投资增幅低于固定 房地产所占比例 资产平均增幅约10个百分点， 房地产投资涨幅 也反映出青岛房地产行业的
16.52% 27.3%
15.95% 37.5%
18.07% 19.9%
反映出行业发展的平稳，没
有过热。
表2：青岛2004-2006年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元）
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1.2 区域内房地产行业状况
区域内经济状况：
2006年底，城阳生产总值超过400亿元，城市居民可支配收入16300元，农民 人均纯收入6806元，2007年有望实现建设全面小康社会的目标。
到2006年底，全区拥有外资企业3800家，其中韩资企业2588家，区内常年居 住的外国人超过6万人，其中韩国人4万多人。
皓天根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及 疑虑问题，展开策略研究，并努力从最大限度缩短后田•前旺 疃地块开发周期、项目发展的风险和尽量实现项目市场价值最 优化的原则出发，制定出“差异营销、整合推广、过程致胜” 的整体“行销整合定位方案”，努力实现本地块的成功运作与 强势营销。
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一 二 三 四 五 六
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前期市场研究要点回顾 地块立项条件分析 地块SWOT分析 项目营销策划定位 招商战略建议 附件（商业业态说明）
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第一章 前期市场研究要点回顾
1
宏观经济发展背景
2 区域内房地产行业状况
3
相关政策扶持
倾心服务 致力推广
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1.1宏观经济发展背景
1.1.1青岛市近年来全市GDP及涨幅
青岛市GDP产值从1994年
以来始终保持在2位数的高
速增长，体现出：
青岛经济整体向上，健康
稳定发展的态势，
2005年GDP涨幅16.9%是自 1994年以来涨幅最大的一年。 表1：青岛2004-2006年国内生产总值（单位：亿元）
年份
2004年
2005年
2006年
人均GDP（美元） 涨幅
人均可支配收入 涨幅
人均消费支出 涨幅
4123 /
11089 10.1% 9002 11.7%
4830 17.1% 12920 16.5% 9883 9.8%
5678 17.6% 15328 18.6% 11945 20.9%
表3：2004-2006年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅（单位：元）
以国际工艺品城和40万平方米的中韩国际小商品城为依托的饰品产业基地已 经成型；以国际服装城、国际轻纺城和爱立安国际购物中心为依托，以127家 规模以上服装生产企业为支撑，年产值90.5亿元的纺织服装产业基地初步建 成。
城阳房地产市场从1994年建区时起步，2001年房改后进入一个快速展期，特 别是2006年以后，城阳房地产市场进入一个爆发式的增长阶段。2006年在土 地投资拉动下，城阳完成房地产投资31亿元，比2005年增长了10亿元，增幅 达到47%。
倾心服务 致力推广
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1.1 宏观经济发展背景
1.1.3 青岛市近年来人均GDP产值及人均可支配收入
2006年青岛市人均GDP已 突破5000美元，达到中等 收入国家平均水平。 城乡居民收入水平继续 提高，城市居民人均可支 配收入15328元，增长 18.6%较上年提高2.1个百 分点，是近十年来增长速 度最快的一年。 从人均消费支出来看， 增幅达到20.9%，超过收入 增幅2.3个百分点，表现出 消费需求的旺盛。
据悉，未来15年，城阳区城区将结合区域特色，形成三大文化圈。其中， 南中轴以世纪公园为中心，建成适合青少年和儿童游玩的文体娱乐场所；中轴 线建造文化馆、博物馆、电影院、剧场等，成为民众文化休闲街区；北中轴以 莱阳农学院为中心，在周边打造知识服务概念圈，形成知识产业、科技服务街。
在青威路以东，青银高速公路以西，正阳路以北，金田热电厂以南规划20 万平方米，建设太极广场，形成韩国特色集商贸休闲、多功能酒店商务、生活、 购物为主的商业区，建设成为岛城最为集中的韩国特色街。
1.1.2 青岛市近年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例
青岛市房地产投资额度近
年来持续增加，虽然增长幅
年份
2004年
பைடு நூலகம்
2005年
2006年
度在06年有较大的回落，但 总体的增幅依旧保持在22%
固定资产投资额
984.6
1403.3
1485.7
左右的水平线上，略高于全
比上年增长
38.7%
45%
19.8%