2019年盐城城市房地产市场再理解报告
江苏盐城房地产市场调研报告
2 盐城规划发展解读 城市发展方向/建设重点
城市未来的发展方向和空间布局是：
重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西；形成“一城六片”的 空间布局结构，构筑体现现代化大城市和“水绿盐城”特色的城市总体框架。
1 盐城城市发展概况 交通状况
■公路：境内有沿海高速、宁靖 盐高速、盐淮徐高速，G204、 S234、S215、 S229等多条国道、 省道，距离上海仅300公里
■铁路：新长铁路穿境而过，设 有盐城市站、阜宁站
■水路：市区内新洋港航运道， 国家一类港口大丰港
■航空：盐城机场开有至北京、 上海、韩国首尔等多条国内、国 际航线
北 京天
津
济南
连云港 盐城
南京 南通
上 海
杭州 宁波
温州
■两大经济圈：长三角经济圈—以上海为中心，南京、杭州为副中心 环渤海经济圈—以北京、天津为核心
■四条产业带： 沿海产业带—包括山东半岛沿海、江苏沿海、上海及浙江沿海各个区域，
以海洋产业体系为主导，如海洋渔业、海洋化工、船舶工业、海洋生物 技 术产业、海洋运输业、滨海旅游业等。
根据规划，城市定位为江苏沿海中心城市、 长三角北翼新兴的工商业城市和湿地生态旅 游城市。
城市未来的发展方向和空间布局是：重点向 南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步 向西。形成“一城六片”的空间布局结构， 构筑体现现代化大城市和“水绿盐城”特色 的城市总体框架。
2 盐城规划发展解读 规划范围
盐城市城市总体规划的规划空间范围分 为市域、市区、主城区三个层次。 ■市域即盐城市行政区范围，包括盐城 市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳 县、建湖县、东台市、大丰市的全部， 总面积14983平方公里。 ■城市规划区即市区，包括亭湖区和盐 都区的行政区范围，总面积1728平方公 里。 城镇规划布局为一城八镇，包括伍 佑镇、秦南镇、南洋镇、新兴镇、龙冈 镇、大冈镇、大纵湖、郭猛镇。 总人口 为139万，其中城镇人口110.5万。 ■主城区即规划用地范围，由四条高速 公路所围合，东至沿海高速、南至徐淮 盐高速、西至宁靖盐高速、北至新兴镇 区北侧，总面积423平方公里。
盐城市(全市)房地产业、公共设施管理业、居民服务业城镇单位就业人数3年数据解读报告2019版
盐城市（全市）房地产业、公共设施管理业、居民服务业城镇单位就业人数3年数据解读报告2019版前言本报告围绕核心要素房地产业年末城镇单位就业人数，水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数，居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量等展开深入分析，深度剖析了盐城市房地产业、公共设施管理业、居民服务业城镇单位就业人数的现状及发展脉络。
本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用此报告需注明出处。
盐城市房地产业、公共设施管理业、居民服务业城镇单位就业人数解读报告中数据来源于中国国家统计局、相关科研机构等权威部门，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。
本报告从多维角度借助数据客观反映当前盐城市房地产业、公共设施管理业、居民服务业城镇单位就业人数真实状况，趋势以及发展脉络，盐城市房地产业、公共设施管理业、居民服务业城镇单位就业人数数据解读报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。
目录第一节盐城市房地产业、公共设施管理业、居民服务业城镇单位就业人数现状 (1)第二节盐城市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析（均指全市） (3)一、盐城市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3)二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3)三、盐城市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统计 (3)四、盐城市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4)五、盐城市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4)六、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5)七、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5)八、盐城市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数指标分析(均指全市) (7)一、盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数现状统计 (7)二、全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7)三、盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数占全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数比重统计分析 (7)四、盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析..8五、盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析..8六、全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (9)七、全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (9)八、盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数同全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量指标分析（均指全市） (11)一、盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量现状统计 (11)二、全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量现状统计分析 (11)三、盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量占全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量比重统计分析 (11)四、盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2016-2018）统计分析 (12)五、盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动分析 (12)六、全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2016-2018）统计分析 (13)七、全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动分析 (13)八、盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量同全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动对比分析 (14)图表目录表1：盐城市房地产业、公共设施管理业、居民服务业城镇单位就业人数现状统计表 (1)表2：盐城市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计表 (3)表3：全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计表 (3)表4：盐城市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统计表 (3)表5：盐城市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (4)表6：盐城市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）..4 表7：全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (5)表8：全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：盐城市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数现状统计表 (7)表11：全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数现状统计表 (7)表12：盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数占全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数比重统计表 (7)表13：盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (8)表14：盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）8表14：盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (9)表16：全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：盐城市水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数同全国水利环境和公共设施管理业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量现状统计表 (11)表19：全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量现状统计分析表 (11)表20：盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量占全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量比重统计表 (11)表21：盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2016-2018）统计表 (12)表22：盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)表23：全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2016-2018）统计表13 表24：全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量同全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%）14表25：盐城市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量同全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人员数量（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)第一节盐城市房地产业、公共设施管理业、居民服务业城镇单位就业人数现状盐城市房地产业、公共设施管理业、居民服务业城镇单位就业人数现状详细情况见下表（2018年）：表1：盐城市房地产业、公共设施管理业、居民服务业城镇单位就业人数现状统计表注：本报告以国家各级统计部门数据为基准，并借助专业统计分析方法得出。
盐城商业地产调研报告
盐城商业地产调研报告前言“什么叫商业地产。
我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。
我 个人理解， 商业地产不是商业， 也不是地产， 也不是简单的商业加地产。
我认为， 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。
目的明确，是以零 售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。
我们在大连有 一个大型开发项目，做了 5 万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不 叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。
如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。
”——王健 林 商业地产一些心得 1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求 开发商要有一定的经济实力2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点 很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。
其中特别 在规划方面先做商业规划，然后找租户， 找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。
这样才有利于商业的销售。
3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后， 再进行 商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。
1一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1、购物+餐饮+ 娱乐；2、专业店铺 购物+餐饮+娱乐 1、金鹰奥莱城 地址：人民南路 开业时间：2012 年 5 月 18 日 主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、 雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达 斯、匡威 定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策 略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便， 给消费者一个精致、舒适的购物环境。
主要支撑点 外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应：金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随：一线品牌提前签订 业态分布 专业店面+娱乐场所 物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理 目前经营情况 客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因 1、周边居住 人员较少， 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就 比较少， 2、业态分布比较单一，吸引点较少 3、下线店面比较少，交通不方便2 销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25% 2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 经营公司 基本情况 功能定位 开业时间 开业当天销售额 400 万 停车位 120 个+100 高级时尚百货店，突出生活时尚 2009 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 62000 平方米 业态分布以及分配比 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段32、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良 3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少，比较缺乏！ 经营与管理 1、人员都有金鹰公司内部招聘 2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 3、物业都有金鹰有限公司持有 4、租金在销售商营业额中返点 15%-25% 目前经营情况 随着近今年的发展， 金鹰注重了餐饮行业的投入， 在地下负一层， 做了临时小吃， 效果不错。
盐城市(全市)制造业和房地产业年末城镇单位就业人数3年数据分析报告2019版
盐城市（全市）制造业和房地产业年末城镇单位就业人数3年数据分析报告2019版序言盐城市制造业和房地产业年末城镇单位就业人数数据分析报告对盐城市制造业和房地产业年末城镇单位就业人数做出全面梳理，从制造业年末城镇单位就业人数，房地产业年末城镇单位就业人数等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。
盐城市制造业和房地产业年末城镇单位就业人数数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。
本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对盐城市制造业和房地产业年末城镇单位就业人数的理解，洞悉盐城市制造业和房地产业年末城镇单位就业人数发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。
目录第一节盐城市制造业和房地产业年末城镇单位就业人数现状 (1)第二节盐城市制造业年末城镇单位就业人数指标分析（均指全市） (3)一、盐城市制造业年末城镇单位就业人数现状统计 (3)二、全国制造业年末城镇单位就业人数现状统计 (3)三、盐城市制造业年末城镇单位就业人数占全国制造业年末城镇单位就业人数比重统计.3四、盐城市制造业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4)五、盐城市制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4)六、全国制造业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5)七、全国制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5)八、盐城市制造业年末城镇单位就业人数同全国制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节盐城市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析(均指全市) (7)一、盐城市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (7)二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7)三、盐城市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统计分析 (7)四、盐城市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (8)五、盐城市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (8)六、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (9)七、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (9)八、盐城市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比分析 (10)图表目录表1：盐城市制造业和房地产业年末城镇单位就业人数现状统计表 (1)表2：盐城市制造业年末城镇单位就业人数现状统计表 (3)表3：全国制造业年末城镇单位就业人数现状统计表 (3)表4：盐城市制造业年末城镇单位就业人数占全国制造业年末城镇单位就业人数比重统计表3 表5：盐城市制造业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (4)表6：盐城市制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国制造业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (5)表8：全国制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：盐城市制造业年末城镇单位就业人数同全国制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：盐城市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计表 (7)表11：全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计表 (7)表12：盐城市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统计表 (7)表13：盐城市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (8)表14：盐城市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）.8 表15：全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (9)表16：全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：盐城市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)第一节盐城市制造业和房地产业年末城镇单位就业人数现状盐城市制造业和房地产业年末城镇单位就业人数现状详细情况见下表（2018年）：表1：盐城市制造业和房地产业年末城镇单位就业人数现状统计表注：本报告以国家各级统计部门数据为基准，并借助专业统计分析方法得出。
盐城房地产场调查报告
盐城市房地产市场调查报告盐城市房地产市场调查报告作者：佚名2008-9-4 时间：浏览量：一、盐城国民经济状况、回顾和综合评述盐城市地处江淮平原东部、江苏的北部,浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内,是江苏沿海中心城市之一。
东临黄海、南与江城南通市、泰州市毗邻,西傍文化名城扬州市和古城淮阴市,北与山城连云港市接壤。
下辖一区二市五县,市区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县。
盐城地形皆为平原,南北部地区分别由长江和黄河携带的泥地势最高处在灌溉总渠两,经海潮、风浪作用沉积而成,沙．侧、废黄河两岸高地和响坎河两岸,海拔8-9米,最低处在大纵湖、北龙港一线,真高只有米。
盐城境内渠港湾四通八达,通榆运河纵贯南北,苏北灌溉总渠、串场河、中山河、射阳河、新洋港、斗龙港等着名河流纵横交错。
盐城土地面积14911平方公里。
东部有海岸线582公里,占江苏省海岸线总长度的56%。
沿海滩涂面积万多公顷,占全省沿海滩涂面积的75%。
盐城总人口万人,其中非农业人口万人,占总人口的%,人口密度534人/每平方公里。
盐城处于亚热带向暖温带的过渡区,也是我国南北的连接区,年日照时数2252小时,年均气温摄氏度,年降水量840毫米左右,土地肥沃,水域广阔,气候温和,四季分明,冷暖有常,雨量适中,宜农宜林,宜牧宜渔。
盐城市市区成立于1983年,全区总面积1696平方公里,人口万,下辖20个镇,有305个村民委员会和139个居民委员会,是盐城市政治、经济、文化中心和对外开放的窗口。
盐城市居住、亭湖区是盐城成熟的商业、区由亭湖区和盐都区构成。
．生活区;盐都区是市区政治经济科技文化中心。
盐城是江苏重要新型的工商业城市,具备较好的工业、农业基础,被国务院列为对外开放地区。
盐城工业经济具有一定规模和技术水平,全市现有各类工业企业4万家左右。
尤其是汽车产业成为盐城的支柱产业,带动了相关产业的发展。
近几年,全市的经济发展迅猛,到2003年国内生产总值高达760亿元,同比增长%。
盐城市房地产市场调研报告
2160 2010
2009年，土地市场形势开始好转，2009 年 土地均价 1447 元/平方米，较上一年上 涨 51.2%。
2010 年土地均价为近年最高的 2160元/平方米，较2009年上涨49.27%。
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盐城房地产市场总结
（一）调控政策叠加，市场负重前行
2010年盐城市区（主要指中心城区）商品房上市287.98万平方米，同比增长17.07%；商品住房上市 206.24万平方米，同比增长14.82%。销售商品房247.57万平方米，同比下降4.8%；销售商品住房 197.55万平方米，同比下降9.29%。
由于2010年盐城房地产市场的限价政策，导致市区房价“倒挂”现象明显加 剧。
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2008-2010盐城市区一手房、二手房成交价格对比
3677 3550
3855 3800
5395
4700
2008年
2009年 二手房价格 一手房价格
2010年
5
房地产市场运行——市场供求分析
0.50
0.00 2010年
盐城房地产投资和新增开发量近年来供应保持高速增长，08年受经济危机的影响供销有所下降；2009年 由于宏观经济的复苏，以及房地产政策的相对宽松，供销再次迅速增长；2010年房地产市场大量房源的 入市，宏观政策的出台对盐城房地产未造成较大影响。
6
房地产市场运行——商品房成交情况
（五）土地成交激增，企业拿地积极
2010年，盐城市区累计出让房地产开发用地72宗、492.3万平方米，同比增长89.25%。平均地价为 2160元/平方米，同比上涨36.19%。完成开发土地面积49.7万平方米，同比增长28.8%。
盐城房价上涨趋势的原因
盐城房价上涨趋势的原因盐城市作为江苏省的重要地级市，近年来房价呈现明显上涨的趋势。
房价上涨的原因主要包括以下几个方面：首先，盐城市的经济发展迅速，人口数量逐渐增加。
盐城市作为江苏省的沿海大市之一，近年来经济保持了较高的增速，吸引了大量的人口流入。
随着产业的不断发展和经济的繁荣，盐城市的就业机会逐渐增多，人们的收入水平也有所提高。
而购房需求一直是人们关注的焦点之一，随着人口逐渐增加，购房需求也在不断增长，这就使得房屋供不应求，从而推高了房价。
其次，盐城市的土地资源相对有限。
盐城市位于沿海地区，土地资源有限。
由于土地供应有限，房地产项目的开发受到了限制，导致房屋供应无法满足市场需求。
这使得房屋供需矛盾日益加剧，推高了房价。
再次，政府部门对盐城市房地产市场的调控政策较为宽松。
在过去的几年中，盐城市政府相对较为宽松地对待了房地产市场的发展，相关的政策相对较为宽松。
这使得开发商可以较为容易地获取到开发项目的土地，并且在项目的规划和建设上相对自由。
然而，这样的政策宽松也有可能被一些不法开发商滥用，导致房地产市场的过热。
政府部门最近也开始加强对房地产市场的监管，但调控政策的影响尚未完全显现。
另外，近年来盐城市房地产市场存在部分投机性购房的情况。
一些投资者通过购买房产来炒作房价，推高了市场价格。
尤其是一些投机者通过大量购买房产并持有，使得供应更为紧张，从而推高了房价。
这种投机行为进一步加大了房地产市场的不稳定性。
总的来说，盐城房价上涨的原因是多方面的综合结果。
经济的快速增长和人口的流入使得购房需求不断上升，土地资源的有限和政府政策的调控不力导致房屋供需矛盾加剧，而一些投机者的投资行为也推动了房价的上涨。
同时，值得注意的是，房地产市场的快速上涨也带来了诸多问题，如房屋价格与居民收入的不匹配等，政府部门需要加强对房地产市场的监管，确保市场的稳定和健康发展。
2019年盐城城市房地产市场再理解报告
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等
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9、城市经济-居民可支配收入
盐城城市居民可支配收入与农民纯收入持续增长，年涨幅分别在6%-10%和8%-12%；盐城市区城镇居民可 支配收入领先其余区域，2017年达36927元。
收入35380元。
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等
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10、城市经济-三产走势
盐城市近年第三产业快速发展，但现阶段仅勉强追平二产占比，工业发展比例依旧庞大；其中射阳因其自然 气候和地理环境，一产、三产发展突出，分别占比17%和47%；盐城市区多家工厂及产业技术园坐落，二产 着重发展，占比约50%。
➢盐城近年城市居民可支配收入持续增长，2017年全市城市居民可支配收入已达至36927元； ➢盐城全市农民纯收入也呈现增长态势，随着经济水平、人均收入的提高，至2017年全市农民纯收入已达至18711元； ➢盐城各区中，市区的城镇居民可支配收入领先于其余区域，2017年其值为36927元；其次为东台，2017年城镇居民可支配
3、城市对比-GDP
各市对比中，盐城市GDP高于连云港、淮安、镇江、扬州、泰州、宿迁市，整体经济水平在江苏省中等。
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
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4、城市对比-人口对比
各城市对比中，盐城市户籍人口826.2万方，处于上游水平，仅低于徐州，常住人口724.22万人，低于南 京、徐州、苏州、南通、处于中上水平。
➢2017年盐城各区中户籍人口总量市区占比最高，共计243.56万人，其次为滨海、阜宁、东台等。
房地产市场报告-2019年盐城房地产市场监测报告
盐城市土地出让金&溢价率走势
亿元
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0
18-12 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12
土地出让金 21.24 10.6 10.48 2.53 14.19 12.35 9.79
2019年盐城市场监 测报告
房地产政策
房地产政 策
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19-03 25.33 14.58 1734
19-04 63.39 74.14 1913
19-05 89.61 54.17 2280
19-06 63.09 63.09 1551
19-07 69.44
0
19-08 103.48 156.69 1374
19-09 27.76 27.76 2112
0 19-10 19-11 19-12
响水县 13.85万㎡ 2宗
滨海县 81.03万㎡ 14宗
阜宁县 123.91万㎡ 8宗
规划建面(万㎡) 81-231 50-81 14-50 0-14
2019年房地产行业分析报告
2019年房地产行业分析报告2019年4月目录一、行业性质及特点 (4)41、周期性 ................................................................................................................42、行业关联度高 ....................................................................................................53、资金密集性 ........................................................................................................54、开发周期较长 ....................................................................................................55、政策敏感性 ........................................................................................................66、区域关联性 ........................................................................................................二、行业管理体制、法律法规与政策 (6)61、行业管理体制 ....................................................................................................（1）房地产开发企业的管理 (7)（2）房地产开发项目的管理 (7)2、行业主要法律、法规和政策 (7)三、行业发展现状 (8)四、影响行业发展的因素 (11)111、有利因素 ..........................................................................................................（1）宏观经济稳定发展 (11)（2）居民消费水平稳步上升 (11)（3）产业结构调整 (11)（4）政策调控 (12)122、不利因素 ..........................................................................................................（1）土地、人力成本上涨 (12)（2）融资渠道受限 (13)五、行业竞争状况 (13)六、行业发展趋势 (15)1、去库存基调下商业地产供需回暖，市场竞争下机遇与挑战并存 (15)2、科技创新促进商办地产走向智能化 (15)3、产业整合促进行业集中度不断增加 (16)七、上下游行业对本行业的影响 (16)一、行业性质及特点房地产行业是指组织房地产开发建设，从事房地产投资、经营、管理和服务的行业，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展的独立产业，与建筑施工、基础设施配套、建材、家具、家电、装修装饰等多个行业密切相关，对拉动内需、促进国民经济增长发挥着十分重要的作用，其具有如下特点：1、周期性房地产行业有周期性的特征，主要体现在房地产的开发与销售过程中。
关于盐城市房地产投资及其运行状况的调查分析
积为 ４２ ４ 万平方米 ， 同比增长 １． ％， ９ ３ 增幅同比上升 ５ ３３ ．个百分点 ； 房屋新开工面积为 ２ ２ 万平方米， ０． ８ 同 比增长 １． 增幅同比上升 ２ ．个百分点 ； ２ ％， ２ ４ ２ 房屋竣 工面积为 １６ ３ ５． 万平方米 ， ７ 同比增长 １． 增幅同 ５ ％， ６
来 庆
盐城 ２４ ０ ） ２ ０ １ （ 中国人民银行盐城市中心支行 ， 江苏
［ 摘要 ］ ０ ０年初 以来 ， ２１ 国家密集 出台了一 系列房地 产新政 ， 盐城作 为三线城市 ， 房地产 市场基本保持稳定 ， 房地 产金 融呈趋缓迹 象。“ 十二五” 期间 ， 盐城房地产业 面临着诸多良好 的发展 机遇 ， 存在 巨大的扩张空间。为此 ， 应认真
研究盐城 市房地产 市场的运行特 点及存在 问题 ， 为其平稳 、 有序、 健康发展提供相 关建议 。 ［ 关键词 ］ 地产 ； 房 投资 ； 运行状况 ； 调查 ［ 中图分类号 ］Ｆ ９ ． ４ ２ ３３ ４ ［ 文献标识码 ］Ａ
［ 收稿 日期 ］ ０ １ ０ － ５ ２ １ — ３ ０
２１第 １ ０１ 期 （ 总第 １３ ） ０期
长春金融高等专科学校学报
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆＣ ａ ｇ ｈ ｎＦ ｎ ｎ ｅＣｏ ｌｇ ｏ ｒ ａ ｏ ｈ ｎ ｃ ｕ ｉａ ｃ ｌ ｅ ｅ
Ｎｏ １ ２ １ ．，０１ Ｓ ｍ Ｎｏ １ ３ ａ ．Ｏ
关 于盐城市房地产 投资及其运行状况 的调查分析
４ ． 商品房供应与销售量此增彼减 ， 月度供销节奏 失衡。 ００ ， ２ １ 年 盐城市 区商品房（ 剔除建制镇开发的 商 品房 ，下 同）上市 ２ ７ ８万平方米 ，同比增长 ８． ９
１． ％； ７ ７ 商品住房 （ ０ 不包含保障类住房 ， 下同） 上市
盐城先锋银座项目房地产市场调查分析报告
目录第一部分、盐城城市发展一、盐城主要产业二、盐城总体规划第二部分、宏观政策法规一、国家政策法规二、盐城当地政策法规及其他动态三、盐城房地产市场分析第三部分、盐城房地产市场一、盐城房地产市场板块分布二、盐城市区商品房成交分析三、盐城近期放量上市楼盘四、盐城部分在售楼盘详细分析五、市区部分酒店式公寓楼盘信息中策企划机构——先锋项目组 1第一部分、盐城城市发展一、盐城主要产业1、盐业“盐城”因盐得名，历经了两千多年的海盐文化，以盛产“淮盐”而享誉全国。
2、海运盐城的集、疏、运条件比较优越。
其中，大丰港为国家规划为对外开放一类口岸；滨海港可建5-10万吨级码头泊位，是江苏沿海水深条件最好的岸段之一；射阳港拥有千吨级码头5座，并开通了集装箱内河支线，港口年吞吐能力可达530万吨，同沿海24个港口通航。
3、农业盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。
粮棉油、桑果菜和禽蛋鱼等主要农产品的种养规模和总量均位居全省首位。
4、纺织业03年崛起的本土企业——悦达纺织，目前已形成年产500万件服装、500万套家纺、400万米汽车装饰面料生产能力。
其中，悦达牌精梳纱线荣获“中国名牌”产品称号。
中策企划机构——先锋项目组 25、汽车产业由东风汽车公司、江苏悦达和韩国起亚共同组建的中外合资轿车制造企业——悦达起亚汽车，在国内唯一的生产基地设在盐城。
其主产品嘉华、远舰、赛拉图、福瑞迪、锐欧、秀尔系列车型。
“东风悦达起亚”已成为国内受欢迎的经济型轿车品牌。
盐城市产业结构中策企划机构——先锋项目组 3二、盐城总体规划1、盐城区位盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥的经济带上，是“京沪东线”的重要节点，也是“长江三角洲——北上海经济区”的重要成员，而且处于沪、宁、徐三大区域中心城市300公里辐射半径的交接点，其空间地理位置正处在江苏省沿海中部城镇群空间发展的空白点上，将盐城建设成为该地区的区域性中心城市，是加快全省城市化进程的重要战略举措，也是推进苏北城市化进程的重要发展战略。
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190KM
1小时经济圈 盐城 2小时经济圈 泰州 常州 无锡 苏州 南通
265km
响水县 滨海县
扬州 南京 苏、锡、常都市圈
阜宁县 射阳县
建湖县 亭湖区 盐都区 大丰区 东台市
上海
1/南京都市圈紧密圈层城市，与淮安、泰州形成1 小时经济圈，与南京、无锡、连云港形成2小时经 济圈； 2/盐城地处中国东部沿海中部，是江苏省面积最 大的地级市，拥有江苏省最长的海岸线； 3/距离南京直线距离190KM；距离上海直线距离 265km；
江苏省2017年各市城镇和农村常住居民可支配收入对比
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 28358 23133 16697 54538 58806 52659 49955 42756 30987 29977 20472 30293 15273 32976 33115 38828 45386 40059 26118 19494 15268
盐城市2017年各区户籍人口数量（万人）
300
250 200 150 100 62.40 50 243.56
828.03
122.52
112.72
822.00
820.00 818.00
95.61
110.56 78.77
盐城市户籍人口
盐城市户籍人口
全市总人口2016年以前基本呈现上行态势，人口自然增长率维持在0.31%-0.50%之间，出生率微高于死亡率，其余人 口变化来源于外来人口流入及本地人口流出，2017年人口流出表现较为突出，较上一年人口增长率为-0.53%；
1000
0
2017年江苏各市 6215.3 4967.5 5277.1 3896.3 5629.6 4959.3 2603.6 2839.6 4278.5 3690.1 2694.4 3623.3 2194.4 2017年江苏各市 2170.2 530.72 2017年江苏各市 538.6 479.1 2306.1 610.3 274.9 303.1 426.7 443.6 343.5 353.7 243.1
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 苏州市 18974 南京市 13891 无锡市 11917 南通市 8783 徐州市 7694 常州市 7588 盐城市 5803 扬州市 5769 泰州市 5066 镇江市 4891 淮安市 4013 连云港市 3282 宿迁市 2979 13891 18974
35%
11%
10%
12%
41%
12%
11%
11%
10%
12%
13%
10%
11%
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
6、城市对比-社会消费品零售总额
各市对比中，盐城市社会消费品零售总额高于连云港、镇江、扬州、淮安、泰州和宿迁市区，在江苏省处 于中等水平。
江苏省各市2017年社会消费品零售总额（亿元）
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等
10、城市经济-三产走势
盐城市近年第三产业快速发展，但现阶段仅勉强追平二产占比，工业发展比例依旧庞大；其中射阳因其自然 气候和地理环境，一产、三产发展突出，分别占比17%和47%；盐城市区多家工厂及产业技术园坐落，二产 着重发展，占比约50%。
2019年盐城城市房地产市场再理解报告
01
盐城城市概况
目录
02
土地市场分析
住宅市场分析 版块市场分析及发展策略
03
04
一、盐城城市概况
1、城市区位
盐城地处江苏省中东部，是全省面积最大的地级市，位于东部沿海发展带上，是长三角城市群北翼重要的区
域性中心城市，享受南京和上海的双重辐射带动，下辖有3区5县及东台1个县级市。
盐城市年度三产走势
120% 120%
盐城市各区2017年三产占比
100%
100%
80%
38%
40%
41%
42%
44%
45%
80%
41%
38%
45%
43%
47%
48%
47%
60%
60%
40%
47%
47%
46%
46%
45%
40% 44% 20%
50%
49%
41%
44%
36%
43%
41%
20% 15% 0% 2012 13% 2013 第一产业 13% 2014 第二产业 12% 2015 第三产业 12% 2016 11% 2017
25835
15601
18711
19694
22724
南京市
无锡市
徐州市
常州市
苏州市
南通市
连云港市
淮安市
盐城市
扬州市
镇江市
பைடு நூலகம்泰州市
宿迁市
2017年江苏各市
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
2017年江苏各市
8、城市经济-国内生产总值
城市经济基本面运行良好，整体GDP呈持续上涨趋势，含盐都、亭湖、大丰等区域的盐城市区区域GDP总额及 占比全市名列前茅，远超其余区域。
11917
8783
7694
7588 5803 5769 5066 4891 4013
3282
2979
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
4、城市对比-人口对比
各城市对比中，盐城市户籍人口826.2万方，处于上游水平，仅低于徐州，常住人口724.22万人，低于南 京、徐州、苏州、南通、处于中上水平。
2、城市定位
苏北唯一入选长三角城市群城市，定位于Ⅱ型大城市。
盐城于2015年成为苏北唯一入选长三角城市群规 Ⅱ型大城市，与沪苏浙皖其他25个城市，联手打造 具有全球影响力的世界级城市群。
盐城正按照中韩两国政府商定的建设全方位创新创业园区 范区和江苏乃至全国对韩开放的重要窗口。加入长三角城 市群后，既可以承接上海、苏南等地先进产业转移，也有 利于加快培育本地新产业新业态。
各市区对比中，盐城市区固定资产、房地产开发投资水平同样偏低，仅高于连云港、淮安、泰州和宿迁市区， 区域投资发展空间较大。
江苏省2017年各市固定资产投资、房地产开发投资对比
7000 6000 5000 4000 3000 2000 45% 40% 35%
30%
25% 20% 15% 10% 5% 南京市 无锡市 徐州市 常州市 苏州市 南通市 连云港 市 0% 淮安市 盐城市 扬州市 镇江市 泰州市 宿迁市
500 319.91 2000 2500 1918.21
5082.69
3490.55
3835.62
1500
1000 442.53 447.00 500.02 523.10
812.82
1000.00
0.00 2012 2013 2014 GDP 2015 2016 2017 2018 GDP增速
0 市区 响水 滨海 阜宁 射阳 建湖 东台
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等
9、城市经济-居民可支配收入
盐城城市居民可支配收入与农民纯收入持续增长，年涨幅分别在6%-10%和8%-12%；盐城市区城镇居民可 支配收入领先其余区域，2017年达36927元。
盐城市城镇居民可支配收入和农民纯收入（元）
苏州市 5442.8
南通市 2873.4
连云港市 1038.3
淮安市 1197.1
盐城市 1806.2
扬州市 1494.0
镇江市 1366.0
泰州市 1254.2
宿迁市 781.4
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
7、城市定位-城镇常住居民与农村常住居民可支配收入
各市区对比中，盐城市城镇居民可支配收入处于中等水平，高于徐州、淮安、连云港、淮安和宿迁市，农村 常住居民可支配收入高于徐州、淮安、连云港、淮安和宿迁市，处于全省中等水平。
盐城市历年户籍人口总量及增长率
832.00 830.00 828.00 826.00 824.00 0.31% 0.31% 0.39% 828.54 0.44% 0.50% 830.53 0.60% 0.40% 0.20% 826.15 823.77 822.40 -0.40% -0.53% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 -0.60% 0 市区 响水 滨海 阜宁 射阳 建湖 东台 0.00% -0.20%
691.1
600
400 200 0 南京市
503.4
730.5
451.8 491.4
463.6
491.5
无锡市
徐州市
常州市
苏州市
南通市
连云港市
淮安市
盐城市
扬州市
镇江市
泰州市
宿迁市
2017年江苏各市（万人）
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
2017年江苏各市（万人）
5、城市对比-固定资产、房地产投资对比
盐城历年GDP总量整体呈上涨趋势，2018年GDP总额达5804.41亿元，并且增速在2016年触底后反弹，近两年增速均超过10%； 2018年盐城各区县GDP市区以1918.21亿元领衔，占全市GDP比例为33.05%；其次为东台、建湖，GDP总额分别为812.82亿元 和523.10亿元，分别占比14.01%和9.01%。
29616