房地产企业涉税风险及防范.
房地产企业谨防涉税风险
业所得税 。而对企 业从事建筑 、安装 、 认问题
二、开发产品收入的税务处 装配工程业务和提 供劳务等 ．持续 时
理
在销售 收入实现 的确认上 国税
间跨越纳税年 度的 ，则按照纳税年度 发 ［０ ９ １ 文 件 规定 ： 企 业 通 ２０ 】３ 号
新会计 准则将权责 发生制作 为会 内完工进度或 者完成 的工作量确定 从 企业课税考虑 ，仅 以权 入 的实现 。
付借 款 的利率高于税 收政 策规定的利 会造成多结转开发成本 。
预 收账款 ”科 目计算的预计毛利 额 ， （ ）房产税和城镇土地使用税 申 三
报不实
接入 账 ，作为财务 费用列支 ，以及支 异时 ，企业未及 时做 出差异调整 ，也 导致企业所得税季度预缴额少申报 。 率上 限，并计入开发成本 。 ２ 开发企业代施 工企业 缴纳的建 ． （ 四）未按规定取得发票 有的开发 企业 自行采 购部分 电器
房地产企业谨防涉税风险 ／ 文红 金 萍
房地产开发企 业在经营过 程 中存 在的漏税 问题 ，有相 当一部 分是 因为
对政策 的不理 解或理 解有偏差而导致
的 ，并非有意偷税 。为此 ，笔者对房 地产开发企业税 收及 其会计 核算 中存
在 的问题进行 归纳分析 ，以期提 醒房 地产开发企业防范税 务风险 。
一
、
开发产品完工认定条件
国家税 务总局 《 于印发 （ 地 关 房 产 开 发 经 营 业 务企 业 所得 税 处 理 办 法 ）的通知》 （ 国税发 ［０ ９ １ ） ２ ０ 】３ 号
对房地产 开发经营业务范 围进行 了界
定 ，包括 土地的开发 ，建造 、销售住
宅 、商业 用房以及其他建筑 物、附着
房地产经营风险及防范
房地产经营风险及防范随着房地产市场不断发展，房地产经营的风险也在不断增加。
房地产经营风险主要包括市场风险、政策风险、管理风险、财务风险等。
针对这些风险，房地产经营者需要采取一系列措施来防范风险，保证房地产经营的顺利进行。
下面我们将对房地产经营风险及防范进行详细介绍。
一、市场风险市场风险是指由于市场供需变化、价格波动或同类竞争等因素造成的经营风险。
在房地产市场中，市场风险主要表现为房价波动、供需状况变化、交易量不稳定等。
为防范市场风险，房地产经营者可以采取以下措施：1、做好市场调研，了解市场变化情况。
2、加强对市场风险的预警，及时调整房地产经营策略。
3、积极开发多元化的房地产产品，降低房地产经营的单一性，提高市场适应能力。
4、进行市场分析，制定正确的价格策略，避免价格波动造成的影响。
二、政策风险政策风险是指政府出台的相关政策对市场进行干预，从而造成的风险。
政策风险在房地产市场中表现为政策法规变动、税收政策调整、财政政策调整等。
为防范政策风险，房地产经营者可以采取以下措施：1、了解政策法规的最新动态，及时调整房地产经营策略。
2、积极跟政府相关部门沟通，了解政策信息，提高政策应对能力。
3、合理遵守政策法规，不进行非法操作或违规操作，避免政策风险造成的损失。
三、管理风险管理风险是指由于管理体系不完善、缺乏有效的监管和控制等因素造成的风险。
在房地产经营中，管理风险主要表现为工作管理不当、项目管理不规范等。
为防范管理风险，房地产经营者可以采取以下措施：1、建立完善的管理体系，确保公司各项工作有序进行。
2、加强员工培训，提高员工管理能力和专业技能水平。
3、严格执行相关规章制度，避免因工作管理不当造成的损失。
4、积极开展内部审计工作，确保公司的经营活动合法合规。
四、财务风险财务风险是指由于账务处理不规范、资金管理不当等因素造成的风险。
在房地产经营中，财务风险主要表现为资金流动性不足、债务风险等。
为防范财务风险，房地产经营者可以采取以下措施：1、加强财务管理，制订合理的资金管理制度。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施一、税务风险分析1. 法律法规变化风险房地产行业受到国家政策的直接影响，税法的变化会直接影响到企业的税务成本和税务安排。
政策的变化可能导致企业原有的税务安排不再符合法律规定，从而产生税务风险。
2. 审计风险房地产公司的商业模式复杂，涉及多方面的税务核算和申报工作。
一旦企业的税务核算出现失误或者涉嫌违法，就有可能面临税务机关的审计和追溯风险。
3. 财务报表风险房地产公司通常拥有大量的固定资产和土地资源，财务报表的披露和核算需要满足一定的税务法规要求。
如果企业财务报表的披露存在瑕疵或违反法规，就有可能面临税务风险和处罚。
4. 企业重组风险随着市场的变化和企业经营发展，房地产公司可能面临重组或者合并的情况。
这样的重组行为往往会触发税务方面的风险，包括资产重组所需支付的税费以及重组后的税务安排等问题。
5. 跨区域经营风险随着企业的发展，房地产公司可能会在多个地区展开经营，这就需要面对不同地区税务政策的风险。
不同地区的税务政策不同，企业需要对不同地区的税务政策进行充分了解，避免因为税务政策的差异而导致税务风险。
二、税务风险控制措施1. 加强法律法规的监测和分析房地产公司需要建立起完善的法律法规监测和分析机制，关注国家税务政策的变化和趋势，以便及时调整企业的税务筹划和安排。
2. 建立健全的税务管理体系房地产公司需要建立健全的税务管理体系，包括明确税务管理的责任部门和责任人，建立税务合规流程和制度，确保税务管理的规范和有效。
3. 加强内部控制和风险管理房地产公司需要建立起完善的内部控制和风险管理机制，确保税务申报和核算的准确性和及时性，避免因为内部控制不力而导致的税务风险。
4. 定期进行税务合规检查房地产公司需要定期进行税务合规检查，评估税务合规风险，及时发现和纠正不合规的行为，保障企业的税务合规性。
5. 寻求专业税务顾问的支持房地产公司可以寻求专业的税务顾问的支持，及时了解税务政策变化和趋势，寻求专业建议，制定合理的税务筹划和安排，降低税务风险。
房地产开发企业的涉税风险及其节税建议
事 ，实战 派财 税 专家 ， 主 张 用 大 禹治 水 的方 式 治税 ” 引导合 法 的 节 税筹 划 方 向 ．撰 写 多 部财 税 畅销 书 籍 在 多
／ － 的原因之一就是房价太 高， ）ｊ 利 其 据 以 计 算 的 企 业 所 得 税 ， 低 了 土 地 降
润 丰 厚 ； 二 就 是 偷 逃 税 款 ， 取 不 义 之 增 值 率 以及 据 此 计 算 的土 地 增 值 税 。 之 获 其
财（ 价 高， 税 就多， 房 纳 多到一定 程 度， 有人 常 用的伎 俩 大 致 有 ： 开 材 料 采 购 发票 ， 虚 就 铤 而走 险 大 肆 逃 税 ）有些 白手 起 家 的 或到 税负 较低 的地 区申请 代开 发票 ， 者 ， 或 开 发商 ， 发一 个 楼 盘 就 步人 亿 万 富翁 使 用 假 发 票 入 账 ， 加 成 本 费 用； 预 提 开 增 多
我们 认为普 通 楼 盘 的高税 负源于“ 中
仓 库， 外销 售 使 用权 开 具 收 款 收 据 ， 对 隐 匿收 入 ； 与部 队、 委 会 联建 商 品房 ， 村 隐匿 二 房 地产 开发企 业的节税 建议 收 入 等 等。 匿高 收 入 ， 减 少 了企 业 的 藏 就
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和支 付 施 工费用的房地 产 开发商 来说 ， 超 都 我们始终 认 为， 绝大 部分 的经营者 都 低 价的材 料 和超 低价 的施工 费用， 转化
加大 了企 业 所 底线” 有 正道 就 很 少有 人愿 意 走 成 了自己的利润 和增 长 率 ， 的， 营 业 收 入 和利 润， 低 了增 值 率 ， 接偷 是有 “ 降 直 为 我 逃 了营 业 税 、 产税 、 业所 得 税 和 高额 邪 道 。 节 税 这 个 问题 上 亦 然。 地 产行 得 税 和 土 地 增 值 税 的税 负。 此， 们建 房 企 在 房
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，以避免不必要的税务风险，保障企业的发展和稳定。
本文将从房地产企业税务筹划的风险成因和解决对策两个方面进行浅析。
1. 不熟悉税法政策。
房地产企业管理层或财务人员对税法政策了解不够充分，导致在税务筹划中存在盲区和疏漏，容易受到税务风险的影响。
2. 财务会计不规范。
房地产企业在日常财务会计工作中存在不规范的现象，如账目混淆、账目不真实等，影响了税务筹划的合理性和有效性。
3. 涉税业务复杂多样。
房地产企业的经营范围较广，涉及的税务问题复杂多样，对税务筹划带来了挑战和困难。
4. 涉及税收政策调整。
随着国家税收政策的不断调整和变化，房地产企业需要及时了解最新政策，以避免因政策调整而产生的税务风险。
3. 建立健全税务筹划制度。
房地产企业应建立健全的税务筹划制度，规范税务筹划流程，做到有章可循，确保税务筹划的安全和有效性。
4. 团队合作，专业协助。
房地产企业应建立专业的税务筹划团队，充分发挥各个部门的作用，互相协作，共同解决税务筹划中的风险问题。
5. 合规合法经营。
房地产企业应始终坚持合规合法经营原则，严格按照法律法规和税收政策进行经营活动，避免因不合规不合法而产生的税务风险。
6. 积极主动应对。
房地产企业应积极主动地应对税务风险，及时发现和解决问题，防患于未然。
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，并采取有效对策加以解决，以保障企业税务筹划的顺利进行，促进企业的健康发展。
【注：字数未达2000，请审核后再补充】。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施房地产公司是国民经济中一个重要的行业，它的发展不仅能够推动地方经济的发展，同时还能够为广大居民提供舒适、安全、经济实惠的住房。
然而，随着房地产市场的不断火爆以及政策的不断变化，房地产公司在税务方面面临较大的风险。
本文将分析房地产公司税务风险，并提出相应的控制措施。
1.出现不良的会计记录房地产公司的会计记录对后续的税务申报具有很大的影响。
如果出现不良的会计记录，可能导致税务部门对房地产公司进行税务审查，甚至面临罚款、注销营业执照等惩罚。
2.房地产品种复杂房地产公司的品种复杂，包括住宅、商业、办公等房地产物业。
不同的房地产物业申报所需要的税费也不同。
如果房地产公司存在不清楚申报政策、不知道税费金额的情况，可能导致漏税或者税务部门的质疑。
3.涉及跨区域经营房地产公司的经营涉及到跨区域的问题，不同的地区对于税费的政策、标准、申报时间等规定也会不同。
如果房地产公司没有对此进行清楚的了解，可能被税务部门查处。
4.较大的投资风险房地产公司在开发房地产时都需要进行大额的投资，而投资的回报需要在一段较长的时间内才能得到保证。
这就给了房地产公司的税务申报带来很大的不确定性。
如果在申报税费时没有考虑到这种不确定性，那么房地产公司可能会多缴税费，影响公司的利润。
1.建立完善的财务内部控制体系房地产公司需要在内部建立完善的财务内部控制体系，加强会计记录的管理，确保会计账册的真实性、准确性和完整性。
这有助于防止因为会计记录的不良而引起的税务风险。
2.加强税务学习和培训房地产公司需要及时了解税务政策和法规的变化，对税务法规和相关知识进行深入学习和培训，提高税务意识和应对税务风险的能力。
3.明确责任和任务分工房地产公司需要明确税务部门的责任和任务分工，落实到人员，并加强沟通与协调。
此外，还需加强不同业务部门之间的协调，避免因为各自业务不同而导致税务申报出现疏漏。
4.加强风险管控房地产公司需要加强风险管控，建立完善的税务管理制度，监控与控制税务风险的发生。
房地产企业纳税风险及防范
房地产企业纳税风险及防范探讨曾美娥（四川元瑞投资实业有限公司湖南邵阳）摘要：当前一些房地产企业已经成为集房地产开发、销售、物业管理为一体的综合性企业。
随着企业规模的不断扩大，业务量的持续增加，其涉税事项也变得更加复杂。
因此，如何在纳税方面，规避风险，防止企业利益受损，就显得尤为重要。
本文以此为出发点，在分析了房地产企业存在的纳税风险之后，着重探讨应该如何进行风险的防范。
关键词：房地产行业纳税风险防范一、引言企业纳税风险，是指企业的涉税行为因未能正确有效的遵守税收政策和法规而导致企业未来利益的可能损失，具体表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素。
而就房地产企业来说，由于其本身涉及的税种繁多，且税收制度较为复杂，因此，在纳税遵从、应纳税额核算以及纳税筹划等方面，就会比其他行业面临更大的纳税风险。
同时，房地产企业存在着开发周期较长、投资额巨大和会计核算相对复杂的特殊性，尤其是在滚动开发时，其成本更加难以确定。
随着企业会计准则的不断更新，能够准备把握房地产业务核算并正确计算出纳税金额的财务人员也不多。
而以上这些因素就导致了房地产企业成为中国纳税风险颇高的行业之一。
二、房地产企业纳税风险的具体表现（一）税收政策遵从风险税收政策遵从风险是指企业的经营，未能有效适用税收政策而导致未来利益的损失，大致表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素。
具体说来，一方面，由于企业未能及时更新最新可适用的税收政策系统，依然沿用原来的政策处理涉税事项，从而造成税收违法，例如，房地产企业在2002年之前，其土地来源是国家廉价的土地批租，但2002年之后国家规定土地的取得形式改为拍卖，这就导致企业涉税事项的大幅度更改调整，如果企业没有对这些政策法规进行精确的解读，那么就会使自身处于很大的涉税风险之中。
另一方面，由于企业没有对自身内部发生的新变化做出适用税收政策的判断，这样也会同样导致纳税不遵从。
比如，在将开发的产品用于出租和自用时，因对税收政策缺乏细致的了解，未能及时确认为税法上的视同销售，计算缴纳营业税和企业所得税，这样就构成了税收违法，从而增加了企业的纳税风险。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施1. 引言1.1 背景介绍在这样一个繁荣的市场环境下，税务风险成为了房地产公司面临的一个重要挑战。
税务风险不仅可能对房地产公司的财务状况产生负面影响，还可能损害公司的声誉和信誉，甚至导致法律风险。
对于房地产公司来说，积极有效地分析和控制税务风险，是维护自身利益和发展的必要举措。
本文旨在对房地产公司的税务风险进行深入分析，探讨税务风险的来源和控制措施，提出有效的税务风险防范策略，并强调税收合规建设的重要性。
通过对税务风险的研究和探讨，帮助房地产公司更好地了解和应对税务风险，加强税务风险管理，促进企业可持续发展。
1.2 研究目的研究目的旨在探讨房地产公司在税务方面存在的风险，并分析其产生的原因。
通过深入剖析税务风险的来源和特点，可以帮助房地产公司更好地制定税务风险管理策略，减少税务风险对企业经营的影响。
通过研究税务风险的防范措施和建设策略，可以为房地产公司提供有效的税收管理建议，降低税收合规风险，增强企业竞争力。
研究的目的还在于强调税务风险管理对于房地产公司的重要性，引导企业重视税务管理工作，规范税收申报流程，提高税务合规水平，为企业未来的可持续发展奠定良好的基础。
1.3 研究意义房地产行业是我国经济的重要支柱之一，也是税收的重要贡献者。
随着房地产市场的不断扩大和发展，房地产公司税务风险日益凸显。
针对房地产公司税务风险的分析和控制成为当前研究的热点之一。
对房地产公司税务风险进行科学、全面的分析，有助于实现税收合规，提高公司经营效益，保障企业稳健发展。
本文旨在探讨房地产公司税务风险分析及控制措施，为房地产公司提供一些建设性的建议和指导。
通过分析税务风险的来源，制定相应的控制措施和防范策略，加强税务风险管理，推动税收合规建设。
本研究的意义在于提高房地产公司税务管理水平，减少税收风险，实现税收合规，推动行业的可持续发展。
通过本研究的实施，有助于更好地指导房地产公司税务风险管理工作，提高企业的竞争力和盈利能力。
房地产企业涉税风险管控
房地产企业涉税风险管控一、房地产企业涉税风险的主要原因1. 不合规经营房地产企业由于行业特点，经常存在一些不符合税收政策的行为，比如虚报税收、违规避税等行为。
2. 信息不对称房地产企业的税务管理涉及到多个部门和环节，信息交流不及时、不畅通就容易导致税务风险。
3. 税务政策变化我国税收政策在不断变化，房地产企业往往无法及时了解到最新的税收政策，致使产生税务风险。
4. 管理不规范房地产企业的管理体系和制度不规范，缺乏有效的内部控制措施，容易导致税务管理的混乱和漏洞。
5. 法律法规不遵守一些房地产企业对税收法律法规缺乏足够的了解，容易在税收实务中违法违规。
以上几点是导致房地产企业涉税风险的主要原因，房地产企业必须要加强对涉税风险的管控。
1. 高额税收房地产企业的盈利水平一般较高，因此需要缴纳较高的税款，税务风险也相对较大。
2. 复杂的税收政策房地产行业的税收政策相对复杂，尤其是在土地使用权转让、房地产销售等方面，需要很好地掌握相关政策。
3. 涉税主体众多与房地产企业有关的垂直供应商（如建筑材料供应商、施工队伍等）以及横向关联企业（如物业管理、销售服务等），税务风险有可能在多个涉税主体之间发生。
4. 财务数据复杂房地产企业的财务数据相对较为庞大，整理和分析需要花费较多的时间和人力。
1. 加强内部管理房地产企业要加强内部管理，建立健全的内部控制机制，健全规章制度，规范税收管理流程，加强企业内部的税收管理协调，确保专业分工的有序进行。
2. 定期进行税务自查房地产企业应定期进行自查，发现并纠正税务管理中的问题和漏洞，加强税收合规管理。
对税收政策的关注要及时地开展培训，确保员工的税收业务咨询能力。
3. 增加税务专业人员房地产企业应聘请专业的税务人员，以提供专业的税务筹划和顾问服务，及时了解税务政策，规避风险，遵守法律法规。
4. 强化税务信息管理房地产企业要建立健全的税务信息管理系统，确保税务信息的准确性和时效性，增强对税务信息的管理。
房地产代销合同中的涉税风险管控
房地产代销合同中的涉税风险管控一、引言房地产代销合同是指房地产开发企业与代销商之间签订的合作协议，旨在通过代销商的销售渠道推广和销售开发企业的房地产项目。
在房地产代销合同中，涉及到的税务问题是不可忽视的。
本文将针对房地产代销合同中的涉税风险进行详细分析，并提出相应的风险管控措施。
二、涉税风险分析1. 增值税风险房地产代销合同中，涉及到的一个重要税务问题是增值税。
增值税是指在商品流通和劳务服务过程中，按照一定比例征收的税费。
在房地产代销合同中，可能存在以下增值税风险：（1）代销商未按规定将销售额计入增值税纳税申报表；（2）代销商虚报销售额以减少纳税额；（3）代销商未按规定办理增值税发票。
2. 个人所得税风险房地产代销合同中，代销商作为个体工商户或个人独资企业，其所得应当缴纳个人所得税。
个人所得税是指个人从各种来源取得的所得，按照一定比例征收的税费。
在房地产代销合同中，可能存在以下个人所得税风险：（1）代销商未按规定申报个人所得税；（2）代销商虚报所得以减少纳税额；（3）代销商未按规定办理个人所得税缴纳手续。
3. 印花税风险房地产代销合同中，涉及到的另一个税务问题是印花税。
印花税是指对各类经济文书和交易行为征收的一种税费。
在房地产代销合同中，可能存在以下印花税风险：（1）代销商未按规定办理印花税缴纳手续；（2）代销商虚报代销合同金额以减少印花税额；（3）代销商未按规定办理印花税票据。
三、风险管控措施为了减少房地产代销合同中的涉税风险，需要采取以下风险管控措施：1. 加强合同管理房地产开发企业和代销商应建立完善的合同管理制度，明确双方的权利和义务，规范合同的签订和履行流程。
合同中应明确涉及税务的条款，包括增值税、个人所得税和印花税等方面的规定，确保双方按照法律法规的要求履行税务义务。
2. 定期进行税务培训房地产开发企业和代销商应定期组织税务培训，提高双方对税法法规的了解和应对能力。
培训内容可以包括税务政策的更新、税务申报的流程和注意事项等方面的内容，以提高双方对税务风险的识别和防范能力。
房地产企业涉税风险管控
房地产企业涉税风险管控随着我国房地产市场的发展，房地产企业在经营过程中面临着各种税务风险。
税务风险涉及税收政策变化、税务管理不规范、税收违法行为等多种因素，对企业经营造成了一定的影响。
房地产企业需要重视税务管理，加强税收风险管控，确保企业经营合规、稳健。
本文将对房地产企业涉税风险进行分析，并提出相应的风险管控对策，以期为房地产企业的税务管理提供一定的指导。
一、房地产企业涉税风险分析1. 税收政策变化风险房地产业作为国民经济的重要组成部分，受到了多项税收政策的影响。
政府对于房地产市场的调控力度不断加大，税收政策也在不断变化。
税收政策的变化可能会影响到房地产企业的税负水平，增加了企业的税务风险。
2. 税务管理不规范风险在房地产企业的经营过程中，有可能存在税收管理方面的不规范行为，如会计核算错误、报税逾期等问题，这些不规范的行为可能导致企业税务风险的增加。
3. 税收违法行为风险在房地产企业经营中，由于税收政策的变化和税务管理不规范，企业有可能涉嫌违法行为，如逃税、偷税漏税等行为，这些行为会给企业带来严重的法律和经济后果。
1. 加强对税收政策的研究和跟踪房地产企业应建立健全的税务政策研究机制，密切关注税收政策的变化，及时了解国家对房地产业的最新税收政策，为企业的税收规划和经营决策提供参考。
2. 健全内部税务管理制度房地产企业应加强内部税务管理制度的建设，明确税务管理的责任主体和工作程序，规范税务管理的各项流程，加强内部审计和监督，确保税收申报和缴纳的准确性和及时性。
3. 提高税务风险意识房地产企业应加强员工的税收法规培训，提高员工对税务风险的认识和意识，做到依法纳税，杜绝违法行为的发生。
4. 强化税务合规管理房地产企业应建立起科学、完善的税务合规管理体系，明确责任、规范操作，加强过程监控，确保企业的税收合规性，避免税务风险的发生。
5. 积极应对税收政策变化房地产企业在面对税收政策变化时，要及时进行调整和应对，合理规划企业的经营活动，确保企业能够适应新的税收政策环境，减少税收政策变化对企业经营的不利影响。
房地产企业如何防范税务风险
交付 使用后未将 其转至“ 固定 资产 ” 不 申报房 产税 ， ， 减少 了房 产税的缴纳 。 （） ２ 所纳税款未及时清算 。土地增值税 、 企业所 得税 ， 应清
法规定 ， 导致 企业 未来利益的可能损失 。企业 税务风险只包 而
含两个方面 ：一方面是 企业 的纳 税行 为不符合税法的规定 ； 另
（） ２ 对普通标准住宅 的界定是否符合要求。
３ 营业 税 的 稽 查要 点 、
（） １ 企业对应缴 纳税收 的营 业额确 认是否 正确 ， 是否 包括
（ ） 造或高估 开发成本 。一是 由于建筑安装业等发票 的 １伪
监管不严密 ， 造成建筑安装成本虚假 。二是进行成本核算时 ， 成
各种价外费用 。按合同规定时间应收入而未收到 的销售款是否
申报纳税。关联企业之间的销售价格是否合理 。 （） ２销售房产预收款 是否及时 申报纳税。 （） ３ 是否存在 以房抵债行 为 ， 合作 建房过程 中是否按 规定
申报缴纳营业 税。
本 明细 不区分项 目， 导致隐瞒 巨额 利润或账面亏损 。三是打 白 条 等不符合规定的收据列入 了收支成本 。 （） ２ 将与生产无关的费用计入成 本。有些企业将与生产无
二 、 地 产 开 发 中可 能存 在 的 问题 房
１ 销 售 方 面 的 问题 、
（） ３ 税前扣除的项 目是否真实合 法。因房地产行业 的特殊
性， 税务部门在稽查过程 中将重点检查各项 准备金 、 风险金 、 业 务招待费 、 广告费 、 租赁 费 、 工资及相关 费用 、 财产损失 、 赠支 捐
企 业 经 贸
■■■●■ ■●■●■■ ■●■■■●■■ ■■■■■ ■■●■■
ＰＯＲＡ ＲＹ ＥＣＯ Ｎ Ｏ Ｍ Ｉ ＣＳ
房地产企业税收风险应对案例
房地产企业税收风险应对案例咱就说有这么个房地产企业，叫阳光地产（化名啊），那可是在当地小有名气，房子盖得不少，楼盘一个接一个的。
但是呢，这企业啊，在税收方面可就有点迷糊，差点就踩了大坑。
一、风险一：土地增值税清算不及时。
阳光地产有个大项目，都已经交房好几年了。
按规定呢，这土地增值税该清算一下了。
可是企业的财务部门，就跟把头埋在沙子里的鸵鸟似的，觉得拖着就没事。
为啥拖着呢？财务经理老王心里打着小算盘。
他觉得清算土地增值税太麻烦了，要整理各种资料，什么成本费用的明细啦，销售数据啦，而且他还担心这一清算，要交一大笔税，公司资金流会紧张。
税务机关可不是吃素的呀。
人家有大数据监测呢。
很快就发现这个项目早就达到清算条件了，就给阳光地产发了通知，要求限期清算。
这时候阳光地产可慌了神儿了。
如果不按时清算，那可是有滞纳金的，就像每天在往外掏钱打水漂一样。
应对办法：老王没办法，只能硬着头皮上。
他赶紧召集手下的小会计们，加班加点地整理资料。
把土地成本、建筑安装成本、开发间接费用等各种成本一项一项地核对清楚。
销售方面，又重新梳理了每一套房子的销售价格、销售时间，确定可以扣除的项目。
经过一番折腾，总算把土地增值税算清楚了。
虽然交了不少税，但是也避免了更严重的滞纳金处罚。
从这以后啊，老王就不敢再拖着不清算了，还专门设了个提醒，只要项目一达到条件，就立马着手清算的事儿。
二、风险二：企业所得税预缴不足。
阳光地产在开发新楼盘的时候，对企业所得税预缴那是满不在乎。
按照规定，房地产企业在取得预售收入的时候，就得按照一定的比例预缴企业所得税。
可是销售部门为了冲业绩，经常搞一些促销活动，像什么“首付分期”啦，“预订送家电”之类的。
这就导致财务部门收到的预售款数据乱七八糟的。
再加上财务人员没有及时和销售部门沟通，对预售收入的统计不准确，预缴的企业所得税就少得可怜。
税务机关在进行例行检查的时候，就发现了这个问题。
这就好比你去参加一场考试，你以为自己考得还不错，结果老师一对答案，发现你好多题都做错了。
浅谈房地产代销合同中涉税风险管控
浅谈房地产代销合同中涉税风险管控引言在房地产代销交易中，涉及税收问题一直是一个关键的议题。
房地产代销合同中的涉税风险可能对双方当事人造成严重的财务损失，因此需要进行有效的风险管控。
本文将浅谈房地产代销合同中涉税风险的特点和防范措施。
了解房地产代销合同的税收风险在房地产代销合同中，涉税风险主要包括以下几个方面：1.增值税风险：房地产代销合同涉及到的房产交易往往涉及增值税的计税规定。
合同的内容如何写明，往往会对增值税的计税方式产生影响。
另外，增值税的税率和计税基数也是需要关注的问题。
2.个人所得税风险：房地产代销合同约定的代销服务费通常被视为个人所得。
对于代销人员的报酬，合同如何约定以及税务机构如何界定合同性质，都有可能影响个人所得税的计税基准和税率。
3.印花税风险：房地产代销合同所涉及的交易往往需要进行公证，而公证过程中涉及到的印花税问题需要注意。
根据合同的具体条款约定，印花税的承担方和计税基准可能会有所不同。
以上仅列举了部分涉税风险，房地产代销合同中还可能存在其他税收问题，具体情况需要根据合同的具体内容进行综合分析。
风险管控策略为了降低房地产代销合同中涉税风险造成的损失，以下是一些风险管控策略：1. 与专业税务机构咨询在签订房地产代销合同之前，双方当事人应咨询专业的税务机构。
税务机构可以提供相关税收法律法规的解读，帮助双方了解合同约定对税收的影响，避免合同条款存在模糊不清的问题。
2. 合同条款的明确和详尽为了避免税务机构对合同约定的不明确进行解释，双方当事人在编写代销合同时应该对涉及税收问题的条款进行明确和详尽的规定。
合同中应明确约定增值税、个人所得税和印花税等相关税种的承担方、计税基数、计税方式和税率等。
3. 着重关注变动的税收政策税收政策经常变动，对房地产代销合同的影响也是不可忽视的。
为了及时应对税收政策的变动，双方当事人需要保持对相关税收法规的关注，尤其是与房地产代销交易相关的税种法规。
4. 建立合规档案和信息披露双方当事人应建立合规档案，包括有关税务的所有合同、发票和付款凭证等。
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10 日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15 日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
（二）施工阶段在办理施工许可证前需办理立项、工程规划许可证等相关备案手续。
房地产企业应在取得施工证当月起，缴纳环保税。
（三）预售阶段房地产企业在预售前需，取得商品房预售许可证，同时还会涉及土地增值税预缴税率测算、项目名称核准、监管账户的开立等相关手续的办理。
预售许可证办理完毕后，财务人员需及时到当地税务局办理土地增值税备案手续，并按期申报缴纳土地增值税。
房地产企业所得税汇算收入项目涉税风险与防范--基于对房地产企业税务稽查的思考
２ ． 风 险防范 。首 先 ， 企 业可 以考 虑成 立 一个 具 有 法人 资
代垫款 项 ， 以及 其他价 外 费用 性 质 的款 项 ， 未按 规 定 确认 收
入 。三 是 企 业 代 有 关 部 门 收 取 的 契 税 、 商 品 房 购 销 合 同 印 花
合 同》 或《 房地 产预售合 同》 ， 无论会 计上是 通 过“ 银行 存款 ” 、 “ 库存 现金 ” 、 “ 预收账 款 ” 还是 “ 应 收账 款 ” 科 目核 算 ， 在 税 法 层 面都 应该 于实际 收到 价款 或 取得 索 取 价 款凭 据 权利 之 日
权登记 费 、 权证 工本 费 、 有 线 电视或 电话初装 费 等 ， 未 按 规 定 移 交 给 有 关 部 门或 单 位 。
第三， 采取银 行按 揭方 式 的 ， 首 付 款于 实 际 收 到 日确认 收 入 实现 ， 余款 在银行 按揭 贷 款办 理 转账 之 日确认 收入 实 现 ， 银 行 按揭 贷款保 证金 不得 直接从 销售 收入 中扣 除 ， 应该 于 实 际 支付 时作为 费用在 当期税 前扣 除 。对 于假按 揭 ， 企 业除 了依 据预征 率计 提营业 税和 土地增值 税外 ， 还 要依 据计 税毛 利率
实 行分成 方式 时 ， 企业将 支付 给受托方 的分 成额 直接 冲减 了 销 售收 入 。
２ ． 风 险 规 避 。首 先 ， 只要 企业 正 式 签订其他 部 门收取并 开具 发票 的 ， 应作 为 代收代 缴款项 管理 。 １ ． 涉税风 险 。一 是企 业 代 有关 部 门或单 位 收 取 的各 种
房地产开发企业营销中的涉税风险与防范策略
房地产开发企业营销中的涉税风险与防范策略摘要：营销对于每一个企业而言都是相当重要的一种推广手段。
但是，自从2011年楼市调控以来，整个楼市可谓是跌宕起伏，如何让持观望情绪的购房者买单，房地产开发企业在营销策略上可以说是绞尽脑汁，各种有针对性的创新营销模式应运而生。
但是，这些创新的营销模式往往会带来税收风险。
在此背景下，笔者从税务视角谈谈房地产营销策略中涉税风险和防范措施。
关键词：营销涉税风险防范策略一、打折优惠打折优惠是房地产开发企业最为普遍的一种营销策略。
在促销不见成效情况下，“降价”自然成为房地产开发企业突围的主要方法。
我们经常会看到这样的打折促销活动：“成本价开盘，本周认筹额外8.5折，送1500元/平方米豪装”、“精装公寓项目，一次性付款享受9.3折、按揭贷款享受9.4折”、“交5000元抵3万元，周末还有特价房”等。
上述这些促销方式，实际上就是价格直降，最大限度地让利给购房人，却赢得了买房人的认可，对资金的快速回笼起到了良好效果。
二、垫付首付在楼市低迷的时候，不少房地产开发企业打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促销。
无论是“一成首付”还是“首付分期”，都是为了吸引顾客，加速回笼资金的促销手段。
房地产开发企业为购房者垫付首付，为其提供一笔半年至一年期的“免息”房贷，以一般住宅市价120万元～150万元/套计算，垫款首付款约为40万元～50万元，期限为2个月～1年，购房者约可省1万元～2万元贷款利息。
房地产开发企业销售的无论是期房还是现房，预收资金时都具备纳税义务，均应该按规定缴纳营业税以及预缴土地增值税、企业所得税等。
三、买房送礼在制定“买房送礼”类营销策略时，应关注个人所得税代扣代缴问题：1.企业在活动答谢以及业务宣传等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，如在开盘活动时向所有前来的客户赠送的小礼品，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
如果企业愿意承担这部分的个人所得税，就不需要向客户收缴，但是这部分承担的个人所得税不得在企业所得税税前扣除！2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如房地产开发企业采用“买一送一”的促销手段，所赠送的自产开发产品（如买房送车库）是不需要缴纳个人所得税的；如果是赠送的旅游项目，如欧洲10日游等，就需要按照“偶然所得”项目缴纳个人所得税；但是，如果是赠送的空调、洗衣机或者是小汽车等实物就不是简单的个人所得税的问题了，这还会涉及到企业的“兼营业务”需要缴纳增值税及相关的附加税费，同时需要缴纳个人所得税。
试论房地产企业税务风险防范及应对策略
试论房地产企业税务风险防范及应对策略付公正上海鼎汇通股权投资管理有限公司摘要：随着国民经济高速增长，广大居民的收入快速增加，购房需求也与日俱增，在此环境下房地产企业的发展速度也随之快速增长。
作为对民生稳定有较大影响的房地产企业，近年来发展势头迅猛，企业的收入和税收都不断攀升，因而房地产企业也成为了税务主管部门的重点关注对象。
目前，房地产企业在经营过程中，面临激烈多变的竞争环境，随之税务风险也有所增加，企业的高投资、资金回笼慢等都会对税收产生影响。
本文以房地产企业税务风险防范和应对为核心，分析企业具体的税务风险，而后阐述当前企业税务风险管控现状，尝试提出企业防范应对税务风险的有效策略，进而达到提升企业防范税务风险能力、使企业税务处理方案更为合规的目的。
关键词：房地产企业；税务风险；防范及应对自“营改增”在国内房地产行业、建筑行业等试点推进以来，房地产企业从营业税中脱离，正式步入增值税时代。
房地产开发具有投资资金数额大、项目分布地域广、项目运行环节多、项目整体建设周期长等特点，使得房地产企业涉税事项多，种类丰富，制定税务方案的难度颇高，税务风险一直伴随着企业的经营管理。
而房地产企业要实现长期健康发展，就需要考虑经济效益与税务风险管控间的关系，企业的风险管理部门应当高度重视税务风险防范和应对。
一、房地产企业面对的税务风险分析房地产企业面对的税务风险主要有以下几个方面：首先是项目开发初期的土地获取环节，企业在此阶段的投资金额在整体项目开发投资中比重最大，企业获取土地的方式有多种，如土地转移，签订合同时未能按照期限申报缴纳契税引发税务风险；拆迁安置中费用核算不准确而引发税务风险。
其次，房地产项目建设阶段，此阶段企业涉及多个产业链上游单位，如建筑企业、设计企业等，因此是否保证成本支出取得规范、完整的发票是这一阶段的主要税收风险。
项目建设阶段的成本核算和收入核算准确则会引发漏税风险，影响税务机关对企业的印象。
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风险点 :
属于政策性风险，土地增值税土地价款扣
除问题，扣除依据是土地投资时的账面成本还是入股评 估价值。不明确。 营业税：不征 财税[2002]191号
企业所得税：采用入股评估价值作为扣除 土地增值税：①2006年以前，按账面成本扣除；2006年以后，按投
资环节已缴土增税作扣除；财税[2006]21号 ② 以评估价值作为扣除；
2、以合作开发为名，而行借贷之实，是无效合同。
合作方式：1、供地方申请立项;
2、出资方申请立项; 3、合作双方共同申请立项.
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
通 过 “ 拆 迁 补 偿 ” 取 得 土 地
风险点 :房地产企业用建造的本项目房地产安置
回迁户的，安置用房视同销售处理。 拆迁换房的实质：是以不动产所有权为表现形式 的经济利益的交换。 税务处理：房地产企业应按“销售不动产”税目 缴纳营业税；被拆迁户不属于通过受赠、继承、离 婚财产分割等非购买形式取得的住房。 营业税计税依据：住宅按照等面积部分按建筑成 本核定，超面积部分按公允价值计税。而商用房则 按公允价值计税。 （营、土增、企例）
预售房款能否在《企业所得税年度纳税申报表附表 一收入明细表》视同销售收入—其他视同销售收入中 填列？——招待费及广告费、业务宣传费的扣除基数 问题 在计算缴纳企业所得税时，房地产企业按商品房预 售收入计算缴纳的营业税、城建税、教育费附加能否 扣除呢？
什么是契税？
第三章：房地产开发企业税收政策释疑
3.2 土地使用税纳税义务起止时间的把握
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
风险点 ：虚增成本，编造虚假建筑业务，后果严重。
虚 增 建 安 成 本
特别注意：关联企业，人为提高工程价款；
认定方式：可通过竣工结算报告，进行材料价格 比较、纳税评估比较等方式进行核实； 发改涉税财物认证。
后果严重：《征管法》、《发票管理办法》
销售环节风险提示
如何计算房 产原值？
“途家模式”将房屋以酒店式公寓出租运营 房产税是按原值还是按租金计税？
第三章：房地产开发企业税收政策释疑
3.4 契税计税价格的确定
契税：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为
承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
计税依据：包括土地出让金、土地补偿费、安置补
什么是契税？
助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市 政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形 资产及其他经济利益。成都市还包括土地指标费。
1.1 什么是 涉税风险？
有遵循税法可能遭受的法律制裁、财
务损失、声誉损害和承担不必要的税 收负担等风险。
第一章：房地产开发企业涉税风险概述
1.2 涉税风险的分类
企业按未照税法规定履行纳税义务——导致的现存或潜在的税务处罚 风险 企业对税收政策不了解——多缴纳税款或未按规定流程申请税收优惠 而导致企业利益的丧失。 1.3 涉税风险的表现形式
财税[2006]186号文件规定：以出让或转让方式有 偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付 土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约 定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起 缴纳城镇土地使用税。 财税[2008]152号文件规定：纳税人因房产、土地 的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城 镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截 止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月 末。
第四章：房地产开发企业涉税风险的防控
4.3 房地产企业涉税风险的防控体系的建设 房地产企业建立涉税风险的防控体系的必要性；
安然、世通等世界著名大企业财务欺诈的丑闻； 每一个企业均要涉及的领域就是税收风险； 税收政策的复杂性与企业多种经营、长线生产的复杂性。
税收风险防范体系应从掌控基层税收数据抓起；
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
各 类 视 同 销 售 的 税 务 处 理
风险点 1 ：税务机关可以重新核定计税营业额。
风险点 2 ：是否代扣代缴个人所得税。 视同销售的表现形式 ： 以房抵工程款；
向职工福利售房；
低价向股东售房；
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
融 资 备 案 的 税 务 处 理
房地产开发企业涉税风险及防控
课题组组长：石炜 课题组副组长：钟歆宇 课题组成员：李昕、芶天志、付存恩、付洁、熊全、赵学良
主讲人：芶天志
课程安排
第一章 第二章 第三章 第四章
房地产开发企业涉税风险概述
房地产开发企业分环节涉税风险提示
房地产开发企业税收政策释疑 房地产开发企业涉税风险防控
上述整体改建是指存续公司 上述所称整体改建是指不改 承继原企业权利、义务的行 变原企业的投资主体，并承 为。 继原企业权利、义务的行为。
第三章：房地产开发企业税收政策释疑
整 体 资 产 转 让 获 取 土 地
转让方除了获得股权外，还获得了其他 非股份支付额；这部分金额应视同销售 部分资产，是否需要按规定缴纳营业税？ 转让的资产总额中包含非不动产；如： 存货，应当视同销售，按其公允价值确 认商品销售收入，同时结转商品销售成 本，是否需要计算缴纳增值税？ 还可能涉及哪些税种？土地增值税、契 税、印花税、企业所得税 投资者以不动产、土地使用权投资入股， 收取固定利润，属于将场地、房屋等转 让他人使用的业务，应按“服务业”税 目中“租赁业”项目征收营业税。
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
用 股 权 转 让 形 式 取 得 土 地
风险点 1 :关注特殊的股权转让，以股权形式表现的资产主要
是土地使用权、地上建筑物及附着物，按照国税函[2000]687号 规定应征收土地增值税。
风险点2：关注“契税”的问题；对于此类特殊股权转让，税务
机关倾向于应征收契税。 国税发[2009]89号文件中规定的“股权转让”，仅包括股权 转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。
开发建设环节风险提示
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
整 体 转 让 在 建 工 程
风险表现形式: 通过关联方转让在建工程，降低增值率、虚增成本
风险点 1：注意营业税计税依据的确定；如果价格明显偏低，存
在被税务机关按照成本利润率核定的风险。
风险点 2
：受让方继续开发项目转让后，在计算土地 增值税时，取得在建工程支付的价款能否 加计扣除。
第四章：房地产开发企业涉税风险的防控
4.2 房地产企业涉税风险的防控途径
纳税人：学法懂法知法，提高税法遵从度，加
强企业内部管理，建立涉税风险防范机制。
税务机关：加强税收法律宣传、纳税辅导、风
险评估、风险提示，引导纳税遵从、促使自查自 纠，不断降低房地产纳税人涉税风险。最大程度 的帮助纳税人降低涉税风险是重要的纳税服务。
风险点 ：营业税纳税义务时间是否发生
融资备案的表现形式：房地产开发企业与非银行 金融机构签订了《商品房买卖合同》，并且在房管 局销售备案，但并没有收到售房款，也没有开出销 售发票。
《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定： “营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收 入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”。 税务机关认定：倾向于融资备案属于销售行为，应 征收营业税及附加。
第一章：房地产开发企业涉税风险概述
1.1：涉税风险的名词解释 1.2：涉税风险的分类 1.3：涉税风险的表现形式 1.4：涉税风险的成因分析 1.5：涉税风险可能导致的结果
第一章：房地产开发企业涉税风险概述
国家税务总局下发的《大企业 税务风险管理指引（试行）》（国税 发[2009]90号）中对税务风险的解释， 可将企业涉税风险定义为：企业因没
企业要拥有采集或收集基层企业信息方便的工具或手段；
企业要建立采集基层企业涉税数据的制度； 推行涉税部门与财务部门的分设，实现税收监管对税收缴纳状况的监督
第四章：房地产开发企业涉税风险的防控
4.3 房地产企业涉税风险的防控体系的建设 如何建立风险防范体系？
审视内部控制环节，识别风险控制点
优化内部控制流程，确定关键控制点 建立税收风险防范体系--统一集团涉税政策，规范会计核算
1.4
涉税风险可能导致的结果
直接结果：直接经济利益的 损失，个人人身自由的限制。
主观原因：
间接结果：企业纳税诚信度 主观故意—纳税意识不强，风险 意识，盲目追求企业利润最大化
的丧失。
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
土地 取得 环节
开发 建设 环节
销售 环节
土地取得环节风险提示
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
各 类 销 售 策 略 的 税 务 处 理 风险点 1 ：正确核算营业额的计税依据； 风险点 2 ：是否区分混合销售与兼营劳务
视同销售的表现形式 ：
买房抽奖； 代垫首付；
售后回租、融资性售后回租。
第三章：房地产开发企业税收政策释疑
3.1 企业所得税年度申报表填表口径问题
第四章：房地产开发企业涉税风险的防控
4.1 房地产企业涉税风险的防控原则
合理合法：税务规划具有合理的商业目的，并符合国家法 律法规及税法的相关规定； 事前筹划：经营决策和日常经营活动考虑税收因素的影响 ，符合税法规定； 事中审查：对税务事项的会计处理符合相关会计制度或准 则以及相关法律法规；纳税申报和税款缴纳符合税法规定； 事后检查：税务登记、账簿凭证管理、税务档案管理以及 税务资料的准备和报备等涉税事项符合税法规定。
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
用 “ 合 作 开 发 ” 形 式 取 得 土 地
风险点 :注意程序的合法性，不同的“合作开发”形式，对应
不同的税务处理。（【1995】156号、【2009】31号）