温泉类主题地产发展模式研究
走向温泉综合开发时代“温泉休闲综合体”开发研究
温泉管理
一、温泉走向“综合开发时代”是 市场的必然选择
• 经过10余年的开发经营和温泉规划，中国温泉已经实现产业化 发展，并成为中国多元化休闲产业的龙头——全国涌现出来的 一大批成功的温泉度假村、温泉小镇和温泉新城表明：温泉对 于休闲产业的聚集效应和对于区域经济的有力带动已经得到开 发商和各地政府的高度认可。随着旅游业成为国家战略性支柱 产业和中国休闲度假产业的进一步发展，加之旅游经济与地产 资本的双重驱动，温泉仍将是未来休闲度假开发的超级热门。 • 然而，在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下，温 泉行业必然要进行重新洗牌，规模小、资金弱、功能单一、设 施落后的一大批温泉度假村必将被整合，规模化、综合性、复 合型的“温泉度假区”将会成为温泉休闲市场的主流模式，温 泉将从“单一利用时代”走向“综合开发时代”，这是市场的 必然选择，其原因主要表现为两个方面：
第三是房地产业。 以养生地产和温泉第二居所为概念，是温泉设计度假村房 地产项目的主流，与会议经营相结合的产权式度假物业也成 为重要的市场热点，升值空间较大，因而受到市场青睐。 第四是运动游乐产业。 根据资源特征，以水游乐、高尔夫、网球、滑雪和跑马场 为代表，一方面是考虑亲水休闲游乐市场群体的需要，更重 要的是和政务商务休闲会议客群、度假物业的客群的需要结 合在一起。运动游乐是“温泉休闲综合体”重要的功能构成， 为品质化休闲交流平台的打造奠定重要作用。 第五是温泉农业产业。 这是对温泉资源全方位利用的重要方面，在全国已经形成 诸多成功的例子，主要通过设计温泉水的系统利用模式，利 用温泉余热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的 农业产业。
Hale Waihona Puke 2、以“休闲产业整合”为手段，形成功 能聚集
蓝田县汤峪温泉小镇产业发展模式研究
蓝田县汤峪温泉小镇产业发展模式研究摘要：本文通过对汤峪现状温泉产业的发展路径、产品构成、旅游市场及消费水平进行分析，提出需要进一步明确其发展定位，整合现状土地资源，提升文化内涵，塑造山水风貌的思路，以多元整合模式、纵向创新模式、横向聚焦模式为提升温泉产业的切入点。
通过研究日本箱根、法国依云、德国巴登巴登等温泉小镇的产业发展特征，在本次规划中提出“温泉+”的产业提升模式，通过温泉深度开发、环境重点提升、多产业辅助联动三大规划策略完善温泉产业构成，确定“温泉度假+酒店会展+生态旅游”的温泉小镇发展模式，围绕核心温泉产业板块打造“温泉疗养-文化展览及山水观光-温泉地产与康体娱乐购物“的圈层功能结构，并提出了汤峪的特色小镇营造策略。
关键词：温泉产业特色小镇蓝田一、温泉资源型小城镇发展概况1.温泉旅游资源的特殊性温泉旅游是广泛分布于我国各地的旅游产品类型，而温泉作为一种特定的旅游资源，其规模大小、品质优劣、特殊的疗养功能等特性决定了温泉旅游目的地的发育情况。
在以温泉资源为特色的旅游小镇发展中，其特点可归纳为三个方面：（1）温泉资源的不可移动性特征温泉是一种空间位置特定的旅游资源，它的产业发展模式必然要和空间产生紧密的联系。
温泉具有风景名胜与娱乐休闲的双重属性，温泉喷涌而形成的天然泉池构成了温泉资源的核心要素。
（2）交通区位的决定性影响当下温泉资源很大程度上体现了市郊旅游、短时长的疗养度假等消费需求。
其对周边1.5小时交通圈内的大中城市具有很强的覆盖作用，其交通条件的便利程度成为了发展的主导性因素。
（3）多业态复合的发展需求温泉度假旅游产品倾向于发展完整的休闲旅游产品。
适合与购物、节事活动、观光游览等组成复合性产品，满足多样的消费需求。
因此业态构成的合理性也是温泉旅游规划的核心问题。
应关注温泉产品对多业态复合的功能需求。
2.国内外温泉旅游产业发展情况（1）国外优秀发展案例日本箱根温泉小镇在风土塑造、套装游线及交通组织方面具有优秀的借鉴之处。
世联经典案例解读-温泉型旅游地产模式总结【精选模板】
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国内温泉运营方案分析
国内温泉运营方案分析一、背景介绍近年来，随着人们生活水平的提高，温泉成为了一种越来越受欢迎的度假方式。
据统计，中国温泉业的市场规模已经超过千亿级别，现有温泉资源约有3000余处左右。
尤其是在旅游旺季，各大温泉度假村更是人满为患，可见其市场潜力和前景不容忽视。
然而，温泉度假村的运营方案是关乎其业务成功的关键，下面将对国内温泉运营方案进行深入分析。
二、运营方案的内涵和要求1. 内涵温泉度假村的运营方案，是指确定温泉度假村的经营方向和目标、利润模式、市场定位和发展策略等要素的合理安排和明确规划。
这一方案的制定需要综合考虑市场需求、资源环境、政策法规、人才队伍等因素，以确保温泉度假村的长期稳健发展。
2. 要求有效的温泉经营方案需要满足以下要求：（1）合理规划：制定合理的业务规划，充分考虑市场需求、资源配置、竞争环境等因素，明确经营目标和发展路径。
（2）多元化经营：温泉资源可以延伸出多元化的产业链，包括酒店、餐饮、康养、娱乐等服务，以丰富度假村的业务模式，提升整体收入。
（3）创新发展：采用创新的业务模式、管理理念和运营手段，以主题文化、特色活动等形式提升温泉度假村的吸引力和竞争力。
（4）科学管理：建立科学的管理体系和规范的运营流程，包括人力资源管理、财务管理、市场营销、环境保护等方面，提升企业运营效率和管理水平。
（5）社会责任：温泉度假村应当尊重自然、保护环境、履行社会责任，做好公共关系和社会形象建设，促进社会和谐发展。
三、国内温泉运营方案的分析1. 温泉度假村的市场需求随着人们生活水平的提高，温泉度假旅游成为了一种越来越受欢迎的度假方式。
特别是在寒冷的冬季，温泉成为了许多人追逐温暖的好去处。
此外，温泉还被认为具有药用价值，对人体健康有益，因此受到了更多人群的青睐。
因此，国内温泉度假村的市场需求较大，投资者可以在具备温泉资源的地区开发温泉度假村。
2. 温泉度假村的利润模式温泉度假村的利润模式主要包括温泉门票、酒店住宿、餐饮和娱乐等多种服务，通过多元化的经营模式获取收益。
鲁邦即墨温泉项目案例研究及发展方向构想-同策20151020
物业费
—— 公寓15000元/㎡ 别墅25000元/㎡
3.80元/平方米·月
三亚海韵集团有限公司
项目介绍
综合养生养老、康复医疗、旅游度假、白领阶层生活、温泉会 所、酒店经营、娱乐业和商业配套齐全的复合型度假地产
2.产品特色
独栋别墅项目针对的是城市高端养生客群； 高层公寓产品，面向城市白领阶层，打造健康生活；
5大功能分区，内部形成自循环的功能生态圈。
自循环系统
项目规划价值
1.综合服务区 水上活动；五星级酒店；标志性建筑；会议中心；产权式酒店 集群，温泉疗养康复中心。
2.度假酒店区 度假酒店区由山体、水系和绿化划分为三个部分，各自围绕不 同的主题形成别具一格的旅游休闲区。
3.生活配套区 超高层产权式酒店；大型超市；旅游纪念品商店；综合办公楼； 动迁安置区以联排别墅为主，现代居住区以小高层为主。
野外生存技能训练中心、极限运动区
多元互动、生态优良、魅力独具的 温泉休闲疗养度假圣地
宜春天沐温泉谷 7.6万
中小 礼拜日温泉小镇 体量
万泉河温泉小镇
18.3万 12.9万
颐尚温泉小镇 22万
0.6
别墅、洋房、小高层 （养生公寓）
温泉入户、新亚洲建筑风情、天沐温泉品牌运营+服务
1.4
公寓、别墅
主题温泉、星级酒店、高端食府、生态农庄
颐尚温泉日出水量4300吨、出水温泉44度。温泉水区 拥有大小特色山地温泉池30多个，泉水富含钙、镁、氟 等三十多种微量元素，尤其含罕见的“锶”“镭”“氡” 元素对关节炎、风湿症、高血压等多种顽疾有显著疗效。
颐尚温泉小镇组建出2万㎡中颐国瑞健康管理基地，力邀英 国上市公司Intertek上海天祥医学检验中心，重庆市中药研 究院为技术支持机构，联袂渝和堂中医馆、瑞吉科生物科技 公司、台湾小川源温泉等保健养生机构，从中医保健、健康 产品、运动理疗、美容保健、老年护理、养生膳食等多方面 为业主提供一站式养生保健服务，全方面为您的健康生活保 驾护航..
温泉度假发展模式
在新兴的“情境旅游”、“体验旅游”模式下，景观的情境体验与现代生活/消费方 式的兼得，成为人们对于温泉旅游度假的核心诉求 原生态的生活方式＋具有体验价值的旅游空间场所的再造＝居（业）与旅游度假相互 融合=温泉TOWN的主要特征
将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合， 是温泉TOWM的主要特征；居、业有机融合游，提升旅游度假能级
到20世纪Merano成功转变成为温泉目的地。
19世纪初
19世纪中
20世纪
温泉疗养区
温泉度假区
温泉城镇
典型案例研究一——意大利Merano 小镇（II）
温泉小镇情境度假生活方式的构成
1
环境：居住、工作、度假
4
运动、健康
温泉情境度假 生活方式
2
特色SPA和酒店 节事会议
3
典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（I）
温泉娱乐 温泉养生 温泉度假 温泉居住 温泉研究 温泉艺术
吸引力随时间积淀而提升
限制： 城镇产生发展不可控因素强 需要时间的积淀与整体风貌控制
居住与游览功能不和谐配置会引起居民与游 客双重不满
温泉发展模式专题研究（三）——温泉TOWM （II）
情境合一的旅游度假是温泉TOWN要打造的氛围
创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现
温泉城镇
时间：开业一年 接待人数：302万人次，占到珠海总接待量的18%，景区接待量的 50%。凸现大型度假区的规模优势和起爆能量。
收益率：一期投资21亿元。营业额3.6亿元。投资回报率不甚乐观。
珠海海泉湾
特征
温泉度假区
珠 海 海 泉 湾
大规模度假区 产品设置综合化，开始越过温泉度假区，有意识向综合性度假目的 地靠拢 中高端大众客群（家庭）， 会议客群 娱乐，会议，度假，休闲，康体 市场启动迅速，有规模效应和带动效应 没有真正实现综合配套的效益
国内外温泉开发模式研究
PART 1 温泉开发模式
6 温泉+生态农庄模式
北京蟹岛温泉生态庄园
温泉＋生态农庄模式特征：主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展包括温 室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。
9 9
PART 1 温泉开发模式
7 温泉+康复疗养模式
珠海御温泉
汤岗子温泉疗养院
温泉＋康复疗养模式特征：吸引市场最核心的本质是健康养生，依托医院、生命科学研究中心 等机构，充分发挥医学、生命科学不健康管理的作用，结吅现代理疗手法的应用，把温泉的健 康养生价值不日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等等一系列手段深度结吅，打造温 泉康复疗养基地，随着社会上亚健康状态人群的丌断加大，人们对二养生、康复的需求越来越 大，把温泉呾康复疗养结吅起来，最能做成一项大产业，经济效益显著。
19
代表案例1： 御温泉
露天温泉区：融入中医养生理论，独创“六福汤N次方”， 成为加料养生温泉的典范
六福汤“N”次方 加料养生温泉之代表。六个温泉池，从南到北 分别为美容养颜、补气养血、预防感冒、清热泻 火、舒筋活络、润燥祛湿汤池。每隔两个时辰就 清池换料一次，不同的时辰、不同的汤池、不同 的成分、不同的泡汤顺序和组合，产生不同的泡 汤感觉及功效。一溜六个泉池，温度相近、大小 相似，汤料不同、功效各异。
广西的九曲湾温泉
湖北孝感嘉伦河温泉
适用范围和特征： 所在地区有着较为深厚的历史、民族、宗教等文化积淀 温泉的整体风格结合传统元素的建筑和装饰形式，考虑文化元素的运用 项目适合性： 依托当地深厚的文化底蕴，比较容易受市场认同
15
PART 3 国内温泉开发代表案例
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代表案例1： 御温泉
深度挖掘温泉养生内涵，复合高端养生功能，成为国内温泉典范
对中国温泉房地产发展简述
对中国温泉房地产发展简述摘要：当前中国温泉旅游60%以上的项目的主要投资驱动力来自房地产开发。
温泉+房地产开发成为主流盈利模式，而有关政府也鼓励这样的开发模式。
温泉房地产虽然在欧洲、日本和台湾地区也很普遍，但在规模和速度上远不及目前的中国。
国外的温泉产业，主要依靠经营盈利。
从全球产业发展视野来看，应该说，中国式的温泉房地产开发模式是一种创新开发模式，因此，它到目前为止仍然是一个动态发展中的房地产概念和开发模式。
关键词：发展现状；历史回顾；开发类型；特色；模式Abstract: At present, the main investment driving force of more than 60% hot spring tourism is from real estate development. Hot spring + real estate development has become the mainstream of profit mode, which is also encouraged by government. While hot spring real estate very common in Europe, Japan and Taiwan, it is far more in scale and speed of the present Chinese. Foreign hot spring industry mainly rely on earnings management. From the global industry development, hot spring real estate development mode of China is a kind of innovation, so it is still a dynamic concept and development mode of real estate.Key words: present development situation; history review; development pattern; feature; mode一、中国温泉房地产的发展现状概述（一）概述温泉房地产，是指将温泉资源运用于房地产开发，以提升房地产的价值和销售吸引力的一种开发模式。
(精品)温泉度假产品开发模式研究含2个案例
• 颐尚温泉酒店、江苏省工人汤山疗养院、汤 家家温泉村、御庭臻品酒店、紫清湖生态旅 游温泉度假酒店等
5/ 配套产品
• 百联奥特莱斯、汤山温泉房车营地
44
案例：南京汤山温泉
汤山温泉的游客主要来源江苏本地，以31-50岁的中青年人群为主
数据显示，汤山温泉旅游度假区的游客主要来源于江苏本地及周 边地区，其中江苏本地游客数量最多，达到547.0907万人次，占 总游客数量的81.1%。周边地区主要是南京周边的上海市、安徽 省、浙江省和河南省，分别为36.4920万人次，31.0729万人次， 14.1663万人次,9.0636万人次,各自占比5.4%、4.6%和2.1%。
66
33
案例：南京汤山温泉
生态环境优美，整体风貌得体，度假资源丰富，产品体系完整、分层合理
1/ 生态观光产品
• 阳山碑村、矿坑公园、紫清湖旅游区
2/ 人文体验产品
• 猿人洞、国家地质公园博物馆、历史文化展 示中心、蒋介石温泉别 墅
嘚
3/ 温泉休闲产品
• 汤山一号温泉、汤山七坊、金乌温泉公园
4/ 温泉度假产品
非建设用地区域
北京蟹岛度假村
温泉度假社区模式 温泉+旅游地 产 房地 产、旅游地 产
温泉开发可行性研究报告
温泉开发可行性研究报告引言温泉作为一种自然资源，具有独特的疗养和休闲功能，近年来受到越来越多人的青睐。
在这样的背景下，本文将对温泉开发的可行性进行研究分析，以评估温泉开发项目的商业潜力和市场前景。
市场分析温泉市场概况根据国内旅游行业协会的统计数据显示，温泉旅游市场呈现出快速增长的趋势。
近年来，温泉旅游已成为国内外游客的热门旅游选择之一。
而在国内市场中，温泉开发的区域主要集中在西南地区和华北地区。
产品竞争力分析目前，市场上的温泉开发项目主要以温泉度假村和温泉酒店为主。
这些项目通过提供高品质的温泉水源、独特的建筑风格和丰富的休闲项目来吸引游客。
但是，由于竞争加剧，市场上的温泉项目开始面临着同质化和价格竞争的问题。
技术可行性分析水源可行性温泉开发必须依赖可靠的温泉水源。
在选择水源时，需要考虑水源的供给能力、水质以及水资源的可持续性。
同时，还需要与当地政府协商，获取开发所需的相关许可。
地质可行性地质条件直接影响温泉开发的成本和效果。
地下水位、地层结构和水源温度等因素都会对温泉开发产生影响。
在选择开发地点时，需要进行详细的地质调查和勘探，确保地质条件符合温泉开发的要求。
设施可行性温泉开发还需要考虑相关的设施建设，包括温泉浴池、休闲娱乐设施、住宿设施等。
这些设施的建设需要考虑项目规模和资金投入等因素。
同时，还需要合理规划设施的布局，以提供舒适和便捷的服务体验。
经济可行性分析投资成本分析温泉开发项目的投资成本主要包括土地购置、设施建设、人力资源和运营成本等。
在进行投资成本分析时，需要考虑项目的规模和市场需求，以及不同环节的成本变动。
收益预测分析根据市场需求和销售预测，可以对温泉开发项目的收益进行预测。
收益主要来自于温泉门票销售、酒店住宿和休闲娱乐项目等方面。
通过对收益的预测，可以评估项目的商业潜力和回报周期。
风险评估在温泉开发项目中，存在一定的投资风险。
例如，市场竞争加剧、水源问题、政策限制等都可能对项目的运营和盈利能力产生影响。
旅游地产的温泉度假村模式[1]
![旅游地产的温泉度假村模式[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/6f9556c06c175f0e7cd137ef.png)
温泉开发逐年升温的同时，开发企业开始“全国热恋”温泉旅游地产。
在温泉的袅袅热气中，温泉地产不仅给购房者带来全新的居住体验，而且其依傍温泉使房产价值得以极大提升。
盛方咨询：旅游地产开发的“温泉酒店+温泉度假村”模式温泉旅游地产出现一枝独秀。
温泉开发逐年升温的同时，开发企业开始“全国热恋”温泉旅游地产。
在温泉的袅袅热气中，温泉地产不仅给购房者带来全新的居住体验，而且其依傍温泉使房产价值得以极大提升。
目前已经风靡包括山东、海南、福建、四川、重庆在内的20多个省市。
随着人们对健康养生的消费需求迅速增长，温泉地产的前景得到不少投资人士的青睐。
在当前住宅市场调控趋紧形势下，开发商纷纷“求变”，竞相转入旅游地产。
以半岛区域为例，短短数年时间，已经有众多知名房地产开发商如合建行、海尔长青置业、中置国际、海信温泉王朝、海泉置业、天泰集团、长基置业、毫州置业、三盛地产等一大批知名房地产开发商都已不同程度介入旅游地产，与此同时，还形成了知名温泉旅游地产开发公司。
选址至关重要。
对于温泉旅游地产的开发运营选址是关键。
旅游地产项目选择的一般性原则包括：是否旅游资源可挖掘、是否有历史文化资源可以挖掘、是否有‘体验式旅游资源’、是否可以借势与周边旅游资源进行深度开发、距离市区是否在一小时车程内，能否与项目所在城市定位进行‘嫁接。
对于温泉地产来说，根据春夏秋冬季节的不同，根据南北方气候地理环境的不同，选择不同的生态植被，进行景观创意就显得非常重要。
如何通过地产项目实现旅游观光、人文体验、休闲养生等功能，这是温泉旅游地产的“灵魂”所在。
开发商在温泉的利用、科技创新等方面应充分利用新技术。
温泉旅游地产项目在倡导生态、健康、休闲等居住环境的同时，还要注重温泉资源的节能和再利用，不断完善城市配套设施，降低居民的居住成本，以此来实现半岛地区的温泉地产品牌走出山东，推向全国。
发展之路还很漫长。
由于温泉地产始终处于初始阶段。
因此，对于众多的温泉旅游地产开发项目而言，盈利空间以及抗风险性有待评估。
以温泉为核心资源的旅游地产开发模式
传统的旅游地产是指一个区域在实施旅游景区开发时，围绕吃、住、行、游、娱、购等基本的配套要素，规划建设一批必要的功能设施，使游客在观光体验的同时能够实现旅游的综合服务价值。
而如今，旅游地产在内涵和外延上都有了全新的解释。
从内涵上来说，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业、房地产业及其他关联产业相结合的一个全新模式。
从外延来说，旅游地产作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的联动需要，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也为区域以现代服务业为代表的其他关联产业发展提供了融合与共生的空间。
随着大众休闲时代国民休闲度假需求已经成为一种常态生活方式、国民对房地产的投资需求和国家对一线城市房地产行业的政策调整等方面的综合影响，使消费者和开发商对旅游地产的需求更加强烈，也使得旅游地产具有更大的升值潜力。
总结近年国内旅游地产开发的实践，笔者认为目前国内旅游地产发展最大的瓶颈和困境在于旅游核心吸引力的缺乏。
对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验，在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特的吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。
因此，本文选择目前国内旅游地产开发中最为流行的十大新型旅游核心吸引物驱动的旅游地产开发模式进行研究，以期为不同条件下旅游地产的成功开发提供借鉴经验。
温泉资源长期以来一直是满足人们养生保健和休闲需求的一种旅游资源。
在大众休闲度假时代，温泉旅游不仅是以温泉资源为核心载体，以优美的自然环境、丰富的人文风情、特色的历史传统文化、沐浴文化以及优质的服务为支撑，以体验温泉、感受文化、康体养生、休闲度假等为目的的旅游活动。
温泉开发模式及创新
温泉开发模式及创新温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。
中国温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。
在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。
一、开发模式尽管关于温泉度假村开发模式的研究总结还非常落后，但是，中国的一大批先行的温泉度假村，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。
主要有以下六大经典开发模式：1、景区模式所谓〃特色温泉景区〃模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。
这是温泉度假村开发最根本的模式，这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。
其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区，主要包括两种类型：一是面向大众的精品温泉景区。
此类型通过开创和丰富现代温泉文化，挖掘温泉养生内涵，构建温泉生活方式，逐渐打造温泉品牌，通过管理团队和模式经营，实行全国性的战略扩张，此类型在我国温泉开发初期阶段最常见。
二是面向小众的高端SPA景区。
此类型以个性化的高端产品为重点，强调人均高消费而不是大规模游客量，随着中国高端休闲消费人群的增加，此模式将成为未来温泉度假村开发最重要的方向之一。
2.会议中心模式〃温泉+会议〃的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为〃温泉十大型会议〃及〃温泉+中小型会议〃两种模式。
一是“温泉+大型会议〃模式。
充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。
建设完善的商务及会议设施，配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体检和购物服务，再配合强有力的关系营销。
温泉资源的综合开发利用——以“厦门市温泉资源开发利用项目策划”为例
温泉资源的综合开发利用——以“厦门市温泉资源开发利用项目策划”为例温泉资源的综合开发利用——以“厦门市温泉资源开发利用项目策划”为例刘蔚我国是一个拥有丰富温泉资源的国家，利用温泉治病已有悠久的历史，史料中关于温泉的记载也相当多。
我国汉代著名科学家张衡所著的《温泉赋》中就说：“有疾病兮，温泉治焉。
”《水经注》中亦载：“大融山兮出温汤，疗治百病。
”温泉自古就深受人们的喜爱。
温泉属低温地热，由于其温度适宜、清洁无污、富含多种对人体有益的矿物质，而且用途十分广泛。
●供暖方面燃煤锅炉的大量使用可造成空气污染，大力提倡地热供暖，有利于环保。
利用温泉采暖不烧煤、无污染，可昼夜供热水，可保持室温恒定舒适。
地热采暖虽初投资较高，但总成本只相当于燃油锅炉供暖的四分之一，不仅节省能源、运输、占地等，又大大改善了大气环境，经济效益和社会效益十分明显，是一种比较理想的采暖能源。
●保健方面温泉本身具有较高的温度，含有多种化学成分、少量的生物活性离子以及少量的放射性物质，对人体可起到保健、抗衰老作用。
在泡温泉时，温泉中的矿物质会透过身体皮肤促进血液循环、加速新陈代谢。
温泉本身的矿物质透过表皮渗入身体皮肤时，其化学物质可刺激自律神经、内分泌及免疫系统。
具有很高的医疗价值。
●旅游方面旅游的大趋势就是往度假、休闲的方向发展，这和温泉的定位是一致的。
温泉项目的开发，对产业链的发展、促进旅游项目的整合也具有实际意义。
依托温泉浴疗，可以开发游泳馆、嬉水乐园、康乐中心、会议中心、疗养中心、温泉饭店、温泉度假村以及高级宾馆等一系列娱乐旅游项目。
●种植、养殖方面可以依托地热井，建造温泉温室，种植名优花卉、特种蔬菜，供给大的饭店、宾馆、酒楼之需等，也可以用来发展旅游农业。
热水养殖，可以大大缩短多种水生物的孵化期和生长周期。
可以依托地热资源发展高产鱼类养殖等养殖产业。
泡温泉是人和自然最亲密的对话方式之一。
厦门地区拥有丰富的温泉资源，许多厦门人对这种“对话”并不陌生，但是厦门市已开发的温泉资源屈指可数，随着被称为“福建省首家园林式露天温泉”的日月谷温泉的建成开业，温泉开始成为厦门旅游的一个新品牌。
温泉小镇开发模式研究及经验总结
温泉小镇开发模式研究及经验总结\与天地对话—为自然梳妆\国际优秀温泉小镇开发案例研究1、德国巴登巴登德语里“巴登”是沐浴的意思，小镇之名就由温泉得来。
温泉为盐泉，可饮可浴可疗养。
主要特色项目：（1）拥有12座极具特色的温泉浴场，其中腓特烈大浴场、卡拉卡拉浴场是欧洲著名的古罗马风格的浴场。
（2）小镇内有著名五星级酒店群，以及众多的四星级、三星级酒店群，内部装修豪华，具有浓厚的文艺复兴艺术气息，如布莱娜公园大酒店为德国顶级温泉SPA酒店。
（3）有德国最大和历史最悠久的赌场巴登巴登赌场。
（4）拥有国际赛马场，每年举行两次国际赛马盛事，使巴登巴登成为国际赛马中心。
其他配套项目：注重温泉与度假设施配套开发，如歌剧院、布尔达博物馆、修道院教堂、国立美术馆、高尔夫球场等休闲娱乐设施。
2、法国薇姿小镇位于法国中部，以水疗和度假而闻名于世界，享有“温泉皇后”的美誉，是有千年历史的温泉泉眼集中地，以拥有15座温泉而闻名，植物、飞鸟、野鸭、天鹅环境优美，是法国著名的温泉疗养胜地和旅游度假胜地。
薇姿温泉中富含钙、镁等17种矿物质和13种微量元素，可以饮用、治疗、美容。
主要特色项目：（1）温泉酒店les celestins hotel：游客可在此进行传统水疗、草本蒸汽水疗以及室内法式SPA按摩疗养体验，成为无数人拥趸的美容去处，提供限量的房间数量。
（2）薇姿温泉药妆店：道路两边随处可见法式药妆店，从酒店旗帜、商店海报、药房建筑，都是“薇姿”品牌。
其他配套项目：配套薇姿赛马场、温泉博物馆、歌剧院、Shopping Mall等项目，满足游客需求。
3、英国巴斯温泉小镇巴斯即bath，“洗浴”之意，是一个被田园风光包围的古典优雅的小城。
罗马人最早在这里发现了温泉，兴建了庞大的浴场，如今的古浴场遗址是英国古罗马时代的遗迹。
主要特色项目：（1）古罗马温泉浴池：以古罗马时代的大浴室为特色。
（2）屋顶露天温泉：巴斯古镇最著名的温泉泡池，躺在天然温泉水池里，俯瞰整个巴斯城，享受休闲时光。
温泉+地产开发模式探析
温泉+地产开发模式探析一、温泉地产开发发展趋势温泉开发，在近几年来，成为一个地产行业的亮点，在很多房地产的推广宣传中，作为卖点之一，有温泉，被重点强调。
随着温泉开发技术的提升和人们生活水平的提高，温泉地产开发呈现出一种新的变化，这种变化，使传统的温泉旅游地产，向更深更广的内涵与外延拓展，发生了本质上的改变。
传统的温泉地产，基本是用作旅游区的温泉洗浴中心，从旅游的角度，单纯的开发温泉的一般功能，到了2014年，中国已查明的温泉有2307处，很多温泉都被应用做温泉洗浴之用，而这种温泉地产的经营模式单一，模仿性很强，没什么突出特点，千篇一律，信马由缰，粗放开发，虽然市场需求很大，但整体的发展始终起起伏伏，甚至有些地区因为淡季没有客源而造成经营惨淡，效益不佳。
目前，温泉市场依旧巨大，温泉已成为一种健康养生的天然理念植入人心，如何应用，将决定能否把握好未来的温泉地产开发市场走向。
温泉地产在未来的发展中，大致有如下几种走向：第一，开发温泉养生住宅，将温泉作为对地产业主的赠品，使温泉入户，发展温泉别墅和温泉小区，同时提供温泉供暖，使地产本身得到增殖，在小区周边，开发温泉商业和休闲场所。
第二，温泉洗浴只是作为温泉地产开发规划中的一个基础，而以休闲为主导，开发温泉医疗、温泉养生、温泉健身、温泉美容项目，同时发展温泉周边娱乐产业及温泉农业观光园。
第三，将温泉地产本身作为核心，围绕温泉资源的特性，直接打造温泉式地产形象，在此基础上，开发区域内的温泉休闲养生经营项目。
第四，打造品牌温泉独立区域，从温泉本身出发，深入挖掘温泉本身的价值，并配套全面先进的温泉设施和个性服务，打造有特色主题的养生温泉，创造独特的文化娱乐感受。
第五，商务温泉地产规划，温泉本身除了养生与休闲，其概念外延，还有人际沟通作用，利用这种温泉经营的特性，将市场开发重点放在温泉酒店接待与商务会谈会议等市场需求相结合，开发特色商务温泉地产规划。
温泉旅游地产发展存在的问题1、温泉旅游季节性强温泉的资源属性导致温泉旅游存在很强的季节性，这对项目的运营产生了很大的影响。
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项目营销方案执行
服 务 内 容
规划的市场与经济评价
Step 2F 启动区发展定位 Step 2G 项目营销战略
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18
漳州云霄温泉项目
取地成本优惠
经营收益 a.旅游项目经营收益 b.配套项目经营收益
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4
世联对主题地产的理解和观点 Opinion >
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5
对于大规模主题地产开发项目，我们认为 必须把握以下四个层面的问题
第一、战略层面 战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，大规模项目开发所 面临的问题不能用点式分析来寻找解决方案，并且有些问题是非技 术性的，即有些方案不一定是直奔目标的，因此我们必须基于整体 发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。 第二、总体定位层面 作为大规模主题地产开发，必须要有核心功能区，要有区域活力中 心；区域设施的布局必须考虑到如何使区域增值，并且同时要考虑 到土地增值因素。 第三、运营层面 其本质是盈利模式，即我们必须明确在区域开发中，不一定要赢得 每一回合，而是从战略上明晰什么是用来建立区域形象与品牌的， 什么是获得现金流的。 第四、营销层面 必须通过建立区域边界以解决周边低地价项目竞争问题，同时建立 区域形象基础，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销 创造有效价值。
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10
世联对温泉开发项目的理解
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11
世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研 究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例
国外： Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 …………
稳健的发 展思路
区域定位 功能复合
在温泉的外围功能中增加更多的功能，以形成持续的吸 引力
体验
在体验上作足文章，获得客户充分的体验感受
在进程中不断完善和改进设施，以满足不断改变的体验 价值
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资料来源：世联分析
14
世界一流温泉度假区特征
1. 温泉资源具有较高的稀
缺性，某项指标具有突 出的特性； 程内辐射几个核心城市； 达，具备潜在的消费能 力； 为未来功能扩充提供充 足的空间 自身资源禀赋
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2
在主题地产开发过程中，我们的客户常常 会面临如下问题
根据世联的经验， 主题地产项目研 究的核心是盈利 模式，任何其它 方面的策划研究 都要围绕盈利模 式去进行。
•项目开发依托的资源评价及发展潜力如何？ •项目发展方向和成功关键要素是什么？ •项目开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？ •项目开发面临的市场竞争环境怎样？ •国内外类似案例中有哪些成功经验可借鉴？开发战略 中的致胜要素是什么？ •面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真 正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符
项目条件：
1. 项目一、二期整体考虑，约1020亩； 2. 项目概念规划已经完成，但是可以根据世联的研究结论调 整；
3. 政府形象要求一期温泉主题公园必须建设；
4. 依靠商业配套、温泉设施、酒店等经营性物业的永续经营 获得稳定的现金流，但未来是融资的手段（销售、贷款 等），目的是实现度假物业的销售。
合理的功能组合与功能比例 各功能区布局 核心功能区 规划如何为土地增值； 指标如何使土地增值。
5.功能布局与规划指标
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8
根据世联以往类似项目的顾问经验，我们 对主题式区域开发的认识有如下观点
观点一：开发主体的合法性 区域开发的长期性、规模性、复杂性决定了区域开发可控性至关 重要，而开发主体的合法性是确保区域开发顺利进行的最重要的 前提 观点二：“公私合营”的合作模式 区域开发中的“公私合营”问题，以及公－政府和私－企业二者 之间的职责与利益的划分，二者的目标体系的建立及其相应的 责权利必须在区域开发之前明确 观点三：开发次序的确定 在原有的产业发展基础上，制定科学合理的开发计划，使地区产 业与城市功能共同发展，实现土地价值的最大化利用。
Downata Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里
Dunton
广度开发 驱动
多重 资源驱动
深度开发 驱动
温泉资源
文化产业 驱动
特殊产业 驱动
日本汤布院 英国巴斯
德国巴登巴登
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国际上温泉的发展一般经历四个阶段
温泉应用发展阶段：
发 展 阶 段
单纯洗浴温泉
室内温泉
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我们的一切研究都必须以现实条件为基础， 以客户的目标为导向
企业战略目标 ¶ 基于旅游度假细分市场，建立适合发展的产品开发、 经营、管理模式，通过计划性的自行扩张和品牌加盟， 最终实现全国连锁经营度假休闲房产旗臶品牌； ¶ 控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流 的温泉度假区; ¶ 基于社区开发模式在原有基础上进行提升； 利润目标 ¶ 在控制风险情况下，实现利润最大化； ¶ 一期300亩（其中100亩销售物业）销售周期一年。
一流温泉度假区
1. 将温泉资源发挥到极至，
形成不可复制竞争力
以保证获得永续经营
2. 交通网发达，在3小时车 3. 所处的区域经济比较发
2. 资源及生态环境的保护， 3. 功能的复合及外围体验价
值的打造形成持续的吸引 力 能
4. 周边具有广大的腹地，
4. 在进程中不断完善外围功 5. 获得政府权威机构的认证
环境温泉
主题温泉
特 征 描 述
强调温泉单纯的 洗浴功能，人们 简单的在温泉水 里洗澡就结束了
主要强调温泉的保 健功能，以私密的 温泉设施为主要的 形式
保健功能外，突出 了休闲功能，以露 天环境温泉为主要 特色
围绕某一主题开发 建设，集观光、度 假、休闲、娱乐、 保健等多种功能于 一体
世界知名温泉发展阶段
观点六：动态的区域规划 区域开发中的规划是动态的，规划与目标的检讨是区域开发过程 中不断进行的工作，具有市场可实现度的规划才是好的规划。
另对于此类大规模的区域开发项目，也有着清晰的工作步骤： 开发主体的合法性确立――目标体系的建立――土地查勘、资 源盘点――土地价值评估——确定取地策略――土地的控制与 获取――区域规划与定位――土地峰值地价的形成――开发模 式的选择――启动区的确定与启动策略――区域营销
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6
对于大规模主题地产项目，世联认为重点 关注以下五方面问题
核心要点 资源的盘点、评估 资源如何在区域发展中发挥价值 资源与房地产开发的互动 资源的保护与开发 类似区域竞争价值对比 类似区域产品模式及客户分析 未来潜在竞争分析 区域特殊资源关联产业研究 总体发展战略 区域整体定位：形象、功能 分期开发策略 用地取得方式 开发次序 开发计划 开发纲领 管理模式 经济测算
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12月14日
在项目研究中，世联项目组就本项目开发所涉及的 一系列问题进行了广泛的调查和深入研究
40个工作日 01月25日
实地调研与踏勘
调研内容：
• • • • • 交通可达性 城市意向 产业分布和发展现状 自然资源、重大设施 建成区现状
专家与消费者访谈
政府官员14组：
云霄县规划局、建设局、 统计局、旅游局 陈岱镇书记 东山县旅游局、财政局、 规划局 漳州市粮食局、规划局、 旅游局、统计局、交通局 汕头市旅游局
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项目目标
开发周期
20
项目约束条件
1.
2.
3.
4.
世联对约束条件的理 解： 综合一期二期用地， 整体考虑土地价值挖 掘及综合利用 从市场角度及地块价 值角度提出方案调整 意见 一期温泉主题园先行 建设，但必须考虑跟 整体经营性物业的关 系 温泉设计及配套（酒 店）必须考虑市场永 续的竞争力，以保证 后期永续经营的成功
1 价值咨询
Step 1A
2
战略咨询
Step 2A
3
策略咨询
Step 3A
3
实施咨询
Step 4A
土地价值评估及资源盘点
Step 1B 项目资源的保护与利用
项目开发目标体系设计
Step 2B 项目整体发展战略 Step 2C 项目整体发展定位 Step 2D 规划设计任务书 Step 2E
项目开发模式
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报告结构思路
企业背景及属性界定
项目目标及约束条件 我们的困惑
驱动模式 自身禀赋 发展特征 本项目面临的挑战 一流温泉度假区案例 度假区发展规模 及项目核心问题
现实匹配
资源条件 驱动模式
宏观经济环境 旅游格局 温泉项目竞争格局 度假消费需求
区域旅游市场判断
项目发展战略及定位
开发模式
7
1.资源利用研究
• • • • • • • • • • • • • • • • •
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2.发展战略和整体定位
3. 开发模式
对于主题式区域开发项目，世联认为重点 关注以下五方面问题
核心要点
4.盈利模式
• • •
• • • • •
明确哪些项目是赚取品牌的、哪些是赚取现金流的； 长期收益与短期收益的平衡考虑； 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式
温泉类主题地产发展模式 总结
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