万科产品系列全解析资料
万科新产品分析_四大产品
。 不足：
厨房位置稍位于核心。
•阳台
•卫生间
• •衣帽间
•起居室
•
•GOLDEN
•主力户型分析
A8户型分析： 建筑面积：
约170平方米（三房二厅二卫） 开间尺寸：
客厅：4.2、餐厅：3.6 主房：3.8、次房：3.0 设计情况： 2.5开间宽展面。 复式设计。 3阳台设计 多露台设计 综合点评： 优势：
绿化率
占地面积 86054平方米
容积率
1600个
33.6％
2.5
建筑面积 268655平方米
装修标准 毛坯
•
•GOLDEN
•无锡万科东郡
区域位置：
项目位于长江北路东侧、前卫路东南侧、伯渎港南侧、旺庄港北侧 ，占据新区 “中心商贸区”的核心位置，交通便利，车行五分钟基 本能覆盖主要新区活动场所，生活配套设施齐全。
•
•GOLDEN
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅 、以及大面积景观露台，开豁视野。
根植于大地，尽可能贴近地面。
•顶层复式 •层层退台 •贴近地面
•
•GOLDEN
•建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实来自结合。••GOLDEN
•景观设计分析
整体景观规划：以“绿”为主，以“ 蓝”为辅。 主要道路两侧的三角空间及转 折空间为一条景观主轴，与居 住空间呼应，体现以“绿”为主 。 沿伯渎港和旺庄港的沿河景观 带，并把这景观引入小区，营 造出依水而居的生活。体现以“ 蓝”为辅。 两个景观带互相呼应。
•主道路 •自然水景
万科产品系列全解析资料
万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
万科城价值体系(产品篇1)
与大自然共生。
• 让建筑与景观，景观与住户融为 一体。 • 创造更多的绿化空间和公共休闲 场所，实现理想和谐的人居环境。
• 强化项目的个性和形象，创造多
样化的邻里亲切空间。
二、建筑设计
一种生活 万科城
• 项目吸收西班牙建筑元素，重点强
调宅和院，墅与景的呼应关系。
• 开阔的空间，精心的景观设计保护 了个人的私密，这就是万科城的生 活所在。 • 引入西斑牙小镇设计风格，在尊重
山水景墅改变一种生活
山水景墅在社区的安全管理上，不但保证了住户的安全，贴心的物业 服务令您的居家生活带来便利和安全。
山水景墅七大领衔价值
人车分流：行人和车辆分别从不同空间入户，人车分流的交通组织系统，最大限度 地降低噪声干扰，保证人车分流前提下尽量缩短业主停车后步行入户时长，结合宅 间绿地，组团绿地共同营造出幽静深远的居住氛围，为步行者、运动者提供舒适安
山水景墅七大领衔价值
纯西班牙建筑元素：通过线脚，阳台，屋顶，栏杆等打破大片墙面造成的沉 闷感，通过粗质感的石材体现建筑厚实的根基，创造怡人的亲切尺度，造型
丰富，每栋单体造型不仅考虑本身的完整及独立性，同时也满足组合成排后
的整体性效果，做到高低错落，丰富有序，拼合效果统一而有变化。
山水景墅七大领衔价值
把别墅还于山水
（产品解构）
1
一、项目规划
当景墅回归山水，才是居住的主流
项目集万科20年项目规划之大成，结合现代西班牙风情设计意念， 创造一个健康舒适，安全宜人的人居环境，提供了集合交流、聚会、休 息、运动、欣赏等五重多样化空间，充分领会佛山人对山水人居的实际
需求，倾力打造纯西班牙的山水景墅。
四大规划创造优质社区典范
万科房地产产品规划定位解析
经过多年的发展，万科已经成为 中国最大的房地产公司之一，业 务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、 物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居 住环境，注重绿化、配套设施和 社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完 善配套和优质服务为特点，面向 高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。 同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把 握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符 合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供 一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居 住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的 需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝 聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。
万科产品线研究(精品干货)
小太阳
0-11岁小孩+业主
望子成龙 健康养老
后小太阳 孩子三代 中年之家 老人一代 老人二代 老人三代
孩子年龄、是否父母（老人）同住 12-17岁小孩+业主
万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端
客户划分
万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值
价值维度 家庭周期维度
细分指标
详细描述
社会新锐
青年之家 青年持家
业主年龄、是否父母（老人）同住
年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）
澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短 15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发 更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
营建标准
项目获取、投资及风控 目标与开发计划基准
项目启动 规划设计
成本控制、招采与工程建设 项目营销与招商 物业运营与服务
项目后评估与标准完善
标准完善
产品线标准 产品标准 开发运营标准
住宅产品线——产品线标准化
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料
第二级
产品基本资料
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料
特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需 求！
特征2：客户对住房需求有若干层次——住房需求层次模型
特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、 房屋价值观
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
万科各产品线的15个标准户型（值得收藏）
万科各产品线的15个标准户型（值得收藏）万科作为⾏业⼀哥，对于户型研发的投⼊⼀直不低，万科⼀直强调，为何投⼊这么⾼的成本？这么多年，万科⼀直在强调⾃⼰的产品观：1、持续提供满⾜市场需求和超越客户期望的成熟产品2、持续改进标准化产品来提⾼⼯作效率3、加快⼯⼚化模式的进程难道是15个户型玩转2000亿？库哥从各产品线选取标准户型，供各位参考，万科原来是这么管理⾃⼰的户型库的！1、50系列蚂蚁⼯房户型编号：A-50-1B1W-8F建筑⾯积：50套内⾯积：44.7公摊⾯积：5.3得房率：89%客户定位：G系列应⽤项⽬：⽩马花园等产品特点：1、51㎡1房1厅2、得房率80%3、独⽴卧室、带凸窗4、独⽴⽞关、带鞋柜5、厨房可打开，空间开阔6、舒适的室内尺度7、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率⼆、80系列紧凑两房户型编号：A-80-2B1W-11F建筑⾯积：74.72套内⾯积：62.66公摊⾯积：12.06得房率：84%客户定位：T/G系列产品特点：1、80㎡⼆房⼆厅2、得房率83%3、11层电梯公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、独⽴⽞关7、分离式卫⽣间8、卫⽣间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、独⽴⽣活阳台12、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率三、90系列PC紧凑三房户型编号：A-90-3B1W-11F建筑⾯积：84.85套内⾯积：73.37公摊⾯积：11.48得房率：86%应⽤项⽬：⽩马、中林、城花新园、宝⼭、花园⼩城、杭州魅⼒、武汉魅⼒客户定位：T/G系列产品特点：1、90㎡三房⼆厅2、得房率85%3、11层电梯公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、独⽴⽞关，带收纳7、U型厨房使⽤效率更⾼8、四件套分离式卫⽣间9、卫⽣间距离卧室较近10、卧室都带凸窗11、舒适的室内尺度12、独⽴⽣活阳台13、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率四、90系列紧凑三房户型编号：A-90-3B1W-18F建筑⾯积：89.08套内⾯积：73.01公摊⾯积：16.07得房率：82%应⽤项⽬：新⾥程北客户定位：T/G系列产品特点：1、90㎡三房⼆厅2、得房率85%3、11层电梯公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、独⽴⽞关，带收纳7、U型厨房使⽤效率更⾼8、四件套分离式卫⽣间9、卫⽣间距离卧室较近10、卧室都带凸窗11、舒适的室内尺度12、独⽴⽣活阳台13、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率五、90系列PC舒适⼆房户型编号：A-90-3B1W-11F建筑⾯积：84.25套内⾯积：72公摊⾯积：12.25得房率：85%应⽤项⽬：千墅项⽬客户定位：T、C、G系列产品特点：1、90㎡三房⼆厅2、得房率85%3、11层电梯公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、独⽴⽞关，带收纳7、U型厨房使⽤效率更⾼8、四件套分离式卫⽣间9、卫⽣间距离卧室较近10、卧室都带凸窗11、舒适的室内尺度12、独⽴⽣活阳台13、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率六、四梯四户90平⽅舒适⼆房户型编号：A-90-3B1W建筑⾯积：87+77套内⾯积：76+67公摊⾯积：11+10得房率：87%客户定位：T、C、G系列产品特点：1、得房率87%2、30层电梯公寓3、2梯4户，品质更⾼4、南北通透5、⼊户花园，可封闭为⽞关6、厨房与餐厅的空间关系良好，利于沟通7、舒适的室内尺度8、独⽴的⽣活阳台9、卧室都带凸窗10、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率七、125系列⼩U5舒适三房户型编号：A-132-3B2W-11F建筑⾯积：124套内⾯积：108公摊⾯积：16得房率：87%应⽤项⽬：⽩马、宝⼭、花园⼩城、南京隆城、⽆锡7号地客户定位：T、C、G系列产品特点：1、130㎡三房⼆厅2、得房率90%3、11层电梯公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、独⽴⽞关，带收纳7、U型厨房，使⽤效率更⾼8、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通9、双卫⽣间10、独⽴洗⾐房11、卧室都带凸窗12、舒适的室内尺度13、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率⼋、130系列U5舒适三房户型编号：A-138-3B2W-11F建筑⾯积：138套内⾯积：118公摊⾯积：20得房率：86%应⽤项⽬：春申、中林、南京龙城客户定位：C、G系列产品特点：1、138㎡三房⼆厅2、得房率86%3、11层电梯公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、独⽴⽞关，带收纳7、U型厨房，使⽤效率更⾼8、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通9、双卫⽣间10、独⽴洗⾐房11、卧室都带凸窗12、舒适的室内尺度13、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率九、165系列PC舒适四房户型编号：A-165-4B2W-18F建筑⾯积：164套内⾯积：146.5公摊⾯积：17.5得房率：89%应⽤项⽬：城花新园、⽆锡7号地块客户定位：C、G系列产品特点：1、160㎡四房⼆厅2、得房率90%3、11层或18层电梯公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、独⽴⽞关，带收纳7、U型厨房，使⽤效率更⾼8、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通9、双卫⽣间10、独⽴洗⾐房11、豪华主卫、带独⽴⾐帽间豪华主卧12、舒适的室内尺度13、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率⼗、210系列PC豪华四房户型编号：A-200-4B2W-18F建筑⾯积：216套内⾯积：200公摊⾯积：16得房率：93%应⽤项⽬：城花新园、南京龙城、⽆锡7号地块客户定位：T/C系列产品特点：1、200㎡四房⼆厅2、得房率93%3、11层电梯公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、独⽴⽞关，带收纳7、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通8、豪华主卫、带⾐帽间9、三个房间朝南10、客厅⾯宽5200，主卧⾯宽400011、超⼤观景平台12、开敞的室内空间、舒适的室内尺度13、独⽴⼯作阳台14、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率⼗⼀、两代居70+90（分）户型编号：A-160-4B2W建筑⾯积：92+75套内⾯积：78+63公摊⾯积：14+12得房率：84%应⽤项⽬：南京龙城、⾦沙、⽆锡7号客户定位：T/C/G系列产品特点：1、户型可分可合2、由70㎡豪华主⼈套房和90㎡舒适⼆房组成3、得房率约88%4、18层电梯公寓5、2梯2户，品质更⾼6、南北通透7、⼊户花园、可封闭为⽞关8、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通9、豪华卫⽣间+分离卫⽣间，⽅便多⼈同时使⽤10、舒适的室内尺度11、独⽴的⽣活阳台12、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率⼗⼆、两代居70+90（合）户型编号：A-160-4B2W建筑⾯积：164套内⾯积：146.5公摊⾯积：17.5得房率：89%客户定位：T/C/G系列产品特点：1、户型可分可合2、由70㎡豪华主⼈套房和90㎡舒适⼆房组成3、得房率约88%4、18层电梯公寓5、2梯2户，品质更⾼6、南北通透7、⼊户花园、可封闭为⽞关8、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通9、豪华卫⽣间+分离卫⽣间，⽅便多⼈同时使⽤10、舒适的室内尺度11、独⽴的⽣活阳台12、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率⼗三、两豪居90+90（分）户型编号：公寓-舒适-90+90A-4B3W建筑⾯积：92+83套内⾯积：77+70公摊⾯积：15+13得房率：84%客户定位：TOP系列产品特点：1、户型可分可合2、由90㎡豪华主⼈套房和90㎡舒适⼆房组成3、得房率约84%4、南北通透5、⼊户花园6、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通7、舒适的室内尺度8、独⽴的⽣活阳台9、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率⼗四、两豪居90+90（合）户型编号：公寓-舒适-180-4B3W建筑⾯积：175.3套内⾯积：155.3公摊⾯积：30得房率：89%客户定位：TOP系列产品特点：1、户型可分可合2、由90㎡豪华主⼈套房和90㎡舒适⼆房组成3、得房率约89%4、2梯2户，品质更⾼5、南北通透6、⼊户花园，可封闭为⽞关7、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通8、舒适的室内尺度9、独⽴的⽣活阳台10、可⼯业化住宅，提⾼产品品质和⽣产效率⼗五、90㎡左右五层⼩洋房（⼀层）户型编号：A-95-3B1W-5F建筑⾯积：95套内⾯积：87公摊⾯积：8得房率：91%客户定位：TOP系列产品特点：1、95㎡三房⼆厅2、得房率91%3、⼩洋房公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、U型厨房使⽤效率更⾼7、四件套分离式卫⽣间8、卫⽣间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、⼀楼带独⽴花园（⼆层）户型编号：A-90-3B1W-5F建筑⾯积：84.85套内⾯积：73.37公摊⾯积：11.488得房率：86%客户定位：C系列产品特点：1、90㎡三房⼆厅2、得房率91%3、⼩洋房公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、U型厨房使⽤效率更⾼7、四件套分离式卫⽣间8、卫⽣间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、南北双露台（三层）户型编号：A-85-3B1W-5F建筑⾯积：85套内⾯积：77公摊⾯积：8得房率：90%客户定位：C系列产品特点：1、85㎡三房⼆厅2、得房率88%3、⼩洋房公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、U型厨房使⽤效率更⾼7、四件套分离式卫⽣间8、卫⽣间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度（四层）户型编号：A-75-3B1W-5F建筑⾯积：75套内⾯积：67公摊⾯积：8得房率：89%客户定位：C系列产品特点：1、75㎡三房⼆厅2、得房率88%3、⼩洋房公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、U型厨房使⽤效率更⾼7、四件套分离式卫⽣间8、卫⽣间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、南北双露台（五层）户型编号：A-68-3B1W-5F建筑⾯积：68套内⾯积：60公摊⾯积：8得房率：88%客户定位：C系列产品特点：1、68㎡三房⼆厅2、得房率88%3、⼩洋房公寓4、1梯2户，品质更⾼5、南北通透6、U型厨房使⽤效率更⾼7、四件套分离式卫⽣间8、卫⽣间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、南北双露台。
？全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例
全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。
住宅的三种属性传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。
住宅产品线的意义万科研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。
另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
住宅产品线--技术模型基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型完成后，将内容复制粘贴到微信后台素材管理的编辑器中即可。
住宅产品线-标准化产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。
各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。
规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。
产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。
基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。
万科万科产品线与客群细分汇总
市区或郊区， 拥有稀缺资
源
便捷
配套
项目价值
生活配套 便捷的城市
完善
生活
规划有完 善的生活
配套
不完善
舒适居住 (第一居所)
低价格
舒适居住 (第二居所)
对配套无 占有稀缺资
要求
源
品类细分
字母 代称
中文名称
G1 商务住宅
G2 城市改善
G3 城市栖居
C
城郊改善
T1 T2 TOP1 TOP2
郊区栖居 郊区享受 城市豪宅 郊区豪宅
主力户型
（平方米）
四房150-240 三房130-200 三房130-200 二房90-100 三房110-130 三房110-130
共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组 成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房
品类细分
• 郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所
追求居住改 约 善和品质 2.0
2 3
4
10％ 40％ 40％ 10%
孩子三代 后小太阳 小太阳 老年一代
35-45岁 40-45岁 35-39岁 45-50岁
改善 改善 改善 空巢
四房 三房 三房 二房
G3
城市
1.公共交通密集，站点在步 行距离内
2.周边有较完善的生活配套
低总价优势
约 3.0
1
85％ 青年之家 25-35岁
2.没有完善的生活配套，但地 块周边有休闲配套(或有条件 做到)
丰盛又平和
品类细分
城郊住宅类（CITY系列）细分
品类
C 城郊 改善
项目价 值
万科住宅体系解读分享
万科金色沁园入户大堂
2、玄关空间系统
玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说， 玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空 间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、 便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。 从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。 玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造 一个美的开端。
U5卫浴空间系统
卫生间功能齐 全，干湿分区 分隔合理。
U5卫浴空间系统
一体化壁柜 （带镜前灯））
脏衣物篮）
6、收纳空间系统
收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣 物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系 统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本 等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都 需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装 饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。
U3厅房空间系统
厅房设计预留 充分的光源和 电插，以保证 居家、会客的 光源要求。万 科充分考虑电 视柜、预埋音 响线、留足插 座、无线上网、 电话和网络布 线的细节设计， 让室内生活更 轻松
U3玄关整合系统
U3厅房空间系统
4、厨房空间系统
根据调研资料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3.5个小 时，其中45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中 的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余的都在洗 菜盆、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层 面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的 合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨 房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自 由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至 可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。
万科新产品分析_四大产品(东郡、清林径、第五园、翡翠园)
主力户型分析
主要物业情况：
210～280m2田园别墅 60～150m2景观高层 约60m2精品公寓
主力户型分析
双车位
阳台
阳台
入户花园
主人套间
晨曦墅（TA）户型分析： 建筑面积： 280平方米（四房二厅三卫＋半地 下室） 开间尺寸： 客厅：7.2、餐厅：3.9 主房：3.9、次房：3.9 设计情况： 前中后三庭院设计。 双车位设计 独立主人层设计 综合点评： 优势： 入户花园使庭院延伸到室内， 形成公到私很好的过渡 主人层功能完善，具有私密性 和档次感 餐厅跃式设计，体现了空间感 超大露台设计，附送面积多 卧室均带阳台。
建筑设计分析
别墅——三堂制设计 布局分析：
后院
参照客家传统建筑的三堂制，实现 为别墅庭院设计的前、中、后院， 结合现代人的生活习惯，升华客家 住宅区围合式设计的传统。 三堂屋的基本型式是在中心轴线上 沿纵深布置上、中、下三堂。三堂 屋結構，中堂明顯比兩側橫屋低。
中院
前院
建筑设计分析
深圳万科▪清林径
项目分析
——规划设计分析
随坡就势
——建筑设计分析
南法与客家风格融合
——园林景观分析
自然生态的延伸
——主力户型分析
别墅、公寓、高层
规划设计分析
总体规划：
定位：森林公园生态住区，城市罕 见田园风情： 清林径主要以东部的花园别墅为主， 及南部的公寓、西、北部景观高层 围绕会所分布。 第三期规划的是景观高层。
开发商
无锡新万科房地产 有限公司
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本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==万科命名篇一：万科产品系列全解析万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区 064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自201X年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
万科产品及定位
活
生活
主，辅以洋房
(1)首次置业的 青年之家（2） 城市住宅 改善居住二次置 业业主（3）商
务投资
城市郊区或新城区边 缘——交通条件和就 业条件比较好，产品 以多层为主，兼有高 层和局部低层联排别 墅类型住宅，规模适
中
便利
规划有完整的生 活配套
舒适居住（第 大城.丰盛
一居所）
生活
以多层、小高层为 主，辅以高层和洋
房
(1)首次置业的
城郊住宅
青年之家（2） 改善居住二次置
业业主
代表项目 深圳万科金色家园 南京万科金色家园 武汉万科金色城市 长春万科城市花园
武汉万科城 武汉万科城花璟苑
四季花城系列Town
城乡结合部规模大盘 ——多在大的发展区 域之中，产品类型多
远，规模较大
不便利
不完善
低价格，舒适 山水.悠然
居住
生活
以多层、花园洋房 为主，辅以少量小
高层
武汉万科四季花城左岸
(1)首次置Leabharlann 的枫林郊区住宅青年之家（2） 改善居住二次置
深圳万科四季花城
业业主
南昌万科四季花城
高档系列Top
万科红郡 万科玫瑰里
特色资源项目——市 区或郊区拥有稀缺资
源，
便捷
对配套无要求
占有稀缺资源
墅庭.高尚 生活
以低密度别墅为主
具有较强支付能 上海万科兰
力的社会精锐、 乔圣菲
高档住宅 望子成龙家庭和
武汉金域蓝湾
富
东海岸
贵之家
武汉万科红郡
产品系列 金色系列Golden
城市花园系列City
万科产品线及其定位分析
区位特点
万科产品分析报告范文
万科产品分析报告范文1. 引言万科地产是中国房地产开发商之一，在房地产行业树立了很高的声誉。
万科不仅以其高质量的房产项目而闻名，还以其创新和多元化的产品系列而备受赞誉。
本报告旨在对万科的产品系列进行分析，评估其优点和不足，并给出建议，以进一步提高产品质量和市场竞争力。
2. 产品概述万科的产品系列非常丰富，包括住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。
以下是对几个重点产品进行的详细分析：2.1 万科住宅产品万科住宅产品以其高品质和宜居性而受到广大消费者的欢迎。
产品分为经济型、中档以及高档住宅，以满足不同消费层次的需求。
建筑设计注重于空间利用和舒适度，同时还考虑到环保和可持续发展因素。
2.2 万科商业产品万科在商业地产领域有着丰富的经验，并且推出了多个成功的商业项目。
万科商业产品注重于商业规划和运营，提供独特的购物和娱乐体验。
同时，它还吸引了多个知名品牌入驻，增加了产品的吸引力和竞争力。
2.3 万科写字楼产品万科写字楼产品受到企业的广泛认可，很多跨国公司都选择万科写字楼作为办公场所。
万科写字楼产品注重于空间布局和技术设施，提供舒适和高效的工作环境。
此外，写字楼还提供了灵活的租赁方式，以满足不同企业的需求。
2.4 万科酒店产品万科酒店产品以其独特的设计和出色的服务而受到宾客的高度评价。
万科酒店注重于提供豪华和舒适的住宿条件，并提供多元化的餐饮和娱乐设施。
酒店服务团队的专业性和热情使万科酒店成为了旅行者的首选。
3. 产品优点在对万科产品进行分析后，我们认为万科的产品有以下优点：3.1 高品质万科产品以其高品质而闻名，无论是住宅、商业、写字楼还是酒店，都注重于提供高品质的产品和服务。
这使得万科在市场上建立了良好的声誉，赢得了消费者的认可和信任。
3.2 多元化万科产品系列非常多元化，涵盖了不同的领域和消费者需求。
这种多元化使得万科能够满足不同层次和类型的消费者需求，扩大了其市场份额。
3.3 创新设计万科产品的设计注重于创新和实用性。
住宅产品专题——万科产品研究
C 城郊土地 “离尘不离城”的郊区生活
T 郊区土地 向往郊区生活/低总价
TOP 土地
主流市场
GOLDEN系列 CITY系列 TOWN系列 TOP系列
由于城市存在 市区/郊区/远郊的 差异，万科用金色/ 城花/四季以区分不 同的土地价值
11
土地属性决定产品类别
万科的产品系列可以大致归为四大产品系列、八个产品品类，而八大产品品类最本质的还是根据地块属性来确定。
C
达，离城市成熟区域较
2 20％ 后小太阳 40-45岁 改善 三房130-200
城 郊 改
舒适 居所
(第一 居所)
近 2. 项目基本配套设施齐 备 3.相对市中心居住密度
追求 舒适 居住
3 4
30％ 小太阳 35-39岁 30％ 小小太阳 25-30岁
改善 改善
三房130-200 三房90-130
缺资源
位于郊区，占有稀缺景 观资源或通过独栋等产 品形式占有土地资源
区均价2 倍左右
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150250
大明宫 赛高悦府
12000元/㎡ 18000元/㎡
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共性：占有稀缺资源，有一定的交通通达性，密度低，售价高 特性：以项目所在地理位置为依据，划分为城市及郊区项目两类
经过二十年的发展，万科形成了四大产品系列：
金色家园系列 城市花园系列 四季花城系列 自然人文系列
产品总体战略———延长产品线，锁定终身客户
3
客户
土地
产品
4
万科经过深入的客户研究，发现客户购房行为受生存状态、价值观及消费动机影响
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万科产品系列全解析
第一类别——高端类别
TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里
TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅
第二类别——城市系列
金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭
金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾
第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园
城市花园系列：成都有万科城市花园
魅力之城系列：成都有万科魅力之城
第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境
四季系列：成都有万科双水岸，朗润园
01 高端产品系列
随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”
020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院
036 北京万科·紫台------------高档纯板社区
048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区
064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目
072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活
02 自然人文系列
自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。
092 广州万科·蓝山-------------------COPY的年代，原创的价值
110 深圳万科·第五园---------------华南区域现代中式第一盘
126 沈阳万科·新榆公馆---------------------北欧风情小镇式园区
136 武汉万科·西半岛---------------------绽放在半岛上的美丽建筑
152 成都万科·双水岸-----------------自然之上的共生和改造
168 成都万科·魅力之城-------------最自然的城市生态立体界面
180 天津万科·水晶城----------------跨越历史的建筑对话
198 无锡万科·魅力之城----------------中国大规模住区开发的一次革命
210 东莞万科·城市高尔夫花园-----------------开放式小区，封闭式组团
03 金色家园系列
金色家园系列，是90年代末期万科的一个产品体系，揭开了万科在城市中心区的住宅开发的序幕。
该产品系列地处市区繁华地段，周边生活配套齐全，在有限的土地局限下，规划出良好的居住环境。
产品主要以高层和小高层为主，档次为中高档。
230 南京万科·金色家园-------------------高品质水景住宅小区
04 四季花城系列
90年代末期，万科开始新一轮的新市镇造镇计划，同时开始关注城市中心区的住宅重建，这个时代拥有两个不同方向的产品体系，其中一个是城郊结合部的四季花城系列。
四季花城系列规模大，自然环境优美，以低密度多层或小高层建筑为主，是万科开发的面向白领人士的精品住宅。
242 广州万科·四季花城-----------万科地产在广州的开卷之作
05 城市花园系列
万科的城市花园系列产品，大多位于城市的延伸带，其规划设计配套了绿化景观，还考虑到生活配套的完备，社区文化气息浓烈。
创造出有别于城市中心住宅的产品特色。
其主力客户是白领阶层及个体成功人士。
254 广州万科城----------原生态亲地山体社区
268 天津万科·东丽湖---------------多功能复合型的新市镇290 沈阳万科城----------------旗舰大盘引领人居新时代304 武汉万科·城市花园----------美式BLOCK 生活。