商业地产融资渠道.ppt
万达商业模式分析PPT课件
体项目，开业19 个 • 实现300 亿元的销售，净利润超过45 亿元
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二、发展历程
• 1、企业创立阶段： • 1988 年，进行住宅建设 • 1992 年，改制为万达集团股份有限公司 • 1994 年，进入足球领域，获得市政府支持，
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• 三、其他 • 1. 商业管理公司 • 2010 年，2 亿的纯利润。 • 2.商业广场外墙、内部广告 • 上海商业广场每年广告收入超过1500 万
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四、产品定位
• 1.第一代产品： • A.产品模式：单体商业楼 • B.长春、长沙、南昌等城市的核心商圈 • C.总面积：5 万平方米左右 • D.业态：购物功能组合 • E.主力商家：超市+家电+影院
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• 2.融资渠道：
• （1）银行资金
• 全国房地产金融改革试点企业+“总对总授 信”的协议
• （2）国内私募
• 与麦格理在2005 年完成9项商业物业的 24%股权转让，涉及资金高达32 亿元+引 进建银国际作为战略投资者（10亿左右）
• （3）销售回款对现金流的支撑
• 3. 项目获取的优势资源和商业操作
• A.地方政府优惠政策：a地价优惠、可分期 支付b:城市配套和项目建设工期
科学， • c租金过低，忽视经营， • d动线规划普遍较差，独立商铺销售价格
过高
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• 3.第三代产品：
• A.产品模式：综合体，盒子+街区+高层的 组合
P2P海外投资+投资移民项目商业计划书路演融资报告PPT模板
投资移民与海外投资的关系
传统观念：到海外投 资是为了移民，移民 是目的，投资是手段。
观念转变
现代观念：海外投 资是目的，移民是 手段。
XX联合创始人： XXX（清华校友） 188XXX XX@
现融状资与用机途遇
组建五支团队
海外项目团队 • 寻找项目方，提供最新政策及项目信息
国内营销团队 • 负责国内线上营销和品牌推广
国内渠道团队 • 负责国内线下渠道推广 • 圈层：私行、金融公司、律师事务所
服务团队
• 文案、顾问、客服、其他人员
网站运营团队 • 网站开发及运营维护 • 移动端开发及运营维护
现融状资与需机求遇 与出让股份
公司名称：XX移民公司 团队现状：7人 公司业务：主要从事线下投资移民、咨询业务
融资状况：201X年获天使轮融资，XXX万股权融资+XXX万借贷 本轮融资需求：XXX万人民币 意向出让股权：20%
联状系与方机式遇
XX移民公司、XX创始人： XX 13XXX XX@
投资移民增长趋势
从全球来看，各个国家的投资移民中，中国的申请人 都占到了80%以上。 美国：自2008 年以来5 年间，美国移民局签发的EB-5 投 资移民签证，中国人获得的签证占比从2008 年的26% 飙 升到2012 年的80%。 澳大利亚：截至到2014年2月底，移民局最新数据为：收 到意向书申请1118份，发放签证申请邀请函875份，收到 正式签证申请702份(92%来自中国)，签发签证144份(87% 来自中国)，超过7.2亿澳币的投资已投入澳大利亚。 欧洲购房移民：以葡萄牙为例，截止到2014年3月底：已 签发781个黄金签证，总收入超过4.7亿欧元。其中636人 来自中国，占据总人数的81%；其他正在实行购房移民 政策的国家西班牙、希腊、意大利，中国的申请人也在 快速增长。
我国商业地产公司融资模式分析——以万达商业地产为例
企 业 自有 资金是企 业本身 的资金 ，使 用企业 自有 资金进 行投资没
业地 产 所包 含 的多 功能 服务 ，不仅 能满 足人 们对 于基 本 的购 物 的需 有 成本 ，这 是企业进 行投 资的基础 和前提 ，但 商业地 产的资 金需求量
要 ，同时也满 足了人 们对 于其他 休闲 消费的需 要 ，改变 了人们 以往的 大 ，紧靠企 业 自有 资金难 以满足企 业的投资 需要 ，所 以商业地 产公司
款 。但从２００７年 以后 ，国家进 行宏观调 控 ，先后 采取 了很多抑 制房地
产 过度投资 的政策 ，银 行减少 了贷款 发放 ，使得 商业地产 公 司融 资面
二 商业地产概 念及特征
临着 重重 困境 。
（一）商业地产概念
银根 的紧缩 也迫使商业 地产公 司在寻求其 他的融 资渠道 ，多元化
１． 狭义 的商业地 产 。狭义 的商业地 产 ，也称 “零售地 产” ，是 的融资方 式已经在 中国显现 ，上市 ，信 托 ，基 金等方 式都 成为 了企业
指 以单一 的 “商 品卖场 ”为开 发和经营 形态的不动 产 。它 的主要业 态 融 资探索 的方 式 。
为 ：百货 店 、超 市、大卖 场和专业 市场等 。
源 ，而建造 的地产实 体仅仅 是商业 的载体 。商 业地产 的选址与开 发都 （四）商业地产公 司上市融资
要始 终和商业 规范联 系在一起 ，商业地 产的建 筑质量与 规划 ，都 会影
商业地产 公司上市 融资是对 于企业来 讲也是一 种非常重 要的融资
响后期 的商业 经营 。
方 式 。但 当前为保 护投资者 ，我 国对于公 司上 市有着 严格 的要求 ，很
商业地产 公司为 了补充投资 的资金缺 口，一般 可 以把 尚未建成 了
房地产行业融资渠道
房地产行业融资渠道随着经济的发展和人口的增长，房地产行业成为了吸引投资的重要领域之一。
然而，房地产项目的开发和建设需要大量的资金支持。
在这篇文章中，我们将探讨房地产行业的融资渠道，以及它们对行业发展的影响。
一、商业银行贷款商业银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。
房地产开发商可以向银行申请贷款，用于项目的购地、建设和销售。
商业银行通常会要求借款人提供抵押品，如土地使用权证书或已建成的房产。
商业银行贷款的优势在于利率相对较低，并且可以根据项目的进展情况进行分期放款。
二、股权融资房地产企业可以通过发行股票来引入资金，以满足项目的融资需求。
股权融资可以通过公开发行股票或私募股权融资实现。
公开发行股票需要符合证券监管机构的监管要求，而私募股权融资则可以通过协议和交易所外交易来完成。
股权融资的优势在于可以扩大企业的融资规模，并吸引更多的投资者参与项目。
三、债券发行债券发行是房地产行业融资的另一种重要方式。
房地产企业可以通过发行公司债券或可转债来融资。
债券发行可以吸引大型机构投资者，如保险公司、基金和养老基金等。
债券发行的优势在于利率稳定，并且可以根据企业的信用状况定价，有利于企业降低融资成本。
四、房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金是一种通过向公众募集资金并投资于不动产项目的特殊型基金。
房地产投资信托基金可以通过购买和运营商业地产、住宅地产或其它不动产项目来获取投资收益。
投资者可以通过购买信托基金份额来获得房地产市场的收益。
REITs的优势在于提供了一个流动性较高的投资方式，可以吸引大量长期资金进入房地产行业。
五、政府支持政府的支持对于房地产行业的融资非常重要。
政府可以通过提供贷款担保、税收优惠、土地出让等方式来支持房地产项目的融资。
政府支持的优势在于可以增加项目的资金来源，并降低企业的融资风险。
综上所述，房地产行业的融资渠道多种多样，包括商业银行贷款、股权融资、债券发行、房地产投资信托基金以及政府支持等。
房地产投融资方法及风险管理课件
例如，通过购买利率期货或期权，可以锁定未来的利率 水平，从而降低利率波动对房地产投融资成本的影响。
06
房地产投融资案例分析
成功案例一：万科集团投融资策略分析
总结词
多元化融资渠道
详细描述
万科集团在投融资方面采取了多元化的策略，通过股权融资、债券融资、合作开发等多 种方式，降低融资成本，优化资本结构。
02
房地产投资方法
直接投资
01
直接投资是指投资者直接参与房 地产开发或购买房地产物业的过 程，包括土地购置、房地产开发 和物业经营等。
02
直接投资需要投资者具备足够的 资金实力和项目管理能力，同时 需要面对较高的风险和不确定性 。
股权投资
股权投资是指投资者通过购买房地产 公司的股票或股权来获得房地产资产 收益的一种方式。
股权投资的优势在于可以通过分散投 资降低风险，同时享受房地产市场的 长期增值潜力。
REITs投资
REITs（房地产投资信托基金）是一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购 买、经营和管理房地产资产，为投资者提供与房地产相关的投资收益。
REITs的优势在于能够提供相对较低的风险和稳定的收益，同时具有较好的流动 性。
特点
房地产投融资具有资金需求量大 、周期长、风险高等特点，需要 借助各种投融资工具和手段来筹 集资金。
房地产投融资的重要性
促进经济发展
优化资源配置
房地产投融资对经济发展具有重要推 动作用，能够带动相关产业的发展， 增加就业机会，促进经济增长。
房地产投融资能够引导社会资金流向 ，优化资源配置，提高资金使用效率 。
成功案例二：碧桂园项目融资模式解析
总结词
高效的项目管理
详细描述
《房地产如何融资》PPT课件
房地产贷款融资之——债券融资
债券融资，对中小房地产企业而言，可望不可及。由于地产项目具有资金量 大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是 十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的 发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批 程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房 地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业 来说是可望而不可及的融资方式。
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房地产商业项目融资途径之——联合开发
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种 融资方式。这种方式能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点 建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调，使双方获得 稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有 明确规定，即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在35%及以上。
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房地产融资策略
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房地产贷款融资之——私募股权融资
在国家深度调控房地产、限制房地产企业贷款背景下，房地产企业通过私募 股权融资占到房地产大中型企业的60%以上，成为融资的主要渠道。 据香港 大公报报道，2008年受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响， 2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而 被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择 了非上市增资扩股。其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股 1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司 股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。完成 了企业的融资战略。Page源自3房地产贷款融资之——融资租赁
商业地产项目融资与管理策略探讨
商业地产项目融资与管理策略探讨商业地产项目是指以商业为核心功能的地产开发项目，主要包括购物中心、商业综合体、写字楼等。
这类项目通常具有投资规模大、风险较高等特点，因此在融资和管理方面需要制定合适的策略。
一、融资策略探讨1. 多元化融资渠道商业地产项目的融资渠道主要有银行贷款、债券发行、股权融资等。
项目方可以通过多元化的方式，同时利用不同的融资渠道，以降低融资成本，提高项目的融资能力。
2. 资本运作模式商业地产项目可以通过引入房地产基金、房地产信托等投资工具，进行资本运作。
这种模式可以提高项目的融资效率，将项目的风险和收益进行分散，同时还可以吸引更多的投资者参与。
3. 合理设置项目回报机制商业地产项目通常具有长期运营和持有的特点，因此在融资过程中，需要合理设置项目的回报机制，例如租金收益、资本增值等。
这样可以让投资者更加信任项目，并愿意为项目提供融资支持。
二、管理策略探讨1. 引入专业管理公司商业地产项目的管理工作包括租赁管理、物业管理、运营管理等多个方面，需要具备专业的知识和经验。
项目方可以考虑引入专业的管理公司来承担相关工作，以提高项目的管理水平和效果。
2. 制定科学的运营计划商业地产项目需要制定科学的运营计划，包括租赁计划、市场推广计划、维护保养计划等。
这些计划需要与项目的整体定位和市场需求相匹配，以确保项目的运营能够取得良好的效果。
3. 健全风险管理体系商业地产项目面临多种风险，包括市场风险、政策风险、资金风险等。
为了应对这些风险，项目方需要建立健全的风险管理体系，包括风险评估、控制措施、应急预案等，以最大限度地减少风险对项目的影响。
4. 加强与客户的互动和关系维护商业地产项目的成功运营离不开客户的支持和参与。
项目方需要加强与客户的互动和关系维护，通过市场调研、客户反馈等方式，了解客户的需求和意见，以及时调整运营策略，提高客户满意度。
商业地产项目在融资和管理方面需要制定合适的策略。
融资方面，可以通过多元化融资渠道、资本运作模式等方式，提高项目的融资能力和效率；管理方面，可以引入专业管理公司、制定科学的运营计划、健全风险管理体系等方式，提高项目的管理水平和效果。
恒大地产融资渠道
恒大地产融资渠道第三章恒大地产的融资需求分析3．1恒大地产简介恒大地产集团是集民生住宅、文化旅游、快速消费品及体育为一体的企业集团，总资产达4600亿元人民币，在职员工8万余人，全国160个城市拥有的大型项目超过300 个。
2014年，恒大地产的销售额为1315亿，纳税额为160多亿。
恒大地产的发展历程如下图3—1所示：3．2恒大地产的主要项目及其资金需求分析3．2．1恒大地产的主要项目情况恒大地产的住宅项目按照消费者的需求分为四个等级：恒大华府，定位为顶级项目，通常位于繁华都市的中心，配备有私家空中花园以及空中别墅等超豪华地产住宅设计；恒大城，定位为中、大型豪华住宅社区，通常位于城郊结合地段；恒大绿洲、恒大名都，定位为中端住宅，通常位于天然美景的城市、城郊结合的区域。
恒大金碧天下，集综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目，通常是位于城市外围的超级万亩大盘。
2013年，恒大地产新开盘项目44个，分布于深圳、郑州、昆明、哈尔滨、长春、贵阳、东莞等21个城市，其中一二线城市新开盘项目11个，在新开盘项目销售额中占27．3％；三线城市新开盘项目33个，在新开盘项目销售额中占比为72．7％。
全部在售的223个项目分部在全国的125个城市，其中一二线城市在售项目94个，在全年销售总额中占比为44．2％；三线城市在售项目129个，在全年销售总额中占比为55．8％。
目前恒大地产开发的楼盘以中端住宅恒大绿洲、恒大名都和恒大御景湾为主。
以下就恒大地产目前在开发的恒大绿洲项目A进行介绍：恒大绿洲A项目总占地面积6l万平方米，建筑面积178．52万平方米，绿化率41．5％，是恒大地产入B城市的全新力作，是恒大地产目前在建的明星楼盘，属于重点项目。
A项目位于B市市区与高速交汇处，比邻高铁站，雄踞公路、铁路、地铁以及城市轨道的四大交通枢纽，周边配套体育文化休闲公园、跳水中心、网球中心等高端活动场所。
项目涵盖79时-140 m2精装尊邸、皇家园林、9A精装、贵族幼儿园、五星豪华会所、风情商业街、高级酒店等至尊配套。
我国房地产融资渠道
我国房地产融资渠道一、银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。
而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。
随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。
在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。
尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。
然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。
2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。
当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。
房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。
根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。
也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。
当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。
商业地产融资模式及案例分析课程
商业地产融资模式及案例分析课程商业地产融资是指在商业地产项目开发、商业地产投资、商业地产运营等环节中，通过资本市场、银行贷款、融资租赁、信托基金、私募基金、发行商业地产证券等途径，为商业地产项目提供融资支持和资本运作模式。
本文将介绍商业地产融资的几种常见模式，并通过案例分析来说明其应用。
一、商业地产融资模式1. 股权融资：商业地产项目拥有者通过发行股票、增发股票、引入战略投资者等方式，向投资者募集资金，完成商业地产项目的融资。
股权融资常见于大型商业地产开发项目，适用于对项目风险有足够把握、并具有较高增值潜力的项目。
2. 债权融资：商业地产项目拥有者通过向银行、信托公司等金融机构申请贷款，或者发行债券等方式，借入资金用于商业地产项目的开发和运营。
债权融资适用于具有稳定现金流和较好信用的商业地产项目，能够降低项目资金成本。
3. 融资租赁：商业地产项目拥有者将商业地产出租或转为融资租赁资产，并通过金融机构融资租赁方式，获取投资所需的资金。
融资租赁适用于具备优质租户和稳定租金收入的商业地产项目，能够充分利用资产价值实现融资。
4. 信托基金：商业地产项目拥有者将其持有的商业地产资产转让给信托公司，信托公司通过发行商业地产信托，募集投资者资金，并通过对商业地产项目实施租赁、运营和增值管理，为投资者提供稳定收益。
信托基金适用于投资者风险偏好较低，追求稳定收益的投资者。
5. 私募基金：商业地产项目拥有者通过发行私募基金，向特定的高净值人群或机构投资者募集资金，用于商业地产项目开发和运营。
私募基金适用于投资者风险偏好较高，希望获得高收益的投资者。
6. 发行商业地产证券：商业地产项目拥有者通过将商业地产项目打包证券化，并通过证券市场发行，募集资金。
商业地产证券常见于商业地产投资信托、商业地产资产支持证券等形式，适用于具有稳定现金流和较好信用的商业地产项目。
二、商业地产融资案例分析1. 上海环球金融中心上海环球金融中心是一座世界级的商业地产项目，由中国建设银行担任主要出资方，并通过股权融资、债权融资、金融机构融资租赁等方式融资。
商业地产项目融资模式与管理策略探讨
资产证券化：将 流动性较差的资 产转化为可交易 的证券，有助于 提高资产效率和 降低融资成本
创新融资模式
REITs融资模式：通过集合投资者的资金购买 、经营和管理房地产，实现资金高效利用和风险分 散。
众筹融资模式：利用互联网平台，通过众筹方式获得项目建设所需的资金，降低融资门槛和风险。
资产证券化融资模式：将商业地产项目的未来现金流作为支持，发行证券进行融资，提高资产流 动性。
PPP融资模式：政府与社会资本合作，共同投资建设商业地产项目，实现资源共享和风险分担。
融资模式选择因素
项目规模和资金需求 投资者偏好和风险承受能力 融资成本和资金来源 政策和法规限制
项目管理流程优化
制定明确的项目计划和目标 建立有效的沟通机制 实施风险管理，确保项目顺利进行 持续优化项目管理流程，提高效率
项目管理信息化
定义：利用信息技术对项目进行管理，提高管理效率
目的：实现项目信息的快速传递、处理和存储，提高决策效率和准确性
优势：提高项目管理水平，降低管理成本，增强项目竞争力
实施方式：建立项目管理信息系统，利用项目管理软件进行项目计划、进度、成本等方面的管 理
项目管理团队建设
团队建设：加强团队成员之 间的沟通与协作，提高团队 凝聚力
实际应用：将启示总结应用到实际商业地产项目中，提高项目融资与管理的效率和成功率。
融资策略建议
多元化融资渠道： 结合项目特点和 需求，选择合适 的融资方式，如 银行贷款、股权 融资、债券发行 等。
合理规划融资结 构：根据项目投 资回报率和风险 承受能力，制定 合理的融资结构， 控制融资成本和 风险。
信托融资：通过 信托公司发行信 托计划筹集资金
现代融资模式
股权融资：通过 发行股票筹集资 金，风险较低， 但可能会稀释原 有股东的持股比 例
论商业地产在金融紧缩政策下的融资渠道
、
什么 叫商 业地产
商业地 产 （ｏ ｃ ｍｍｅｃａｐｏ ｅｔ） ｒｉ ｒｐ ｒｙ 的概 念 最早 出现在 中 国 ｌ 是 ２０ ０ ０年 ， 首先 从北 京 、 上海 、 州 几个 经 济 高 度 发达 地 区 广 开始 ， 逐步 蔓延 到全 国 。一个 成熟 的商 业地 产模 式 必 然是 并
这 是房 地产 企业重 要 的融资 方式 ， 主要 拆借 以温州 为 中 心的浙 江地 区 、 以福 州为 中心 的福建 地 区的 民间私 募基 金 融
资 。民间借 贷融 资对房 地产 企业 的资质 和信 誉要 求 严格 ， 利 率较高 ， 资额 度难 以保证 ， 阶段不受 法律 保 护 ， 融 现 存在 违 约 风险 。 同时 由于 民 间融 资利 率 较 高 ， 限较 短 ， 商业 地 产 期 而
资款， 还需 筹集 主材费 ， 而且 面临垫 资款返 还 压力 ， 在 一定 但 时间 内会 缓解 商业 地产 企业 资金 。 ４ 民间借 贷融 资 ： ．
包括 商铺 、 饮 、 餐 写字 楼 、 娱乐 休 闲场所 、 寓 ， 至工 厂 园 区 公 甚
等非 住宅 形态 在 内的极 为广泛 的概 念 。 商业地 产具有地 产 、 业与投资 的三重特 性 ， 商 它既 区别 于
３０ ７ ０亿 元 。 而商业 地产 是一 个资金 密集 型行 业 ， 商业地 产 开发 过 程
资金 有所 限制 ， 法在 短 时 问 内筹 集 到 大量 资 金 ， 向商 业 无 只 地产 企业 投人 大量 资金就 变成 了一种 奢 望 。 ３ 占用 工程 承包 方资 金 ： ． 承包 商在 工程 承包 阶 段 ， 以垫 资 方 式 提供 资 金 支 持 ， 待 项 目完 工 商 业 地 产 企 业 按 协 议 分 期 归 还 垫 资 款 的 融 资 方 式 。
大额融资项目课件
案例一：某大型基础设施建设项目的融资方案
总结词
融资效果评估
详细描述
该案例对项目融资效果进行了评估，包括对项目经济效益、社会效益等方面的评估，以 及对项目未来发展的展望。
案例二：某高科技企业IPO融资案例
总结词
IPO融资方式
详细描述
该案例主要介绍了某高科技企业如何通过 IPO融资方式获得资金支持，实现企业的快
案例三：某跨国并购项目的融资安排
总结词
并购融资结构优化
详细描述
该案例对并购融资结构进行了优化，包括股权融资、债 权融资等方面的安排，以降低并购成本和风险。
案例三：某跨国并购项目的融资安排
总结词 外汇风险管理
详细描述
该案例重点分析了跨国并购中外汇风 险管理的重要性，以及采取的相关措 施。
总结词 并购后整合与协同效应
04
大额融资项目的评估与决策
项目评估的方法和流程
初步评估
对项目的基本情况进行了解，包括项目背景、 投资规模、建设周期等。
技术评估
对项目的财务状况进行评估，包括预期收益、 成本、现金流等。
财务评估
对项目的可行性进行技术分析，包括技术方 案、技术实施难度和风险等。
市场评估
对项目的市场需求、竞争状况、营销策略等 进行评估。
详细描述
操作风险通常与项目的日常运营和管理有关，包括流程设计不合理、人为错误或系统故障等。为了降低操作风 险，需要加强内部管理和培训，提高员工的专业素质和责任心，同时建立完善的内部控制和审计机制。
法律风险
总结词
法律风险是指由于法律法规变化、合同纠纷等因素导致 的风险。
详细描述
法律风险是指由于法律法规变化、合同纠纷等因素导致 的风险。
商业地产项目融资模式及完善策略分析
商业地产项目融资模式及完善策略分析商业地产项目的融资模式主要有以下几种：1. 债务融资：债务融资是商业地产项目最常见的融资方式之一。
开发商可以通过发行债券或从商业银行等金融机构获得贷款来筹集资金。
债务融资的优势是可以利用资金杠杆，扩大项目规模，但同时也带来了较高的融资成本和偿债压力。
2. 股权融资：股权融资是指投资者购买商业地产项目的股权，由此获得项目的股息和资本收益。
股权融资的优势在于可以减少项目的债务负担，降低融资成本。
但股权融资也可能导致项目控制权易主，影响开发商对项目的管理和决策权。
3. 房地产信托基金：房地产信托基金是一种集合型投资工具，投资者通过购买信托基金的份额来投资商业地产项目。
房地产信托基金的优势在于资金来源广泛、投资方式多样化，同时也减轻了开发商的财务压力。
但投资者收益可能会受到市场波动的影响。
完善商业地产项目的融资策略可以从以下几个方面考虑：1. 多元化融资渠道：开发商应该积极探索多元化的融资渠道，结合不同的融资方式，降低融资风险，并提高项目的可持续发展能力。
可以通过与金融机构合作，寻找新的融资合作方式，如金融租赁、信用证融资等。
2. 提高项目回报率：开发商可以通过提高项目的回报率来增加融资的吸引力，吸引更多的投资者参与。
可以通过改善项目的设计、提高租金收益率、降低经营成本等方式来实现。
3. 优化项目管理：优化项目管理是提高项目投资回报率的关键。
开发商应该建立完善的项目管理团队，提升项目的运营效率和利润水平。
可以采用现代管理技术和信息化手段，提高项目的运营效率和利润水平。
4. 控制风险：商业地产项目的融资过程中存在着一定的风险，开发商需要采取相应的措施来控制风险。
可以通过合理的项目定位、严格的尽职调查、精细的投资计划、灵活的资金使用等方式来降低项目的风险。
商业地产项目的融资模式和完善策略的选择应该根据项目的特点、市场需求和投资者偏好等因素进行综合考虑。
只有在合适的融资模式和完善的策略下，才能提高项目的融资成功率和投资回报率。
房地产融资渠道8个
房地产融资渠道8个自筹资金自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或供应股东借款的方式加以解决。
但当房地产价值的上升，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必定无法实现融资目标。
预售资金房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。
在房地产区位、环境等条件较好的状况下，预售可以筹集到必要的建设资金。
商业银行贷款商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。
企业合作融资房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。
外资合作一般是成立合资或合作公司。
利用较好的国外先进管理技术和阅历，进行优势互补。
通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。
合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。
信托融资信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目供应信托贷款或直接参加信托投资的融资方式。
相对银行贷款而言。
房地产信托的融资方式可以降低整体融资本钱，节省财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的状况下可以优化公司结构。
在供应方法上可以针对房地产企业本身运营需求和详细项目设计独特化的资金支持。
信托独具制度优势，并具有较强的敏捷性，在银行贷款困难时，是比较好的选择之一。
债券融资房地产债券是企业债券的一个组成部分。
目前许多房地产企业发行企业债券比较困难。
房地产证券融资房地产证券化是房地产市场进展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。
是房地产企业融资的最正确途径。
最常见的形式是上市。
通过上市可以快速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。
降低融资本钱。
投资者亦可共享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。
中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，到达上市融资的目的。
房地产私募股权投资基金房地产私募股权投资是房地产市场进展到肯定程度的产物。
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从房地产开发向房地产投资管理
从物业驱动到资本驱动
从经营项目到经营企业
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目前我国房地产企业主要融资方式
房地产融资渠道
内部手段
自有资金 关联工程 款垫资 预售房款 权益性融资
外部手段
债务性融资
上 市
房 地 产 基 金
权 益 性 信 托
合 作 开 发
银 行 贷 款
企 业 债 券
债 务 性 信 托
①抵押贷款 ① 担 保
开发商
②项目开发
房地产项目
第三方
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间接融资操作步骤
将信托资金运用于房地产消费领域
•项目前期贷款和间接 融资实质上是开发企业 在取得商业银行贷款资 格前向信托公司取得的 “过桥资金”。
④偿还抵押贷款 投资资金 投资凭证
投资者
信托投资 公司
① 担 保
①抵押贷款 贷款利息
①抵押贷款 ① 担 保
开发商
②前期投入 ⑤后期投入
房地产项目
③抵押 贷款
第三方
银行
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案例
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25
案例
由房地产开发商自己充当了投资管理机构角色 的股权信托融资
案例： 2003 年9 月，中信国安集团所属大通房地产对“第一城”中的高档高尔 夫公寓现房进行公开发售，在销售方案中将投资门槛降低为15万元，业主 在认购之后可以用于自住，也可以委托经营公司统一出租经营，收取租金 回报。对于选择委托出租的业主，年回报收益率为8.3％，其中６％为净 现金收益，2.3％ 的消费代金卡和终身的 VIP待遇。投资者完全拥有臵业 的所有权，可以在一定期限之后选择继续委托经营或将产权转售以收回投 资。中信国安集团对业主的收益和转售机制进行第三方连带责任担保。 适用条件： •开发商的实力雄厚，具有品牌优势，能够取得投资者信任 •项目质量高
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房地产信托债务融资
我国2002~2004年 推出的信托计划绝 大多数属于信托债 务融资。
定义
不满足商业银行贷款要求的房地产企业向信托投资公司 贷款，形式和商业银行贷款基本相同。
优点：取得相对 容易，操作性好， 资金使用效率高， 风险可控性强 缺点：信托贷款 的利率比银行贷款 高，增加财务成本
权属清楚 零售商业 长期稳定的盈利 高档公寓 空间 高档写字楼 中高档住宅
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案例
上海复地与荷兰国际集团（ING）合作开 发上海复地香堤苑
分工
开发商：与地产 开发相关的项目投 资可行性研究、规 划设计、开发建设 及销售等业务，确 保项目获得良好投 资回报 房地产基金：提 供项目融资服务
直接融资
债务融资
间接融资 股权信托融资（经营性） 优先股权融资（非经营性）
资金信托融资
权益融资
房地产信托融资
混合融资
财产信托融资
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房地产信托权益融资
我国2002~2004年 推出的信托计划绝 大多数属于信托债 务融资。
定义
权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股，或者直 接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资，信托投 资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。
资产估值 土地储备，业务模式 11 即行销售，快速周转的经营模式保证持续稳定的现金流，
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7
案例
案例——国美电器借壳上市
• 国美的房地产业务原来主要由其旗下的鹏润房地产经营。 2002年7月，经过一系列资本市场运作，收购了香港上市公 司京华自动化（0493．HK），更名为中国鹏润，获得了对上 市公司的绝对控制权，还通过上市 公司的现金支付以及股权 转让实现了部分套现。 • 2004年6月，国美电器（0493．HK）香港成功借壳上市之后， 通过减持共套现25.69亿港元。 • 2005年初，设立国美臵业，国美电器中涉及房地产的业务陆 续剥离。 • 4月下旬，国美臵业拿下北京丰台科技园内35万平方米的两 块最大公建地块，计划开发包括酒店、写字楼、公寓等在内 商业服务类物业。
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作为全球经济增长最快的发展中国家，我国房地产市场的投 资回报率吸引了很多外资基金在上海、北京、广州等繁华城 市以各种方式进行投资
目前外资占大陆房地产资金 来源的10%~20％左右。 在我国房地产市场比较活跃 的外资基金： •摩根斯坦利 •美林银行 •荷兰国际投资基金（ING） •新加坡凯德臵地 •高盛公司白厅基金 •雷曼兄弟等国际投资银行 典型的成交案例： •摩根收购富力城 •美林入股银泰中心 •扬子基金收购远洋新干线 外资基金主要投资方 式 投资并参与开发 投资商业房地产
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投资基金
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政策缺失造成国内尚无严格意义上的房地 产投资基金
定义
•房地产投资基金是指通过合法的方式募集到一笔资金，利用这笔资 金按照预期的回报率有选择地投资房地产项目。 •我国目前还没有出台《产业基金法》，现行的政策没有对资金募集 进行规范和保护。 •现在的操作模式是对于已经谈定的项目进行融资，而不是在没有项 目的情况下预先募集基金。
我国大多数房地产企业的经营模式属于项目开 发型，而非资产经营型
香港模式 美国模式
•拿地——开发建设——销售——物业管理 •纵向一体化，大而全、小而全的生产体系 •由私人资本支撑
•投资、开发、物业经营各产业链条相对独立 •纵向专业化，高度专业化分工合作 •与资本市场接轨的不动产租赁经营模式 •由公众资本支撑
企 业 间 拆 借
融 资 租 赁
典 当
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上市融资
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5
上市融资
方式一
直接上市 买壳上市
门槛高、耗时长、要求企业实力雄厚
方式二
要求企业有一定的资金实力
优点：采用增发、配股、可转债等三种再融资方式，可从容化解各 种宏观金融政策带来的不良影响 缺点：上市条件苛刻，二板市场迟迟不能成立，国内股票市场不成 熟和近年来的持续低迷 适用条件：上市是短期内难以实现的目标，不是近期的最佳选择。
适用范围
类型
股权信托融资（经营性）
权益融资
优先股权融资（非经营性）
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股权信托融资（经营性）操作步骤
——接近国际上流行的房地产投资信托（REITS）
④偿还抵押贷款 投资资金 投资凭证
我国房地产市场上 出现的股权投资信 托模式 投资于房地产企业 投资于房地产项目
投资者
信托投资 公司
以销售为主的经营模式 以概念炒作为主的销售方式 以圈地、圈钱为主的赢利模式 以老板为驱动力的机会型发展模式
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制约房地产开发 企业做大做强的 主要障碍
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产业资本和金融资本的融合是未来5~10年内 我国房地产开发企业面临的一次大的发展机会
产业资本和金融资本的融合 变化 •房地产业分工 •企业经营模式 •企业行为方式 •产业人才结构 应对措施 •审视自身的经营模式 •评估企业的战略资源 •制定长远的发展战略和策略 •确定企业的市场定位 升级和转型
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信托融资
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房地产信托融资概述
定义 涉及的利益主体 特点 风险保障
2004年我国商业地产 信托计划中，主要以土 地使用权抵押和第三方 担保为主。
•土地、房产抵押担保 •第三方担保 •信托公司派遣人员驻守关键岗位 •参与项目管理 •承诺溢价收购资产或股权 •处臵房产权 •股权质押 •建立监管账户 •资产保险
房地产项目
③抵押 贷款
第三方
银行
项目主要贷款
案例：2005年8月，金地集团武 汉房地产开发有限公司与平安信 托合作发行“平安信托〃武汉金 地格林小城信托计划” 。募集的 资金以信托贷款的方式投向武汉 金地用于武汉格林小城项目的开 发，期限2年，年利率为4.75%。
③偿还抵押贷款 投资资金
投资者
信托投资 公司 投资凭证
3 开发利润
2005年4月
4 30％股
权回购
上海复地
荷兰国际集 团（ING）
70%权益
1
松江复地
2 开发建设、销售
复地香堤苑
30%权益
3 投资利润
2004年3月
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荷兰ING通过对中国房地产市场的摸索，引入了一个“代甲方”的概念，也就是说， 在投资者和房 地产商之间又加上了一个缓冲管理层，投资资金不是直接交给房地产商， 而是交给代替甲方(房地产商)的特聘项目经理。特聘项目经理向上对荷兰ING股东董 事 会和投资管理委员会负责，拿项目，定位，成本控制，获利水平，都要符合荷兰 ING的要求。特聘项目经理都是荷兰ING在本地化过程中培养和发现的职业经理人，
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2004年我国房地产信托产品特征
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000
7.75% 11.21%
信托计划数量
融资规模
136 116
78
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
2001
2002
2003
2004
7.76%
信托计划发行数量明显增多，发行集中度提高 住宅类信托占绝对优势，商业地产信托迅速崛起 资金应用方式以贷款为主，创新方式开始出现 房地产信托计划的发行规模增大 大多数房地产信托期限在1~3年 信托产品的收益率水平与风险相匹配 信托计划发行向核心城市集中，沿海14个中心城市 信托总融资额占63.08%。