■■世联购房者信心指数及政策影响分析

世联购房者信心指数及政策影响分析

2011-04-12

购房者信心是指购房者对未来购房决策时机的预期，是预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。世联购房者信心指数是世联地产联合搜狐焦点网发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。

一、研究说明

1、研究背景

当前房地产市场供求严重不平衡造成了房价过快上涨的局面，为了解决供求矛盾，政府先后推出“新国十条”、“国五条”、“国八条”等楼市调控政策。政府一方面通过各种手段迫使卖方资金紧张而加速出货，此类政策主要是针对开发商的，意在促供给；另一方面通过各种政策限制购买力，这些政策主要是针对购房者的，意在抑需求，进而减轻供求矛盾。

对于购房者来讲，政府调控的逻辑主要包括两方面，一方面通过提高首付、加息、限购等政策限制购买需求，另一方面试图通过密集政策造势造成房价要下跌的预期，进而减弱购买力。严厉政策下，市场信心如何？市场预期是否改变了？这种改变能否持久？基于此，世联研究通过调查的方式来了解购房者预期的变化，进而更好地把握买方市场的瞬息万变。

2、研究内容

本报告将着重阐述以下内容：

（1）购房者对未来的信心程度如何？

（2）不同城市和地区对未来的信心程度有何差异？

（3）不同类型购房者对未来的信心程度有何差异？

（4）严厉政策对购房者究竟有何影响？

3、研究方法

本研究采用调查研究的方法，在全国主要大中城市同步展开网络调查，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市，重庆、西安、南京、杭州、成都、天津、武汉、长沙、济南、沈阳、厦门、合肥、大连13个二线城市，以及东莞、惠州、佛山、苏州、无锡5个三线城市。调查时间为2011年3月10日-3月25日，共回收有效问卷1496份。

世联购房者信心指标体系包含四个题目，其中两个反映购房者对现状满意程度，两个反映购房者对未来的预期。世联购房者信心指数介于0~100之间，0表示完全没信心，100表示完全有信心（如图1所示）。指数值超过50，表示购房者对未来偏乐观，采取实际购买行为可能性高；指数值低于50，表示购房者对未来偏悲观，采取实际购买行为可能性低。

图1 世联购房者信心指数指标取值

二、2011年1季度世联购房者信心指数

1、2011年1季度世联购房者信心指数为55.3，表明购房者对未来房地产走势仍偏乐观

2011年1季度世联购房者信心指数为55.3，高于50，表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。由于世联购房者信心指数首次构建，故未与之前购房者信心进行对比。

2、二三线城市、中西部地区购房者信心度高于一线城市和东部地区

表1展示了不同地区购房者信心差异，不难发现三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；西部地区购房者信心高于中部地区，中部地区高于东部地区。

表1 不同城市和地区世联购房者信心指数比较

城市世联购房者信心指数地区世联购房者信心指数

一线城市52.9 东部地区54.4

二线城市57.1 中部地区58.4

三线城市59.3 西部地区62.5

数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查购房者信心指数越高的地区，预期房价上涨的动力越强（见图2）。三线城市56.2%的购房者预期房价继续上涨，明显高于一二线城市。西部地区57.6%的购房者预期房价继续上涨，高于东部地区的43.4%和中部地区的53.9%。

图2 不同城市和地区购房者对未来房价的预期

8

数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查

3、多次臵业者和投资型需求对未来的信心度高于首次臵业者

与政府政策设计初衷恰好相反，严厉的限贷和限购政策打击的却是无房者和首次臵业者的信心。表2所列出的不同类型购房者信心指数显示，无房者和首次臵业者的信心指数均低于54，而多次臵业者和投资型臵业者的信心指数均超过60。基于此，世联研究认为，目前实施的政策对刚需客户的心理负面影响更大。

表2 不同类型购房者信心指数比较

购房者类型世联购房者信心指数购房者类型世联购房者信心指数

无房者53.6 首次臵业者53.8 有一套房产者58.5 改善型购房者55.8 有两套及以上房产者61.1 投资型购房者64.7

数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查调查数据显示，近期有臵业意向的投资客预期未来房价上涨的比例较高，接近六成（59.2%）。正是因为投资客预期未来房价仍然上涨，因而他们的信心指数值更高。相比之下，首臵者和改善者预期未来房价继续上涨的比例均较低，分别为47.7%和39%。

图3 不同类型购房者对未来房价的预期

数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查

三、调控政策对购房者的影响分析

1、限购政策对购房者的影响是“自上而下”的，收入越高、支付能力越强，受影响越大

2011年1月26日“国八条”之后，限购政策在省会城市陆续执行。调查数据显示，半数以上的多次臵业者受到了“比较大”或者“非常大”的影响，已有两套以上住房的多次臵业者该比例高达77%。总的来看，这些限购城市中，37%的购房者表示限购政策对其影响“比较大”或者“非常大”，短期内这部分购房者的购房需求很难释放；此外，由于限购政策的出台会造成其他客户短期观望，因此限购出台后短期内成交量至少下滑37%。世联研究认为，短期内限购政策在抑制需求方面起到了非常好的作用，尤其是在防止部分投资客囤积房源方面，起到了立竿见影的作用。

图4 限购政策对不同类型购房者的影响

数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查

限购政策的全面铺开对高收入的人群造成了较大影响。高收入意味着具有高支付能力，其购臵多套房产也不足为奇。调查数据显示，年收入在20万以上的臵业人群中，超过一半拥有至少一套房产，两成拥有两套及以上房产。而年收入在50万以上的臵业人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产。

表3 不同收入购房者房屋拥有情况及支付能力分布

年收入情况 房屋拥有情况

支付能力（首付）

0套 1套 2套及以上 六成以下

六成以上或零按揭

5万元以下 87.5% 11.6% 0.9% 98.7% 1.3% 5-10万元 77.7% 19.7% 2.6% 95.9% 4.1% 10-20万元 58.3% 31.7% 10.0% 94.6% 5.4% 20-50万元 45.0% 34.9% 20.2% 89.1% 10.9% 50万元以上

28.6%

31.4%

40.0%

74.3%

25.7%

数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查

从图5中，我们不难看到随着年收入的递减，受限购政策的影响也逐步递减，即收入越高，受限购政策的影响也越大，因此世联研究把限购政策称为“自上而下”的政策。

图5 限购政策对不同收入购房者的影响