广州、佛山、东莞旧改模式研究报告
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究在城市化进程不断加速的今天，旧城改造更新成为了许多城市发展面临的重要课题。
广州市作为我国南方的重要城市，其旧城改造更新工作具有重要的研究价值。
广州市的旧城有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，但随着时间的推移，也出现了一系列问题。
例如，基础设施老化、房屋破旧、交通拥堵、公共服务设施不足等，这些问题严重影响了居民的生活质量和城市的整体形象。
在旧城改造更新的过程中，广州市逐渐形成了几种主要的模式。
一种是“拆除重建”模式。
这种模式通常适用于建筑物严重老化、存在安全隐患、土地利用效率极低的区域。
通过将原有建筑拆除，重新规划和建设新的住宅小区、商业中心等，以实现土地的高效利用和城市功能的提升。
例如，＿____地区的改造就是采用了这种模式。
在拆除重建的过程中，充分考虑了新建筑的风格与周边环境的协调，同时也注重配套设施的完善，如增加停车场、学校、医院等。
另一种是“综合整治”模式。
对于一些具有一定历史文化价值或者建筑质量尚可的区域，采取综合整治的方式进行改造。
包括对房屋外观的修缮、道路的拓宽和翻新、水电管网的改造等。
这种模式在保留原有城市风貌和文化特色的基础上，提升了居民的生活环境和基础设施水平。
像_____街区的改造，就很好地保留了当地的传统建筑风格和街巷格局，同时引入了现代化的基础设施，使其焕发出新的活力。
还有一种是“功能置换”模式。
将一些旧的工业厂房、仓库等改造成创意产业园、文化艺术中心等。
这种模式不仅能够有效利用闲置的土地和建筑资源，还能够为城市注入新的产业和文化元素。
比如_____的旧厂房，经过改造后成为了一个充满创意和活力的文化产业园区，吸引了众多年轻人和企业入驻。
在广州市旧城改造更新的实践中，也面临着一些挑战和问题。
首先，拆迁安置问题是一个关键。
在拆除重建的过程中，如何妥善安置原居民，保障他们的合法权益，是一个需要重点关注的问题。
有些居民可能对拆迁补偿不满意，或者不愿意离开熟悉的生活环境，这就需要政府和相关部门做好充分的沟通和协调工作。
佛山改造的可行性研究报告
佛山改造的可行性研究报告一、研究背景佛山市是广东省一个重要的经济城市，也是中国著名的制造业重镇。
随着全球经济环境的变化和城市发展需求的提升，佛山市的发展面临着新的挑战和机遇。
为了适应新时代的发展需求，提高城市的品质和竞争力，佛山市政府计划对城市进行改造和升级。
因此，本报告旨在对佛山市改造的可行性进行深入研究分析，为相关决策提供参考依据。
二、研究目标1. 分析佛山市当前的发展现状和存在的问题，探讨改造的必要性和迫切性；2. 调查其他城市改造的成功案例，总结经验教训，为佛山市的改造提供参考；3. 探讨佛山市改造的可行性路径和实施方案，提出建议和政策措施；4. 预测佛山市改造后可能带来的经济效益和社会影响，评估改造的可行性。
三、研究方法本报告采用文献资料调研、案例分析和专家访谈等方法，结合实地调研和数据分析，对佛山市改造的可行性进行全面深入的研究分析。
四、佛山市改造的背景与必要性1. 佛山市的发展现状佛山市作为一个历史文化名城，具有得天独厚的地理位置和产业优势。
然而，在城市化进程中，佛山市也面临着一些问题，如城市功能单一、产业结构落后、环境污染严重等。
因此，进行城市改造是佛山市发展的必然选择。
2. 城市改造的必要性城市改造是城市可持续发展的重要手段，可以提高城市的品质和竞争力，满足居民的生活需求，促进经济的发展。
通过改造，可以调整城市的产业结构，改善城市的环境质量，提升城市的软实力和形象，助力城市建设成为宜居城市和宜商城市。
五、佛山市改造的理念与路径1. 空间规划与布局佛山市改造应以“城市更新、产业升级、生态建设、文化振兴”为理念，科学规划城市空间结构，优化城市布局，打造现代化城市功能区，提升城市形象和品质。
2. 产业结构与发展佛山市应推动产业结构转型升级，发展高新技术产业和创新型服务业，加大研发投入，提升技术含量，培育新的经济增长点。
3. 环境保护与治理佛山市要加强环境治理，推动生态环境修复和保护，提高资源利用效率，实现绿色发展和可持续发展。
关于广州市“三旧”改造工作的调查报告
国土资源GUANLIYUANDILAND&RESOURCES29管理园地广州市位于珠江三角洲，经济发展较快，用地空间紧张。
近年来，广州市按照广东省委、省政府的部署，结合自身工作实际，积极开展“三旧”改造工作，取得较好的成效。
为了学习、借鉴广州市关于“三旧”改造工作方面的经验，提升宁波市江北区土地利用效率，宁波市江北区通过多途径查询了解广州市在“三旧”改造方面的组织架构、政策规划、审批程序等情况，以期对江北区旧城改造，低效利用土地二次开发等提供借鉴。
“三旧”改造指的是旧城镇、旧厂房、旧村庄改造。
改革开放以来，在广东省经济社会快速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，土地资源供需矛盾日益突出，用地空间难以再支撑粗放式的外延扩张。
立足土地资源省情，倒逼着广东省大力挖掘存量建设用地潜力，千方百计提高土地利用率。
一、主要做法1.加强组织领导，形成工作合力2009年，广州市成立了“三旧”改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，分管副市长担任副组长，各区政府和各相关部门为成员单位。
成立了市“三旧”改造办公室（正局级），作为市“三旧”改造工作领导小组日常性工作机构。
有关区也相应的成立了“三旧”改造机构，负责本区域“三旧”改造组织实施工作，并组织各有关街道（镇）协同推进。
并将“三旧”改造工作纳入效能监察和目标管理考核范围，对在“三旧”改造中作出突出贡献的集体和个人给予奖励，对工作不力、推诿塞责的依规问责。
领导机构的建立和有效保障，有力地推动了“三旧”改造工作的有序进行。
2016年，为了顺应新形势的要求，广州市又成立了城市更新管理局，除接替了原市“三旧”改造工作办公室的职责外，还增加了完善城市基础设施公建配套、改善人居环境、提升城市功能的内涵要求，这在全国尚属首例。
2.加强统筹规划，确保有序推进广州市在前期“三旧”改造用地调查摸底的基础上，结合实际，以“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”为引导，科学制订“三旧”改造规划，使“三旧”改造规划与土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划相衔接，并充分发挥规划的引领作用。
当代广州旧城居住区更新模式初探的开题报告
当代广州旧城居住区更新模式初探的开题报告一、研究背景和意义中国人口众多，且城市化进程加速，在城市发展过程中，旧城区的更新成为了解决城市发展问题的关键。
近年来，随着国家和地方政府对城市更新政策的强调和支持，以及市场需求的推动，国内城市的更新工作日益活跃起来。
广州市，作为中国南方的大城市，其旧城区更新的任务更是艰巨，因此探索有效的更新模式，成为当下亟待解决的问题。
本文的研究目的在于初步探索现阶段广州市旧城区更新的情况、问题和前景，探讨更新模式所涉及的政策、技术和社会经济等方面的因素，并借助广州市的目前的实践情况就现有的广州市旧城区更新项目进行调研，了解旧城区更新专项工作的组织、实施和成效等情况。
二、研究内容和方法本文选取了广州市作为研究对象，探讨广州市旧城区更新模式。
首先，进行文献综述及案例分析，了解国内外有关城市更新的主要理论、政策、技术与实践等方面的情况，掌握比较全面的现有更新模式，并结合广州市的实践情况，分析广州市旧城区更新所涉及的背景、政策、技术等因素及其相互关系。
其次，通过采用问卷调查、访谈和交叉分析等方法，对广州市旧城区更新专项工作的组织、实施和成效等情况进行评估和分析，包括对旧城区的基础设施、空间规划、居住环境、产业结构等方面的调查和评价，以及深入了解广州市旧城区更新的业主和相关部门的意见和建议。
三、研究预期和创新通过本文的研究，将有助于全面了解现有广州市旧城区更新模式的特点、问题、前景和建议，为今后更新工作提供有益的参考。
本文还将对广州市旧城区更新模式的政策、技术和社会经济等方面的因素进行深入探讨，反思旧城区更新工作所面临的具体问题和难点，提出了创新的策略和建议，对于进一步推动广州市旧城区更新工作的进展具有一定的意义和价值。
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究1.拆迁重建模式：该模式通常适用于建筑老化严重、环境条件差的旧城区。
在该模式下，政府会组织拆迁，并将旧城区的建筑物全部或部分拆除，然后进行重建。
重建后的新建筑物通常具有现代化的建筑设计和设备，以及完善的公共设施。
这种模式能够快速改变旧城区的面貌，提升城市的整体形象和居住环境。
2.保护利用模式：该模式适用于具有历史文化价值和艺术价值的旧城区。
在该模式下，政府会保留旧城区的建筑物，并通过修缮和改造来提升其功能和价值。
同时，政府也会引入文化创意产业等新兴产业，为旧城区注入新的活力和经济动力。
这种模式能够保护城市的历史文化遗产，提升城市的文化软实力，并促进旧城区的可持续发展。
3.改造提升模式：该模式适用于旧城区存在一些小问题，如交通拥堵、环境污染等。
在该模式下，政府会进行相应的改造和提升，以解决问题并提升旧城区的整体素质。
改造和提升的内容包括道路拓宽、交通信号灯的设置、公共绿化的增加等。
这种模式能够快速解决旧城区存在的问题，提升居民的生活质量。
以上是广州市旧城改造的几种更新模式，每种模式都有其适用的场景和优势。
但在实施过程中，也存在一些问题和挑战。
首先，旧城改造涉及到大量的土地征收和拆迁工作，这需要政府具有强大的组织和协调能力，以及对居民的合理补偿和安置安排。
否则，容易引发社会矛盾和不稳定因素。
其次，在进行旧城改造时，需要充分考虑居民的意见和需求。
否则，可能导致一些旧城区居民被迫搬迁，失去原有的社会关系和生活习惯。
此外，旧城改造需要投入大量的财力和人力，尤其是拆迁重建模式。
这在一定程度上增加了政府的财政负担。
因此，需要制定科学合理的财政政策和经济评估方法，确保旧城改造的可持续发展。
综上所述，广州市旧城改造的更新模式涉及到不同的场景和问题，针对不同的情况可以选择适合的更新模式。
但在实施过程中需要充分考虑居民的意见和需求，保护城市的历史文化遗产，确保旧城改造的可持续发展。
关于广东“三旧”改造的调查与思考
个 佛 山的城市形象 和发展环境 ，与经济 已进入高 速 发展 阶段 、正 在谋 求转变发展 方式 、进行产业优 化 升级 、建设 现代化都市 的佛 山新 目标极不相称 。 当
地 政 府 意 识 到 ：只 有 打 破 原 有 模 式 ，为 进 一 步 优 化
发展 注入 新的元素 ，才 能为这里 的发展 与持续发展
利 人 ，而在实 际操作 中 ，各地政府 为全力推进 “ 三
旧 ” 项 目进 程 ，往 往 以更 高 的 比例 返 还 甚 至 全 部 返 还 ，政 府 只 收取 相 关税 费 。
二 是 政 府 强 化 了 服 务 意 识 ，实 现 了职 能 转 变 。
集体建设用 地使用权也可 以出让 、转让 、出租 、抵
造 工作推进和政 策探索 的综合 效应来看 ，其更 大的
６ ０２ ＬＮ ／ １ Ａ Ｄ＆Ｒ Ｓ Ｕ Ｃ Ｓ ３ ２ Ｅ Ｏ Ｒ Ｅ ９
Ｅ ｘＰＥＲｌ ＥＮＣ Ｅｓ ＴＲｏ Ｄ ＵｃＴｌ Ｎ ｌ Ｎ ｏ
成效 应 该 体 现在 以下 五个 方 面 ：
一
收 益 ，照顾 被 改造 地 块 单 位 和个 人 的利 益 等 。 “ 旧 ” 改 造 的探 索 中 ，政 府 统 一 征 收 国有 土 三 地 再 行 出让 的格 局 被 打 破 了 ，土 地权 利 人 可 以有 权 利 选 择 适 合 自己 的 改 造 方 式 ，实 现 对 土 地 的最 佳 利 用 ；政 府 垄 断 的 单 一 的 供 地 渠道 也 被 打 破 了 ，土 地 权 利 人 可 以 自行 开 发 或 与 人 合作 开 发 ，其 所 拥 有 的
国内三旧改造模式总结
国内“三旧改造”模式总结一、广州模式:遵循“修旧如新,保留历史旧貌”改造原则,将老厂打造成专业领域创意园案例1:纺织机械厂,打造华南第一T台广州纺织机械厂,建于上世纪50年代。
原厂址实施广州T .I.T .纺织服装创意园项目。
建成以服装创意为主题,集信息发布、产品展示、商务交流、时尚休闲等多种功能于一体的服装产业创意平台,打造华南地区规模最大、投入最多、档次最好的T台。
在保留纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素之外,通过对原有厂房的修复、推倒重建,形成首期包括服务配套区、品牌设计区、跨界创意区、展示发布区、休闲红酒区和时尚名店区在内的6个功能区。
该园区占地面积为9万多平方米,改造后规划总建筑面积约4万平方米,容积率仅0.4,是个名副其实的“公园式创意园”。
案例2:六旬老广铝,变身全国最大茶广场广州铝材厂(原先生产铅材)成立于广州解放前。
上世纪80年代改革开放后,老厂迎来最为辉煌的一段时期,从生产铅材改为生产铝材,白天鹅宾馆、美国驻广州领事馆、东方宾馆、好世界大厦、世贸中心,那个年代广州新建的标志性建筑使用的铝材几乎都是从花地河畔运出去的。
老厂的荣誉顶峰是在本世纪初获得了“中国名牌产品”。
像其他旧厂房改造项目一样,铝材厂的改造核心问题是怎么改。
针对广州举办亚运的契机,兴建一个茶文化体验区,引进云南普洱、安华黑茶、西湖龙井、贵州绿茶、台湾阿里山高山茶等各地茶商前来建设各自的茶馆,不仅可以让市民不出广州就可以体验到各地的茶文化,更可以让亚运期间的外国游客全景式的接触中国茶文化。
除了体验区之外,还计划兴建一个茶文化博物馆,并打造茶文化的产学研示范区。
二、上海模式:政企合力运作,尊重与创新,探索旧城改造新路案例1、格林春岸嘉定历来是上海的重镇,也是上海的人文发祥地之一,拥有丰富的历史人文底蕴。
改革开放以来,嘉定早已成为全国著名的国际汽车城,而F1上海站的成功举办,更让嘉定这个历史名城成为国际上竞相关注的焦点。
“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究（5篇可选）
“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究（5篇可选）第一篇：“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究【摘要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。
城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。
【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。
从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
“三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。
“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。
广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。
2、“三旧改造”的背景及政策解读（1）背景“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。
广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。
“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。
“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。
(完整版)广州市旧城改造更新模式研究
城是一个历史场所；
旧城经济呈“旺人不旺财”特
旧城的历史文化正在消失。点，产业结构急需调整。
法制
公民权利、开发商 约束等制度缺陷； 旧城更新正趋向民 主和法制化。
旧城开发经济 效益差，财政 投资不足。
不同时期的广州旧城
广州以往旧城改造回顾
计划经 济时期
改革开发 后80年代
改革开发 后90年代
改革开发后 00-07年
旧城更新改造作为推动城市发展的重要举措，必须以城市可持续发展为基础，以推动旧城 全面发展为目标。采用的策略包含有以人为本的和谐旧城更新；精细化改造转变经济发展 方式；历史文化保护与利用协调；环境修复与旧城建设同步。
广州旧城改造更新融资模式
旧城改造更新融资模式
经营性改造项目融资模式
公私营合作（PPP）模式
增加旧城人 口密度、加 剧旧城衰老
改造成本高、难 度大
单一的经济 效益，不利 于城市发展
改造资金导 致改造效果 有限
改造工作需 继续完善
旧城改造更新案例借鉴
上海新天地
香港旧区活化
成都宽窄巷子改造
佛山东华里片区改造
绍溪川复兴
美国纽约社区改造
多维度视角下的广州旧城
感性认识广州旧城
——2200多年国家历史文化名城； ——汉、唐至今的千年商都； ——近代文化传播地； ——岭南文化中心。
城市群体眼中的旧城
——市民印象下的旧城：人与人交往紧密，生活丰 富多样，是一个安居乐业的地方。 ——专家视角下的旧城：矛盾的历史文化名城，文 化产业滋生地。 ——政府视角下的旧城：历史文化悠久，商业环境 成熟，历史文化与经济价值较好。
改革开发后 07年 至今
改造主体
政府
关于广东省三改一拆的调查与思考[修改版]
![关于广东省三改一拆的调查与思考[修改版]](https://img.taocdn.com/s3/m/d4949239366baf1ffc4ffe4733687e21af45ff08.png)
第一篇：关于广东省三改一拆的调查与思考关于广东省三改一拆的调查与思考改“旧”谋“新”之路——关于广东省“三旧”改造的调查与思考（一）如果从全省范围内开展规范性试点算起，广东的“三旧”改造及相关政策探索迄今已有3年多。
2008年年底，国土资源部与广东省签订合作共建节约集约用地试点示范省的工作协议时，“三旧”改造就被列为其中一项重要的政策创新试点；2009年，经部省协商，《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，以广东省政府文件形式下发。
这份以对全省“三旧”改造进行规范和指导为宗旨的文件，在总结、提炼广东各地已自行开展的“三旧”改造做法与经验的基础上，对实际操作中遇到的一些关键性问题进行了政策创新与突破。
文件出台后，在很大程度上推开了全省的“三旧”改造工作，并推进了全省规范化开展“三旧”改造的进程。
事实上，如果再追根溯源，时间要更早一些。
2007年6月，佛山市政府出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》，其率先开展的试点工作，不仅拉开了广东省“三旧”改造工作的序幕，而且在相当程度上启发和带动了省内其他城市的“三旧”改造工作。
今天，当我们把“三旧”改造看作一项带有制度探索意义的工作时，广东所进行的“三旧”改造就已不再指向单纯的项目改造工程，而是指在政府规范管理指导下包括管理理念、方式的变革，以及由此而引发1 的相关政策的创新与探索。
佛山国际家居博览城：旧厂房和旧城镇改造的“新政”探索跨禅城区石湾镇街道塘头、沙岗两村地界而兴建的佛山国际家居博览城，是佛山市政府“三旧”改造的重点示范工程。
这座总体规划用地面积600亩、计划在2013年全部建成投产的家居龙头产业城，虽然尚处于施工状态，就已吸引了一拨又一拨前来考察、调研的领导、专家和投资商。
据悉，已有13000多家品牌家居商表示有进驻意向，但受容纳量限制，将只有3000家国际高端品牌家居能够成为首期进驻的“幸运者”。
2007年11月，当这个项目启动时，这里还是由陶瓷厂、砖厂、包装厂、水暖器材市场、陶瓷综合批发市场、有色金属材料市场以及破旧的民宅、出租房等混合而成的“杂住区”，低矮的厂房、车间、仓库与民宅交错，粉尘与废水、噪音充斥，环境污染严重，社会治安混乱，建筑容积率仅1.1。
城市更新治理模式政策利弊及原因分析 基于广州深圳佛山三地城市更新制度的比较
二、“守夜人”模式下的深圳城市更新1.深圳城市更新的实施情况自2009年以来，深圳综合整治了330多个城中村，到2015年9月，城市更新计划草案中公布的更新单元数量达到379个(表4)。2014年，深圳审批通过的城市更新单元规划有36项(拆除重建类33项、综合整治类3项)，规划总开发建设用地面积约为175hm2，通过城市更新供应用地210.59hm2，占该年度土地供应的36%，完成投资400.5亿元。城市更新配建保障房效果明显，2011～2014年，保障房供给每年超额完成，四年的建成量达到12.93万套(表5)。根据城市更新计划草案公布的单元数量和深圳土地供应量(图3)可以判断，深圳的城市更新保持稳中有降的态势。市场一直保持比较积极的态度，政府在更新的进程中，调整管控的力度和内容。2.深圳城市更新政策的利弊深圳的城市更新政策体现了较强的法制性和市场性。在实施过程中，强调政府与市场之间的“协商机制”，根据地方情况，创新制度设计，量化重要的控制指标，如密度分区、保障房配建比重与创新产业用房比重等；依靠社会资本处理历史用地问题，政府尽可能多地放权，交给开发商自行处理。深圳是全国的经济特区，享有自主立法和治理的权限较大。改革开放以来，在城市发展的各个领域，深圳积极向香港学习，重视市场化运行的效率，形成了政府相对“弱势”、市场相对“强势”的城市治理文化。相比于广州，深圳的更新制度能更充分地发挥市场的能动性，鼓励市场主体自行改造；由于政府把大多数建设的内容通过制度设计交给市场，短期内政府经营城市更新的成本低、风险小；但是长期来看，土地历史遗留问题靠市场化来解决的方法最终还是会加重整个城市的运营负担—城市密度提升，未来必然给城市带来人口压力、基础设施运营压力和资源压力等，整个城市也将为城市更新支付更高的成本。笔者认为，之所以深圳采取这样的制度，是有着深刻的历史背景的。3.模式选择的历史原因（1）历史违章用地的问题深圳有70%的城中村是违章建设。在城市迅速增长的过程中，保障房的供给没有跟上，民间以非正式自发建设的方式解决了紧迫的住房问题，也就是现在大量的小产权房。由于长期以来政府没有对此进行处理，遗留了大量的“模糊产权”用地，如今土地倒逼城市发展，必然要为之前的治理漏洞买单。而清理70%的违章用地产权问题的成本是巨大的，因此采取市场化的方式处理可以说是此时的最佳选择。（2）土地总量小，城市公共服务设施缺乏，亟待补充深圳土地面积较小，比广州的土地少了1/3，政府一直以来没有形成以土地财政为主要政府收入来源的习惯。在繁荣发展的势头之下，土地面积狭小、公共服务设施不足与设施水平低的问题成为发展的瓶颈之一，因此政府的政策更加倾向于利用市场的能动性来破解城市发展的难题。“守夜人”的政府角色和政策机制基于市场极大的自由度，利用市场的资金和效率，以低廉的价格高效地提升公共服务设施水平，以适应产业发展的需求。（3）财政来源稳定，促进产业和设施发展的正循环成为主要治理目标深圳总体的产业活力强，产业更新带来的收益十分可观，因此城市发展并不追求高容积率换来的收益，更加重视基础设施和保障房的建设，与产业发展形成正向刺激，促进城市的健康发展。政府意识到与其高负债的依赖土地的溢价，不如保障创新产业保持增长动力，形成可持续的循环圈。三、“政府补贴市场”模式下的佛山“三旧”改造1.佛山的“三旧”改造实施和政策特点
佛山市禅城区“三旧”改造问题研究
佛山市禅城区“三旧”改造问题研究
佛山市禅城区作为“三旧”改造的发源地,参与“三旧”改造的各方,对“三旧”改造工作的理解都已经进入了成熟阶段,形成了一套比较完善的政策体系,并通过政策引导,摸索出多种各有优势的“三旧”改造操作模式,打造了一批堪称范例的“三旧”改造项目。
但是,随着“三旧”改造逐步推进,原有政策指导下暴露出来的问题也日渐突出。
以经济发展为导向的政策定位导致“三旧”改造项目对社会效益重视不足,公共空间资源配置失衡;“三旧”改造与产业调整未能有效结合,导致商业地产过剩明显、产业空心化严重;忽视了“三旧”改造在城市空间布局上的调整功能,导致城市布局优化机会流失。
以上都预示着传统模式难以为继,必须对原有的“三旧”改造政策进一步完善,在激发市场活力的基础上,进一步发挥出“三旧”改造在城市配套完善、城市空间优化、城市产业调整、促进城市可持续发展上的积极作用,通过政策引导,实现“三旧”改造经济效益和社会效益的总体最优。
本文在对城市更新理论及相关研究成果归纳总结基础上,结合禅城区的“三旧”改造政策及相关项目进行分析,归纳其中的共性,找出了禅城区“三旧”改造当前存在对社会效益重视不足,在城市空间布局、项目产业结构、利益分配机制等方面不合理等问题,并探寻出问题的症结在于“三旧”改造政策目标设置有欠缺、政策执行有偏差、政策调整不及时,提出禅城区“三旧”改造应该优化政策目标、加强超前引领、定期评估政策、加强分类指引,从而发挥“三旧”改造在城市空间布局调整、城市产业转型、城市公共配套提升上的作用,充分调动各方积极性,进一步提升土地集约利用水平,加速城乡一体化发展,走出一条“生产、生活、生态”和谐发展的城市更新之路,为先发地区的转型再发展提供可行策略。
0606广州深圳南海东莞三旧改造及城市更新政策对比
占地面积
建筑面积1
建筑面积2
1993年7月市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成 的居住用途旧屋。
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
工业区改造
改建为工业用途或者 市政府鼓励发展产业
原有合法建筑面积以内部分不再补缴地
价； 增加的建筑面积按照公告基准地价标准的 50%缴纳地价。
2.1 城市更新的必要条件
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住 宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进 行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公 共服务设施亟需完善.
环境恶劣或者存在重 大安全隐患.
3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；
4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
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城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
禁止功能改变的情况有哪些？
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新: (一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格 的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的
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城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划 即：五类用地不 少于60%。
城市更新单元的面积及建设量要求？
• 城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。
• 城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的60%。 • 五类用地：国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地， 已按登记历史遗留问题处理用地。 • 注：城中村用地就是指非农指标覆盖的地块，为了达到五类用地要求，才出现很多开发 商购买非农指标的情况。 • 确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过 项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。
佛山“三旧”改造工作情况汇报(1)
• 设计一个具有活力的现代化区域，解除历史老城区的发展 压力
城市治理
• 沿地铁线建造新城市中心的最高密度 • 利用山谷形态的设计概念，将高楼逐步移出历A 史区域，避
免影响日照和视线。 祖庙东华里片区改造是佛山市“三旧”改造的“龙头项目”。 政府高度重视，精心组织，提出超常规运作的思路，力求达到科 学规划、和谐拆迁、多方共赢的改造效果。目前项目成效显著， 是影响华南地区集文化、旅游、商业、休闲、居住为一体的综合 性街区，成为佛山新的城市名片。
2
只选择一家
村民利益难以完全确保，由此引发
拆迁矛盾问题。
二、佛山“三旧”改造的主要开发模式
（二）拆迁难度小的旧厂房商改住项目 项目特点：拆迁难度小,土地整合相对容易
市场驱动
1、自行改造型。 p 适用类型
• 工改工 • 工改商服 • 工改新型产业等项目 p 具体做法
佛山率先提出鼓励原业主自行改造，政府直接
不计收地价
旧城镇协议出让地价计收示意图
不计收地价
旧村居协议出让地价计收示意图
p 旧厂房改造项目 容积率2.5以下按50%计收，以上 按95%计收。
免收5%地价
2.5以 上的
2.5以
2.5
下的
规划容积率
免收50%地价
旧厂房协议出让地价计收示意图
四、案例分析
佛山祖庙东华里片区
Ø 改造类型：旧城镇改造
《祖庙东华里片区总体规划设计》 编制：美国SOM公司
p 寻求审批效率和规范管理的平衡
• 强调规划的严肃性和管理的规范性，加强对于城市更新单元 的管理；
• 城提市治高理城市更新项目的审批效率，将主要工作集中在了更新单 元计划阶段（该阶段审批权在各区）。
广州、佛山、东莞旧改模式
汇报人： 日期:
• 引言 • 广州旧改模式 • 佛山旧改模式 • 东莞旧改模式 • 旧改模式的比较分析 • 结论与建议
01
引言
研究背景与意义
城市更新是当前城市发展的必然趋势，旧城改造作为城市更 新的重要手段之一，对于提升城市品质、提高居民生活质量 具有重要意义。
广州、佛山、东莞作为我国珠三角地区的重要城市，其旧改 模式具有一定的典型性和代表性，对于其他城市的旧改实践 具有借鉴意义。
03
佛山旧改模式
政府主导模式
政府主导模式
政府在佛山旧改中发挥主导作 用，负责制定改造规划和相关 政策，通过土地出让等方式引
入企业参与改造。
改造资金筹措
政府通过发行债券、筹措社会资金 等方式筹集改造资金，同时鼓励企 业通过土地出让获得部分资金。
改造实施主体
政府指定国有企业或相关机构作为 改造实施主体，负责与居民协商拆 迁安置等问题，以及组织改造项目 的建设和运营。
东莞
东莞市在政策支持和监管力度方面均较为适中，既鼓励改造项目，又 有效监管改造过程。
市场参与程度比较
广州
广州市的旧改项目以市场为主导，政府提供政策和规划引导，市 场参与程度较高。
佛山
佛山市的旧改项目市场参与程度较低，政府主导的色彩较浓，但近 年来逐渐增加市场参与的机会。
东莞
东莞市的旧改项目市场参与程度较高，政府也积极引入社会资本参 与改造。
政府与企业联合模式
政府与大型房企合作
政府与大型房企合作，共同推进城市更新项目。政府提供政策支 持和公共服务，房企负责投资和开发。
政府统筹规划
政府统筹规划，制定城市更新规划和政策，引导企业参与城市更 新。
广州某城中村改造可行性研究报告
广州某城中村改造可行性研究报告1. 研究背景广州市目前面临城市化进程中一个重要问题，即如何改造提升城中村的居住环境和社会功能。
城中村作为近年来快速城市化的产物，存在着许多问题，包括基础设施落后、环境污染严重、治安状况堪忧等。
因此，进行城中村改造已成为当务之急。
2. 研究目的本研究旨在对广州某城中村改造的可行性进行探讨和分析，为相关部门提供决策依据。
3. 研究方法3.1 数据收集通过收集相关文献和数据，分析广州某城中村的现状和问题，了解居民的居住环境需求和期望。
3.2 定性研究采用访谈和问卷调查等方法，了解居民对城中村改造的态度和意见，并分析其可行性和可接受程度。
3.3 定量研究对城中村的基础设施状况、生活品质等进行测量和评估，得出改造的必要性和可行性。
4. 研究结果研究结果表明，广州某城中村的改造是可行的，具有以下优势：- 地理位置优越，交通便利，有利于城市发展；- 居民对改造持积极态度，期望改善居住环境；- 改造后的城中村有望提供更好的社会功能，如商业和公共服务设施。
5. 改造策略基于研究结果，提出以下改造策略：- 更新基础设施，提高水电供应和交通条件；- 改善居住环境，增加绿化和公共空间；- 引入商业和公共服务设施，提升城中村的社会功能。
6. 可行性分析针对广州某城中村的改造策略，进行可行性分析，包括财务可行性、社会可接受程度等。
7. 结论本研究认为，广州某城中村的改造是可行的，并提出了一系列改造策略。
然而，在实施过程中，需要考虑到政府和居民的合作与支持，并注重解决潜在的法律问题和经济风险。
8. 建议在实施城中村改造项目时，建议相关部门遵循相关法律法规，确保项目顺利进行，并与居民保持良好的沟通与合作。
9. 参考文献[参考文献1][参考文献2][参考文献3]（注：此为模板性质，具体内容根据实际情况进行填写）。
广东省佛山市“三旧”改造调研报告
广东省佛山市“三旧”改造调研报告2007年6月，广东省佛山市拉开了对25万亩旧城镇、旧厂房、旧村庄进行全面改造的大幕。
截至2010年6月，全市共启动“三旧”改造项目800多个，占地面积约7万亩，占“三旧”用地总量的27.7％，实际投入改造资金539.76亿元，占预计投资总额（6000亿元）的9％；其中，已完成改造项目382个，占地面积2.46万亩，完成新建面积3057.84万平方米，新增就业岗位17.1万个，在经济结构升级调整、城市建设和环境改善等多方面均取得了巨大成效。
以“三旧”改造为突破口，佛山市逐渐步入了科学发展的轨道。
当前，全市已经形成了“权利人主动申请，投资人踊跃投入，市民普遍欢迎，广大干部积极参与”的大力实施“三旧”改造的可喜局面。
一、“三旧”改造的主要背景改革开放30年来，佛山市经济发展取得了令人瞩目的成就，但粗放的、外延扩张式的传统经济增长方式已难以为继。
据第二次全国土地调查成果显示，到2009年年底，全市建设用地总量已达195.56万亩，占辖区面积的34.33％。
而据了解，香港的土地开发强度（即建设用地占土地总面积比例）为21%，日本三大都市圈仅为16.4%。
因此，佛山市的土地开发强度已经达到了生态环境所能承受的极限。
即使不考虑粮食安全问题，仅从城市生态考虑，也不可能再大量占用土地。
但佛山市的经济发展仍然离不开一定规模的土地作为支撑。
按照近几年佛山市GDP增长与新增建设用地消耗平均水平估算，平均每年需增加建设用地1.8万亩～2万亩，而根据规划，未来10年全市年均新增用地仅7200亩，新增建设用地有限供给与经济社会发展对土地的强大需求之间的矛盾日益尖锐。
要推进经济社会可持续发展，实现新的历史跨越，必须打破这个僵局。
与此同时，经过广泛和深入调研，佛山市尚有旧城镇、旧厂房、旧村居25.3万亩，相当于全市20多年的新增建设用地指标。
这25.3万亩的“三旧”用地利用率低下、布局结构混乱，二次开发的空间十分广阔，用佛山市干部群众的话来说，“不是没地用，而是没用好”。
珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系分析 ——以广州、深圳、佛山 东莞 珠海为例
珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系分析——以广州、深圳、佛山东莞珠海为例摘要：2015年中央城市工作会议明确要严控增量、盘活存量，尊重城市发展规律，开展城市更新和城市修补。
国家、省严控500万以上人口特大城市中心城区新增建设用地，倒逼存量用地挖潜。
随着城市更新工作深入到珠江三角洲地区的各个城市，更新方案编制工作结合不同城市的特点逐渐形成较为完善的体系。
本文通过分析广州、深圳、佛山、东莞、珠海五个城市的城市更新方案编制体系及内容，总结城市更新方案编制的特点及存在的问题；对城市更新方案的高效落地实施有一定的启发。
关键词：城市更新；更新改造方案；更新单元；片区策划；实施方案1 研究背景城市更新改造方案编制要解决城市发展战略在本区域落地的问题，通过功能的优化，基础设施和公共服务设施的补缺和提升来补城市快速发展中存在的短板；同时要实现文化的保护和传承、城市特色的维育、平衡原土地权属人的发展和利益诉求。
基于这样的需求，珠江三角洲地区几个典型城市的更新方案编制体系均包括从宏观到中观到微观的不同层级，宏观把控主要对接和落实国土空间规划，中观把控主要对接控规管理单元，微观层面则到具体项目的落地。
2 珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系及内容典型城市案例选取了广州、深圳、佛山、东莞、珠海五个城市。
其中广州市在“1+3”体系下，强调政府管控企业参与，目前形成了较为完善的政策体系。
深圳市是全国最早的“村企合作”试点城市，其城市更新政策体系最为完整。
佛山市是全国最早的“三旧”改造试点城市，是广东省“三旧”改造综合试点。
东莞市的土地开发强度较高，在省内仅次于深圳，其城市更新工作始于产业结构调整，并着力于生态环境提升与产业升级改造。
珠海市城市更新工作始于旧城镇、旧区的改建工作，其更新改造思路强调“慎用大拆大建，少用小拆小建，多用不拆不建整治”。
这个五个城市的城市更新工作在珠江三角洲地区具有典型意义。
2.1广州市城市更新方案编制体系广州市城市更新方案编制体系为四个层级：城市更新总体规划/专项规划——城市更新年度实施计划——片区策划——实施方案。
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Part1
广州三旧改造
①旧厂房自行改造主要包括工改工、工改商、工改新产业、
科改科/教改教/医改医/
体改体和其他。
②旧厂房自行改造更新项目报批共需要标图建库、年度计划、方案编
制、方案审核、方案审定、方案批复、建设报批、竣工验收8个步骤。
（1）旧厂房自行改造
（2）旧厂房政府收储
旧厂房政府收储是指国有土地上的旧厂房需纳入政府统一储备开发整理的，或改造为保障性住房外的居住用地的，或用地规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施用地的，不可单独开发或不具备单独开发价值的，可由权属人将土地交给政府收储（整备），获得一定补偿。
（1）旧村庄全面改造主要包括自主改造、合作改造和征收储备三种模式。
由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储
备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收
益分成。
由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组
织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。
由村集体经济组织根据批复的实施方案和拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交
易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，或者村集体经济组织可申请将地块
协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业。
由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。
由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。
由村集体经济组织根据批复的实施方案和拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，或者村集体经济组织可申请将地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业。
（2）旧村庄全面改造更新项目报批
旧村庄全面改造更新项目报批共需要标图建库、改造意愿表决、年度计划、基础数据调查、选择合作企业、编制方案并审核、改造方案审定、方案批复、批复生效、启动拆迁、建设报批、竣工验收12个步骤。
（3）旧村改造主要程序规定
①优化改造主体。
允许自然村经区政府同意后作为改造主体申请全面改造。
②优化引入合作企业时点。
旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间按《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》规定的不少于45天。
③科学核定复建安置量。
按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建总量。
对2009年12月31日前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。
村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。
④优化村民表决程序。
旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。
审议通过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。
⑤合理设置临迁时。
间整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。
⑥优化改造成本。
旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具体办法由区政府研究确定。
广州丨旧城连片改造
政策来源：《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（2019）
Part2
佛山村企合作
Part3
东莞城市更新
东莞丨政府主导模式
◼政府主导改造是指市政府授权土地储备机构、镇街政府进行具体项目的改造。
◼改造主体为市政府授权的土地储备机构或者镇街政府，项目相关工作以及审批事宜均由政府负责推进处理；◼对于土地原权利人的补偿，则按照原广东省国土资源厅（现广东省自然资源厅）于2018年4月4日颁布的《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）、省政府《关于推进“三旧”
改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）以及东莞市相关政策规定，合理分配土地增值收益，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。
◼政府主导改造模式下的土地供应，除属于政府收购储备后再次供地的必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余的可以协议方式出让。
◼单一主体挂牌招商模式适用于以下情形：1.更新单元需引入市场主体对集体土地或国有
土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造；
2.更新单元范围内集体土地、国有土地混合，
需引入市场主体实行整体改造。
◼基本流程见右图：
前期工作要点
1.工作内容：挂牌交易之前，需完成编报更新单元划定方案、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定
拆迁补偿方案、确定政府（集体）综合收益以及编报挂牌招商方案等前期工作；
2.负责主体：前期工作由镇政府（街道办）负责组织开展，镇政府（街道办）可选择自行实施或委托镇（街道）下属
企业实施，或由镇政府（街道办）通过政府采购服务方式委托专业机构或综合性开发企业作为前期服务商开展；
3.集体经济组织公开招引前期服务商程序：1）编制公开招引方案（含服务协议）并按集体资产管理规定组织民主表决、
公示；2）报批公开招引方案（含服务协议）：500亩以下更新单元由镇政府（街道办）批准，500亩以上的更新单元由市政府批准；3）发布招引公告，接受报名；4）召开股东大会或股东代表大会集体决议；5）公示集体决议结果，签订服务协议。
4.前期服务商费用支付：按照“谁委托、谁支付”的原则处理，不与单一主体挂牌招商挂钩；委托双方应在服务协议
中明确具体工作内容、费用结算标准、结算时点、结算方式等内容。
5.前期服务商无优先权：根据现有政策释放信息表明，前期服务商工作及费用不与单一主体挂牌招商相挂钩，故政策
并未赋予前期服务商在同等条件下成为收购主体的优先权。
此外，挂牌交易环节规定，网上竞价报价最高者为不动产权益要约收购阶段的收购主体，未与前期服务商挂钩。
实施挂牌主要流程如下：
（1）委托挂牌；（2）公告和挂牌；（3）报名和资格审核；
（4）政府（集体）综合收益报价；（5）不动产权益要约收购；（6）确定成交方。
实施挂牌
实施方案编报
1.组建单一主体
2.编制“1+N”总体实施方案
产权注销
土地供应及入库
1.办理手续
2.地价款分配
实施监管、验收移交
1.实施监管
2.验收移交
东莞丨权利人自行改造模式
适用情形
主要适用的情形有两种：
◼在更新单元范围内，原不动产登记为唯一权利主体的，可以自行改造；
◼权利分散但主要权利主体土地占比达80%的，且剩余地块符合“三地”政策的，可完善土地审批手续后实行权利人自行改造。
需同时满足两个条件：1.权利分散但主要权利主体土地占比达80%；
此处规定的主要权利主体，指的是一个权利主体而不包括若干个权利人主体土地加起来占比超过
80%的情形。
2.剩余地块符合“三地”政策指的是符合广东省、东莞市政策中规定的改造土地涉
及边角地、夹心地、插花地的情形。