广州、佛山、东莞旧改模式研究报告

Part1

广州三旧改造

①旧厂房自行改造主要包括工改工、工改商、工改新产业、

科改科/教改教/医改医/

体改体和其他。

②旧厂房自行改造更新项目报批共需要标图建库、年度计划、方案编

制、方案审核、方案审定、方案批复、建设报批、竣工验收8个步骤。

（1）旧厂房自行改造

（2）旧厂房政府收储

旧厂房政府收储是指国有土地上的旧厂房需纳入政府统一储备开发整理的，或改造为保障性住房外的居住用地的，或用地规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施用地的，不可单独开发或不具备单独开发价值的，可由权属人将土地交给政府收储（整备），获得一定补偿。

（1）旧村庄全面改造主要包括自主改造、合作改造和征收储备三种模式。由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储

备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收

益分成。

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组

织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

由村集体经济组织根据批复的实施方案和拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交

易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，或者村集体经济组织可申请将地块

协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业。

由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。由村集体经济组织根据批复的实施方案和拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，或者村集体经济组织可申请将地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业。

（2）旧村庄全面改造更新项目报批

旧村庄全面改造更新项目报批共需要标图建库、改造意愿表决、年度计划、基础数据调查、选择合作企业、编制方案并审核、改造方案审定、方案批复、批复生效、启动拆迁、建设报批、竣工验收12个步骤。

（3）旧村改造主要程序规定

①优化改造主体。允许自然村经区政府同意后作为改造主体申请全面改造。

②优化引入合作企业时点。旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间按《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》规定的不少于45天。

③科学核定复建安置量。按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建总量。对2009年12月31日前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。

④优化村民表决程序。旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。

⑤合理设置临迁时。间整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。

⑥优化改造成本。旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具体办法由区政府研究确定。

广州丨旧城连片改造

政策来源：《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（2019）

Part2

佛山村企合作

Part3

东莞城市更新

东莞丨政府主导模式

◼政府主导改造是指市政府授权土地储备机构、镇街政府进行具体项目的改造。

◼改造主体为市政府授权的土地储备机构或者镇街政府，项目相关工作以及审批事宜均由政府负责推进处理；◼对于土地原权利人的补偿，则按照原广东省国土资源厅（现广东省自然资源厅）于2018年4月4日颁布的《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）、省政府《关于推进“三旧”

改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）以及东莞市相关政策规定，合理分配土地增值收益，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。

◼政府主导改造模式下的土地供应，除属于政府收购储备后再次供地的必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余的可以协议方式出让。

◼单一主体挂牌招商模式适用于以下情形：1.更新单元需引入市场主体对集体土地或国有

土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造；

2.更新单元范围内集体土地、国有土地混合，

需引入市场主体实行整体改造。

◼基本流程见右图：

前期工作要点

1.工作内容：挂牌交易之前，需完成编报更新单元划定方案、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定

拆迁补偿方案、确定政府（集体）综合收益以及编报挂牌招商方案等前期工作；

2.负责主体：前期工作由镇政府（街道办）负责组织开展，镇政府（街道办）可选择自行实施或委托镇（街道）下属

企业实施，或由镇政府（街道办）通过政府采购服务方式委托专业机构或综合性开发企业作为前期服务商开展；

3.集体经济组织公开招引前期服务商程序：1）编制公开招引方案（含服务协议）并按集体资产管理规定组织民主表决、

公示；2）报批公开招引方案（含服务协议）：500亩以下更新单元由镇政府（街道办）批准，500亩以上的更新单元由市政府批准；3）发布招引公告，接受报名；4）召开股东大会或股东代表大会集体决议；5）公示集体决议结果，签订服务协议。

4.前期服务商费用支付：按照“谁委托、谁支付”的原则处理，不与单一主体挂牌招商挂钩；委托双方应在服务协议

中明确具体工作内容、费用结算标准、结算时点、结算方式等内容。

5.前期服务商无优先权：根据现有政策释放信息表明，前期服务商工作及费用不与单一主体挂牌招商相挂钩，故政策

并未赋予前期服务商在同等条件下成为收购主体的优先权。此外，挂牌交易环节规定，网上竞价报价最高者为不动产权益要约收购阶段的收购主体，未与前期服务商挂钩。