泉州房地产2009

2009年1-4季度泉州市房地产市场运行情况分析报告

泉州市房地产管理局

（2010年元月15日）

2009年，我市认真贯彻落实国家、省、市出台的一系列促进房地产市场健康发展的政策措施，加大保障性住房建设力度，鼓励支持居民普通商品住房消费，引导房地产企业积极应对市场变化，着力稳定市场信心，加强市场监测监督，房地产市场回升回好。全年全市完成房地产开发投资146.7亿元，比增8.8%；商品房销售面积548.19万平方米，比增116.7%，存量房交易面积159.8万平方米，比增20.4%。

一、市场运行基本情况

（一）市场销售逆市上扬，房屋交易量大幅度增加

1、商品房销售成倍增长。全年全市商品房销售面积548.19万平方米，比增116.7%，增长幅度为历史最高水平，销量相比2007年高峰期高出一倍多，增长106.3%；其中商品住房销售44020套，销售面积493.27万平方米，分别比增115.9%和126.2%。泉州市区商品房销售面积195.8万平方米，比增145.8%；其中商品住房销售15845套，销售面积176.9万平方米，分别比增87.9%和169.1%。

从全年销售运行情况看（图1），今年房地产市场销售逆市上扬，增势强劲。自3月份起，泉州市区商品住房销售保持良好增长势头，单月销量均高于往年历史销售的最高水平（2007年单月最高销售面积9.31万平方米），全年月均销售14.7万平方米，7月份达到26.2万平方米，再创历史新高。房地产市场的迅速回升回好不仅得益于全市经济的回升向好，更重要的还再在于今年的一系列房地产扶持政策的落实到位，包括调整普通商品住房标准，调整税费，宽松信贷，简化商品房预售许可审批手续，优化预售资金拨付流程，提高预告登记服务效率及改进优化审批服务提高产权登记和房地产交易效率等，这些创新企业服务措施在助推企业和重点项目发展的同时，也为市场发展创造优化的内外部发展环境。

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图1 2009年泉州市区商品住房销售情况

2、存量房市场交易活跃。全年全市存量房交易面积159.8万平方米，比增20.4%，其中存量住房交易10712套，交易面积132.3万平方米，分别比增90.0%和25.9%。泉州市区全年存量房交易面积67.3万平方米，比增110.8%；其中存量住房交易5504套，交易面积56.2万平方米，分别比增150.9%和154.1%。

存量房市场与商品房市场均衡发展，形成一二手市场的联动。从走势看（图2），今年存量房市场形势回好更多得益于房地产市场税收优惠政策影响（主要是住房转让过程中税费方面的减免）。据我们观察和了解，存量住房交易对税收优惠政策高度敏感，直接关系着市场交易成本， 12月份期间泉州市区交易窗口单日交易量高达100件，跨入2010年后，交易窗口的交易量立即明显下滑，近段时间日均成交量仅为10件左右。12月份，购房者为了赶上“优惠末班车”，来得及享受2009年底12月31日执行到期的税收优惠政策，受此影响，产生了成交量大幅上升。

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图2 2009年泉州市区存量住房交易情况

3、市场库存加速消化。市场交易量的大幅增长，使得市场可售房源迅速减少，空置面积进一步消化。12月末市区商品住房可售面积为99.6万平方米，较年初减少了59.4万平方米，锐减37.35%。12月末全市商品房空置面积81.1万平方米，同比下降4.2%，较年初减少了3.23万平方米。

（二）市场供需结构进一步优化

在商品房销售放量增长的同时，销售区域、需求结构也有了较大的变化。一是市场需求更趋理性，呈现外延化扩张。由于受到交通状况逐渐改善、房屋价格相对较低、房价预期上涨空间较大等因素的影响，位于中心市区外围的楼盘得到了越来越多购房者的青睐。从今年商品住房的销售区域来看，洛江区的销售量占了市区销售总量的20.5%，较去年提高了5.5个百分点；另外，鲤城区的江南、丰泽区的城东等区域，随着城市化进程的不断扩大，在今年销售总量中的比例也有所提高。二是住房结构得到优化，普通商品住房销售旺盛。从今年商品住房销售套型结构来看，全年泉州市区批准上市的商品住房中，面积在144平方米以下的套数比例为75.3%，较去年提高了将近5个百分点。从销售情况看，市区144平方米以下的普通商品住房销售套数占了总量的80.7％，占据主流地位。今年各楼盘推出的套型结构为2-3房（面积70-120平方米）的商品住房，基本上销售率都达到80%以上。销售区域外延化、普通商品住房需求旺盛，反映了我市商品住房市场本身和市场各种类型需求的理性协调发展。

（三）房价呈现上行趋势

1、商品住房价格走高。全年全市商品住房平均销售价格为4282元/㎡，比增7.7%，其中市区商品住房平均销售价格为5692元/㎡，同比下降3.3%。市区商品住房价格同比下降的主要原因是由于销售区域的外延化，使得原先区位较偏、价位相对较低的楼盘销售比例有了较大的提高，从而平抑了市区商品住房整体均价；另外，今年市区保障性住房销售量（如经济适用房、限价房等）的增加，也在一定程度上拉低了市区的平均住房价格。

对在售楼盘调查情况分析，下半年以来住房价格呈现较为明显的上扬趋势。今年初，整体房地产市场还处于低迷时期，房价在年初作了较大的回落调整，应该说现在的房价是在调整后的一个回调，但与2007年的房价水平相比，还是有上扬，增长幅度在10%左右。

房价走高主要因素在于市场的供需矛盾，今年市场需求大量释放，供给相对缓慢，可售房源持续减少，供应量远远小于市场需求量，全年全市批准预售商品住房327.6万平方米，销售达到493.27万平方米，供求比仅为0.69:1，供不应求，在市场杠杆机制作用下，房价呈现持续回升态势（图3）。从商品房在建规模来看，全市商品房施工面积1783.0万平方米，比增5.2%，较去年同期回落22个百分点；新开工面积426.1万平方米，同比下降11.2%；竣工面积131.0万平方米，同比下降43.8%。上述数据也说明了我市房地产市场供给的相对不足。