20170307连江市场分析报告

宏观市场环境
福州滨海新城建设领导小组成立，滨海新城建设总指挥部揭牌
3日，福州滨海新城建设总指挥部揭牌，标志着滨海新城建设正式进入具体实施阶段。为加快推进滨海新城建
设，市委、市政府决定成立福州滨海新城建设领导小组及总指挥部，筹全市的人力、物力、财力及行政权限、政 策扶持、领导力量等各种要素资源向滨海新城倾斜，确保滨海新城的规划编制、产业发展、项目建设、交通配套
表示，今年全国人大没有把房地产税法草案提请常委会审议的安排。全国人大财经委法案室原主任朱少平告
诉记者，目前的房地产税法草案还不成熟，要解决房价上涨过快的问题，指望用房产税来调节房价的出发点 就是错的，根本上还是要扭转不健康的住房文化。
宏观市场环境 2月居民中长期贷款回落 房地产调控预期升温
根据央行9日公布的数据，2月当月人民币贷款增加1.17万亿元，同比多增4391亿元，环比则减少8600亿 元。2月末，新增社会融资规模11500亿元，较上月大幅回落25877亿元。2月M2同比增长11.1%，较上月回 落0.2个百分点。
2010
2011
2012
2013 增幅（%）
2014
2015
2016
规模以上工业生产总值（亿元）
城市分析丨小结
1、连江县人口基数大，城镇化率较高；
2、连江县整体经济处于五区八县中较高水平，GDP常年保持稳定增长； 3、连江县坚持“向东向南沿江发展”的城市发展战略，城市规划、建设与管理不断加强，中 心城市形象明显改观，城市功能进一步完善； 4、近年来，受制于国际国内经济环境影响，连江县规模以上工业总产值比例呈下降趋势；
小于4% 萎缩
4%-5% 停滞
5%-8% 稳定发展
大于8% 高速发展
城市分析丨经济水平丨产业结构特色
连江县的第一、第三产业占比较高，其中水产、旅游是其支柱产业。
2016年规模以上工业增加值151.0亿元，比增9.5%；农林牧渔业总产值245.0亿元，比增5.1%；财政总收入42.5亿元，比 增11.5%，其中地方财政收入28.3亿元，比增10.0%；固定资产投资469.0亿元，比降9.6%；社会消费品零售总额131.0亿元， 比增16.5%；实际利用外资1.07亿美元，比增8.5%；出口总额29.7亿元，比增19.5%。 2016年连江三产比重
连江·房地产市场分析报告
目录
Contents
3 8 14 21 30 Page
宏光 市场
城市 区域
连江 市场 分析
在售 产品
项目 动态
环境
概述
分析
监测
1
2
3
4
5 4
PART 1 宏观市场环境
宏观市场环境 李克强：继续实施房地产分类调控 坚持住房居住属性
李克强总理在2017年第十二届全国人民代表大会的政府工作报告中提出，因城施策去库存。目前三四线城
450 400 387
连江县历年规模以上工业总产值及年度增长
40 35 30
30%
36%
350
300
250 200 150 138.48 79.29 106.89 193.66
271
25 20 127 147 151 15 10 5 0
34% 第一产业 第二产业 第三产业
100 50 0
2008
2009
城市分析丨城市人口
连江人口基数较大，但主城区地域规模较小，影响房地产的发展，随着城镇化率加快，促进区 域商业发展。
乡镇
凤城镇 东湖镇 浦口镇 晓澳镇 琯头镇 东岱镇 区域面积（km²） 13.7 45 52.66 21.5 64 24.34 人口规模（万） 6.3 1.79 3.84 3.8 5.65 3.5 城镇化率 87.7％ 6.5％ 42.9％ 43％ 39.69％ 25.89% 关于城市化与人口 1975 年，美国地理学家诺瑟姆通发现，城市化进程全过程呈一条S 型曲 城市化率沿S 型曲线变动
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导 致供过于求 <0.05 0.05-0.1 0.1-0.14 0.14-0.2 >0.2
数据来源：福建省统计年鉴
从上述表中可知，连江县主城区人口规模较大，但主城区规 模较小，影响当地房地产发展。 从连江县人口城镇化率上来看，伴随着连江县经济的发展， 城镇人口增加趋势不断上升，城镇化加快，促进区域商业发
线，具有阶段性规律：
当城市人口超过10%后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢 当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快， 城市人口迅猛增长 当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略 有下降趋势
14 12 10 8 6 4 2 0
383.6亿元
250 200 150 100 50 0
0
200
400
600
800
1000
1200
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 增幅（%）
2015
2016
地区生产总值（亿元）
2016年连江县生产总值383.6亿元，同比增长6.5%。 连江县近十年来地区生产总值都在稳步增长，年涨幅多 在8%以上。
“一中心”由县城（包括敖江、凤城和江南）为中心。 “两轴”一是向南沿着104国道、敖江南路等将主城区延伸至江南乡。二是敖江滨 江绿化轴，。 “两区”是以当前县城（包括敖江、凤城和江南）为中心城区，在浦口与东岱镇 的现有基础上形成东城区。
城市分析丨交通规划
连江交通便捷，104国道、201省道和温福铁路贯穿全境，沈海高速公路和福州绕城高速公路在 县内设有多个互通口，以港口、铁路、高速公路、快速干道为主体的综合交通体系正在成形。。
村建设两大部分，全省分别计划投资2300亿元、260亿元，其中福州年度投资目标分别为360亿元、33亿元 ，合计约393亿元。
在市政基础设施建设方面，今年福州将重点推进地铁2号线和1号线二期工程续建，全线开工地铁6号线，
尽快批复开工地铁5号线，完成地铁4号线前期。
连江出台楼市限购令，三类家庭禁买144平方米以下商品房
城市分析丨城市规划
连江县定位为福州市北部有滨江山水特色的宜居城市。重点规划连江主城区，打造成为连江与 福州的重要枢纽。
福州市的北部门户，可门港的后方基地
连江县在福州市发展战略的指引下，充分发挥县域中心城市功能，强化
连江在福州主城北郊地区的经济中心地位，完善城市的县域服务中心功能， 发展新兴产业，实施可持续发展战略，实现资源开发和环境保护相协调，使 连江县城发展成为一个有活力的、生态的、有滨江山水特色的宜居城市。 连江县城市总体布局结构呈现为“两轴一心两区”
等方面工作以快的节奏、快的效率、快的行动全力推进，努力将滨海新城建设成为引领福州发展的新龙头、现代
化国际城市的新标志。
滨海新城两条快速通道年内动建 市区到机场仅半小时
服务滨海新城建设，全面推进交通项目建设。日前，交通部门全面加快新规划的东部快速通道二期、东南快 速通道前期工作。按计划，这两条快速通道上半年将完成工可编制，下半年完成全部前期工作，争取年内动建。 东部快速通道二期起于东部快速通道一期工程终点马尾亭江互通，新建南般大桥跨过闽江，全长25.4公里， 设计时速80公里，双向6车道，总投资60.2亿元。 福州东部快速通道一期目前已开建，预计2018年竣工。
宏观市场环境丨总结
1、2016年，前三季度宏观政策利好持续，主力去库存；
2、四季度开启限购、限贷、限地价等系列抑制性政策，以稳定房价，防止过快上涨；
3、2016年前3季度福州楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前的综合作用下，成交量齐升；
4、2017年将加大供给侧改革，因城施策，实施分类调控；
5、2017年继续执行抑制政策，防止房价过快，过高上涨，加大市场监管力度，规范市场秩序；
PART 2 城市区域概述
城市简介
城市人口
经济水平、地区生产总值 城市规划
城市分析丨连江简介
连江县，别名：温麻，是福建省著名的侨乡，是国务院首批沿海开放县份之一。地处台湾海峡西岸经济区前沿。连江县拥有 得天独厚的海洋资源，全县海域面积3112平方公里，水产总量连续多年名列全省第一、县级全国第二。 连江县距福州50千米，4280.15平方公里（包括待统一的马祖列岛），辖16镇、7乡，主城区腹地面积约13平方公里，规划 区面积已达27平方公里。2015年末户籍人口64.14万，常驻人口58万。 随着该县经济社会持续较快发展，综合实力不断增强，基础设施日臻完善，城区规划日趋合理。
近日，国土资源部部长姜大明在全国人民代表大会上接受采访时表示，国家制定宏观调控政策，地方因地
制宜来组织实施。坚持去库存与防过热两者并重。对于不同的地区采取分类指导、因城施策，对重点城市，
一城一策、靶向治理。
宏观市场环境 福州拟投393亿元建设宜居环境
日前，省政府办公厅印发《2017年全省宜居环境建设行动计划》。行动计划共分为市政基础设施、美丽乡
展。
城市分析丨经济水平丨地区生产总值
高速发展的经济实力是房地产业发展的坚实基础，连江的地区生产总值增长较为稳定。
2016年福州各区域GDP对比（亿元）
永… 闽… 罗… 平… 连… 台… 马… 仓… 闽… 晋… 长… 福… 鼓…
400
350 300
连江县历年GDP及增长情况
数据来源：连江县政府网
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中心城区路网呈“六横六纵，局部成环”
六横:
主干道文笔路、丹凤路、莲荷路、玉荷路、江南路、碧荷路 六纵： 主干道富兴路、八一六南北路、文山路、敖江路、温泉路 火车站站前大道
东城区路网格局呈“两纵两横”
分别由浦口、东岱两条东西横向和两条南北纵向干道构成。 两条纵向主干道是跨越敖江，将东城区浦口和东岱联系为一个整 体的重要通道，规划2座桥梁，已建1座。