房 地 产 开 发 成 本 预 算 表
房地产开发项目成本费用估算表构成明细
房地产开发项目成本费用估算表构成明细一、土地费用：1、土地使用权出让金：地价款；2、征地补偿费：适用于划拨地；3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地；4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；二、前期工程费：1、地籍测绘费：按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计）2、总体规划设计费：经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出）3、地质勘察费：地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右；4、建筑设计费：有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低）5、工程招标代理咨询费：有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰；6、质量安全监督费：根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中：厦门市（不含同安区）建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；若受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%；7、工程监理费：有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；总造价越大，费率越低。
8、建设综合配套费：在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。
在其它地市则缴纳规定各有不同，如济南246元/平米（包括热源、供水、燃气等配套费），贵阳缴纳约60元/平米。
漳州80元/平米；9、人防费：人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，每平米2000元左右（各地人防办有专门计价标准）缴纳异地建设费；（有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右）10、 施工图审查费：建筑面积2元/平米；11、 报建费：办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。
(整理)土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
房地产开发成本计算方法(全)
房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算(一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分.固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产.第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为:开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费.开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6—1：某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157,349平方米，其中住宅135，049平方米，商铺5,300平方米,会所17,000平方米.住宅全部销售,商铺用于出租,会所自己经营。
房地产公司预结算管理配套表格
预结算管理配套表格目录表1、工程量计算底稿........................................... (1)表2、工程预算审批表..................... . (2)表3、工程结算审批表............................ (3)表4、工程结算通知书 (4)表5、工程结算工作交接单 (5)表6、承包单位工程结算送审承诺书 (6)表7、建设单位工程结算送审承诺书 (7)表8、建设单位工程结算资料审查意见表 (8)表9、送审项目基本情况..................... ... . (9)表10、工程建设项目预结算送审资料清单.................... .. (10)表11、结算报告报审资料签收单..................... ... .. (11)表12、工程主合同结算会审会签表 (12)表13-1、工程保修金结算申请..................... ... . (13)表13-2、工程保修金结算审批表..................... ... .. (13)表14、工程结算定案表..................... ... .......... (14)表15、工程竣工结算审计建设单位提供资料明细表........... (15)表16、建设单位供料情况明细表................... .. (16)表17、建设单位预付（垫付）款项明细表 (17)表18-1、单位工程质量评定表................... ... .. . (18)表18-2、工程部位质量评定表 (19)表19、隐蔽工程验收记录 (20)工程量计算底稿工程预算审批表表3工程结算审批表表4工程结算通知书致：（施工单位名称）现工程已经竣工，具备了结算条件，请贵公司准备完整的结算资料，按《合同》规定的计价条款、本着实事求是的原则，于年月日之前报送结算资料，报送的结算内容不得弄虚作假、高估冒算。
房地产开发成本计算
一、建设项目投资估算固定资产投资:项目按拟建规模、规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息：企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金:维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金建设项目总投资形成的资产分为:固定资产、无形资产、延递资产、流动资产二、房地产项目投资与总成本费用估算（一）概念1、开发项目投资特点：出售、出租、自主经营2、开发项目总投资（开发建设投资、经营资金）①开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用.土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等②经营资金：开发企业用于日常经营周转的资金3、开发产品成本：房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用用途角度分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本核算分为：开发直接费（土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）、开发间接费(管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)；开发成本、开发费用进行同样的分类（二）房地产开发项目总成本费用构成估算1、土地费用估算①土地使用权出让金，方式：拍卖、招标、协议②土地征用及拆迁安置补偿费，方式:货币补偿、产权调换③土地转让费：土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费④土地租用费：土地租用方向土地出租方支付的费用。
置业投资中经常使用⑤土地投资折价：合作开发项目2、前期工程费①项目的规划、设计、可行性研究费用：一般来说，规划及设计费用占建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的0.1％——0.3%，水文、地质勘探为设计概算的0。
5％左右②“三通一平”等土地开发费用，一般为设计概算的0.35％3、基础设施建设费（红线内外工程费)：建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。
2024版房地产开发投资测算表完整版
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
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建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
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融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
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信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
房地产开发项目可行性研究—房地产开发项目的投资估算与收入估算
1．土地 费用估算
2．前期 工程费
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期 工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费 用及开发期税费等。各项费用的构成复杂、变化因素多、不 确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费 用构成有较大的差异。
开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费 用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各 不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁 费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、 租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
4．管理费 5．财务费用
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开 发经营活动而发生的各种费用。主要包括管理人员工资、职 工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、 职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询 费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技 术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务 招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管 理费用。财务费管用理是费指可企按业项为目筹总集投资资金的而3%发～生5的%估各算项。费如用果，房主 地 要产 为开 借发 款企或业债同券时的开利发息若，干还个包房括地金产融项机目构，手管续理 费费 、应 融该 资在 代各 理 个 费项 、目 承间 诺合费理、分外摊汇。汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务 费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的 情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的 10%左右。
房地产开发项目的投资估算
6．销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中 发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项 费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机 构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、 销售服务费及销售许可证申领费等。
房地产开发企业开发成本核算科目明细表
房地产开发企业开发本钱核算科目明细表土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费A、政府地价及市政配套费：支付得土地出让金、土地开发费、向政府交纳得大巾政配套费、交纳得契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途与超面积补交得地价A、勘察设计费:(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有水文、地质、文物与地基勘察费、沉降观测费、日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈伸等(2)规划设计费,规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其她:可行性研究费、制图、晒图、赶图费,样品制作费等(3)建筑研究用房费:包括材料及施工费A、根底造价：包括土右方、桩基、护璧(坡) 工程费、根底处理费、桩基咨询及检测费.A、室内水电管线设备费：(1)室内给排水系统费(自来水/ 排水/直饮水.⑵室内采暖系统费(3)室内燃气系统费(4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管、盒预埋.A、室外给排水系统费：(1)室外给排水系统费:主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备及外接得消火栓等费用.(2)雨污水系统费用.A、绿化建设费:包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出.A、在开发小区内发生得不会产生经营收入得配套设施支出A、工程治理费:(1)支付给聘请得工程或工程监理单位得费用(2)预结算编审费：支付给造价咨询公司得预结算编制、审核费用.(3)行政治理费：直接从事工程开发部门得人员工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事开发部门得行政费(4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5)工程质量监督费：建设主管部门得质监费(6)平安监督费：建设主管部门得安监费(7)工程保险费B、合作款项：补偿合作万得地价、合作项目建房转入分配合作方得房屋本钱及相应得税金B、报批报建增容费；(1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙B、结构及粗装修造价:主要包括磔框架 (含独立桩基与条基等减根底)、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花B、室内设备及安装费:(1)通风空调系统:包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用. (2)电梯安装费⑶发电机及安装费：包括发电机供货、安装、B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用.B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等B、在开发小区内发生得根据法规或经营惯例经营收入归于经营者或业委会得可经营性公共配套设施得支出B、营销设施建造费:(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告(2)销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间得现场设计、工程装饰费、临时销售通道得设计、工程、装饰等费用(3)伸处装修、装饰改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划治理费、新材料基金、拆迁菅理费、招投标治理费.工程整体性报批报建费:工程报建时按规7E 向政府有关部门交纳得报批费〔2〕增容费：包括水、电、气增容费园砌体〔高层建筑得裙楼有架空层〕原那么上架空层结构列入裙楼,有转换层结构得并入塔楼.机房降噪费〔4〕消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费〔5〕人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等费:设计、工程、装饰等〔4〕样板间：包括样板间设计、装修、家俱、饰品以及保洁、保安、维修费.主体外搭设得样板间还包括建造费用,主体内样板间销售后回收得设计、装修、家俱等费用,在主营业务收入中单独核算〔5〕其她C、红线外市政设施费:红线外道路、水、电、气通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等C、“三通一平〞费:〔1〕临时道路：接通红线外施工用临时道路得设计、建造费用.〔2〕临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及撤除费用.〔3〕临时用水:接通红线外施工用临时用给排水设施得设计、建造管线铺设、改造、迁移等费用〔4〕场地平整：根底开挖前得场地平整,场地清运,旧房撤除等费用.C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙城墙门窗、防火门等费用.C、弱电系统费:〔1〕居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮等〔2〕对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用.〔3〕有线电视费用：包括有线电视、卫生电视主体内外布线及终端插座费用.〔4〕二表远传系统费用,包括水、电、气远程抄表系统费用.〔5〕电话系统费用：包括主体内、外布线及终端插座费用.〔6〕宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用.C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站.C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等C、开发小区内城市规划中规定得大配套设施工程不能有偿转让与取得经营收益权时, 发生得没有投资来源得费用C、资本化借款费用：包括直接用于工程开发所借入得资金得利息支出,折价或溢价摊销响助费用,以及因外币借款而发生得汇总差额,因借款而发生得辅助费用包括手续费等D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物得拆迁补偿净支出,安置及动迁D、临时设施费:〔1〕临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用.〔2〕临时办D、公共部位精装修：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立向及雨蓬得精装D、室外电、气及上下压设备费；〔1〕上下压配电设备及安装：包括红线到配电房得高D、围墙建造费:包括永久性围墙、转栏及大门D、对于产权、收入归属情况较为复杂得地下室、车位等设D、物业治理完美费：包括按规定应由开发商承当得,由物业治理公司代管得物业治理基金我、公建维修基金或其她专支出、农作物补偿及危房补偿费等公:租金我、建造及装饰费用.〔3〕临时场地占用费,临时借用空地租赁费.〔4〕临时围板:包括设计建造、装饰费用修费用. 压线、高压柜、变压器、低压柜及管线变压设备费用〔2〕室外强电及电缆敷设：室外强电主干线路局部费用.〔3〕室外弱电管道埋设:包括用于电视、、宽带网、智能化布线得管道预埋、检查井等费用施应根据当地政府得法规、开发商得销售承诺等具体情况确定就是否摊入本钱工程,如开发商通过补交地价或人防工程费等举措得到政府部门得认可取得该配套设施得产权那么应作为经营性工程独立核算.项基金,以及小区入住前投入得物业治理E、户内精装修；主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台得精装修费用.E、室外智能化系统费用：〔1〕停车治理系统费用：包括露天停车场治理系统、地下室或架空层停车场治理系统费用〔2〕小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用〔3〕周界红外线防越系统费用:红外对扫等〔4〕小区门禁系统费用〔5〕电子巡更系统费用〔6〕电子公告屏费用E、室外背景首乐F、室外零星设施费：儿童游乐设施、各种指示牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等G、室外照明：室外照明电气工程如路灯、草坪灯〔一〕、开发间接费用得组成与核算开发间接费用就是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织治理开发产品而发生得各项费用. 这些费用虽也届丁直接为房地产开发而发生得费用但它不能确定其为某项开发产品所应负担,因而无法将它直接记入各项开发产品本钱.为了简化核算手续,将它先记入开发间接费用〞贴户,然后根据适当分配标准,将它分配记入各项开发产品本钱.为了组织开发间接费用得明细分类核算,分析各项费用增减变动得原因,进一步节约费用开支,开发间接费用应分设如下明细工程进行核算：l•工资指开发企业内部独立核算单位现场治理机构行政、技术、经济、效劳等人员得工资、奖金与津贴.2.福利费指按上项人员工资总额得一定比例〔目前为14%〕提取得职工福利费.3.折旧费指开发企业内部独立核算单位使用届干固定资产得房屋、设备、仪器等提取得折旧费.4.修理费指开发企业内部独立核算单位使用届丁固定资产得房屋、设备、仪器等发生得修理费.5.办公费指开发企业内部独立核算单位各治理部门办公用得文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水与集体取暖用煤等费用.6.水电费指开发企业内部独立核算单位各治理部门耗用得水电费.7.劳动保护费指用丁开发企业内部独立核算单位职工得劳动保护用品得购置、摊销与修理费,供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品得购置费或补助费,以及工地上职工洗澡、饮水得燃料等.8.周转房摊销指不能确定为某项开发工程安置拆迁居民周转使用得房屋计提得摊销费.9.利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发本钱得利息支出及相关得手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生得利息收入.开发产品完工以后得借款利息,应作为财务费用,计人当期损益.10.其她费用指上列各项费用以外得其她开发间接费用支出.从上述开发间接费用得明细工程中,可以瞧出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同 ,它届丁相对固定得费用,其费用总额并不随着开发产品量得增减而成比例得增减.但就单位开发产品分摊得费用来说 ,那么随着开发产品量得变动而成反比例得变动,即完成开发产品数量增加,单位开发产品分摊得费用随之减少；反之,完成开发产品数量减少,单位开发产品分摊得费用随之增加.因此,超额完成开发任务,就可降低开发本钱中得开发间接费。
房地产开发成本明细科目及内容一览表
临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用
4301.07.02.99
其他
4301.07.98
预提
4301.07.99
其他
4301.08
结转
项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本
场地平整
场地平整指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态
4301.02.02.05
临时设施费
4301.02.03
可行性研究费
4301.02.03.01
可行性研究编制费
4301.02.03.02
市场调查费
4301.02.03.03
项目建设咨询费
4301.02.03.99
4301.02.01
勘察设计费
勘察设计费是指对工程建设项目进行勘察设计所发生的费用。勘察设计费包括：项目的各项勘探、勘察费用，初步设计、施工图设计费、竣工图文件编制费，施工图预算编制费，以及设计代表的现场技术服务费。按其内容划分为：勘察费，设计费。
4301.02.01.01
勘察及丈量费
4301.02.01.02
4301.04.02.03
消防系统
4301.04.02.04
智能化系统
保安、电信、卫星电视等
4301.04.03
室外总体工程
4301.04.03.01
道路系统
小区道路、围墙、门卫、标识等
4301.04.03.02
园林环境工程
绿化建设、建筑小品等
4301.04.03.99
其他
4301.04.04
工程管理费
规划设计费
含景观设计
4301.02.01.03
竞标设计补偿费
房地产开发企业产成品的评估说明
房地产开发企业产成品的评估说明（1）清查情况产成品账面值为94,403,526.89元，核算的是※※实业有限公司的已完工待售开发产品，主要有商务独栋、写字楼、公寓以及车位。
开发产品所在楼盘情况：项目名称：※※邻地，总占地面积37785.3平方米，2010年开工,2012年建成,销售总建筑面积：42,834.70平方米，规划建筑密度：26%，房屋用途：商服；总套数118套，共27栋，可售车位92个。
其中1#楼为地上七层地下一层的写字楼，2－4#楼为地上六层的公寓楼，5#楼为地下2层，地上7层的公寓楼，6－27#楼为地上二层地下一层的商务独栋。
详见下表：评估人员于7月4日在财务人员、开发产品管理人员的陪同下对※※实业有限公司的位于※※经济开发区的※※领地项目的商务楼、写字楼、公寓以及车位进行了实地盘点核实。
以核实后的※※实业有限公司申报开发产品数量为评估数量。
经评估人员核实了解到开发产品－商务楼、写字楼、公寓以及车位部分已签认购协议的开发产品，还有部分未签认购协议尚待销售的开发产品。
账面开发产品见下表：（2）评估过程①评估方法本次将已签认购协议和尚待销售分别采用下列评估方法测算，公式如下：1）对于已签认购协议的开发产品：开发产品评估值=开发产品销售单价×建筑面积－销售费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税2）对于尚待销售的开发产品：开发产品评估值=开发产品销售单价×建筑面积－销售费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－部分利润②销售单价对于已签认购协议的开发产品按认购协议销售单价，对于未签认购协议的待售开发产品采用近期的销售合同的平均价格作为预期销售单价。
③销售费用销售费用指销售开发完成后的房地产所需费用，本次参考※※实业有限公司1-6月份销售费用占收入比例，并考虑本地区类似开发产品的销售代理费用，未签认购协议的待售开发产品销售费用取1.5%，对已签认购协议的开发产品取0.75%。
房地产开发企业已完工开发产品成本对象专项报告表
填表说明：
1、成本对象由企业在开工之前合理确定,并在开发产品完工的当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
本表一式两份，一份由税务机关留存归档，一份企业留存。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。
如确需调整成本对象的，应报送《房地产开发企业成本对象调整专项报告表》，并就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况作出详细说明，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
企业可选择一个或一个以上原则。
3、成本对象名称、成本对象编号：填写按成本对象确定原则确定的成本对象名称及成本对象对应的编号，01、02以此类推。
4、纳税人需说明事项：具体说明开发项目成本对象确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划事项。
对主要成本项目分配方法选用其他方法的，需在本栏内说明采用的具体方法、原因。
如本栏填写内容较多，可另附文字说明。
5、一次性取得、分期开发用地的整体预算：填写按照国税发[2009]31号文件第30条规定，土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
本栏填写土地整体预算成本。
房地产开发项目费用统计表
1 、开发产品成本核算应视开发产品旳详细状况，按制导致本法设置成本项目。
成本项目一般包括下列六项：1) 土地征用及拆迁赔偿费2) 前期工程费3) 基础设施费4) 建筑安装工程费5) 配套设施费6) 开发间接费2、各成本项目旳开支范围如下：土地征用及拆迁赔偿费指为获得土地开发使用权而发生旳各项费用，重要包括如下内容：(1) 土地征用费：支付旳土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳旳契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交旳地价、赔偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方旳房屋成本和对应税金等。
(2) 拆迁赔偿费：有关地上、地下建筑物或附着物旳拆迁赔偿支出，安顿及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费等；拆迁旧建筑物回收旳残值应估价入帐，分别冲减有关成本。
(3) 市政配套费：指向政府部门交纳旳大市政配套费，征用生地向当地市政企业交纳旳红线外道路、水、电、气、热、通讯等旳建造费、管线铺设费等。
(4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
前期工程费指在获得土地开发权之后、项目开发前期旳筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。
重要包括如下内容：(1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳旳报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专题基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补助费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2) 规划设计费：项目立项后旳总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构旳市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交旳占道费、道路挖掘费)等设施旳设计、建造、装饰和进行场地平整发生旳费用(包括动工前垃圾清运费)等。
r房地产项目投资成本费用估算建议指标表
2，土建造价×10％～13％＝水电造价3，桩基础 80～100元/㎡（多层） 110～150元/㎡（高层）4，铝合金门窗 60元/㎡（多层） 70～85元/㎡（高层）-------- 欢迎下载资料，下面是附带送个人简历资料用不了的话可以自己编辑删除，谢谢！下面黄颜色背景资料下载后可以编辑删除X X X 个人简历特长及兴趣爱好除了有专业的英语方面知识外，我在校生活部工作一年, 在系宣传部和秘书处各工作一年。
为全面发展，大三上学期，我加入系文学社，参于了我系《心韵》杂志的创刊和编辑工作。
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奖励情况：2007-2008 优秀学生会干部2008／07 师生合唱比赛一等奖普通话水平测试等级证书英语专业四级证书自我评价X X X 个人简历个人资料姓名：婚姻状况：未婚出生：政治面貌：团员性别：民族：汉学位：移动电话：专业：电子邮件：地址：教育背景2006.9-2010.6 吉林工程技术师范学院-----外国语言文学系主修课程大学英语精读，大学英语泛读，英语口语，英语听力，英语写作，英语口译，翻译学，词汇学，语法学，英美概况，英国文学，美国文学，语言学，日语，中外名胜。
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奖励情况2007-2008 优秀学生会干部 2008／07 师生合唱比赛一等奖普通话水平测试等级证书英语专业四级证书实习经验（或实践经验或兼职经验）这里写上你的实习经验或实践经验或兼职经验等信息吧，标题自己起一个贴切的。
房地产开发项目费用估算
房地产开发项目费用估算（按类别）1、土地费用
2、前期工程费
3、基础设施建设费
4、建筑安装工程费
5、公共服务配套设施建设费
主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出。
公共配套设施应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。
按照工程内容，由工程概算人员计算确定。
6、管理费用
从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。
包括:工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费、办公费、差旅费、劳动保险费、施工现场津贴、竣工验收费和其他管理性质的开支.
按前5项费用之和的3％-5%计取。
7、财务费用
为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
按预计贷款额度、贷款时间及贷款利息估算.
8、销售费用
9、开发期税费
10、不可预见费。
房地产企业会计“开发成本”二、三、四级最全明细科目以及注解
房地产企业会计——费开发成本设施费建筑结构工程费开发成本计——“开发成本”明细科明细科目 1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。
2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及、筹建、场地通平等前期费用。
在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。
增容费、“三通一平”费、临时设施费。
1、勘察设计费 包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。
勘测丈量图、赶图费、样品制作费等。
建筑研究用房费：包括材料及施工费。
2、报批报建增容费纳的报批费。
增容费：包括水、电、煤气增容费。
3、“三通一平”费安装及拆除费用。
临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
4、临时设施费 3、“三通一平”费 “三通一平”费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。
临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
临时用电：接通红线 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。
5、室外智能化系统费 2、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。
3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站。
建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。
主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。
房地产开发成本费用一览表
分类
序 号
费用名称
单项 序号
分类单项名称
取费依据（政府公布 文件号及名称，文件
收费标准）
1
拆迁安置补偿费、土地使用出让 城市土地分等定级和
金（含拍卖费用）
基准地价综合估算
一 土地费用
城市建设
2
配套费 （含相关
费用）
①商场 ②住宅 ③办公
建设局收费规定 同上 同上
④地下室
同上
3
土地预登记证办证费
国土资源管理局收费 标准
合计
序 号
费用名称
分类 单项 序号
分类单项名称
取费依据（政府公布 文件号及名称，文件
收费标准）
①总图设计费
1
总体规划 设计费
②建筑单体设计费 ③施工2）10号文
④特殊设计费
2
可行性研究费
估算值
①施工接水费
按现场要求估算
二 前期工程费
3
三通一平 费
取费依据（政府公布 文件号及名称，文件
收费标准） 按公司情况估算
工程造价概预算手册 按渣土所有关收费标 按环保局有准关收费标
准 按公司情况估算
同上
同上
同上
同上
1元/㎡
费用标准 1000元/月 3－5元/㎡ 1－2元/方 1－2元/方 1200元/月
1500元/月
1000元/月
16
项目管理人员工资及奖金
竣工图编制费
同上
同上 同上
同上
同上 同上
国家物价局 建设部 （1192）价费字479号
工程造价概预算手册
水增容费 煤气开户及安装费
按自来水公司收费标 准及工程费用估算
房地产开发成本构成大致分为七个方面
房地产开发成本构成大致分为七个方面:土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建安费用、基础设施配套费用，不可预见费用本以及各种税费、规费。
1、土地费用：土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
现在的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。
土地费用包括缴纳给国土资源局（国有资产经营公司）的费用（即土地挂牌费用），还包括拆迁安置补偿费用，也应包括在土地交易过程中的一些无法明示的费用(比如议价、中介费)。
为追求GDP和政绩，现在各大城市土地挂牌标价越来越高，各种地王不断涌现并不断被刷新，土地费用不断加大造成楼面价也不断的上升.2、开发前期费用：前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程招标代理，土地证、施工许可证、以及现场的“三通一平"等等费用。
上述费用各省市都有各自的收费标准.但现在一些从事环境评估、地震安评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人，均与发改委、环保局、地震局、建设局，城建局等政府机构有着千丝万缕的联系，而且从事上述工作的绝大部分单位，与政府相关部门挂钩，于是收费标准上下浮动较大，人际关系相当重要（这也符合中国的国情），该费用的高低，也是房价高低的一个标尺。
3、建筑安装费用：建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，即房屋建筑安装造价.该费用同时也包括了施工单位的备案、安全报监、意外保险等费用，对我们来说应该是相当熟悉了，不作阐述。
4、开发间接费用：包括组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开发销售过程中发生的费用:销售代理费、销售广告费、项目推广费、开盘庆典、预算许可、银行按揭以及面积测绘等等。
房地产项目开发成本及产品结转表(财务用模板)
公共设施配套费（发生） 5
公共设施配套费（预提）
- 预算造价法
-
-
-
-
-
开发间接费（发生） 6
开发间接费（预提）
- 直接成本法
-ห้องสมุดไป่ตู้
-
-
-
-
合计
613,391,905.60 613,391,905.60
613,391,905.60 4,726.05 4,726.05 -
378,084,147.39
注：1、分配方法按报税务机关备案《计税成本对象备案报告表》选择，2、“本期应负担开发产品成本”含转固定资产的开发成本；3、“预算造价法”暂按建筑面积推 算。
- 直接成本法
-
-
-
-
-
建筑安装工程费（发生） 3
建筑安装工程费（预提）
基础设施工程费（发生） 4
基础设施工程费（预提）
400,000,000.00 400,000,000.00 建筑面积法 400,000,000.00 3,081.91 3,081.91
- 建筑面积法
-
-
-
61.64%
-
246,553,072.48 -
占地面积 法
213,391,905.60
1,644.14
1,644.14
单位：平方米
本期可售总建筑面积
129,789.50
本期已销售建筑面积
80,000.00
销售面积分配率
61.64%
未分配 开发成本
单位：元 分配率 本期结转销售成本
-
131,531,074.92
前期工程费（发生） 2
前期工程费（预提）
总用地面积 总建筑用地面积 公共占地总面积
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10
10
6
楼宇电话
㎡
6500
10
6.5
7
小区智能化工程
㎡
6500
20
13
小计
118
六
公共设施配套建设费
1
大门和围墙
项
1
25
2
环卫设施建安
个
10
1000
1
3
消防供水池建安
项
1
3
小计
29
七
行政规费
1
前期后期办证费用
建设工程规划许可证
㎡
6500
50
32.5
人防交费
㎡
6500
45
29
墙改
㎡
6500
10
6.5
房地产开发成本预算表
顺
定额
分部分项
定额
数量
预决算价值
备注
号
编号
工程名称
单位
单价
合价(万元)
一
土地购置费
1
土地出让金
亩
6.45
250
1613
2
契税
万元
1613
3%
45.39
3
办证费
2
4
拍卖佣金
小计
1660
二
三通一平工程
1
土方外运、回填工程
M3
5
2
施工用水建设费(含开口费)
2
3
施工用电建设费
5
4
施工临时办公用房
散装水泥
㎡
6500
1.5
1
白蚁
㎡
6500
1.6
1
面积测绘
㎡
6500
1.1
1
放样费
㎡
1
水土保持
㎡
6500
1.5
1
暂
排污费
2
暂
质量安全监督
㎡
6500
1.8
1
面积测定费
㎡
6500
2.5
1.6
档案服务费和价格论证费
㎡
6500
2
1.3
其他办证和验收费用（暂估）
㎡
30
暂估
小计
109
八
合计
九
不可预见费
（八）
50
暂估
㎡
3
小计
15
三
勘察设计及其他
1
总平设计及单位方案设计
㎡
6500
3
2
2
建筑设计
㎡
6500
20
13
3
地质勘察设计
㎡
6500
8
5
4
景观设计
㎡
3200
20
6.4
5
室外道路网设计
㎡
3200
15
4.8
6
图纸加晒成本费
6500
5
3
7
施工图审查费
㎡
6500
1
0.7
8
工程代理招标费
万元
1.8‰
0.7
9
招投标交易费
万元
小计
十
建安成本合计
（八+九）
2807
十一
总收入
6500
6500
4225
十二
销售成本：
税金及附加
4225
5.67%
239.56
土地增值税
4225
1%
42.3
销售费用
4225
3%
127
小计
409
十三
成本合计
(十+十二)
3216
十四
期间费用
管理费用
4225
2%
85
财务成本
2807
6%
168
小计
253
十五
税前利润
(十一-十三-十四)
756
十六
所得税
十五*25%
25%
189
十七
个人所得税
十八
可分配利润
567
0.5‰
0.5
小计
36
四
建筑安装工程费
1
多层住宅部分
㎡
6500
1200
780
2
工程监理费
㎡
650012ຫໍສະໝຸດ 83预决算编制费
万元
750
3‰
2
小计
790
五
基础设施建设费
1
小区道路工程费
㎡
800
150
12
2
室外给排水(电)等
㎡
3000
80
24
3
园林、绿化
㎡
2500
200
50
4
消防生活供水设备
台
1
2
2
5
供电变压器制安及外接电源