某房地产市场分析报告PPT(共 54张)
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某房地产市场调研报告(PPT 45页)
② 关于科技城的规划建设，主要在三个方面侧重：一是抓好基础设施建设， 通过实施株洲路产业区环境改造工程、6条道路的配套工程，以及深圳路 打通和海湾青岛接线端海尔路立交桥工程，切实为科技城配套好发展环境 。二是抓好专业园区建设，启动国家海洋生物产业基地、国家级通讯产业 园、东元软件园的建设，加快培育一批销售收入过10亿元的骨干企业和销 售收入过百亿元的专业园区，推动科技城的园区化、专业化、特色化发展 。三是提高产业集群能力，积极推进生物产业园总投资25.4亿元的16个项 目建设，加快中科院兰州化学物理研究所等7家国家级科研院所的建设和 成果转化，切实提高研发、孵化和产业化能力，推动产业集群化发展。
崂
山
区 概
经济发展
----工业和特色经济情况
况
① 08年全区实现工业增加值140.44亿元，增长6.7%，市内七区只落 后于城阳与黄岛区，工业依然保持较快发展。
② 旅游经济发达：崂山旅游文化节、北宅樱桃节、青岛国际啤酒节， 08年接待海内外游客620万人次，增长7%。全年实现旅游收入28.67 亿元，增长12.0%。
③ 会展经济：全年青岛国际会展中心共举办展会活动76个、累计使用 展览面积81万平方米、接待国内外来宾196万人次，同比分别增长 7%、6.6%、12%。
2020/7/17
（数据来源于崂山区统计局）
崂
山
区 概
经济发展
----居民消费情况
况
① 2008年城市居民人均可支配收入22545元，增长14.0%； 人均消费支出13595元，增长7.8%；城市恩格尔系数（即 居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.2% 。
（数据来源《慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设》 ）
2020/7/17
崂
山
区 概
经济发展
----工业和特色经济情况
况
① 08年全区实现工业增加值140.44亿元，增长6.7%，市内七区只落 后于城阳与黄岛区，工业依然保持较快发展。
② 旅游经济发达：崂山旅游文化节、北宅樱桃节、青岛国际啤酒节， 08年接待海内外游客620万人次，增长7%。全年实现旅游收入28.67 亿元，增长12.0%。
③ 会展经济：全年青岛国际会展中心共举办展会活动76个、累计使用 展览面积81万平方米、接待国内外来宾196万人次，同比分别增长 7%、6.6%、12%。
2020/7/17
（数据来源于崂山区统计局）
崂
山
区 概
经济发展
----居民消费情况
况
① 2008年城市居民人均可支配收入22545元，增长14.0%； 人均消费支出13595元，增长7.8%；城市恩格尔系数（即 居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.2% 。
（数据来源《慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设》 ）
2020/7/17
某市房地产市调报告PPT(55张)
辖区面积 68平方公里 48平方公里 51平方公里 46平方公里 42平方公里 37.94平方公里 12.94平方公里 28平方公里 48平方公里 49.6平方公里 28平方公里 16平方公里
辖区人口 35492人 29366人 23470人 24004人 6115人 29233人 7044人 14206人 14086人 16723人 11491人 7419人
成都简阳工业发展区以汽车产业为主导，配套高端装备制造、战略 新兴产业，打造千亿级产业集群，加快发展新能源汽车产业，将简 阳打造为成都汽车产业的重要承载基地；
临空港片区依托临港区位优势，以天府新机场为中心，大力发展电 子商务、现代物流等生产性服务业；
三岔中等城市规划区，打造4个特色鲜明的小城市，带动引领周边 区域经济社会发展，以都市现代农业和乡村旅游为主导，打造一批 经济强镇、旅游名镇；
简阳市总面积2213.5平方公里，辖4个街道、 54个乡镇（其中12个乡镇由成都高新区托管）， 共853个村（社区），总人口148.7万，是四川 省第三人口大县（市）、四川省首批工业强县 示范市、四川省现代服务业综合改革试点市、 全国电子商务进农村综合示范市，四川省卫生 城市、四川省文明城市、全国文明城市创建提 名城市。截止2016年，地区生产总值437.5亿 元，人均生产总值41830元。
属地政区 简阳市 简阳市 简阳市 简阳市 简阳市 简阳市 简阳市 简阳市 简阳市 简阳市 简阳市 简阳市
三城同建：优化旧城区功能；加 快建设城南新城巟业园区；完善 东城新区建设。
城市环境 | 区域规划
成都天府国际机场位于成都简阳市芦葭镇附近，距简阳主城区15公里，
是“十三五”规划建设的我国最大民用运输枢纽机场项目，定位为中国第四个国家级国际航空枢纽；
某房地产市场分析报告(PPT 43页)
120-144平面积段去化较好，库存压力较大。144平以上面积段整体去化率较低，去化
率未过25%。
其中70-90平面积段共供应36956套，成交12583套，去化率为34%；120-144平面积段共供应
27311套，成交7848套，去化率为28.7%；144平以上面积段共供应11864套，共成交2925套，整体 去化仅为24.6%；300平以上面积段共供应639套，共成交133套，去化率为20.8%。
1.56 12696
0.58 12546
0.47 9300
0.45 7279
0.19 8186
பைடு நூலகம்
4.35 10806
0.03 9243
0.09 4988
0.48 7977
0.38 7940
0.03 6413
0.04 9072
1.05 7727
9.55 11983
库存套数
0 39 12 41 29 46 16 2 26 211 1 25 48 74 133 172 73 35 8 10 431 0 0 77 38 0 0 115 831
其中高层产品的供销量、存货量均占市场整体的94.2%；别墅产品的是0.9%；；洋房的 占比分别是1.8%、1.4%、2.0%；多层的占比分别为1.6%、1.7%、1.5%；小高层的占比分 别为1.4%、1.8%、1.3%。
贵阳商品房整体市场总结
1. 贵阳商品房整体去化率较低，且成交主力面积段去化较好，但库存压 力大，大面积产品去化率较低； 2. 价格变化对成交量影响加大，市场对价格敏感度高； 3. 低总价产品为市场主力去化产品，200万以上产品市场占有率较低，仅 0.73%； 4. 上半年市场去化情况不佳，库存量大，所以下半年的压力很大，竞争 会更为激烈。
某房地产市场研究报告PPT(共 42张)
150
262.30 176.23
100
50
0 2010年 2011年 2012年 2013年
住房用地供应量 普通商品房用地
除2012年在国务院“增加保障房用地供应”的背景下出现了供应高峰外，近3年内 邯郸的土地供应相对较为平稳
2012年邯郸土地实际成交均价在291万元/亩，折合楼面地价为1455元/平米，这也意味着邯郸楼盘开发 综合成本至少4000元/平米起算，而2012年底邯郸商品房在售均价为4760元/平米，综合各项费用其平 均利润不高于15%，正式退出暴利时代。
基础信息表
项目
区位
赵都华府 北湖
体量
定位
（万㎡）
27
中式高端
工程进度
洋房封顶、高层 已出地面2层
售价（元/ 平）
7500
2012年销 量（套）
85
2013年1 季度销量 （套）
24
心海假日 北湖
15.4 中高端
封顶，已开始装 4800
160
28
修
月亮湾 滏河大街 23.58 中高端
住宅封顶，已开 5000
二、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施。 解读：投资投机客户在邯郸尚可继续存在。因为：1、邯郸不在限购城市之列，投资客户不受政策约束。 2、政策初期，避税方法仍有很多，开发商也可放开更名条件鼓励短期投资。 三、增加普通商品住房及用地供应。 解读：事实上邯郸市2013年度的土地供应计划已经减少。 四、加快保障性安居工程规划建设。 五、加强市场监管。加强商品房预售管理。
土地成本 建安成本 税费等 管理费用 利润
政策解读
政策
2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，即新国五条， 虽然各地方针对国五条的细则尚未出台，但可以预测目前宏观政策上对新房政府已无更多 的调控手段。新政策的出台形象大于实际意义。
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents
某房地产项目市场及地块分析报告(ppt 42页)
10000元/ ㎡
8000元/ ㎡ 6500元/ ㎡ 5500元/ ㎡以下
三次改善需求
二次改善需求 首次改善需求 刚性需求
预计开发量：48万平米 预计开发量：65万平米 预计开发量：117万平米 预计开发量：160万平米 预计开发量：185万平米
10
房地产开发环境概述
1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小， 整个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。
39
项目威胁（T） 政策风险：调控政策持续，市场短期内存在观望情绪
保障房、经济适用房对刚需市场冲击较大 竞争风险：区域内待建、续建项目近期供应，造成客户分流
40
综合分析后的项目界定
一次置业为主的刚性需求产品 快速去化的现金流产品
41
SWOT应对策略及项目建议
建议：
项目容积率2.5，整体建议规划为小高层，主要基于以下几点原因：
二套房首付44成?防范信贷资金境外热钱冲击我国市场?合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任?首套90以上首付33成二套房首付55成利率11倍三套停贷?限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地?首套首付33成二套首付55成利率11倍暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款?加强对消费性贷款的管理禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房取消个税优惠?首套首付33成二套房首付不得低于66成利率11倍?限购政策出台?保障性住房在十二五期间3600万套的供应6乌市七条20113310近期乌市楼市新政1进一步建立健全和完善住房保障制度2暂时限定居民家庭购房套数严格限制投机性购房3强化市场监管4严格执行房地产税收政策5切实执行差别化住房信贷政策6严格住房用地供应管理7发挥媒体积极引导作用乌市政策分析从乌七条发现此次调控并没有明细调控细则调控政策出台的时机并不成熟但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响尽管限购令目前并没有完全实施却影响到置业者的置业心理造成目前的观望情绪
某地房地产行业市场报告PPT课件
热点区域房价涨幅
望京区域
项目名称 上京新航线
东湖湾
北京香颂
知语城 东亚望京中心
入市时间 2005.9 2006.10
2005.8
2006.9 2006.12
入市均价 6388 10000
7000
8200 8280
现均价 10500 10000 塔楼 9000 板楼 12000 8800 9000
上调幅度 4112 ——
走向二：大幅提高房价，造超高利润豪宅
土地增值税实行四级累进税率
增值额未超过扣 增值额超过扣除项目金
除项目金额50% 额50%、未超过100%的
的部分
部分
税率为30%
税率为40%
增值额超过扣除项目金 额100%、未超过200%的 部分
增值额超过扣 除项目金额 200%部分
税率为50%
税率为60%
将增值额远远超过扣除项目金额200%，专门做高档住宅 千万豪宅的消费人群是存在的，开发商完全有信心来做此类项目
降低上市公司主营利润率，从而降低净利润
对投资性房地产没有影响 对普通住宅影响较小 对低毛利项目影响较小 对已经较充分计提了增值税的公司影响较小
PART 1：政策动态
对购房人而言
现象：不会额外增加房地产开发企业的税收负担 也不会加重购房者的经济负担
土地增值税
做好土地增值税的清算工作 对房地产市场健康发展起积极作用
PART 1：政策动态
土地增值税
走向三：开发商先开发，再做房东
商业项目只要销售不超过85%，无论是自己持有还是大量出租，由于 产权人没有改变，开发商在这个阶段都不需要交土地增值税 除了商业地产项目，也可以把开发的住宅办成自有产权，然后用于出 租
某房地产市场分析报告(ppt 37页)
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
1 2016年上半年海口市商品房批准预售数据
---------------------------------------------------------------------------------------
商品房上市情况（按用途）
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
3 截止2016年6月末海口市商品房存量情况数据
---------------------------------------------------------------------------------------
面积/万平方米
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
---------------------------------------------------------------------------------------
库存两年以上的商品住房按面积区间、区域分布情况。
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
3 截止2016年6月末海口市商品房存量情况数据
2 2016年上半年海口市商品房销售情况数据
---------------------------------------------------------------------------------------
单位：元
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
单位：月
2 2016年上半年海口市商品房销售情况数据
面积/万平方米
商品房销售周期（按房屋用途）
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
1 2016年上半年海口市商品房批准预售数据
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商品房上市情况（按用途）
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
3 截止2016年6月末海口市商品房存量情况数据
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面积/万平方米
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
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库存两年以上的商品住房按面积区间、区域分布情况。
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
3 截止2016年6月末海口市商品房存量情况数据
2 2016年上半年海口市商品房销售情况数据
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单位：元
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
单位：月
2 2016年上半年海口市商品房销售情况数据
面积/万平方米
商品房销售周期（按房屋用途）
2016年上半年海口市房地产市场运行情况信息发布会
房地产市场分析报告ppt课件(66张)
商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包 括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、 购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物 业有着特殊的重要性。
2．1房地产市场的一般问题
3）工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，
包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用 房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 4）特殊物业市场
从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交 易市场，是权益的让渡市场。
2．1房地产市场的一般问题
6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于
开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不 可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不 应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度， 但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场 需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房 地产商品的短期供求变化反映迟钝。
房地产市场分析
❖ 房地产市场的一般问题 ❖ 房地产市场分析 ❖ 房地产市场调查的方法与程序 ❖ 房地产市场预测的种类与方法 ❖ 市场分析应用举例
2．1房地产市场的一般问题
2．1．1房地产市场的特征 1．房地产市场是信息不充分的市场
由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场 的重要特征。
市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决 策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。
2．2房地产市场分析
2．市场分析的程度 进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量
及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结 束时或持有期内获得最大利润。
如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析 到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本 超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均 不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。
2．1房地产市场的一般问题
3）工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，
包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用 房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 4）特殊物业市场
从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交 易市场，是权益的让渡市场。
2．1房地产市场的一般问题
6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于
开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不 可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不 应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度， 但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场 需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房 地产商品的短期供求变化反映迟钝。
房地产市场分析
❖ 房地产市场的一般问题 ❖ 房地产市场分析 ❖ 房地产市场调查的方法与程序 ❖ 房地产市场预测的种类与方法 ❖ 市场分析应用举例
2．1房地产市场的一般问题
2．1．1房地产市场的特征 1．房地产市场是信息不充分的市场
由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场 的重要特征。
市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决 策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。
2．2房地产市场分析
2．市场分析的程度 进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量
及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结 束时或持有期内获得最大利润。
如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析 到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本 超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均 不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。
某房地产市场调研报告PPT课件
xx城市发 展研判
有利 因素
区位优势、交通便捷 省会经济圈成员，受合肥经济辐射影响较大皖江城市带经济发展区，产 业转移带来城市发展新高点 城市化进程较快，外出务工人口庞大 消费需求较强，居民消费力具一定的可挖掘潜力，消费结构向发展型、 享受型升级
不利 因素
经济总体实力不高，人均收入水平较低 三产发展均衡，经济外向度不高，产业结构有待优化，主导产业优势 不明显 经济自主增长能力不足，居民消费力不足
PART2-楼市整体走势
一、土地市场 二、整体走势 三、产品情况 四、客群特点
一、土地市场
2014年xx城区土地市场有点冷，步入调整期
2014年全年xx城区土地出让82.1070万方环比2013年出让总面积390.7万方呈大幅下降的趋势，总收益额 281490(28.149亿)万元。2014年土地拍卖受房地产市场大环境影响，上半年城区商住用地仅成交三幅，各 大房企在经历疯狂拿地之后，xx土地市场已步入调整期。
❖城市性质： 大别山沿淮经济区中心城市、安徽省省会经济圈副中心城市，区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之 一，具有滨水园林特色的现代化城市。 ❖城市规模：下辖2区5县，2013年户籍人口716.7万人，常住人口568.3万人，外出务工人口将近150万，城镇化率40.2%。
❖城市规模规划： 近期:至2015年城市人口规模为68万，建设用地规模为70KM2； 中期:至2020年城市人口规模为80万，建设用地规模为82KM2； ❖远期:至2030年城市人口规模为120万，建设用地规模为 120KM2
年去化速度大幅放缓，致
使库存房源不断筑高，对
于后期楼市的健康发展而 言，已经构成巨大威胁
2、成交走势 量价齐跌，下半年整体去化速度缓慢，库存激增，楼市潜在危险高 全年以9月为分水岭，1-9月突破20000套，9-12月仅仅5000套。2014年全年xx新建商品 房成交26233套，同比2013年上涨 4.4%，其中新建商品住宅成交23083套，同比2013年 上涨4.5%;价格方面，2014年1-12月xx新建住宅成交价格平均在4612元/m²左右
某房地产市场分析(ppt 57页)
北部山区开发受到限制，南部的洛溪各盘可供开发的土地已经很有限，楼市向南部进一 步推进已成必然，位于华南快速干线和105国道交汇处的南村版块将会成为广州楼市下一个 亮点和热点。一些有眼光的开发商已经在此领域进行大规模的圈地运动，如华南新城、中山 雅居乐、绿岛花园别墅、锦绣天河、广东奥林匹克花园等多个楼盘占地近2万亩，可以预见 在近几年之内，这一区域将成为广州楼市竞争的焦点地区。而且，参与者几乎都是实力强大 的开发商，这样就更增强了该区域竞争的重量级别，竞争将会异常的激烈和火爆。
居住郊区化呈潮流倾向 国庆期间，广州整个楼市的热点，主要集中在以白云高尔夫为代表的山景盘、及番禺的
各大盘，稍远一些的番禺市桥康裕北苑、花都的雅宝新城也在大融合的趋势下，斗胆来广州 市场分一杯羹，可以想象它们对自己“郊区特色”的信心。
7
4、在多个利好消息的刺激下，郊区楼市迅速升温，不久将成为广州楼市的新热 点，尤其是南村版块将成为继大石版块之后的焦点地带。
14
威胁
•大石版块名牌楼盘的拦截效应 •市区某些楼盘与锦绣天河在景观、特色及价格方面具有可比
性，它们对周边消费者有近水楼台效应 •山景盘以清新的空气、浓郁的山林取胜，其休闲特色不言自
喻，在概念上有近似的竞争力
15
郊区化的居住趋 势：
远离都市的喧嚣 是一种正在兴起 的潮流，郊区楼 盘正面临着良好
的发展契机。
机
消费需求的变化：
会
广州居民的居住需求
已从基本的安居——
希望优美的居住环境
，发展为追求完全放
松、休闲惬意的生活
方式，突出环保、休
闲等主题能迎合市场
的主导需求。
调查中有超过63%的潜在消费者认为自己还没有找到心仪的楼盘，这表明整体 综合素质较高的楼盘将面临着一个较大的市场需求，这也是我们的市场机遇。
居住郊区化呈潮流倾向 国庆期间，广州整个楼市的热点，主要集中在以白云高尔夫为代表的山景盘、及番禺的
各大盘，稍远一些的番禺市桥康裕北苑、花都的雅宝新城也在大融合的趋势下，斗胆来广州 市场分一杯羹，可以想象它们对自己“郊区特色”的信心。
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4、在多个利好消息的刺激下，郊区楼市迅速升温，不久将成为广州楼市的新热 点，尤其是南村版块将成为继大石版块之后的焦点地带。
14
威胁
•大石版块名牌楼盘的拦截效应 •市区某些楼盘与锦绣天河在景观、特色及价格方面具有可比
性，它们对周边消费者有近水楼台效应 •山景盘以清新的空气、浓郁的山林取胜，其休闲特色不言自
喻，在概念上有近似的竞争力
15
郊区化的居住趋 势：
远离都市的喧嚣 是一种正在兴起 的潮流，郊区楼 盘正面临着良好
的发展契机。
机
消费需求的变化：
会
广州居民的居住需求
已从基本的安居——
希望优美的居住环境
，发展为追求完全放
松、休闲惬意的生活
方式，突出环保、休
闲等主题能迎合市场
的主导需求。
调查中有超过63%的潜在消费者认为自己还没有找到心仪的楼盘，这表明整体 综合素质较高的楼盘将面临着一个较大的市场需求，这也是我们的市场机遇。
房地产市场研究分析报告(ppt 54页)
按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，
增长72%；第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。
2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。
人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到
10）美尚城 隶属延安高第投资集团，集团成立于2008年，注册资金4.4亿元，资产总额 10亿多元。集团公司是一家集房地产、能源投资、精品商务连锁酒店、金 融服务为一体的多元化企业集团。高第美尚城地处延安市市中心，位于延
安城投凤凰广场东面。该项目是集住房、办公、商业为一体，单层商业面 积为：3602.62平方米，以精品百货店为主，已于2011年10月底开业，采用 租金方式，进入条件比较严格，附近做生意的人应该都有所了解。
延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源 基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡 镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其 中农业人口158.5万人，市区人口约40万。
中心市区为全市政治、经济、文 化中心；分为8个功能区，即中 心街商贸区；东关商贸、居住、 无污染工业综合发展区；南关行 政办公区；七里铺对外交通区； 高坡居住区；杜甫川文教科研区 ；北关文教区；西北川文物保护 区。
13）帝豪广场： 地处延安市商业中心地段，与延百等商场为邻，硬件设施较好，有地下停车场；是一个综合型购物 场所；经营定位为中端消费商场；开业时间为2009年中旬；商业建筑面积：18000平方米；商业层 数：4层；经营方式：出租（帝豪整体运营）；其中年轻时尚的衣服专卖都是比较高档的，比如小 熊，衣恋，太平鸟等等，但是其他的东西就很山寨了，名字起的很霸气，但实际上名不属实；服务 态度较差。去年与克拉克餐饮签订入驻协议。年销售额为9000万人民币左右。 14）百姓家园： 百姓家园购物有限公司成立于2004年，公司主要经营百货,食品,文化用品等；百姓家园地处东大街 中段，商业繁华地段，路北地下一层、路南地上两层；总营业面积达到7200平米，年销售额达到 15300万元，是延安市区最有影响力的超市。
某房地产市场分析报告(PPT 54页)
从房地产市场预警预报指标体系来看，连江县2014年房地产 开发投资额增幅较明显，整体投资额加大，推动当地房地产业 快速发展。
市场分析丨整体市场丨商品房年度成交走势
2012年前连江楼市供不应求，成交量低，2013年楼市井喷，销售率大幅提升，2014-2016年 大量项目入市，形成激烈竞争，各项目去化速度缓慢。
城市分析丨经济水平丨地区生产总值
高速发展的经济实力是房地产业发展的坚实基础，连江的地区生产总值增长较为稳定。
数据来源：连江县政府网
383.6亿元
2016年连江县生产总值383.6亿元，同比增长6.5%。 连江县近十年来地区生产总值都在稳步增长，年涨幅多在 8%以上。
城市分析丨经济水平丨产业结构特色
连江县距福州50千米，4280.15平方公里（包括待统一的马祖列岛），辖16镇、7乡，主城区腹地面积约13平方公里，规划 区面积已达27平方公里。2015年末户籍人口64.14万，常驻人口58万。
随着该县经济社会持续较快发展，综合实力不断增强，基础设施日臻完善，城区规划日趋合理。
城市分析丨城市规划
连江·房地产市场分析报告
目录 Contents
3
8
14
21
30 Page
宏光 市场 环境
城市 区域 概述
连江 市场 分析
在售 产品 分析
项目 动态 监测
1
2
3
4
45
PART 1 宏观市场环境
宏观市场环境 李克强：继续实施房地产分类调控 坚持住房居住属性
李克强总理在2017年第十二届全国人民代表大会的政府工作报告中提出，因城施策去库存。目前三四线城市 房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加 快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。
市场分析丨整体市场丨商品房年度成交走势
2012年前连江楼市供不应求，成交量低，2013年楼市井喷，销售率大幅提升，2014-2016年 大量项目入市，形成激烈竞争，各项目去化速度缓慢。
城市分析丨经济水平丨地区生产总值
高速发展的经济实力是房地产业发展的坚实基础，连江的地区生产总值增长较为稳定。
数据来源：连江县政府网
383.6亿元
2016年连江县生产总值383.6亿元，同比增长6.5%。 连江县近十年来地区生产总值都在稳步增长，年涨幅多在 8%以上。
城市分析丨经济水平丨产业结构特色
连江县距福州50千米，4280.15平方公里（包括待统一的马祖列岛），辖16镇、7乡，主城区腹地面积约13平方公里，规划 区面积已达27平方公里。2015年末户籍人口64.14万，常驻人口58万。
随着该县经济社会持续较快发展，综合实力不断增强，基础设施日臻完善，城区规划日趋合理。
城市分析丨城市规划
连江·房地产市场分析报告
目录 Contents
3
8
14
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30 Page
宏光 市场 环境
城市 区域 概述
连江 市场 分析
在售 产品 分析
项目 动态 监测
1
2
3
4
45
PART 1 宏观市场环境
宏观市场环境 李克强：继续实施房地产分类调控 坚持住房居住属性
李克强总理在2017年第十二届全国人民代表大会的政府工作报告中提出，因城施策去库存。目前三四线城市 房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加 快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。
某地产项目市场定位分析报告PPT课件
符合
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
某房地产市场分析PPT课件
• 就其大小而言，各细分市场应该是稳定的 • 细分市场应该不断增长 • 细分市场不应该主要被竞争者占领，以免项目失
败
*
房地产市场定位的任务
• 房地产开发营销，必须有科学的市场定位， 而不应由经验引导定位。
• 所谓市场定位：就是将产品置于某个特定 的细分市场中，针对目标客源，设计规划 出符合消费者需来的产品。
• 5、对产品之态度
– 狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视……等
*
细分注意原则
• 细分市场必须足够大以保证其有利可图 • 细分市场必须是可以识别的 • 细分市场必须是媒体能够接触到的 • 不同细分市场对营销组合应该有不同反应
• 如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场，就没 有必要把它们分开。
• 金雨豪园复式豪宅项目
• 开发商在对深圳市高收入群体的需求进行摸底时，发现部分高 收群体有着群居的心理，他们对楼盘的位置、地段很讲究，他 们希望自己的邻居是和自己处于同一层次、有共同品位、有共 同语言的人。为此开发商根据高收入群体的心理因素，将他们 的需求市场划分为独立式别墅、联排式别墅、空中别墅和复式 豪宅，并选择了其中的复式豪宅作为目标市场。
*
房地产定位注意原则
• （1）提高产品的性价比，注重人文环境。
• 消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房 地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居 住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和 环境等内容。
• （2）保证空间的合理布局。
• 住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代， 惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是 住宅建设的发展方向。
• 6、宗教信仰
– 道教、佛教、基督教、天主教等。
败
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房地产市场定位的任务
• 房地产开发营销，必须有科学的市场定位， 而不应由经验引导定位。
• 所谓市场定位：就是将产品置于某个特定 的细分市场中，针对目标客源，设计规划 出符合消费者需来的产品。
• 5、对产品之态度
– 狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视……等
*
细分注意原则
• 细分市场必须足够大以保证其有利可图 • 细分市场必须是可以识别的 • 细分市场必须是媒体能够接触到的 • 不同细分市场对营销组合应该有不同反应
• 如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场，就没 有必要把它们分开。
• 金雨豪园复式豪宅项目
• 开发商在对深圳市高收入群体的需求进行摸底时，发现部分高 收群体有着群居的心理，他们对楼盘的位置、地段很讲究，他 们希望自己的邻居是和自己处于同一层次、有共同品位、有共 同语言的人。为此开发商根据高收入群体的心理因素，将他们 的需求市场划分为独立式别墅、联排式别墅、空中别墅和复式 豪宅，并选择了其中的复式豪宅作为目标市场。
*
房地产定位注意原则
• （1）提高产品的性价比，注重人文环境。
• 消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房 地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居 住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和 环境等内容。
• （2）保证空间的合理布局。
• 住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代， 惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是 住宅建设的发展方向。
• 6、宗教信仰
– 道教、佛教、基督教、天主教等。
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在市政基础设施建设方面，今年福州将重点推进地铁2号线和1号线二期工程续建，全 批复开工地铁5号线，完成地铁4号线前期。
连江出台楼市限购令，三类家庭禁买144平方米以下商
近日，连江县政府发布文件规定，从今年2月21日起，执行商品住房限购政策和调整 策。对三类型居民家庭暂停销售连江县城关地区（即凤城镇、敖江镇、江南乡）范围内建 及以下的商品住房。（一）县城关地区拥有2套及以上商品住房的本县户籍居民家庭；（ 及以上商品住房的非本县户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前2年内在本县累计缴 或社会保险证明的非本县户籍居民家庭。
连江·房地产市场分析
目录 Contents
3
8
14
21
宏光 市场 环境
城市 区域 概述
连江 市场 分析
在售 产品 分析
1
2
3
4
PART 宏观市场环
宏观市场环境 李克强：继续实施房地产分类调控 坚持住房居住属
李克强总理在2017年第十二届全国人民代表大会的政府工作报告中提出，因城施策去 房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实 快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以
国土部长回应房地产热点:坚持去库存与防过热并
近日，国土资源部部长姜大明在全国人民代表大会上接受采访时表示，国家制定宏观 宜来组织实施。坚持去库存与防过热两者并重。对于不同的地区采取分类指导、因城施策 策、靶向治理。
宏观市场环境 福州拟投393亿元建设宜居环境
日前，省政府办公厅印发《2017年全省宜居环境建设行动计划》。行动计划共分为市 建设两大部分，全省分别计划投资2300亿元、260亿元，其中福州年度投资目标分别为3 约393亿元。
福州东部快速通道一期目前已开建，预计2018年竣工。
宏观市场环境丨总结
1、2016年，前三季度宏观政策利好持续，主力去库存； 2、四季度开启限购、限贷、限地价等系列抑制性政策，以稳定房价，防止 3、2016年前3季度福州楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前的综合作 4、2017年将加大供给侧改革，因城施策，实施分类调控； 5、2017年继续执行抑制政策，防止房价过快，过高上涨，加大市场监管力
宏观市场环境
福州滨海新城建设领导小组成立，滨海新城建设总指挥
3日，福州滨海新城建设总指挥部揭牌，标志着滨海新城建设正式进入具体实施阶段 设，市委、市政府决定成立福州滨海新城建设领导小组及总指挥部，筹全市的人力、物力 策扶持、领导力量等各种要素资源向滨海新城倾斜，确保滨海新城的规划编制、产业发展 等方面工作以快的节奏、快的效率、快的行动全力推进，努力将滨海新城建设成为引领福 化国际城市的新标志。
连江交通便捷，104国道、201省道和温福铁路贯穿全境，沈海高速公路和福 县内设有多个互通口，以港口、铁路、高速公路、快速干道为主体的综合交
中心城区路网呈“六横六纵，局部成环”
六横: 主干道文笔路、丹凤路、莲荷路、玉荷路、江南路、碧荷路 六纵： 主干道富兴路、八一六南北路、文山路、敖江路、温泉路 火车站站前大道
东城区路网格局呈“两纵两横”
分别由浦口、东岱两条东西横向和两条南北纵向干道构成。
两条纵向主干道是跨越敖江，将东城区浦口和东岱联系为一 个整
人大发言人傅莹：今年没有关于房地产税法的安
3月4日上午，第十二届全国人大五次会议新闻发布会在人民大会堂举行，新闻发言人 今年全国人大没有把房地产税法草案提请常委会审议的安排。全国人大财经委法案室原主 前的房地产税法草案还不成熟，要解决房价上涨过快的问题，指望用房产税来调节房价的 上还是要扭转不健康的住房文化。
宏观市场环境 2月居民中长期贷款回落 房地产调控预期升温
根据央行9日公布的数据，2月当月人民币贷款增加1.17万亿元，同比多增4391亿元 2月末，新增社会融资规模11500亿元，较上月大幅回落25877亿元。2月M2同比增长1 百分点。
银监会主席郭树清：分类实施房地产金融调控 促进市场
近日，银监会主席郭树清在国务院新闻办举行的发布会上表示，银行业今年将更积极 供给侧结构性改革。紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，分类实施房地 产市场平稳健康发展，有效推进去库存。
PART 城市区域概
城市简介 城市人口 经济水平、地区生产总值 城市规划
城市分析丨连江简介
连江县，别名：温麻，是福建省著名的侨乡，是国务院首批沿海开放县份之一。地处台湾海峡西 得天独厚的海洋资源，全县海域面积3112平方公里，水产总量连续多年名列全省第一、县级全国第二
连江县距福州50千米，4280.15平方公里（包括待统一的马祖列岛），辖16镇、7乡，主城区腹地 区面积已达27平方公里。2015年末户籍人口64.14万，常驻人口58万。
滨海新城两条快速通道年内动建 市区到机场仅半小
服务滨海新城建设，全面推进交通项目建设。日前，交通部门全面加快新规划的东部 速通道前期工作。按计划，这两条快速通道上半年将完成工可编制，下半年完成全部前期
东部快速通道二期起于东部快速通道一期工程终点马尾亭江互通，新建南般大桥跨过 设计时速80公里，双向6车道，总投资60.2亿元。
连江县城市总体布局结构呈现为“两轴一心两区”
“一中心”由县城（包括敖江、凤城和江南）为中心。 “两轴”一是向南沿着104国道、敖江南路等将主城区延伸至江南乡。二是敖江滨 江绿化轴，。 “两区”是以当前县城（包括敖江、凤城和江南）为中心城区，在浦口与东岱镇的 现有基础上形成东城区。
城市分析丨交通规划
随着该县经济社会持续较快发展，综合实力不断增强，基础设施日臻完善，城区规划日趋合理。
城市分析丨城市规划
连江县定位为福州市北部有滨江山水特色的宜居城市。重点规划连江主城区 州的重要枢纽。
福州市的北部门户，可门港的后方基地
连江县在福州市发展战略的指引下，充分发挥县域中心城市功能，强化 连江在福州主城北郊地区的经济中心地位，完善城市的县域服务中心功能，协调，使 连江县城发展成为一个有活力的、生态的、有滨江山水特色的宜居城市。
连江出台楼市限购令，三类家庭禁买144平方米以下商
近日，连江县政府发布文件规定，从今年2月21日起，执行商品住房限购政策和调整 策。对三类型居民家庭暂停销售连江县城关地区（即凤城镇、敖江镇、江南乡）范围内建 及以下的商品住房。（一）县城关地区拥有2套及以上商品住房的本县户籍居民家庭；（ 及以上商品住房的非本县户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前2年内在本县累计缴 或社会保险证明的非本县户籍居民家庭。
连江·房地产市场分析
目录 Contents
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宏光 市场 环境
城市 区域 概述
连江 市场 分析
在售 产品 分析
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PART 宏观市场环
宏观市场环境 李克强：继续实施房地产分类调控 坚持住房居住属
李克强总理在2017年第十二届全国人民代表大会的政府工作报告中提出，因城施策去 房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实 快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以
国土部长回应房地产热点:坚持去库存与防过热并
近日，国土资源部部长姜大明在全国人民代表大会上接受采访时表示，国家制定宏观 宜来组织实施。坚持去库存与防过热两者并重。对于不同的地区采取分类指导、因城施策 策、靶向治理。
宏观市场环境 福州拟投393亿元建设宜居环境
日前，省政府办公厅印发《2017年全省宜居环境建设行动计划》。行动计划共分为市 建设两大部分，全省分别计划投资2300亿元、260亿元，其中福州年度投资目标分别为3 约393亿元。
福州东部快速通道一期目前已开建，预计2018年竣工。
宏观市场环境丨总结
1、2016年，前三季度宏观政策利好持续，主力去库存； 2、四季度开启限购、限贷、限地价等系列抑制性政策，以稳定房价，防止 3、2016年前3季度福州楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前的综合作 4、2017年将加大供给侧改革，因城施策，实施分类调控； 5、2017年继续执行抑制政策，防止房价过快，过高上涨，加大市场监管力
宏观市场环境
福州滨海新城建设领导小组成立，滨海新城建设总指挥
3日，福州滨海新城建设总指挥部揭牌，标志着滨海新城建设正式进入具体实施阶段 设，市委、市政府决定成立福州滨海新城建设领导小组及总指挥部，筹全市的人力、物力 策扶持、领导力量等各种要素资源向滨海新城倾斜，确保滨海新城的规划编制、产业发展 等方面工作以快的节奏、快的效率、快的行动全力推进，努力将滨海新城建设成为引领福 化国际城市的新标志。
连江交通便捷，104国道、201省道和温福铁路贯穿全境，沈海高速公路和福 县内设有多个互通口，以港口、铁路、高速公路、快速干道为主体的综合交
中心城区路网呈“六横六纵，局部成环”
六横: 主干道文笔路、丹凤路、莲荷路、玉荷路、江南路、碧荷路 六纵： 主干道富兴路、八一六南北路、文山路、敖江路、温泉路 火车站站前大道
东城区路网格局呈“两纵两横”
分别由浦口、东岱两条东西横向和两条南北纵向干道构成。
两条纵向主干道是跨越敖江，将东城区浦口和东岱联系为一 个整
人大发言人傅莹：今年没有关于房地产税法的安
3月4日上午，第十二届全国人大五次会议新闻发布会在人民大会堂举行，新闻发言人 今年全国人大没有把房地产税法草案提请常委会审议的安排。全国人大财经委法案室原主 前的房地产税法草案还不成熟，要解决房价上涨过快的问题，指望用房产税来调节房价的 上还是要扭转不健康的住房文化。
宏观市场环境 2月居民中长期贷款回落 房地产调控预期升温
根据央行9日公布的数据，2月当月人民币贷款增加1.17万亿元，同比多增4391亿元 2月末，新增社会融资规模11500亿元，较上月大幅回落25877亿元。2月M2同比增长1 百分点。
银监会主席郭树清：分类实施房地产金融调控 促进市场
近日，银监会主席郭树清在国务院新闻办举行的发布会上表示，银行业今年将更积极 供给侧结构性改革。紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，分类实施房地 产市场平稳健康发展，有效推进去库存。
PART 城市区域概
城市简介 城市人口 经济水平、地区生产总值 城市规划
城市分析丨连江简介
连江县，别名：温麻，是福建省著名的侨乡，是国务院首批沿海开放县份之一。地处台湾海峡西 得天独厚的海洋资源，全县海域面积3112平方公里，水产总量连续多年名列全省第一、县级全国第二
连江县距福州50千米，4280.15平方公里（包括待统一的马祖列岛），辖16镇、7乡，主城区腹地 区面积已达27平方公里。2015年末户籍人口64.14万，常驻人口58万。
滨海新城两条快速通道年内动建 市区到机场仅半小
服务滨海新城建设，全面推进交通项目建设。日前，交通部门全面加快新规划的东部 速通道前期工作。按计划，这两条快速通道上半年将完成工可编制，下半年完成全部前期
东部快速通道二期起于东部快速通道一期工程终点马尾亭江互通，新建南般大桥跨过 设计时速80公里，双向6车道，总投资60.2亿元。
连江县城市总体布局结构呈现为“两轴一心两区”
“一中心”由县城（包括敖江、凤城和江南）为中心。 “两轴”一是向南沿着104国道、敖江南路等将主城区延伸至江南乡。二是敖江滨 江绿化轴，。 “两区”是以当前县城（包括敖江、凤城和江南）为中心城区，在浦口与东岱镇的 现有基础上形成东城区。
城市分析丨交通规划
随着该县经济社会持续较快发展，综合实力不断增强，基础设施日臻完善，城区规划日趋合理。
城市分析丨城市规划
连江县定位为福州市北部有滨江山水特色的宜居城市。重点规划连江主城区 州的重要枢纽。
福州市的北部门户，可门港的后方基地
连江县在福州市发展战略的指引下，充分发挥县域中心城市功能，强化 连江在福州主城北郊地区的经济中心地位，完善城市的县域服务中心功能，协调，使 连江县城发展成为一个有活力的、生态的、有滨江山水特色的宜居城市。