城市综合体案例分析—香港Union Square
经典课件：商业综合体案例分析
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案例分析2：
深圳华润中心:
深圳华润中心为超大型建筑综合体,集商业、娱乐、高档写字楼于一体。总建筑 面积23万平方米,地上29层,地下3层。以室外商业街为连续空间，结合开放广场连接室 内商业店铺。室外立体空间成为主体，提升购物环境品质。
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案例分析3：
大阪难波城（日本）:
难波公园是位于日本大阪最热闹的商业区的现代建筑，是一个购物中心与办公的 综合体。复合式商业城的代表。结合室外广场布置退台式，并通过上升的室外交通体 系联系室外人流与建筑内部人流。同时室外平台的设置也增加了许多商业活动体验。
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案例分析4：
上海西郊百联购物中心:
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的 商业中心和社区中心，且是上海首个开放社区的MALL。以中庭空间为中心布局，商业 内街形成环形汇集。
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案例分析5：
成都万象城：
是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，总建筑面积31.76万平米，项 目位于二十四城西北角，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、 真冰场、各色餐饮等于一体。结合室外广场布置退台式，提升商业价值的同时提升购 物环境品质。
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该项目是集商业，酒店，写字楼， 公寓于一体的复合式综合体。合理 的组织各个功能分区，相互独立的 同时通过裙房联系在一起。
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案例分析8：
上海悦达:
室外边庭+内街，以室外顶棚广场为核心组织内街空间。
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商业综合体案例分析
定义： 业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，
形成了休闲商业聚集的全新创造——空间有机结合 2）与城市交通协调 3）各不同功能空间依存，价值互补 4)一个位置上的一组建筑
香港-商场篇---圆方设计研究
香港-商场篇---圆方设计研究圆方ELEMENTS ——香港首个横向式大型购物中心01项目背景Case Background02 场地设计Site Design03 建筑设计Architecture Design04 总结Summary项目背景Case BackgroundCase Background项目概况对外开放时间：2007年10月1日总建筑面积：10万㎡层数：2层半开发商：香港铁路有限公司设计方：贝诺Benoy定位：地铁上盖，大型一站式购物中心。
是香港首个横向式大型购物中心（Horizontal Mall）Benoy参与内容：建筑设计品牌规划标志与导航设计Case Background设计方贝诺Benoy：1947年成立于英国，从农业建筑设计起家。
商业中心占整个公司业务80%以上。
设计理念：商业意识Archimmercial设计构思与商业可行性之间的平衡Case Background设计方代表作ION Orchard商场，新加坡，建筑设计零售中心建筑面积12.5万㎡，以及艺术画廊、豪华住宅楼。
Case Background设计方代表作创纪之城（APM），香港，建筑设计&室内环境图形设计建筑面积8.54万㎡。
Case Background设计方代表作陆家嘴国际金融中心，上海，建筑设计&室内环境图形设计零售中心建筑面积12.5万㎡，以及艺术画廊、豪华住宅楼。
Case Background项目区位九龙半岛地铁九龙站上，2条地铁交汇处（机场快线&东涌线），由中环乘港铁只需5分钟。
但是由于中环站转乘地铁不太方便，因此会对人流造成一定负面影响。
场地设计Site DesignSite Design周边环境圆方商场上面绿地覆盖，商场上盖包括：豪华住宅楼、118层（全港最高）的环球贸易商场、W 酒店、Ritz Carlton 酒店，连成一个总面积达110万㎡的综合发展区。
ABAB环球贸易商场“君临天下”豪宅Site Design周边环境圆方商场上面绿地覆盖。
国内城市综合体精彩案例剖析
活动名称
深圳华润中心万 象城国际招商发 布会暨主力店签 约仪式于2019年 12月25日举行
2019年4月26日深 圳华润中心万象 城发布第二次招 商成果
2019年8月21日
内容
RÉEL时尚生活百货、嘉禾影院、CITYVALUE超级广场、华润万家等海内外知名商业机构正 式落户华润中心万象城,奥林匹克标准真冰溜冰场项目也于同一日正式启动 地点为深圳招商银行五楼,深圳副市长许宗衡,副市长陈应春、嘉德商业董事长陈永和、华润万 家CEO陈朗、嘉禾娱乐董事局主席邹文怀、嘉禾娱乐董事总经理潘文杰、中国电影集团总经 理杨步亭、亚洲滑冰协会主席TedWilson、花样滑冰世界冠军孙露、GRI香港公司总裁方方、 华润集团副董事长兼总经理宁高宁、华润集团常务董事、副总经理宋林到场
内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
• 业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%
• 业态分布： • 1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场
主力店采取错位经营方式，走时尚路线， 推特色商品， 建设一个以进口商品为特 色的新概念超市，避免商品组 合与竞争 对手同质化；
推广活动，将后期招商与开业前的预热相互结合。
• 3、招商推广 • 制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广
知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在
• 从开业时的招商成果看，租户和品牌有几个突出的特点：国际知名品牌多；有三分之 一的品牌属于首次进入中国内地或深圳市场；大部分租户租期长；纷纷把万象城作为 旗舰店所在地；多数租户有意与华润一起进行全国拓展。
深圳_集中商业业态研究_香港圆方_黄凯
——香港圆方
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——位于九龙的香港首个横向发展大型购物中心
香港圆方是香港铁路有限公司的旗舰商 场，香港最大的五星级购物中心
共二层，占地10万平方米，每层面积约 3.7万平方米
坐落于尖沙咀西九龙站上盖，交通便利
取意于中国的智慧“外圆内பைடு நூலகம்”，设计 融合多个崭新概念
——一层以超市为主力店，业态均衡分区分布
Threesixty超市 体量约8000㎡
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——二层以影院为主力店，业态以品牌购物及美食餐饮为主
The grand影院 体量约9000㎡
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——五大业态保持整体平衡，传统主力店所占比例较小
业态类型 名牌购物 体量（万㎡） 1.93 所占比例 26.11%
主力店类型 超市 影院 主力店体量
体量（万㎡） 8000 9000 17000 74000 23％
所处楼层 二层 一层 —— —— ——
其他铺位 77%
整体体量 所占比例
资料来源：世联数据平台及市场调研
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——经验借鉴：地铁通道直入中庭，主力店强力带
动，各业态平衡发展
两主力店总体量为1.7万㎡，占商业总 体量的23％
各业态均衡发展，共享城市高端消费人 群 五大业态配置合理，相辅相成 地铁通道直入中庭，为商业带来大量人 流 一层设置地铁大堂，成为商业体的核心 二层以地铁大堂为中心形成中庭，改善 商业购物环境 每层均设主力店，成为目的地消费的强 大吸引力
主力店选择为大型影剧院及中高端超市， 成功吸引人流汇集
商业案例：香港ELEMENTS圆方
香港圆方商场案例研究(95p)
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规划设计目录
一、圆方(ELEMENT）简介
——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
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圆方（ELEMENTS）简介
圆方总介
香港铁路有限公司的旗舰商场——圆方ELEMENTS由著名建筑师楼Benoy担任设计，以金、木、水 、火、土五行智慧，开创独一无二的购物享受热点。圆方商场坐落于香港九龙地铁站的正上方，占 地十万平方米，坐落于尖沙咀西，四周由君临天下、凯旋门、天玺等豪宅及全港最高的商业大厦环 球贸易广场（ICC）包围,是一个主体两层的水平横向式大型综合商业中心。分为五大区域，分别以 五行的金、木、水、火、土为主题，包括世界名牌商店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施，还有 8 间1楼及2楼相通的复式零售店铺及8间复式食肆。 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
最大的中庭1400平方米
糅合了多種嶄新理念，集名店購物、休閑、飲 食、娛樂及文化體驗于一身
香港首個橫向式大型購物中心 香港首个把艺术元素融入建筑规划的大 型购物中心 良好
各楼层规 划
一层:主力店铺、时尚服饰、珠宝及配饰、美容护理、家庭布臵及饰物、手袋及旅行用品、儿童 服饰及玩具、影音器材及家庭用品、休闲娱乐 二层：主力店铺、时尚服饰、珠宝及配饰、美容护理、朱古力蛋糕、家庭布臵及饰物、手袋及 旅行用品、运动服饰及体育用品、影音器材及家庭用品、休闲娱乐
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项目背景分析
属性定位
香港圆方商场是香港地铁商业集购物、休闲、饮食、娱乐、文化等诸多元素为一体的“一站式” 商业航母； 它是香港首個橫向式大型購物中心； 它是香港首个把艺术元素融入建筑规划的大型购物中心； 是城市综合体的组成部分——充分发掘写字楼、酒店、住宅、商业的综合物业价值； 是地铁物业——利用地铁带来的人流为商业增值
香港九龙站案例分析
国际顶端酒店——W酒店 位于天玺II第12-28层； 提供393间豪华高级客房，包括42间套房，全 部客房及套房均配备声宝(Sharp)、Bang & Olufsen及KEF的尖端设备； 总统套房Extreme WOW配备八人餐桌、特大 浴池、巨型衣帽间、施华洛世奇水晶浴室配件 及室内水族缸； 客房融入金、木、水、火、土五大元素； 全亚洲首间Bliss提供特式水疗服务； 亚洲首间由客席DJ驻场的W style Living Room酒吧； 位于76层全城最高的酒店游泳池； 配备尖端科技、占地820平方米的多功能会议 及活动场所；
协同因素
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香港城市的发展始终面对有限的可建设用地和不断膨胀的人口之间的矛盾，因此香港建筑 的特征为高密度和超高层； 用作公共交通的土地匮乏，自然要求不同交通方式的良好衔接和换乘，并整合到公共空间 和建筑内部； 九龙地铁站被规划为具有一定密度和混合度的地区重要节点，成为东涌线最大的站点，将 地铁和其他交通方式进行最大程度上的整合； 在机场从启德整体搬迁到赤腊角后，通过提供市内值机的服务，让乘客在香港和九龙的机 铁站内就可以更换登机牌，托运行李，“使机场回归城市”；
写字楼, 23.2, 21% 酒店, 8.3, 8% 商业, 9.3, 9%
城市商业与文化综合体案例分析-香港九龙联合广场
丽思卡尔顿酒店客房和设施
酒店提供饱览维港及城市景致的 房间。六间餐厅及酒吧包括中餐 厅及意大利餐厅，以及在楼高 490米之上的顶楼酒吧。水疗中 心占地860平方米，设9间豪华理 疗室和2间双人套房，由世界水 疗权威ESPA提供崭新的水疗疗程 。酒店的室内游泳池位于顶层及 设有LED天花屏幕。另外，酒店 拥有全港最大的宴会厅之一，加 上四间会议室，总面积达1300平 方米，为婚宴和会议的理想场地 。 酒店客房从7000港币起价，总统 套房13万港币，拥有最佳的维多 利亚海景和山景。
Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施 于一体，占地13.54万平方米，总建筑面积达109万平方米
顶级住宅 办公写Байду номын сангаас楼
公共绿地
办公楼 内部道路
顶级酒店
Form 2000 on, “Union Square”dearm comes ture
2000年 2003年 2005年 2007年 2010年
Union Square
简介 6栋大楼，1288个单位，1332个停 车位 5栋大楼，2126个单位，1270个停 车位 3栋大楼，1122个单位，864个停车 位 新鸿基地产：255米高，75层，共 1122个单位 新鸿基地产：香港首个横向式商场， 商业最高端商业，4层 新鸿基地产：香港最高的住宅， 15-18 270米，由住宅、服务式出租住宅 和酒店组成 新鸿基地产：香港最高写字楼，全 球四高，共118层，490米
Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，
地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四 面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四 条道路包围着
Union
国内外城市商业综合体的设计案例分析
国内外城市商业综合体设计案例分析自世界第一个城市综合体诞生以来，人们就把城市综合体与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。
就像美国纽约曼哈顿洛克菲勒中心，英国伦敦的金丝雀码头，日本的东京中城、六本木，香港的太古广场，中国深圳的万象城、北京的国贸，它们外在以摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。
它们是展示城市鼎盛的符号，是城市的名片，城市的动力旗舰，用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。
一、纽约洛克菲勒中心（一）洛克菲勒中心简介洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部，是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。
主要建筑始建于1931年，1940年完成。
建筑群区域涵盖第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之间，共占地45000平方米。
建筑群的主体是GE大厦，共有70层，高259米。
外观强调垂直线条，是板式高层建筑的雏形。
2007年12月10日，孩子们在“便士丰收的田野”开幕式上摆放硬币的情形，放置这1亿枚硬币区域长49.5米、宽9米，宽度相当于一条街道。
1932年起，每年圣诞节前夕，洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树，这里的圣诞夜景时来纽约的游客必看之处。
（二）案例启示洛克菲勒中心对于公共空间的运用开启了城市规划的先河，因此号称是20世纪最伟大的都市计划之一，整个建筑布局紧凑，密集有序。
这块区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让中城继华尔街之后，成为纽约第二个市中心，对都市人的生活产生了巨大的影响。
洛克菲勒中心在建筑师上最大的冲击是提供公共领域的使用，这种为普通大众设计的空间概念引发后来对于“市民空间”的重视，巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路冲设计成行人的休息区、消费区，彻底落实为广大中产阶级服务的目的。
Union Square香港九龙站上盖物业发展计划分析
香港九龙站上盖物业发展计划分析(Union Square)一、概况Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着。
它是港铁九龙站一个综合商住发展计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展。
西九龙：位于香港九龙半岛西面，地域由昂船洲伸延至旧佐敦道码头附近，除了昂船洲外，其余土地均是填海得来，总面积达334公顷，横跨油尖旺区及深水埗区；填海计划为《西九龙填海计划》，是《香港机场核心计划》十项核心工程之一。
Union Square的位置图Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施于一体。
位于九龙站上盖的Union SquareUnion Square的主要物业包括：（1）16座住宅大厦及2座作混合用途的建筑（包括住宅、酒店及服务式住宅），合共提供约5866伙住宅单位、一间豪华酒店及约72472平方米服务式住宅；（2）一幢118层高的环球贸易广场，包括约231778平方米的甲级写字楼及香港丽思卡尔顿酒店，并附设天际100观景台；（3）面积达100万平方呎的大型购物商场：圆方；（4）一所1,050平方米的幼稚园；（5）巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处；（6）约5600个车位；（7）顶层平台设占地70万呎广阔的公共空间及私人休憩绿化区，公众部份设多种主题园景地带；而平台亦设少量康乐设施，包括儿童游乐场及多用途运动场。
Union Square发展完成后，成为香港的新地标，吸引外地游客，从而提升香港旅游业的竞争力。
而发展计划把西九龙九龙站打造成另一个如中环般的商业核心区，把商业活动由港岛区伸延到九龙。
项目亦可以把早已饱和的九龙中部及东部地带的人流分散到西九龙的新填海区，舒缓九龙中部及东部的挤迫情况。
香港主要商业项目及住宅案例分析
简介
香港IFC MALL是超大型复合商业地产项 目，集香港最高写字楼、顶级五星的四季酒 店、IFC MALL购物中心于一体，同时又有机 场快线香港站、地铁东涌线香港站、地铁港 岛线中环站、地铁荃湾线中环站、巴士站、 过海渡轮码头等交通站点。 在这种意义上来看，IFC MALL倒不像 一个商业地产项目，而像一个市政交通枢纽， 公共功能的比重强于商业功能。
分布广泛
太古城广场——二层设置大型反斗城
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 气分散到各个楼层：
magabox——10-13层设置大娱乐、餐饮店、溜冰场
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 气分散到各个楼层：
朗豪坊——中庭两旁设置咖啡、面包店
巧妙融入
休闲、娱乐、餐饮的 设施灵活融入商业 MALL之中
超高挑高中庭，巨大的模型建筑，天幕电影， 对年轻客户有极强的吸引力
又一城
特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点：
围绕圣诞为主题的大型模型，既增添了购物的气氛， 还汇集了人流
青衣城
特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点：
整体设计
通过围合式的商业，将酒店、写字楼完美连接，形成大型的综合体， 还形成了围ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ中庭广场
完美的功能转换接驳
写字楼入口
写字楼专属扶梯
完美的功能转换接驳
酒店入口
建筑立面
大气、现代、时尚
简洁、大气、时尚的内部设计
天窗设计，增加商场 内部采光
大气、时尚的大堂
简洁、大气、时尚的内部设计
质感极强的内部设计
商场简介
深度解析（四）：香港朗豪坊购物中心内街公共空间设计分析
深度解析（四）：香港朗豪坊购物中心内街公共空间设计分析核心提示：朗豪坊位于香港繁华闹市旺角区域，地下2层，地上13层。
商场层数较高，内部空间使用分段式，B2至L3层公共空间互相连接，L4至L13层的公共空间则互相连接。
内部仅L4层至L7层的巨大双面透明边庭引入自然光线，其余中庭处均以人工照明为主。
朗豪坊公共空间具体数据表【公共空间总概括】朗豪坊总面积仅6.7万平方米，而楼层数较多，达到了15层，其层数面积以楼层增高而呈下降趋势。
公共空间的面积占总建筑面积37.9%，可看出商场并未因面积较小而压缩公共空间，反而是更增加公共空间的比重。
商场B2至L3层公共空间以中庭和购物走廊为主；L4至L7层以边庭、广场和开放餐饮区为主；L8至L13层以中庭、螺旋状购物走廊、观景台和小型广场空间为主，空间类型丰富。
【交通空间】公共空间中走廊占据了近75.4%的面积，而其形式也多种多样。
不仅包含单边中庭、两面商铺等走廊形式，更设计出以人行楼梯和坡道为主要的交通连接方式的螺旋形购物走廊，尺度合理，各处楼梯的数量亦符合需要。
其中非楼梯走道的宽度躲在3米至4米，最长处由于中庭的加入，也未超过50米；而阶梯走道因围绕中庭设置，使得垂直空间通透，使层高也变得模糊，而宽度亦多为3米，仅单边设置商铺。
【广场空间】除了走廊外，朗豪坊公共空间中最重要的公共空间的节点为其L4层通四层设置的巨大阳光边庭及其包含的交通和活动广场。
边庭两侧为玻璃幕墙，引入大量自然光线。
由于L4层与酒店、写字楼均有连接，连接处位于边庭，因而其东侧形成面积较大的交通型广场，广场中除设有多部通往写字楼等的扶梯外，更设有两部通往L8层的大跨度扶梯，将此处人群高效率往建筑高层运送。
而在边庭西侧设有购物中心唯一的活动型广场，在节日庆典时，购物中心会在此设置特制的景观装置供顾客拍照留念，亦会于此举办活动。
【休憩空间与庭空间】边庭中及螺旋走道中上部更设有多处供消费使用的开放小型休闲场所，与广场和走道进行结合，使人如同置身与城市外部广场之中。
香港城市综合体的发展模式与特点
香港城市综合体的发展模式与特点香港研修班第二组（叶健、张嘉玲、张帆、苏为学、李前航、刘汉勋、陈顺生）香港地少人多，是世界上人口密度最高的城市之一。
有限的土地资源，造就了香港高密度城市形态的形成。
对土地的高强度开发利用以及充分重视建筑空间与城市空间的互动与融合，是香港商业地产的鲜明特性。
五天的培训学习，我们先后参观考察了太古又一城、太古城中心、I-Square 、朗豪坊等颇具代表性的商业地产项目，通过老师讲解以及组内讨论交流，我们对香港城市综合体的发展模式及特点有了较深入的认识和理解。
现将学习心得总结如下，以期对广百集团的发展提供切实的指导和借鉴。
一、选址原则：交通、交通、交通。
传统的商业地产选址重视地块的地理位置，即LOCATION、LOCATION LOCATION香港的商业地产在此基础上，发生了进一步的演化，提出了“交通、交通、交通”的原则。
在香港城市综合体的开发战略中，“交通”往往是最先要考虑的，也是最重要的因素，其重要性关系到项目建设的成败。
（一）借力地铁有数据显示，香港702 万居民，每天出行总次数加在一起超过1200 万人次，其中90%的人选择乘坐公交工具，而地铁和城铁出行量达到公共交通出行量的40%全香港近一半的人口居住在环地铁站500米的范围内，几乎所有常去的地方都有地铁到达。
因此，香港城市综合体的开发，往往是紧随地铁建设的脚步，基本上是地铁开到哪里，购物中心开发就跟到哪里。
香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70%左右。
（二）多种交通方式立体融合在香港，建筑空间与城市公共空间的界限已越来越模糊，建筑综合体内容纳了更多的城市交通空间，除了地铁之外，越来越多的项目还将城市步行通道、城市休憩中庭、汽车停靠站、交通转换站等各种空间要素融入自身，组织成立体交通网络，供人们在其中穿梭与停留，以引导购买人流的形成。
太古又一城项目则是多种交通方式和谐立体融合的典范。
城市综合体案例分析—香港太古广场1659182609
目录一、城市综合体的定义 (1)二、香港太古广场的定位 (1)三、香港太古广场地理位子 (1)四、香港太古广场各部分简介 (2)1.甲级写字楼部分 (2)2.顶级购物中心部分 (2)3.五星级酒店和顶级公寓 (3)五、香港太古广场的项目特点 (4)1.综合体价值的利用 (4)2.海景价值的利用 (4)3.经营方式 (4)六、香港太古广场成功的关键因素 (5)1.外因 (5)2.内因 (5)香港太古广场一、城市综合体的定义“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
二、香港太古广场的定位定位：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓三、香港太古广场地理位子●太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；●太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；●太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境；●太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。
四、香港太古广场各部分简介1.甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,000平方呎（约1858.0608平方米）、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。
太古广场二座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。
太古广场三座：建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎2.顶级购物中心部分太古广场购物中心共分四层，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地；国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间，五百个车位的停车场。
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析城市综合体的案例 1、东京城市副中心――新宿 2、德国柏林市波茨坦广场――索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区――金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场城市综合体（1/2）所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体（2/2）城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。
东京城市副中心―新宿（1/5）东京城市副中心―新宿（2/5）东京城市副中心―新宿（3/5）新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内东京城市副中心―新宿（4/5）新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。
香港城市综合体规划控制研究
香港城市综合体规划控制研究*袁媛骆逸玲【摘要】摘要城市综合体的规划控制研究是我国城市综合体建设热潮下的现实需要。
选择了香港6个案例，在文献、法规整理、实地调研、深度访谈基础上，概括出香港综合体规划控制的特点：土地用途控制设有多种混合用地类型，是一个弹性的双向过程；公共设施豁免条例详细，配建设施类别多，等级高且与项目建设一体化；综合体可承担交通枢纽功能，实现多种交通方式的紧密接驳，并成为步行网络的节点。
文章建议在我国城市综合体建设中，规范土地兼容性控制，鼓励综合体建设结合多类别、高等级的公共设施，提升交通服务功能。
【期刊名称】上海城市规划【年(卷),期】2014(000)001【总页数】6【关键词】关键词城市综合体 | 规划控制 | 香港1 综述国内城市综合体是指融合零售、办公、居住、酒店、娱乐等3种以上的城市功能，空间规划与功能有机统一，由统一的开发主体开发的建筑单体、建筑集合或建筑街区[1-2]，国外多称作混合发展项目（mixed-use development）。
西方历史上源于建筑综合体，最早期可追溯至古希腊的广场建筑、古罗马的公共浴场等。
工业革命后，功能分区的思想开始占主流。
1970年代，西方又开始出现现代意义上的大型零售与办公混合项目，多位于历史街区。
1980年代，绅士化现象出现，零售、居住、办公三者综合的项目开始普遍。
1990年代，城市零售娱乐中心开始流行于欧美多地，集剧院、运动设施、餐饮等更多功能为一体。
目前，混合项目多见于内城更新中，郊区也出现混合功能社区[3-5]。
国外开发控制政策在多元化主流规划理念的影响下，也逐渐倾向于支持混合项目[4-10]。
理论上认为混合发展项目的优势在于具备中心服务职能、减少通勤及交通拥堵，增添城市活力，提高24小时的安全性，增加视觉上的多样性及集约高效利用土地等，但也存在大体量建筑的负面生态影响、过度交通压力、挤出效应等[5，11-12]。
国内近年来综合体渐成为城市实施新区拓展、旧区改造的重要项目载体[13]。
香港union_square
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
Union Square位于香港西九龙地铁九龙站
上盖，占地 13.54公顷， 是集住宅、写字 楼、商场（ elements）、休闲和酒店设施 于一体的超大型综合体。
Union Square的总面 积达 109万平方米， 整个发展计划分为七 个发展项目组合。 第一期为漾日居、第 二期为擎天半岛、
第三期为凯旋门，第 四期为君临天下，
第 三期：凯旋门
名称：凯旋门 开发商：新鸿基地产发展有限公司 用途：住宅 楼宇幢数： 4 建筑面积： 100000平方米 状况：已入住
第 四期：君临 天下
名称：君临天下 发展财团成员：恒隆地产有限公司 用途：住宅 楼宇幢数： 3 单位数目： 1122 单位面积：约 95-271平方米 车位数目： 864 状况：已入住
第五期为 elements，第 六期为天玺，第 七期为环球贸易广场
第一期：漾日 居
名称 ：漾日居 开发 商成员：永泰控股有限公司、淡马钖控 股有 限公司、新加坡置地有限公司、吉宝置 业有 限公司、丽新发展有限公司、环球投资 ( 百慕大)有限公司 用途 ：住宅 楼宇 幢数： 6 单位 数目： 1288 单位面 积：约 77-232平方米 车位 数目： 1332 状况 ：已入住
联 合开发
开 发模式 它是香港地铁九龙站的综合商住发 展计划，由地铁公司联同九龙仓集 团有限公司、恒隆地产有限公司、 永泰控股有限公司和新鸿基地产发 展有限公司四个发展商合作发展。
规划设计——商住分区
盘旋而上的公路将汽车送达平台之上，汽车再通达到每栋建筑的独立的入户 大门，该大门将商业与住宅分隔，从而保持良好的居住生活环境
一步巩固香港作为国际大都会的地位。
·Union Square发展完成后，将成为香港的新地标，吸引外地游客，从而提 升香港旅游业的竞争力。 ·Union Square位于维多利亚港的九龙沿岸，其具有特色的摩天大楼建筑 群，将可成为维多利亚港景色的一部分，增加九龙方向的景观的吸引力，促 进维多利亚港的观光事业。 ·Union Square发展计划把西九龙站打造成一个新的都会中心，从而把早已 饱和的九龙中部及东部地带的人流分散到西九龙的新填海区，舒缓九龙中部 及东部的挤迫情况。
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Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施 是一个综合发展计划， 住宅、写字楼、商场、 于一体，占地13.54万平方米，总建筑面积达109万平方米 于一体， 平方米，
顶级住宅 办公写字楼
公共绿地
办公楼 内部道路
ห้องสมุดไป่ตู้顶级酒店
Form 2000 on, “Union Square”dearm comes ture Square”
成功KPI 成功KPI
各物业形 态作用
核心驱动因素：前期以高端住宅驱动， 核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着片 区逐渐成熟， 区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店为 综合体实现整体升级 综合体核心区域物业比例为： 综合体核心区域物业比例为： 住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%： 住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%：5 =60% ％
圆方商场 2007.10 天玺 环球贸易 广场 2007.3 20072010
物业分类与体量情况表 服务式公寓, 商业, 9.3 5.8 酒店, 5.3 商务办公, 26.2 高端住宅, 62.4
高端住宅
商务办公
酒店
服务式公寓
商业
Union Square
区位（商业价值极高的九龙站，与中环CBD 商业价值极高的九龙站，与中环CBD 隔海相望） 隔海相望） 住宅先行聚集人气（ 住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸 引最高端客户注目） 引最高端客户注目） 品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、 品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、 恒隆地产、 恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发 展）
综合体效应
Union Square
物业 漾日居 擎天半岛 君临天下 凯旋门 时间 2000 2004 2003 2005 顶级购 物中心 国际级 豪宅 国际级 办公楼 高档住 宅 档次 体量( 体量(万㎡) 容积率 13 4.8 16 10 9.3 住宅18.6 酒店5.3 26.2 5-6 5-7 5-7 5-6 简介 6栋大楼，1288个单位，1332个停 车位 5栋大楼，2126个单位，1270个停 车位 3栋大楼，1122个单位，864个停车 位 新鸿基地产：255米高，75层，共 1122个单位 新鸿基地产：香港首个横向式商场， 商业最高端商业，4层 新鸿基地产：香港最高的住宅， 15-18 270米，由住宅、服务式出租住宅 和酒店组成 新鸿基地产：香港最高写字楼，全 球四高，共118层，490米
Union Square
16座住宅大厦及2座混合用途大厦， 16座住宅大厦及2座混合用途大厦， 座住宅大厦及 共提供约5866个住宅、一间豪华酒店 共提供约5866个住宅、 5866个住宅 及约72472平方米服务式住宅； 及约72472平方米服务式住宅； 72472平方米服务式住宅 一幢118层高的摩天大楼， 118层高的摩天大楼 一幢118层高的摩天大楼，包括约 231778平方米的写字楼及一间豪华酒 231778平方米的写字楼及一间豪华酒 并附设观景台； 店，并附设观景台； 82750平方米购物中心 平方米购物中心； 82750平方米购物中心； 1050平方米的幼稚园 平方米的幼稚园； 1050平方米的幼稚园； 巴士、的士、及私家车交汇处； 巴士、的士、及私家车交汇处； 5600个车位 个车位； 约5600个车位； 广阔的公众及私人休憩绿化区； 广阔的公众及私人休憩绿化区； 各类康乐与社区设施
香港岛
香港国际机场
于1998年7月6日正式启用，取代位于九龙城区的 1998年 1998 日正式启用 香港启德国际机场。第二条跑道于1999年5月启用 。在2007年，香港国际机场的总客运量超过4780 4780 374万公吨 万人次，总航空货运量逾374万公吨 374万公吨。是亚洲最繁 亚洲最繁 忙的机场之一，也是重要的国际货物中转枢纽。 忙的机场
九龙
全称为九龙半岛 九龙半岛，东南西三面被维多利亚港湾包 九龙半岛 围，与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城 最繁华的城 市核心区。其中以尖沙咀、油麻地及旺角 尖沙咀、 市核心区 尖沙咀 油麻地及旺角最为知 名，是香港的购物、饮食、休闲、娱乐的中心， 购物天堂。 是全球游客聚集的购物天堂 购物天堂
Union Square
Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖 位于香港西九龙港铁九龙站上盖， Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址 为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷， 为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐 13.54公顷 敦道、连翔道、 敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着
6 1 5 7 3 4
分为七个发展项目组合 前五期已先后落成并入伙 余下的第六及第七期（第五期被合入第六期） 余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目 组合于2007年至2010年分阶段落成 组合于2007年至2010年分阶段落成 2007年至2010
擎天半岛： 擎天半岛：高尚住宅 漾日居： 漾日居：高尚住宅 中心花园 凯旋门：高尚住宅 凯旋门： 君临天下： 君临天下：高尚住宅 圆方： 圆方：豪华购物中心 港景汇： 港景汇：服务式公寓 天玺：酒店、 天玺：酒店、住宅综合体 环球贸易广场
香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体， 香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体， 体现了此类综合体开发的特点和规律： 体现了此类综合体开发的特点和规律： 开发的特点和规律 需多个强势发展商合力打造， 需多个强势发展商合力打造，且发展商之间特点突 出，分工明确 占据城市顶端区位，具备成熟的商业、 占据城市顶端区位，具备成熟的商业、商务及休闲 娱乐氛围 多点开花的开发战略带来一定的开发风险， 多点开花的开发战略带来一定的开发风险，各类物 业对项目资源的需求不同， 业对项目资源的需求不同，全面开发面临风险
2000年 年 2003年 年 2005年 年 2007年 年 2010年 年
高端 住宅 商业 商务 酒店
漾日居
君临天下
凯旋门
擎天半岛
天玺（住宅部分） 天玺（住宅部分）
圆方 ELEMENT W Hotel 港景汇
环球贸易广场 ICC
多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务 多家开发商联合，高端住宅先期启动， 使区域价值脱胎换骨
香港岛
香港最为繁华之地。港岛北部为香港CBD CBD，拥有 CBD 劈山填海而造的皇后大道、德辅道等；港岛南部 皇后大道、德辅道 皇后大道 的浅水湾、深水湾 浅水湾、 浅水湾 深水湾等为著名的旅游区和高级住宅 区；港岛中部为香港主要行政机关 行政机关所在地。港岛 行政机关 拥有很多小山，最高峰为太平山 太平山，海拔554米。 太平山
城市综合体案例分析 香港 Union Square
酒店、写字楼、商场、公寓等功能均衡发 酒店、写字楼、商场、 展模式
Union Square
——香港九龙站
Union Square ——尖端城中之城 ——尖端城中之城
香港格局与项目位置
新界 香港国 际机场 九龙
九龙站综 合体 新界
香港地区面积最大的部分 面积最大的部分，连同所属的235个大小 面积最大的部分 岛屿，总面积达975.1平方公里，约占香港总面积 的92％。 过去以农业为主 农业为主，后形成了观塘、荃湾 观塘、 农业为主 观塘 两个工业新市镇。新界丘陵起伏、海拔957米的大 957米的大 957 雾山为深圳最高峰。 雾山
Union Square是港铁九龙站一个综合商住发展计划
，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限 由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、 公司、 公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四 个发展商合作发展
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Square的总面积达109万平方米 的总面积达109万平方米， Union Square的总面积达109万平方米，整个发展计划