城市综合体案例分析—香港Union Square

香港岛
香港国际机场
于1998年7月6日正式启用，取代位于九龙城区的 1998年 1998 日正式启用 香港启德国际机场。第二条跑道于1999年5月启用 。在2007年，香港国际机场的总客运量超过4780 4780 374万公吨 万人次，总航空货运量逾374万公吨 374万公吨。是亚洲最繁 亚洲最繁 忙的机场之一，也是重要的国际货物中转枢纽。 忙的机场
圆方商场 2007.10 天玺 环球贸易 广场 2007.3 20072010
物业分类与体量情况表 服务式公寓, 商业, 9.3 5.8 酒店, 5.3 商务办公, 26.2 高端住宅, 62.4
高端住宅
商务办公
酒店
服务式公寓
商业
Union Square
区位（商业价值极高的九龙站，与中环CBD 商业价值极高的九龙站，与中环CBD 隔海相望） 隔海相望） 住宅先行聚集人气（ 住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸 引最高端客户注目） 引最高端客户注目） 品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、 品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、 恒隆地产、 恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发 展）
九龙
全称为九龙半岛 九龙半岛，东南西三面被维多利亚港湾包 九龙半岛 围，与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城 最繁华的城 市核心区。其中以尖沙咀、油麻地及旺角 尖沙咀、 市核心区 尖沙咀 油麻地及旺角最为知 名，是香港的购物、饮食、休闲、娱乐的中心， 购物天堂。 是全球游客聚集的购物天堂 购物天堂
Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施 是一个综合发展计划， 住宅、写字楼、商场、 于一体，占地13.54万平方米，总建筑面积达109万平方米 于一体， 平方米，
顶级住宅 办公写字楼
公共绿地
办公楼 内部道路
顶级酒店
Form 2000 on, “Union Square”dearm comes ture Square”
Union Square是港铁九龙站一个综合商住发展计划
，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限 由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、 公司、 公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四 个发展商合作发展
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Square的总面积达109万平方米 的总面积达109万平方米， Union Square的总面积达109万平方米，整个发展计划
香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体， 香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体， 体现了此类综合体开发的特点和规律： 体现了此类综合体开发的特点和规律： 开发的特点和规律 需多个强势发展商合力打造， 需多个强势发展商合力打造，且发展商之间特点突 出，分工明确 占据城市顶端区位，具备成熟的商业、 占据城市顶端区位，具备成熟的商业、商务及休闲 娱乐氛围 多点开花的开发战略带来一定的开发风险， 多点开花的开发战略带来一定的开发风险，各类物 业对项目资源的需求不同， 业对项目资源的需求不同，全面开发面临风险
综合体效应
Union Square
物业 漾日居 擎天半岛 君临天下 凯旋门 时间 2000 2004 2003 2005 顶级购 物中心 国际级 豪宅 国际级 办公楼 高档住 宅 档次 体量( 体量(万㎡) 容积率 13 4.8 16 10 9.3 住宅18.6 酒店5.3 26.2 5-6 5-7 5-7 5-6 简介 6栋大楼，1288个单位，1332个停 车位 5栋大楼，2126个单位，1270个停 车位 3栋大楼，1122个单位，864个停车 位 新鸿基地产：255米高，75层，共 1122个单位 新鸿基地产：香港首个横向式商场， 商业最高端商业，4层 新鸿基地产：香港最高的住宅， 15-18 270米，由住宅、服务式出租住宅 和酒店组成 新鸿基地产：香港最高写字楼，全 球四高，共118层，490米
Union Square
Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖 位于香港西九龙港铁九龙站上盖， Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址 为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷， 为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐 13.54公顷 敦道、连翔道、 敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着
城市综合体案例分析 香港 Union Square
酒店、写字楼、商场、公寓等功能均衡发 酒店、写字楼、商场、 展模式
Union Square
——香港九龙站
Union Square ——尖端城中之城 ——尖端城中之城
香港格局与项目位置
新界 香港国 际机场 九龙
九龙站综 合体 新界
香港地区面积最大的部分 面积最大的部分，连同所属的235个大小 面积最大的部分 岛屿，总面积达975.1平方公里，约占香港总面积 的92％。 过去以农业为主 农业为主，后形成了观塘、荃湾 观塘、 农业为主 观塘 两个工业新市镇。新界丘陵起伏、海拔957米的大 957米的大 957 雾山为深圳最高峰。 雾山
2000年 年 2003年 年 2005年 年 2007年 年 2010年 年
高端 住宅 商业 商务 酒店
漾日居
君临天下
凯旋门
擎天半岛
天玺（住宅部分） 天玺（住宅部分）
圆方 ELEMENT W Hotel 港景汇
环球贸易广场 ICC
多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务 多家开发商联合，高端住宅先期启动， 使区域价值脱胎换骨
成功KPI 成功KPI
各物业形 态作用
核心驱动因素：前期以高端住宅驱动， 核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着片 区逐渐成熟， 区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店为 综合体实现整体升级 综合体核心区域物业比例为： 综合体核心区域物业比例为： 住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%： 住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%：5 =60% ％
香港岛
香港最为繁华之地。港岛北部为香港CBD CBD，拥有 CBD 劈山填海而造的皇后大道、德辅道等；港岛南部 皇后大道、德辅道 皇后大道 的浅水湾、深水湾 浅水湾、 浅水湾 深水湾等为著名的旅游区和高级住宅 区；港岛中部为香港主要行政机关 行政机关所在地。港岛 行政机关 拥有很多小山，最高峰为太平山 太平山，海拔554米。 太平山
Union Square
16座住宅大厦及2座混合用途大厦， 16座住宅大厦及2座混合用途大厦， 座住宅大厦及 共提供约5866个住宅、一间豪华酒店 共提供约5866个住宅、 5866个住宅 及约72472平方米服务式住宅； 及约72472平方米服务式住宅； 72472平方米服务式住宅 一幢118层高的摩天大楼， 118层高的摩天大楼 一幢118层高的摩天大楼，包括约 231778平方米的写字楼及一间豪华酒 231778平方米的写字楼及一间豪华酒 并附设观景台； 店，并附设观景台； 82750平方米购物中心 平方米购物中心； 82750平方米购物中心； 1050平方米的幼稚园 平方米的幼稚园； 1050平方米的幼稚园； 巴士、的士、及私家车交汇处； 巴士、的士、及私家车交汇处； 5600个车位 个车位； 约5600个车位； 广阔的公众及私人休憩绿化区； 广阔的公众及私人休憩绿化区； 各类康乐与社区设施
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分为七个发展项wk.baidu.com组合 前五期已先后落成并入伙 余下的第六及第七期（第五期被合入第六期） 余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目 组合于2007年至2010年分阶段落成 组合于2007年至2010年分阶段落成 2007年至2010
擎天半岛： 擎天半岛：高尚住宅 漾日居： 漾日居：高尚住宅 中心花园 凯旋门：高尚住宅 凯旋门： 君临天下： 君临天下：高尚住宅 圆方： 圆方：豪华购物中心 港景汇： 港景汇：服务式公寓 天玺：酒店、 天玺：酒店、住宅综合体 环球贸易广场