从经济学的角度浅析房地产市场讲课教案

从经济学的角度浅析房地产市场

前段时期的惆怅中，自己在思索的过程中对自己的定位明确了许多，会计和金融这二者之间，我选择了后者，在网上搜索了一些关于金融专业的培养方案信息，以后也将在学好会计的前提下，抢抓时间弥补金融学专业知识的缺失。

时隔一年自己再次翻开西方经济学教材，看了微观部分中的关于市场分析的知识，了解了一些经济理论，为了使自己更进一步的掌握理论知识，我以平常关注较多的房地产市场为例，将自己这段时期所学的知识运用其中，从经济学的角度来解读房地产市场，主要是运用供求分析方法研究住房市场的均衡状况，包括均衡数量和均衡价格的形成。

我认为住房有两个属性，内在属性中，一是自住，一是投资；外在属性中，房地产与金融体系有着密切的联系。从内在属性的角度，可以把住房视为消费品；而从外在属性的角度，则应将其视为“金融衍产品”。

一，作为消费品的住房市场（消费品市场研究主要就是用供求分析方法进行研究）

1房地产市场的需求。

房地产市场的需求可以分成两个方面，自住房需求和投资需求，投资需求又有两个衍生需求，一个是作为转卖的需求，作为出租房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最终需求。作为转卖的需求最终必须转

化成自住房需求和出租房屋的需求。我们从自住房需求开始研究。经济学所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿没有能力的需求不予考虑，有能力没有意愿的需求也不予考虑，因此住房产品的需求取决于消费者支付能力、消费者需求意愿和消费者人数等三个因素影响，其中消费者的支付能力主要受消费者收入、房价的影响，住房的需求意愿主要受社会文化影响、对未来的预期、替代品与互补品的可得性与价格三个因素影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的需求。

2房地产市场的供给。

房地产市场的供给比较单一，作为消费品和投资品的住房供给是没有区别的。因此，套用一般的供给理论，住房产品的供给也取决于厂商的供给意愿、供给能力，厂商的供给意愿也主要是取决于政府政策要求、厂商主观意愿和对于未来的预期；厂商的供给能力主要取决于房价、替代品与互补品的可得性与价格、厂商的生产技术与生产能力、投入品的价格。政府政策也可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给。

3房地产市场的局部均衡。

供求分析方法就是将供给与需求结合起来考虑，可以分析任何消费品在市场发生变化的情况下均衡价格、均衡数量的变化。这就是经济学中的局部均衡分析。

4中国房地产市场的供求分析。

通过这个需求、供给分析，我们可以对于中国房地产市场进行政策分析。

作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者支付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增长，支付能力也是在不断增强的。从消费者的支付意愿来看，中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动，迅速购房。更重要的是，在中国快速城市化的大时代背景下，即便进城的农民工有一大部分自己不买房，毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加，这必将推动者住房市场需求的增加。

另一方面，从房地产市场的供给方面来看，在中国现有的政策和市场结构下，政府政策、市场形态和厂商看涨的未来预期使得房地产商可以通过限量供应来攫取最大利润，从而厂商的供给意愿并不高；同时，保障性住房的缺失使得替代品的竞争压力不存在，厂商的技术和生产能力根本不需要全面发挥出来生产大批住房产品，而高昂的土地出让价格和税费开支使得厂商更有理由把价格转移到房价上由消费者承担；更为重要的是，住房产品最重要的投入品——土地，

是一个非常稀缺的资源，这种稀缺不仅体现在绝对与相对数量上，我国可用于开发房地产的土地数量是比较有限的，而且在地理分布和时间分布上。这种稀缺性是非常重要的，理解房地产开发的地理分布特点，是理解住房产品稀缺的关键。因此，房地产厂商的限量开发、限量供应和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客观上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地产产品的供给是非常低的。由于需求大，供给小，均衡分析的结果就是居高不下的均衡价格和较低的均衡产量，这一均衡状况在市场形态不发生重大改变之前，是不会有任何变化的。政府的房地产政策如果不能影响到这个供求模型中的任何一个决定要素，就必定起不到任何作用。

二，作为金融市场重要环节的住房市场

住房市场是金融市场的一个重要环节，认识到这一地位也是认识现代经济和房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的，房地产交易是采用银行按揭的方式进行的，因此，房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面。因此，房地产价格一旦上去，在这一价格上签订的交易合同就不容更改，交易必须进行下去，资金才能回笼。因此，房地产价格是不能下降的，因为下降必定会使得开发商破产，银行资金链断裂，银行可能破产，从而损害整个金融市场。

金融资本诞生以来，资本主义就有了新的形式。用马克

思主义的观点来看，金融资本在剥削劳动者的同时，还绑架了劳动者的利益。房地产商用劳动者的资本，来赚取劳动者的血汗，这已经成为市场经济下的事实。但实际上，用西方经济学的观点来看，这也是分工使然。房地产商从事房地产开发，就使得所有其他个人能够集中精力做好自己的工作，分工产生效益，交换提高社会整体福利水平；房地产商专门从事房地产开发，形成了专业分工的专业技能，能比购房者自建住房更高质高效；房地产商对所建房屋负安全责任，要比自建住房安全责任更容易明确。因此，理性的来看待房地产商在房地产开发中的作用，也是理解市场经济下的房地产形势的要点之一。

由于房地产商在房地产开发中具有重要不可替代的地位，房地产开发时需要金融系统协助也成为理所当然的事情。房地产开发周期长，需要资金数量大，个人、厂商自有资金全部用于开发成本就必然高，如果要求不能用贷款形式，则可以预料房价要比现有的价格更高，因为房地产商则将面临更大市场风险。金融系统特别是银行介入，就使得社会利益与房地产开发结合起来，形成一荣俱荣，一损俱损的局面。明白了金融市场与房地产的关系，就应该能够理解房地产价格为什么那么牵动着政府的心。