房地产估价试题

（3）
=722.14（万元）
求取未来 16 年后的 28 年建设用地使用权和房屋所有权在现在的价值： V28 V44 V16 =1036.42-722.14
4.某宗房地产的土地总面积为 1000 ㎡，是 10 年前通过征收农地取得的，当时取得 的费用为 18 万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为 620 元/㎡；地上建筑物总建 筑面积 2000 ㎡，是 8 年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积 600 元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积 1200 元，估计该建筑物有八成 新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。P189
解：甲房地产 V = V50
1 1 = 2000 150 K 50 1+6%） （ 2 =2114.81（元/ m ） 1 1 乙房地产= V =V30 = 1800 1 30 K 30 1 6%） （
=2179.47（元/ m ） 通过上述处理之后可知，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格（1800 元/㎡低
2 商店二楼价格的测算： 年净收益= 200 120 （ 1 25%） 12
V
21.60 1 1 40 4 9% (1 9%)
=21.60（万元）
=229.21（万元） 该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格 =375.69+229.21
=604.90（万元）
2
8.某商店的土地使用年限为 40 年，从 2001 年 10 月 1 日起计。该商店共有两层，每层可出租 面积各为 200 ㎡.一层于 2002 年 10 月 1 日租出，租赁期限为 5 年， 可出租面积的月租金为 180 元/㎡，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别是 200 元/㎡和 120 元/㎡，运营费用率为 25％.该类房地产的报酬率为 9％.试测算该商场 2005 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格。P223 答：该商场 2005 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格测算如下： 1 商店一层价格的测算： 租赁期间内年净收益= 200 180 (1 25%) 12
答：调查得知：现时与该办公楼相似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为 70 元，据估价 师分析预测，其未来月租金维持在 70 元，出租率为 70%年运营收入占年租赁有效毛收入的 35%， 报酬率为 7%。钢筋混凝土办公楼的使用年限为 60 年，估价时点以后剩余的使用年限为 60-4=56 年，建筑物使用年限晚于土地使用期限结束，收益期现根据建设用地使用权剩余期限确定。估价时 点以后的建筑用地使用权期限为 50-6=44 年。 （1） 求取未来 44 年的净收益的现值之和： 年净收益= 70 2000 70% (1 35%) 12 = 76.44（万元）
V44
（2）
A 1 = 1 Y (1 Y )n A 1 = 1 Y (1 Y )n
76.44 1 1 44 7% (1 7%) 76.44 1 1 16 7% (1 7%)
=1036.42（万元）
315 =3390.6（元人民币/平方米建筑面积） 0.09290304
2.某宗房地产的收益期为 38 年，通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为 20 万元、 22 万元、25 万元、28 万元、30 万元。从未来到第 6 年到第 38 年每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类房地产的报酬率为 10％.试计算该宗房地产的收益价格。P206
=32.40（万元）
租赁期限外年净收益= 200 200 (1 25%) 12
=36.00（万元）
V
32.40 32.40 36.00 2 1 9% (1 9%) 9%(1 9%)2
1 1 40 4 2 1 9%） （
=375.69（万元）
2
2 2 于 2000 元/㎡），实际上却高于甲房地产的价格（2114.81 元/ m 高于 2179.47 元/ m ）。
6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为 25 万元，此后每年的净收益会在上一年的基 础上减少 2 万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假 定情况下的净收益；如果报酬率为 6％，试计算该宗房地产的收益价格。P209 答：该宗房地产的合理经营期限 n 计算如下：
=129.28（万元） 7.图是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为 2000 元/㎡，旁边路线价（土地价 格）为 1000 元/㎡，临正街深度 22.86m（即 75 英尺），临旁街深度为 15.24m（即 50 英尺）。根据表 9-1 中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为 20％，试计算 该块土地的单价和总价。P298
答：该宗房地产的价格测算如下： 土地现值=620X1000=620000（元） 建筑物现值=1200X2000X80%=1920000（元） 估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000（元） 估价对象的现时单价=
2540000 2 =1270（元/ m ） 2000
5.有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为 50 年，单价 2000 元/㎡，乙房地产 的收益期限为 30 年，单价 1800 元/㎡。假设报酬率均为 6％，试比较该两宗房地产价格 的高低。P204
9.某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元， 年平均空房率为 30％，该旅馆营业平均每月花费 14 万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天 45 元，年平均空房率为 20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30％；该类房地产的资 本化率为 10％.试选用所给资料测算该旅馆的价值。P246 答：该旅馆的测算如下： 年有效毛收入= 300 45 365 (1 20%) =394.20（万元） 年运营费用=394.2 30%=118.26（万元） 年净收益=394.2-118.26=275.94（万元） 旅馆价值=275.94 10%=2759.4（万元）
=—1（万元）
该宗房地产的收益价格计算如下：
V (
=(
A b 1 b n 2 ) 1 n Y Y (1 Y ) Y (1 Y ) n
2 25 2 1 13.5 ) 1 2 13.5 6% 6% (1 6%) 6% (1 6%)13.5
1.搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积 200 ㎡，成交总价 80 万元人名币，分 3 期付款，首期付 16 万元人名币，第二期于半年后付 32 万元人名币， 余款 32 万元人名币于 1 年后付清。乙交易实例房地产的使用面积 2500 平方英尺，成交 总价 15 万美元，与成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成 交价格做有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。P126
10.6 年前，甲提供一宗 1000 ㎡、土地使用年限为 50 年的土地，乙出资 300 万元人 民币，合作建设 3000 ㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为 2 年，建成后，其中 1000 ㎡建 筑面积归甲所有，2000 ㎡建筑面积由乙使用 20 年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意 将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协 商请一家专业房地产机构进行估价。P248
= =
取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息 （ 1—销售费用、销售税费和开发利润的比率） 该荒地的总面积 可转让土地面积的比率
3 1.5 120000000 （ 1 8%） 250000000 （ 1 8%） =436（元/ m 2 ） 1 （ 2% 5.5% 10% ） 2000000 60%
答：1）统一付款方式。如果以在成交日期一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 7%， 则 甲总价=16+
32 32 + =79.666（万元人民币） 0.5 （ 1+7%） （ 1+7%）
乙总价=15（万美元） 2）统一采购单价。
796660 =3983.3（元人民币/平方米建筑面积） 200 150000 乙单价= =60（美元/平方英尺使用面积） 2500
得出 该荒地开发完成后可转让熟地的总价=
取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息 1—销售费用、销售税费和开发利润的比率
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 = 取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息 （ 1—销售费用、销售税费和开发利润的比率） 可转让熟地总面积
甲单价= 3）统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币 元。驾驶乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为 1 美元等于 7 元人民币，则 甲单价=3983.3（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=60x7=420(元人民币/平方英尺使用面积) 4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查的知乙交易实例房地产的建筑面积与使用 面积的关系为 1 平方英尺建筑面积等于 0.75 平方英尺的使用面积，则 甲单价=3983.3（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=420X0.75=315（元人民币/平方英尺建筑面积） 5）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于 1 平方英尺=0.09290304 平方米，则 甲单价=3983.3（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=
解：该宗房地产的收益价格计算如下：
V=
i 1
Ai
Ai A 1 1 i t n t (1 Y) Y（ 1+Y） (1 Y）