房地产项目并购尽职调查要点
房地产项目公司收购要点及尽职调查
房地产项目公司收购要点一、房地产收购得种类房地产项目收购包括：在建工程转让与项目公司收购两种1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼得收购）2、项目公司收购又叫股权转让二、项目公司股权收购步骤：1、项目收购意向书2、项目尽职调查3、洽谈正式合同4、交接三、意向书意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）四、项目尽职调查包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目得主体调查1、项目公司主体调查（1）营业执照（包括正副本就是否过期）；（2）各种开发资质（3）税务登记（4）企业组织代码（5）贷款卡（6）所有股东得存在与变更情况（7）股东章程得变化情况（8）历次股东会议得会议纪要（9）历次董事会得会议纪要2、项目公司得财务审计（1）对项目公司得资产负债表、损益表与现金流量表进行审计（目得就是主要审查项目得资产与负债情况；税务情况与债务情况）（2）项目公司需提供原始凭证与账册（3）项目公司得往来账款情况（目得主要就是考察项目得采取就是否干净）（4）项目公司财务得现金流调查（目得主要就是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）（5）审计项目公司得资金到位与使用情况（6）审计项目公司得纳税情况、债务情况以及项目公司得银行账户3、所收购项目得主体调查（1）项目得所有权证与批文，包括①项目得国有土地使用证以及土地转让合同与土地出让金缴纳发票；②项目得建设用地规划许可证或规划意见书；③项目得建筑工程规划许可；④开工证等。
（2）项目所在地得规划情况（包括控制性规划与详细性规划）（3）项目得可行性批复（4）项目得规范性调查（5）项目得以前得经济活动得调查五、洽谈正式合同六、交接与变更1、公司证件得交接2、公司所有印章得交接3、公司所有材料得交接4、项目场地得交接七、股权收购得难点1、溢价得处理方式2、或有负债得保证溢价得处理方式主要就是股权+承担负债或有负债保证主要防止项目公司得对外担保、对外得合同与对外经济活动得风险房地产项目收购尽职调查清单项目收购一般分为二类，一类就是房地产项目公司得股权收购，一类就是房地产项目在建工程转让或现房转让。
房地产公司并购项目财务尽职调查
房地产公司并购项目财务尽职调查一、财务尽职调查概述财务尽职调查是指在收购过程中对目标公司进行财务及非财务信息的采集，客观、全面、详细的分析目标公司可能存在的法律风险、税务风险、债务风险，为公司管理层提供项目收购的决策依据。
尽职调查可以使收购方尽可能地了解目标公司的全部情况，调查过程中通常利用管理、财务、税务方面的专业经验，形成独立观点，用以评价并购优劣，作为管理层决策支持。
财务尽职调查作为重要的风险防范工具，是房地产企业收购程序中的重要一环。
通过实施尽职调查可以补救收购方在信息获知上的不平衡、明确标的公司存在哪些财税风险，为买方决定在何种条件下继续实施收购活动，为买卖双方就相关风险和义务由哪方承担进行谈判，提供准确的信息支持。
二、阿财务尽职调查的基本流程（一）财务尽调小组的成立在接到投资部的通知后，立即成立一支理论水平高、业务能力强、行业见识广、态度积极负责的4人尽调小组，分别负责统筹与成本、税务、收入与费用、资金4个模块。
（二）目标公司资料的收集进场前对标的公司的初步了解有利于后续尽调方案的制定，为尽调活动的有效实施打下一个良好的基础，由负责尽调统筹的财务人员统一进行基础资料收集。
登录专业网站，查询目标企业的基础信息、诉讼案件、行政处罚等信息。
登录其他网站或论坛，搜索查询目标企业的地块信息、总规图、经济技术指标、周边竞品、配套设施、业主评价等，争取对楼盘进行更全面的摸底了解。
（三）制订财务尽调清单根据风险管理理论及尽调案例总结分析，尽调清单可分为基本清单和特殊清单，基本清单又包含财务数据资料和资质证照资料两类。
财务数据资料需包含最近一期的资产负债表及科目余额表、历年的利润表、现金流量表及所有者权益变动表；根据报表项目，分别列示总账口、成本口、税务口、收入口、费用口、资金口相关的资料。
资质证照资料，主要包含营业执照、公司章程、股东证件、开发资质、开发五证、不动产权证、企业征信报告等。
房地产企业开发周期长、资金投入大、业务较复杂，需结合前期资料所了解的情况，尽调特殊清单可包含历史股权转让、重大资产处置、重大项目投资、大额资金使用等。
房地产项目公司收购要点及尽职调查清单
房地产项目公司收购要点一、房地产收购得种类房地产项目收购包括：在建工程转让与项目公司收购两种1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼得收购）2、项目公司收购又叫股权转让二、项目公司股权收购步骤：1、项目收购意向书2、项目尽职调查3、洽谈正式合同4、交接三、意向书意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）四、项目尽职调查包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目得主体调查1、项目公司主体调查（1）营业执照（包括正副本就是否过期）；（2）各种开发资质（3）税务登记（4）企业组织代码（5）贷款卡（6）所有股东得存在与变更情况（7）股东章程得变化情况（8）历次股东会议得会议纪要（9）历次董事会得会议纪要2、项目公司得财务审计（1）对项目公司得资产负债表、损益表与现金流量表进行审计（目得就是主要审查项目得资产与负债情况；税务情况与债务情况）（2）项目公司需提供原始凭证与账册（3）项目公司得往来账款情况（目得主要就是考察项目得采取就是否干净）（4）项目公司财务得现金流调查（目得主要就是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）（5）审计项目公司得资金到位与使用情况（6）审计项目公司得纳税情况、债务情况以及项目公司得银行账户3、所收购项目得主体调查（1）项目得所有权证与批文，包括①项目得国有土地使用证以及土地转让合同与土地出让金缴纳发票；②项目得建设用地规划许可证或规划意见书；③项目得建筑工程规划许可；④开工证等。
（2）项目所在地得规划情况（包括控制性规划与详细性规划）（3）项目得可行性批复（4）项目得规范性调查（5）项目得以前得经济活动得调查五、洽谈正式合同六、交接与变更1、公司证件得交接2、公司所有印章得交接3、公司所有材料得交接4、项目场地得交接七、股权收购得难点1、溢价得处理方式2、或有负债得保证溢价得处理方式主要就是股权+承担负债或有负债保证主要防止项目公司得对外担保、对外得合同与对外经济活动得风险房地产项目收购尽职调查清单项目收购一般分为二类，一类就是房地产项目公司得股权收购，一类就是房地产项目在建工程转让或现房转让。
房地产项目收并购法律尽职调查
验资报告、股权变动情况 3.公司的股东资料
股权结构图、实际控制人、股权权属争议、权利限制、股权代持、回购 4.公司组织结构资料
管理层持股、股权转让的限制、一票否决、对外担保的限制、管理层激励 、监事会设置
四、尽职调查的材料清单（详见清单） （一）公司层面 5.公司的主要资产
三、尽职调查的主要流程 4.现场尽调工作 3 前往地块进行现场核查
①到达现场后，开启地图，截图地图的定位地点； ②拍摄现场已有建筑物照片、空地照片，拍明土地四至 ③拍摄建筑物是否存在人员入驻、运营使用、占用情况 ④将总平面图上的建筑物与实际建筑物对应确认 ⑤发现是否存在临建、违建，确认是否办理了报建手续 4 前往规划、国土、工商等部门进行访谈、资料核查 ①确认核查所需与办理时间 ③涉及与政府合作的项目，应着重沟通项目进度、预计计划情况 ④对于调取资料无法直接反映的情况，应口头核实
五、房地产项目尽职调查的主要关注要点 （二）在建工程 1.土地使用权出让合同约定与工程实际情况
土地使用权出让合同中约定的规划指标及开竣工时间、工程期限，与实际 报建、设计的规划指标，实际开竣工时间、期限的符合性及差异原因。
2.规划条件与设计 是否需要变更规划条件进行建设？ 如是，必须向城市、县人民政府城乡规划等主管部门提出申请。 变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准，存在
四、尽职调查的材料清单（详见清单） （一）公司层面 11. 税务
可抵扣票据情况 12. 诉讼、仲裁与行政处罚 13. 公司财务 14. 保险
四、尽职调查的材料清单（详见清单） （二）项目层面 1.土地出让文件 2.规划、设计文件 3.报建手续 4.施工 5.项目销售 6.竣工验收及初始登记
必读房地产投资前的尽职调查
必读房地产投资前的尽职调查房地产投资是一项复杂而风险较高的投资行为，因此在进行房地产投资之前，进行必要的尽职调查是至关重要的。
本文将针对房地产投资前的尽职调查提供必读的指南，以帮助投资者做出明智的决策。
一、法律法规调查在进行房地产投资之前，了解相关的法律法规是非常重要的。
这包括土地使用权、房屋产权、建筑规划等方面的法律法规。
投资者应查阅相关法律文件，了解当地政府的土地政策，确保所投资的房地产项目符合法律要求，避免潜在的风险。
二、项目背景调查在选择投资的房地产项目之前，进行详细的项目背景调查是必要的。
这包括了解项目的发展商、建筑商、设计师等相关方的信誉和业绩。
投资者还需了解项目的规划和设计方案，包括区位、交通、配套设施等因素，以评估项目的潜力和价值。
三、市场调查房地产市场是一个复杂而动态的市场，了解市场状况对于投资者来说至关重要。
投资者可以调查当地的房价走势、供需关系、政府发展规划等方面的信息，以判断市场的前景和投资的可行性。
此外，还可以了解当地的租金收益率、空置率等数据，以评估投资回报率。
四、物业状况调查对于购买已建成的房地产物业，投资者需要进行物业状况调查。
这包括了解建筑的结构、建筑质量、装修情况等。
此外，还需要了解物业的维护管理情况、物业费用等因素，以确保物业的价值和投资回报。
五、财务状况调查在进行房地产投资之前，了解相关方的财务状况是必要的。
对于开发商来说，投资者可以查看其资产负债表、利润表等财务报表，评估其经营状况和偿债能力。
对于已建成的物业，投资者可以查看其租金收入、物业费用等财务数据，以评估投资回报率。
六、风险评估在进行房地产投资之前，评估投资的风险是必要的。
投资者可以进行风险评估，包括地理风险、市场风险、政策风险等方面的考虑。
此外，还可以通过与相关专业人士咨询，了解潜在的风险和应对措施，以综合评估投资的风险和收益。
七、专业咨询在进行房地产投资之前，寻求专业的咨询是非常重要的。
投资者可以咨询律师、会计师、房地产经纪人等专业人士，了解相关法律、财务、市场等方面的信息。
房地产企业并购中的尽职调查
房地产企业并购中的尽职调查房地产收购并购中应发挥律师尽职调查的作用，在收购并购前，出让方通常会对目标企业的存续与经营风险和义务有很清楚的了解，而收购并购方则没有。
收购方掌握的信息大多是通过出让方或目标企业提供的文件或与其管理层的沟通获取的信息，而这些信息可能经过了包装或对关键问题进行了回避甚至掩饰，双方之间存在着信息不对称。
尽职调查，也被称为审慎性调查，指的是在收购并购过程中买方对目标企业的资产和负债情况、经营和财务情况、法律关系以及目标企业所面临的机会以及潜在的风险进行全面、细致的调查和分析，以求准确了解目标公司的真实状况。
一、尽职调查程序尽职调查没有固定的程序，但总体来说，其一般流程如下：1、由收购并购方指定一个由律师组成的法律尽职调查小组。
2、由收购并购方和律师、目标企业签署“保密协议”。
3、法律尽职调查小组准备一份要求目标企业提供材料的尽职调查清单。
4、目标企业根据尽职调查清单的要求提供相关文件，并制作资料索引。
5、尽职调查小组实施尽职调查，通过各种渠道收集并分析有关的资料。
6、尽职调查小组报告尽职调查结果，出具法律尽职调查报告。
二、尽职调查的主要内容（一）目标企业的设立和合法存续查阅目标企业设立时的政府批准(如有必要)、名称预先核准通知书、营业执照、公司章程、重组方案、股东协议、国有股权管理文件、组织机构代码证书、评估报告、审计报告、验资报告、工商登记文件等资料，核查目标企业的设立否符合法律、法规规定。
（二）目标企业的股东及其注册资本缴纳情况核查目标股东人数，股东资格，股东成立时间、法定代表人、注册资本、实收资本、注册地、企业类型、经营范围、主营业务、股权结构等情况。
股东的出资或增资金额、时间、方式以及相应获得的股份情况，货币出资和非货币资产出资是否符合相关法律规定。
（三）目标企业的主要资产取得目标企业主要固定资产清单、房产权证、房屋占用范围内的土地使用权证等。
取得目标企业的主要无形资产清单、土地使用权证及其他无形资产权属证书等相关资料，核查目标企业拥有的土地使用权或其他无形资产是否已取得相关权属证明，是否存在期限或其他权利限制，是否存在法律上的瑕疵。
房地产投资的项目尽职调查方法
房地产投资的项目尽职调查方法一、引言房地产投资被广泛认为是一项高风险高回报的投资方式。
在进行房地产投资时，尽职调查是至关重要的环节，它可以帮助投资者了解项目的可行性、风险和潜在收益。
本文将介绍一些常用的房地产项目尽职调查方法，以帮助投资者更加全面、准确地评估投资项目。
二、市场调研在进行房地产投资项目尽职调查时，首先需要进行市场调研。
市场调研可以帮助投资者了解当地的供求情况、行业发展趋势和竞争对手情况。
通过收集市场数据和分析行业报告，投资者可以更好地了解项目所处的市场环境，并判断项目的潜在盈利空间。
三、资产调查资产调查是房地产项目尽职调查的重要环节。
投资者需要仔细了解项目涉及的土地、建筑物、设备以及其他相关资产的状况。
这包括查阅权属证书、土地使用证和建筑物完工验收证等相关文件，以确保项目的资产合法、完整。
四、财务分析在进行房地产投资项目尽职调查时，财务分析是不可或缺的一环。
投资者要对项目的财务状况进行全面评估，包括收入、支出、现金流以及借款等方面。
通过对财务数据的分析，投资者可以评估项目的盈利能力、偿债能力和持续性，并作出相应的投资决策。
五、法律尽职调查法律尽职调查是确保房地产投资项目合法的重要步骤。
投资者需要通过检查土地使用权、房屋产权、租赁合同等相关法律文件，确保项目不存在土地纠纷、法律风险或合同漏洞。
此外，还需了解当地法规和政策，以避免不符合法律规定的投资行为。
六、技术尽职调查技术尽职调查是房地产项目尽职调查中的重要环节，特别是在涉及到建筑工程等工艺性项目时。
投资者需要评估项目的设计方案、施工标准和工程质量，以确保项目的可行性和可持续发展。
七、风险评估风险评估是房地产投资项目尽职调查的关键内容之一。
投资者需要对项目所面临的市场风险、法律风险、技术风险以及管理风险等进行评估和预测。
通过综合考虑各类风险，投资者可以更好地把握项目的潜在风险和机会，从而更加明智地做出投资决策。
八、项目管理评估在房地产投资项目尽职调查中，项目管理评估是一个容易被忽视但重要的环节。
房地产收购项目法律尽职调查
房地产收购项目法律尽职调查1.房地产收购项目通常是一个复杂的过程，可能会涉及到多个法律方面，如土地法、房屋法、合同法、知识产权法等。
为了确保收购项目的顺利进行，法律尽职调查成为了必要的步骤。
本文将介绍房地产收购项目的法律尽职调查内容和流程。
2. 什么是法律尽职调查法律尽职调查是指收购方对目标企业或项目进行的法律风险评估和调查。
通过法律尽职调查，收购方可以了解目标企业或项目的法律状况，评估其法律风险，并制定相应的风险应对措施。
在房地产收购项目中，法律尽职调查通常包括以下方面的内容：•项目的土地使用权状况•项目的建设用地规划状况•项目的建设工程规划状况•项目的相关协议和合同状况•项目的房屋性质和产权状况•项目的知识产权状况3. 法律尽职调查的流程3.1 确认尽职调查的范围和内容在进行法律尽职调查之前，需对调查的范围和内容进行明确，以便制定具体的调查计划。
调查的内容应根据具体的收购项目而定，以确保真正了解该项目的法律状况。
3.2 界定被调查方和相关方在进行法律尽职调查时，需界定被调查方和相关方。
被调查方通常是收购目标企业或项目的所有人或法人代表，相关方则包括出售方、相关政府机构、相关律师事务所等。
3.3 收集和整理相关资料在进行法律尽职调查前，需收集和整理相关的资料。
这些资料可能包括法律文件、协议和合同、房产证明文件、权属证明文件、财务报表和相关法规等。
3.4 进行现场检查和访谈为了更加全面地了解被调查方的具体情况，需要进行现场检查和访谈。
这些检查和访谈应针对收购目标企业或项目的土地、建筑、设备、人员等方面展开，并与被调查方进行充分的沟通和交流。
3.5 分析和评估风险通过收集、整理、访谈和检查，可以了解到目标企业或项目的法律状况，并对其风险进行分析和评估。
评估完成后，需制定相应的风险应对措施。
3.6 出具尽职调查报告尽职调查结束后，需出具尽职调查报告，详细描述调查过程、调查结果和风险评估，并提出相应的风险应对措施建议。
房地产项目尽职调查报告
房地产项目尽职调查报告导语：调查报告是对某一情况、某一事件“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来。
下面由为大家的房地产项目尽职调查报告，希望可以帮助到大家！目前房地产开发企业主要通过招拍挂方式取得土地，近几年来，房地产业内的并购活动日益增多，同时并购方所面临的陷阱也越来越多。
为尽量避免并购风险，在并购前进行尽职调查显得非常必要和重要。
一、尽职调查概述、作用及流程尽职调查又称谨慎性调查，其在《布莱克法律词典》中的定义是“通常一个人在其调查过程中寻找合适的法律要求或解除义务时应保持的合理谨慎”。
并购尽职调查是指，在并购活动中，并购一方对另一方一切与本次并购交易有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。
尽职调查可以是并购双方的互相调查，一般是并购方对被并购方（目标企业）的调查。
完整的房地产项目并购尽职调查包括财务尽职调查、法律尽职调查、市场尽职调查等。
（一）实施尽职调查的作用1、有利于评估和规避并购风险。
对于并购方而言，最大的风险信息不对称。
由于信息不对称，并购方将可能面临着目标企业的道德风险、财务风险、经营风险和法律风险等。
通过尽职调查，可以降低信息不对称，合理评估和有效规避上述风险。
2、为确定并购价格和并购方案提供依据。
在并购谈判过程中，双方的焦点一般集中在并购价格的确定上，尽职调查有助于估算目标企业的预期价值和确定并购价格。
如在尽职调查中发现目标企业存在或有负债和不良资产，并购方在对各项或有负债和不良资产进行评估后，可作为跟目标企业就并购价格进行谈判的依据，并可在并购协议中加入有关限制性条款等。
3、有利于并购后的整合。
并购是一项复杂的系统工程，收购工作的完成，仅仅是完成了并购的第一步，收购后的整合是并购成败的关键。
通过尽职调查，可以了解到双方在战略、管理理念、经营思路、企业文化等方面的差异，然后据此制订整合方案，以促使双方在上述方面尽快融为一体，并留住核心人才。
收并购必看！房地产项目并购模式分析及尽职调查要点建议
收并购必看！房地产项目并购模式分析及尽职调查要点建议前言：随着土地招拍挂市场竞争日益激烈，加之房地产宏观调控的力度在不断加强，越来越多的房地产开发企业也在不断的探索和转变房地产项目取得方式及渠道，即从原来的单纯、直接的拿地开发模式逐渐转向房地产项目并购重组模式，实现房地产项目的开发建设或者通过房地产项目资产的处置，以实现企业利益最大化。
关键词：房地产项目并购、并购模式、尽职调查一、房地产项目并购的概念我们通常说的房地产项目并购，泛指涉及房产、土地使用权的交易，既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购，也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购；既包括房地产项目的整体收购，也包括房地产项目的部分收购；既包括房地产项目资产的转让，也包括项目公司的股权转让。
房地产项目并购方式多种多样。
房地产企业往往会根据项目的具体情况设计不同的房地产并购模式或路径。
目前，普遍采用的房地产项目的收购方式主要有资产收购模式和股权收购模式两种。
二、资产收购模式的利弊分析房地产企业项目资产通常即为土地使用权或在建工程，故房地产项目的资产收购模式从本质上理解属于一种土地使用权或在建工程的转让行为。
（一）资产收购模式的优点：1、有效的规避原项目公司隐藏的债务风险资产收购模式下，收购方直接收购项目资产，可以有效的将标的资产与原项目公司对外的债务予以割裂，收购方可以直接对标的资产进行开发建设，原项目公司原有的债权债务仍由原项目公司自行负责，不随项目资产的收购而转移，原有债务仍然留在该项目所在的原项目公司，能较为有效的规避隐藏的债务风险。
2、收购价款可以作为项目开发成本在资产收购模式下，收购方收购项目资产，收购价款可以作为项目的开发成本。
（二）资产收购模式的缺点：1、资产转让的条件限制。
目前，我国法律对于房地产转让的条件进行了明确的规定。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
房地产项目收购法律尽职调查清单
房地产项目收购法律尽职调查清单一、项目规划和建设情况1. 项目规划是否合法，是否属于政府限制类开发项目。
2. 项目建设方案、协议与实际建设情况是否一致，是否符合规划要求。
3. 项目建设是否已获得开工和竣工验收等相关批准手续。
4. 项目建筑结构、装修、材料、设施是否符合国家及地方规定的建筑标准和质量要求。
5. 项目已建竣工的建筑物及其周边环境是否存在重大隐患和安全风险。
二、用地情况1. 土地性质和使用权是否清晰、合法，是否存在限制性条件。
2. 项目用地是否符合规划和设计要求。
3. 土地户籍是否清晰。
4. 用地范围和用地性质是否与土地证及规划证书等文件一致。
5. 土地出让合同是否清晰、合法，是否存在违约记录或权益争议。
三、项目融资、资金流向及价格形成情况1. 项目融资方式和资金流向是否明确、清晰，是否存在资金的转移、挪用等违法行为。
2. 项目投资是否符合国家和地方规定的准入条件。
3. 项目成本、商业定位与售楼价格是否一致，是否存在价格欺诈行为。
4. 项目用地成本是否披露清楚。
四、土地获取与使用监管情况1. 土地获取和使用是否符合国家和地方政策、规定和程序，是否存在重大违法行为。
2. 项目所需要的相关手续和证件（如土地出让合同、规划许可证等）是否合法、有效。
3. 项目所涉及的土地是否存在法律纠纷和权属瑕疵。
4. 土地使用权是否得到及时有效的监管，是否存在违法使用的情况。
五、开发商资质、历史记录及权益情况1. 开发商资质是否齐全、有效，是否存在相关执照的过期、尚未获得、被吊销等情况。
2. 开发商是否存在重大违法行为、失信行为等不良记录。
3. 开发商是否存在欠税、欠薪等经济纠纷，是否存在财务风险。
4. 开发商与开发项目是否存在利益牵连和股权关系等情况。
六、产权情况1. 不动产登记证明是否清晰、完整，产权是否正常。
2. 开发商是否拥有房屋产权，是否存在权属瑕疵。
3. 开发商是否存在房屋转让、抵押等行为，是否正确履行相关程序。
房地产项目收购尽职调查报告
房地产项目收购尽职调查报告篇一：房地产项目收购尽职调查清单房地产项目收购尽职调查清单一、涉及公司类的文件1.公司营业执照正副本2.公司房地产开发资质证书3.公司章程4.公司历次股东会，董事会决议5.公司的税务登记证6.公司组织机构代码证7.公司的银行开户证明和贷款卡8.公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况9.公司历次的注册和增资的验资报告通过对公司类文件的尽职调查主要是要了解公司法人的现状及历史沿革。
二、涉及开发项目类的文件1.“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证2.国有土地使用权证3.国有土地出让合同及动拆迁补偿合同4.发改委立项文件或可行性方案批复5.施工许可证6.预售许可证7.大产权证或小产权证8.规划审核意见书或规划部门对方案的批复9.项目扩初的批复10.项目各类市政配套部门的征询意见11.项目的方案文本，扩初文本，或施工图12.项目的地质勘探报告13.项目的各类验收报告14.项目面积测绘资料收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。
通过以上文件的尽职调查主要是了解：1.项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，及并结合财务调查了解土地款项的支付情况2.项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标3.依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法4.如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必需的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。
三、涉及财务类的资料1、涉税文件：发票申领采购的文件和税收优惠、财政奖励类的文件；2、公司历年的报表及审计报告；3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台帐等；4、银行及非金融机构贷款的明细；5、对外担保的明细；6、开户银行的明细；通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用：1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况；2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况；3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项；4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险；5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。
房地产建议书如何做好房产项目的尽职调查
房地产建议书如何做好房产项目的尽职调查当前，房地产行业持续发展，各类房产项目层出不穷。
然而，由于项目投资风险较大，很多投资方在选择房地产项目时会要求进行尽职调查，以确保投资的安全性和盈利性。
本文将探讨如何做好房产项目的尽职调查。
一、调查项目的法律合规性在进行房产项目的尽职调查时，首先需要确保项目的法律合规性。
调查人员应仔细研究相关法律法规，了解项目所处地区的土地规划、建设用地规划和相关证照，以及项目开发商所属行业的法律要求。
同时，需要核实项目是否存在违法违规问题，以免将来出现法律纠纷。
二、调查项目的市场前景房地产项目的市场前景是投资者最为关注的问题之一。
调查人员应对项目所处地区的市场进行全面研究分析，包括该地区的经济发展状况、人口流动情况、房价走势以及同类项目的竞争情况等。
通过调查市场前景，可以评估项目的潜在回报和投资风险，并为投资者提供决策依据。
三、调查项目的资金情况在进行房产项目的尽职调查时，调查项目的资金情况至关重要。
调查人员应仔细分析项目所需资金是否充足，并核实项目的资金来源和资金流向。
同时，还应对项目的财务状况进行全面评估，包括项目的收入情况、成本结构、盈利能力等。
通过调查资金情况，可以预测项目的资金风险，避免投资方陷入资金困局。
四、调查项目的施工质量房产项目的施工质量直接影响到项目的使用价值和投资回报。
调查人员应对项目的施工环境、施工方案和施工队伍进行调查，了解项目的施工进度和质量控制情况。
同时，还需要查阅有关施工单位和施工人员的资质证明和施工经验等方面的信息。
通过调查施工质量，可以评估项目的建设风险和使用价值，为投资者提供决策参考。
五、调查项目的法律纠纷情况房产项目往往存在各种法律纠纷，这对投资者的利益保护产生重要影响。
调查人员应仔细研究项目的历史纠纷和相关法律诉讼案件，了解项目开发商是否存在违约、侵权和欺诈等行为，以及项目所处地区的法庭判决和相关法律规定。
通过调查法律纠纷情况，可以评估项目的法律风险，提前做好风险防范。
房地产项目并购尽职调查要点
房地产项目并购尽职调查要点房地产项目并购尽职调查要点一、尽职调查的概念尽职调查一般是指中介机构在目标公司的配合下，对该目标公司与投资或交易有关的事项进行现场调查、资料分析等的一系列活动。
以并购交易为例，投资人与目标公司双方协商一致达成初步合作意向后，委托中介机构对该目标公司与本次并购有关的事项进行调查并分析，即为尽职调查。
在房地产项目并购前，收购方一般会委托律师事务所、会计师事务所对被收购对象进行尽职调查，尽职调查也分为法律尽职调查与财务尽职调查，两者各有侧重。
本文所称尽职调查仅指法律尽职调查。
二、尽职调查的必要性及目的尽职调查有其必要性，可以说是并购的基本前提。
通过尽职调查，收购方可以充分了解交易风险。
虽然某些情况下投资方有可能认为风险过大而终止交易，但尽职调查的目的绝不是阻止交易，相反，通过尽职调查，能够最大程度上发现交易中的风险，针对该风险而为交易双方提供解决思路，调整交易路径，从而促成交易。
从这个意义上说，尽职调查的主要目的是降低信息不对称造成的风险，为并购价格谈判及并购方案选择提供参考依据。
三、尽职调查一般要点在投资并购、IPO、基金管理等过程中，为了有效控制风险，均需要对企业进行多维度的尽职调查，但尽职调查会因商业目的、产业行业的不同而各有所侧重。
总体来说，各种类型的尽职调查清单一般都会包括以下内容：1、目标公司基本情况（1）对公司设立相关的各类程序性文件进行核对（2）对股东资格及出资情况进行调查（3）对持股瑕疵、股权流转、实际控制人及稳定性等进行调查（4）对经营所需各类资质进行调查（5）对公司组织形式、股东、董监高等人员基本情况的调查（必要时含个人征信）（6）其他需要调查的事项上述调查可通过查阅目标公司设立时的批准手续、工商登记文件、营业执照、验资报告、评估报告、审计报告、公司章程、股东协议等资料进行核实，或采用访谈、调查等其他形式核实。
2、目标公司资产情况（1）资产产权是否存在瑕疵（2）资产是否独立（3）资产是否设定担保或被采取行政、司法措施等（4）其他需要调查的事项3、目标公司债权债务（1）债权及债权瑕疵（2）担保及担保瑕疵（3）融资借贷和对外担保（4）其他账外负债（5）其他需要调查的事项4、目标公司重大合同（1）重大合同及履行风险（2）重大合同对收购的限制或影响（3）其他需要调查的事项5、目标公司税务状况（1）税务登记情况（2）税收减免、政策性税收优惠待遇（3）税收缴纳、欠税、偷逃情况调查（5）其他需要调查的事项6、目标公司劳动人事（1）劳动合同、社保缴纳、公积金缴存等情况（2）劳务派遣（3）重大劳动违法、劳动争议纠纷等（4）其他需要调查的事项7、其他（1）诉讼、仲裁（2）重大诉讼、仲裁风险（3）行政处罚等（4）其他需要调查的事项四、房地产项目并购的特殊性房地产项目并购和其他行业并购相比，有其特殊性。
股权并购房地产企业尽职调查提纲
股权并购房地产企业尽职调查提纲在进行房地产企业的股权并购之前，进行充分的尽职调查是非常重要的。
以下是针对股权并购房地产企业的尽职调查提纲：1. 公司背景和法律结构•公司的历史和成长背景•公司的股权结构和组织形式•公司所处的法律体系和相关法规2. 财务状况•公司的财务报表，包括资产负债表、现金流量表、利润表等•公司的财务指标和财务分析，包括ROE、ROA、毛利率、净利润率等•公司的财务风险和偿债能力，包括流动比率、速动比率、偿债能力等3. 项目开发和业绩•公司的开发项目情况，包括房地产开发、物业管理等•公司的业绩和市场表现，包括销售额、市占率等•公司的市场前景和未来规划，包括开发计划、扩张计划等4. 资产负债和风险控制•公司的资产负债表，包括负债构成、资产构成等•公司的风险控制措施，包括风险评估、企业风险管理等•公司的债务和财务杠杆，包括债务比率、财务杠杆等5. 市场竞争和合规问题•公司的市场竞争情况，包括市场份额、竞争对手、市场环境等•公司的合规问题，包括政策合规、法律合规等•公司的知识产权和品牌价值，包括商标、专利、品牌等价值评估6. 核心人员和战略合作•公司的核心人员和团队情况，包括管理层、技术人员等•公司的战略合作伙伴和投资人情况，包括合作方背景和贡献度•公司的知识产权和重要技术情况，包括专利、技术创新等在进行股权并购房地产企业的尽职调查过程中，需要充分的考虑企业的财务、业绩、资产负债和风险控制等方面。
同时需要关注市场竞争、合规和知识产权等方面，并考虑企业的核心人员、战略合作伙伴和重要技术等。
通过综合分析，确定企业是否值得投资并进行股权并购。
房地产并购项目法律尽职调查文件清单及并购中的尽职调查【最新】
房地产并购项目法律尽职调查文件清单及并购中的尽职调查本法律尽职调查文件清单主要基于全面了解某房地产公司（“公司”）相关法律状况之目的而确定，共包括以下十三个方面：一、公司及分公司、子公司二、股东三、股本及演变四、资产五、业务六、重大债权债务七、关联交易八、治理结构九、重大资产变化及收购兼并十、劳动人事十一、税务与财务十二、环境保护与质量管理十三、诉讼、仲裁或行政处罚正文一、公司及分公司、子公司1.1 公司目前的投资架构图，请列明每个子公司、子公司的股东及其持股比例；1.2 公司组织机构图，请列明各个分公司及其他分支机构；1.3 公司、子公司全套工商登记档案资料（包括公司设立、变更、年检等工商登记资料）；1.4 公司、子公司最新的工商信息单；1.5 公司、分公司、子公司最新的营业执照正本及盖有年检戳记的营业执照副本；1.6 公司、分公司、子公司的组织机构代码证；1.7 公司、分公司、子公司的开户许可证；1.8 公司、子公司的贷款卡；1.9 公司、分公司、子公司的国税/地税税务登记证；1.10 公司、子公司的批准证书（若有）；1.11 公司、子公司外汇登记证（若有）；1.12 公司、子公司《对外贸易经营者备案登记表》（若有）；1.13 公司、子公司《中华人民共和国海关进出口货物收发货人报关注册登记证书》（若有）；1.14 境外子公司、分公司、办事机构的相关批准证书、商业登记证书、商业注册证书、组织大纲和章程、当地相关政府部门出具其他文件（若有）；1.15 公司、子公司的财政登记证（若有）。
二、股东2.1 公司股权结构图，列明各个股东（追溯至自然人或国资委）的持股比例；2.2 公司各股东的企业法人营业执照正本及副本或居民身份证复印件；2.3 公司各股东的最新工商信息单；2.4 公司各股东的营业执照；2.5 公司各股东的组织机构代码证；2.6 公司各股东开户许可证；2.7 公司各股东的贷款卡；2.8 公司各股东的国税/地税税务登记证；2.9 公司各股东的批准证书《若有》；2.10公司各股东共同签署的投资协议；2.11公司各股东与公司关联关系的说明；2.12公司各股东的股东与公司关联关系的说明；2.13公司各股东之间关联关系的说明；2.14公司股东是否存在代持公司股权情况的说明。
2024房屋买卖尽职调查报告
2024房屋买卖尽职调查报告一、调查房屋基本情况在进行房屋买卖尽职调查时，首先要对房屋的基本情况进行全面了解。
这包括房屋的坐落位置、产权状况、建筑结构、建筑面积、建造年代、装修情况、周边环境、公共设施等等。
这些信息可以通过查阅相关资料、现场观察以及与相关人员进行沟通等方式获取。
在了解房屋基本情况时，要特别注意房屋是否存在权属纠纷、抵押、查封等情况，以及房屋是否符合相关规划和政策。
二、核实房屋相关证件核实房屋相关证件是尽职调查的重要环节。
证件包括房屋所有权证、土地使用权证、房屋共有权证等。
在核实证件时，要注意证件的真实性、完整性和有效性，同时要了解房屋的权利限制和负担情况，如抵押、查封等。
对于存在证件不全或证件过期的房屋，要特别注意是否存在法律风险。
三、了解房屋交易背景了解房屋交易背景可以帮助买方更好地了解房屋的历史状况和潜在风险。
这包括房屋的交易原因、交易过程、交易价格等。
在了解交易背景时，要注意是否存在不规范的交易行为或违法行为，如虚假交易、非法转让等。
同时，也要了解房屋是否存在租赁、借用等情况，以及租期、租金等具体情况。
四、调查卖方资信状况调查卖方资信状况可以帮助买方更好地了解卖方的诚信度和履约能力。
这包括卖方的身份信息、资产状况、信用记录、涉诉情况等。
在调查卖方资信状况时，要注意卖方是否存在不良信用记录或涉诉情况，以及卖方的资产状况是否真实可靠。
同时，要注意核实卖方的身份信息，防止出现诈骗等风险。
五、了解房屋承重结构了解房屋承重结构对于房屋的使用和安全至关重要。
承重结构包括房屋的承重墙、柱子、楼板等。
在了解承重结构时，要注意是否存在违规拆改、增建等情况，以及承重结构是否存在安全隐患。
对于存在问题的承重结构，要及时进行修复或加固，确保房屋的安全使用。
在进行尽职调查时，还要注意以下几点：尽可能获取全面的资料和信息，以便全面了解房屋的状况和潜在风险；对于存在疑问或不确定的情况，要及时进行核实和确认；在调查过程中，要注意保护个人信息和隐私；在交易完成后，要及时办理相关手续和证件的变更登记。
房地产并购尽职调查十大注意事项
房地产并购尽职调查十大注意事项房地产进入“白银时代”，“强者恒强，弱者出清”的行业大势已定，未来的一段时期“大鱼吃小鱼”的行业并购将不断重演，成为行业发展的的新常态。
房地产并购投资风险巨大，稍不留神就会掉入各种“大坑”，因此房地产并购的尽职调查务必要谨慎小心，力争在短时间内能够查明并购出让方埋下的各种“雷”，为并购决策者提供高质量尽职调查报告，防范并购风险，提高投资效益。
本文总结了房地产并购尽职调查应当注意的10大注意事项，供尽职调查执行人员参考。
1土地确权房地产的核心是土地和资金，房地产并购的核心是获得被并购方的土地，因此对并购的核心资产——土地务必要作为尽职调查的核心工作。
通常来说，被并购对象都是具有地方优势的中小房地产开发公司，规模小、运营不规范，但是可以方便获取本地土地资源。
在收购这些公司时，应当注意其土地资源的获取途径是否恰当，有无重大瑕疵，相关的土地出让金是否交齐，附有一级开发义务的，核实一级开发执行情况。
尽职调查应逐项审核土地出让合同，核验土地证，查阅土地出让金和相关税费缴纳凭证，检查土地证抵押情况，涉及一级开发的，查阅一级开发协议，评估二级土地获取可能性。
2政策变动房地产开发受政策影响极强，政策左右着土地价值和土地开发的难易程度，甚至直接决定着开发项目的生死存亡。
笔者曾经工作的地产公司并购一个项目，项目原规划为高档别墅区，并购后不久，因为城市规划的调整，将该地块所在区域调整为风景名胜保护区，禁止修建住宅。
虽然理论上政府在出台新政策时不能推翻已有政策，但是实际上“新官不理旧账”的现象频频出现，直接导致该项目长期停滞，最终在原执政长官调走且其影响消除后，才开始继续推进，虽然期间土地价值翻倍，但是由于原有产品设计规划等早已过时，部分已建产品需要推倒重建，直接导致产品开发成本的上升。
尽职调查务必要了解并购土地所在区域的产业政策、城市规划，对土地附近区域的敏感设施或景点做好排查，拜访政府高层，尽量了解政府的政策动向，防止因被并购方已经掌握政策变动信息从而寻求“接盘侠”的现象。
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房地产项目并购尽职调查要点
一、尽职调查的概念
尽职调查一般是指中介机构在目标公司的配合下，对该目标公司与投资或交易有关的事项进行现场调查、资料分析等的一系列活动。
以并购交易为例，投资人与目标公司双方协商一致达成初步合作意向后，委托中介机构对该目标公司与本次并购有关的事项进行调查并分析，即为尽职调查。
在房地产项目并购前，收购方一般会委托律师事务所、会计师事务所对被收购对象进行尽职调查，尽职调查也分为法律尽职调查与财务尽职调查，两者各有侧重。
本文所称尽职调查仅指法律尽职调查。
二、尽职调查的必要性及目的
尽职调查有其必要性，可以说是并购的基本前提。
通过尽职调查，收购方可以充分了解交易风险。
虽然某些情况下投资方有可能认为风险过大而终止交易，但尽职调查的目的绝不是阻止交易，相反，通过尽职调查，能够最大程度上发现交易中的风险，针对该风险而为交易双方提供解决思路，调整交易路径，从而促成交易。
从这个意义上说，尽职调查的主要目的是降低信息不对称造成的风险，为并购价格谈判及并购方案选择提供参考依据。
三、尽职调查一般要点
在投资并购、IPO、基金管理等过程中，为了有效控制风险，均需要对企业进行多维度的尽职调查，但尽职调查会因商业目的、产业行业的不同而各有所侧重。
总体来说，各种类型的尽职调查清单一般都会包括以下内容：
1、目标公司基本情况
（1）对公司设立相关的各类程序性文件进行核对
（2）对股东资格及出资情况进行调查
（3）对持股瑕疵、股权流转、实际控制人及稳定性等进行调查
（4）对经营所需各类资质进行调查
（5）对公司组织形式、股东、董监高等人员基本情况的调查（必要时含个人征信）
（6）其他需要调查的事项
上述调查可通过查阅目标公司设立时的批准手续、工商登记文件、营业执照、验资报告、评估报告、审计报告、公司章程、股东协议等资料进行核实，或采用访谈、调查等其他形式核实。
2、目标公司资产情况
（1）资产产权是否存在瑕疵
（2）资产是否独立
（3）资产是否设定担保或被采取行政、司法措施等
（4）其他需要调查的事项
3、目标公司债权债务
（1）债权及债权瑕疵
（2）担保及担保瑕疵
（3）融资借贷和对外担保
（4）其他账外负债
（5）其他需要调查的事项
4、目标公司重大合同
（1）重大合同及履行风险
（2）重大合同对收购的限制或影响
（3）其他需要调查的事项
5、目标公司税务状况
（1）税务登记情况
（2）税收减免、政策性税收优惠待遇
（3）税收缴纳、欠税、偷逃情况调查
（5）其他需要调查的事项
6、目标公司劳动人事
（1）劳动合同、社保缴纳、公积金缴存等情况
（2）劳务派遣
（3）重大劳动违法、劳动争议纠纷等
（4）其他需要调查的事项
7、其他
（1）诉讼、仲裁
（2）重大诉讼、仲裁风险
（3）行政处罚等
（4）其他需要调查的事项
四、房地产项目并购的特殊性
房地产项目并购和其他行业并购相比，有其特殊性。
主要体现在：
1、未开发前的大量资金投入
大中型城市严格意义上的净地非常少，房地产项目往往采用改造加配套开发的模式进行运营。
改造加开发模式（尤其是城中村改造、棚户区改造等项目）前期投入资金量非常大，拆迁安置补偿费用（包括但不限于安置房建设费、拆迁补偿费、过渡期生活费等）是开发企业投入的一项重要成本，而且必须得到被安置对象的充分配合。
除此外，开发企业往往还会承担如道路拓宽、市政管线管网改造等成本。
在项目运营过程中，上述成本投入往往早于土地招拍挂，而且并不完全透明。
2、关联主体之间合同及财务的衔接
房地产行业一个母公司常控股多个子公司，由子公司作为项目公司。
子公司的设立是为了摘地及后期开发，但摘地前与政府签订合作协议并投入前期资金的往往是母公司。
因此，一个项目有两个以上的关联主体参与其中并不奇怪，项目公司作为摘地主体，也可能并非前期投资运营主体。
这就存在与政府签订的合作协议的衔接问题，还有前期投入成本的记账问题，应在尽职调查中予以关注。
3、土地招拍挂存在不确定性
前期的土地的拆迁和平整往往早于招拍挂。
鉴于拍卖的公开交易属性，项目公司能否按照合作协议的约定获取土地，存在一定不确定性。
在尽职调查中也应对未能如期获取土地的风险予以关注。
4、行政许可办证风险
项目的容积率、采光、日照、绿化等因素均会影响行政许可的办理。
在尽职调查过程中，应向行政主管部门对上述风险因素进行核查。
5、运营过程受政策影响大
房地产行业的发展整体而言均要受到政府政策的影响，且该影响直接决定了行业前景和开发的合规性。
鉴于此，在尽职调查时应对与项目开发有关的法律法规、行业政策等及项目本身的合规性进行调查。
6、资金回笼周期长、资金成本高
由于房地产行业本身属性，普遍存在建设周期长、资金回笼周期长等问题。
而且，融资必然产生成本，也应在尽职调查过程中对资金成本进行调查。
7、融资需求大，常存在隐性债务
房地产开发过程中融资需求非常大，而融资过程中作为项目公司重要资产的土地等并未完成招拍挂程序或因其他原因未能办理抵押，此时极易产生未登记备案的各类担保。
同时，房地产开发企业为了获得足够的融资，也有可能从金融机构之外的渠道获得融资，上述融资同样未经过相关部门备案，往往以隐性债务形式出现，一旦未能如期偿还，则隐性债务将在一定期限内集中爆发，给项目公司造成巨大损失。
既然称之为隐性债务，即很难通过常规调查手段从相关部门获取，因此在尽调过程中应善于发现蛛丝马迹，并以此为线索，通过多种途径、手段等对此类风险进行详细调查。
五、房地产项目并购尽职调查要点
房地产行业可供开发的土地采用政府供给方式，因此在大中型城市，土地资源均具有较强的稀缺性。
房地产项目并购，不论采用股权并购或者资产并购模式，其主要目的都是为了获得项目所在土地资源。
基于该特点，对房地产项目并购进行尽职调查，除对项目公司、关联企业进行的调查外，还应紧紧围绕与土地和项目开发相关的事项进行详尽调查。
房地产项目并购尽职调查的要点，除本文已经提到的一般要点外，还应着重以下几个方面：
1、土地及附属物基本情况调查
（1）项目土地取得的各种合同、文件、手续等
（2）项目土地出让金、税费的缴纳情况等
（3）土地面积、性质、用途、使用期限、规划等
（4）土地使用权、在建工程、房产或其他附属物是否独立、是否存在权利瑕疵
（5）地上附属物及相关产权证明
（6）其他应调查的情况
2、开发项目合规性审查
（1）项目所在行业及产业政策
（2）政府各类行政审批
（3）立项规划文件
（4）其他需要调查的情况
3、项目概况
（1）项目基本情况及背景
（2）项目前期协议，如与各级人民政府签订的合作协议、框架协议等
（3）关联主体之间的合同衔接及财务衔接
（4）前期已投入成本的明细及对相关事项的说明
（5）项目进度与合同是否相符，是否存在土地闲置、未批先建等行为
（6）其他需要调查的情况
4、项目行政许可
（1）“五证”的办理情况
（2）办证存在的障碍及解决方式
（3）行政处罚及缴纳情况
（4）其他需要调查的情况
5、重大合同及履行情况调查
（1）融资类合同，融资成本是否合理、能否税前扣除等
（2）规划设计、设备采购、建设施工等工程类合同，是否经过招投标等必要程序、是否存在关联交易及交易成本是否合理、履行进度等
（3）销售、预售合同，是否获得销售所需行政许可、是否合法合规、账目是否相符等
（4）其他各类重大合同及履行情况
6、财税调查
（1）公司成立或近三年账目是否相符
（2）是否依法依规纳税
（3）结合财务尽职调查内容对其他财税情况进行调查
7、项目融资及潜在债务、或有债务
（1）融资合同及担保措施
（2）还款来源
（3）其他潜在债务、或有债务
六、房地产项目尽调的常见问题
1、被收购方配合程度不够
尽职调查需要被收购企业的积极配合，但在房地产并购项目中，尤其是地理位置优越的项目，往往同时存在多个潜在收购方，潜在收购方急于达成交易使得被收购方在谈判中相对处于优势地位。
被收购方基于自身商业目的的考量，对尽职调查的配合程度可能不够，律师在尽职调查过程中需要尽可能采用多种途径对被收购方提供的信息进行核查，并挖掘与交易相关的其他信息。
2、债务风险具有不确定性
债务风险在财务上也称为或有债务，本身具有不确定因素。
即便进行尽职调查也难以穷尽所有的债务风险。
即便如此，尽调人员应履行审慎义务，最大可能挖掘相关信息，为委托方提示风险。
综上，房地产项目具有风险大、政策性强、潜规则较多等特点，因此在并购尽职调查时，应侧重于该行业的特点，综合采用各种渠道对信息进行核实、甄别，不应该流于形式化，其目的是最大程度上揭示投资风险并提出解决方案，从而为设计交易路径、谈判及投资方决策提供重要参考。