商铺投资收益率四种算法

商铺投资收益率四种算法目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

可以与租金回报率结合使用。

内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。

投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％如何判断投资回报率现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。

但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。

据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)商住两用物业10－12％>7％15％以上烂尾番生物业9－10％>6％20％以上地铁物业3-6％>3％10％以上产权式商铺销售产权式商铺销售一楼、二楼、三分割成小面积来出售，这样可以满足不同实力的投资者需求。

主要推出一次购买40年物业的使用权，每年按固定的租金回报投资者作为收益。

销售策略参照温州文化市场，根据本项目的自身条件与特性，可以办理银行按揭，有政府门部下属的担保机构或银行提供担保，本公司可以按原价回购，增强投资者对本项目的投资心理，以及有力的保障，无后顾之忧的作滨海园区邻里中心的业主。

根据银行按揭相关政策的要求：住宅的按揭最长年限不的超30年，可按揭七成；注（上海、北京可按揭八成）商业的按揭最长年限不的超10年，可按揭五成；经过几年的对滨海园区邻里中心的商业培育，以及商业中心配套设施逐渐成熟，租金也会水涨船高。

商业项目在不同时期的租金增长幅度会很大。

因此；目前划分租赁期1年、2年、3年，租金参照南龙商业街、滨海商业街的出租租金的价格。

滨海园区邻里中心的租金采取一铺一价制，逐年递增的形式。

产权式商铺销售案例针对温州文化用品市场调查了解所知得息，销售策略以虚拟产权（固定40年限使用权）的形式出售，可选择五年的银行按揭，承诺五年后可以转换为所有权产权。

现市场虚拟产权商铺基本已售完，温州用品市场以出租对外招商，在今年的8月7日市场正式试营业。

出租租金情况：市场的租金采取一铺一价制，逐年递增的形式。

第一年：一楼的平均租金在35元/平米/月—40元/平米/月二楼的平均租金在25元/平米/月—30元/平米/月第二年：一楼的平均价格在45元/平米/月—50元/平米/月二楼的平均价格在35元/平米/月—40元/平米/月第三年：一楼的租金平均在60元/平米/月—70元/平米/月二楼在租金平均在50元/平米/月/—60元/平米/月三楼四楼仓库的价格相同第一年统一为18元/平米/月第二第三年统一为23元/平米/月温州现在市场租金的平均价都在60元/平米/月，我们市场从规模从市场的硬件设施上都比温州其他市场要好，但我们的租金确是其他市场的一半。

租金价格十分优惠。

使用权与产权式商铺比具有以下显著优势1、在合同期内，使用权具有独占性和排他性。

购买者拥有商铺的处置权。

2、投资具有更高的安全性，经营具有稳定性。

因为商铺的所有权属于开发商，为了保证物业的升值增值，开发商必须想方设法把市场做好做旺，并保证市场长期稳定和持久兴旺。

这样商铺所有权人与使用权人的利益在该固定使用权期限内永远绑在一起，只有共同把市场做旺才能达到共赢共荣。

完全规避了产权式商铺，开发商卖完商铺后走人，导致市场最终自生自灭的风险。

3、售价低，投资者收益高。

根据温州文化用品市场调查数据，同一地段商铺，买固定使用权和买产权相比，前者的售价仅相当于后者的一半，甚至更低，售价低，投资省，但投资的收益却比产权式商铺投资收益更高。

因为开发商对商业实行＂八个统一＂，全力包装和推介市场，使市场商铺增值快，市场兴旺，租金自然水涨船高。

4、市场发展的历史证明，一个市场经历10-20年的经营后，就会进入更新期。

有的将会被淘汰，有的则必须进行市场升级。

产权式商铺由于商铺产权已经为个体所有，开发商此时早已不知到哪里去了，市场很难拧成一股绳安全渡过这个市场＂更年期＂，往往从此土崩瓦解！而固定年限使用权买断，却没有这种风险，因为此时，所有权人开发商仍然与使用权人在一起，利用自身的实力对市场进行有效更新。

即便是使用权期届满，市场仍然红红火火，固定年限使用权人仍享有优先续约权。

换句话说，产权式商铺，虽然你买了40年产权，但因为固有的风险，市场生命周期也许只有10年、8年，甚至更短；而固定年限使用权商铺，虽然你只拥有10年使用权，但因为市场的永续兴旺，如果你愿意续约，你却可以拥有30年、40年甚至更长时间的收益。

与不定期或短期商铺租赁比，固定年限使用权买断具有以下明显优势：1、投资者：固定年限使用权买断，实际上是一次性将固定年限的租金交齐。

因此，买断总价，往往只相当于同样年限总租金的2/3/，1/2，甚至更低。

2、稳定性：不定期或短期租赁，租金随着市场的兴旺，肯定会水涨船高，而且商铺拥有者，往往会谁出价高就租给谁，给经营者造成极大的经营不稳定性。

而固定年限使用权一次性买断，就绝对保证了经营的稳定性，对购铺自营者来说，没有租金水涨船高的风险。

3、灵活性：经营者在有了足够的财富原始积累后，想转行，或作别的投资了，该商铺使用权可转租、转让。

因为市场已做旺，此时的转手价往往已是原始买断价的几倍甚至几十倍。

同时滨海园区邻里中心项目承诺：一次性买断商铺10年使用权的客户，若因商场经营不善导致投资收益降低，滨海园区邻里中心项目将退还客户在剩余期限内的租金（详见双方租赁合同）。

滨海园区邻里中心项目这一创举，大大降低投资门槛，保障了投资和经营风险，将掀起商业地产飓风，创业内神话。

进驻滨海园区邻里中心政策优惠措施：我们为了确保滨海园区邻里中心商业气息的尽早形成，同时结合项目商业培育期的需要，征对不同的对象，我们要特别推出了相应的优惠组合。

因此；曹总要向政府部门申请税收优惠政策。

政府与利玛集团共同打造滨海园区商业中心的建设，使更好推动滨海园区邻里中心的发展。

产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。

产权销售一般是一次性付款或银行按揭。

银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人，与商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过20%。

对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从该点可延伸出很多方式，归纳下来主要为４种方式。

◆虚拟产权铺位，真实回报返租。

回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。

◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。

在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。

◆独立产权铺位，虚拟回报返租。

市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。

如王府井CEPA、巨库等。

◆独立产权铺位，真实回报返租。

如“新疆二道桥大巴扎”等。