城中村和旧城改造讲义拆迁补偿昆明10月

额较大的，主要涉及利息收入营业税、企 业所得税。 • —关联方借款的，涉及营业税和企业 所得税纳税调整。 • —借款转贷不收取利息收入的，涉及 利息费用税前列支相关性合理性问题。
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• 国税函发［1995］156号 • 贷款属于“金融保险业”税目的征收
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• ②与资产相关的政府补助，不直接确认为
当期损益，应当确认为“递延收益”，自相关 资产达到预定可使用状态时起，在相关资产使
用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益
“营业外收入”。相关资产在使用寿命结束前 被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未
分配的递延收益余额一次性转入处置当期的损 益“营业外收入”。
或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承 租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承 租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租 金确认收入的实现。 • 无租房产税政策.doc
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• 3、出售使用过的资产收入 • 相关增值税政策.doc • 营业税政策 • 财税[2003]16号 • 单位和个人销售或转让其购置的不动
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• （2）国税发[2009]31号第三条 房地产开 发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、 商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施 等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品 符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管 理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。
燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营 业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此， 对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、 燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税， 对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当 征收营业税。 • 思考：企业如何利用？
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• 6、利润分配投资收益 • 《企业所得税法》第二十六条 企业的下列收
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• （4）开发产品完工以后，企业可在完 工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计 税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完 工开发产品在完工年度未按规定结算计税 成本，主管税务机关有权确定或核定其计 税成本，据此进行纳税调整，并按《中华 人民共和国税收征收管理法》的有关规定 对其进行处理。
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• 2、资产租赁收入 • 财税[2009]31号 • 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工
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第一节 开发产品收入的政策分析及运用
• 会计收入确认，需同时满足以下5点： • 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬
转移给购货方； • 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继
续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； • 3、收入的金额能够可靠计量； • 4、相关的经济利益很可能流入企业； • 5、相关的已发生的成本能够可靠地计量。
•
政府补助会计处理.doc
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• 税收处理 • ①有关政策1.doc • ②有关政策2.doc • ③财政部国家税务总局关于专项用途
财政性资金企业所得税处理通知.doc
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• ④政府补助收入土地增值税处理？ • 计算增值额的扣除项目具体为：（一）取得
土地使用权所支付的金额。（二）开发土地和新 建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发 项目实际发生的成本，,包括土地征用及拆迁补偿 费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、 耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附 着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
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• 5、代理服务收入 • 手续费收入主要涉及营业税和企业所
得税。 • 国税发［1993］149号
代理业，是指代委托人办理受托事项 的业务，包括代购代销货物、代办进出口、 介绍服务、其他代理服务（如：代扣代缴 税款）。
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• 一、企业所得税收入 • 1、开发产品收入时点的确认 • （1）房地产企业取得预收账款，签订合同时
确认收入，按预计计税毛利率分季（或月）计算 出当期毛利额，计入当期应纳税所得额，待开发 产品结算计税成本后再行调整。 • 房地产企业所得税处理办法.doc • 分期收款销售开发产品核算举例.doc
入为免税收入： （一）国债利息收入； （二）符合条件的居民企业之间的股息、红
利等权益性投资收益； （三）在中国境内设立机构、场所的非居民
企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系 的股息、红利等权益性投资收益；
（四）符合条件的非营利组织的收入。
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• 7、利息收入 • 企业将自己款项借与他人，特别是金
产或受让的土地使用Leabharlann Baidu，以全部收入减 去不动产或土地使用权的购置或受让原 价后的余额为营业额。
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• 4、政府补助收入 • 会计处理： • ①与收益相关的政府补助，用于补偿
企业以后期间的相关费用或损失的，取得 时确认为“递延收益”，在确认相关费用 的期间计入当期损益“营业外收入”；用 于补偿企业已发生的相关费用或损失的， 取得时直接计入当期损益“营业外收入”。
精品
城中村和旧城改造拆迁补偿昆明10月
主要内容
• 第一节 开发产品收入的政策分析及运用 • 第二节 开发产品的税收政策分析运用 • 第三节 开发费用的税收政策分析运用 • 第四节 旧城改造拆迁补偿政策分析运用 • 第五节 建设方供材的税收政策分析运用 • 第六节 合作建房的税收政策分析运用 • 第七节 售后回租、回购政策分析运用
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• 国税发[1995]076号 • 代理业的营业额为纳税人从事代理业
务向委托方实际收取的报酬。 • 财税[2003]16号 • 从事物业管理的单位，以与物业管理
有关的全部收入减去代业主支付的水、电、 燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、 房屋租金的价款后的余额为营业额。
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• 国税发［1998］217号 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、
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• （3）开发产品完工后，企业应及时结算其 计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额， 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之 间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目 合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开 发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整 情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。