万科房地产开发全流程图

发展中心
土地深判
可行性研究报告
现状图（四至电子文件） 市场深度调研 项目最终定位
销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射 范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分 析等 研发部：负责协助进行区域市场调研
销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户 分析和产品分析等，对项目定位、客户定位 、产品定位提出策略性建议
明确合作伙伴、寻找合作方 合作伙伴确定
式（招商阶段）
合作方案确定
合作细节确定
引资（商业计划书） 签署战略合作协议
工程部、开发部、销售：根据土地的开工条 件、市场情况，共同制定开发节奏。
发展中心 工程部 开发部 销售
发展中心、 研发部
发展中心
发展中心
发展中心、 运营部
财务中心：制定项目财务数据
发展中心
节点
主要阶段
土 地 获
主要工作内容
工作部门
主办部门工作内容
协办部门工作内容
主办部门
协办部门
土地信息收集 土地初判
现状图
落实地块具体位置及周边情况
规划设计条件
落实规划条件，了解限制性条件
现场踏勘 了解周边配套情况
对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了 解。
了解地块周遍的商业、教育、交通 等情况
发展中心 发展中心 发展中心
成本测算：针对多个方案进行初步 成本测算、利润率分析及比选
研发：协助进行方案设计和成本测算
发展中心、 运营部
销售部 研发部 销售部 研发部
研发部
寻找合作资金
开发周期及付款计划
项目方案确定
现金流测算
区域宏微观市场研究 项目招商报告（前期阶段）
项目招商版盈利能力分析
项目商业策划书
主办部门
协办部门
发展中心
财务中心、集团资管部、 综合管理部
发展中心 发展中心 发展中心
发展中心
发展中心
法务 财务部
开发部 开发部
发展部 财务
企业投资项目备案
办理房地产开发资质预审表
委托工程咨询资格机构编制申请报 告
研发：协助提供相关项目资料
向项目备案机关提交申请报告
开发部 开发部 开发部
研发
确权
建设用地规划许可证
原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废）
土地补偿费（原户主需交纳 的土地使用费）
土地出让合同
核定用地图、核定用地相关 图、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用
1：500现状地形图3份（反 楼座）
详规
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸
研发：委托设计详规
开发部 发展部 发展部 开发部 开发部 发展部 开发部 开发部
圈现状调研（商业部分） 状况、经营特点、预期发展方向 时组织相关专业人士进行专业论证
市场组
商业招商部
4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操 作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析 、竞争项目实地调研了解相关信息
商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点 访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、 同时了解投资客户对竞争项目的投资意向
发展中心 研发
土地出让合同
发展部
交费证明
缴纳土地费用
发展部
建设用地规划许可证
开发部
办理土地证
地籍图4份（薄膜图）
第 2 页，共 25 页
开发部
节点 主要阶段
办理土地证
主办部门工作内容 土地登记申请书 土地确权来源证明文件
主要工作内容
协办部门工作内容
工作部门
主办部门 开发部 开发部
协办部门
申请人主体资格证明、法人 代表证明或个人身份证明
运营：提供初步的项目开发排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求
研发部 研发 销管
研发部 商业招商部 运营部 财务部
项目发展报告
开发计划 项目考核指标初定
研发：依据控规指标提供产品类型建议，协 助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位
销售体系 商业策划
运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算
销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回 款要求，协同研发部初步制定土地开发计划 和销售计划。 商业：结合市场现状配合研发完成项目公建 部分开发不同业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况排定工期
财务中心
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投 资回报
发展中心 发展中心 发展中心
财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投 资回报 综合管理部：协议盖章，存档
发展中心
财务中心、集团资管部、 综合管理部
第 1 页，共 25 页
寻找合作资金 节点 主要阶段
商业策划部 市场组
商业招商部
项目定位
通过行业发展状况分析，消费需求
公建部分拟选业态种类确定 分析确定可开发公建部分业态种类 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分
、所选业态数量确定
。结合市场相关类型物业供求状况 业态选择与数量确定
确定所选业态开发数量
商业策划部
商业招商部 商 业销售部
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算
主办部门工作内容
主要工作内容
协办部门工作内容
土
财务中心、集团资管部：协助办理股权、增
地
合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 资等相关财务问题。
获
综合管理部：工商局办理公பைடு நூலகம்注册
取
投方案标
项目方案确定
阶
段
投经济标
确定土地上限
投标、摘牌
拍卖 挂牌
竞争对手分析、确定土地上限、价 格敏感性分析、制定拍卖战术
了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划，对以后 项目开发的影响和支撑。
了解地块的上市方式和土地 款
同土地所有方进行接触，了解土地 出让方式和土地款，以及能否调整 。
了解当地的建安成本、政府 收费项目和具体情况
成本测算
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排
竞争对手分析、确定土地上限、价 格敏感性分析、制定出价战术
获取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用 地条件
交纳政府净收益，契税，交易费
法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金
用地规划许可证
土地出让合同 出让金、交易费交费证明
发展部：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、交易费
工作部门
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查
综管：提供相关证明资料
开发部
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市 场分析、客户需求分析、产品分析、已成交 客户分析、竞争楼盘分析等
研发部
综管 销售部
区域市场调研
3、项目所在商圈或临近商 商圈主要商业业态分布状况、经营 商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同 商业策划部