房地产法律知识问答

房地产法律知识问答第一期编辑：总裁办法务部二0一0年十月二十八日目录一、项目投资收购类法律知识问答1、土地用途包括哪些种类？1～1 页2、如何了解土地来源及性质？1～1 页3、有哪些用地属于集体土地？1～1 页4、法律对集体土地使用权的转让有哪些规定？1～2 页5、什么是划拨建设用地？2～2 页6、划拨建设用地是否可以直接转让？2～3 页7、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？3～3 页8、商品房开发建设用地使用权的出让方式有几种？3～4 页9、土地的挂牌交易的程序是怎样的？4～4 页10、什么是协议出让土地使用权？4～5 页11、如何了解地价是否交清？5～5 页12、什么是公司？有什么特点？5～6 页13、什么是股权？6～6 页14、什么是股权收购？7～7 页15、股权收购一般涉及到哪些风险？7～7 页16、什么是股权收购中目标公司的主体资格有关法律风险？7～8 页17 、股权收购中目标公司主要财产和财产权利有关的法律风险有哪些？8～8 页18、什么是股权收购中目标公司的重大债权债务法律风险？8～9 页119、股权收购中目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险有哪些？9～9 页20、股权收购中目标公司的税务、环境保护、产品质量、技术等标准方面的风险有哪些？10～10 页二、拆迁类法律知识问答21、什么是拆迁？11～11 页22、什么是拆迁补偿？拆迁补偿一般包含什么内容？11～11 页23、什么是拆迁安置协议？12～13 页24、什么是拆迁冻结？13～13 页25、什么是拆迁人？什么是被拆迁人？13～13 页26、什么是强制拆迁？13～14 页27、什么是拆迁许可证？14～14 页28、什么是拆迁纠纷裁决？14～14 页29、什么是货币补偿基准价？14～14 页30、什么是产权调换？15～15 页31、被拆迁人可否选择补偿方式？15～15 页32、申领拆迁许可证需提交什么材料？15～15 页33、如何确定拆迁实施单位？16～16 页34、单位内部进行改造拆迁房屋是否适用《城市房屋拆迁管理条例》？16～16 页35、《城市房屋拆迁管理条例》是否适用集体土地上的房屋拆迁？16～16 页36、拆迁中是否应对违章建筑和临时建筑给予补偿？16～16 页237、拆迁中碰到产权不明的房屋应如何处理？17～17 页38、拆迁过程中产生纠纷，可否向人民法院起诉？17～17 页39、被拆迁人及拆迁人签订拆迁协议后反悔的，是否有权申请房屋拆迁管理部门裁决？17～17 页40、设有抵押权的房屋的拆迁中，如果被拆迁人选择了货币补偿方式，抵押权人的利益如何进行保护？17～17 页三、工程类法律知识问答41、建设工程合同包括哪些种类？18～18 页42、建筑结构设计使用年限分为哪几类？18～18 页43、哪些建设工程施工合同无效？18～18 页44、如何确定建设工程的实际竣工日期？18～18 页45、申请领取建设工程施工许可证应具备哪些条件？19～19 页46、向哪个政府部门申请领取建设工程施工许可证？19～19 页47、建设工程的质量保修年限是如何规定的？19～19 页48、何为建设工程的垫资？20～20 页49、发包人在哪些情形下可以解除建设工程施工合同？20～20 页50、建筑企业资质分为多少个序列？20～20 页51、哪些工程项目或及工程项目有关的设备、材料必须进行招投标？20～21 页52、工程招标的方式有哪些？21～21 页53、何为建设工程“黑白”合同（“阴阳”合同或“备案和非备案”合同）？321～21 页54、什么是 FIDIC 施工合同条件？21～21 页55、哪些工程必须实行监理？22～22 页56、建设工程竣工验收应该具备哪些条件？22～22 页57、哪些属于建筑物的共有部分？22～22 页58、发包人对工程质量缺陷承担过错责任的有哪些情形？22～23 页59、如何理解建筑工程中的绿地？23～23 页60、住宅建设要符合哪些要求？23～24 页61、开发商未取得施工许可证擅自施工，将承担哪些法律责任？24～24 页62、开发商未取得建设工程规划许可证（或未按照建设工程规划许可证的规定）进行建设，将承担哪些法律责任？24～24 页63、开发商未向有关规划主管部门按时报送竣工验收资料的，将承担哪些法律责任？24～25 页四、房地产营销类法律知识问答64、购房人买商品房时是否同时购买了土地使用权？26～26 页65、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，就办理什么手续？26～26 页66、房地产转让、抵押时，哪些权利同时转让、抵押？26～26 页67、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工期限开发的，国家有什么规定？27～27 页468、房地产登记的权利人名称是如何确定的？27～27 页69、申请房地产登记，可否委托他人办理？27～27 页70、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？27～28 页71、哪些房地产登记可由当事人单方申请？28～28 页72、什么叫“确权”？28～28 页73、未成年人是否可以作为权利人办理《房屋所有权证》？29～29 页74、当房屋权属发生转移时，如何办理转移登记？29～29 页75、商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料？29～29 页76、什么情形下,权利人应申请房地产变更登记？29～29 页77、问：《房地产预售许可证》包含哪些内容？30～30 页78、商品房预售需要具备哪些条件？30～30 页79、什么是商品房? 商品房销售的形式有哪些? 30～30 页80、什么是商品房现售? 什么是商品房预售? 31～31 页81、商品房应符合哪些条件才可进行预售? 31～31 页82、什么是商品房的五证、二书? 31～31 页83、何时可以做商品房销售广告？31～31 页84、商品房现售应具备哪些条件? 32～32 页85、售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同当然条款? 32～32 页86、开发商赠送的房屋面积，业主是否需要补偿差价? 32～32 页87、商品房销售有哪些计价方式? 32～32 页88、商品房认购书效力如何认定? 33～33 页589、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示义务? 33～33 页90、开发商签定购房合同后，开发商是否有权变更设计? 33～33 页91、签署认购书之后，购房人能否要求开发商退定金？34～34 页92、因国家调控政策原因导致购房人的贷款申请未能得到银行批准，购房人要求解除商品房买卖合同的，法院是否支持？34～34 页93、在商品房预售过程中,开发商向购房人交房的条件是什么？34～34 页94、开发商一房两卖或销售未解除抵押的房屋，要承担什么责任？35～35 页95、小区的一楼绿地和天台能否单独售给购房人? 35～35 页96、业主收楼是应该向开发商收楼还是向物业公司收楼？35～35 页97、开发商提供商品房销售服务的商标及所销售的楼盘名称不一致，是否合法？商标是否要求注册才能使用？35～35 页98、2005--2010年政府出台的房地产宏观调控政策有哪些？36～40 页五、物业管理及服务法律知识问答99、什么是前期物业管理？前期物业服务合同对业主是否有效？41～41 页100、如何确定前期物业管理服务企业？41～41 页101、建设单位应按什么标准设置物业用房？可否将物业用房用作其他用途？41～42 页101、临时管理规约由谁制订？什么时候应将临时管理规约公示或告知业主？临时管理规约是否对业主有约束力？42～42 页6103、建设单位应向前期物业服务企业移交什么资料？43～43 页104、业主应如何对专有部分行使所有权？43～43 页105、物业服务企业对那些行为可以或应当制止？制止无效的，应如何处理？44～44页106、什么是建筑物区分所有权？45～45 页107、可否利用物业共有部位进行经营？经营收益如何分配？45～45 页108、建筑物及其附属设施的费用如何分摊、收益如何分配？45 ～46 页109、物业内的车位、车库归谁所有？46 ～46 页110、物业的维修义务如何确定？费用如何负担？46 ～46 页111、业主能否以放弃共有部分的所有权为由，拒绝承担共有部位的管理、维修等费用？46 ～46 页112、业主或物业服务企业是否有权占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地？47 ～47 页113、物业服务企业损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备应承担什么责任？47 ～47 页114、业主拖欠物业管理费，物业服务企业是否有权停其水电？47 ～47 页115、住宅的产权证书仅登记了夫妻一方的名字，另一方是否可以行使业主的权利？47 ～47 页116、物业费的缴交义务人是物业的所有权人还是承租人？48 ～48 页117、谁是物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设备设施7的维修义务人？48 ～48 页118、如何动用筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施？49～49 页119、物业公司是否应承担业主新购商品房的保修责任？49 ～49 页120、物业公司收取停车费，是否需要获得政府审批？50 ～50 页121、如何确定物业管理费的收费标准？50 ～50 页8一、房地产投资收购类法律知识问答1、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

2、如何了解土地来源及性质？答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。

3、有哪些用地属于集体土地？答：集体土地是指农村集体所有的土地。

根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

4、法律对集体土地使用权的转让有哪些规定？答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符1合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

5、什么是划拨建设用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。