基准地价系数修正法案例

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基准地价系数修正法

（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价二基准地价X （1 士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费' 基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润' 管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地' 工矿仓储用地' 住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游' 娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；(6) 土地开发程度：宗地外部“七通“(即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖),内部土地平整；(7) 郑州市市区土地基准地价成果。

基准地价系数修正法范例

基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法范例一、引言基准地价系数是城市土地交易中的重要指标，它可以反映土地的价值水平，是土地市场调控的重要工具。

但是，由于城市土地市场的不断变化，原有的基准地价系数模型可能存在偏差，需要进行修正。

本文将介绍一种基准地价系数修正法的范例，以期为城市土地交易提供参考。

二、基准地价系数的概念和计算方法1. 基准地价系数的概念基准地价系数是指在土地市场的一定条件下，预定地价和事实成交价之间的比例关系。

通常情况下，基准地价系数是由城市规划部门、市场监管部门、统计局等共同制定的，并不是一个固定不变的数值，而是会根据市场变化进行调整。

2. 基准地价系数的计算方法基准地价系数的计算方法通常采用综合比较法或回归分析法。

其中，综合比较法是指通过对市场上类似地块的成交价以及土地的基本属性进行综合比较，来确定基准地价系数的合理性。

而回归分析法则是通过对多项变量进行统计分析，来确定基准地价系数。

三、基准地价系数修正法的原理基准地价系数的修正法其实是在原有的基准地价系数模型的基础上，通过添加新的变量或者调整原有变量的权重，来提高模型的准确性，从而减小预定地价和成交价之间的偏差。

四、基准地价系数的修正实例下面我们将通过实例来介绍一种基准地价系数修正的方法。

1. 数据收集我们首先需要收集大量的土地交易数据，包括成交价、土地位置、土地用途、土地规划等信息。

2. 变量探索接下来，我们将对收集到的变量进行探索，分析哪些变量对基准地价系数的影响最大。

在本例中，我们发现土地用途对基准地价系数的影响比较显著。

3. 模型调整在本例中，我们将添加土地用途这一变量，并给予其一定的权重。

同时，我们还需要对原有的变量进行调整，以提高模型的准确性。

具体来说，我们将调整原有变量的权重，并对变量的分组方式进行优化，使分组更加合理。

4. 模型评估最后，我们需要对修正后的模型进行评估，看看其预测精度是否有提高。

我们可以通过对修正前后的预测值进行比对，并对其误差进行分析。

基准地价系数修正法范例

基准地价系数修正法范例地价是指土地的价格，通常由政府按照国家有关规定标准进行划定。

在土地市场上，地价是重要的参考指标，是购买和出售土地的依据之一。

不同地区的土地价值可能不同，因此每个地区都需要制定和调整适合自身的地价标准。

在这个过程中，基准地价系数修正法是一种常见的地价调整方法，本文将阐述其基本原理和应用范例。

一、基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是指根据一个基准地价系数和一定的规则，对不同地点和用途的地价进行修正，并确定出各地价格的最终水平。

其基本原理是参考某一地区或者某一时期的基准地价，对其他区域或者时期的地价按照一定的倍数进行修正。

这个倍数就是基准地价系数。

在中国，基准地价系数通常由国家发改委和省级政府制定发布。

基准地价系数一般按照城市的不同区域和不同用途进行划分，以方便具体地区和地块的估价。

基于基准地价系数的修正法具有以下优点：1. 参考基准地价，透明公正在地价修正过程中，选取一个明确的参考指标，可以使得地价的评估过程更加透明公正。

基准地价系数的制定需要考虑各种地方的实际情况，包括地理位置、土地用途等方面。

因此，基准地价系数的修正过程能够反映各地的实际情况，有助于判断各个地方的土地价值。

2. 稳定有效，可比性强由于基准地价系数通常由国家发改委和省级政府进行制定，具有一定的权威性和稳定性。

如果在地价修正过程中使用基准地价系数，不仅可以降低评估的难度，而且还可以提高各地土地价格的可比性。

基准地价系数修正法能够充分考虑基础设施等因素对地价的影响，能够更精确地确定各地区和各种用途土地评估的标准。

3. 操作性强基准地价系数的修正法操作简便，容易实现。

评估人员只需要根据基准地价和土地的特定情况进行计算，通过简单的数学运算即可得到修正后的土地价格。

此外，在评估土地时，基准地价系数的使用还可以避免评估人员产生个人主观意见，从而保证评估的公正性。

二、基准地价系数修正法的应用范例基准地价系数修正法在实际工作中得到了广泛应用。

加油站估价问题

东海加油站拆迁土地价格评估案例分析报告（赵有广宁波市镇海土地估价事务所 315200）摘要：随着城乡经济、交通发展，社会用车保有量的大幅度增加，加油站与人们的生活联系日益紧密，正因为其交易数量稀少、缺乏市场交易案例、用途特殊、特许经营等因素限制，加油站用地价值评估成为土地评估中热点与难点。

关键词：加油站估价目的收益法基准地价系数修正法土地还原利率第一部分估价项目的背景1、估价案例背景：估价对象位于宁波某区主干道旁三级加油站，加油站建筑面积489平方米，房屋成新率90%，土地使用权面积1865平方米，剩余使用年限26年，靠近区域交通干道，双向4车道，路面宽度50米，限速80码、无交通管制、日均车流量5000辆，车辆通行状况整体良好，用地手续及建设手续合法，现状利用方式符合最高最佳利用方式。

由于舟山跨海大桥连接线在本区落地，根据道路规划，加油站处于规划红线内，需要搬迁异地安置，因拆迁需要估算其土地使用权价值。

2、估价目的为确定被拆迁房地产的货币补偿金额而评估其房地产市场价格。

3、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日2007年11月10日，评估待估宗地红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地平整的开发程度，设定土地使用剩余年限为26年，实际用途加油站，设定用途为商业下，土地类型为出让性质的土地使用权客观价格（不含特许经营权）。

第二部分估价方法的选用及技术难点的解决一、估价方法的确定按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规范》，目前评估房地产的估价方法通常有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正法等。

有条件选用市场比较法进行估价的，应以首选市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

正因为其交易量稀少、缺乏市场交易案例、用途受限、特许经营限制等因素，难于采用市场比较法等常用、成熟估价方法。

成本法又不能充分反应市场的客观行情，而加油站在经营期间内又有持续性收益，可采用收益还原法作为主要的估价方法。

基准地价系数修正法

基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

土地使用权用权评估的方法

有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有关对比资料如下表所示;
宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价指数
A
2000.10 0
1.1 0
0
108
甲 780 1999.2 +1%
1.2 -2%
0
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、个别因素及容积率修正系数
(1)使用年限法 (2)打分法
结构部分的评分修正系数
设备部分修正系数
成新率= G S B 结构部分合计得分
×
＋
装修部分合计得分
×
＋
设备部分合计得分
×
装修部分的评分修正系数
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数为100%,从2001到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
20000元,修缮费为建筑物现时价格的2%,保险费用为3600元, 6)根据成本逼近法计算出的土地单价为3900元/M2 根据资料,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格
树立质量法制观念、提高全员质量意识。20.10.2920.10.29Thursday, October 29, 2020

基准地价系数修正法的基本公式

宗地单价
基准地价×ΣK×K1×剩余使用年限修正系数＝
宗地总价
备注
1、使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)n]2、r=6%
基准地价系数修正法的基本公式：V=［P×（1±K）×T×R±F］×Y
V—待估宗地；
P—待估宗地对应的基准地价；
K—各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；T—期日修正系数R—容积率修正系数F—开发程度修正额
Y—待估宗地使用年期修正系数
一、坐落位置
东临：
西临：
南临：
北临：
二、基准地价
用途：面积：使用年限：级别：三、修正因素
情况
分级
修正系数%
区域因素
交通条件
基础设施
产业聚集效应
剩余使用年限
剩余使用年限44年
容积率
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
级别修正
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
日期修正
估价时点与基准地价基准日接近，土地价格变化不大，故不需修正
开发程度
该宗地与基准地价开发程度一致，故不需修正

成都市基准地价修正体系（商业、住宅）

成都市基准地价修正体系（商业、住宅）成都市基准地价修正体系(商业、住宅)成都市基准地价及修正体系 )基准地价成果成都市国土资源局2007年5月16日发布的关于应用新的《成都市中心城区土地级别与基准地价有关问题的通知》，2007年最新的基准地价于2007年6月1日起施行。

本次基准地价成果，是在城市土地分类定级的基础上，对土地出让、转让、房地产开发等交易类型的样点，采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等方法进行测评、检验，统计与建模，并结合城市地价动态监测体系进行适时调整，分别测评出商服、住宅、工业三类用地不同级别的平均价格。

各类用地基准地价详见《成都市中心城区各类用地基准地价表》。

商业用地基准地价标准如下：成都市中心城区各类用地基准地价一览表类别级别商业用地住宅用地工业用地元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩一级12555 837 8310 554 750 50 二级 9630 642 6765 451 600 40 三级6690 446 5805 387 48032四级 4500 300 4200 280 工业限制区五级 2730 182 2565 171 六级 19951331725115非城市建设区//⑴基准地价内涵基准地价：是一个级别内同一类别土地的平均价格。

基准地价构成：包括土地取得费、土地开发费和土地所有权收益（政府土地纯收益）三部分。

⑵基准地价设定条件（商业用地）①设定使用年限：40年。

②基准日期：2006年3月31日。

③开发程度：“六通一平”即宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通气、通讯及红线内场地平整。

④容积率：平均容积率为4.0。

⑤还原利率：表3-2 商业用地还原利率表1～2级8.00%3级7.50%4～5级 6.50%6级 6.00%表3-3 商业用地容积率修正系数表容积率≤1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 修正系数0.7 0.77 0.8 0.85 0.91 0.96 1 1.08 1.16 1.23 容积率6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 ≥10 - 修正系数 1.29 1.35 1.4 1.45 1.5 1.54 1.58 1.62 1.66 -商业一级用地修正因素指标说明表影响因素指标标准优较优一般较劣劣个别因素临街状况三面及以上临街及拐角地二面临街及临街（拐）一面临街/ 背街交通停制度（临街道路类型）步行街/混合道路、无交通管制/混合道路、有交通管制距地铁站点距离（米）（0，150] （150，500] 大于500米/ / 物业类型独立铺面专业商场或现代商务中心综合楼独栋经营型写字楼企业独立自用办公楼周边土地利用类型专业市场、商业区商业、办公混合用地办公用地办公、住宅用地低洼棚户等待改造区交通配套状况自备停车场，同时100米范围内有大型停车场自备停车场100米范围内有停车场停车场位置在100米以外停车场位置在500米以外宗地形状对利用无影响对利用有一定影响对利用有严重影响其他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点表3-5 商业一级用地修正系数表影响因素指标标准优较优一般较劣劣个别因素临街状况 2.77 1.38 0 / -2.74 交通停滞度（临街道路类型） 1.38 / 0 / -1.37 距地铁站点距离（米） 2.08 1.04 0 / / 物业类型 2.08 1.04 0 -1.03 -2.06 周边土地利用类型 2.08 1.04 0 -1.03 -2.06 交通配套状况 1.38 0.69 0 -0.69 -1.37宗地形状/ / 0 -0.34 -0.69其他状况 1.38 0.69 0 -0.69 -1.37备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点二级商业用地修正因素指标说明表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别市级商服中心或专业市场市级商务中心区区级商业中心小区级商业中心街区级商业中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有次干道通过有支路通过个别因素临街状况三面及以上临街及拐角地二面临街及临街（拐）一面临街/ 背街交通停滞度（临街道路类型）步行街/混合道路、无交通管制/混合道路、有交通管制距地铁站点距离（米）（0，150] （150，500] 大于500米/ / 物业类型独立铺面专业商场或现代商务中心综合楼独栋经营型写字楼企业独立自用办公楼周边土地利用类型专业市场或商业区商、住、办公混合用地住宅用地住宅、工业用地工业用地交通配套状况自备停车场同时100米范围内有大型停车场自备停车场100米范围内有停车场停车场位置在100米以外停车场位置在500米以外宗地形状对利用无影响对利用有一定影响对利用有严重影响其他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点表3-5 二级商业用地修正系数表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别 2.53 1.27 0 -1.63 -3.25 交通便捷度道路通达度 2.21 1.11 0 / /个别因素临街状况 2.21 1.11 0 / -2.85 交通停滞度（临街道路类型） 1.11 / 0 / -1.42 距地铁站点距离（米） 1.74 0.87 0 / / 物业类型 1.58 0.79 0 -1.02 -2.03 周边土地利用类型 1.58 0.79 0 -1.02 -2.03交通配套状况 1.11 0.55 0 -0.71 -1.42宗地形状0 -0.41 -0.81其他状况 1.11 0.55 0 -0.71 -1.42 备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点商业三级用地修正因素指标说明表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别市级商服中心或专业市场市级商务中心区区级商业中心小区级商业中心街区级商业中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有次干道通过有支路通过个别因素临街状况三面及以上临街及拐角地二面临街及临街（拐）一面临街/ 背街交通停滞度（临街道路类型）步行街/混合道路、无/混合道路、有交通管制距地铁站点距离（米）（0，150]（150，500]大于500米/ /物业类型独立铺面专业商场或现代商务中心综合楼独栋经营型写字楼企业独立自用办公楼周边土地利用类型专业市场或商业区商、住、办公混合用地住宅用地住宅、工业用地工业用地交通配套状况自备停车场同时100米范围内有大自备停车场100米范围内有停车场停车场位置在100米以外停车场位置在500米以外宗地形状对利用无影响对利用有一定影响对利用有严重影响其他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正表3-5 商业三级用地修正系数表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别 3.66 1.83 0 -2.61 -5.23 交通便捷度道路通达度 3.2 1.6 0个别因素临街状况 3.2 1.6 0 / -4.57 交通停制度（临街道路类型） 1.6 / 0 / -4.86 距地铁站点距离（米） 2.52 1.26 0 / / 物业类型 4.86 1.14 0 -1.63 -3.27 周边土地利用类型 4.86 1.14 0 -1.63 -3.27交通配套状况 1.6 0.8 0 -1.14 -4.86宗地形状0 -0.65 -1.31其他状况 1.6 0.8 0 -1.14 -4.86 四级商业用地修正因素指标说明表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别市级商服中心或专业市场市级商务中心区区级商业中心小区级商业中心街区级商业中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有次干道通过有支路通过个别因素临街状况三面及以上临街及拐角地二面临街及临街（拐）一面临街/ 背街交通停滞度（临街道路类型）步行街/混合道路、无交通管制/混合道路、有交通管制距地铁站点距离（米）（0，150] （150，500]大于500米/ /物业类型独立铺面专业商场或现代商务中心综合楼独幢经营型写字楼企业独立自用办公楼周边土地利用类型专业市场或商业区商、住、办公混合用地住宅用地住宅、工业用工业用地交通配套状况自备停车场同时100米范围内有大型停车场自备停车场100米范围内有停车场停车场位置在100米以外停车场位置在500米以外宗地形状对利用无影响对利用有一定影响对利用有严重影响其他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点表3-5 四级商业用地修正系数表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别 2.04 1.02 0 -1.33 -2.67便捷度道路通达度 1.78 0.89 0 / /个别因素临街状况 1.78 0.89 0 / -2.33 交通停滞度（临街道路类型）0.89 / 0 / -1.17距地铁站点距离（米）1.4 0.7 0 / /物业类型 1.27 0.64 0 -0.83 -1.67 周边土地利用类型1.27 0.64 0 -0.83 -1.67交通配套状况0.89 0.45 0 -0.58 -1.17宗地形状0 -0.33 -0.67 其他状况0.89 0.45 0 -0.58 -1.17 备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点表3-1 四级住宅基准地价标准表土地级别一级二级三级四级五级六级地价标准(元/平方米) 8310 6765 5805 4200 2565 1725住宅用地还原利率表1～3级 6.00%4～6级 5.50%表3-3 住宅用地容积率修正系数表容积率≤1.5 1.9 2.2 2.5 2.8 3.1 3.4 3.7 4 4.3 修正系数0.8 0.84 0.87 0.9 0.92 0.94 0.96 0.98 1 1.06 容积率 4.6 4.9 5.2 5.5 5.8 6.1 6.4 6.7 ≥7 -- 修正系数 1.12 1.17 1.22 1.27 1.32 1.36 1.4 1.44 1.48 --三级住宅用地宗地地价因素说明表指标标准影响因素优较优一般较劣劣区域因素商服繁华度商服区级别市级商务中心区市级商服中心区级商业中心小区级商业中心街区级商业中心交通便捷度道路达度有主干道通过有次干道通过有支路通过/ /基本设施状况基本设施状况一环路内一环路和二环路之间二三环路之间三环路外城市中心区三环路外郊县质量优劣度污染状况/ /环境宁静整洁噪音、大气污染明显有污染源、污染明显规划条件土地利用类型住宅住宅、办公混合区住宅、商业混合区住宅、工业区工业个别因素社区环境邻高档住宅小区；临整治后的河流、市政广场、绿地邻中高档住宅小区，临社区广场、绿地邻普通商住小区邻拆迁安置小区低洼棚户区及状况差的区域临街道路类型社区道路市政支路次干道主干道及限制型道路高架桥、立交桥及快速通道距地铁站点距离（米）（400 ，800）/〔150，400〕或大800/小于150米邻近学校类型邻大学邻重点中小学/ / /宗地形状/ / 对利用无影响有一定影响有严重影响地形状况/ 有一定起伏利一造景平坦地形起伏过大/其他情况对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正三级住宅用地宗地地价因素修正系数表指标标准影响因素优较优一般较劣劣区域因素商服繁华度商服区级别0.76 0.38 0.00 -0.56-1.13 交通便捷度道路通达度0.67 0.33 0.00 / /基本设施状况基本设施状况1.05 0.52 0.00 -0.78-1.55环境质量优劣度污染状况/ / 0.00 -0.49-0.99规划条件土地利用类型0.67 0.33 0.00 -0.49-0.99个别因素社区环境 1.52 0.76 0.00 -1.13 -2.26 临街道路类型0.76 0.38 0.00 -0.56-1.13 距地铁站点距离（米）1.52 0.76 0.00 /-2.26 邻近学校类型0.38 0.19 0.00 / / 宗地形状/ / 0.00 -0.21-0.42 地形状况/ 0.14 0.00 -0.21 / 其他情况0.95 0.48 0.00 -0.71 -1.41四级住宅用地修正因素指标说明表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商服繁华度商服区级别市级商务中心区市级商服中心区级商业中心小区级商业中心街区级商业中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有次干道通过有支路通过基本设施状况基本设施状况一环路内一环路和二环路之间二三环路之间三环路外城市中心区三环路外郊县环境质量优劣度污染状况环境宁静整洁噪音、大气污染较明显有污染源、污染明显规划条件土地利用类型住宅住宅、办公混合区住宅、商业混合区住宅、工业工业个别因素社区环境邻高档住宅小区；临整治后的河流、市政广场、绿地邻中高档住宅小区，临社区广场、绿地邻普通商住小区邻拆迁安置小区低洼棚户区及治安状况差的区域临街道路类型社区道路市政支路次干道主干道及限制型道路高架桥、立交桥及快速通道距地铁站点距离（米）（400，[150，400]或大于800小于150米邻近学校类型邻大学邻重点中小学宗地形状对利用无影响有一定影响有严重影响地形状况有一定起伏利于造景平坦地形起伏过大其他情况对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正备注：1、污染源：指制药、热电厂等严重污染源及未改造的污染河流等；2、道路通达度中的主干道、次干道及支路的含义参考《成都市规划管理技术规定》相关内容；3、地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点。

基准地价系数修正法范例

基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法是一种常用的评估地价的方法，主要用于确定土地在市场上的实际价值。

下面是一个基准地价系数修正法的范例：
例子：假设某市A区内有一块土地，面积为1000平方米，按照市政府公布的基准地价系数为1.5。

根据基准地价系数修正法，我们可以计算出这块土地的实际价值。

步骤：
1. 首先确定基准地价系数。

基准地价系数是由市政府根据市场需求和供应情况等因素制定的，用于调整基准地价的一个修正系数。

2. 计算基准地价。

基准地价是根据市政府公布的地价表确定的，一般以每平方米的价格来计算。

3. 计算实际地价。

实际地价是基准地价经过基准地价系数修正后得到的结果。

即实际地价 = 基准地价 * 基准地价系数。

在本例中，基准地价系数为1.5，假设基准地价为1000元/平方米。

实际地价 = 1000元/平方米 * 1.5 = 1500元/平方米。

因此，这块土地的实际价值为1500元/平方米 * 1000平方米 = 1,500,000元。

需要注意的是，基准地价系数修正法只是一种评估地价的方法之一，具体的基准地价系数和基准地价可能会根据不同的地区和市场情况而有所变化。

因此，在实际应用中需根据具体情况进行调整和修正。

基准地价系数修正法范例

基准地价系数修正法范例地价是评估土地价值的重要指标，对于地产开发和土地转让具有重要意义。

然而，由于市场经济的波动和土地开发的变化，地价常常需要进行修正。

基准地价系数修正法是一种常用的修正方法，本文将基于一个范例来介绍这种方法的应用。

范例：某地块的基准地价系数修正一、背景介绍某市的某地块为规划开发区域，位于城市的中心位置，周边交通便利，商业配套齐全。

根据前期市场调研和土地规划报告，初步确定该地块的基准地价系数为1.2。

然而，随着该市商业和居住环境的不断优化，需要对基准地价系数进行修正。

二、修正前地价计算在进行基准地价系数修正之前，先计算修正前的地价。

根据市场调研和周边地块的成交价格，初步估算该地块的单价为每平方米10000元。

结合该地块的面积，可以计算得到修正前的地价。

三、基准地价系数修正计算1. 调研数据收集收集该市近期的土地成交价格数据，尤其是商业用途和居住用途的地块成交价格，并分析其变化趋势。

同时，还需了解该市的宏观经济情况和土地开发政策的相关信息。

2. 基准地价系数修正根据收集到的数据和资料，结合市场的需求和土地开发政策的变化，对基准地价系数进行修正。

修正的原则是保持市场的稳定和土地开发的可持续性。

4.修正后地价计算根据修正后的基准地价系数，乘以修正前的地价，可以得到修正后的地价。

这个价格可以更加准确地反映土地当前的市场价值。

五、结果分析通过基准地价系数修正法计算，修正后的地价为每平方米12000元，高于修正前的地价。

这说明该地块的价值在市场经济和土地开发政策的双重影响下得到了提升，符合市场预期。

六、结论基准地价系数修正法是一种常用的修正地价的方法，可以根据市场经济和土地开发政策的变化，准确反映土地的实际价值。

然而，应注意修正系数的合理性和可持续性，避免出现极端值。

七、展望随着城市发展和土地市场的不断变化，基准地价系数修正法还需要进一步研究和改进。

特别是在城市更新和土地转让过程中，如何准确评估地价对于保持市场稳定和促进城市可持续发展具有重要意义。

基准地价系数修正法范例

☆基准地价系数修正法范例1、基准地价成果介绍与应用⑴基准地价成果介绍及内涵《XX市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8 月12日公布实施，其基准地价内涵为XX市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政〃五通一平〃（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年）, 容积率为各用途平均容积率，商业容积率1.5，住宅容积率1.3。

不同用途基准地价参照表3-1-1。

表3-1-1 xxx区级别基准地价表单位：元/平方米⑵成^应用所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。

依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508 - 2001《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)和《***区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价(评估设定开发程度下的宗地地价)二基准地价X K1XK2XK3 X K4X K5X(1+J K)+K6式中：K1——期日修正系数K2——土地使用年期修正系数K3——土地形状修正系数K4——容积率修正系数K5——其它修正K6——开发程度修正2K——影响地价区域因素与个别因素之和2、确定估价对象的土地级别与基准地价估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照XX市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。

3、确定期日修正系数依据《XX市区土地定级估价更新报告》可知，XX市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，XX市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数匕=102/100=1.02。

基准地价系数修正法

第九章基准地价系数修正法第一节基准地价及其评估第二节基准地价更新第三节基准地价系数修正法第四节基准地价系数修正法应用举例第一节基准地价概述一、概念与特征基准地价是指在一定的区域范围内基准地价是指在一定的区域范围内，，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的区域条件下不同级别的土地或者土地条件相当的区域，，按不同用途按不同用途，，分别评估的某一时点分别评估的某一时点、、一定年期的土地使用权区域平均价格地使用权区域平均价格。

包括包括：：城镇用地基准地价农用地基准地价基准地价的特征（1）～是一种区域性的价格（2）～是一种分用途的价格（3）～是一种平均价格（4）～是有限年期的价格（5）～具有时效性（6）～）～是一种是一种控制性的价格（7）～）～与土地与土地开发利用程度有关（1）～是一种区域性的价格基准地价不是一种宗地价格基准地价不是一种宗地价格，，而是区域性的价格价格，，它总是与一定的区域相联系的它总是与一定的区域相联系的。

基准地价的评估区域的形式的形式：：级别级别、、区片和区段区段。

基准地价的三种表现形式：级别基准地价区片基准地价区段基准地价基准地价（（路线价路线价））（2）～是一种分用途的价格城镇基准地价的主要用途类型的主要用途类型：：商业商业、、住宅住宅、、工业、旅游农用地基准地价的主要用途类型的主要用途类型：：耕地、园地园地、、林地林地、、水域水域、、荒草地（3）～是一种平均价格反映的只是各区域各类用地的平均价格水平水平。

宗地价格与基准地价的关系宗地价格与基准地价的关系？？∴在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格用以评估具体宗地的价格。

（4）～是有限年期的价格∵～是土地使用权的价格∴～是有限年期的价格城镇城镇：：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准高出让年期为准。

农用地农用地：：一般取30年为农用地基准地价的年期。

（5）～具有时效性～反映的只是一定时期的地价标准反映的只是一定时期的地价标准。

加油站土地拍卖评估方法上课讲义

方法比较
基准地价系数修正法方法不完善成熟，需要进一步实践修正。收益还原法比较接近实际情况。成本逼近法特许经营权费≠垄断地租，偏远农村可考虑此方法。
加油站土地拍卖估价案例
一. 项目概况
估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，随着城镇的扩张，汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量将会日益增大，地理位置优越。地块宗地号：××××××；该地块土地面积1681.0平方米；土地用途为加油站用地；规划建筑密度为≤15%，建筑限高为≤7.5米，容积率≤0.2，总建筑面积397.0平方米；土地使用权年限：40年。
收益还原法
• 年正常净收益年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-各类费用
评估要点根据周边类似加油站（稳定经营）历史经营情况推算单位面积净收益。比较当地市场平均情况
收益还原法
2.加油站整体资产价值（收益还原法） P - 加油站整体资产价值；a - 年正常净收益； r – 还原率；n – 剩余使用年限
车流量
日均（周均）车流量分档
入口
入口方便程度
规模
加油枪、油罐等数量
经过调查和统计各加油站的收益水平及影响因素进行分析、制订相应的修正系数修正评估加油站估价对象土地价格。
收益还原法
加
油站
土地使用权价值
含特许经营权价值
整
体
房屋价值
资
产
价
配套机器设备价值
值
加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值
收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的
经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：

基准地价法公式

基准地价法公式基准地价法是土地估价中常用的一种方法，其公式在评估土地价值方面起着重要作用。

先来说说基准地价法的公式吧，简单来讲就是：土地价格 = 基准地价 ×修正系数。

这里的基准地价是政府公布的某一区域的平均地价，而修正系数则要考虑各种因素，比如土地的用途、容积率、土地使用年限、区域因素、个别因素等等。

比如说，咱们这儿有一块地，政府公布的基准地价是每平方米 5000 元。

但这块地的用途有点特殊，不是常见的住宅用地，而是商业用地，那修正系数可能就得往上调。

又或者这块地的容积率比周边的平均水平高，这也会让修正系数发生变化。

我曾经参与过一个土地估价的项目，就碰到了基准地价法的实际应用。

那是一块准备出让的土地，周边已经有了不少的商业设施和住宅楼盘。

我们拿到政府公布的基准地价后，开始一项一项地分析修正系数。

这块地的位置不错，交通便利，周边配套齐全，所以区域因素的修正系数比较高。

但它的土地使用年限比一般的要短一些，这又得把修正系数往下调。

在计算容积率的修正系数时，可真是费了一番功夫。

我们收集了周边类似地块的容积率数据，进行了详细的对比和分析。

最后发现这块地的容积率在同区域内属于较高水平，这意味着它的开发潜力相对较大，修正系数自然也就上去了。

经过一番周折，把各项修正系数都确定下来，代入公式，终于算出了这块地的价格。

这过程中，每一个数据的确定都要小心谨慎，因为一点点的偏差都可能导致最终结果的巨大差异。

其实基准地价法的应用范围还挺广的。

像城市规划中，要评估新开发区域的土地价值，就可以用基准地价法来做个初步的估算。

还有在企业的资产核算中，如果涉及到土地资产，也可能会用到这个方法。

不过呢，基准地价法也不是万能的。

它依赖政府公布的基准地价数据，如果这些数据不够准确或者更新不及时，就可能影响估价的准确性。

而且，修正系数的确定也有一定的主观性，需要估价人员有丰富的经验和专业知识。

总的来说，基准地价法公式虽然看起来简单，但实际应用中却充满了挑战和细节。

基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板

基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板总价值=基准地价系数×土地面积×建筑面积×建筑品质修正系数其中，建筑品质修正系数是根据建筑物的实际情况来确定的，可以考虑建筑物的使用年限、装修情况和维护情况等因素。

成本法：成本法是一种基于建筑物实际建造成本来确定其价值的房地产估价方法。

以下是成本法的计算公式：总价值=土地价值+建筑物价值-折旧值其中，土地价值是根据当地土地市场情况和评估师的经验来确定的；建筑物价值是实际建造成本，可以通过询问建筑商或查阅相关资料来确定；折旧值是根据建筑物的使用年限和使用状况来确定的，可以按照固定比例进行计算。

以下是一个使用基准地价系数修正法和成本法计算房地产价值的实例：假设一些房地产项目的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，基准地价系数为5000，建筑品质修正系数为0.9，土地价值为100万元，建筑物价值为200万元，折旧值为50万元。

根据基准地价系数修正法的计算公式，总价值=5000×500×1000×0.9=2250万元。

根据成本法的计算公式，总价值=100+200-50=250万元。

通过对比可以发现，基准地价系数修正法得出的总价值较低，这是因为它只考虑了土地和建筑面积，而没有考虑建筑物的实际价值。

而成本法综合考虑了土地价值、建筑物的实际建造成本和折旧情况，得出的总价值较为全面和准确。

总而言之，基准地价系数修正法和成本法是两种常用的房地产估价方法，根据实际情况选择合适的方法进行估价是非常重要的。

无论使用哪种方法，都需要获得准确的参数数值和合理的修正系数，以确保估价结果的准确性和可信度。

南京市市区土地地价修正系数表

①基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

A .基准地价成果介绍及内涵根据《南京市区土地级别与基准地价》，南京市基准地价分商业、住宅、工业几种用途。

其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、土地平整）或“五通一平“（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、土地平整）, 不同级别、不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

工业用途基准地价见下表。

表5-17 南京市江南八区工业用地土地级别与基准地价表根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价=［基准地价＞K i X（1+EK） *3+开发程度修正值］＜2式中：K1日修正系数刀K-靠响地价区域因素及个别因素修正系数之和K3--积率修正系数K2地使用年期修正系数D .区域因素及个别因素修正（刀K）根据《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》，工业用地二级、三级地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-26、表3-29）,按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

表3-26 南京市主城区工业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表续表续表表5-27南京市主城区二级地工业用地宗地地价修正系数表表5-28南京市主城区工业用地三级地宗地地价影响因素指标说明表续表续表表5-29南京市主城区三级地工业用地宗地地价修正系数表编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表5-30、表5-31。

表5-30 宗地A —E影响因素说明、优劣程度及修正系数表表5-31 宗地F—G影响因素说明、优劣程度及修正系数表E.容积率修正系数K3待估宗地符合城市规划容积率要求，因此对此项不做调整，容积率修正系数为1。

基准地价系数修正法案例

基准地价系数修正法案例房地产估价中基准地价修正法的应用实例某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。

其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。

该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。

基准地价公布时间为1996年1月1日。

该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。

表1某市商业服务用地修正系数说明表房地产估价中基准地价修正法的应用实例表2某市商业服务用地修正系数表房地产估价中基准地价修正法的应用实例2．估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。

3．估价过程（1）确定对应基准地价通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/m2（开发程度为三通一平）。

（2）确定宗地地价评估的修正系数根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。

则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数：K＝17.25％（3）确定待估宗地适用年期修正系数Y＝0.953T＝115/100＝1.15（5）确定容积率修正系数待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。

查商业用的容积率修正系数表，则Kij＝Ki/Kj＝1.2/1＝1.2（6）计算并确定待估宗地地价Pi＝P某（1＋K）某Y某T某Kij＝7000（1＋17.25％）某0.953某1.15某1.2＝10794（元/平米）。