基准地价系数修正法案例

基准地价系数修正法案例

1．估价对象情况

某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。

表1 某市商业服务用地修正系数说明表

表2 某市商业服务用地修正系数表

2．估价要求

用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。

3．估价过程

（1）确定对应基准地价

通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。

（2）确定宗地地价评估的修正系数

根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。

则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数：

K＝17.25％

（3）确定待估宗地适用年期修正系数

Y＝0.953

T＝115/100＝1.15

（5）确定容积率修正系数

待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表，则

K ij＝K i/K j＝1.2/1＝1.2

（6）计算并确定待估宗地地价

P i＝P×（1＋K）×Y×T×K ij＝7000（1＋17.25％）×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）