2020年房产分丘图示例
房屋测绘成果报告三篇
房屋测绘成果报告三篇篇一：房产测绘成果报告一.作业声明二.本成果报告书中的成果是依据国家和省市有关规范及委托方与受托方合同约定完成。
三.竣工实（预）测项目作业人员对作业对象进行了实地勘测，并由计算完成。
四.受托方与委托方没有利害关系或偏见，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
五.受托方不对委托方提供的资料的准确性与合法性负责。
六.本成果报告书的成果仅作为该项目委托方与受托方合同约定目的下使用，不作为其他用途使用。
本成果报告经委托方认可。
项目负责人（签字）：年月日复核人（签字）：年月日（单位资质签章）一、作业说明二、本成果报告书使用的长度单位为米，面积单位为平方米。
三、委托方情况：1.委托方名称：2.委托方地址：3.委托方经办人：4.委托方电话：四、项目概况：1.项目名称：2.项目坐落：3.项目类别：五、作业目的：六、作业日期：七、测绘仪器：八、绘图及面积计算软件：九、作业依据：1.国家和省市各项技术规范等文件。
2.委托方依照双方合同约定向受托方提供的各项资料。
其他依据（请文字说明）：其他说明：项目负责人：年月日作业成果一、房屋建筑面积总表表1建筑物名称坐落面积统计建筑总面积（含人防）其中地上主体面积地下室面积人防面积附属物面积地下室（指层高不足2.2米的部位）其它层数统计地上层数地下室层数备注：二、分功能区面积汇总表建筑物名称：表2功能区号功能区名称建筑面积套内建筑面积分摊面积分摊系数三、房屋建筑面积分层汇总表（样本1）建筑物名称：表3层次建筑面积备注汇总房屋建筑面积分层汇总表（样本2）建筑物名称：表3层次建筑面积备注……A栋B栋C栋……汇总四、共有共用建筑面积分层汇总表建筑物名称：表4层次共有共用面积名称（按名称列出）面积分摊范围备注应分摊不分摊汇总五、房屋分户建筑面积明细表建筑物名称：表5部位及房号建筑面积其中备注套内建筑面积（含阳台）阳台建筑面积分摊的共有共用建筑面积小计合计六、房屋分层分户平面图附件：共有共用建筑面积分摊说明填写说明一、封面1、编号：由测绘单位自行确定。
不动产测绘的基本要点
2009/6/15
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5.根据房产测绘项目要求，正确区分不同的权属和分摊方式，确定测量 和检测方法，以及精度等级;进行面积测算和共有共用面积分摊，提供包 括房产簿册、房产数据和房产图集以及数据库在内的测绘成果。 解读：熟悉面积精度的等级要求，准确确定共有面积，把握面积分摊的基本
原则，正确使用面积分摊的公式。
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2009/6/15
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房产测绘考试基本要求
1.根据房产管理需求，选择房产项目的测绘方案。 解读：房产测量的任务就是对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进
行测量调查和绘图工作；对土地以及土地上人为的、天然的荷载物进行测量调查 和绘图工作；对房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等进行测定，调查 和绘制成图的工作。它主要包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测 量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量以及成果资料的检查与验收等基本内 容。
1.2内容
地籍测绘的内容包括地籍建立或地籍修测中的地籍平面控制测量、地籍要素 调查、地籍要素测量、地籍图绘制、面积量算等。 房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量， 房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。
1.3成果
地籍测绘成果包括:地籍数据集，地籍簿册和地籍图。
2009/6/15
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3.根据地籍管理要求，选择用于地籍调查的基础图(调查工作底图)的种 类和成图比例尺，确定成图方法。 解读：工作底图一般为1：5000或1：10000的地形图或遥感影像图。成图方法
一般为：数字测图的成图方法、摄影测量的方法、遥感的方法。
房产测绘中两种常用分丘编号方法
房产测绘中两种常用的分丘编号方法黄霞林（1972-），男，汉族，湖南澧县人，湖南省测绘学会会员，武汉大学信息工程专业，工学学士，测绘工程师，主要从事摄影测量、地籍测量、工程测量和房产测量等方面的工作和研究。
詹小敏：（1971-），女，汉族，湖南长沙人，武汉大学信息工程专业，主要从事内业编辑和检查方面的工作。
摘要：本文介绍了房产测绘中两种常用分丘编号方法的具体操作过程，并对两者的优缺点进行了分析和比较，指出了两者的应用环境及发展前景。
关键词：房产测绘；丘号；房产分区分丘法；图幅分丘法1、引言随着我国城市化进程的日益发展，房地产市场日益繁荣，房产测绘作为房地产管理的一个不可缺少的内容，显得越发频繁，越发重要了。
由于房产测绘的专业性和技术性使得房地产管理不同于其他管理，具有很强的专业性和技术性。
在房地产管理中，为了便于对房屋科学合理地确权，登记，交易，查找，在进行房产测绘时要先对房屋权属用地单元进行分丘编号，然后再对房屋按照一定的规则逐幢编号。
2、房产分区分丘法在房产测绘中，丘是指地表上一块有界空间的地块，是房屋权属用地单元的最小单位，相当于地籍测绘中的宗地。
丘有独立丘和组合丘两种类型。
独立丘是指只属于一个产权单元的一个地块；组合丘是指同时属于几个产权单元共有的一个地块。
丘在划分时，有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。
能清楚划分出权属单元的用地范围(如一个单位，一处院落，一个门牌号)，划分为独立丘。
一个产权单元的用地由不相连的若干地块组成时，则每一地块均应划分为独立丘。
一个地块内当多个权属单元的用地范围相互渗透，权属界线相互交错不齐难以划分时(如一个院落内有几个权属单元)，或各权属单元的用地范围太小，在分幅图上难以逐一表示各自范围时(如毗连成片的私房)，将地块划分为组合丘。
丘号，是按照分丘原则划分房屋权属用地单元地块的编号，它是房产测绘和产权、产籍管理中的重要编码，也是房地产档案管理中的重要索引组成部分。
房产分丘图知识
房产分丘图知识：房产分丘平面图是《房产分幅平面图》的局部图，它反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点、面积四至关系、权利状况等各项房地产要素，是绘制房屋产权证附图的基本图。
房产分丘平面图以丘为单位绘制。
（一）丘的定义及划分1、丘是指地表上一块有界空间地块。
一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。
2、有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界标划分。
（二）成图方法1、按比例绘制本丘的权属界限（1）依据房产分幅平面图，经现场勘丈、核实、绘制本丘的权属界限。
（2）权属界限的毗邻关系用图式符号绘制。
（3）按要求标注权属界址点。
2、标明本丘的四邻及门牌号（1）本丘在胡同和小巷时，应加注附近主要街道名称。
（2）标明本丘坐落的门牌号，缺门牌号时，应借用毗邻房屋门牌号，并加注东、南、西、北方位，本丘在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明。
3、在本丘中根据相对位置，按比例绘制房屋的外部形状，并标明外框尺寸。
（1）在本丘中根据相对位置，按比例绘制房屋的外部形状，同幢房屋层数不同的应绘出分层线。
（2）房屋应逐幢测绘，不同产别，应分别测量；独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准，测绘房屋以外墙水平投影为准。
（3）房屋有毗连关系的，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的1/2处；借墙量至墙体的内侧；自有墙体量至墙体的外测并用相应符号表示。
（4）柱廓以柱的外围为准，图上只表示四角或转折处的支柱。
（5）阳台以底板投影为准，单位统一封闭的用实线，不封闭的用虚线表示。
（6）门廊以柱或围护物的外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准。
（7）檐廓、挑廓以外围水平投影为准，封闭的用实线，不封闭的用虚线表示。
（8）围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示；其他围护物根据需要表示；临时性或残缺不全的和单位内部的围护物不表示。
（9）房屋的长、宽尺寸顺线标注在房屋外框线外，保留两位小数。
杭州市房产分丘图测绘的探讨
杭州市房产分丘图测绘的探讨【摘要】房产分丘图测绘是绘制房屋产权证附图的基本图，是房产测量中必不可少的一部分。
本文通过分丘图和地形图、地籍图的对比，分丘图对房屋的主体及附属结构反应的更加详尽，同时在日常测绘过程中，由于房屋的变化更加复杂，也希望对目前的图式进行完善。
【关键词】丘；房产分丘图；房产图图式0 引言房产测绘的任务和目的是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠地成果资料[1]。
房产图包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分户平面图这三种图。
分丘图是分幅图的局部图，是房产测绘成果中不可缺少的一部分。
目前，南京、上海和武汉等全国大中城市的房产分丘图的绘制走在全国前列，开展这一工作将使产权产籍管理工作上一个新台阶。
丘是根据目前我国房地产的管理体制和房地产测绘所具备的条件而设计的一个房产测绘和调查的一个最基本单元。
原国家土地管理局制定的《城镇地籍调查规程》规定：“土地调查的单元是一宗地。
凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地。
”[2]目前，大多数城市的房屋与土地管理体制尚未合一的情况下，采取一种兼顾的办法，即采用现在“丘”的定义。
在划定丘的边界线时，应熟悉“宗地”的边界线资料，尽量取得一致，尽量减少矛盾。
目前，杭州市丘地号以“图符号+丘号”作为丘的丘地号，丘号以不重复为原则。
“丘”跨越图幅时，按主门牌所在图幅编写丘号，以该主门牌号所在的丘加括号表示[3]。
丘号以图幅为单位，从左至右，自上而下用数字1、2、3……，按z字形顺序编号。
如丘地号（1-101-10-01）。
2 房产分丘图与地形图、地籍图的区别房产图的目的是为房屋产权产籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料。
房产分丘图与地形图、地籍图的共同特点，即包括控制点测量、细部测绘等等，但房产分丘图着重表示房屋的产别、结构、层次、建成年份、界址点点号、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项专题要素。
第六章 房产图绘制(1)
图上只表示四角和转折处的支
柱，支柱位臵应实测，柱廊一 边有墙壁的，则墙壁一边用实 线表示。
（2）檐廊 檐廊是指房屋檐下有顶盖，无 支柱和建筑物相连的作为通道的伸 出部位。按外轮廓投影测绘，内加 简注“檐” 。
檐廊
檐
（3）架空通廊 架空通廊是两幢房屋间上层贯通的架空建筑。建筑物间的架 空通道用虚线表示。
斗
转角处的柱位和独立柱位应实测。
门廊
（6）门、门墩 门、门墩是指机关单位和大的居民点院落的各种门和墩柱， 门墩以墩外围为准，大于图上1.0mm时，按比例测绘，小于图上 1.0mm时，按1.0mm表示。
依比例尺门墩
1.0
不依比例尺门墩
（7）门顶 大门的顶盖，按顶盖投影测绘，柱的位臵应实测。
（8）室外楼梯 室外楼梯按楼梯投影测绘，楼梯宽度小于图上1.0mm的不表示。 示意上楼梯方向。
（9）台阶 台阶只表示与房屋相连的台阶，按投影测绘，小于五级的台阶不 表示。
5.房屋围护物 包括：围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等。它们均应实 测，其符号的中心线是围护物的中心位臵。 其它的围护物根据需要表示；临时性或残缺不全的、以及 单位内部的围护物可不表示。 （1）围墙 围墙不分结构，均以双实线表示。围墙宽度小于图上 0.5mm的按0.5mm表示；大于图上0.5mm的，则依比例实测 表示。
（3）建成年份 房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻 建者，应以翻建竣工年份为准。
（4） 四至关系
为了更清楚地表示本丘的相对位臵及与周围权
属单元的关系，在测绘本丘的房屋和用地时，应适当
测绘出四周一定范围内的主要地物，并将其主要房产 要素如单位名称、丘号等标注出来。
三、 分丘图的测绘方法
利用分幅图结合房地产调查资料，按本丘 的范围，展绘界址点，描绘房屋等地物，实地 丈量界址边、房屋边等长度，修测、补测成图。
分丘节点及程序
一、分丘图程序及时间节点
分丘图完成时间主要是项目规划图纸初期及设计 图纸方案前期阶段，办理工规证时，应由专业设计单 位根据业主单位需要、及相关规定进行分丘图布局核 定，对各栋、各层设计图纸进行深化，满足规划局平 面布局方案报审及审批要求。
建议：由原设计单位负责分丘图设计，另签补充协 议。（原来的规划图规划局已备案，变更须报规划局 上会并重新审批，需与规划局领导协商）
3、满足消防基本功能要求；（含二次深化的装修 图纸）
4、满足分丘图的其他要求。（面积、用途等）
五、分丘图所需材料
1、需要每栋每层楼平面布局详图（越详细越好） 。根据使用功能、用途的不同，主要涉及到酒店、办 公区域等。
建议：一是与招商运营单位沟通对接，并提供平 面布局详图；二是其他区域（办公区域和公寓部分） 与设计单位沟通对接，并提供平面布局详图。初稿形 式后报规划局和测绘单位初审，审查合格后报正式图 纸规划局盖章，委托测绘单位走测绘程序，报房产局 备案办证。涉及部门多、协调量大，时间周期长。
八、分丘图办理流程图
设计施工图完 成、分丘确定
报规划部门审批办 理工规证及备案
项目实施 施工
需报规划部门 同意并备案
若有工程 变更
中间测绘 报告
验收、实测 办房产证
符合要求 建盘备案
市局复 核确定 分丘图
市测管办 复核
建议：设计施工图完成和变更需要公司规划建设部完 成，办理过程有工程管理部和综合管理部共同完成。
பைடு நூலகம்
七、下步工作安排
1、由设计单位绘制分丘图，咨询原图审是否满足 要求(主要满足消防要求和功能要求)，由公司建设管理 部负责完成 ；
2、与外部单位进行沟通，达到分丘图前期规划审 批成果，由公司工程管理部和综合管理部负责完成；
房地产测绘第八章房产图测绘
流、桥梁、房屋建筑及市政工程设施等。正因如此，
其最合理与最经济的施测方法应该是在城市有关职 能部门共同协作之下，采用三图并出的测绘方法。
4．航空摄影测量法
l）航空摄影测量的基本概念 航空摄影测量法是应用由飞机等飞行器上所拍摄 的地面像片，依其几何特性和物理特性进行量测与分 析，从而确定地面上物体的形状、大小、空间位置及
要求比其他图种要详细得多。
③房产图对房屋及房屋的权属界线和用地界线 等的表示，精度要求比较高。 ④房产图的主要内容应包括：测量控制点、界 址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护
物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用
地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等。
⑤为了能清楚地表示出所需内容，房产图的比
等级 一 二 三 界址点相对于邻近控制点点位误差和相邻界 址点间的间距误差（cm） 限 差 中误差 ±0.04 ±0.02 ±0.10 ±0.20 ±0.05 ±0.10
2．房角点测量的精度要求
需要测定房角点坐标时，房角点坐标的精度和
限差要求执行与界址点相同的标准；不要求测量房 角点坐标时，则按分幅平面图及房产要素测量的精
砖2 529 砖6 523 砖6 6 572 砖2 5 22 砖6 砖6 5 21
5 28
5764 砖2
同
526 520 -5 2 7 砖6 519 砖6
14
一
4 1砖2 56
路
§8-4房产分丘图与分户图测绘
业、大型工矿企业及大型建筑物的界址点，一般
选用一级或二级；而街坊内部隐蔽地区及居民区 内部的界址点，则可选用三级。
分丘图
分丘图定义
分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。
分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房产要素。
分幅图是面积相等的带投影的图，
分丘图测绘的有关规定如下：分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致；测量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的1/2处，自墙量至墙体内恻，自有墙量至墙体外侧并用相应符号表示；房屋权界线与丘界线重合时，用丘界线表示，房屋轮廓线与房屋权界线重合时，用房屋权界线表示；分丘图上，应分别注明所有周邻产权所有单位（或人）的名称，分丘图上各种注记的字头应朝北或朝西。
分丘图是房屋产权证的基本图。
为满足产权证附图的需要，一般要求分丘图地物点相对于临近控制点的点位误差不超过0.5MM。
房产测绘成果的检查
房产测绘成果的检查房产测绘成果主要包括房产平面控制测量、房产要素测量、房产图、房产面积测算和房产簿册。
1.房产平面控制测量成果的检查房产平面控制测量的质量主要包括选埋质量、观测质量和附件质量等方面，其具体检查内容如下。
（1）选埋质量①选点质量：检查控制网布设、点位选择的合理性，检查点之记内容的完整性、正确性。
②埋石质量：检查埋石点标石类型的正确性，检查埋石点标志设置的规范性，检查埋石点标石埋设的规整性。
（2）观测质量①起算数据：检查起算点坐标的正确性，检查相关控制资料的可靠性。
②数学精度：检查各项精度指标与限差的符合情况。
③观测质量：检查观测方法的正确性，检查各种记录的规整性，检查成果取舍和重测的正确性、合理性，检查各项观测误差与限差的符合情况。
④计算质量：检查数据解算的正确性，检查计算项目的齐全性、正确性。
（3）附件质量①整饰质量：检查选点、埋石及验算资料整饰的齐全性和规整性，检查成果资料、技术总结和检查报告整饰的规整性。
②资料完整性：检查技术总结和检查报告编写的齐全性和完整情况，检查上交资料的齐全性和完整情况。
2.房产要素测量成果的检查房产要素控制测量的质量主要包括界址测量、房屋及其附属设施测量、相关地物测量和资料质量等方面，其具体检查内容如下。
（1）界址测量①观测质量：检查测量方法的正确性，检查界址点、境界的正确性，检查观测手簿记录、属性记录和草图绘制的正确性、完整性。
②数学精度：检查各项观测误差与限差的符合正确性，检查界址点相对位置的精度，检查界址点绝对位置的精度。
（2）房屋及其附属设施测量①观测质量：检查观测方法的正确性，检查观测手簿记录、属性记录和草图绘制的正确性、完整性。
②数学精度：检查各项观测误差与限差的符合情况，检查房角点相对位置的精度，检查房角点绝对位置的精度。
（3）相关地物测量①观测质量：检查观测方法的正确性，检查观测手簿记录、属性记录和草图绘制的正确性、完整性。
②数学精度：检查地物点相对位置和绝对位置的精度。
四川房产测绘实施细则面积计算
四川省房产测绘实施细则（试行）四川省建设厅四川省测绘局二oo六年八月第一章总则第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章(2)房产平面控制测量房产图绘制建筑面积计算规则房屋建筑面积测算共有建筑面积分摊规则房产变更测量成果资料的检查验收和整理附则附录一：术语附录二：房屋面积测绘记录手簿(2)(3)(4) (10) (14)(18)(19)(21)(22) (26)2) 3) 4)5)第一章总则目的为加强房产测绘管理，规范我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定 本细则。
适用范围在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规范》和本实施细则。
依据和标准1）《中华人民共和国测绘法》《中华人民共和国城市房地产管理法》 《中华人民共和国城市规划法》 《四川省测绘管理条例》 《房产测绘管理办法》6） G B/T 《房产测量规范》第1单元：房产测量规定 7） G B/T 《房产测量规范》第2单元：房产图图式 8）关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知健住房[2002]74号）9）转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》 的通知（川建厅房[2002]104 号） 房产面积精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。
2各级房产面积的精度适用范围如表 1-2。
表1-2房产面积精度测算等级的要求第二章房产平面控制测量房产平面控制网点的布设原则房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也 可越级布网。
控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规 范》（GB/T ）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。
房产平面 GPS 定位测量等方法。
GB/T ）的规定执行。
用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。
四川省房产测绘实施细则
3.1.6 套内墙体面积 是指房屋套内使用空间周围的维护或承重墙墙体或其他承重支撑体所占的面积，有共用墙和非共用
墙两种墙体面积。 3.1.7
房屋共有建筑面积 建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的共有建筑面积和不分摊的共 有建筑面积。 3.1.8 房屋产权面积 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确 权认定。 3.1.9 房屋占地面积 是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。 3.1.10 房屋用地面积 指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共 用土地分摊面积等全部使用面积。用地面积以丘为单位进行测算。 3.1.11 预售面积 依据经有关部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。 3.1.12 竣工面积 依据竣工房屋的现状和经有关部门核准的竣工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积 为竣工面积。
层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层（上表面）的高度；对于坡屋面，屋顶层的层高是指该层楼 面面层（完成面）至坡屋面的结构面层（上表面）与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。 3.2.7
净高 从楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。 3.2.8 自然层 按楼板、地板结构分层的楼层。 3.2.9 夹层 位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次，如一栋房屋从外部看是两层楼房，从内部 看局部是三层，这三层中间的一层就叫做夹层。 3.2.10 设备层 建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。 3.2.11 结构转换层 建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼 层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。 3.2.12 架空层 建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。 3.2.13 避难层 高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 3.2.14 房屋总层数 房屋的地上层数与地下层数之和。假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱 间不计层数。 3.2.15 高层 高于 8 层的住宅及高度超过 24m 的其他民用建筑为高层。高层住宅应装电梯，满足高层建筑防火要 求。 3.2.16 多层 2—8 层的住宅及高度不超过 24m 的其他民用建筑为多层。 3.2.17 单层 是指建筑物仅一层。 3.2.18 错层 建筑物几部分之间的楼地面，高低错开者。
惠州市房产测绘实施细则(最新)
惠州市房产测绘实施细则（试行）Specifications For Estate Surveying And Mapping Of Hui Zhou（送审稿）惠州市房产管理局二○一三年九月目录第一章总则 (2)第二章房产图绘制 (3)第三章建筑面积计算规则 (4)第四章房屋建筑面积测算 (21)第五章共有建筑面积分摊规则 (26)第六章房产变更测量 (30)第七章成果资料的检查验收和整理 (30)第八章附则 (32)附录一：术语 (32)第一章总则1.1目的为加强房产测绘管理，规范我市房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。
1.2 适用范围在惠州市惠城区、惠州仲恺高新区行政区域内从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规范》和本实施细则，其它县、区参照执行。
1.3 依据和标准《中华人民共和国测绘法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市规划法》《广东省测绘管理条例》《房产测绘管理办法》《房产测量规范》第1单元：房产测量规定GB/T 17986.1-2000《房产测量规范》第2单元：房产图图式GB/T 17986.2-2000《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)1.4 基本原则1.4.1 实测原则房产测绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋的现实状况的原则。
1.4.2 合法原则房产测绘作为服务于产权登记和产籍管理的社会性工作，应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素和房产权利状况，保护权利人合法权利的原则。
1.4.3 用于房屋产权登记的建筑面积测绘，应同时兼顾实测原则和合法原则；若两者不一致时，应按以下情况分别处理：对于预测项目，若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可作为有效资料使用。
对于新竣工建筑物的实测项目，若竣工现状、竣工图纸与规划审定的设计图纸不一致的，应出具原设计单位的变更图纸或变更资料,若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更的，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可进行测绘。
房产分丘图
房屋的权界线与丘界线重合时，用丘界线表示；房屋的权界线与轮廓线重合时，用房屋权界线表示。
挑廊、挑阳台、架空通廊以外围投影为准，用虚线表示。
房产分丘图图廓整饰按GB/T17986.2执行，文字注记应相对集中。根据该丘所在位置确定，图廓西南角坐标 值不一定是图上方格网坐标的整倍数，图上需要注出西南角的坐标值，以公里数为单位，注记至小数后三位。
房地产分丘图以丘为单位绘制，是房地产分幅图的局部明细图，是绘制房屋产权证附图的基本图，比例尺在 1:100~1:1000之间。
编号
房产分丘图是分幅图的局部图，其分幅应与房产分幅图同。但分丘图的图廓位置，应根据该丘所在位置确定， 图廓西南角坐标值不一定是图上方格网的整倍数，图上需要注出西南角的坐标值，以公里数为单位注记小数后三 位。房产分丘图丘的编号按市、市辖(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。房产区是以市行政建制区的街道办 事处或镇(乡)的行政辖区或房地产管理划分的区域为基础划定，根据实际情况和需要，可以街坊为基础将房产区 再划分为若干个房产分区，房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列：当未划分房产分区时，相应 的房产分区编号用“01'’表示，在此情况下，房产区也代表房产分区。编列丘号的市、市辖区(县)的代码一律 采用gb2260《中华人民共和国行政区划代码》规定的代码。
一般规定
其比例尺，根据丘面积的大小，可在1：100～1：1000之间选用。分丘图的幅面一般在787mm×1092mm的 1/32～1/4之间选用。
分丘图图纸一般采用聚脂薄膜，也可选用其他材料。分丘图展绘图廓线、方格网的控制点的误差同于表6-1 的要求。分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。
杭州市房产分丘图测绘的探讨
杭州市房产分丘图测绘的探讨作者：李智勇郭晓毅来源：《科技视界》 2013年第15期李智勇1 郭晓毅2（1.杭州市房地产测绘公司，浙江杭州 310003；2.中国人民解放军信息工程大学测绘学院，河南郑州 450052）【摘要】房产分丘图测绘是绘制房屋产权证附图的基本图，是房产测量中必不可少的一部分。
本文通过分丘图和地形图、地籍图的对比，分丘图对房屋的主体及附属结构反应的更加详尽，同时在日常测绘过程中，由于房屋的变化更加复杂，也希望对目前的图式进行完善。
【关键词】丘；房产分丘图；房产图图式0 引言房产测绘的任务和目的是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠地成果资料[1]。
房产图包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分户平面图这三种图。
分丘图是分幅图的局部图，是房产测绘成果中不可缺少的一部分。
目前，南京、上海和武汉等全国大中城市的房产分丘图的绘制走在全国前列，开展这一工作将使产权产籍管理工作上一个新台阶。
1 杭州市房产图图幅和丘的概念杭州市房产分幅图采用杭州坐标系，高斯投影。
分丘图的比例尺可根据丘面积的大小，在1:100-1:1000之间选用。
采用老图幅分幅，如图1所示，图符号为“1-101-10”。
丘是指地表上一块有界空间的地块。
一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘[1]。
丘是根据目前我国房地产的管理体制和房地产测绘所具备的条件而设计的一个房产测绘和调查的一个最基本单元。
原国家土地管理局制定的《城镇地籍调查规程》规定：“土地调查的单元是一宗地。
凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地。
”[2]目前，大多数城市的房屋与土地管理体制尚未合一的情况下，采取一种兼顾的办法，即采用现在“丘”的定义。
在划定丘的边界线时，应熟悉“宗地”的边界线资料，尽量取得一致，尽量减少矛盾。
目前，杭州市丘地号以“图符号+丘号”作为丘的丘地号，丘号以不重复为原则。
丘与丘号
• （d）划拨：指政府依照法律规定，从国有土地中划拨一定 数量的土地给国有单位或集体单位，或个人使用的产权转 移方式，土地所有权仍属国家，转移的是土地的使用权。
（九）用地四至
（二）房屋用地座落
• 房屋用地的座落是指房屋用地的地理位置，即所 在地的地理名称，填写为：××市××区××路 （街）××× 号等。
• 路、街、巷等名称应以民政部门规定的名称为准， 门牌号应以公安部门钉立的门牌号为准。
• 房屋用地座落在小的里弄、胡同或小巷时，应加 注附近主要街道的名称；缺门牌号时，可借用毗 连房屋的门牌号加注东、南、西、北等方位。
二、房产单元的分类
• （一）房屋用地的调查单元 • 房屋用地的调查和测绘以丘为单位分户进
行。
• （二）房屋调查单元 • 房屋调查和测绘以幢为单元分户进行。
三、丘与丘号
• （一）丘的定义
• 丘是指地表上一块有界空间的地块。一个
地块只属于一个产权单元的称“独立丘”， 一个地块属于几个产权单元的称组合丘。 • 丘是根据目前我国房地产的管理体制和房 地产管理的实际情况和房地产测绘所具备 的条件而设计的一个房产测绘和调查的一 个最基本单元。
（二）幢的编号
• 幢号以丘为单位编号，幢号的编号顺序是： 从大门起（或丘的入口处），从左到右， 从前到后，用数字1，2，……顺序按反S 形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角， 并加括号。
• 当丘内房屋已有连续而完整的幢号也可继 续沿用。
（三）房产权号
• 在他人权属范围的土地上建造的房屋，或 自己权属范围内的土地上有他人建造的房 屋，应加编房产权号。房产权号用大写英 文字母3 表示，注在房屋幢号的右侧，和 幢号并列，字号与幢号相同。
房产测绘技术设计书
XXXXXXXXXXXXXXXX房产测绘之马矢奏春创作专业设计书XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX目录1、任务概况2、作业依据2.1 依据的规范坐标和高程系2.3 成图规格及基本精度要求2.4 控制资料3、房产面积测算3.1 一般规定3.2 房屋建筑面积测算的有关规定4、房产图绘制5、功效资料的检查与验收6、提交功效资料受XXXXXXX有限公司的委托, 我院承接了XXXXXX有限公司厂房房产面积测算, 以便于为房地产的各种管理服务；为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等提供基础图、表、数字、资料和相关信息.1、任务概况：本小区位于XXXXXXXXX六号路南侧.测绘面积约3万平方米.2、作业依据2.1 规范依据2.1.1建设部公布的《城市丈量规范》CJJ 8—99.2.1.2 国家标准《1：500、1：1000、1；2000地形图图式》GB7919—1995.2.1.3国家标准《房产丈量规范》GB/T17986.1-2000.2.1.4本技术设计书.2.2 坐标和高程系统为青岛处所坐标系, （与北京坐标系的关系X=X北-3890000M, Y= Y北-300000M.及1985国家高程基准）.以确保测绘系统的统一.2.3 成图规格及基本精度要求：2.3.1房产分丘图采纳比例尺为1：1000.2.3.2基本精度：2.3.2.1展绘图廓线、方格网和控制点, 各项误差不超越表1的规定：表1图廓线、方格网、控制点的展绘限差 mmmm.2.3.2.3图上地物点的精度相对邻近控制点而言,不超越分幅图上± mmmm.mm.为满足本测图任务的需要, 决定以牛岛、显浪、烟崮墩三个D级GPS点为起算点, 为求得GPS点的高程, 网中应有分布均匀、密度适当的若干个高程联测点, 联测应采纳不低于四等水准丈量或其精度相当的方法进行.联测的高程点不宜少于5个点.直接布设GPS点, 作为本测区的首级控制.为满足测图精度, 直接利用新布设的GPS点作为图根点,以满足测图要求.3、房产面积测算：3.1一般规定：房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算.分为房屋面积和用空中积测算两类, 其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等, 且具备有上盖, 结构牢固, 层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积, 按房屋的内墙面水平投影计算.房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积.房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部份挂号确权认定.房屋的共有建筑面积系指产权主共同占有或共同使用的建筑面积.各类面积测算必需自力测算两次, 其较差应在规定的限差以内, 取中数作为最后结果.2.√√S+0.001S（注：S为房产面积, m2）.3.2 房屋建筑面积测算的有关规定a)永久性结构的单层房屋, 按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算.b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积.c)穿过房屋的通道, 房屋内的门厅、年夜厅, 均按一层计算面积.门厅、年夜厅内的回廊部份, 层高在2.20m 以上的, 按其水平投影面积计算.d)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均依照房屋自然层计算面积.e)房屋天面上, 属永久性建筑, 层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位, 按其外围水平投影面积计算.f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算.g)属永久性结构有上盖的室外楼梯, 按各层水平投影面积计算.h)与房屋相连的有柱走廊, 两房屋间有上盖和柱的走廊, 均按其柱的外围水平投影面积计算.i)房屋间永久性的封闭的架空通廊, 按外围水平投影面积计算.j)地下室、半地下室、及其相应收支口, 层高在2.20m以上的, 按其外墙（不包括采光井、防潮层及呵护墙）外围水平投影面积计算.k)有柱或有围护结构的门廊、门斗, 按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算.l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的, 按其外围水平投影面积计算.m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算.n)依坡地建筑的房屋, 利用吊脚作架空层, 有围护结构的, 按其高度在2.20m以上部位的外围水平面及计算.o)有伸缩缝的房屋, 若其与室内相通的, 伸缩缝计算建筑面积.3.2.2 计算一半建筑面积的范围a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊, 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算.b)自力柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的, 按其上盖水平投影面积的一半计算.c)未封闭的阳台、挑廊, 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算.d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算.e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊, 按外围水平投影面积的一半计算.3.2.3 不计算建筑面积的范围a)层高小于2.20m以下夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室.b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等.c)房屋之间无上盖的架空通廊.d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池.e)建筑物内的把持平台、上料平台及利用建筑物的空间安排箱、罐的平台.f)骑楼、过街楼的底层用作路途街巷通行的部份.g)活动房屋、临时房屋、简易房屋.h)自力烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线.i)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝.4、房产图绘制×1092mm.4.1.1.2根据丘的面积, 拟定分丘图比例尺为1：1000.4.1.2.1展绘图廓线, 方格网和控制点的各项误差不超越表1中的规定.4.1.2.2图上房产界址点相对邻近控制点的点位误差和间距超越50m的相邻界址点的间距误差不超越表2的规定；间距超越50m的界址点间的间距误差限差不应超越下式的计算结果：△D=±（m j+0.02 m j D）式中：m—相应品级界址点的点位中误差, m；D—相邻界址点的距离, m；△-- D界址点坐标计算边长与实量边长较差的限差, m.4.2.1.1分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行, 按房屋方向横放, 并在图纸右上角加绘指北针.×297mm.4.2.1.3分户图的比例尺拟定采用1：200-1：300.房产分户图只是图上的描绘精度不要求图上的点位精度.由于房屋产权面积都是按实量数据（边长）计算, 房产面积的精度分为三级, 其面积计算精度与边长精度有关.精度要求如表3：注：表中S为房产面积, ㎡.4.2.2.1房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积, 标注在分户图框内.4.2.2.2本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、条理标注在分户图框内.4.2.2.3楼梯、走道、等共有部位, 需在范围内加简注.5、功效资料的检查与验收本小区房产测绘功效实行二级检查一级验收制度.自查由作业组完成, 互查由组间完成, 专查分一、二级检查.一级检查在全面自查、互查的基础上, 由专职检查人员对产物质量实行过程检查.二级检查将在一级检查的基础上, 由开发区房产管理处的专职检查人员对产物质量实行最终检查.检查严格依照《房产丈量规范》中的相关规定执行.各项目负责人对仪器、设备要进行严格的检验和校正, 确保处于最佳的性能状态.作业人员在整个把持过程中应该经常检查自己的作业方法.对每一天完成的任务要当天查, 一旦发现遗漏或毛病, 必需立即补上或改正, 把遗漏或毛病消灭在生产第一线.在上交功效以前要全面地作最后检查.在全面自查的基础上, 作业人员之间相互委托检查的方法.被委托的互检人员要对测绘功效进行全面的检查.在作业人员自查互检的基础上, 按房产丈量规范、生产任务技术设计书和有关的技术规定, 对作业组生产的产物进行全面检查.在一级检查的基础上, 对作业组生产的产物进行再一次的检查.主要由开发区房管处的专职人员对功效进行详查.验收工作在测绘产物最终检查合格后进行.由井冈山房地产开发部组织实施.6、提交功效资料1房地产丈量技术设计书；2房地产原图和图形数据功效；3房屋面积测算技术陈说书；。
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房产分丘图示例说明
(国家标准《房产图图式》附录E中E2的说明)
一、示例(见附图)
二、房产分丘图的示例说明
有关房屋要素代码注记的说明
有关房屋要素注记和代码标注，以分丘图上市轻工业研究所的“(6)”幢为例进行说明。
如附图6—2所示。
附图6—2
房屋轮廓线中的房屋要素代码，在分丘图中共8位数，代表四个要素
a)第1位数代表房屋的产别分类代码，在此为“1”，它代表该房屋为国有房产。
房屋产别分类代码查国家标准《房产测量规定》附录A中表A4，在图上只注一级分类的代码，注一位数，后边的“
b)第二位数代表房屋的建筑结构分类，在此为“4”
C)第三位和第四位代表房屋的层数，在此为一层，这里表示的是自然层数不是总层数，以两位数表示，不够两位数的前面加“”
d)第五位数至第八位数，共四位数代表房屋的建成年代，在此为“1957”
“78”和“89”为房屋的外轮廓边长，以m为单位，表示的是外墙至外墙的距离。
两边长相乘即为该单层房屋的建筑面积。
“(6)A”，其中(6)代表房屋的幢号，A为房产权号，A代表该房屋建筑于他人土地之上。
即房屋的产权和土地使用权的产权不一致。
在此，该房屋为国有房屋，为轻工业研究所所有，而该幢房屋所在地“33”丘的土地使用权属市轻工业研究所所有。
这种在他人土地上建造的房屋应加房产权号A，房产权号A和幢号并列，字号相同。
如果该幢房屋的房屋产权为多户产权，在幢号后应加房产权号B。
B表示多产权的标志，和幢号并列，字号相同。
⒉分丘图上房屋的边长与建筑面积
以65房产分区33丘、市轻工业研究所内各幢房屋建筑面积的计算为例进行解释。
a)(1)幢——一般单层房屋建筑面积的计算。
S(1)=75m×25m=419m
b)(2)幢——有门廊，有封闭阳台、有不封闭阳台（底层无阳台）的八层楼房屋的房屋建筑面积计算。
⑴封闭阳台的建筑面积=5m×75m×8=13m
⑵门廊的建筑面积=75m×25m=244 m
⑶不封闭阳台的建筑面积=[(5m×m+5m×m)+( 5m×5m)] ×7=1725m
⑷主房屋的建筑面积=148m×475m×8=4 7636m
总建筑面积S(2)=13m2+244 m2+1725 m2+
c)(3)幢——有檐廊的二层楼房屋建筑面积的计算。
⑴檐廊的建筑面积=（5m×m）/2=75m
⑵主房屋的建筑面积=（m×m）×2=9.m
总建筑面积S(3)=(75 m2+9
d)(4)幢——有封闭阳台，有台阶的四层楼房屋的建筑面积计算。
⑴封闭阳台的建筑面积=5m×5m×5=375m
⑵主房屋的建筑面积=75m×5m=4925m
总建筑面积S(4)=(375 m2+4925m2)×
e)(5)幢——带挑廊的四层楼房屋的建筑面积计算
⑴挑廊的建筑面积=1 m×5m/2×3=325m
⑵主房屋的建筑面积=1m×1.48m×4=7164m
总建筑面积S(5)=325 m2+716m2
f)(6)幢——一般单层房屋的建筑面积计算
S(6)=89m×78m=627m
g) (7)幢——一般单层房屋的建筑面积计算
S(7)=25m×8m=2.3m
h) (8)幢——一般单层房屋的建筑面积计算
S(8)=22m×5m=615m
i) (9)幢——带有顶盖的室外楼梯的二层楼房屋的建筑面积计算
⑴室外楼梯（有顶盖）的建筑面积=2m×.8m×2=32m
⑵主房屋的建筑面积=1m×18m×2=5.94m
⑶总建筑面积S(9)=32m2+5.94m2
j)台阶、门顶不计算房屋的建筑面积
k)丘面积4 8475m
丘面积根据丘界线上全部界址点的坐标，依国家标准《房产测量规范》中式（18）或式（19）（P23）所列公式算得。
⑴分丘图上西南图廓点的坐标值。
在分丘图上图廓线的西南图廓角上有“435”，“11”，该两个数值表示分丘图西南图廓点的坐标公里值。
根据分丘图西南图廓点的坐标X=435km和Y=11km可以判断，该分丘图在公里格网中的位置、在15图幢的13图幅。
其15图幅的图幅编号为12613（简略编号）。