项目前期定位报告模板

合集下载

山西太原滨河东路亩生态居住区项目前期定位报告

山西太原滨河东路亩生态居住区项目前期定位报告

投资兴建 山西诚和
用途 性质 住宅
结构层 数 33F
基地面 积 13亩
总建面积
容积 率 4.6
开发程度 期房
均价
40000
4445
滨河城-左岸
优山美郡 馨岚明珠 迎新苹果城 辰憬天地 凯撒大地
山西佳欣
辰兴房产 惠恒房地产 军益房地产 辰憬地产 北辰巨鼎地产
住宅
商住 商住 商业 住宅 商住
31F
28F
152亩
720亩 60亩 100亩 28亩 1040亩
400000
1430300
4
3
三期封顶
期房 期房 期房 现房 未动工
5500
未定 3100
32F
60000
2.2
15F 12F 30F
266668 128839
4 1.96
3600 5500 未定
森海湾 金桥郡
科森房产 大智地产
住宅 住宅
33F 26F 6F
6.项目目标:
一个“安全且有影响力”的项目
安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化
市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点 “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报
项目物业类型研判
1. 政策影响
房地产调控已经成为政治问题,关系到国家的稳定,但在人民币升值、境 内热钱流入、通货膨胀等多重影响下,房地产仍是保值升值的重要投资途径
10亩 70亩 A区42亩 B区71亩 160000 A区100000 B区190000 3.5 A区 3.5 B区4
期房 准现房
未定 4600
周 边 项 目 市 场 调 查 表
森林半岛

福中福·暮云项目前期策划定位报告

福中福·暮云项目前期策划定位报告

0.6
洋房、别墅
本项目指标:
总占地面积:2143亩=143万㎡ 总建筑面积:280万㎡ 容积率:<2.0
11
郡原美村
占地53万㎡, 总建面100万㎡
1.8
洋房、别墅、 小高层
一期用地面积:500亩=33.35万㎡
群策群力-TOP中国地产
资源禀赋平平:
有资源但并非得天独厚,并不具备市场稀缺性,高铁轨道不良影响
原则1、尊重长沙大盘发展客观规律 原则2、寻找市场机会点强化差异优势
原则1、尊重大盘发展客观规律
专题1、长沙大盘生存状态研究
A.长沙大盘生存环境 B.长沙大盘生存现状
STEP1、长沙城市发展解读 大盘生存的财富与地段基础
STEP1、长沙房地产发展解读 大盘生存的整体市场环境
STEP3、长沙大盘发展版图
分钟车程
万家丽路
25公里,约45分钟车程;距离湘潭市中
本案
心10公里,约30分钟车程。
地铁万家丽路站 新

临近城市主干道,通达性好
山 南
芙蓉南路与伊莱克斯大道交汇处。临近长

沙主干道万家丽路,韶山南路,同时与京 珠高速、107国道快速连接
105公交站点 伊莱克斯大道
未来城际铁路开通后与市中心距离更近 处在规划中的长株潭城际高铁生态动物园 站与暮云站之间,2030年开通后,项目 与城市中心的距离进一步缩短
藏珑
占地87万㎡, 总建面168万㎡
1.85
多层、别墅和 小高
6
华润凤凰 城
占地603亩 建面120万
3
高层
7
新城新世 界
占地680亩 建面120万
3
高层

某地产项目前期定位报告

某地产项目前期定位报告

路漫漫其悠远
顺德客户对购买别墅有情结,自住和投资需求两旺。
区 项目名 位称
产品
价格
销售情况分析
大 良
海骏达 ·康格

独栋
8000
很大数量甚至开盘前 就已内部消化
无样板房,有模型/
大 兰乔圣 良菲
联排
7500 楼书/广告展示 12000 一期推出产品开盘当
客户视角:
天全部售罄
“以后别墅是越来越少了,一听说有卖的,大家都要去看”
买的客户以容桂本地的企业主为核心
,由于其价格较低,吸引了不少的大良及 其他区域的投资客;
路漫漫其悠远
市场 受到政策影响,未来市场的供应的别墅类 趋势 型以联排为主,有少量的类独立别墅;
区位 大良 大良 大良 大良新城 勒流 北滘 北滘 北滘 龙江 容桂 容桂
项目名称 海骏达·康格斯
金润花园 凯丽山庄 水悦城邦 兆辉项目 碧桂蓝城 海琴水岸 君兰高尔夫 佛奥棕榈园 东逸湾 美的项目
园林很重要,而且水对项目必不可缺
访谈客户中,100%肯定关注:
“水”,而且一定是“活水”
普通客户观点: 曾先生 某广告公司老板 现居于大良 “这里哪个项目没有水?当然罗,水也不一样,最差的那种就是个池塘。好一点 也要有个喷泉吧,最好的别墅就该是在水边上的,多少广告在说——水岸生活 ,这很现实的。”
某地产项目前期定位报 告
路漫漫其悠远 2020/4/4
容桂滨江东, 顺德的江岸城邦;
路漫漫其悠远
初步判断:
•在顺德别墅长期热销的市场状况下,充分利用江景资源 ,本地块适合采用别墅+高层的产品组合方式; •考虑到别墅市场与高层市场差异性较大,将分别对两种 物业的定位进行论述;

房地产项目定位报告

房地产项目定位报告

应对措施
提升项目品质和服务水平,增强项目竞争力;加强品 牌宣传和推广,提高项目知名度和美誉度;开展差异 化营销,突出项目特色,吸引目标客户群体。
其他潜在风险点识别
地质条件风险
项目所处地质条件复杂,可能存在地质灾害等风险。
环境保护风险
项目开发过程中可能对周边环境产生影响,引发环保问题。
供应链风险
建筑材料、设备等供应链出现问题,可能导致项目延期或成本增加。
高层住宅
满足城市核心区域居住需求,提供高品质的 生活体验。
洋房
针对改善型客户,提供舒适的居住环境和优 雅的生活品质。
别墅
针对高端客户,打造独栋、联排等低密度住 宅产品,提供尊贵的居住体验。
商业配套
规划商业街区、购物中心等,满足居民日常 生活消费和休闲娱乐需求。
户型配比和面积区间设置
高层住宅
以一房、两房、三房为主力户型,面 积区间为60-120平米。
价格水平确定及调整机制
成本导向定价
根据项目开发成本、土地成本、建安成本 等,结合预期利润,确定项目基准价格。
A 市场调研与竞品分析
通过深入的市场调研,了解区域房 价水平、竞品项目定价策略,为项
目价格定位提供参考。
B
C
D
价格动态调整机制
根据市场变化、销售情况等因素,定期对 项目价格进行评估和调整,以保持项目的 市场竞争力。
,为项目后续开发和营销提供数据支持。
05
风险评估与应对措施
政策法规变动风险及应对
风险点
国家及地方政策法规的变动可能对房地 产项目开发产生不利影响,如土地政策 、税收政策、购房政策等。
VS
应对措施
建立政策法规跟踪机制,及时了解政策动 态,为项目决策提供依据;与政府部门保 持良好沟通,争取政策支持;在合同中约 定政策变动情况下的处理方式,降低风险 损失。

某项目前期市场调研及定位报告

某项目前期市场调研及定位报告

某项目前期市场调研及定位报告一、项目背景随着消费者对于健康、轻便、快捷的需求不断增加,便利店在零售业中逐渐崭露头角。

然而,目前市场上的便利店依然存在一些需求未被满足的情况,比如对个性化服务的需求、对健康、有机食品的需求等。

基于此,我公司决定开设一家以个性化服务、健康、有机食品为特色的便利店,以满足消费者对于健康、便捷购物的需求。

二、市场调研1. 行业概况便利店是近年来零售业中的新兴业态,以其24小时营业、小型便捷、多样化的商品和服务而备受消费者青睐。

根据相关数据显示,便利店行业的年均增长率为15%左右。

目前市场上主要的便利店品牌有7-Eleven、全家、罗森等。

2. 潜在需求分析通过对消费者的访谈和问卷调查,我们发现目前市场上的便利店还存在一些需求未被满足。

首先,消费者希望能够得到更加个性化的服务,例如按需定制商品、定期推送个性化优惠信息等。

其次,随着健康意识的提升,消费者对于健康食品的需求也日益增加。

他们希望能够在便利店购买到有机食品、低糖、低脂等健康产品。

3. 竞争对手分析7-Eleven、全家等便利店品牌在市场上具有一定的影响力,但其未能充分满足消费者对于个性化服务和健康食品的需求。

目前市场上还没有以个性化服务、健康、有机食品为特色的便利店。

三、项目定位1. 产品定位以个性化服务、健康、有机食品为特色,满足消费者对于便捷、健康、个性化购物的需求。

2. 目标消费群体定位年轻白领和家庭主妇是我们的主要目标消费群体。

年轻白领注重工作效率,对于健康食品和个性化服务有一定的追求;而家庭主妇则注重家庭的健康饮食,有一定的购买力。

3. 价格定位我们将以中高端价格定位,在提供个性化服务和高品质产品的同时,保持相对合理的价格。

四、市场推广策略通过线上线下渠道进行宣传推广,利用社交媒体、活动现场等方式吸引消费者的关注。

同时建立用户群体,并采取增值服务方式推送个性化优惠信息。

2. 合作伙伴关系与当地的有机食品供应商建立合作伙伴关系,保证商品的质量和种类的丰富性。

安徽高速地产苏州盛泽湖项目前期定位报告(博思堂) 2010-279页

安徽高速地产苏州盛泽湖项目前期定位报告(博思堂) 2010-279页

区差距将逐步缩小,同时在上海经济辐射的受益下,苏
州的经济能力逐步由吸纳转为吸纳兼辐射。强劲的经济
发展实力表明苏州已经具备发展高端物业的先天条件。
第一章 宏观环境综述
1、苏州城市印象 2、城市关系研究 3、城市经济研究
1、苏州经济——经济保持高位快速增长,位列全国前五,长三角次席,产业结 构处于转型期,城市房价具备较大的上升空间。
从阳澄湖出发,经过生态绿心,连接四角湖泊,
实现从乡村向城市建设逐层渗透的生态与景观 网络;
5、相城交通规划——区域交通规划功能逐渐完善,使得相城和苏州较好地融 入长三角,大大提升城市及区位价值,相城区的人口接驳未来将愈加广泛。
京沪高铁
轻轨4号线
轻轨2号线
轻轨1号线
轨道交通的规划
京沪高铁:京沪高铁苏州段线位于渭塘镇和太平镇之间的区域内,站址附近将是相城区新的重要
3、苏州城市规划——苏州城市的发展规划为“T”字形,园区“东进”已处 于发展建设期,而相城区“北拓”是目前苏州重点建设的片区,未来将成为苏 州人口导入的主要区域。
城市发展方向总结为“中核、东进、北拓、西育、南优”,相城作为仅次于园区的二级城市发展
方向,将成为苏州北拓的重点,未来也将作为苏州人口导入的主要区域;
表等“相城十绝”文化遗产,成为苏州文化的重要组成部分;
拥有阳澄湖水面的三分之二,水产资源丰富,其中阳澄湖大闸蟹驰名海内外; 作为苏州中心城市发展的重要拓展区域,正着力打造“水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城”,逐步建设成为
“苏州现代制造业副中心、商贸物流副中心和优美人居副中心”。
4、盛泽湖与相城的关系研究——距相城中央商贸区相对稍远,但却是未来高铁 商务商贸中的核心生态居住区。

中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告(doc72)

中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告(doc72)

第一部分项目投资环境分析一、经济、政策、市政环境分析1.1 宏观经济、政策、市政环境分析1.1.1重庆市宏观经济发展状况城市GDP值自97年设立直辖市以来,重庆市面对前所未有的机遇,实现国内生产总值继续保持稳步快速增长态势。

据统计,2002年重庆市经济发展实现了五大突破:1、GDP总量增幅高达10.4%,自1997年来首次突破两位数;2、财政收入增幅达9%,全年达到150亿元;3、金融形势良好,存款金额约2800亿元,同比增长22%;4、固定资产投资增幅达25%,2002年达到1000亿元;5、农民收入继续保持快速增长,2002年实现增收7%,实现人均2100元的水平,实现了跨越性突破。

2003年1-5月全市完成国内生产总值810.29亿元,同比增长10.9%,比去年同期提高1.3个百分点。

三大产业共同支撑经济增长,分别增长3.2%、14.5%和9.2%;三大需求拉动经济增长,完成全社会固定资产投资328.31亿元,增长28.2%(剔除城乡集体和个体,投资增长34.2%);完成社会消费品零售总额339.3亿元,增长8.8%;实现出口总额5.55亿美元,同比增长52.4%。

全市地方预算内财政收入73.27亿元,增长38.6%。

工业企业经济效益综合指数达到114,提高22个点。

城市居民人均可支配收入3499元,增长12.4%。

图1-1 历年重庆市GPD 增长(单位:人民币亿元)50010001500200025001999年2000年2001年2002年2003年1-5月数据来源:重庆市统计局年报数据1996-2001城市FDI 值2002年全市新签利用外资合同项目169个,协议利用外资6.48亿美元,比上年下降9.8%;实际利用外资4.50亿美元,比上年增长6.1%,其中外商直接投资2.81亿美元,增长9.5%。

外商投资企业对重庆的经济发展前景较为看好,预计在未来增加投资的行业主要以工业、房地产企业为主,工业企业占53.7%,房地产企业占29.6%。

项目初步定位报告(模板)

项目初步定位报告(模板)

总规前期产品定位目的:通过市场分析,确定项目目标客户、发展主题、产品组合等,指导项目发展方向,为规划设计工作的开展提供支持。

一、土地篇1、地块资源条件分析①基本情况②地块周边配套2、地块价值分析①地块有利因素②地块不利因素③地块价值点项目概况参照该项目发展“可行性报告”,有变化则应说明变化点及原因等。

土地属性分析见《定位工具表二:土地属性评估》。

二、市场篇1、整体市场综述①土地市场(挂牌、出让、价格)②商品房市场分析●开发投资、供应(分面积段)、销售(分面积段、单价段、总价段)、价格●分物业类型(小高层、高层、花洋、别墅)③未来市场走势预测2、片区市场综述①土地市场(挂牌、出让、价格)②商品房市场分析●开发投资、供应(分面积段)、销售(分面积段、单价段、总价段)、价格●分物业类型(小高层、高层、花洋、别墅)●未来市场走势预测参照该项目发展“可行性报告”,如无太大变化可不表现。

有变化则应说明变化点及原因等。

对于大项目(含分期发展项目),需要分析发展趋势。

3、竞品综述(个案不得少于5个)①竞品楼盘确定②竞品楼盘基本情况③竞品楼盘深度分析(产品方面、量价方面、客户构成方面等)对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现,包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。

除以上信息外,竞争产品的关键信息填入附件1的表五《竞品客户产品对照》。

三、客户篇1、客户研究2、对应到置地客户模型分类①A1 高端置业上层家庭(悦府系列、高端低密度系列):➢置业诉求:房屋不仅作为居住功能,更作为其身份的象征。

对房屋功能、品质、周边环境、品牌知名度等都有很高的需求,追求高端配套带来的居住和生活品质的提升。

有很强的自信心,坚持自己的品味,情感上对资源的占有具有强烈的欲望。

➢客户特征:客户属于金字塔上层人群,属富有阶级。

阳光丽都前期定位报告

阳光丽都前期定位报告
泰时·阳光丽都前期策划报告

Байду номын сангаас

PART 1:长沙房地产市场概况
PART 2:周边竞品分析 PART 3:项目定位 PART 4: 物业发展建议
PART 1:长沙房地产市场概况
商业市场
写字楼市场 公寓市场 住宅市场
在地块现有条件下,什么样的项目定位能够实现 项目的快速去化?
在建潜在项目多商住项目或写字楼,综合体项目众多。
4、周边在开发和待开发项目多为高端城市综合体,区域进入综合体时代; 中低端商业项目将难以突围
城市综合体为本案考虑发展的方向
PART 2:周边竞品分析
兰亭小时代:2015年1月18日推出1、2栋住宅,截止到目前网签0.14万㎡, 成交均价6200-6300元/㎡左右。
位置:岳麓市府东岳麓大道与银杉路交汇处 开发商:广电集团 占地面积:95亩 建筑面积:44.48万㎡ 容积率:5.4 物业类型:住宅、底商 物业公司:上海锦日物业 物业管理费:2.3元/㎡/月 主力面积:32-36㎡单间 交房标准:毛坯 在售均价:6200-6300元/㎡左右 开盘及销售情况:2015年1月开始对外出售,共推出2
栋住宅,销售0.14万㎡
PART 3:项目定位
项目名称 恒大 楷林置业 保利 银太集团 浦东发展银行 世贸铂翠湾 绿地中央广场 奥克斯广场
物业类型 住宅+商业 写字楼 住宅+商业 写字楼 写字楼 综合体 综合体 商业综合提
档次 高端 顶级 高端 顶级 顶级 高端 高端 高端
1、政府重点规划区域滨江新城,长沙新的CBD; 2、项目地处滨江新城核心区域,未来发展前景看好; 3、项目东临一线江景资源,发展性良好;

重庆东原D7项目二、三、四期 前期定位报告

重庆东原D7项目二、三、四期 前期定位报告

教育
商业
医疗
景观
发展前景
结论
本项目要点
靠近江北科技 实验小学;二0 三中学;地块 旁规划学校用 地。缺乏高档 幼儿园和中学 配套教育体系 不够完整。但 可享观音桥附 近教育配套。 有利
鸿恩寺森林公 园、石门公园、 距离江北商圈约 1公里范围 花卉园等,缺 3.5公里,周边 内普通医院 乏水体景观, 农贸市场、重客 及门诊部分 地块落差大视 隆、重百超市、 布均衡(江 野开阔,项目 餐饮等生活配套 陵医院、骑 西部老建筑密 齐全。元佳广场 士医院), 集,区域形象 3万方商业配套, 距离沙区西 较差。二期、 项目自身配置22 南医院、肿 三期内部景观 万方商业综合体。 瘤医院等近。 资源缺乏。四 三期临集中商业。 期景观相对较 好 生活配套完善 有利 有利
Page4
立地篇:项目概况
• 地块基本情况概述 • 项目规划用地指标 • 地块属性详细解析
态势篇:市场环境分析 定位篇:市场定位结论
Page5
地块基本情况——区位:位于江北区大石坝鸿恩寺板块,周边配套完善,离观音 桥和沙坪坝商圈近,众多名企打造,未来城市中心的休闲居住区,发展潜力巨大。
冉家坝
观音桥
229
240.36
四期南地块临公园噪音
小、离尘不离城、利于改 善类住宅。 四期北地块临近车站利
221
于办公、商业。
二期地块条件:1、2栋地势高,景观全享,优势明显;3、4栋地势 低景观处劣 势且噪音干扰大。二期高于四期20-50米,可共享四期景观。
地块属性:
紧邻规划中的轻轨站 百万方项目独立组团 轻轨线道路噪音干扰 地块高差大视野开阔 地块狭长规划难度大 紧邻规划的市政广场
Page8

保利·郑州杓袁项目前期定位报告方案

保利·郑州杓袁项目前期定位报告方案

项目价值梳理 SWOT分析
Strength 优势分析
Weakness 劣势分析
S1.住宅为综合体项目 W1.地块被规划道路
一部分,且在区域内 及客观障碍物分割,
稀缺地段;
影响建立整体形象;
S2.地段位于大北区, W2.项目临近连霍高
距黄河较近,临近贾 速及中州大道,且西
鲁河,自然环境优越, 侧有军用油库,对生
最大优势:品牌价 值、贾鲁河、城市 综合体
最大劣势:地块分 割、离连霍高速和 中州大道较近、军 用油库
最大机会:城市向 外扩张带来的居住 需求与项目综合素 质
最大劣势:市场不 景气
项目价核心价值研判
1 开发商实力
央企雄厚的资金实力;超前的开发理念;追求卓越的坚定信念;着力打造区 域标杆产品
2 稀缺自然资源
高速路和快速路围绕, 活及心理造成一定影
交通条件非常便利, 响;
使项目与城市联系紧 W3.本项目住宅指标
密;
限制较多,且无法共
S3.保利地产具有的品 用
牌价值
Opportunity 机会分析
Threat 威胁分析
O1.项目所在区域为城 T1.房地产市场调控加 市自然外溢发展区域, 码,形势严峻,销售 生态环境优良,适宜 者观望情绪浓重; 居住,临近金水区和 T3.部分产品面临市场 郑东北龙湖CBD,是 竞争压力,造成客户 郑州两大财富的交叉 分流; 区域,发展潜力巨大; O2.保利的强大品牌号 召力,具有成为区域 标杆项目的潜质; O3.项目所在区域的健 康宜居形象已被市场 所接受;
本报告结构
思考逻辑 认知土地属性 把握客户需求 认知市场竞争 认知产品实现 认知开发思路
目录
一.项目整体发展价值思考 二.营销环境分析 三.项目整体定位 四.开发策略及启动区建议

项目前期报告(热门3篇)

项目前期报告(热门3篇)

(一)对项目前期工作的重要性认识不足。

个别部门对项目工作在经济发展中的战略定位不高,特别是对项目前期工作的重要性、紧迫性认识不到位,责任感不强。

尤其是在县本级财力有限情况下,项目前期工作经费不及时落实,导致许多单位提前开展可行性研究工作的积极性不高,不愿委托有资质的单位提前编制可研报告,往往等到每年投资申报文件下发后才仓促开展可研,造成了可研报告编制时间不足、深度不够,导致后期在初步设计阶段或实施阶段存在项目建设内容变更调整等问题,耗费了很多时间和财力,影响了项目如期建设。

(二)前期工作行政审批部门衔接密度不够。

城镇规划与国土规划之间的衔接不够紧密,有些项目选址出现用地规划和城镇规划相互“打架”现象;审批部门之间对各自的审批政策、审批流程互不熟悉,审批信息尚未实现真正互通,工程项目并联审批率有待提高;投资项目线上线下监管不同步,企业线上已实现几乎“零门槛”备案,但对企业备案后续的监管措施却无法及时跟进,对乱备案、重复备案、虚假备案等可能存在的风险缺乏必要的监督和处罚措施。

(三)前期要素保障瓶颈比较突出。

用地调规、征地拆迁、资金缺口等问题仍然是制约项目推进的重要因素。

如,明仕二期项目、硕龙口岸岩应边贸加工产业园项目、恩城水乡国际康养旅游度假区、圣泉谷乡村旅游景区项目一期、长留山居主题酒店等项目用地涉及到生态保护区调规问题;大新龙门风电场、大新县殡仪馆和公益性骨灰安放楼项目、大新县向水河龙门河景观提升改造工程(一期)、中越跨境旅游合作区配套项目·德天下(一期)等项目征地拆迁压力大;大新县多馆合一项目、大新县龙门河(武阳山文化体育公园)提升建设工程项目等资金缺口较大。

(四)重大项目储备数量不足、规模不大、质量不高、结构不优。

大新县矿产资源丰富,有“中国锰都”之称,但是随着近年来能耗双控及限产限电政策影响,我县以锰矿优势资源开放为代表的资源开发型产业项目已明显回落。

从纳入崇左市“十四五”规划纲要的重大工程项目来看,虽然有一批以德天瀑布、明仕田园等为载体市场前景比较好的文旅产业项目,但是基础设施项目偏多,锰产业为主导的工业产业项目不多,特别是高技术产业项目极其缺乏。

长沙房地产项目前期规划市场定位报告

长沙房地产项目前期规划市场定位报告

长沙城市的进一步外扩,住宅市场也随之东南西北散点发 展。
城南板块: • 湘江以东,车站路以西,劳动路以南的城市区 域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市 发展优势;但缺乏优势景观资源。 城东板块: • 长沙市东二环以东的城区范围;随着体育新城 的建设,板块发展迅速,但道路交通系统不完善, 且无优势景观资源。 麓南板块: • 岳麓山以南,湘江以西的城市区域。该区域景 观资源丰富,生态环境好,各大高校及岳麓山科技 园提供了大量的高收入消费者。 城北板块: • 湘江以东,车站路以西,八一路、中山路以北 的城市区域。景观资源较为丰富,但区域内存在较 多的工业厂房,使得区域形象较差,长沙市区居民 对区域认同度低。 星沙板块: • 东二环以东,三一九国道以北,以星沙镇为核 心的城市区域。拥有发达的工业基础,大量的企业 购买人群,但距离市区相对距离较远,且配套设施 需进一步完善。 市府板块: • 市府周边区域,主要依托市府搬迁的利好。
配套跟进
•引入教育配套持续发力 •客户:因低价范围扩到 市区边缘 •有商铺正在招商启动, 商业休闲广场配套成型 •客户:全市及州县投资
产品升级
•商业配套启动、沿江产 品升级为楼王 •客户:预计全市范围 •别墅和集中商业陆续面 市,提升项目居住品质
大社区氛围
•大居住社区 •客户:扩展到省内进城 •综合型城市社区
形外周边仍旧以原始自然街铺和零散的临建民房为主
原始建材市场 物流基地 荒滩 临建
原始自 然街铺
在建中的奥特莱斯 地产打造到城 市绿地广场
原始建材市场 物流基地
2460亩占地的 地产新城
资源:项目自身具有山坡、洼地、水体与原生植被等多
重原生态景观资源
植被
洼地

平舆县地块项目前期定位报告

平舆县地块项目前期定位报告
➢全年预计实现生产总值(GDP)937427 万元,同比增长15.7%。与“十五”末的2005年 (414400)相比,GDP总量翻了一番,为2005年的2.19倍。十一五”期间(2006——2010), GDP年平均发展速度为14.3%。
经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产发展状况 萎缩 停滞
城市综览
City Overview
城市道路规划
二、 城市交通
1、道路网络格局。规划形成“环状+方格网+放射式”的城市道路网络格局。城市东西向主要通过 东皇大道、工业大道、丰产路、文化路、车舆大道、南环路等6条城市主干道连接。城市南北向主 要通过西环路、鸿业大道、阳城大道、清河大道、陈蕃路-建设街-迎宾大道、古槐大道、中原大道、 东环路等8条主干道路以及若干条次干路联系。主要通过设置在外环的绕城公路与省道S333、 S213、S216与驻马店、大广高速、新阳高速相联系。
第二部分
PROJECT BACKGROUNDER
房地产市场篇
市场发展概览
City Overview
房产整体发展状况
大小产权混杂,且小产权项目多于大产权项目 目前平舆房地产市场上在售的大产权项目有10处,而小产权项目则多达20处
平舆市场处于房地产发展的起步阶段,市场项目较多,大产权10家,小产权项目较多,约在 20家左右,销售状况一般,很多楼盘都是销售几年,只有少数楼盘售完,周期也很长,市场剩余 较多,其中小产权房因价格较低,销售状况相对比较理想。总体来说平舆市场整体的价格偏低,现 开始有上升的趋势,新开项目也开始注重品质,社区景观环境的建设,价格已经开始走高。
缓慢发展。综合发展型
城市综览
City Overview
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
项目战略与定位
项 目 策 划 工 作 基 本 流 程
前期 沟通
前期策划报告之定位
前期策划
项目定位 物业发展
前期策划报告之物业 发展建议、营销建议 设计方案调整、确定 销售执行报告
营销筹备
营销策略 执行方案
合作公司确定沟通执行 预热 价格促销方案
开盘
筹备实战
客户积累 销售筹备与开盘 阶段营销计划
项目跟进



SWOT战略工具(项目+环境+竞争)
SWOT分析
内部因素
S
W
O
T
外部因素
SWOT分析的价值要素
具体地说,针对一个地块的价值要素包括: 地段要素——地段/片区认知度/周边配套(商业/ 教育)/交通等(可总结为便利性/成熟度/知名度) 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境 (噪音)等(可判定资源的程度:稀缺、良好还是 匮乏) 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等(可 判断产品的可发挥空间) 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等

►观点的判定很重要,它是我们作出策略 方向的基础。 ►在分析的过程中,我们强调尽可能多地 去考虑优势和机会,尤其是必须抓住核心 优势和大机会——这是我们“挖掘物业价 值”的要旨所在。
SWOT分析
优势 S 劣势 W
我们的战略
机会 O
发挥优势,抢占机会
利用机会,克服劣势
威胁 T
发挥优势,转化威胁
减少劣势,避免威胁

自然景观资源 例如:玉渊潭,昆玉河边的项目

社会认知价值 社会心理对地段的潜在认同,例如:天竺与南城
房地产项目价值构成
地段价值
项目基本经济指标价值
产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值
容积率、绿化率
规划设计价值
项目楼座与绿地、配套的位臵,对景观朝向的利用
项目内部配套价值
会所、社区内商业、学校等
地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等(可判断产品的 可发挥空间)
开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
项目分析面对目标找出可能的定位方向
客户分析
有效的细分市场特征 1、可衡量性 2、足量性 客户细分的标准包括: 社会经济因素(社会阶层(职业、支付能力)、家庭生命周期阶 段(臵业次数)) 人口统计因素(年龄、收入、性别) 地理因素
竞争面向目标寻找最有利的机会
3C战略与市场环境

不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略 例如: 发育不完善的初级市场——项目先导,以项目条件为优先,以市 场细分和产品领先引导市场,获取占位优势

a.
b.
完全竞争市场而供求关系相对平衡——客户先导,以满足客户需 求的产品获取高收益
完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场——竞争先导,以有利的 竞争策略使自己立于不败之地
3、可接近性
4、差异性 5、行动可能性
客户偏好包括:
生活经验(空间观念、行为模式) 心理因素(生活方式、性格特点) 价值观(消费观念、价值取向)
客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或 识别市场机会
竞争分析(波特5力竞争模型)
替代品:普通商品 房、经济适用房等 潜在的竞争对手: 来自项目运作的不同 阶段的竞争对手(我 们将房地产项目分为 不同的阶段,包括前 期策划阶段、建筑施 工阶段、销售阶段) 企业间的竞争:
客户价值的增加
地块价值的发掘利用
物业发展建议的考虑因素
市场竞争性: 基于市场产品水平调查统计分析(空间 尺度、户型、建 筑园林风格、配套水平和数量、配臵水平统计表),提出 具有竞争优势的方向;
客户价值的增加: 客户价值分析 基于客户价值分析(客户价值取向、生活方式、空间观念、 行为模式分析表),提出客户满意方案; 地块价值的发掘利用: 基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向
a. b. c. d. e. f.
与项目条件对应,经过条件的仔细筛选,可以得到由特 定情境导致的特定结果(非期望结果),对照目标,明 晰冲突,提出问题
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
3C战略
营销战略: 为满足客户需求, 在竞争中获取最 优的有利差异
客户



成功的市场营销战 略应具备以下特点: 1.明确的市场定位 2.项目优势与市场 需求之间的相互呼 应 3.相对于竞争,在 商业成功关键因素 上有出色的表现

房地产开发企业的行业特点决定了在不同的竞争阶段,企 业关注的重点不同
潜在竞争对 手
与自己在同一阶段的 竞争对手
土地、建造 商、材料商
项目之间 直接竞争
房屋的购买者
替代品
竞争分析
竞争对手分析: 竞争对手锁定(基于区域、基于项目特征、基于客户) 竞争程度(供求关系、技术更新、营销强度) 竞争机会(竞争对手的优势和局限、竞争对手的弱点、市场空隙)
物业发展建议
物业发展建议的出发点
需要说明的是: ►我们给出的不是 具体的设计方案, ►我们给出的是能 形成价值点和竞 争力的因素 (市场接受的产 品特征和驱动客 户购买的因素)
原则:一切均基于CVA
“竞争的价值增加” (Competition Value Added)
物业发展建议的考虑因素
市场竞争性
销售准备
服务前提: 达到执行报告要求 服务内容: 销售团队到位;
销 售
基本经济指标确定 进入方案设计阶段
总体营销推广策略; 销售人员培训; 形象定位; 销售资料准备; 卖场、展示规划; 阶段目标: ……… 阶段目标:
项目定位;
阶段目标: 项目市场定位;
建筑细部建议;
阶段目标: 确定最佳方案
产品定位及创新; 物业亮点设计建议; 推广计划;
确定销售目标
提交销售执行报告
为设计 提供物业发展建议
积极筹备临门一脚 提交价格策略报告
定位的思路与流程
定位的思路与流程
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
目标沟通会
目标沟通
+
我们对目标的理解 目标通常包括: 较高的价格 较快的速度(收益安全)建立市场影响力
目标
构建问题
市场挑战者战略 确定战略目标和竞争对 手 选择一个进攻战略 正面进攻、侧翼进攻、包 围进攻、迂回进攻、游击 进攻 选择特定的进攻战略
STP战略工具(客户先导)
细分市场Segmentation
选择目标市场Targeting
定位Positioning
选择目标市场
群客 户
偏 好 一




细 分 市 场
选择模型
战略与定位
构建问题: 我们采用S-C-Q结构化分析方法
情境(Situation) (公认事实) 冲突 (Complication) (推动情境发展并 引发矛盾的因素) 发生了防碍我们完 成任务的事情 知道解决的方法 有人提出一项解决 方案 行动未能奏效 疑问( Question ) (分析存在的问题)
需要完成某项任 务 存在某个问题 采取了某项行动
我们应该怎么办
我们如何实施解决 方案 该方案是否正确 为什么没能奏效
通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的 分析模型
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果 期望结果——不 喜欢某一结果, 想得到其它结果
S=情境
R1
R2
C=R1,R2
Q=如何从R1到R2
O/T(机会/威胁)的价值要素
宏观要素——经济形势(宏观政策) /重大城市变革 中观要素——行业形势(一、二、 三级市场)/城市规划(交通、市政配 套、开发重点、热点等) 微观要素——市场竞争(片区、楼 盘、户型)/客户流向

既是机会又是威胁,既是优势又是 劣势
通常对于销售中后期的项目,宏观要 素相对失效;反之,对于一个远期的 大盘,微观要素相对次要。

风格建议 景观设计要 点 展示建议
会所功能 配套设施 装修标准 物业管理要 点
赠送 人性化细节 社区服务
产品硬件配臵价值
建筑材料、设备配备的品质与档次
建筑创新价值
风格或户型设计的改良与创新
房地产项目价值构成
地段价值

基本物业管理服务的价值 增值的VIP服务价值
产品价值 服务价值 品牌价值

个性化服务价值 (菜单式装修、个性化服务)

企业品牌 信心的树立、质量的保证
人文价值

产品品牌 同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值
c.
市场竞争战略工具(竞争先导)
识别竞争者
分析竞争者
选择竞争者
市场竞争战略模型
市场领先者战略 扩大总市场 保护市场份额 扩大市场份额
市场补缺者战略 在补缺中关键概念是专 业化

市场追随者战略 仿制者(counterfeiter) :完全复制 紧跟者(cloner):紧跟着模仿领先者的产品、分 销和广告,等等。 模仿者(imitator):模仿者在某些事件上仿效领先 者,但在包装、广告、价格上又有所不同。 改进者(adapter):改变者接受领先的产品,并 改变或改进它们。

情境与冲突通过3C (strategic three Cs) 分析描述

市场战略本质上市 处理三个要素之间 的关系:消费者、 竞争和项目(企业)
客户
营销战略: 为满足客户需 求,在竞争中 获取最优的有 利差异
项目/企业
竞争
环境分析

政策法律环境影响因素(例如别墅、投资型物业、二手房等) 市场环境 市场发育水平 市场所处阶段 区域或类型物业供求关系 区域或类型物业价格水平及价格上涨幅度 区域或类型物业销售速度 区域或类型物业产品水平等
相关文档
最新文档