上海青浦朱家角尚都里项目营销策略建议报告1PPT课件

东部城区商圈概况
百货情况一览
项目名称 成泰百货 青浦百货大楼 东方商厦 凯特利广场
商圈位置 老城边缘 老城区 老城区 新城区
规模/㎡ 8000 3000 11000 20000
开业时间 2000.5 2003.9 2005.12 2006.12
经营状况 佳 良 佳 差
商铺商业基本情况
名称 百联桥梓湾 港隆广场 凯特利广场 夏阳湖商铺
生意较好 中午生意差，晚上生意较好，多为工业区客户
生意较好
生意较好
目前东部城区餐饮类商业消费市场，凭借周边密集分布的居住人群，餐饮类商业 经营状况较为良好；
东部城区商圈概况
部分酒店经营状况：
指标 饭店数 客房数 床位数 客房平均出租率 营业收入
旅游星级宾馆基本情况
单位
合计
三星级
个
16
7
间
1051
681
张
1954
1271
%
42.6
40.4
万元
11549
8426
二星级 9
370 683 46.7 3123
东部城区商圈概况
东部城区商圈情况小结
当前东部城区商业市场上的各种主要商业类型布局已经基本完成，对于这
些商业对于各自消费人气的拉动作用研究后，发现，其中百货购物、餐饮以 及超级市场三类业态对于商业消费人群的拉动性最大；
朱家角尚都里项目
营销策略建议
前言
房地产项目的定位、策划、推广、招商和销售均来自于前期对市场 的深入研究和总结；
我司通过对朱家角乃至青浦商业市场进行细致、严谨地研究后发现 了其特有的一些规律；
结合上述规律，我司提出了一系列适合“尚都里”项目招商和销售 的合理化建议。
青浦朱家角商业分析
¶ 青浦商业概况 ¶ 东部城区商圈概况 ¶ 朱家角古镇商圈分析 ¶ 商业小结
特别是紧邻水系的店铺，更是弥足珍贵，多是经营餐饮、茶楼为主。既融合 了历史人文底蕴也深受来往游客的喜爱。
朱家角古镇商圈分析
其他商业点
景区外主要商业街——祥凝浜路
祥凝浜路是朱家角中心镇区最主要的商业街，主要消费群体为朱家角当地居 民，其主要业态为满足日常生活用品；
其也是朱家角主要的金融一条街、各银行网点主要集中于此，同时，公交站 点也集中于此；
但东部城区商圈的酒店业目前还处于初级阶段，多为二、三星级的宾馆，
缺乏高级酒店场所（这块市场已经有所被重视，据悉已有多家高级酒店项目 正在审批过程中），从其客房数量及床位数量来看都远远不能满足于实际的 客流量，这也是朱家角古镇成为短途旅游而不能称为逗留点的原因之一。
朱家角古镇商圈分析
古镇商圈商业现状
青浦商业概况
核心商圈分布概况
青浦区商圈主要为两个，分为东部城区商圈及朱家角古镇商圈，并主要以城区商圈为核心；
朱家角 古镇商圈
东部城区 商圈
以目前的城市发展状况来看，青浦东部城区尤其是百联桥梓湾是目前青浦城市发 展中“城市化进程最快、基础设施最齐全、整体定位档次最高的商业区域”；
古镇商圈主要是以朱家角古镇为核心，及辐射周边区域。
E2b（南） 精品酒店
E2a（南） 会议中心
F4-4b
大宅门
总计
欧洲街
商圈位置 老城区
城北商圈 东部城区 东部城区 东部城区
商家种类 百货、餐饮、娱乐、专卖等
建材、餐饮、专卖等 百货、餐饮娱乐
大型餐饮、浴场、超市等 服饰、餐饮、旅行社等
经营情况 经营较好 除好美家外，经营较差
一般 一般 经营状况较差
目前东部城区商圈商业消费市场的规模与业态布局仍处于逐步上升的发展阶段，尤其休闲购物型商 业，经营状况仍有待发展。
中信泰富朱家角新城
朱家角古镇商圈分析
后市商业供应情况
证大西镇
该项目位于中信泰富朱家角新 城南侧，位于珠溪路与沙淀中路 交汇处，总建面12万㎡左右。
其中商业面积约为7.1万㎡左 右。（枕水别墅和精品酒店不 计。）
地块名称 业态名称
E1
特色商业
E2a（北） 特色商业
F4-3
特色商业
F5
ห้องสมุดไป่ตู้
联排叠院
E2b（北） 枕水别墅
典型依靠旅游度假商业拉动消费，商圈等级仍需升级
朱家角作为以旅游度假为导向的古镇商业，受旅游业影响较大，具有节假日 商业的特色；
整体商圈等级仍处于初级阶段，尚需升级及合理化集中式配置； 随着区域经济、交通的发展、旅游业的兴盛，延伸行业的带动，势必为朱家
角商圈的兴起提供条件。
朱家角古镇商圈分析
中心镇区商业概况
朱家角古镇商圈分析
后市商业供应情况
中信泰富朱家角新城
中信泰富在青浦朱家角最早的 拿地记录出现于2005年，根据目 前所能获得的数据显示，其总体 量约为68万㎡，用途为低密度住 宅与商业。
目前，该案开始销售第五期， 主力产品为70-90㎡的5层电梯公 寓。
同时，其规划总建面为2万㎡ 左右的社区商业也已经开工，预 计在1-1.5年内将上市进行销售。
朱家角古镇商圈分析
经营业态和特色
主体经营方向为沿河水乡特色商业，结合旅游度假商业
古镇景区内水乡风情街特色商铺是朱家角目前最为兴旺的商业形态，主要集 中在淀浦河两岸的北大街、漕河街等区域；
上述商铺本身就是景区的景点之一，店铺面积不大，从十几平方米到二三百 平方米不等，主要以经营具有地方特色的餐饮、乡土小吃、临河茶楼、戏剧 表演以及手工艺品等为主；
其发展的程度将与本案的开发息息相关。
古镇外围主要集中了度假村经济
古镇景区外围以休闲、度假以及商务培训功能的度假村、农家乐为主，且又 以淀山湖、大淀湖的湖景观光游为卖点的度假村；
但其由于经营模式比较单一，运营时间较早，其娱乐想及设施都已出现陈旧 和老化，其已经不能满足现代消费者对时尚、新潮等消费元素的需求。
目前商业规模较小，商业聚客聚焦性能力差
朱家角古镇内的商业形态主要是以淀浦河两岸的特色商铺为主，其服务定位 是面向来朱家角观光旅游的游客；
在核心景区之外，则多以社区型商铺为主，各类商铺及中小型的超市，主营 对象是朱家角的本地和周边的居民。
上述商铺共同的特点是总体规模都不大，小到10多平方米，大到上百平方米 不等。
东部城区商圈概况
餐饮类商业市场经营状况：
名称 伊丽名豪 来天华 天天渔港 象山海鲜 白玉兰海
鲜
位置 城北 老城区 新城工业区附近 新城区千岱大厦
营业面积（㎡） 消费档次（元）
2000
100-200
4000
120-170
3000
100
2000
100-150
老城区城中路
2000
100-150
经营状况 生意一般，做婚宴