房地产开发经营经济评价指标与方法共91页

房地产开发经营经济评价指标与方法

市场定位
根据市场需求和竞争状况，确定项目的目标市场和产品定位。
产品定价
根据成本、市场需求和竞争状况，制定合理的产品价格策略。
销售渠道
选择有效的销售渠道，包括直销、代理商、网络销售等，以提高销售效率和市场份额。
促销策略
制定合适的促销策略，如广告宣传、优惠活动等，以吸引潜在客户和提高销售业绩。
综合评价法
总结词
综合考虑多个因素的评价方法
详细描述
综合评价法是一种更为全面的经济评价方法，它综合考虑了项目的多个因素，如经济效益、社会效益、环境效益等。这种方法能够更全面地反映项目的综合价值，适用于需要
综合考虑各种因素的复杂项目。
04
房地产开发经营风险评估
市场风险评估
市场供求风险
评估市场需求、供应量及价格波动等因素，预测市场变化趋势，以制定相应的风险应对策略。
失败案例教训
充分了解市场需求，合理定位项目；注重项目规划的合理性和科学性；加强招商和经营
管理，提高项目的整体效益。
THANKS
感谢观看
05
房地产开发经营决策分析
投资决策分析
投资回报率
衡量投资项目盈利能力的重要指标，通过比较预期收益与投资成本来评估项目的经济价值
。
净现值
评估项目在未来产生的现金流的净现值，综合考虑资金的时间价值和风险因素。
内部收益率
反映项目实际收益率的指标，考虑了资金的时间价值和风险因素。
敏感性分析
评估项目对关键因素变化的敏感性，如市场需求、成本等，
在此添加您的文本16字
成功案例二：恒大地产
在此添加您的文本16字
项目概述：恒大地产是一家以房地产开发为主的大型企业，其项目覆盖全国多个城市。

房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用（不含税费）开发期税费不可预见费用其他费用第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。

包括销售收入、出租收入和自营收入。

销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价出租收入二出租房屋建筑面积X房屋租金单价自营收入二营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入二房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用二管理费用+销售（经营）费用+财务费用开发经营成本利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润二利润总额-所得税可供分配利润二税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标（1）财务净现值（NPV）财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic , 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量co现金流出量i c=基准收益率或设定的目标收益率如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

如果NPV小于0,则项目不可接受。

（2）财务内部收益率（IRR）财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

其计算公式为：士口-（1"用?）=zCI= 现金流入量co现金流出量（CI-CO）t项目在t年的净现金流量n――计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。

房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分:房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入.包括销售收入、出租收入和自营收入。

销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本—期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额—所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值（NPV)财务净现值(NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

如果NPV小于0，则项目不可接受.(2）财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。

其计算公式为:CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月）.（3)动态投资回收期动态投资回收期(P），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部b投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标.其计算公式为：在式中的P为动态投资回收期.b动态投资回收期以年表示,其详细计算公式为：P=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1］+［上期累计净现金流量现b值的绝对值/当期净现金流量现值](二)静态指标（1)成本利润率（非年利率)成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

房地产开发项目经济评价方法

房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日目录第一章总则................................................................................................................................. 第二章房地产市场调查与预测 (4)第三章房地产开发项目策划................................................................................................... 第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 ................................................................... 第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (14)第六章房地产开发项目财务评价..........................................................................................第七章房地产开发项目不确定性分析.................................................................................第八章房地产开发项目方案比选..........................................................................................第九章房地产开发项目综合评价..........................................................................................附表基本报表及辅助报表........................................................................................................第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。

房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。

包括销售收入、出租收入和自营收入。

销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

如果NPV小于0，则项目不可接受。

(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。

(3)动态投资回收期动态投资回收期(P)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

(整理)房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。

包括销售收入、出租收入和自营收入。

销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

如果NPV小于0，则项目不可接受。

(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。

(3)动态投资回收期动态投资回收期(P)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

房地产投资经济评价指标

一、财务净现值（FNPV）
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）FNPV≥0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可行的。财务净现值<0时，项目不可行。财务净现值反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。经济意义明确，直观能够以货币额表示项目的净效益。
四、经济指标
静态盈利能力指标
四、资本金利润率和资本金净利润率资本金利润率是指项目的年净利润或年均净总额与项目资本金之比。计算出的资本金净利润率应高于同行业的资本金净利润率，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。
四、经济指标
静态盈利能力指标
五、静态投资回收期在不考虑资金时间价值的基础上，以项目的静收益抵偿全部投资所需要的时间。房地产投资项目的静态投资回收期自投资起始点算起。项目静态投资回收期要与行业的平均标准对比，低于或等于行业平均投资回收期，则项目可行，否则认为项目不可行。静态投资回收期=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
清偿能力指标
三、利息保障倍数也称利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率（ic）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。按分析内容不同，财务净现值分为：全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值

房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。

包括销售收入、出租收入和自营收入。

销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

如果NPV小于0，则项目不可接受。

(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。

(3)动态投资回收期动态投资回收期(P)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

房地产开发项目经济评价方法

房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日目录第一章总则........................................................................................... 第二章房地产市场调查与预测......................................................... 第三章房地产开发项目策划............................................................. 第四章房地产开发项目投资与成本费用估算............................. 第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措............................. 第六章房地产开发项目财务评价.................................................... 第七章房地产开发项目不确定性分析........................................... 第八章房地产开发项目方案比选....................................................第九章房地产开发项目综合评价....................................................附表基本报表及辅助报表..................................................................第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。

为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。

地产运营必备—常见经济评价指标

运营常见经济评价指标一、效益和费用的识别1.1名义利率与实际利率名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。

实际利率，指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。

名义利率与实际利率的关系式：i= (1+r/m)m-1r——名义利率为，m——年计息次数r/m——每一计息周期的利率i——实际利率名义利率与实际利率存在着下述关系：1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3)当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；5)当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er-1。

1.2资金等效值与复利计算资金等值的概念：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。

也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。

等效值简称为等值。

各符号的具体含义P——现值；F——终值、将来值；A——年金、等额序列支付1）发生在年末2）连续3）等额（并非等值）各符号的具体含义G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n——计息周期数；i——每个计息周期的利率。

1.3投资与成本投资的概念：广义的投资——人们为获取所期望的报酬一种有目的的经济行为所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。

投资可分为生产性投资和非生产性投资此处房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。

项目投资分类：固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的资金。

固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。

房地产开发项目经济评价方法

房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日目录第一章总则3第二章房地产市场调查与预测4第三章房地产开发工程策划7第四章房地产开发工程投资与成本费用估算8 第五章房地产开发工程收入估算与资金筹措14 第六章房地产开发工程财务评价18第七章房地产开发工程不确定性分析25第八章房地产开发工程技术方案比选27第九章房地产开发工程综合评价30附表基本报表及辅助报表34第一章总则第一条房地产开发工程（以下简称房地产工程）经济评价，是房地产工程可行性研究的重要组成部分，是房地产工程决策科学化的重要手段。

为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产工程经济评价质量，制定本方法。

第二条房地产工程应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。

第三条在房地产工程经济评价中，按照房地产工程未来获取收益的方式，可将房地产工程主要分为下列类型：一、出售型房地产工程。

此类房地产工程以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

二、出租型房地产工程。

此类房地产工程以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

三、混合型房地产工程。

此类房地产工程以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

第四条房地产工程经济评价分为财务评价和综合评价。

对于一般的房地产工程只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产工程，如经济开发区工程、成片开发工程，在决策前应进行综合评价。

第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产工程的财务收入和财务支出，分析工程的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断工程的财务可行性。