小议商业地产法律风险及预防

小议商业地产法律风险及预防

小议商业地产法律风险及预防

商业地产中的法律问题既有地产开发法律问题，也有商业经营法律问题，因其涉及面广、类型新颖，因而隐含的法律风险也较多。下面结合律师在商业地产法律服务中的实践经验，简要介绍几种法律风险。本文主要侧重于商铺的租赁行为。

1、决策风险

任何一项商业决策的作出，均为当事人主体设定了不同的权利及义务，从而产生相应的法律后果。商业决策风险贯穿于商业地产开发经营全过程，因其形成于纠纷发生前，具属于商业性决策，因而往往忽视对其法律风险进行分析，而待决策引起的纠纷形成后，再考虑法律救济，作用相对有限，不如事先预防效果明显。

徐军律师建议：业主在作出重大商业决策前，能够让律师提前介入，并从法律上对该决策可能出现的风险提出专业意见。

2、招租风险

对于一个新的商业项目而言，在前期招租过程中不建议一味追求高出租率，而应对市场定位、物业招租条件等加以分析研究后，再着手开始对外招租，以预防招租后可能出现的项目风险。例如：

a商场开业期限

实践中，商场开业日的确定是较为困难的，因其需要同时要兼顾各方面利益，也因此受到各种因素的限制。从出租人（以下简称业主）角度需要考虑的问题包括：预定出租率是否能够完成，工程能否顺利竣工并通过验收，租户对商铺的接收入驻是否完成，如何确保租户在开业日统一对外营业，等等。从租户角度需要考虑的问题包括：二次装修能否完成并通过验收，租户届时能否取得经营资质，其他营业条件是否已具备，等等。

上述情况的存在，导致开业日能否顺利开业成为商场的重大风险。

实践中，徐军律师建议业主充分考虑影响开业日的各方面因素，并预留处理意外情况的期限，慎重决定开业日的暂定期限。同时，通过合同约定的方式，将商场开业日设定为业主根据商场对外营业条件自主决定并以合理方式宣布的日期，并设定租户在开业日负有对外营业的义务，如租户违反则将承担相应责任。

b 商铺交付条件

根据国家法律法规的规定，建筑工程通过竣工验收即可交付使用，而上海市地方条例规定预租房屋在取得大产证后方可交付。对此不同规定，徐军律师认为上海市的地方条例多从居住用途角度考虑，而未考虑商业用途的特殊性，条例规定已经滞后。且实践中，多数商业地产的交付为采纳国家法律法规标准。但由于此冲突规定的存在，必需由双方在合同中预先约定双方选择适用的交付条件。

c 商铺交付标准

满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别，体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上，尤其是对于对餐饮或健身等业态而言，水电负荷、空调功率、隔油池、排风/排水设施以及租户的特别需求等均需在事先有明确的准备。配套设施交付后还存在使用及后期维修养护责任，也要事先考虑。

考虑业主交付标准的同时，应同时对租户的二次装修做出考虑，以便于租户顺利装修，尽早对外营业。

实践中，业主交付商铺的标准通常也是租期结束后租户返还商铺的标准，对此也需提前加以考虑。

d商铺交付期限

交付期限与租金及物业费计算、租赁期限、免租期限（装修期限）、开业日等密切相关，因而具有非常重

要的法律意义。设定该日期既要考虑工程进度也要考虑上述期限的关联性，同时兼顾可能发生的意外因素，而设定灵活的可操作性。

实践中，针对租户恶意履约而故意逾期接收商铺的情况，需约定“视为交付完成”的概念，以明确交付期限，保证合同其他权益得以执行。

d商铺单元面积测绘

单元面积决定租金、物业管理费等的计算。同时，单元面积是否能够分开测绘，还会影响租赁合同的登记等其他方面。实践中，根据各地区房管局的不同操作方式，对商场分割测绘采取了不同的做法，对此需要在招租前予以了解。

以建筑面积概念作为商铺的租赁面积，往往会因建筑面积构成以及测绘变化而出现歧异并导致纠纷，为此建议通过双方约定的形式明确租赁面积的定义，同时，对发生交付租赁面积变化时，如何指定重新测绘机构，以及针对面积变化采取的相应费用的调整方式，也应予以提前约定。

e不动产抵押

商业地产具有融资功能，如决定进行不动产抵押的话，则如何处理抵押与租赁的关系，抵押与租赁的先后顺序将对抵押人（业主）、抵押权人（银行）、租户（商家）三方的权利义务关系带来什么影响，以及业主因此需要承担哪些法律义务，均需要在招租前做出考虑，并在租赁合同中作出事先约定。

F其他招租中存在的风险

例如政策风险、规划风险、周边商圈变化等等，因篇幅所限，无法逐一列举。

徐军律师建议：为预防上述招租风险，建议业主在正式对外招租前，召集工程部、租赁部、市场部、物业公司、代理公司、律师等共同分析可能出现的问题并研

究解决对策、形成统一认识，然后再着手招商事项，以预防招租后出现的项目风险。

值得注意的是，如忽视对项目具体情况的分析研究，仅仅依赖拥有优势条款的合同文本，并不能起到全面化解风险的作用。

3、合同签约风险

业主在租赁合同谈判过程中面对的是各种各样的商家，由于目前整体商业市场的不规范，如处置不当，会对将来合同的履行带来风险。例如：

A “大品牌、小代理”问题

“大品牌、小代理”问题是指业主希望引入的知名品牌，往往由小公司作为代理商，签约对象为小公司，但由于小公司本身注册资金很少或根本属于“皮包公司”，而导致将来发生合同纠纷后，业主利益无法得以保护。

这一点，在新的商业项目上存在较多，即早期招租时为了完成出租率，轻视租户的经营资质，只要有品牌代理资格即作为签约对象。该问题的存在，直接关系到合同的履行风险，业主需予以慎重。

b承租主体替换

新的商业项目中，有些商家需要将商铺作为公司注册地或营业地，因签约时项目尚未取得大产证，而无法通过工商部门的登记许可。该类商家往往会采取由一家已成立公司或个人作为签约主体，待新公司登记手续完成后，再由新公司替换原公司作为商铺的承租主体。

上述情况，将可能出现承租权的转让、合同转让、转租等法律问题，需要事先在租赁合同中加以约定，并配合采取签署补充协议、结算费用、重新签署租赁合同等方式，依法完成承租主体的替换。