2014年案例分析题参考

案例分析题参考第三章物业管理项目的承接查验案例1：某住宅小区入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的甲公司管理，小区业主大会成立后，决定选聘乙公司承担小区物业管理工作，业委会通知甲公司办理移交。

费用交接时，甲公司提出因有部分未实际入住的业主，以没有接受服务为由，不缴纳物业费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入补充亏损费用，甲公司提出的条件是否合理。

问题：本案例中，部分业主拒交物业费的理由是否成立？简要说明业主的欠费以广告的收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条合理的办法？答：不成立，物业服务是公共服务，虽业主未入住，物业的公共设施设备维护，环境卫生，秩序维护，公共区域的维护不因部分业主未入住而终止服务，所产生的费用由业主承担；根据《物业管理条例》规定：未出售或未入住物业由开发建设单位缴纳，根据案例中提示：若开发商已通知业主，业主办理完房屋交付手续的，由业主承担服务费用，若开发公司已销售未履行告知业主接收房屋的，由开发建设单位承担物业服务费用。

甲公司提出的欠费以广告费收入冲抵的方法不恰当，根据《物业管理条例》相关条款规定：利用公共设施设备经营所得收入属于全体业主共有，应优先补充维修资金。

1、甲公司作为债权人可以向业主催缴费用，或向当地人民法院提起诉讼，维护自身的权益。

2、经营广告收入费用应向全体业主公示，优先并补充维修资金。

亦可争取全体业主意见，由全体业主决议使用用途案例2：某住宅小区，2010年10月组织业主入住，入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。

小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。

业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，随与开发商约定限期整改。

由于开发商未在约定限期内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。

问题1：15套未销售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费应当由谁承担？答：1、15套未售和3套存在质量问题的房屋存在质量问题由开发建设单位负责物业服务费用。

2、根据《物业管理条例》未出售房屋由开发建设单位缴纳物业服务费，3套存在质量问题的房屋，因业主未收房，根本原因在于开发商，所以应由开发建设单位承担物业服务费用问题2：张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由？答：不成立，因张某收房以后发现门窗存在质量问题，根据国家标准及《商品房质量保证书》约定门窗五金件的保修期为一年，其责任应由开发建设单位承担保修责任。

张某不应以房屋质量为题为由，以拒缴物业费的行为，把责任转嫁物业公司。

案例分析题7：2012年6月某物业公司在中标后与某小区业委会签订了物业服务合同，在承接查验工作中发现前一物业服务公司所签订的两份合同，合同终止日期为2012年12月，一份是与业委会签订的合同，内容是就停车场管理和收入分成的内容；另一份是与燃气公司签订的代收代缴燃气费的合同。

请问：1.合同对某物业公司是否继续具有约束力？不具有约束力。

合同是双方当事人之间协议，是当事人之间意思表示一致结果，现主体变化了，自然要对以往所有合同进行清理、对接。

2.如果某物业公司认为合同内容有利物业公司业务的拓展，应该怎样办?新进入的物业服务企业认为退出的物业企业过去所签订合同对自己有利，应该按照《合同法》要求重新签订新合同。

(1)分别与业委会和燃气公司积极接触，表示愿意按照原有合同条件与其签订合同。

(2)经洽商后分别签订新合同。

3.如果业委会在某物业公司不愿意情况下，想利用优势地位强行与其签订停车场管理和收入分成合同，这样做合法吗？为什么？不合法作为产权人代表——业主委员会对于停车场的经营、管理有主导权、话语权，这是《物权法》赋予的权利，但其以产权人优势地位自居强行签订停车场经营分配合同的行为，违反了《合同法》关于“合同当事人的法律地位是平等的，一方不得将自己的意志强加给对方”的内容要求，不是“合同当事人的真实意思表示”，不符合合同要件。

因此，在这种情况下签订的合同是无效的、不合法的。

5.如果你代表某物业公司的与某小区签订物业服务合同，请问物业服务合同的内容包括什么？物业服务合同内容包括：合同的当事人、物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、承接查验和使用维护、专项维修基金、违约责任以及其他事项。

案例分析12：某小区入住已五年。

业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同已经到期。

业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业，一直未能顺利进行，物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。

业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付物业管理公司的物业管理费。

物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。

请问你认为物业管理公司能胜诉吗？为什么？能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。

合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理企业，也没有订立新的物业服务合同，物业管理公司作为小区的管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。

王先生作为该小区的业主，实际享受物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。

案例分析题13：王先生住在某物业公司管理的小区内。

一天，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。

当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。

事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。

而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。

因此，王先生将物业公司告上法庭。

石桌桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的挖槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。

庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。

王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是他自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。

因此，物业公司不承担任何赔偿责任。

请问：王先生的女儿受伤，物业公司是否要承担赔偿责任？王先生是否也应该承担部分责任？（1）王先生的女儿受伤，物业公司要承担赔偿责任。

根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。

故，物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善造成的损失承担赔偿责任。

但是，不是全部赔偿责任，而是部分责任。

（2）由于王先生作为女儿的监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。

案例分析题14：付先生对新房进行验收。

发现了好几处质量问题，物业公司员工将其一一记录在验房单上。

于是，付先生退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。

两个月后，物业公司以挂号信的方式通知付先生，质量问题已经彻底修好，可以收房了。

付先生经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。

但是物业公司要求交齐第一次验房到现在的物业管理费。

付先生认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。

因此，各持己见争论不休。

请问：1.物业公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费？2.如果物业公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取？为什么？（1）物业公司不应该收取付先生这段时间的物业管理费。

付先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。

经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，付先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。

（2）根据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

因此，商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。

案例分析15：装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任案情简介：原告：小区业主被告：小区物业公司原告诉称居住在原告上层10A的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。

原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。

被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。

而且被告聘请未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动。

正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。

房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。

基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、养护不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。

故诉至法院，请求法院判令：1.被告为原告的住宅恢复原状；2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元；3.被告承担本案诉讼费。

被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻1OA业主的关系。

原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。

法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。

法院经过审理认为：一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。

二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。

物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。

室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。

至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。

本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。

因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。

三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。

根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。

原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。

作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。

四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，是由于相邻1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。

被告是否具有职业资格证书与原告房屋漏水没有因果关系。

五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。

原告诉讼的对象应该是10A的业主。

由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。