法院是否可以查封房屋使用权

法院是否可以查封房屋使用权？

最高人民法院法发[2004]5号文件确实并没有提到房屋使用权的查封。这是因为人民法院执行的标的，是“物”或人的行为（如责令当事人履行合同或是允许探视子女）。房屋使用权一般均为租赁所得，如果只予以查封而并不要求被执行人让出使用权，则该项查封没有实际意义。如要求被执行人将房屋使用权让给执行申请人，就变成了法院在执行程序中直接变更租赁合同的主体，这一做法违反了合同自愿的原则。

与此不同的观点是：房屋使用权也是一种财产权，也可以采取查封措施。实际工作中也确有法院对房屋使用权进行过查封。

实质上，房屋使用权的价值是很有限的，大部分的房屋使用权是因租赁所得，既是有期的，也有有偿的。因此，一般法院不会把房屋使用权作为查封的标的。最高人民法院于2004年11月4日以法释（2004）15号文发出了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定了“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。因而，法院一般不会再把住宅房屋的使用权作为查封的标的。

在实际工作中发生的查封或执行房屋使用权，基本上是房管部门直管公房的使用权。其中主要的原因是：直管公房租金较低，使用权有保障并能获得较好的服务。此外，有一些地区至今还沿用公有房屋使用证制度，以房屋使用证代替房屋租赁合同，其中有一部分房屋使用证没有明确的使用期限，造成了直管公房可以无限期使用的错觉。

如果法院将直管公房使用权作为查封或执行的标的，由于房管部门的政府性质，并不会挑选承租人，一般没有必要不同意，如不同意也可以向执行法院提出执行异议。

房屋租赁合同要办理登记备案手续，但是这种登记并不是权属登记，当事人是否进行登记备案，也不影响租赁合同的效力。因而，这类问题和权属登记工作没有太多的联系。但是，无论从规范房屋租赁行为还是从维护房管部门的利益考虑，对直管公房的租赁，应当与承租人签订有期限的租赁合同，明确双方的权利义务。这样，一旦日后发生直管公房使用权被查封或执行，不易产生争议。而不要再以《房屋使用权证》来替代房屋租赁合同。

对属于其他产权性质房屋的使用权的查封，极为少见。对此类房屋使用权的查封，产权人如不同意，可以向执行法院提出执行异议。

九种情况下法院可以对房地产进行查封

2006-11-28 13:32:00 作者: 来源:

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权

查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”但

是，由于房地产与其他财产相比具有特殊性，所以法院在查封房地产时并不是可以无限度地查封，《最高人民法院、国土资源

部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对法院可以查封的情况作了明文

规定，在以下九种情况下，人民法院可以对土地和房屋进行查封：

一、法院对权属登记明确的房地产的查封

权属登记明确，当事人对产权没有异议的，人民法院可以查封。房地产权属登记是国家房地产管理机关依照职权和法律对

房地产所有权和使用权进行确认的行政行为。土地的登记机关为国土资源管理局，房产的登记机关为房地产管理局，已经登记

的房地产具有法律效力，受到法律的保护。因此，在当事人对已经进行权属登记的产权没有异议时，法院就应当认定当事人对

房地产享有所有权或使用权，法院依法可以进行查封，这种查封也是法院最直接的执行活动。

二、法院对土地使用权与房屋所有权分离的查封

土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人

名下的土地使用权或者房屋。

土地使用权和房屋所有权相分离情况是经常遇到的，比如在合伙建房中，有一方出土地，另一方出资金。还有的情况比如

被执行人在对外抵押时只对房屋或土地进行了抵押等等。出现这种情况后，法院查封时要逐一进行查明，当事人也应积极向法

院提供相应的证据，否则可能会侵犯他人的合法权益。

三、法院对登记在案外人名下的被执行人房地产的查封

登记在案外人名下的土地使用权、房屋，案外人书面认可土地、房屋实际属于被执行人时，法院可以采取查封措施。

如果登记名义人(案外人)否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

四、法院对被执行人继承、受赠房地产的查封

被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应向有关部门提交被执行人取得财产的依据。

一般情况下，法院以登记机关的登记为准，但有些情况是应当变更登记但尚未变更登记的情况，虽然从登记上来讲，当事人还不享有所有权或使用权，但是依据《继承法》和其他法律的有关规定，当事人已实际享有这种权利，因此法院查封是理所当然的。

五、法院对房地产管理部门受理被执行人转让申请尚核准登记房产的查封

对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封。

这种情况下，当事人已经对土地和房屋享有了“准权利”，并且这种权利是即将行使的，法院对此可以予以查封。当然这种情况必须具备两个条件，一是被执行人已经向登记机关提出了过户登记申请；二是有关机关已经受理了当事人的申请，只是还没有核准。不然的话，法院不能硬性查封。

六、法院对房地产可以超标的整体查封

人民法院可以对不可分割的房地产进行整体查封。法院在办理案件过程中，一般不允许超标的查封，但是由于房地产的特殊性质，有时不可进行分割，这时为了案件的需要，法院可以进行整体进行查封，在具体操作过程中，对查封房地产进行灵活地处理，对超标的以外的房地产应当进行保护。

七、法院对被执行人土地使用权可以预查封

被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，法院可以对该土地使用权进行预查封。

对于被执行人只缴纳了部分出让金的，按已缴付的出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可分割的土地使用权，可以进行全部查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金由法院处理，预查封自动解除。

八、法院对被执行人的房地产可以实行轮候查封

两个以上法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的相关部门应为首先送达协助执行通知书的法院办理查封手续，对后来的法院作轮候查封登记。这一措施改变了过去只要一个法院实施了查封行为而排除其他法院再行查封的权利，可以更好地保护债权人的合法权益，是司法界一个有益的尝试。

九、法院对集体土地使用权的查封

人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。但应当告知权利受让人到有关部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。李明君