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国际置地相关楼盘分析报告
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国际置地相关楼盘分析报告
国际置地是乌市房产界中2000年出现的一匹黑马，目前共开发了五个项目——“国鑫苑”、“国怡苑”、“国书苑”、“国菁苑”和“南门国际城”，其中“国鑫苑”、“国怡苑”、“国书苑”和“国菁苑”四个楼盘相隔较近，周边环境相差不是很大。

而“南门国际城”将已规划为乌市最现代化的楼盘之一。

一、现就国际置地“国鑫苑”、“国怡苑”、“国书苑”和“国菁苑”的周边环境及现状做客观、综合的分析。

1、“国鑫苑”
“国鑫苑”是国际置地开发最早的楼盘，是由7栋多层住宅和2栋小高层组成，户型从38.5平方米的单身公寓到260.3平方米的大富之家不等。

目前，多层已售完入住，小高层也已所剩无几，小区位于仓房沟路，交通便利3、10、16、35、902、912、905路公交车均可到达。

商贸城、火车站三者之间仅五分钟车距，购物方便。

医疗卫生一应俱全：区人民医院、妇幼保健院、中医院都只需几分钟车距。

邻近的铁四中、三十三中、四中、广播电大等为子女上学提供便利。

2、“国怡苑”
“国怡苑”位于珠江路2号，由5栋多层组成，户型由56.3平方米~~110.8平方米组成，7、35、109、911、915路公交车均可到达。

小区与水泥厂相距不远，空气质量不好，街道也较脏乱，但邻近六大商品交易市场，形成了购物方便，商业
价值高的地理环境。

十三中、铁四中、十二中、新大等为子女上学提供方便。

友谊医院、结核病医院、区医院使就医有保证。

目前，工程已出地面，计划5栋多层于今年年底交付使用，现已售出约60%。

3、“国书苑”
“国书苑”位于胜利路60号，总建筑面积约2.5万平
方米，由4栋多层组成。

1、101、104路公交车均可到达，紧邻公园，环境幽雅，新大、艺术学院、实验中学、六中、商校等学校环绕四周，书香气息浓郁；而友谊医院、结核病医院、维吾尔医院、妇幼保健院都近在咫尺，业主就医有保证。

工期与国怡苑相同，现已动工，计划在2001年年底交工，现已售出约45%。

4、“国菁苑”
“国菁苑”现在还未动迁，这是造成销售障碍的主要原因之一。

小区位于新华南路95号，共有6栋多层，周边少数民族较多。

邻近动物园、水上乐园，空气质量较好，7、35、51、109、911、915路公交车均从小区门前经过，小区周边没有离得较近的大型超市、商场，其购物环境不是很理想。

5、“南门国际城”
“南门国际城”地处乌市金融一条街，极具升值潜力，
小区规划为：6栋28层的高层和48栋16~18层不等的小高层，总建筑面积达60万余平方米，多种户型，交通便利，可乘1、3、60、101、104等多路公交到达乌市各处。

采用车人分流，总
体规划30年不落后。

二、对乌市房产的现状分析
乌市作为的首府，拥有160万常住人口，加上近80万外来人口的涌入，在衣食住行中，住宿的供需矛盾将大大加剧。

从2000年房产市场来看，随着城市居民收入的增加和住房贷款进入千家万户，越来越多的家庭准备购买住房，那些规划为60~70平方米的二室一厅的住宅颇受欢迎，而比较理想的住房面积却又在户型为三室一厅的面积为80~90平方米，这就乌鲁木齐的房产现状还存在着价格上的销售障碍，如果能开发出消费者既能接受的价格又使其喜欢的户型的话，在销售上应该是轻松一点。

总的来说，今年的房产消费仍以多层为主，而随着现实经济现状的回升，购房者的购房率将有一定程度的提高，但同时也不得不承认，购房者实际的经济承受能力并不是在我们理想和预测中的那样稳定和充足，同时也反应出我们现在的房产开发商并不是根据现实消费者和潜在消费者的消费能力在进行楼盘的开发，而是进行主观愿景卖房。

所以，正确的引导房产消费是目前房产开发商的又一重要决策。

随西部大开发战略的启动，高层、小高层的消费将成为近年来乌鲁木齐房产的消费趋势。

三、竞争环境分析
在国际置地楼盘的相同或相邻地段，同样也存在着许多极具竞争力的楼盘国，现从竞争对手的公司现状、开发规模、小区规划、卖点等几个方面进行简要的阐述。

1、得源峰房产——“得福小区”（经济适用房）
得源峰房产公司目前开发的项目有“得福小区”、“得源峰大厦”、“得锦小区”等共三个小区；其中“得福小区”总建筑面积约12000平方米，共有8种户型，定于2001年3月下旬动工，计划11月交付使用。

小区地理位置稍偏，小区部公益配套设施规划不够齐备。

2、大湾房产——“昌乐园”（经济适用房）
大湾房产公司是唯一的乡属城市综合开发二级企业，现
有总资产5000万元，已形成集房产开发、饮食服务、物资商贸、建材经销、物业管理、售后服务等为一体的较有规模的经济实体。

目前，已开发的项目有“金湾园”和“昌乐园”。

“昌乐园”一、二期以进住，三期计划4月左右动工，年底交付使用。

总建筑面积约20万平方米，周边环境幽雅。

污染少，文化氛围浓厚，六中、十六中、二十二中、实验中学商校、艺术学院、第十小学、大湾小学环行簇拥。

10、60、61、65、901、801路公交车直达小区。

自治区第二人民医院、友谊医院、边防医院为业主解除后顾之忧。

但距市中心较远，购物环境不是很理想。

3、成基房产——“城市花园”（经济适用房）
成基房产已开发的项目有27层的“成基世纪嘉园”
高层和总建筑面积为10万余平方米的“城市花园”，目前，主体已完工，计划在今年6月底交付使用，小区位于珠江路7号塑料厂大门左转30米处，邻近月明楼、粮油交易市场、果品蔬
菜市场，商业价值大。

7、3、35、51、68、109路公交车均可到达，小区部规划较好，但周边环境不太好，街道脏乱，人员复杂。

4、广汇房产——“泰禧小区”、“汇珍小区”、“广晟小
区”、“广益小区”（商品房）
“泰禧小区”、“汇珍小区”已基本售完进住，但小区部规划还未做，“汇珍小区”计划今年再开发两栋多层，而“广晟小区”、“广益小区”今年才动工，“广晟小区”为临街的两栋高层，“广益小区”由1栋小高层和8栋多层组成，工程已出地面，计划在2002年2月底交付使用。

位置稍偏，周边环境不好。

5、啤酒花房产——“小区”（商品房）
啤酒花房产隶属啤酒花股份公司，实力雄厚，已成功的开发了“晨光花园小区”、“昌大小区”及“花园小区”。

“花园小区”位于新华南路106号，由8栋多层组成，约3万平方米，户型50~140平方米，现已开始进住。

7、51、35、68、109路可达小区，毗邻动物园、水上乐园，新大、六中、三十三中、新华书店均在周围，人文环境俱佳。

临近的仅有友谊医院、结核病医院，医疗环境不完善，出行购物不便。

6、宏大房产——“锦祥苑”（经济适用房）
宏大房产是我公司全程服务的客户之一，目前，已开发
18个项目，“锦祥苑”位于新华南路铁皮厂院，现4栋多层已主体封顶，计划今年6月交付使用，临近动物园、水上乐园，
空气质量较好，已基本售完。

四、总结
由于消费者在买房时主要还是把价位放在第一位，其次才是
地段、户型，所以国际置地的“国鑫苑”、“国怡苑”、“国书苑”、“国菁苑”四个楼盘，与周边竞争小区相比，其价位稍低，在2001年春节后掀起了销售小高潮，从目前的销售状况来看，没有太大问题。

“南门国际城”是国际置地今年的主打项目，由于其独特的繁华地理位置和原南门体育馆的知名度，使得“南门国际城”家喻户晓，现已开始部定购，计划于2001年年底交付使用，到时将建成高标准的、与国际接轨的、集住宅、办公、娱乐休闲、购物与一体的现代化商城。

2001年3月12日。