关于集体土地使用权转让的法律根据问题
集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据
集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据北京市正海律师事务所主任杨磊《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
根据我国传统土地管理制度，集体建设用地，只能允许本集体组织或者成员取得使用权，此外其他任何单位或者个人，如要使用集体建设用地的，均应先将集体土地征为国有土地，再由国家将土地使用权出让给土地使用者。
但是，这样的土地制度限制了集体土地所有者行使权力，不利于集体组织搞活经济，存在许多弊病。
随着改革开发的不断深入，集体土地的放开，早已成为必然的发展趋势。
虽然《土地管理法》禁止农村集体所有的土地使用权流转用于非农业建设。
但在经济发达地区，农村集体建设用地自发流转的现象大量存在，集体建设用地隐形市场。
因为，没有政策、法律规范，使得农村土地隐形市场越发混乱无序。
鉴于此，近年来，经国务院批准，安徽、湖北、广东、湖北、河北等省，别出台了集体建设用地使用权流转管理办法地方性法规，在各自的区域内突破了集体土地不能上市流转的法律限制，使得集体建设用地的出让、转让、出租、抵押有章可循，有法可依。
现本人对规范集体建设用地出让、出租、转让、转租和抵押的地方法规的主要规定归纳如下：一、集体建设用地，是指乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。
二、集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。
三、集体土地流转应当具备的条件：集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，并具备下列各项条件：（一）所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书；（二）土地权属没有争议；（三）土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制；（四）共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。
四、集体建设用地使用权的出让、出租和抵押的程序：1、农村集体经济组织出让、出租和抵押村农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
集体土地流转法律法规
集体土地流转法律法规一、土地承包经营权 (2)1、《物权法》 (2)2、《土地管理法》 (3)3、《农村土地承包法》 (3)二、建设用地使用权 (7)1、《物权法》 (7)2、《土地管理法》 (7)3、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号20071230） (8)4、《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发[2006] 52 号 20060327） (9)5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号20041021） (10)三、宅基地使用权 (10)1、《物权法》 (10)2、《土地管理法》 (10)3、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 (11)一、土地承包经营权1、《物权法》第十一章土地承包经营权第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第一百二十六条耕地的承包期为三十年。
草地的承包期为三十年至五十年。
林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。
流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
集体土地使用权转让
集体土地使用权转让集体土地一般是归农村集体经济组织所有的，但法律也允许集体土地的使用权可以通过一定合法途径进行转让。
下面，我们一起了解下集体土地使用权转让的相关知识。
集体土地使用权转让可以转让吗？依据宪法，土地的所有权是不能转让的，土地的使用权可以依照法律的规定转让。
相关法律法规《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国村民委员会组织法》第十八条规定：村民委员会向村民会议负责并报告工作。
村民会议每年审议村民委员会的工作报告，并评议村民委员会成员的工作；村民会议由村民委员会召集。
有十分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。
第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：(一)乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；(二)本村享受误工补贴的人数及补贴标准；(三)从村集体经济所得收益的使用；(四)村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；(五)村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；(六)村民的承包经营方案；(七)宅基地的使用方案；(八)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
转让审批程序材料程序：受理——审核——报批需提供材料：1、转让、受让双方共同提出转让国有建设用地使用权的申请(转让方重点阐述取得该地块情况，投资建设情况，转让理由：受让方要阐述用于何项目建设，要明确同意接受原转让方受让该地块时约定的建设要求，同意按评估价办理转让。
申请要转让、受让双方法人签字，单位盖章)；2、受让方《建设用地规划许可证》复印件；3、受让方投资项目审批、核准、备案文件复印件；4、受让方平面布置图；5、受让方勘测定界图及报告；6、受让单位房产证复印件(如果首次转让且房屋未竣工的由转让方及国土分局、所实地踏看确认是否符合转让条件)；7、转让、受让双方营业执照副本复印件；8、转让、受让双方法人代表证明书原件；9、转让、受让双方法人代表身份证复印件；10、转让方集体土地使用证原件，原流转合同复印件；11、签订六份转让合同，宗地图必须由受让单位法人签字及单位盖章；12、土地使用权转让审核表；13、工业项目受让方应附环评批复文件复印件；14、土地评估报告原件。
集体土地使用相关法律法规是什么
集体土地使用相关法律法规是什么集体土地在农村是非常常见的，虽说个人也可以得到分配使用，但是土地的使用权并不是属于个人的，而是集体拥有的，这样的话管理起来也会比较方便。
但是当前很多人都不了解集体土地的管理是依照什么法律进行的。
那集体土地使用相关法律规定是什么呢？▲关于农村集体土地所有管理的法律规定如下：《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”;《土地管理法》第43条又规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
可见，农村土地可以出租用于农业建设，不能出租用于非农业建设，农村土地出租是有条件限制的。
2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出：“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。
禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。
未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
”▲集体土地出租的法律责任(一)对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
”(二)对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦《租赁合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
我国目前正处在从农业为主导的经济向工业和服务业经济转化的过程。
伴随这一过程，城市住房和非农业用地的需求也随之增加，大量的农业土地转化为建设用地。
国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知-国办发[2007]71号
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国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71号）各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：近年来，党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件，有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观，坚决执行宏观调控政策。
但是，一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定，将农用地转为建设用地，非法批准建设用地等问题，并且有蔓延上升之势。
为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、严格执行土地用途管制制度土地利用涉及全民族的根本利益，必须服从国家的统一管理。
我国人多地少，为保证经济社会可持续发展，必须实行最严格的土地管理制度。
土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。
但是，一些地方在土地利用中没有严格执行土地用途管制制度，未经依法批准，擅自将农用地转为建设用地。
《中华人民共和国土地管理法》规定：“国家实行土地用途管制制度”，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。
违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。
任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。
地方各级人民政府既要加强土地征收或征用管理，更要重点加强土地用途管制。
二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设当前一些地方在使用农民集体所有土地进行建设的过程中，擅自扩大农民集体所有土地的使用范围，违法提供建设用地的问题比较严重。
关于集体建设用地使用权流转的法律思考
集 体 建 设 用 地 使 用 权 的 流 转 是 在 法 律 限 制 的 “ 色 地 灰 带 ” 行 的 ， 乏 合 理 的 规 制 ， 于 杂 乱 无 序 的状 态 ， 免 存 进 缺 处 难
作 者 简 介 ： 雪 原 （９ ７一） 女 ， 任 １６ ， 山西 平 遥人 ， 山西 警 官 职 业 学院 副 教 授 。
２１ ０ １年 ４ 月
山西 警 官 高 等 专 科 学 校 学报
Ｊ ｕｎ ｌ ｆ ｈ ｎＸ ｏｉｅＡ ａ ｅ ｏ ｒａ ｏ ａ ｉ ｌ ｃ ｄ ｎ Ｓ Ｐ ｃ
Ａｐ ． ２ １ ｒ ， ０１ Ｖ０ ＿ ９ Ｎｏ． ｌ１ ２
１ ９卷
第 ２期
【 法学研究】
关 于 集 体 建 设 用 地 使 用 权 流 转 的 法 律 思 考
集 体 建 设 用 地 使 用 权 的 自行 流转 中 ， 益 主 体受 流 转 利 利 益 的驱 动 ， 法 用 地 屡 屡 发 生 。集 体 经 济 组 织 和农 民 追 逐 利 违 益 而 忽 视 对 耕 地 的 保 护 ， 经 批 准 随 意 占 用 耕 地 并 让 、 未 转
让 、 租 用 于 非 农 建 设 ， 批 多 占 、 价 出 让 、 让 和 出 租 农 出 少 低 转
加 。 由此 可 见 ， 体 建 设 用 地 的 公 开 流 转 是 全 社 会 的 价 值 取 集 向， 势在 必行 。 ・
支付机关干部工 资福利 的财源 ， 而失地农 民的长效 的利益 却
无 法得 到保 障 。 （ ） 国 家 建设 用地 使 用 权 的 流 转 市 场 形成 冲击 三 对
（ ）土地 市场 供 需 矛盾 是 经 济 动 力 一
基 于 城 乡二 元 经 济 结 构 体 制 之 下 所 形 成 的 城 乡 土 地 的
集体土地使用权转让的宪法依据及其规范解释
第35卷 第12期2021年12月Vol.35 No.12Dec.,2021中国土地科学China Land Science宪法是一国之根本大法，具有最高法律效力，一切法秩序均应符合宪法规定。
我国集体土地使用权转让的法秩序，主要由《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》等法律确立。
但长期以来，尤其是近十年来，围绕集体土地使用权转让法秩序的合宪性争议却持续不断。
争议的核心问题是，针对集体土地使用权转让进行的法律限制是否合宪。
2019年修正的《土地管理法》和《城市房地产管理法》对集体土地使用权转让的法秩序进行了重大调整，但不同类型的集体土地仍然受到不同强度的法律限制。
当前，集体经营性建设用地入市问题尚未完全落地，宅基地使用权和承包经营权的流转制度也存在不少有待完善之处。
为此，探讨集体土地使用权转让法秩序的合宪性，仍具有相当的学术价值和实践 意义。
我国集体土地使用权转让法秩序的主要宪法依据是1988年宪法修正案增加规定的“土地的使用权可以依照法律的规定转让”（以下在非必要引用时简称土地使用权转让条款）。
为尽可能消解学界争论，同时也为构建更具合宪性的集体土地使用权转让法秩序，需对上述宪法规定进行规范解释。
本文认为，1988年宪法修正案增加规定土地使用权转让条款，既没有专门为集体土地使用权转让提供宪法依据的立法意图，也没有限制集体土地使用权转让的立法意图。
该规定的立法目的是同时为国有土地使用权转让和集体土地使用权转让提供一个制度框架，以此框架建构的法秩序均具备形式合宪性。
1 我国集体土地使用权转让的法秩序及其合宪性争议1.1 我国集体土地使用权转让的法秩序目前，我国大部分土地属于集体所有。
尽管不够成熟且争议很大，但我国确已形成一套以《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》等法律为基础的集体土地使用权转让法秩序[1]。
按照《土地管理法》等相关法律规定，集体土地归“农民集体”所有，土地所有权不能转让。
农村集体建设用地使用权出让和转让办法内容
农村集体建设用地使用权出让和转让办法内容农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
现在进城务工的农民越来越多,农村集体建设用地使用权出让和转让渐渐成为了一个社会问题,引发了大规模的探讨。
作为一个农业大国,保障农民的利益至关重要。
下面的小编为广大农民朋友介绍农村集体建设用地使用权出让和转让办法相关内容，供您参考。
《宪法》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转，恰恰相反，新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。
▲一、新《土地管理法》第14条第2款规定在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让，只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。
▲二、新《土地管理法》第63条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
此条款有二层意思：①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地，如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设，当然是不允许的，也和新法的立法宗旨相悖。
如若转、受让双方都是用于农业生产，不改变用途，那就不适用本条款，而适用上述第14条之规定。
在实际工作中，人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定，均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。
②该条款的下一段话开宗明义的告诉我们，符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。
农村集体土地使用权证的几个问题的探讨
农村集体土地使用权证的几个问题的探讨作者：杨江来源：《法制博览》2012年第07期【摘要】2011年国土资源部颁发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确要求：农村集体土地确权登记将保证农民土地合法权益。
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》强调依法保障农户宅基地用益物权，促进我国城乡经济社会一体化进程。
本文对农村集体土地使用权证的现状及问题和完善建议两方面进行了研究。
【关键词】农村集体土地；宅基地使用权；集体土地使用权证一、目前，集体土地使用权证的现状及问题（一）集体土地使用权证的流转受到非常严格的限制根据《物权法》、《担保法》及《土地管理法》等相关的法律规定，目前，农民集体所有的土地的使用权的流转还没有完全放开，集体土地使用权证还不能进入二级流通市场，在市场经济条件下，不能发挥集体土地使用权的应有价值，这将可能导致一种恶性贫富差距。
（二）农村集体土地确权颁证存在诸多问题［1］1.“一户多宅”现象较为普遍《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。
目前法律法规对“户”却并没有做出详细的说明。
在实务过程中，就会对“一户一宅”的理解产生非常大的偏差，甚至产生歧义，例如，一户人家分成两户后，后来因法律的继承关系而取得两处宅基地，对于多出一处宅基地该怎么处理？这些问题将给确权颁证工作带来很多麻烦。
2.缺乏统一的农村土地登记制度在目前的法律体系下，农村集体土地的登记工作尚缺乏统一的部门负责，而是由多头部门登记。
3.没有形成一体化的信息化管理目前，农村地籍调查工作需要完善，信息化建设处于滞后状态，农村土地登记工作尚没有实行一体化的信息化管理。
二、完善集体土地使用权证的建议（一）关于集体土地使用权转让的法律根据问题［2］目前，并没有哪部法律法规明令禁止农村集体土地使用权不能出让、转让、出租或者其他方式流转起来。
而相反的是，在2004年8月29日第二次新修订的《土地管理法》和相关的配套《实施条例》当中却能寻找到一些农村集体土地流转的一些法律根据。
土地法土地使用权和土地转让的法律规定
土地法土地使用权和土地转让的法律规定在我国土地资源有限的情况下，土地的使用权和转让规定是非常重要的法律制度。
土地使用权是指国家赋予土地使用者经营、管理和支配土地的权利，而土地转让是指土地使用权的转移。
本文将探讨土地法中关于土地使用权和土地转让的法律规定。
一、土地使用权土地使用权是我国土地制度的核心内容之一，它有着重要的社会和经济意义。
根据《中华人民共和国土地管理法》，土地使用权是由国家统一行使和管理的，包括农村承包地、城镇建设用地、工矿企业用地等各类土地使用权。
根据土地使用权的性质不同，土地使用权可以分为两种形式，即国有土地使用权和集体土地使用权。
国有土地使用权由国家所有，一般用于城市和城郊地区的土地。
而集体土地使用权则属于农民集体所有，主要用于农村地区。
土地使用权的取得主要通过出让和划拨两种形式。
出让是指国家通过拍卖、竞价等方式将土地使用权出售给经营者，以获取国有土地经营权收入。
而划拨是指国家将土地使用权划归给规划建设单位，由其进行土地利用和开发活动。
土地使用权的期限是根据土地的用途和规划确定的。
一般来说，城镇建设用地使用权期限为40年，工矿企业用地为50年，农村承包地为30年。
期限届满后，土地使用权可以续期或者重新出让。
二、土地转让土地转让是指土地使用权的转移过程，它是土地经济活动中的重要组成部分。
土地转让的主体一般为土地使用权的所有人，即国家或者农民集体。
土地转让可以以出让、划拨或者租赁等方式进行。
在土地转让过程中，需要遵守一系列法律规定。
首先，转让土地使用权需要符合法律法规和土地利用规划的规定，不能擅自转让。
其次，土地转让应当依法办理土地登记手续，确保土地权益的合法有效转移。
关于土地转让的价格确定，根据《中华人民共和国土地管理法》，土地转让的价格由土地有关部门依法确定，通过公开拍卖、公开竞价等方式进行。
转让土地使用权的价格应当有利于社会公共利益，并符合市场价格。
除了价格问题，土地转让还要符合土地出让合同和土地管理法的规定，确保买卖双方的权益得到公平保护。
农村集体土地使用权流转法律问题探析
题使 用 的“ 农 村土 地 ” 包 括 了农 村 集体 建 设 用 地 ； 正
文 中使用 的“ 农 村 土地 ” 仅指 直接 用 于农业 生产 的农
在 现行 的土地 制度 中 ， 土地 资 源 的先 天 禀 赋 条件 是
不 容忽 视 的首要 约束 条件 。中国人均 土 地 占有 量 远 远 低于世 界 平均 水 平 。数 以亿 计 的农 村 人 口， 除 了
的 以外 ， 属 于集体所 有 ； 宅基 地 和 自留地 、 自留山 ， 也
属 于集体 所 有 。… … 任何 组 织 或 者 个 人 不得 侵 占 、
买 卖或者 以其他形 式 非法转 让 土地 。土 地 的使 用 权
可 以依 照法 律 的规 定 转 让 。《 宪法 》 第 八 条规 定 ： 农 村 集体 经济 组 织 实行 家 庭 承 包 经 营 制 。从 《 宪法》
《 宪法 》 第 十条 ： 城 市 的土 地 属 于 国家 所 有 。农
村 和城市 郊 区的 土地 ， 除 由法 律 规 定 属 于 国 家所 有
用 地在 称呼 上相对 应 ， 但 均可 以用 于 非 农 业 生 产 的
土地 ； 从 所有 权来 看 ， 农村 集体 建设 用地 属于农 民集
体 所有 土地 的范 畴 ； 从 内容 上看 ， 农 村集 体建设 用 地 主要包 括农 村宅 基 地 及 其 附属 设 施 用 地 、 乡 镇 企 业 用地、 农 村 公共设 施 和农村 公益 事业 用地 等 。 为避免 分 析 逻 辑 的 混 乱 ， 本文采用 的“ 农 村 土
我 国 是 一个 典 型 的城 乡 二 元 制 经 济 社 会 。农
上看 ， 由于本 文研 究 的” 农 村 的土地 ” 与“ 农村 建设 用 地” 均属 于我 国“ 农村” 着一 地 域 范 畴 ， 因此 ， 本 书标
我国农村集体土地权利流转存在的问题及其完善建议
我国农村集体土地权利流转存在的问题及其完善建议一、农村集体土地权利流转存在的法律问题虽然，我国现有的政策或法律当中已经有了关于农村集体土地流转权利的法律规定，但可以看出，这些规定过于宏观，在实践中还存在这以下问题。
（一）土地所有权主体的不明确土地权利流转作为一种交易行为，土地权利的出让、转让以及入股合作等行为都需要明确的所有权主体。
我国《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
但是《宪法》并没有对农村土地的所有权主体的”集体”作出明确的法定概念。
而《土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
根据上述规定，我国农村集体土地所有权的主体包括村集体经济组织、村内集体经济组织、乡镇集体经济组织。
而农业集体经济组织、村民小组、村民委员会和乡（镇）政府则不是所有权主体，它们依法只享有经营、管理的权利。
虽然看起来我国法律对农村集体土地所有权主体作出了比较明确的规定，但对“集体”这一概念的内涵没有作出明确的界定。
这样的法律规定就导致了农村集体土地所有权主体的复杂性，以至于集体土地所有权主体的不明确。
（二）农村集体土地权利流转主体受限一是农户家庭成员之间的土地划分并不明确，在流转过程中就会出现障碍。
二是家庭成员的变化导致流转主体难以界定。
耕地的承包期是30年，在这30年中家庭成员很可能会发生变化，发生变化之后土地承包经营权的归属和划分就难以确定，相应的流转主体也就难以确定。
另外，根据《土地承包法》的规定，以家庭承包方式取得的土地承包经营权转让时，转让方必须具有稳定的非农职业或稳定的收入来源，而受让方必须是农户。
关于农村集体土地使用权出租相关问题
关于农村集体土地使用权出租相关问题的简要探讨近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。
随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严重影响了城市的建设与发展。
针对此问题，本文试就农村集体土地使用权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行相关的法律讨论和分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析伴随城市建设的快速发展，城市规模的扩张、规划的变化调整以及大量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上很多都属于农村集体土地。
政府要解决城市建设的土地供需矛盾，往往会首先考虑这部分集体土地的征收问题。
但现实中很多这样的土地以出租等各种形式被占用，大部分用于了非农建设。
加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。
为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。
（一）农村集体土地租赁的合法性问题《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包谋划权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他体式格局流转”。
集体土地怎样进行转让
集体⼟地怎样进⾏转让我国在⼟地转让⽅⾯有很多限制，⾮法转让⼟地是会受到⾏政处罚的。
因此，明⽩符合什么条件才能转让、转让相关规定是尤为重要的。
那么，集体⼟地怎样进⾏转让呢?下⾯店铺⼩编将为⼤家详细说明，希望会对您有所帮助。
根据⼟地法和民法典的相关规定：集体⼟地使⽤权不能转让。
《⼟地管理法》第⼆百六⼗五条规定：“农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设，但是，符合⼟地利⽤总体规划并依法取得建设⽤地的企业，因破产、兼并等情形致使⼟地使⽤权依法转移的除外。
”根据这⼀规定，农民集体⼟地的使⽤权，原则上不允许出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设。
但是当符合⼟地规划并且依法取得建设集体⼟地的企业，因破产或兼并等情形致使集体⼟地使⽤权依照法律规定发⽣转移的都是可以转让：1、集体⼟地使⽤权买卖集体⼟地使⽤权买卖作为集体⼟地转让的最⼴泛的⽅式，买卖是以⾦钱⽀付为集体⼟地使⽤权的对价。
由于买卖是集体⼟地转让的⼀种主要表现形式，我们通常所说的集体⼟地转让⼀般都是指集体⼟地使⽤权买卖;2、集体⼟地使⽤权抵债集体⼟地使⽤权抵债是买卖集体⼟地使⽤权的⼀种特殊形式，只不过⾦钱⽀付的条件以及期限不⼀样⽽已。
在集体⼟地使⽤权买卖时，集体⼟地使⽤权的移转和⾦钱的⽀付是对等进⾏的;3、集体⼟地使⽤权交换以集体⼟地转让使⽤权交换⽅式集体⼟地使⽤权的，集体⼟地使⽤权的对价不是⾦钱，⽽是与⾦钱等价的其他财产或特定的某⼀财产权益。
集体⼟地使⽤⼈将集体⼟地使⽤权移转给同⼀集体的其他受让⼈，以此取得同⼀集体其他受让⼈提供的特定的财产权益或其他财产。
符合⼟地规划并且依法取得建设集体⼟地的企业，因破产或兼并等情形致使集体⼟地使⽤权依照法律规定发⽣转移的都是可以转让。
希望我们的⽂章可以在您困惑的时候给到您⼀些帮助。
如果您还有任何疑问，欢迎到店铺进⾏法律咨询。
法律对集体土地使用权有哪些规定
法律对集体⼟地使⽤权有哪些规定集体⼟地使⽤权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个⼈在法律规定的范围内对集体所有的⼟地享有的⽤益物权。
集体⼟地使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设，已经规定的相关情况除外。
关于法律对集体⼟地使⽤权有哪些规定的问题，下⾯店铺⼩编为您进⾏详细解答。
⼀、法律对集体⼟地使⽤权有哪些规定1、法律对集体⼟地使⽤权的规定有：集体⼟地使⽤权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个⼈在法律规定的范围内对集体所有的⼟地享有的⽤益物权。
集体⼟地使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设，但符合⼟地利⽤总体规划并依法取得建设⽤地的企业因破产、兼并等致使⼟地使⽤权依法发⽣转移的除外。
2、法律依据：《⼟地管理法》第⼗⼀条农民集体所有的⼟地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民⼩组经营、管理;已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织经营、管理。
⼆、关于集体⼟地使⽤权转让的层次性问题当今社会，城市化在不断加快，总体规划在不断调整，公共事业建设项⽬在不断增加，如果在集体⼟地使⽤权转让中不分层次，不分对象，⼀律允许其保留集体所有不变的前提下办理变更登记，则对整个社会综合协调发展是极为不利的。
由于法律永远滞后于实际⽣活，特别是在与集体⼟地使⽤权转让相配套的有关法规尚未出台的情况下，在如何处置集体⼟地使⽤权转让的问题上，确有⼀个政府引导问题。
在集体建设⽤地转让中，可以不直接办理变更登记⽽应当⿎励征为国有后再办理变更登记的⼤约只有两种情况：⼀是在城市规划区内的所有集体⾮农建设⽤地的转让;⼆是所有在农村的宅基地转让(房屋连带⼟地)给城市居民的。
总之，各类集体建设⽤地的转让是⼀个⽐较复杂的问题，正因为如此，⽬前各地只能根据本地区的实际⾃⾏试点。
集体土地使用相关法律法规是什么
集体⼟地使⽤相关法律法规是什么依据宪法的规定，我国⼟地的所有权有两种形式，⼀是国家所有，⼆是集体所有。
集体所有⼀般是指村集体，集体所有的⼟地由全体村民共同拥有，那么集体⼟地使⽤相关法律法规是什么?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
⼀、集体⼟地使⽤相关法律法规是什么《⼟地管理法》第63条规定：“农民集体所有的⼟地使⽤权不得出让、转让或者出租于⾮农建设”;《⼟地管理法》第43条⼜规定：“任何单位和个⼈进⾏建设，需要使⽤⼟地的，必须依法申请使⽤国有⼟地。
可见，农村⼟地可以出租⽤于农业建设，不能出租⽤于⾮农业建设，农村⼟地出租是有条件限制的。
2006年8⽉《国务院关于加强⼟地调控有关问题的通知》，通知指出：“农⽤地转为建设⽤地，必须符合⼟地利⽤总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳⼊年度⼟地利⽤计划，并依法办理农⽤地转⽤审批⼿续。
禁⽌通过“以租代征”等⽅式使⽤农民集体所有农⽤地进⾏⾮农业建设，擅⾃扩⼤建设⽤地规模。
农民集体所有建设⽤地使⽤权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设⽤地范围内。
未依法办理农⽤地转⽤审批，国家机关⼯作⼈员批准通过“以租代征”等⽅式占地建设的，属⾮法批地⾏为;单位和个⼈擅⾃通过“以租代征”等⽅式占地建设的，属⾮法占地⾏为，要依法追究有关⼈员的法律责任。
”⼆、对集体⼟地使⽤权有哪些规定根据《中华⼈民共和国⼟地管理法》的规定，农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设;但是，符合⼟地利⽤总体规划并依法取得建设⽤地的企业，因破产、兼并等情形致使⼟地使⽤权依法发⽣转移的除外。
集体⼟地使⽤权特征如下：(1)主体的特定性农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设⽴的企业，乡(镇)、村公益性组织及法律、⾏政法规规定的其他单位和个⼈，可以依法取得集体⼟地使⽤权。
(2)⽤途、取得与权利内容的相关性集体⼟地使⽤权按⽤途划分为农⽤地使⽤权、宅基地使⽤权、⾮农经营⽤地使⽤权和⾮农公益⽤地使⽤权。
农村集体建设用地使用权流转的法律探讨
关于农村集体土地流转的若干法律问题
三
农村土地流转中的法律热点、难点
4.小产权房是否会合法化
北京宋庄画家村
4.小产权房是否会合法化
2002年李玉兰以4．5万元的价 格买下马海涛宋庄镇辛店村391.28
平方米的小院。2007年，在房价高
涨和高额拆迁补偿款传闻下，马海
涛将李玉兰告上法庭，请求判决合
同无效，归还房产。
北京宋庄画家村
三
农村土地流转中的法律热点、难点
二
农村集体土地流转的条件与方式
1.农村集体土地流转的条件 （1）
遵循平等协商、依法、自愿有偿原则
（2） 当事人应当符合法律规定 （3） 不得改变土地的用途 （4） 必须遵循一定的程序
二
农村集体土地流转的条件与方式
2.农村集体土地流转的方式
宅基地的使用权 土地承包经营权 四荒地的使用权
不得转让， 可以继承 转包、出租、互换、 转让或其他方式
变更、解除
土地流转合同的变更和解除
1.双方当事人协商一致，且不损害国家、集体的利益 2.由于不可抗拒的自然灾害或无法防止的外部因素， 使流转合同部分或全部无法履行的 3.订立合同所依据的国家法律、法规或政策収生调整、 变更，严重影响一方利益的
三
农村土地流转中的法律热点、难点
3.农村土地承包经营权流转纠纷
一
二 三
农村集体土地流转的政策与法律依据
农村集体土地流转的条件与方式
农村土地流转中的法律热点、难点
土地所有权是指土地所有人依法对自己的 土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地制度的三次变迁：
井田制(西周)
第一次变迁：
春秋战国
封建地主阶级所有制
第二次变迁：
20世纪50年代初期
农村集体土地出租涉以及到的法律问题
乡村集体土地使用权出租有关问题的法律剖析最近几年来，我国存在着大批私自将农民集体全部的土地使用权出租用于非农业建设的现象，好多村组以村民委员会或村民小组的名义私自将乡村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。
跟着城市建设规模的扩展，当政府对这些乡村集体土地依法进行征收时，常常面对着排除土地租借合同所引起的高额赔偿问题，不单给征地拆迁工作带来了极大的困难，也直接影响了城市的建设与发展。
针对此问题，我们就乡村集体土地使用权租借合同的效劳、合同的排除、合同主体资格的认定以及此类事件的处理、预防等进行了有关的法律剖析，以求对妥当解决乡村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一、对于合同效劳的法律剖析（一）合同法有关合同效劳的规定《合同法》第七条规定，“当事人订立、执行合同，应该恪守纪律、行政法例，尊敬社会公德，不得搅乱社会经济次序，伤害社会公共利益”。
《合同法》第四十四条规定，“依法建立的合同，自建即刻奏效。
法律、法例规定应该办理同意、登记手续奏效的，依照其规定”。
《合同法》第五十六条规定，“无效的合同或许被撤除的合同自始没有法律拘束力。
合同部分无效，不影响其余部分效劳的，其余部分仍旧有效”。
（二）集体土地租借合同的效劳1、《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，一定依法申请使用国有土地；可是创办乡镇公司和村民建设住所经依法同意使用本集体经济组织农民集体全部的土体的，或许乡（镇）村公共设备和公益事业建设经依法同意使用农民集体全部的土地的除外”。
《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体全部的土地的使用权不得出让、转让或许出租用于非农业建设；可是，切合土地利用整体规划并依法获得建设用地的公司，因破产、吞并等情况以致土地使用权发生转移的除外”。
则以及《合同法》第一百二十八条的规定，当事人能够经过和解或许调停解决合同争议，当事人和解、调停不可的能够向人民法院起诉。
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关于集体土地使用权转让的法律根据问题
国务院至今未出台一部相关的集体土地使用权转让的管理，因此，出现学术理论上的长期争鸣是极为正常的。
现在的问题是，人们要把原先在理论上长期争鸣的东西付诸于实践，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁区、制度创新等口号，这就有点令人疑惑不解了。
因为，理论上争鸣和实践中具体运作完全是两码事。
作为政府职能部门，依法办事是其天职，在这个大前提下，才能谈解放思想、突破禁区。
我认为，的每一条款的遣字造句应当是非常慎密而严谨的，其立法的宗旨也当是明确客观的，任何从左或有的角度随意歪曲理解采取实用主义的做法均不足取，事实上，无论《》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转，恰恰相反，新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。
（一）新《土地管理法》第14条第2款规定，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让，只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。
（二）新《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
我认为，该条款有二层意思：①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地，如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设，当然是不允许的，也和新法的立法宗旨相悖。
如若转、受让双方都是用于农业生产，不改变用途，那就不适用本条款，而适用上述第14条之规定。
在实际工作中，人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定，均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。
②该条款的下一段话即取得建设用地的企业……已开宗明义的告诉我们，符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。
何谓依法转移？转移者，转让也。
既然允许转让，就可以不办理征用手续而允许流
动办理变更登记手续。
如果征为国有，那就不是转让，而是划拨或出让。
这个根本概念必须弄清。
（三）新《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
可见，连新法都承认出卖村民住宅是一种客观现象，是不可回避的，政府职能部门所要做的工作就是不批给新的宅基地，至于老的宅基地出卖后应当怎样办理过户手续，新法没有规定。
既然新法没有规定，出卖又是一种客观现象，我们就可以从其他法规中寻找依据。
（四）新《土地管理法实施条例》第6条又是明确规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必领向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
毫无疑问，这里的土地使用权，应包括集体和国有在内，而且是特指有建筑物和构筑物的土地使用权。
众所周知，没有建（构）筑物的土地使用权，不要说是集体的，就是国有的一般也不允许转让。
如果允许转让，就会触犯《》第228条关于“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，……等等”的规定。
通过以上论述，我们已不难看出新法对集体土地使用权依法办理转让的端倪，只是还缺乏具体配套的实施办法。
由于在实际生活中，无论对村民或村委会或村集体经济组织而言，最具诱惑力和实际意义的土地使用权转让当属集体所有非农建设用地（以下简称集体建设用地）使用权的转让，故在此重点讨论集体建设用地的转让问题。
使用权转让协议
转让方（以下简称甲方）：村民委员会
受让方（以下简称乙方）：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议：
第一条：甲方将位于
，面积为平方米，地上附着物
为
的甲方集体所有的闲置非农用土地及地上附着物经民主决议通过受让于乙方使用。
第二条：使用权转让期限共＿＿年，甲方从＿＿年＿＿月＿＿日起将上述使用权交付乙方使用，至＿＿年＿＿月＿＿日收回。
第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写
元），支付方式为。
第四条：甲方权利义务
1、如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方有权收回。
2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。
3、如因甲方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付违约金
元。
4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。
5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供办理使用权变更手续相关证明材料。
第五条：乙方权利义务
1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，甲方不得干涉。
2、合同有效期内，乙方搭建的建筑物及修建的附属设施由乙方占有、使用、受益、处分，甲方无权干涉，合同期满后，乙方同等条件下有续订合同的优先权。
3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权
4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失元。
5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。
6、乙方应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。
第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，交土地管理部门留档备查一份。
第七条：本合同自双方签字盖章后生效。
甲方：乙方：
年月日年月日。