购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保底定稿版
购物中心的招商政策和租金制定
购物中心的招商政策和租金制定第一篇：购物中心的招商政策和租金制定购物中心的招商政策和租金制定对于任何购物中心项目来说，在进行准确定位的前提下，招商的正确与否和项目的成败也会有直接关联的作用。
招商能否成功，当然也取决于招商政策的制定是否科学合理。
本节就针对购物中心各种业态的招商政策进行分析说明。
8．2．1主力商家招商政策购物中心项目牵涉的主力商家主要是百货店、超市大卖场及电影娱乐，很显然每一类主力商家都会有多个选择，但其品牌、辐射半径、投资价值推动力、开发商的成本指标及商家是否有开店计划都显然存在根本的差别。
评估时，品牌度指标从低到高分1—10级；辐射半径指标分为：周边(3～5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；投资价值推动力指标从低到高分为1～5级；成本指标指开发商为了推动合作，需要让利或投入；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
在主力商家招商过程中，需要从上述五个指标判断招商综合可行性，单纯考虑一个方面显然不足以作出足够准确、清晰的判断。
依据对主力商家品牌度、辐射商圈范围、投资价值推动力、有无开店计划及开发商引入可能发生的成本趋势等因素的分析，提出相应的招商政策。
在招商执行过程中也必然存在相应的调整。
8．2．2半主力商家招商政策半主力商家招商的关注点和主力商家有很大不同：评估半主力商家需要从品牌、辐射半径、经营特色、商家是否有开店计划和成本指标五个方面来看。
在评估过程中，品牌度指标从低到高分1—10级，和主力商家采取同样的指标分级。
辐射半径指标分为：周边(3—5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；经营特色分为价格优势、差异化、品质等；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
商场租赁保底扣点合同5篇
商场租赁保底扣点合同5篇篇1甲方（商场）：_________乙方（租户）：_________根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就商场租赁保底扣点合同事宜，达成如下协议：一、合同标的1. 甲方将其所有的商场（以下简称“商场”）部分出租给乙方，乙方在租赁期内享有该商场的使用权。
2. 商场位于_________，建筑面积为_________平方米。
3. 乙方将按照本合同约定的保底扣点方式向甲方支付租金。
二、租赁期限1. 租赁期限为_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
2. 租赁期满，乙方应将商场交还甲方，并恢复原状。
三、保底扣点方式1. 乙方每月向甲方支付保底租金，保底租金为人民币_________元。
2. 乙方在每月的第一个工作日向甲方支付保底租金，甲方出具收据。
3. 乙方同意甲方在每月的第一个工作日对其所租赁的商场进行实地检查，并确认其是否达到本合同约定的用途和要求。
若未达到要求，甲方有权扣除相应的租金。
4. 乙方同意甲方在其租赁期满或提前终止合同时，对商场进行实地检查，并确认其是否恢复原状。
若未恢复原状，甲方有权扣除相应的费用。
四、租金调整1. 根据市场情况和经营效益，甲方有权在租赁期满前调整租金，但应提前三个月通知乙方。
2. 乙方应在接到通知后三个月内按调整后的租金支付，否则视为违约。
五、违约责任1. 乙方如未按时支付保底租金，每逾期一天，需向甲方支付违约金人民币_________元。
2. 乙方如有其他违约行为，应承担相应的违约责任。
若因此给甲方造成损失，应赔偿甲方的全部损失。
六、其他约定事项1. 乙方在租赁期内应遵守国家的法律法规和商场的规章制度，不得从事违法经营活动。
如有违反，甲方有权立即终止合同，并要求乙方承担相应的法律责任。
购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保底完整版
购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保底完整版购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保底HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。
一方面，经营者采取何种购物中心租赁方式，对购物中心招商开业和持续经营影响很大，对购物中心的整体收益和收益增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。
本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分成的适用条件；指出物业管理费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略，并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。
固定租金与扣点分成购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。
固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。
租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。
值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。
表面上看，实用面积等于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。
第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。
商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。
购物中心租金制定参考与借鉴1
运营管理报告02购物中心租金制定参考与借鉴报告引言一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1、基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，人们一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素，就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表辐射区域区域半径（km）人口数量（人）家庭数（个）周捕获率周有效家庭数（个）平均每周家庭消费金额（元）周消费额月消费额（元）第一商圈1.5-3 170,720 68,288 25% 17,072 350 5,975,200 23,900,800 第二商圈3-5 942,000 376,800 6% 22608 450 10173600 40694400 合计___ 1,112,720 445,088 ___ 39,680 ___ 16,148,800 64,595,200 A购物中心客流支撑分析表：一周总记平均每天客单价（元/人次）总有效家庭（个）39,680 5,669 ___有效消费人数（人）59520 8,503 ___ 有效消费人次89,280 12,754 180.9A购物中心基础租金条件基础租金推算基础租金商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每㎡计租面积预期租金收入为102.08元，每天每平方米计租面积预期租金收入为3.40元3.40元/日/㎡就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。
购物中心实施租赁策略及运用方式
购物中心实施租赁策略及运用方式租赁招商是将零售市场的开发从营建方案阶段转变成零售营运个体阶段的中间步骤。
租赁招商是人与人间的关系，它是一项选择，也是一项替选方案的评估，它拥有的产品使零售商希望成为它的一部份，它创造了一个零售的焦点，使消费者愿意前往。
租赁招商是一项艺术也是一项技巧，它包括了客观的资料、经验与直觉反映，对于市场、消费者、零售商及购物中心本身的分析将是成功的租赁招商得以达成的主要关键。
最重要的，租赁招商的关键在于了解如何促成一桩交易及了解如何执行这一交易，创造力与资料可说是租赁招商的门槛。
下面的资料将帮助解释许多有关招商作业的重点，在很多方面而言，租赁招商是自发性直觉的反映，且就像是轶闻趣事一般，其规则常常不是片断而枯燥的，而且成功的捷径常随着不同的购物中心而有所不同。
当你继续往前阅读本部份就会发现许多观念和基本原则都将帮助你更进一步了解租赁招商的真谛。
招商租赁是任何购物中心经营成功与否最重要的要件之一，如何将空间招商出租，如何将空间分割适当以适用不同业种，而与各承租户达成协议，也就是（1）将他们引入购物中心，（2）创造一零售商与业主双赢的财务安排，但是所有以上成功的要点对于不同的购物中心并非全然相同。
一般而言，下列所述综合在一起通常可以说明为什么租赁是如此的重要：・没有租赁购物中心将没有收入：假使零售商不愿签订租约承租购物中心内部营业空间，则购物中心将没有收入产生。
・租赁决定购物中心市场价值：例如，假使你有一座一百万平方尺购物中心，有.400,000平方尺可出租空间（G1A）,而你能够将每一租约每平方尺提高US$1租金,则表示每年将有$400,OOO额外年收入。
・没有出租空间表示空间闲置，而高空置率通常转变成购物中心管理与市场行销头痛的课题：空置空间不仅仅不具生产力，它亦影响了其它进驻店家的生产力，较少的商店表示较少的客源，也表示较少的营业额，也就是每一个人的收入降低了。
・成功的租赁不仅表达购物中心的现况且反映市场未来的驱势：它可以预测市场改变并在空置发生前已有因应对策。
购物中心租金模型制定标准，值得珍藏！
购物中心租金模型制定标准，值得珍藏！温馨提醒在对话框：1.输入“拓展”，获得餐饮、超市、儿童、影院等近千家品牌拓展人联系方式2.输入“租金”，获得全面租金资料！3.输入“万商会”，获得2016万达商业年会品牌拓展人联系方式4.输入“设计”，获得平面、垂直人流动线等规划设计的全面解析零售物业的盈利模式中，毛租金收入、租金净收益和资产溢价能力是盈利模式的核心，其中，毛租金收入是租金净收益和资产溢价能力的基础。
一、租金标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
（一）基础租金对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
——成本计价法，即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
——投资回报计价法，这是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
——市场计价法，即从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
这里选取一个沿海二级城市B购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：表1：B购物中心市场分析表辐射区域区域半径(km)人口数量(人)家庭数(个)周捕获率周有效家庭数(个)平均每周家庭消费金额(元)周消费额月消费额(元)第一商圈1.5－3170,72068,28825%17,0723505,975,20023,900,800第二商圈3－5942,000376,8006%226084501017360040694400－ 1,112,720445,088 －39,680－ 16,148,80064,595,200表2：B购物中心客流支撑分析表一周总计平均每天客单价（元/人次）总有效家庭（个）39,6805,669－总有效家庭（个）39,6805,669－有效消费人数（人）595208,503－有效消费人次89,28012,754180.91)商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计；2)按照平均2.5人一个家庭计算家庭个数（或消费单位）；3)有效消费人数按照捕获家庭个数×1.5计算；4)消费人次按有效消费人数平均每次目的性消费会引起0.5次的随机消费计算；5)根据客流量支撑推算得出：日均12754人次消费，人均次消费180.9元，月营业额6459.5万元。
购物中心店铺2024年租赁合约细则
20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX购物中心店铺2024年租赁合约细则本合同目录一览第一条租赁店铺及面积1.1 店铺编号1.2 店铺位置1.3 店铺面积第二条租赁期限2.1 租赁开始日期2.2 租赁结束日期第三条租金及支付方式3.1 租金金额3.2 租金支付周期3.3 租金支付方式第四条租金调整机制4.1 调整周期4.2 调整依据第五条租赁用途5.1 店铺经营范围5.2 禁止使用的活动第六条店铺装修及维修6.1 店铺装修标准6.2 店铺维修责任第七条店铺经营时间7.1 营业时间7.2 节假日营业时间第八条购物中心提供的服务及设施8.1 提供的服务8.2 设施使用规定第九条违约责任9.1 违约行为9.2 违约责任承担方式第十条合同解除10.1 合同解除条件10.2 解除合同的程序第十一条争议解决11.1 争议解决方式11.2 争议解决地点第十二条法律适用及合同效力12.1 法律适用12.2 合同效力第十三条其他条款13.1 双方约定的其他事项13.2 附加条款第十四条签署日期14.1 签署日期14.2 签署地点第一部分：合同如下：第一条租赁店铺及面积1.1 店铺编号：本合同所指店铺编号为_______，位于购物中心_______楼层。
1.2 店铺位置：店铺具体位置详见购物中心提供的店铺位置图，店铺门口宽度不小于_______米，确保店铺形象展示效果。
1.3 店铺面积：店铺使用面积为_______平方米，包括店铺内经营区域及店外延伸区域。
第二条租赁期限2.1 租赁开始日期：本合同租赁期限自_______年_______月_______日起。
2.2 租赁结束日期：本合同租赁期限至_______年_______月_______日止。
第三条租金及支付方式3.1 租金金额：店铺每月租金为人民币_______元整（大写：_______________________元整）。
购物中心租金制定参考与借鉴1
购物中心租金制定参考与借鉴一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1.基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表A购物中心客流支撑分析表:A购物中心基础租金:租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。
保底扣点商场租赁合同范本
保底扣点商场租赁合同房屋租赁协议书甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）第一条：位置（1）甲方同意乙方在商场位置设置卖场，场地面积平方米，经营本合同所定的业种。
（2）、甲乙双方共同到现场办理办理完交接手续后，乙方可获得天装修期，在此期间不计租金。
（3）、场地陈列商品的设施由方提供，（4）、场地装修、装潢方案由方提供，甲方审定认可后，施工由年年月月日起至年月日止。
第二条：经营期限1）、本合同有效期限自2）、如开业日期日不能准时开业，影响乙方经营，甲方将按实际延误天数赔偿租金。
3）、乙方在合同期间，未经甲方同意，不得擅自转让柜（架）经营权或与第三者共同经营及有其他损害甲方权益之行为（现合作经营面积平方米，户，合作者姓，经营品其余自主经营）为限，乙方所售商品及定价应送交甲方审核后方可陈列出售，其业种不得随意变更超越。
新增营业项目须提前提出正式申请，经甲方同意，否则以违约论处，甲方可终止本合同，并视情节予以处罚（合同签定之后如不报请甲方批准另行租赁经营，每户或每一单品罚金 1 万，超过 3 户者，终止本租赁合同，租金保证金不予退还）。
4）、合同期满，乙方经甲方同意可续约，但应于期满前二个月由乙方先行提出书面申请。
合同期间乙方如需中途撤柜（架），应于 45 日前提出撤柜（架）申请，经甲方同意后方可撤柜（架）。
5）、乙方应接受甲方的监督管理，并遵守甲方所定的管理规章，除另有规定外，乙方不得于营业时间内停止，否则以违约论处。
6）、甲方有权根据商业步行街状况及需要暂停商业步行街营业，但每自然年度不超过七日，乙方不得因此要求减免租金及其他费用，也不得要求甲方赔偿其他损失。
（但遇有特殊事件、政府行为、社会重大活动等事项发生，导致无法营业，可不限七日）。
第三条：营业项目与方针1）、乙方经营项目以后方可陈列出售，否则以违约论处。
2）、乙方销售的商品品质应合乎要求，售价应合理公道，并遵守国家有关法律，若品质不佳或售价高于其他商场及其连锁店，经检举或查证属实，乙方应无条件办理退货、换货或退还货款，同时甲方有权对乙方处以商品价格十倍的罚款，及单方面调整价格直至终止合同。
如何制定一份完善的购物中心商铺租赁
如何制定一份完善的购物中心商铺租赁在如今竞争激烈的商业市场中，购物中心作为商业综合体的重要组成部分之一，扮演着重要的角色。
拥有一个购物中心商铺租赁政策体系是必不可少的。
本文将探讨如何制定一份完善的购物中心商铺租赁政策。
一、租赁政策核心原则制定购物中心商铺租赁政策的第一步是确立核心原则。
这些原则应当确保租赁政策的合理性、公正性和可行性。
以下是几个关键原则:1. 灵活性：租赁政策应该具备灵活性，以适应市场需求的变化。
这意味着政策要允许合理的调整和变更，以满足购物中心和租户的发展需求。
2. 公平竞争：政策必须确保公平竞争的环境。
这意味着租赁政策不能给予某些租户特殊待遇，也不能歧视性地限制某些租户的权益。
3. 风险管理：政策需要考虑租户和购物中心的利益平衡。
这意味着政策应该采取措施来降低租户风险，同时保护购物中心的稳定运营。
二、租赁政策的内容购物中心商铺租赁政策应包含以下内容：1. 租赁期限：明确租赁期限和续租条款，确保租户在租期结束时有机会继续租赁。
2. 租金计算与支付：说明租金计算方式和支付周期。
通常情况下，租赁费用是基于商铺面积或者销售额的百分比进行计算。
3. 共同区域费用：购物中心通常有共同使用的区域，如停车场、卫生间等。
政策应规定共同区域费用的分摊方式。
4. 租赁条款：确立租户的权责和购物中心的权责，明确双方的权益和责任。
5. 违约和解除合同：规定购物中心和租户之间解除合同的条件和责任。
6. 商铺装修：说明商铺装修标准、要求和程序，并明确租户装修后的责任和维护。
7. 优先租赁权：政策中可包括对一些优质租户给予优先续租的权利。
三、购物中心管理员的角色购物中心管理员在制定和执行租赁政策过程中发挥着重要的作用。
他们应负责以下任务：1. 监管租户遵守政策：购物中心管理员应确保租户遵守租赁政策，并及时处理违规情况。
2. 调整政策：购物中心管理员应根据市场需求和购物中心的运营情况，定期评估和调整租赁政策。
高端购物中心资产出租方案
高端购物中心资产出租方案一、背景介绍高端购物中心作为一个综合性商业地产项目，以其独特的地理位置、优质的租户以及高品质的服务而备受关注。
然而，对于购物中心资产的运营方来说，合理出租购物中心资产并最大化收益是一项重要的任务。
因此，制定一个高效的出租方案就显得尤为重要。
二、市场定位针对高端购物中心的特点，我们将市场定位于高收入群体以及追求高品质消费的人群。
高端购物中心将提供一系列高品质的品牌和服务，以满足这一目标市场的需求。
三、租赁策略1. 精确把握租户需求在确定购物中心的租赁策略时，我们将深入研究目标市场的需求，重点关注其需求的特点和趋势。
通过精确把握租户需求，我们将寻找与购物中心定位相契合的品牌和服务。
2. 招募优质租户通过积极开展市场调研和推广活动，我们将积极与各个领域的知名品牌进行沟通和洽谈，力求将优质租户吸引到购物中心。
3. 动态租金策略为了吸引更多优质品牌入驻购物中心，我们将根据市场需求、竞争情况以及租户需求，制定动态的租金策略。
我们将采取差异化的租金方案，根据租户在市场上的影响力和知名度以及对购物中心的贡献程度的不同，制定相应的租金标准。
四、租赁条款1. 租期我们将提供灵活的租期选择，根据租户的需求和购物中心的整体规划，租期可长可短。
2. 租金支付方式租金将根据双方的协商达成支付频率，一般情况下为月付或季付。
3. 租金调整机制租金将根据购物中心的经营状况、市场供求关系以及租户的贡献程度进行调整。
租金的调整将在提前通知租户的前提下进行，并经过双方协商达成一致。
4. 租金递增方式我们将根据租户与购物中心的合作关系，以及租户在购物中心的业绩表现，提供租金递增的机制，以鼓励租户积极经营和发展。
五、增值服务除了提供标准的出租方案外，我们还将为租户提供增值服务，以帮助他们在购物中心的经营中更加成功。
这些增值服务可能包括市场推广活动、店铺陈列指导、客流分析等。
六、风险及保障措施出租方案的制定必须充分考虑到风险控制和保障措施。
购物中心租金制定参考与借鉴1
运营管理报告02购物中心租金制定参考与借鉴报告引言一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1、基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，人们一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素，就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表辐射区域区域半径（km）人口数量（人）家庭数（个）周捕获率周有效家庭数（个）平均每周家庭消费金额（元）周消费额月消费额（元）第一商圈1.5-3 170,720 68,288 25% 17,072 350 5,975,200 23,900,800 第二商圈3-5 942,000 376,800 6% 22608 450 10173600 40694400 合计___ 1,112,720 445,088 ___ 39,680 ___ 16,148,800 64,595,200 A购物中心客流支撑分析表：一周总记平均每天客单价（元/人次）总有效家庭（个）39,680 5,669 ___有效消费人数（人）59520 8,503 ___ 有效消费人次89,280 12,754 180.9A购物中心基础租金条件基础租金推算基础租金商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每㎡计租面积预期租金收入为102.08元，每天每平3.40元/日/㎡就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。
购物中心租金定价方案
购物中心租金定价方案(总4页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
购物中心租金制定方法及参考方案
很多时候大型餐饮娱乐业的引入，不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作。餐饮娱乐行 业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也 不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
•房租和营业收入的月度比例是：中餐10-15%、西餐12%-18%、火锅15%-25%、快餐及小吃30%。
四，服装业
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女 装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
•一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点 18%—25%，顶级品牌可以低至10%左右。 •在独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外）， 这些店铺租金价格在200—400元/平米·月。在次级商圈气租金多在150—300元/平米·月。 •童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。 •内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—260元/平米·月。
二，娱乐业
娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。
•酒吧：30—80元/平米·月；
•KTV：20—40元/平米·月； •滑冰场：30元左右/平米·月； •游乐场、电影院：30—50元/平米·月
购物中心租金类型、收取模式与定价方法
购物中心租金类型、收取模式与定价方法很多地产商有一个错误观念，认为商业面积越大越好，尤其是购物中心项目，认为面积越大就能挣的越多，租金收益越高，但真实情况并非如此。
因为任何一个商业项目面积超过本区域内可以承载的能力时，项目租金水平将直线下跌。
不但是面积因素，而且影响租金收入的原因还有：租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等等因素。
那么所以为追求项目回报与租金收益，任何商业地产项目都应在满铺率（或者降低空置率）上不遗余力。
然而很多购物中心项目，对于项目租金并不清楚该如何定价？何种标准？如何收取，在谈及这些问题时都是含糊其辞。
既不能面对租户的疑问，又不知道自身租金的构成，在招商谈判（满铺率）时，往往没有底气。
因此，我向大家介绍一下购物中心项目通常所应收取费用的主要构成种类及模式，以供参考。
一、购物中心项目收费的主要构成种类(一)租金以固定租金方式付租时，业主方向承租方按月定时收取，履行合同的对价，通常为上行支付，即：提前支付下月度租金。
(二)履约保证金承租方签订承租合同时，向出租方支付履约保证金，确保承租方会在指定时间内持续不断按照双方合同约定的规则，完整履行承租约定内容，缴付租金等义务。
(三)物业管理费用主要包含公共区域中的水、电、电梯、空调、供暖、网络、公共区域清洁、安保等费用。
(四)施工保证金通常是为确保承租方在所承租的店铺内，为保施工期间的安全、合规而支付的保证金。
由于施工期间的施工单位多是承租方委托的第三方企业，所以该第三方企业须缴交保证金予业主方，以确保以符合规定的方式、时间、流程、材质等进行施工。
若施工期间未造成损害的，施工完成后可将保证金予以退还。
(五)施工管理费在承租方在施工期间，业主方就为该装修所提供水、电、垃圾清运等费用，承租方应当予以承担。
通常多数是以施工天数计算，以便于催促承租方早日开业。
(六)收银机费用如租金计算方式是抽成方式计算，一般需业主方向承租方提供指定型号的收银机并要求使用，承租方应付就该收银系统向业主方每月支付固定的租赁费用。
最新租金的测算
主要商业业态租金制定标准及参考方案在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。
理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的同仁们参与讨论。
1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。
这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。
存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。
这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。
这个是我现在正在企图使用的办法之一。
存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。
同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。
4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。
这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。
可能代理公司忽悠开发商还有点用处。
因此也没办法展开说。
存在的问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。
零售店铺租赁如何制定一份完善的零售店铺租赁来保护双方权益
零售店铺租赁如何制定一份完善的零售店铺租赁来保护双方权益零售店铺租赁协议一、租赁方式零售店铺租赁合同是雇主和雇员之间达成的一种合作协议。
在签订合同前，双方应明确租赁方式，即租金支付方式。
租金可以以每月支付一次或每季度支付一次。
此外，双方还可商议是否需要支付押金作为租赁期间的保证金。
二、租赁期限零售店铺租赁合同应明确租赁期限，即双方协商确定的租赁起始日和终止日。
租赁期限可以是固定期限，如一年或三年，也可以是无固定期限，即根据双方一方提前通知的时间终止。
三、租金及费用1. 起租金额：合同应明确起租金额，即租赁期内每个支付周期的租金数额。
租金的支付方式可以是固定金额，也可以是按销售额的一定比例支付。
2. 物业管理费：如果零售店铺位于商业综合体或购物中心，合同应明确物业管理费的支付方式和数额。
物业管理费通常用于维护和管理整个商业区域。
3. 公用事业费：合同应明确哪一方有责任支付公用事业费，如水费、电费、煤气费等。
通常情况下，租户有责任支付自己使用的公用事业费，而房东有责任支付公共区域的公用事业费。
4. 维护和修理费：合同应明确维护和修理费的支付责任。
通常情况下，房东负责房屋的大修和结构性问题，租户负责日常维修和保养。
四、责任和义务1. 房东责任：合同应明确房东的责任，包括保证零售店铺的使用权、保修和维护房屋结构和设备设施等。
2. 租户责任：合同应明确租户的责任，包括按时支付租金和费用、合理使用零售店铺、保持店铺整洁并承担日常维护等。
五、保险责任合同应明确保险责任。
房东可以要求租户购买商业租赁保险，以保障双方在租赁期间发生意外事故或财产损失时的赔偿责任。
六、违约和解除合同合同应明确违约责任和解除合同的条件。
违约责任通常包括支付违约金或承担法律诉讼责任。
当双方发生争议时，必须按照法律程序解决。
七、租赁协议变更当双方需要变更零售店铺租赁协议时，应根据协商一致的原则进行。
任何协议变更都应以书面形式记录，并由双方签字确认。
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购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保底HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。
一方面，经营者采取何种购物中心租赁方式，对购物中心招商开业和持续经营影响很大，对购物中心的整体收益和收益增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。
本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分成的适用条件；指出物业管理费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略，并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。
固定租金与扣点分成?购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。
固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。
租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。
值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。
表面上看，实用面积等于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。
?第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。
商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。
在决定物业管理费水平时，一般用月作为单位时间，不受固定租金选取月或日作为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保持一致，即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。
?第二，商铺实用面积很可能并不等于建筑面积乘以实用率。
国内购物中心建筑实用率与国外的得铺率其实是有差别的，后者更接近商铺的真实实用率，关键在于实用率在国内往往是不准确的。
一般来讲，用实用面积计算比较方便和准确，用建筑面积计算比较有利于购物中心方。
?第三，使用建筑面积计算从行为心理学角度对购物中心经营有利。
例如实用率为0. 58，按实用面积收取的管理费是每月每平方米80元的话，按建筑面积就变成46.4元。
从定价的角度可能更好理解商户的接受心理，在上例中，如果将46.4元取整再提一点定为比方50元，就比将80元按50÷0.58＝86.2元取整再降一点定为比方85元要好一些(参见表1《不同面积测度单位定价比较过程表》)。
就是说，单位面积租金和物业管理费按建筑面积计算在感觉上处于比按实用面积计算较低水平。
一般来讲，这种感觉上的误差比较适用于物业管理费的定价，而对租金定价的影响没那么直接。
?扣点分成方式简称扣点，也被称为合作经营或联营方式，是指对在购物中心租用商铺的商户约定分成点数和租赁面积，然后在约定时期按销售收入乘以分成点数计收租金的方式。
扣点通常按月收取租金，分成点数用百分率计算，但通常用百分点表达，这也是“扣点”这种形象说法的来源。
特别要注意按扣点计算时虽然只与销售收入和分成点数有关，没有出现租赁面积的因子，但实际上销售收入与租赁面积紧密相关。
从商户的角度，如果是采用扣点的方式，商户有追求面积大的倾向，因为此时租金与面积无直接关系，商户主要考虑装修、道具费用和与面积相关的物业管理费；而购物中心方则对每个商户的面积有控制标准的，特别是对无法约定固定物业管理费水平的商户就更要控制其合理面积。
一般来说，定租时商户(乙方)比购物中心(甲方)对面积的控制强度大，扣点时则反之；同时，扣点方式下物业管理费的收取方式也是制约双方对面积控制强度的重要影响因素。
?除了上面对面积控制强度的不同情况外，对于购物中心方来说，定租与扣点这两种租赁方式各有利弊（参见表2《购物中心租赁方式比较》），主要体现在风险程度不同和管理难度不同。
首先，定租由于约定了固定收益，购物中心方的租金收入受商户经营状况影响的风险很小，但很难享受商户经营增长收益；扣点由于只约定分成点数，购物中心方的租金收入直接与商户销售收入挂钩，受商户经营状况影响很大，但可能享受商户经营增长收益。
其次，定租的计租方法简单，不需要更多的技术手段，管理比较便捷；扣点的计算并不复杂，但与之相关的诸如商户销售收入控制、分成结算等管理工作量加大，相应的技术手段和人力资源也要增多。
保底分成及租金递增?为了平衡定租与扣点各自风险和收益的关系，于是出现了保底分成的方式。
保底分成方式是定租与扣点的综合运用，是指对在购物中心租用商铺的商户约定一个固定的保底租金，再约定一个分成租金，按月计算两者取其高。
通常保底租金与租金水平和租赁面积挂钩，分成租金与商户销售收入与分成点数挂钩。
这种方式保证了购物中心收取的租金不会低于保底租金，回避了商户经营风险，又可以在商户经营收入增长到一定幅度时，分享商户的经营收益。
表面上看，这似乎是一种两全其美的方式，但实际上是有得有失。
经验表明存在如下“翘翘板现象”：就好象翘翘板一样，处于平衡状态的两端高度一定不会同时超过非平衡时高的一方，即如果采用保底分成方式，在与商户谈判时，保底部分一定不会比单纯的定租高，分成的部分一定不会比单纯的扣点高。
换句话说，这种看起来两全其美的方式，在商户经营不好时，所收取的租金一定比单纯定租的少；在商户经营好时，所收取的租金一定不会比单纯的扣点高。
所以，三种租赁方式的选取也是风险和收益的决策，虽然计算公式简单、计算因子不多，但对决策者制定租赁政策和管理招商团队的要求极高。
禹来反复强调购物中心招商执行只是招商管理的主要工作之一（参见《购物中心招商管理》，载《中国购物中心》第53期），并特别指出购物中心商业规划与招商方案是招商执行中最重要的基础工作（参见《商业地产招商过程》，载《中国购物中心》第52期），其中就包含对租赁方式系统分析和综合决策的要求。
?保底分成和扣点都属于合作经营或联营方式，购物中心采用这种方式增加了技术和管理难度，也可能会增加成本，但增加了促销的机会。
?第一，购物中心要建立自己的POS系统，才能从技术上保证扣点的可操作性。
?第二，如果实行统一收银或部分统一收银，需要配备相应的操作人员和管理人员，还需要与金融机构建立结算关系和现金收存关系。
?第三，对于自收银的商户，特别是餐饮、娱乐等非零售业种，保证销售额的真实性和完整性的监督任务特别重，突出表现在防止俗称“飞单”的现象。
?第四，税收安排比较复杂，操作不慎就会导致税务成本增加。
比较定租方式，所有这些都直接增加了设备成本和人工成本。
?所以，实行联营方式的购物中心，应该充分利用已经投入成本的上述技术手段，建立起有效的VIP体系和购物卡体系，而相比定租方式，联营方式的技术手段保证了建立这两个体系的可实现性。
?此外，在实际经营中，无论采用哪种租赁方式都要事先约定租金增长办法。
购物中心与商户约定租金增长办法时，定租一般是约定年租金水平增长率，扣点通常是按年约定百分点的增加点数，所以习惯上称为租金递增。
租金递增幅度在国外主要参照通货膨胀水平和行业租金增长水平，国内的情况则复杂的多，主要取决于购物中心与商户的力量对比和市场竞争程度。
在三种方式中，对于购物中心方来说，扣点比定租的递增风险大。
? ?物业管理费及空白市场租赁决策?扣点以及保底分成方式在国内原本被广泛用于抛弃了购销模式而采用联营方式的百货行业，现也部分被购物中心采用。
购物中心行业与百货公司有两个很大的区别：一是购物中心另行收取物业管理费，百货公司一般不单独收取物业管理费；购物中心提供公共区域装修而不负责店铺装修，百货公司不仅提供公共装修，通常还负责店铺的基础装修。
这两点不同导致了购物中心在借用百货公司扣点和保底分成方式时会碰到商户对物业管理费和店铺基础装修费用的接受程度问题。
在购物中心发展不够成熟地区，尤其是在购物中心空白城市，购物中心经营者在制定租赁策略和实施商户组合时必然会面临这两个难题。
这里不讨论店铺基础装修费用，下面用一个购物中心空白城市在建设中的购物中心招商策略案例，说明租赁方式与物业管理费联合决策过程。
?AMALL是一个建筑面积近20万平方米的购物中心，地处一个尚无购物中心业态的四线城市。
招商团队在项目工程动工不久开始招商，在制定租赁策略时，遇到制定物业管理费标准的难题。
?由于该城市没有购物中心，只有百货公司、综合超市和街边店，本地商户不能理解购物中心要收取物业管理费；由于该城市的经济欠发达以及项目处于初建状态，外地商户采取观望态度，处于强势也意在压低物业管理费水平甚或不同意另行计收管理费。
?招商人员反映：?第一点，商户认为交了租金，为什么还要交管理费，在本地的其它商场都没收管理费；?第二点，商户认为收物业管理费也就几元钱，为什么购物中心要几十元的收，在街边店都不会超过十元；?第三点，不管购物中心收什么费，商家只管一共交多少钱。
?因此，招商部门主张将物业管理费与租金合并计算，并且制定一个较低的物业管理费水平。
商户的不理解可以理解，但招商团队中的不理解就令人费解，这种难题对于购物中心管理团队是无可回避的考验：考验管理团队懂不懂购物中心的基本运营规律，考验管理团队是为经营而招商还是招满走人。
?决策者认为要招商首先要制定出符合实际的招商策略；而要制定出符合实际的招商策略，首先要统一招商团队思想认识。
针对商户的三点意见，首先招商人员要明白购物中心不同于其它零售业态和街边店，用两句话就可以向商户说明白：购物中心所收的物业管理费都用于商户的经营环境，商家所交的物业管理费都可以通过由于经营环境的改善而收回来。
同样的道理，购物中心决定物业管理费标准的依据主要是物业管理成本，在制定租赁策略时一定要让物业管理费覆盖物业管理成本；即便由于商户与购物中心的力量对比和当地的市场原因不能一步到位地执行，也要一步到位地制定标准，分步执行。
更重要的是，决不能将物业管理费与租金合并计算，因为物业管理费与租金的税收政策及管理方式都不同，而且合并计算容易增加商户心理帐户反应。
?最终，决策者基于物业管理费覆盖物业管理成本以及物业管理与租金分开计收的原则制定了AMALL的租赁方式策略：?一、根据实际情况允许采用三种租赁方式之一，制定出每一种租赁方式的适用范围和评估方法；?二、物业管理费收费标准按实际成本测算，先按一个稍低的水平执行，并明确这是招商人员不能自行决定退让的红线；?三、任何一种租赁方式都要单独标明物业管理费的固定标准，采用联营方式的商户不愿付固定管理费或不愿足额付固定管理费的，要进行专项评估并在合同中明确扣点收入中优先补足固定管理费；?四、建立自己的POS系统，并尽量要求商户统一使用这个POS系统。