从张家口看三线城市写字楼市场的演变与发展

从张家口看三线城市写字楼市场的演变与发展

张家口概况

区位交通：作为河北西北部中心城市，京、冀、晋、蒙四省市交界处，张家口占据了区域交通枢纽地位，同事也是北京市的后勤基地，具有很大发展潜力。

城市发展：受到军事禁区及发展空间的限制，张家口城市一度发展缓慢，目前则进入了快速发展期，向南发展将是其主线，未来目标是成为四省市交界处的特大中心城市。

经济发展：目前经济发展水平落后于其他环京城市群，但在旅游、物流、生态农业等方面具有相当大的发展优势，发展潜力巨大。

房地产市场：正处于由政府主导的快速启动阶段，在政府三年大变样的政策主导下，房地产

人均GDP与房地产发展阶段关系表

09年张家口市人均GDP为2700美元，说明张家口市目前房地产市场正处于启动阶段，主要以生存需求为主，发展特征为政府主导、超速发展型。

我们知道，第三产业企业是写字楼的主力最终用户，西方发达国家的发展经验表明，第三产业结构与人均GDP发展水平具有很大相关性，其中人均GDP3000美元是一个关键节点，超过3000美元的国家或者城市，其第三产业结构占比将开始超过其他产业，主见打到50%以上。

由此可见，目前张家口市经济发展正处于一个上升的关键时期，在跨越GDP3000美元之后，未来一段时间内，张家口市第三产业将得到迅速的发展，而与之相应的，张家口市写字楼市场也将迎来新的发展机遇。

张家口写字楼市场发展轨迹

尽管到现在张家口市写字楼仍处于发展的初级阶段，但其已经经理了几代产品的变迁。

第一代写字楼

形成干上个世纪末本世纪初，以平安大厦为典型代表。

这一阶段产生的写字楼项目，其实是商住两用性质，均为中央通道，两侧房间式布局，房间都不大，但地理位置都较好，

但其在硬件配套上较差，公共部分的装修也极为简陋，基本没有物业服务的概念。但由于低廉的租金价榴目前租金水平约

1.0元/平方米/天)仍受小企业的青睐，入住率基本保持在95 01o以上。

此阶段写字楼基本不售或整售。

第二代写字楼

形成于2005-2008年，以辽海国际、通泰写字城等项目为代表。

此阶段张家口市写字楼市场初现，这一阶段入市的写字楼项目墓本配备了基本写字楼需要的硬件设施，如分体空调安

装位、电讯、宽带等，同时开始关注写字楼的建筑设计、外立面的塑造，以及公共空间的装修。

第二代写字楼由于在软硬件方面较第一代写字楼均有较大的提升，因此其租金价格也相应提高，目前第二代写字楼平

均租金约在1卜2--1.5元/平方米/夭左右，物业费开始单独收取，通泰写字城的物业费达到了5.4元了月平米，基本可以保证

一个写字楼的正常运营。

此阶段写字楼开始散售。

第三代写字楼

产生于2008年以后，目前正在本市内诞生。第三代写字楼均按甲级写字楼标准建设。除硬件配套设施进一步提升以外，

对于建筑细节、外立面、公共空间、物业管理等方面更加关注，期待塑造城市新的商务形象，典型项目是及财富中心。

张家口市现阶段写字楼市场特征

从张家口市在运营的写字楼市场来看，目前张家口市写字楼市场可以分为三档，每一档写字楼市场具体特征如下:

中高档写字楼:

a）在本市，目前中高档写字楼项目市场供应量最高，其中仅财富中心就规划为15万平米的写字楼项目，说明开发

商对写字楼市场的前景看好，既能在未来几年内顺应市场的发展变化。又能满足很多办公企业的需求。此类写字楼在

2008年后兴起，投资型购买、企业自用购买成为此阶段写字楼市场的主要消化群体。随着本市经济的快速发展，写字楼

的需求势必进一步扩大，尤其是部分中小企业的需求力有上升的趋势。项目都是以先出售后出租的形式推向市场。

b1在设备设施上，此类写字楼项目从建筑的要求到大厦配套有了进一步的提升。如大厦内配有国际知名品牌电

梯、先进的监控设施、门禁系统、电讯、宽带等新型的办公设施设备。

c1在建筑体量上，项目的总建筑面积均在20000 m'以上，都是具有一定规模的建筑项目。

d)在大厦的装饰装修上，大厦外立面一般采用石材装饰，或玻璃幕墙与相结合，更注重项目的外表形象。内部大堂

精致装修，大堂地面为大理石、花岗岩、夭然石材等，墙面为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，有吊顶装饰。公共部位装

饰装修简洁大方。

e1在项目设计户型面积上，主力产品区间为so-ZOO m=，项目设计能够灵活分隔适应各种变化的办公空间。

fl此类项目的地理位置相对较好，交通便利、周边配套完善。在此类写字楼项目周边有便利的交通、商业、餐饮、酒

店作为周边配套依据。如通泰写字城和财富中心等项目周边配有大型高端酒店。而财富中心除了有周边配套酒店外，在

项目内部还有几千平米的商业配套。

9f进驻该类项目的多为当地的中、大型企业。如通泰写字城就多为当地的中大型地产公司，租用面积一般都在

5DD平米以上。

h1 }前此类写字楼售价约在4500元/平方米一55D0元l平方米。

}f此类写字楼项目更注重物业服务。项目本身配有齐全的商务配套，如员工餐厅、大中小型会议室、多功能厅、旅

行社订购票务等服务，项目的自身配套和周边商业设施能够满足入驻企业的办公和生活基本需求。

中低档写字楼

al此类项目建成年代一般较早，地理位置大都位于本市的核心地段，交通及周边配套都较丰富，面积设计较小，面

积区间一般在45-170平米之间，主力户型主要为40-70平米。

b)此类项目的设施设备为一般能够服务写字楼的基本配套。只是在外力面_上做适当的修饰，而项目内部装修比较

简单。

c1物业服务为基本的保安保洁，物业费用较低或包在低廉的租金中。

d1入驻此类项目一般为中小型企业、多为小型律所、设计公司、商业公司、广告公司等。

‘根据张家口市目前经济发展状况，以及前述写字楼市场现状，我们认为在未来一段时间内，张家口市写字楼市场将

呈现如下发展趋势

高标准、准甲级写字楼陆续入市，三产的迅速发展将为张家口市写字楼市场带来较强需求，但现有写字楼客户也将

面临办公空间的升级，高标准写字楼需求增加.

未来写字楼项目仍然以散售为主，以4D-2DD平方米为主力户型，多为投资型购买，大面积需求的客户呈缓慢上升趋势。