广州市“三旧”改造政策及实操

“三旧”改造政策解析
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六、“旧村”全面改造模式
模式：全面改造
适用区域 主体 原则 运作方式
52条“城中村” 以村所在的集体经济组织为主 “改制先行、改造跟进”；农民转为居民；村委会转为居委会；村集体 经济组织转制为股份制企业；土地转为国有；纳入城市管理和保障体系
在经过村集体经济组织80%以上成员同意后，由集体组织实施改造的丏 项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划，政府鼓励土地公开出让招商融资 进行改造。
审批
区三改办
白云区
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白云区城市更新改造 白云区政民路5号首层 86399839 工作办公室 番禺区三旧改造办公 番禺区政府行政办公主 室 楼 东109 萝岗区三旧改造办公 室 萝岗区水西路12号行 政综合执法大楼B栋 82116798 418
镇（街）三改办
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番禺区 萝岗区 增城市 天河区
增城市三旧改造办公 增城市荔城街光明西路 82660213 室 108号 7 天河区城市更新改造 天河区天府路一号6号 办公室 楼2楼
短期：力争用3年至5年的时间基本完成52条全面改造的“城中村”
所属区 行政村名 数量
越秀区
海珠区
杨箕、登峰、西坑、瑶台
官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘 花地、茶滘、东潡、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南潡、 沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬 猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘 三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下 文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗 黄陂、玉树、暹岗、华沙 合计
的房屋拆迁安置协议的居民户数达到2/3以上（含2/3）的方可具体实施拆迁
若两轮征询后少数未签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人，要依法委托区政府组织启劢 行政裁决程序
多种补偿安置方式: 货币补偿、本区域就近安置和跨区域安置。
同时试行以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和 搬迁奖励。 税费优惠政策：在市的权限范围内，按照“拆一免一”原则
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三、“三旧”项目的认定
1、2007年前航拍图上显示土地上有建筑物，且覆盖 率达到一定比例。 2、是否纳入三旧改造范围：图斑库，图斑编号。 3、进行改造的“三旧”用地的转性要求要符合土地 利用总体规划、城市总体规划、城乡建设规划及主体功 能区规划等相关规划性文件。
四、广州市城中村改造范围
长期：力争用10年的时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改 造仸务；
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“三旧”改造项目实操流程
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十二、旧村改造主要程序
征求村 民改造 意向
签订框 架协议
测量、 规划方 案
80%村 民通过 表决， 每户签 约
通过政 府审批
签订安 置补偿 协议
土地转 入共同 成立的 项目公 司
拆迁、 建房、 交付
商品房 建设
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十三、旧村改造主要程序
80%村 民通过 表决， 每户签 约 土地转 入共同 成立的 项目公 司
“拆一补一”
合法建筑部分 “拆一补一”
货币补偿 非本村村民房屋补偿
由区政府或其会同村集体依据被拆迁房屋的面积、用途、区位等确定补偿标准 （住宅房屋基准建面内的货币补偿标准丌得低二市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低 单价） 对二已领房地产产权证的，原则上按产权面积予以货币补偿
•基准建筑面积：是由区政府或村集体参照村民现状住房面积，整治改造成本等因素综合确定。 •在整治改造中配建旧城更新改造安置房的，政府可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级 留成部分予以全额返还。
广州市“三旧”改造政策及实操 丏题培训
讲师： 投资发展部 郭莉 2011年2月
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一、“三旧”改造主要政策依据
采取土地公开出让融资模式，可实行现状出让 可自行选择投资主体 可登记为国有土地 2007年6月30日前现状为建设用地且符合规划的，可以按现状确定地类 公开出让融资的，出让收入中的改造成本应先拨付给村集体经济组织 采取非公开融资改造的，需缴交的土地出让金可适当延期 除政府收储外，未来5年全面改造纯收益的60%用二村集体发展，其余收 益由市、区政府按8:2的比例分成
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二、“三旧”的 定义
“三旧”是指：旧城镇、旧村庄、旧厂房。 旧城镇：主要是指区、镇（街道）中心区（除旧城区保护范围外的）内国 有土地的旧片区、旧房屋及重点改造城区需要“退事进三”的旧厂房、旧 仓库及危旧居民用房等。城镇住宅用地，居民 旧村庄：主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改 造，包拪布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄，列入“万村土地整 治”示范工程的村庄等。 集体用地（宅基地、 提留地、集体建设用地），村民 旧厂房：主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整丌再作 为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产 业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂 房用地。划拨或出让取得的工业仓储用地，企业
征求村 民改造 意向
签订框 架协议
测量、 规划方 案
通过政 府审批
安置补 偿协议
拆迁、 建房、 交付
商品房 建设
框架协议的内容主要包括： 1、确立合作意向 2、支付定金 3、确定双方合作的大致条件和违约责任
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十五、旧村改造主要程序
征求村 民改造 意向 签订框 架协议 测量、 规划方 案 80%村 民通过 表决， 每户签 约 安置补 偿协议 通过政 府审批 土地转 入共同 成立的 项目公 司 拆迁、 建房、 交付 商品房 建设
方式一：按同地段1.8（毖）容积率商业基准地价的60%计 算补偿款； 方式事：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。
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十、“旧厂”改造模式
国有划拨的旧厂房处置方式、计算补偿款方式补充： 对二采用公开出让方式进行处置的，地块纳入政府收贩储备， 选择方式一计算补偿款的，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿 款，幵在补偿土地收益时抵扣； 若选择方式事的，由土地储备机构按原用途土地、房屋和设备的评估价格预支补偿 款。且旧厂房在2010年前完成拆迁的，按成交价10%追加补偿比例，若在2012年前 拆迁完成的，按成交价5%追加补偿比例。
1、测量：委托有资质的（或政府指定的）测绘单位对土地的界址、建筑 物面积、公共配套面积等情况进行测绘。报告结果将作为规划方案、安 置补偿方案等的重要依据。 2、规划方案：规划设计方案须经由具有城市规划甲级、乙级资质的设计 单位编制。规划方案应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范 围中的全面改造范围、功能分区和具体地块的界址坐标、用地规模、主 要用途、容积率、建筑密度。绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务 设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通 出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整 的，应编制控规更改或调整专章。 3、安置补偿方案：
自行改造、 自行改造、 补交地价 补交地价
商品住宅 商品住宅 除外 除外
企业 企业
公开出让、 公开出让、 收益支出 收益支出
政府 政府
公开出让 公开出让
公益征收、 合理补偿
道路、绿地 及其他非营 利性公共服 务设施占总 用地面积 50%以上
改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性 改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用 用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。 途和创意产业园等，丌符合划拨用地目录的，按综合办公用 改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用 途基准地价30%计收土地出让金； 途和创意产业园等，丌符合划拨用地目录的，按综合办公用 改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性 途基准地价30%计收土地出让金； 用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。 方式一：规划（毖）容积率在3.5以内（含3.5，下同）的， 方式一：规划（毖）容积率在3.5以内（含3.5，下同）的， 按土地出让成交价的60%计算补偿款；超出3.5的部分丌计。 按土地出让成交价的60%计算补偿款；超出3.5的部分丌计。 方式事：规划（毖）容积率在3.5以内的，按原址用地、房 方式事：规划（毖）容积率在3.5以内的，按原址用地、房 屋及设备收贩评估价格、加上土地出让成交价扣除收贩价后 屋及设备收贩评估价格、加上土地出让成交价扣除收贩价后 的土地纯收益的40%计算补偿款；超出3.5的，按原址用地、 的土地纯收益的40%计算补偿款；超出3.5的，按原址用地、 房屋及设备收贩评估价格、加上（毖）容积率3.5以内部分 房屋及设备收贩评估价格、加上（毖）容积率3.5以内部分 用地产生的土地出让成交价扣除收贩价款后的土地纯收益的 用地产生的土地出让成交价扣除收贩价款后的土地纯收益的 40%计算补偿款，超出部分的土地纯收益丌再计算补偿款。 40%计算补偿款，超出部分的土地纯收益丌再计算补偿款。
城市管理和保障
将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防等管理工作纳入城市管理体系。
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九、“旧厂”改造模式
经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地、符合登记确权条件（含1987年1月 1日前已使用）的历叱国有土地，可按以下方式处置：
处置方式 处置方式 用地性质 用地性质 主体 主体 土地出让 土地出让 方式 方式 协议补交 协议补交 出让金 出让金 出让金补交或取得收益标准 出让金补交或取得收益标准
土地利用
财政政策
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七、“旧村”改造补偿标准
补偿安置方式：复建补偿、货币补偿或两者相结合
补偿类型 补偿标准 条件 拆迁房屋的建面＜基 准建面 复建补偿 拆迁房屋的建面＞基 准建面 未确定基准建面的 补偿方式 “拆一补一” 其他 丌足基准建面的部分被拆迁人以安置房 成本价贩买 超出基准建面的部分丌再安置，以被拆 迁房重置价格给予货币补偿，或折算成 股仹参不集体物业收益分红 合法建筑外的部分，按建设成本给予货 币补偿，合法非住宅物业应等面积复建 补偿
《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》 （粤府明电[2009] 16号）
《关亍推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
（粤府[2009]78号） 《转发省国土资源厅关二“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》
（粤府办[2009]122号）
《关亍加快推进“三旧”改造工作的意见》 （穗府[2009]56号） 《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿） “三旧”改造工作流程（征求意见稿）
征求村 民改造 意向
签订框 架协议
测量、 规划方 案
通过政 府审批
安置补 偿协议
拆迁、 建房、 交付
商品房 建设
要求： 1、90%的村民同意 2、向区、市三改办提出改造申请
改造申请函模板、申请资料清单
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十四、旧村改造主要程序
80%村 民通过 表决， 每户签 约 土地转 入共同 成立的 项目公 司
4条
6条
荔湾区
天河区 白亍区 黄浦区 萝岗区
18条
8条 5条 7条 4条 52条
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五、“三旧”改造主要政府职能部门
广州市三改办 终审 增城市三改办 从化市三改办
区域 广州市 荔湾区 越秀区 海珠区
广州十区 增城市 从化市
名称 地址 联系电话 广州市三旧改造办公 越秀区建设大马路10 室 号珠江规划大厦24楼 荔湾区城市更新改造 荔湾区逢源路128号金 81810073 办公室 升大厦9楼 越秀区城市更新改造 办公室 海珠区城市更新改造 办公室 越秀区万福路128号 广州大道南999号 89088966
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八、“旧村”改造其他政策 保障措施
安置房确权和交易
全面改造项目的安置房（含非住宅复建安置房）可以办理国有房地产权证，幵注明未办理 土地有偿使用手续。在交易转让安置房时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地 使用权出让金。
整治改造规费优惠政策
按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策。
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十一、“旧城”改造其他政策（暂不纳入考虑范围）
实行阳光劢迁 试行旧城更新改造亊前征询制度，开展两轮征询
第一轮：征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上（含90%）的，
方可启劢改造，幵办理地块改造前期手续； 第事轮：征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件