物业安全案例分析

擅自更改房屋结构（一）
李女士在某工业区莲竹花园小区购得房屋一套，该房 屋位于楼房的一层，2001年2月6日，李女士为做生意 方便，未向物业管理单位报批，擅自将该房屋朝南阳 台的部分南墙拆除，安装了铝合金门，作为物业管理 方的莲竹物业管理公司在劝说无效的情况下，向法院 起诉要求李女士恢复被拆阳台的原状，并负担本案的 诉讼费用。
装修现场事故（二）
当值主办立即命令先将液化气罐搬离现场，同 时疏导室内装修人员撤离，自己则和其他安全 员抱起灭火器，顶着火焰和浓烟向燃烧点靠近 ，轮番喷射，火终于被扑灭了。事后查明起火 原因是该室装修人员用液化气罐烧烤蜡水，导 致蜡水温度过高，引起火灾。
点评
虽然安全员发现火情能够迅速反应、及时组织灭火， 但却忘了向119报警。如果火势发展凶猛，单靠小区安 全力量控制不了，再想起报119，那将延误救火，后果 不堪设想。管理处应吸取教训，完善突发事件处置方 法的培训，提高安全员的突发事件处理能力。严格规 定现场必须配备灭火器，禁止违章动火作业、存放液 化气罐等现象，管理处在办理装修手续时就应对装修 现场的消防安全做出明确规定。
从《刑法》第20条的规定可以看出，正当防卫必须 具备四个条件：一，必须是针对不法侵害行为；二 ，必须是针对正在进行的不法侵害行为；三，必须 是针对实施不法侵害行为的人；四，防卫不能超过 必要的限度。显然，张某之所以被法院认定防卫过 当，就是因为其行为不符合这第四个要件：必要的 限度。法律是无情的。张某防卫过当，将对方打成 重伤，就必须为自己“过当”的行为付出代价。然 而，张某本想履行职责，结果却为自己招来牢狱之 灾，这样的演变结果的确有些出人意料。如果当时 有人能及时将两人劝开，如果张某在出手时不是正 好打在对方的眼睛上，事情完全可以演变成另外一 个样子。
无知车主堵塞路口事件（二）
分析：
安全员不应在1小时以后才找车主，应当及时核对 ；根据目击证人提供的线索，及时寻找肇事车辆 ，并请目击证人证实；寻找业主曲线沟通，寻求 业主的支持；联系交通主管部门处理，避免车辆 停放在出入口，造成不良影响；
抢救违规泳客（一）
2003年7月12日下午，75岁高龄的业主陈 先生和42岁的儿子来游泳，在医生给其办理好 体检证后，他们来到浅水区游玩。救生员小范 发现他们正在做潜水练习，当即果断制止。而 后他们向中水区游去，小范随即通知中水区救 生员多加注意。随后父子两个分开，陈先生独 自向深水区游去，中水区救生员随即通知深水 区救生员加强注意。
业主表扬 领导批评
某日，住在深圳物业某小区三搂的一位老阿姨，早上 出门时不慎将房门钥匙反锁在家里，等到这位老阿 姨从商场买了一大堆的东西回来，一摸口袋：没有 钥匙。而中午家里还有客人来。老太太急得满头大 汗。正巧，搂下有一位安全员走过，老太太马上叫 住这位安全员，请他帮忙能将房门打开。该安全员 一听，二话不说，从一搂迅速爬到二搂阳台，又从 二搂爬进三搂阳台，然后进到这位老阿姨家里，把 房门打开。 事后，老人非常感激，专门打电话到管理处，对 该名安全员大加赞扬。但管理处却对这位员工进行 了批评。
原告观点： 物业管理公司认为李女士拆阳台行为破坏了楼房的
整体结构，影响了房屋的安全与美观，侵犯了小区内 其它业主的权益，理应予以纠正。
被告辩词： 被告李女士认为其对该房屋享有合法产权，拥有房
地产权利证书，改变的是自家的房屋结构属正当行为 ，别人无权干涉。
擅自更改房屋结构（二）
法院判决： 此案经过法院调查，发现原告方反映的情
点评
同一个人所做的同一件事，却产生了两种截然不同的 反应，这是为什么？ 在此，我们不妨对安全员的行为进行一下剖析。 在该案例中，安全员的服务意识强，服务热情周到 ，这一点无疑是值得表扬和提倡的，但其翻越阳台 为业主开门的行为却应受到批评。因为该行为存在 着诸多潜在的风险：1、该老人是不是该房号的业主 ；2、在没有征得同意的情况下，擅自翻越一搂、二 搂业主的阳台，可能会导致这两户投诉；3、在爬搂 中，可能发生意外；4、安全员爬楼的行为可能会让 业主缺乏安全感,带来负面影响。
被砸坏的汽车均有保险，因此协商赔偿的问题比较 容易解决。物业公司赔偿了两辆车的修车补贴然灾害所引发的相关事件，不仅仅是现 场采取紧急应变措施，更重要的是加强日常工作中对 设施的安全完好程度的巡查。及时排除坠物的隐患。
同时，坠窗事件可以看出该房屋建造时的不合理性 ，国家有明确规定高层楼宇不能安装平开窗，建议开 发商在规划设计阶段时协助把好设计关，避免设计的 缺陷给后续的物业管理带来困难。
最重要的是，如果张某在最初上前劝阻时，就能 够尽量避免发生肢体冲突，他也就根本不需要“ 正当防卫”了。在明知对方醉酒的情况下，张某 应当考虑到劝阻的方法不当就有可能导致冲突的 产生，而这冲突究竟会有多大，则是他无法把握 的。遗憾的是他并没有考虑到这一点，最终令自 己尝了苦果。
可以说，张某为自己鲁莽的行为付出了代价，他 的教训告诉人们：任何时候，避免冲突才最重要 ，因为，事前防范总比事后补救要稳妥得多。
了一拳，不料竟将爱伦的眼镜片打破，爱伦 顿时血流满面。经法医鉴定，镜片将爱伦的 眼睛严重刺伤，已构成7级伤残。
同年9月9日，张某被警方刑事拘留。随后， 检察机关以故意伤害罪对张某提起公诉。【 庭审焦点】履职时遭殴反击是否属正当防卫 ？
不久，福田区法院先后两次对这起特殊的故 意伤害案进行了审理。张某的行为是否属于 正当防卫，成为此案定案的关键，也成为法 庭辩论的焦点。
对于这类公共责任问题，另一方法是可通过购买保 险的方式来规避风险
稳擒偷车贼 （一）
６月２７日正值炎炎夏季，已经半夜１１点钟了， 白日的喧闹还没有彻底的平息。管理处三班班长与 另一安全员在北门外维持停车秩序时，发现两名衣 着不整的小青年共乘一台自行车进入园区。这立即 引起了班长的警觉，通过对讲机通知各岗人员密切 注意本岗情况，一旦发现有两名小青年骑两台自行 车的情况，务必拦截盘问。所有在岗人员已进入待 命状态，布下了一张无形的网。
第一亚太物业案例分析
主讲人：
安全管理篇
高楼坠窗事件
某日中午，天气突变，风力增强。某广场E楼17层三块 窗玻璃被大风吹落，其中一块连同铝合金框架一起坠 落，玻璃碎片砸在两辆停在路边的小轿车上。一辆尼 桑车的前挡风玻璃左上角放射型裂缝，一辆奥迪车的 挡风玻璃裂缝15厘米，车顶、发动机盖油漆都不同程 度损坏。幸运的是此次玻璃窗坠落未造成人员伤害， 不然的话后果不堪设想。
抢救违规泳客（二）
突然陈先生两手高举过头，沉入水中，此时救生 员一声哨响，跳入水中游了过去，将陈先生救至岸 边，与泳池医生一起急救。这时陈先生的儿子也赶 了过来说其父有心脏病史，医生及时送来保心丸和 水，让陈先生服下后在医务室休息、观察。陈先生 离开时，他和儿子非常感谢救生员和医务人员。两 天后，陈先生又写来感谢信，并建议老年业主，不 论往日水性如何，都应引以为戒，以防不测。
管理费交纳案例（二）
为了绕开中间环节，直接与对方的决策人对话，以 加速问题的解决，同时加大追缴力度，为今后有可能 发生的经济法律纠纷保留与己有利的证明，管理处想 出了一个新的办法：给该公司的总经理发传真（有道 是阎王好见、小鬼难缠，要想解决问题，最好还是绕 过中间环节，直接去找有权力解决问题的人），在传 真文件上列出对方的欠费情况，讲清欠费对管理运作 已经造成的不良影响，重申法规规定的欠费处罚办法 ，敦请迅速结清所欠的全部费用，并且建议其将空置 的房屋委托管理处代为出租，同时说明这样做既可减 轻对方的管理费开支又可给对方增加一笔收入（设身 处地为债务人着想的建议，或许可以抵消至少可以冲 淡债务人被人追债所引起的不快）。
管理费交纳案例（三）
传真发过去以后，仍旧杏无音讯。管理处就 接二连三地发，而且措辞愈加严肃。直至发到 第5次，有理有据的说明、合情合理的要求、互 惠互利的建议和不厌其烦的工作，终于使该公 司为之所动，补交了全部欠费。
点评
追缴拖欠的管理费，一是要早动手，发生欠 费就紧追不舍，否则越积越多，“久病难医” ；二是要多渠道，充分运用法规赋予我们的各 种手段，不能见硬就回，久拖不决。这既是维 护我们物业公司的利益，也是维护广大业主的 利益。
管理费交纳案例（一）
深圳一知名的服装公司在怡海广场买有20套 住宅，办理了入伙手续，但一直没有入住。他 们按照规定交纳了10个月的管理费后，就开始 以种种借口进行拖欠。
在这家公司欠费之后，恰海管理处屡次送单 催交、电话催交、上门催交，均被其以办事人 员不在无法核查、财务人员不在无人办理、总 经理不在无权审批等理由搪塞过去，15个月累 计欠交管理费52583余元。
装修现场事故（一）
2004年4月18日凌晨，安全员象往常一样对小 区进行巡视，当巡逻至冠云苑时，发现49号301室 窗内有火光，巡视安全员一边向出事地点奔去，一 边用对讲机向区中心报告。
闻迅后当值主办及增援的安全员提着灭火器立即 赶到现场，301室已浓烟滚滚。此时室内的装修民 工乱成一团，正毫无目的地挥打衣服，试图灭火。 地上被打翻的蜡水及装修材料正熊熊燃烧，旁边还 有一只液化气罐，液化气罐一旦爆炸，后果则不堪 设想。
管理员防卫过当坐牢年半
2003年8月25日凌晨零时许，正在值班 的福田区水围村停车场管理员张某他看见 美籍华人爱伦喝得醉醺醺的，正趁着酒意 在拨弄停车场的消防栓。张某立即上前制 止，但爱伦不但不服从管理，态度还很恶 劣。两人吵了几句后，爱伦竟动起手来， 不停地推打张某。
在劝阻无效的情况下，张某只得用对讲机 呼叫其他同事前来帮忙。张某的同事闻讯 前来劝阻爱伦，依然不见效，爱伦还变本 加厉地掐住张某的脖子，把张某往围墙的 方向推。张某被迫反击，挥手向爱伦的左 眼打
分析:
检察机关认为，张某故意伤害他人身体，导致他人重 伤，其行为已构成故意伤害。按照《刑法》规定，故 意伤害他人身体致人重伤的，判处3年以上10年以下 有期徒刑。这意味着，张某这一拳将至少给他带来3 年的牢狱之灾。
另一方面，张某及其律师均辩称：此案的起因是爱伦 醉酒后故意损害公共设施并大声叫喊，张某是履行职 务上前制止，而爱伦不服并对他进行不法侵害，张某 虽然一忍再忍，但在被爱伦掐住脖子往墙角里推这种 无路可退的情况下，才进行还击，顺手打了对方一拳 。是对方先追打他的。因此，张某的行为是正当防卫 ，不应承担刑事责任。