拆迁补偿费入账票据及税收问题

拆迁补偿费入账票据问题2013-7-23（1）税法规定只对“转让无形资产——土地使用权”收入征税①《营业税暂行条例》第一条规定：转让土地使用权收入应该依法缴纳营业税。

②国税发「1993」149号第八条第一款第（一）项规定：“转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为”（2）拆迁补偿收入不属于“转让无形资产——土地使用权拆迁补偿收入是指：”集体土地被国家征收“、”归还国有土地使用权“取得的收入。

（3）拆迁补偿收入不属于营业税征税范围。

①《营业税税目注释》国税发「1993」149号第八条第二款：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

②《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函〔2008〕277号：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。

③《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函「2009」520号）：国税函「2008」277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上地方人民政府出具的收回土地使用权的文件，以及土地管理部门报经县以上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件。

④根据以上规定，只要有国家批准的征收、归还文件，就是征收、归还。

所取得的收入就是拆迁补偿收入。

拆迁补偿收入，不属于税法规定的转让土地使用权收入，是国家对被拆迁单位和个人因归还国有土地使用权以及因此而丧失的土地附着物的补偿，国家与单位同占有土地的单位和个人之间没有发生交易行为，因此对于单位和个人因国家征收、征用土地而取得的土地及不动产补偿费收入，不征收营业税。

（4）不应税收入不需要开发票《征管法》第二十一条规定：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。

根据以上规定，拆迁补偿费不需要开具发票。

（5）“拆迁补偿费”应取得票据因为补偿收入不是经营性收入，不需要开发票，原土地使用者，无论是单位还是个人取得补偿款时开具的收据均可以作为房地产企业税前扣除的凭证。

超过政府规定支付标准的补偿款不得扣除。

房地产公司支付给个人的拆迁补偿费等，应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，以及被拆迁人身份证复印件、联系电话等资料作为支付款项的原始凭证即可，以便核实；除此之外，支出的其他费用无合法凭证的不得在税前扣除。

有些地方规定，支付的拆迁补偿费须取得地税部门开具的免税专用收据。

国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函【2009】520号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局：近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。

经研究，现明确如下：一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)中关于县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

国家税务总局二○○九年九月十七日土地补偿费有关税收政策问题一、在城市旧城改造和城市规划过程中，或多或少会涉及到单位和个人的房屋拆迁补偿问题。

对于该项拆迁工程涉及到的拆迁人、被拆迁人、拆迁公司相应的涉税处理，各地规定不一。

二、企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。

政策性搬迁因为涉及到政府对城市的规划其他主导原因，会有许多税收优惠。

而商业性搬迁是由企业之间或企业与个人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为，政府不参与其中。

在税收上适用各种不同规定。

根据国税函〔2009〕118号的规定，政策性搬迁是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因。

税务对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告。

如果没有，则一般不会认同为政策性搬迁，从而将此类涉税处理界定为商业行为。

根据渝地税发〔2007〕207号，重庆对此类政策性搬迁范围规定为：搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或由重庆市土地储备中心、重庆市城市建设投资公司、重庆渝富资产管理公司等将土地收回,支付给搬迁企业的搬迁补偿收入，也包括从受政府委托实施片区开发的开发企业取得的搬“““” 迁补偿收入。

下面就搬迁补偿有关的涉税问题做梳理分析。

一、 政策性搬迁1、 营业税由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为， 因此根据国税函（2008）277 号规定，被搬迁企业“只要出具县级（含）以上地方人民政府 收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为 均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发 〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149 号）规定，不征收营业税”。

国税函（2007）969 号规定，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土 地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上 附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。

同时，根据渝地税发[2002]156 号规定， 属于旧城改造项目范围内的此类补偿，在拆迁原房过程中，被搬迁企业选择货币补偿（安置） 方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费”。

《中华人民共和国土 地管理法》（2004 年 8 月 25 日修订）第四十三条规定，任何单位和个人建设，需要使用土 地的，必须依法申请使用国有土地”。

国家出让的土地，一种是国家通过收储方式取得的国有 土地；一种是通过征收的方式取得的集体土地。

无论收储还是征收都是一种国家行为。

因此， 在收储或者征收过程中支付的所有资金，都应属于补偿性款项。

对于被拆迁者来讲，都不属 于营业性收入；第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

“征收 耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费” 。

《物权法》 （2007 年 3 月 16 日公布）第四十二条规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依 法给予拆迁补偿”。

《城市房屋拆迁管理条例》（2001 年 6 月 6 公布）第四条“拆迁人应当依 照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置”。

根据以上法律规定，补偿收入不属于生产经营收入；再根据《征管法》第二十一条“单位、 个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使 用、取得发票”。

因此补偿收入不需要开票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税 前扣除的凭证。

因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取 得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。

2、 土地增值税根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免 征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法 征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收 回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的， 比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关 提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

因此，被搬迁企业因上述政策性 原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费，免征土地增值税。

3、企业所得税被搬迁企业取得拆迁补偿费，根据国税函〔2009〕118 号规定，重置、重建或改良的， 以其补偿收入扣除支出后的余额计入应纳税所得额，此类固定资产可以按照现行税收规定计 算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

没有重置、重建或改良计划和立项报告的，应将 搬迁补偿收入加上各类变卖收入扣除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入 企业当年应纳税所得额。

根据国税函〔2009〕118 号第二条第四款规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取 得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬 迁收入按上述规定处理。

4、个人所得税根据财税[2005]45号第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得税纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。

二、商业性搬迁根据以上的政策性搬迁文件知道，被搬迁的企业和个人，都是因为政策性原因归还土地使用权而得到相应补偿。

那么，如果不属于政策性搬迁，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让行为，则属于商业性的搬迁，对此类补偿费的涉税问题分析如下。

1、营业税根据国税函[1997]87号文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。

对于具有该土地使用权的单位和个人，同样适用于该文件，因为没有政府搬迁文件，因此得到的此类补偿，不属于政府收回土地使用权而应得的补偿费，它属于一种财产转让的经营行为，被搬迁企业或个人接受的补偿费，实际上是财产转让收入。

接受补偿的单位或个人在取得收入是，应给付款单位开具营业性发票，并交纳营业税。

2、企业所得税由于非政策原因搬迁，被搬迁企业取得补偿费（转让收入）后，如果重置、重建、改良发生的支出，属于固定资产性质类的，只能通过折旧或摊销形式在企业所得税前抵扣，而不能像政策性搬迁那样将重置、重建、改良支出全部抵扣；如果属于费用性质的，则可计入当期损益扣除。

3、土地增值税由于非政策性搬迁，被搬迁企业或个人取得补偿费（转让收入）后，需要交纳土地增值税，其增值额由补偿费（转让收入）减去扣除额后确定。