酒店式公寓PPT课件
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酒店式公寓培训课件(ppt 45页)
7.室内功能区要求
总结：两梯四户或者或者两梯五户占96%，目前酒店式公寓 不可能达到，所以酒店式公寓单层户数一直是有待解决的难点。
8.项目二期的商住两用公寓的预期价格：
总结：由于二期受到商业地性的影响，使用年限减少到40年，而且水电等生活成本 升高，比周边竞争项目明显处于劣势；尤其是无法办理蓝印户口，流失了大量外 地客户；通过调研客户对这种物业类型不太认可，项目只能提高性价比，增加实 用性。单价5500-6000，总价45-55万、首付50%在20万左右是普遍可以接受的 价格，配合多样的户型设计来满足年轻客户需求。
购房主要用来改善居住环境，同时还兼顾一定的保值功能，二期小户型 公寓蓝领也是主要客群
东丽区域及周边乡镇居住或工作的人群来往于塘沽和市区 为主力客户群年龄45岁左右改善和给孩子购买婚房的客群
塘沽及河东区域客户
核心客户群
其他区域客户外省市投资客群
项目定位
项目定位
项目紧靠轻轨沿线，轻轨沿线产品的稀缺，与本项目产品性价比成正比，我 们要努力塑造轻轨优势“津滨两地生活无边界”的概念贯穿始终 中高档市场定位原则，为区域范围内中高档收入人群倾力打造永不落伍的公寓典 范。打造“轻轨沿线新生活，时尚便捷”的生活理念。强调人性化与现代建筑的完 美结合、人与自然和谐统一、舒适宜居，获利动感，方便快捷开放发展的新现代派 风格社区。
天津市新型
均11000
河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高
路以东，津塘公路以北
层
建筑材料房 地产开发公 107000
1.8
4.42
160
司
78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000 津塘公路轻轨开发区站北侧 小高层
酒店式公寓ppt课件
居住功能差
一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立 厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的 暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角 度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。
成本过高
由于酒店式式公寓的经营也相当非常复杂，所以定位 时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华， 不仅会增加成本，也会与市场脱节。另外，开发商缺 乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房 后的矛盾留下隐患。
酒店式公寓既可以用 来居住度假，也可以 用来投资，或两者兼 而有之。不同的购买 者，想法有所不同， 同一购买者，在不同 的时段用途也有所不 同。有的购买者纯粹 是用来自住，有的则 是用来投资保值。
特性
完善的服务和管理
酒店式服务公寓借鉴豪华酒店的服务及管理模 式，提供酒店式服务，主要包括家政服务、安 全服务、交通服务等，比酒店更进一步的是酒 店式服务公寓由于长租客比较多，更体现出一 种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、 幼儿看护等。酒店式服务公寓融合了酒店式星 级服务和家庭式温馨服务，较普通高档公寓更 完善，服务内容更多，更加人性化。
酒店式公寓
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的 管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由 方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店 式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以 居住者的身份和气派也可彰显。
公寓式酒店
在2003 年12月1日起实施的《上海市城市规 划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和 “酒店式公寓”分别作出了定义，并明确其区 分与界定。新《规定》中的名词解释第13条明 确写明：“公寓式酒店指按公寓式（单元式） 分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条： “酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住 建筑处理。”
酒店式公寓PPT
酒店式公寓市场分析
酒店式公寓类别
一、酒店式公寓类别
二、板块酒店式公寓代表楼盘
酒店式公寓
转型酒店式公寓
Θ地理分布：主要长宁、徐汇两大区域，静安有相当一部分 Θ规划分析：建筑风格多与国际接轨，浓厚的国际氛围，房型 与面积设计的配比上更加人性化。 Θ配套设施：配套相对齐全 Θ物业管理：开发商自己组建的队伍管理 Θ经营方式：90%只租不售（一般一年起租） Θ档次定位：堪称高档型，还有一部分豪华型（衡山路41号） Θ代表物业：鸿艺豪园、仁恒滨江苑、上海商城、鼎园
主力面积 56~110
租金 10000~12000
50000~60000(先卖 110以上大面积）
酒店式公寓
日月光中心，伯爵居
基本情况
位置：卢湾瑞金二路411号 产品：2栋酒店式公寓，建面3.6万平方米 经营方式：开发商自己经营 上海鼎固房地 产开发有限公司 装修配备：6000-8000/平方米 无配备软装 商业配套：4.4万平方米综合广场及14.8万 平方米的大型购物中心，一栋31 层5A甲级写字楼（太平洋管理）， 卖点：重点商圈、交通便利 地铁上盖、配套齐全 统一经营、管理 得房率较高
售价
主力面积
租金
20000
398-1088（天）
50000
55-156平米
7500-12000（月）
酒店式公寓
徐汇苑III期
基本情况 位置：中山南二路天钥桥路 经营方式：统一经营，小面积目前只租不 卖 大面积不包租出售
提供服务：商务服务、报刊订阅、代购物 品、预订机票、叫车服务、机场 接送等，配备大型会所、包括中 西餐厅、会议室、健身房、游泳 池等 开盘价
售价
主力面积
租金
开盘售价
酒店式公寓类别
一、酒店式公寓类别
二、板块酒店式公寓代表楼盘
酒店式公寓
转型酒店式公寓
Θ地理分布：主要长宁、徐汇两大区域，静安有相当一部分 Θ规划分析：建筑风格多与国际接轨，浓厚的国际氛围，房型 与面积设计的配比上更加人性化。 Θ配套设施：配套相对齐全 Θ物业管理：开发商自己组建的队伍管理 Θ经营方式：90%只租不售（一般一年起租） Θ档次定位：堪称高档型，还有一部分豪华型（衡山路41号） Θ代表物业：鸿艺豪园、仁恒滨江苑、上海商城、鼎园
主力面积 56~110
租金 10000~12000
50000~60000(先卖 110以上大面积）
酒店式公寓
日月光中心，伯爵居
基本情况
位置：卢湾瑞金二路411号 产品：2栋酒店式公寓，建面3.6万平方米 经营方式：开发商自己经营 上海鼎固房地 产开发有限公司 装修配备：6000-8000/平方米 无配备软装 商业配套：4.4万平方米综合广场及14.8万 平方米的大型购物中心，一栋31 层5A甲级写字楼（太平洋管理）， 卖点：重点商圈、交通便利 地铁上盖、配套齐全 统一经营、管理 得房率较高
售价
主力面积
租金
20000
398-1088（天）
50000
55-156平米
7500-12000（月）
酒店式公寓
徐汇苑III期
基本情况 位置：中山南二路天钥桥路 经营方式：统一经营，小面积目前只租不 卖 大面积不包租出售
提供服务：商务服务、报刊订阅、代购物 品、预订机票、叫车服务、机场 接送等，配备大型会所、包括中 西餐厅、会议室、健身房、游泳 池等 开盘价
售价
主力面积
租金
开盘售价
《酒店式公寓》课件
酒店式公寓的设计与装修
设计风格
现代简约风格：简洁、实 用、美观
欧式风格：豪华、大气、 典雅
田园风格：自然、清新、 舒适
工业风格：粗犷、个性、 时尚
装修材料
地板：实木地板、复合 地板、地毯等
墙面：乳胶漆、壁纸、 瓷砖等
家具：实木家具、布艺 家具、金属家具等
灯具：吊灯、壁灯、台 灯等
窗帘：布艺窗帘、纱帘 等
发展趋势：酒店式公寓的发展趋 势是智能化、个性化、环保化
发展趋势
市场需求：随着城市化进程的加快，酒店式公寓的需求量将不断增加
投资价值：酒店式公寓具有较高的投资价值和回报率，受到投资者的青睐
政策支持：政府对酒店式公寓的发展给予一定的政策支持和优惠措施 智能化趋势：随着科技的发展，酒店式公寓将更加智能化，提高居住体验 和运营效率
销售模式：业主 将公寓出售给酒 店管理公司，由 酒店管理公司负 责经营管理
酒店式公寓的经 营管理需要注重 服务质量、客户 满意度和品牌建 设等方面
管理方式
采用酒店式管理模式，提供24小时前台服务 配备专业物业管理团队，负责日常维护和清洁 提供餐饮、洗衣、健身等配套服务 采用智能化管理系统，提高运营效率和客户满意度
收益分析
收入来源：租金收入、服务费收 入、餐饮收入等
利润计算：收入减去成本，得出 利润
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
成本支出：物业成本、人力成本、 运营成本等
风险评估：市场风险、政策风险、 经营风险等
投资回报率
运营成本：包括人力成本、 水电费、维修费等
投资成本：包括土地成本、 建筑成本、装修成本等
类型
按照建筑形式分类：独栋式、联排式、高层式 按照服务类型分类：长租型、短租型、度假型 按照装修风格分类：现代简约、欧式古典、中式传统 按照地理位置分类：城市中心、郊区、旅游区
设计风格
现代简约风格：简洁、实 用、美观
欧式风格：豪华、大气、 典雅
田园风格：自然、清新、 舒适
工业风格：粗犷、个性、 时尚
装修材料
地板：实木地板、复合 地板、地毯等
墙面：乳胶漆、壁纸、 瓷砖等
家具：实木家具、布艺 家具、金属家具等
灯具：吊灯、壁灯、台 灯等
窗帘：布艺窗帘、纱帘 等
发展趋势：酒店式公寓的发展趋 势是智能化、个性化、环保化
发展趋势
市场需求：随着城市化进程的加快，酒店式公寓的需求量将不断增加
投资价值：酒店式公寓具有较高的投资价值和回报率，受到投资者的青睐
政策支持：政府对酒店式公寓的发展给予一定的政策支持和优惠措施 智能化趋势：随着科技的发展，酒店式公寓将更加智能化，提高居住体验 和运营效率
销售模式：业主 将公寓出售给酒 店管理公司，由 酒店管理公司负 责经营管理
酒店式公寓的经 营管理需要注重 服务质量、客户 满意度和品牌建 设等方面
管理方式
采用酒店式管理模式，提供24小时前台服务 配备专业物业管理团队，负责日常维护和清洁 提供餐饮、洗衣、健身等配套服务 采用智能化管理系统，提高运营效率和客户满意度
收益分析
收入来源：租金收入、服务费收 入、餐饮收入等
利润计算：收入减去成本，得出 利润
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成本支出：物业成本、人力成本、 运营成本等
风险评估：市场风险、政策风险、 经营风险等
投资回报率
运营成本：包括人力成本、 水电费、维修费等
投资成本：包括土地成本、 建筑成本、装修成本等
类型
按照建筑形式分类：独栋式、联排式、高层式 按照服务类型分类：长租型、短租型、度假型 按照装修风格分类：现代简约、欧式古典、中式传统 按照地理位置分类：城市中心、郊区、旅游区
Aloha公寓公寓式酒店案名PPT演示课件
•10
•11
•12
夏威夷，属玻利尼西亚文化:
由七个不同的文化地域组成：萨摩亚(Samoa)、纽西兰(New Zealand)、菲济(Fiji)、 夏威夷(Hawaii)、玛贵斯(Marquesas)、大溪地(Tahiti) 和汤加(Tonga)。历经一千 多年的相互交融，最终确定了自己的图腾与信仰。 而直到今天，仍流传着这样一个故事：大地母亲Papa和天空父亲 Wakea生下了一 大批有分工的神灵，统管世界万物。
案名一
玛蒂宫馆
•48
案名阐述： • 玛，玉石；蒂，同帝，寓意顶级的事物，凸显项目的品质； • 宫馆，王公贵族的居所，表现Aloha公寓式酒店主人的尊贵型。
•49
D.酒店品质。 其他备选案名
圣汐一品 泷海假日 金玺海洋 海榭华世 铂世海岸
海宸 壹渡 雅世澜湾 锦帝
•50
E，其他方向
亚蔚海岸 海汇宫馆
•4
岛语·清水湾，Aloha高层公寓
承袭北纬18°的阳光、激情、韵律与风景。清水湾中央， Aloha九栋高层公寓，代言最美的夏威夷WAIKIKI。
•5
卡奥恭园
考爱岛
莫洛凯庄园
拉奈湾
茂伊湾
尼豪岛
欧湖湾
希洛庄园
凯路亚宫馆
外海内水，在夏威夷，也在清水湾
•6
方案A：Aloha高层公寓案名
B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11
•13
夏威夷文化来到清水湾 Aloha，高层公寓
结合组成夏威夷的七个不同的地域文化，夏威夷岛自身的两大精神 图腾，以及其与夏威夷的地理位置关系， 根据公寓所处位置及特色，融入其中，从而将丰富多元的热带异域 风情带到清水湾。
酒店式公寓PPT课件
项目 项目周边 项目位置 内部
位置 状况
卖点 配套
燕莎 桥东 南
昆仑饭店 等、外事 公寓
高档涉外 酒店临近 使馆区， 配套完善
豪华 精装 修
产品 客群 类型
酒店
涉外人 员政府 要人国 外办公 及旅游 群体
价格 装修 物业 项目 （租金） 标准 管理 分析
185美元 /天
285美元 /天
385美元 /天
景观
面 40000元 精装 物业费： 中关村唯一的精
向 /平方米
7.4元/ 致生活沙龙广场
中
平方米 作为带动和引导
写
关 村
字个
楼性
消
费
阶
／月 (含供 暖)
中关村地区精致 消费潮流的载体， 朗斯芳德创建于 中关村新消费市 场空缺，独立推 进市场
层
44000元 /平方米
公寓
亚奥商圈
亚运村商圈
区域 & 产品
连锁商业
中心、国 办 际商务港、 公 五星级酒
店、5A写
字楼、特
色商业街
区
酒
店
建面 17.6万 平方米
商 铺
五星级酒 办 店、5A写 公 字楼、特 色商业街 区
国贸 桥东
临近京汇 总建筑 大厦.招商 面
酒 店
商 铺
中西餐厅、 办 咖啡厅、 公
客群
价格（租 金）
现状
装修标 物业管 项目分
准
理
析
特别适 合中小 型咨询、 广告、 经纪及 服务类 公司使 用
• 2、基本类型
可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售 并举。其实质是发展商投资理念的变化。
《产品酒店式公寓》PPT课件
25 26 27
项目内容 提供棋类活动场所 组织图书、音像制品交流 太极拳培训 义务宣传家庭用电知识 组织儿童书画展 组织住户摄影展 娱乐服务室 配备急救箱 代为联系医院
定期组织义诊医疗服务 量血压、测身高、秤体重 提供家庭园艺咨询
13
免费开放健身房
28 鲜花养护指导
14
儿童电脑知识培训
29 车辆管理
26
北京某酒店式公寓物业便利服务项目
编号 01 02 03 04 05 06 07 08 09
10 11 12
项目内容
居室装修咨询 介绍保姆
代请家教 代办电话开户
代交电话费 代办有线电视开通
代订牛奶 代为介绍装修公司
代办收订报刊 定 况期检查燃气炉安全状 临时代为保管小件物品
免费开放儿童公园
编号 16 17 18 19 20 21 22 23 24
精选PPT
13
北京酒店式公寓的客户
❖商务居住为主 ❖外籍公司派出地高级员工，国内大型私企地老板，高层管理者 等高阶层人士
❖欧美人士占到6成
❖具有长期居住及安置家人的需求。
客户国籍分布比例
18% 32%
30% 20%
美国客户 亚洲客户 欧洲客户 其它客户
精选PPT
14
深圳酒店式公寓的客户
客户群体
使用状况
18
上门收洗衣服（不含洗衣 费）
19 看护病人
20 钟点工
21 代购商品
07 清洗安装排风扇
20元/次
22 室内清洁服务
08 清洗安装抽油烟机
40元/次
23 电脑培训
09 安装分体式空调
150元/次
24 打字
10 安装窗式空调
项目内容 提供棋类活动场所 组织图书、音像制品交流 太极拳培训 义务宣传家庭用电知识 组织儿童书画展 组织住户摄影展 娱乐服务室 配备急救箱 代为联系医院
定期组织义诊医疗服务 量血压、测身高、秤体重 提供家庭园艺咨询
13
免费开放健身房
28 鲜花养护指导
14
儿童电脑知识培训
29 车辆管理
26
北京某酒店式公寓物业便利服务项目
编号 01 02 03 04 05 06 07 08 09
10 11 12
项目内容
居室装修咨询 介绍保姆
代请家教 代办电话开户
代交电话费 代办有线电视开通
代订牛奶 代为介绍装修公司
代办收订报刊 定 况期检查燃气炉安全状 临时代为保管小件物品
免费开放儿童公园
编号 16 17 18 19 20 21 22 23 24
精选PPT
13
北京酒店式公寓的客户
❖商务居住为主 ❖外籍公司派出地高级员工，国内大型私企地老板，高层管理者 等高阶层人士
❖欧美人士占到6成
❖具有长期居住及安置家人的需求。
客户国籍分布比例
18% 32%
30% 20%
美国客户 亚洲客户 欧洲客户 其它客户
精选PPT
14
深圳酒店式公寓的客户
客户群体
使用状况
18
上门收洗衣服（不含洗衣 费）
19 看护病人
20 钟点工
21 代购商品
07 清洗安装排风扇
20元/次
22 室内清洁服务
08 清洗安装抽油烟机
40元/次
23 电脑培训
09 安装分体式空调
150元/次
24 打字
10 安装窗式空调
酒店式公寓运作模式建议ppt课件
• 合景领峰Ｗ公寓，依托世界奢华酒 店品牌Ｗ酒店，产品较为奢华，交 楼标准高达6500元/平方米。 • 实际物业管理有合景泰富找的新加 坡团队来管理，与酒店方面的管理 服务无关联。 • 业主自行出租房屋，无统一团队管 理租赁事宜。
14
广州领峰W公寓——租金情况
房型
建筑面积
租金 元/月
租金 折合 元/平/月
1
一、专业管理团队运作管理
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓
酒店式服务公寓，只租不售，由雅诗阁统一管理
2
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓——概况
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓，座落 于广州新中央商务区——珠江新城的核心地段， 与超甲级写字楼、白金五星级酒店、高级购物 商场共同组成广州乃至华南地区最具地标性的 商务综合体——广州国际金融中心。 从一房式到三房式，每间公寓均拥有独立 的客厅及用餐区，并配备设施齐全的厨房、高
品质家庭影院系统，24小时的保安巡视及闭路
电视监控系统，保证居住安全。
3
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓——租金情况
房型
建筑面积
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ短租 （低于一个月） 元/天 1050+15%服务费 =1208 1650+15%服务费 =1898 2050+15%服务费 =2358
短租 折合 元/平/月
长租 （一个月以上） 元/月，含物业服 务、水电 21500 28000 32000
我们从市场上公寓产品运作模式，分四个类别进行分析其服务、售价： 1）有专业酒店管理团队管理，只租不售的公寓（开发商自持） 广州国际金融中心雅诗阁服务公寓 2）无专业酒店管理团队管理，但有优质物业服务的公寓（可销售的）
富力爱丁堡国际公寓、新大厦国际公寓
中国酒店式公寓剖析.ppt
3.国内酒店式公寓市场分析
（1）我国的酒店式服务公寓是结合 了国情的特殊房地产产品
• 在我国，酒店式服务公寓是经济发展到一定阶段 的产物，是具有中国特色的房地产产品。 • 对外开放引起的人才流动是酒店式服务公寓产生 的主要背景。人才交流愈加频繁，其居住需求出 现分化，即希望能获得在短期居住条件限制下的 最自由的居家环境，而这是酒店和产权公寓所不 能满足的。因此，结合了宾馆与公寓特色的酒店 式服务公寓应运而生。
马赛国际公寓（2009年底数据）：
5.元都酒店管理有限公司旗下公寓酒店 1.酒店式公寓的概念
元庭酒店式公寓连锁--大堂
元庭酒店式公寓连锁—大床房
元庭酒店式公寓连锁—过道
元庭酒店式公寓连锁—卫生间
元庭酒店式公寓连锁—标准间
（3）酒店式公寓的市场诱惑力（以 租养贷）
• 第一、投资风险小，出租回报率高。利用所得租 金养买房之贷款。对于业主来说可以得到不断回 升房价的回报。 • 第二、“居家的自由、酒店的享受”。由于它吸 收了传统酒店与传统公寓的优点，真正体现“居 家的自由、酒店的享受”。进入市场后经营业绩 空前良好。 • 第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安 心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收 投资，无疑降低了投资的风险。
（2）房地产市场的发展和分化是酒 店公寓发展的又一主要原因。
我国房地产市场的发展在经历了1993、1994年的超常规发 展后迅速跌入低谷，大批空置住宅成为房地产市场萧条的主 要见证。在这一特殊背景下，部分开发商通过改造空置公寓 并提供酒店式管理，开始尝试“资产经营”的新路，以此作 为 解决空置的一个探索。经过一两年的实践，一个新的房地产 细分市场正在形成。 酒店式服务公寓的出现将市场的潜在需求转化成有效需求培 养了一批具有特殊居住需求的消费者。因此，可以认为酒店 式公寓的形成和发展是我国房地产市场在发展过程中的一次 分化。
酒店式公寓研究空间设置尺度标准(调整PPT培训课件
总结词
美观与实用并重
详细描述
研究空间的高度标准还应考虑美观与实用的因素。在满足 人体工程学要求的前提下，适当调整空间高度可以营造出 更加美观和实用的工作空间。
空间设施标准
总结词
基本设施齐全
详细描述
酒店式公寓研究空间应具备基本的工 作设施，如办公桌椅、电脑、打印机 、电话、网络等。这些设施是保证工 作顺利进行的基础，必须配备齐全。
04 酒店式公寓研究空间尺度 标准
空间面积标准
总结词：合理规划
详细描述：酒店式公寓研究空间的面积应合理规划，根据使用需求和功能定位确 定。一般而言，研究空间应满足基本的工作需求，包括摆放电脑、打印机等办公 设备和资料柜等存储设施的空间。同时，还需考虑人员流动和交流的空间需求。
空间面积标准
总结词：灵活多变
类型
包括独立书房、共享办公空间、 会议室、创意工作室等。
研究空间重要性
01
02
03
提高居住品质
为住户提供安静、舒适的 环境，促进学术、工作和 创新活动。
促进社区交流
为住户提供一个交流和互 动的平台，增强社区凝聚 力和活力。
提升公寓竞争力
研究空间作为特色和优势， 吸引更多租户和住户选择 该公寓。
研究空间发展历程
人性化原则
总结词
注重使用者的舒适和便利
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应充分考虑使用者的舒适性和便利性。空间布局应符 合人体工学，提供足够的储物空间和舒适的座椅、灯光等设施，确保使用者能够 在舒适的环境中开展研究工作。
舒适性原则
总结词
创造宜人的环境氛围
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应注重舒适性，创造宜人的环境氛围。空间色彩、照明、通风等应符合人 的心理和生理需求，提供宁静、温馨、雅致等不同的环境感受，以激发使用者的创造力和工作效率。
美观与实用并重
详细描述
研究空间的高度标准还应考虑美观与实用的因素。在满足 人体工程学要求的前提下，适当调整空间高度可以营造出 更加美观和实用的工作空间。
空间设施标准
总结词
基本设施齐全
详细描述
酒店式公寓研究空间应具备基本的工 作设施，如办公桌椅、电脑、打印机 、电话、网络等。这些设施是保证工 作顺利进行的基础，必须配备齐全。
04 酒店式公寓研究空间尺度 标准
空间面积标准
总结词：合理规划
详细描述：酒店式公寓研究空间的面积应合理规划，根据使用需求和功能定位确 定。一般而言，研究空间应满足基本的工作需求，包括摆放电脑、打印机等办公 设备和资料柜等存储设施的空间。同时，还需考虑人员流动和交流的空间需求。
空间面积标准
总结词：灵活多变
类型
包括独立书房、共享办公空间、 会议室、创意工作室等。
研究空间重要性
01
02
03
提高居住品质
为住户提供安静、舒适的 环境，促进学术、工作和 创新活动。
促进社区交流
为住户提供一个交流和互 动的平台，增强社区凝聚 力和活力。
提升公寓竞争力
研究空间作为特色和优势， 吸引更多租户和住户选择 该公寓。
研究空间发展历程
人性化原则
总结词
注重使用者的舒适和便利
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应充分考虑使用者的舒适性和便利性。空间布局应符 合人体工学，提供足够的储物空间和舒适的座椅、灯光等设施，确保使用者能够 在舒适的环境中开展研究工作。
舒适性原则
总结词
创造宜人的环境氛围
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应注重舒适性，创造宜人的环境氛围。空间色彩、照明、通风等应符合人 的心理和生理需求，提供宁静、温馨、雅致等不同的环境感受，以激发使用者的创造力和工作效率。
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曲折中前进的物业形态—酒店 式公寓
一、定义和特点
• 定义：顾名思义，酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，
集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功 效，但其本质仍然是公寓。
• 特点： • 1、综合性强
• 既吸收了星级酒店的服务功能和管理模试，又吸收了信息时代的写字 楼特点，是一种综合性很强的物业管理概念。
项目 项目周边 项目位置 内部
位置 状况
卖点 配套
燕莎 桥东 南
昆仑饭店 等、外事 公寓
高档涉外 酒店临近 使馆区， 配套完善
豪华 精装 修
产品 客群 类型
酒店
涉外人 员政府 要人国 外办公 及旅游 群体
价格 装修 物业 项目 （租金） 标准 管理 分析
185美元 /天
285美元 /天
385美元 /天
• （3）缺乏专业管理，失信于业主
• 一般酒店式公寓的回报率较高，在投资者进行投资时，开发商对投资 者承诺一定的回报率。但一些酒店式公寓缺乏专业的管理，无法提供 好的产品服务给顾客从而破坏酒店式公寓的口碑，减少利润，也就无 法保证业主利益，最终造成了业主对酒店式公寓投资的怀疑。
北京市酒店式公寓项目分析
脏
公寓
中小 公司
美容 机构
42000元 /平方米
销售 率达 85%
精装
物业费： 商业中心， 公寓：5 有现代感 元/平方 米.月 写字楼： 25元/平 方米.
广告 49000元 公司 /平方米
教育 写 机构
字
楼
燕莎区域
燕莎区域
Hale Waihona Puke 区域 & 产品区域特征
业态分布
将更加成为外国人的首选之地。
产业结构
酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型 娱乐产所，为燕莎商圈 强有力的配 套支持。
• 2、基本类型
可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售 并举。其实质是发展商投资理念的变化。
产权型酒店式公寓：在保证公寓统一经营的条件下，通过时权进 行融资。产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型 酒店式公寓。
可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功 能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。
产品特性
产品类型
客群
配套
高档涉外酒店、写 外事企业， 服务于使馆区的外 涉外型商务配套；
字楼
事企业;中小型公司所占比例较 高档娱乐场所；大型
大价格偏低
商业。
燕莎区域
区域涉外性质及其浓厚，在未来三到五年之内第三使馆区将完全形成规模， 商圈将更加成为外国人的首选之地。
区域内代表项目
项目 名称
凯宾 斯基 饭店
• 3、路漫漫兮
• （1）市场混乱
• 酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务 、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。因此造成了酒店式公寓 的名目繁多，规格不一。
• （2）目标市场定位不明确
• 还未形成较为固定的客户群体，很多酒店式公寓在进入市场后要么当 做酒店经营要么当做高档公寓出租出售，尚未明确市场定位。
超豪华 装装修
高贵配 套设备
典雅舒 适
凯宾斯 基饭店 管理集 团
超豪 华， 五星 级， 全功 能， 涉外 酒店
60.00美
元/平米
写
*月
字
楼
CBD商圈
中 关 村
• 2、满足客户的个性化需求
• 酒店式公寓的户型从几十到几百平米不等，不同的户型也有不同的格 调，在服务上可根据客户的要求提供不同的酒店式服务，同时还附加 提供诸如超市、会所、娱乐场所等配套设施。
3、家庭式的居住布局
• 与酒店的标房不同，酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局 和良好的居住功能，厅、卧室、厨房和卫生间，具备较大的空间，以 及比较个人的环境和家居化的家具。再加上提供家居式服务，使酒店 式服务公寓更增添家的味道。
北京酒店式公寓分布
亚奥区域
中关村区域 金融街区域
北京
CBD区域
东长安街区域 燕莎区域
六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域
各大商圈特性 同类项目分析
东长安街商圈
东长安街商圈
区域 & 产品
区域特征
业态分布
产业结构
产品定位普遍走高、商铺租价平稳上 扬，集成社区受市场追。以商务带动 商业发展，最终形成高档商务、商业 于一体的成熟商圈。
（二）国内发展
• 1、方兴未艾
• 经济高速发展，带来了大量的人流和物流，北京、上海、广州、深圳 、厦门，酒店公寓普遍开发或者全线飘红。据资料显示， 北京酒店式 公寓的总体供给量大约有30000个单位（套）左右，主要仍然分布在 CBD及周边的东部区域，其他区域像王府井的东方广场，崇文门的新 世界商场，中关村等；也有一定量的酒店公寓进入市场。
由于本商圈为最发达，核心区域，便 利的交通条件是商圈形成的有利条件， 高档次消费人群对应区域高品质商业 物业；商务带动商业；交通便利条件 对商圈形成有利影响
产品特性
产品类型
客群
配套
中高档写字楼，高档公寓为主， 服务于政府机构的企
高档酒店相对集中
业为主，涉外型高端
企业
商务办公配套为主
东长安街商圈
紧邻中国最高的决策中心，地区因其得天独厚地理位置及市政府的高度重视， 无疑是北京市最有价值的办公区域；且政治职能性较强
区域内代表项目
项 项目
目 位置 名 称
项目周 项目 项目位 边状况 规模 置卖点
（平米）
产品 类型
客群 价格 现状 （租金）
装修 标准
物业管 理
项目分析
建 建外 近邻国 外 SOHO 贸 SO 位于 HO 长安
街上， 国贸 中心 正南 面
建筑 国贸中 面积： 心正对 72.0 面，是 0万 北京的 平米 商业心
4、自由方便，价格相对便宜
• 相对于长期居住的物业来说，酒店式公寓在入住和退住时自由方便， 而价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉得多，正是作为介于 二者之间的一种物业形态，酒店式公寓才有了特有的吸引力。
二、国内外发展现状和特点
• （一）国外发展—渐趋成熟
• 源于欧洲， 现代意义上的酒店式公寓的出现至今已有约30年时间。 国际酒店式公寓发展过程图：
教育文化水平 提高
科技和社会 变革
家庭结构松散
对公寓
需求量
流动人群增 加
的增加
引
入
酒
吸引
店
酒店式
式
完
公寓
管
善
理
推
服
商旅生活
动
务
欧美的发展
美国
美国的酒店式服务公寓开始于20世纪80年代，目前市场份额已占美国 整个住宅市场的5％，属于较成熟的市场。
欧洲
欧洲的酒店式服务公寓市场较为分散，并且其大部分酒店式服务公寓 均由境外投资所建立，属于发展中市场。
一、定义和特点
• 定义：顾名思义，酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，
集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功 效，但其本质仍然是公寓。
• 特点： • 1、综合性强
• 既吸收了星级酒店的服务功能和管理模试，又吸收了信息时代的写字 楼特点，是一种综合性很强的物业管理概念。
项目 项目周边 项目位置 内部
位置 状况
卖点 配套
燕莎 桥东 南
昆仑饭店 等、外事 公寓
高档涉外 酒店临近 使馆区， 配套完善
豪华 精装 修
产品 客群 类型
酒店
涉外人 员政府 要人国 外办公 及旅游 群体
价格 装修 物业 项目 （租金） 标准 管理 分析
185美元 /天
285美元 /天
385美元 /天
• （3）缺乏专业管理，失信于业主
• 一般酒店式公寓的回报率较高，在投资者进行投资时，开发商对投资 者承诺一定的回报率。但一些酒店式公寓缺乏专业的管理，无法提供 好的产品服务给顾客从而破坏酒店式公寓的口碑，减少利润，也就无 法保证业主利益，最终造成了业主对酒店式公寓投资的怀疑。
北京市酒店式公寓项目分析
脏
公寓
中小 公司
美容 机构
42000元 /平方米
销售 率达 85%
精装
物业费： 商业中心， 公寓：5 有现代感 元/平方 米.月 写字楼： 25元/平 方米.
广告 49000元 公司 /平方米
教育 写 机构
字
楼
燕莎区域
燕莎区域
Hale Waihona Puke 区域 & 产品区域特征
业态分布
将更加成为外国人的首选之地。
产业结构
酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型 娱乐产所，为燕莎商圈 强有力的配 套支持。
• 2、基本类型
可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售 并举。其实质是发展商投资理念的变化。
产权型酒店式公寓：在保证公寓统一经营的条件下，通过时权进 行融资。产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型 酒店式公寓。
可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功 能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。
产品特性
产品类型
客群
配套
高档涉外酒店、写 外事企业， 服务于使馆区的外 涉外型商务配套；
字楼
事企业;中小型公司所占比例较 高档娱乐场所；大型
大价格偏低
商业。
燕莎区域
区域涉外性质及其浓厚，在未来三到五年之内第三使馆区将完全形成规模， 商圈将更加成为外国人的首选之地。
区域内代表项目
项目 名称
凯宾 斯基 饭店
• 3、路漫漫兮
• （1）市场混乱
• 酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务 、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。因此造成了酒店式公寓 的名目繁多，规格不一。
• （2）目标市场定位不明确
• 还未形成较为固定的客户群体，很多酒店式公寓在进入市场后要么当 做酒店经营要么当做高档公寓出租出售，尚未明确市场定位。
超豪华 装装修
高贵配 套设备
典雅舒 适
凯宾斯 基饭店 管理集 团
超豪 华， 五星 级， 全功 能， 涉外 酒店
60.00美
元/平米
写
*月
字
楼
CBD商圈
中 关 村
• 2、满足客户的个性化需求
• 酒店式公寓的户型从几十到几百平米不等，不同的户型也有不同的格 调，在服务上可根据客户的要求提供不同的酒店式服务，同时还附加 提供诸如超市、会所、娱乐场所等配套设施。
3、家庭式的居住布局
• 与酒店的标房不同，酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局 和良好的居住功能，厅、卧室、厨房和卫生间，具备较大的空间，以 及比较个人的环境和家居化的家具。再加上提供家居式服务，使酒店 式服务公寓更增添家的味道。
北京酒店式公寓分布
亚奥区域
中关村区域 金融街区域
北京
CBD区域
东长安街区域 燕莎区域
六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域
各大商圈特性 同类项目分析
东长安街商圈
东长安街商圈
区域 & 产品
区域特征
业态分布
产业结构
产品定位普遍走高、商铺租价平稳上 扬，集成社区受市场追。以商务带动 商业发展，最终形成高档商务、商业 于一体的成熟商圈。
（二）国内发展
• 1、方兴未艾
• 经济高速发展，带来了大量的人流和物流，北京、上海、广州、深圳 、厦门，酒店公寓普遍开发或者全线飘红。据资料显示， 北京酒店式 公寓的总体供给量大约有30000个单位（套）左右，主要仍然分布在 CBD及周边的东部区域，其他区域像王府井的东方广场，崇文门的新 世界商场，中关村等；也有一定量的酒店公寓进入市场。
由于本商圈为最发达，核心区域，便 利的交通条件是商圈形成的有利条件， 高档次消费人群对应区域高品质商业 物业；商务带动商业；交通便利条件 对商圈形成有利影响
产品特性
产品类型
客群
配套
中高档写字楼，高档公寓为主， 服务于政府机构的企
高档酒店相对集中
业为主，涉外型高端
企业
商务办公配套为主
东长安街商圈
紧邻中国最高的决策中心，地区因其得天独厚地理位置及市政府的高度重视， 无疑是北京市最有价值的办公区域；且政治职能性较强
区域内代表项目
项 项目
目 位置 名 称
项目周 项目 项目位 边状况 规模 置卖点
（平米）
产品 类型
客群 价格 现状 （租金）
装修 标准
物业管 理
项目分析
建 建外 近邻国 外 SOHO 贸 SO 位于 HO 长安
街上， 国贸 中心 正南 面
建筑 国贸中 面积： 心正对 72.0 面，是 0万 北京的 平米 商业心
4、自由方便，价格相对便宜
• 相对于长期居住的物业来说，酒店式公寓在入住和退住时自由方便， 而价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉得多，正是作为介于 二者之间的一种物业形态，酒店式公寓才有了特有的吸引力。
二、国内外发展现状和特点
• （一）国外发展—渐趋成熟
• 源于欧洲， 现代意义上的酒店式公寓的出现至今已有约30年时间。 国际酒店式公寓发展过程图：
教育文化水平 提高
科技和社会 变革
家庭结构松散
对公寓
需求量
流动人群增 加
的增加
引
入
酒
吸引
店
酒店式
式
完
公寓
管
善
理
推
服
商旅生活
动
务
欧美的发展
美国
美国的酒店式服务公寓开始于20世纪80年代，目前市场份额已占美国 整个住宅市场的5％，属于较成熟的市场。
欧洲
欧洲的酒店式服务公寓市场较为分散，并且其大部分酒店式服务公寓 均由境外投资所建立，属于发展中市场。