酒店式公寓PPT课件
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• 2、基本类型
可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售 并举。其实质是发展商投资理念的变化。
产权型酒店式公寓：在保证公寓统一经营的条件下，通过时权进 行融资。产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型 酒店式公寓。
可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功 能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。
• （3）缺乏专业管理，失信于业主
• 一般酒店式公寓的回报率较高，在投资者进行投资时，开发商对投资 者承诺一定的回报率。但一些酒店式公寓缺乏专业的管理，无法提供 好的产品服务给顾客从而破坏酒店式公寓的口碑，减少利润，也就无 法保证业主利益，最终造成了业主对酒店式公寓投资的怀疑。
北京市酒店式公寓项目分析
（二）国内发展
• 1、方兴未艾
• 经济高速发展，带来了大量的人流和物流，北京、上海、广州、深圳 、厦门，酒店公寓普遍开发或者全线飘红。据资料显示， 北京酒店式 公寓的总体供给量大约有30000个单位（套）左右，主要仍然分布在 CBD及周边的东部区域，其他区域像王府井的东方广场，崇文门的新 世界商场，中关村等；也有一定量的酒店公寓进入市场。
曲折中前进的物业形态—酒店 式公寓
一、定义和特点
• 定义：顾名思义，酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，
集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功 效，但其本质仍然是公寓。
• 特点： • 1、综合性强
• 既吸收了星级酒店的服务功能和管理模试，又吸收了信息时代的写字 楼特点，是一种综合性很强的物业管理概念。
由于本商圈为最发达，核心区域，便 利的交通条件是商圈形成的有利条件， 高档次消费人群对应区域高品质商业 物业；商务带动商业；交通便利条件 对商圈形成有利影响
产品特性
产品类型
客群
配套
中高档写字楼，高档公寓为主， 服务于政府机构的企
高档酒店相对集中
业为主，涉外型高端
企业
商务办公配套为主
东长安街商圈
紧邻中国最高的决策中心，地区因其得天独厚地理位置及市政府的高度重视， 无疑是北京市最有价值的办公区域；且政治职能性较强
• 2、满足客户的个性化需求
• 酒店式公寓的户型从几十到几百平米不等，不同的户型也有不同的格 调，在服务上可根据客户的要求提供不同的酒店式服务，同时还附加 提供诸如超市、会所、娱乐场所等配套设施。
3、家庭式的居住布局
• 与酒店的标房不同，酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局 和良好的居住功能，厅、卧室、厨房和卫生间，具备较大的空间，以 及比较个人的环境和家居化的家具。再加上提供家居式服务，使酒店 式服务公寓更增添家的味道。
• 3、路漫漫兮
• （1）市场混乱
• 酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务 、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。因此造成了酒店式公寓 的名目繁多，规格不一。
• （2）目标市场定位不明确
• 还未形成较为固定的客户群体，很多酒店式公寓在进入市场后要么当 做酒店经营要么当做高档公寓出租出售，尚未明确市场定位。
超豪华 装装修
高贵配 套设备
典雅舒 适
凯宾斯 基饭店 管理集 团
超豪 华， 五星 级， 全功 能， 涉外 酒店
60.00美
元/平米
写
*月
字
楼
CBD商圈
中 关 村
区域内代表项目
项 项目
目 位置 名 称
项目周 项目 项目位 边状况 规模 置卖点
（平米）
产品 类型
客群 价格 现状 （租金）
装修 标准
物业管 理
项目分析
建 建外 近邻国 外 SOHO 贸 SO 位于 HO 长安
街上， 国贸 中心 正南 面
建筑 国贸中 面积： 心正对 72.0 面，是 0万 北京的 平米 商业心
项目 项目周边 项目位置 内部
位置 状况
卖点 配套
燕莎 桥东 南
昆仑饭店 等、外事 公寓
高档涉外 酒店临近 使馆区， 配套完善
豪华 精装 修
产品 客群 类型
酒店
涉外人 员政府 要人国 外办公 及旅游 群体
价格 装修 物业 项目 （租金） 标准 管理 分析
185美元 /天
285美元 /天
385美元 /天
4、自由方便，价格相对便宜
• 相对于长期居住的物业来说，酒店式公寓在入住和退住时自由方便， 而价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉得多，正是作为介于 二者之间的一种物业形态，酒店式公寓才有了特有的吸引力。
二、国内外发展现状和特点
• （一）国外发展—渐趋成熟
• 源于欧洲， 现代意义上的酒店式公寓的出现至今已有约30年时间。 国际酒店式公寓发展过程图：
脏
公寓
中小 公司
美容 机构
42000元 /平方米
销售 率达 85%
精装
物业费： 商业中心， 公寓：5 有现代感 元/平方 米.月 写字楼： 25元/平 方米.
广告 49000元 公司 /平方米
教育 写 机构
字
楼
燕莎区域
燕莎区域
区域 & 产品
区域特征
业态分布
将更加成为外国人的首选之地。
产业结构
酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型 娱乐产所，为燕莎商圈 强有力的配 套支持。
教育文化水平 提高
科技和社会 变革
家庭结构松散
பைடு நூலகம்
对公寓
需求量
流动人群增 加
的增加
引
入
酒
吸引
店
酒店式
式
完
公寓
管
善
理
推
服
商旅生活
动
务
欧美的发展
美国
美国的酒店式服务公寓开始于20世纪80年代，目前市场份额已占美国 整个住宅市场的5％，属于较成熟的市场。
欧洲
欧洲的酒店式服务公寓市场较为分散，并且其大部分酒店式服务公寓 均由境外投资所建立，属于发展中市场。
产品特性
产品类型
客群
配套
高档涉外酒店、写 外事企业， 服务于使馆区的外 涉外型商务配套；
字楼
事企业;中小型公司所占比例较 高档娱乐场所；大型
大价格偏低
商业。
燕莎区域
区域涉外性质及其浓厚，在未来三到五年之内第三使馆区将完全形成规模， 商圈将更加成为外国人的首选之地。
区域内代表项目
项目 名称
凯宾 斯基 饭店
北京酒店式公寓分布
亚奥区域
中关村区域 金融街区域
北京
CBD区域
东长安街区域 燕莎区域
六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域
各大商圈特性 同类项目分析
东长安街商圈
东长安街商圈
区域 & 产品
区域特征
业态分布
产业结构
产品定位普遍走高、商铺租价平稳上 扬，集成社区受市场追。以商务带动 商业发展，最终形成高档商务、商业 于一体的成熟商圈。
可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售 并举。其实质是发展商投资理念的变化。
产权型酒店式公寓：在保证公寓统一经营的条件下，通过时权进 行融资。产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型 酒店式公寓。
可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功 能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。
• （3）缺乏专业管理，失信于业主
• 一般酒店式公寓的回报率较高，在投资者进行投资时，开发商对投资 者承诺一定的回报率。但一些酒店式公寓缺乏专业的管理，无法提供 好的产品服务给顾客从而破坏酒店式公寓的口碑，减少利润，也就无 法保证业主利益，最终造成了业主对酒店式公寓投资的怀疑。
北京市酒店式公寓项目分析
（二）国内发展
• 1、方兴未艾
• 经济高速发展，带来了大量的人流和物流，北京、上海、广州、深圳 、厦门，酒店公寓普遍开发或者全线飘红。据资料显示， 北京酒店式 公寓的总体供给量大约有30000个单位（套）左右，主要仍然分布在 CBD及周边的东部区域，其他区域像王府井的东方广场，崇文门的新 世界商场，中关村等；也有一定量的酒店公寓进入市场。
曲折中前进的物业形态—酒店 式公寓
一、定义和特点
• 定义：顾名思义，酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，
集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功 效，但其本质仍然是公寓。
• 特点： • 1、综合性强
• 既吸收了星级酒店的服务功能和管理模试，又吸收了信息时代的写字 楼特点，是一种综合性很强的物业管理概念。
由于本商圈为最发达，核心区域，便 利的交通条件是商圈形成的有利条件， 高档次消费人群对应区域高品质商业 物业；商务带动商业；交通便利条件 对商圈形成有利影响
产品特性
产品类型
客群
配套
中高档写字楼，高档公寓为主， 服务于政府机构的企
高档酒店相对集中
业为主，涉外型高端
企业
商务办公配套为主
东长安街商圈
紧邻中国最高的决策中心，地区因其得天独厚地理位置及市政府的高度重视， 无疑是北京市最有价值的办公区域；且政治职能性较强
• 2、满足客户的个性化需求
• 酒店式公寓的户型从几十到几百平米不等，不同的户型也有不同的格 调，在服务上可根据客户的要求提供不同的酒店式服务，同时还附加 提供诸如超市、会所、娱乐场所等配套设施。
3、家庭式的居住布局
• 与酒店的标房不同，酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局 和良好的居住功能，厅、卧室、厨房和卫生间，具备较大的空间，以 及比较个人的环境和家居化的家具。再加上提供家居式服务，使酒店 式服务公寓更增添家的味道。
• 3、路漫漫兮
• （1）市场混乱
• 酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务 、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。因此造成了酒店式公寓 的名目繁多，规格不一。
• （2）目标市场定位不明确
• 还未形成较为固定的客户群体，很多酒店式公寓在进入市场后要么当 做酒店经营要么当做高档公寓出租出售，尚未明确市场定位。
超豪华 装装修
高贵配 套设备
典雅舒 适
凯宾斯 基饭店 管理集 团
超豪 华， 五星 级， 全功 能， 涉外 酒店
60.00美
元/平米
写
*月
字
楼
CBD商圈
中 关 村
区域内代表项目
项 项目
目 位置 名 称
项目周 项目 项目位 边状况 规模 置卖点
（平米）
产品 类型
客群 价格 现状 （租金）
装修 标准
物业管 理
项目分析
建 建外 近邻国 外 SOHO 贸 SO 位于 HO 长安
街上， 国贸 中心 正南 面
建筑 国贸中 面积： 心正对 72.0 面，是 0万 北京的 平米 商业心
项目 项目周边 项目位置 内部
位置 状况
卖点 配套
燕莎 桥东 南
昆仑饭店 等、外事 公寓
高档涉外 酒店临近 使馆区， 配套完善
豪华 精装 修
产品 客群 类型
酒店
涉外人 员政府 要人国 外办公 及旅游 群体
价格 装修 物业 项目 （租金） 标准 管理 分析
185美元 /天
285美元 /天
385美元 /天
4、自由方便，价格相对便宜
• 相对于长期居住的物业来说，酒店式公寓在入住和退住时自由方便， 而价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉得多，正是作为介于 二者之间的一种物业形态，酒店式公寓才有了特有的吸引力。
二、国内外发展现状和特点
• （一）国外发展—渐趋成熟
• 源于欧洲， 现代意义上的酒店式公寓的出现至今已有约30年时间。 国际酒店式公寓发展过程图：
脏
公寓
中小 公司
美容 机构
42000元 /平方米
销售 率达 85%
精装
物业费： 商业中心， 公寓：5 有现代感 元/平方 米.月 写字楼： 25元/平 方米.
广告 49000元 公司 /平方米
教育 写 机构
字
楼
燕莎区域
燕莎区域
区域 & 产品
区域特征
业态分布
将更加成为外国人的首选之地。
产业结构
酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型 娱乐产所，为燕莎商圈 强有力的配 套支持。
教育文化水平 提高
科技和社会 变革
家庭结构松散
பைடு நூலகம்
对公寓
需求量
流动人群增 加
的增加
引
入
酒
吸引
店
酒店式
式
完
公寓
管
善
理
推
服
商旅生活
动
务
欧美的发展
美国
美国的酒店式服务公寓开始于20世纪80年代，目前市场份额已占美国 整个住宅市场的5％，属于较成熟的市场。
欧洲
欧洲的酒店式服务公寓市场较为分散，并且其大部分酒店式服务公寓 均由境外投资所建立，属于发展中市场。
产品特性
产品类型
客群
配套
高档涉外酒店、写 外事企业， 服务于使馆区的外 涉外型商务配套；
字楼
事企业;中小型公司所占比例较 高档娱乐场所；大型
大价格偏低
商业。
燕莎区域
区域涉外性质及其浓厚，在未来三到五年之内第三使馆区将完全形成规模， 商圈将更加成为外国人的首选之地。
区域内代表项目
项目 名称
凯宾 斯基 饭店
北京酒店式公寓分布
亚奥区域
中关村区域 金融街区域
北京
CBD区域
东长安街区域 燕莎区域
六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域
各大商圈特性 同类项目分析
东长安街商圈
东长安街商圈
区域 & 产品
区域特征
业态分布
产业结构
产品定位普遍走高、商铺租价平稳上 扬，集成社区受市场追。以商务带动 商业发展，最终形成高档商务、商业 于一体的成熟商圈。