成都龙湖北城天街
案名集锦龙湖篇,总有一个适合你
案名集锦龙湖篇｜商业篇转瞬即达的欢乐入口龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。
随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。
成都：西宸天街、滨江天街、北城天街、时代天街、金楠天街、三千集杭州：滨江天街、西溪天街、紫荆天街、金沙天街苏州：狮山天街常州：龙城天街合肥：瑶海天街南京：六合天街西安：长安天街重庆：源著天街、北城天街、西城天街、U城天街、时代天街北京：房山天街、长安天街、大兴天街、长楹天街上海：宝山天街、华泾天街、闵行天街、虹桥天街星悦荟，以地域特色为依托，体量以3-5万平方米为主，为居民社区/商务办公/特色公区等，提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求，是龙湖集团在全国布局的第二大商业地产品牌。
西安：大兴星悦荟、曲江星悦荟重庆：晶郦馆、春森星悦荟北京：西苑星悦荟龙湖集团持有的定位为中高端家居生活购物中心的商业地产品牌。
重庆：MOCO家悦荟别墅篇龙湖•香樟林要看纯粹的北美风情别墅，不必去美国和加拿大，只需要到重庆香樟林！龙湖•颐和原著是龙湖“原著系”塔尖别墅豪宅的代表作，位于颐和园皇家园林旁，与英女王白金汉宫、好莱坞比弗利山庄齐名，列鼎“全球十大最具价值豪宅”。
它不仅创造了龙湖地产亿级豪宅销售传奇，还代言当今中国顶级别墅价值标杆，成为蜚声中外的豪宅墅居代名词。
烟台龙湖•葡醍海湾45平米度假小院北京龙湖•颐和原著3600平米私人行宫成都龙湖•小院青城是山地别墅烟台龙湖•葡醍海湾是海边别墅云南龙湖•仙湖锦绣是湖畔别墅洋房篇第一代：别墅式情景洋房龙湖•弗莱明戈特点：①打破重庆洋房集约的4-5个单元拼排，借鉴别墅打造方式，以独栋、双拼呈现；②每栋独立整体立面设计，彻底改变了传统花园洋房一成不变的单调立面；③洋房舒适度和尊属性倍数升级，住宅的亲和力及原生感较强，营造出浓郁风情。
龙湖北城天街商业调研报告
观音桥商圈交通图
观音桥商 圈
PART 2 项目基本资料
龙湖北城天街概况
龙湖· 北城天街购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约
为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心 之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北城天街拥有3座休闲景观
广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌
专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电 影院、近2500个泊车位的大型停车场，入选重庆八大新地标之一、中
国十大著名商业步行街之一 ，是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
项目共有7层，-2F为停车场，-1F至5F为超市、品牌商铺、主力百货、 餐饮、影院等。
龙湖北城天街概况
城区：江北 地址：重庆市江北区观音桥步行街 开发商：重庆龙湖臵业有限公司 组成：由北岸星座公寓、北城天街、北城天街龙湖商区，枫香庭住宅 区组成。 建筑面积：280000平方米（不含新馆） 占地面积：54050平方米（不含新馆） 车位：约2500个 地块走向：东南-西北 地势：该地块呈东北-西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低， 最大高差约40米，基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相 望的是：江田国际酒店--江北民政局--海逸高级商务住宅、海洋公园-金融街区等.
楼层品牌和位置
紫色——零售 橙色——娱乐服务
红色——餐饮服务
2F
江南布 衣/速写
MASFER. SU
GXG NANCY K
BROADCAST: 播
DAZZLETຫໍສະໝຸດ FOCHIRL Y 欧时力
GIVH SHYH 巨式国际
E-WORLD TWICE
恩曼琳
ROBYN COCOON IVYKKI艾维 SNIDEL LOVE&LOVE
(完整版)龙湖天街系列产品线研究
• 第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木； 第三重：灌木 ；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木；
全冠移植
• 从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配 的高大植物全冠采购移植。
成树定位
• 在植物选择环节，龙湖地产自创严格的360°成树定位体系， 对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。
• 占地458亩，总体量达180万平方米； • 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中
央教育区、国家保税区于一体的城市核心区-高 新区； • 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、 IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网； • 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖 时代天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码 港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心； • 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、 创意LOFT、精装住宅。绝大多数产品为商业业 态； • 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒 店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城 市功能。
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产品分析—时代金街
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产品分析—时代金街
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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项目推盘节奏
项目自2012年底面市，半年时间共经历6次开盘，几乎每月一次，频次较高。
• 首推组团1位置较差的住宅（中庭最后推出），其次为住宅的裙楼商业部分； • 随着组团1住宅热销，顺势推出2组团住宅 • 在住宅持续热销的情况下，开出主打投资的SOHO产品和二期裙楼商业。
龙湖各楼盘英文名解析(ppt 25页)
北城天街——Paradise Walk
北城天街是龙湖第一个商业项目。 （西城天街LOGO、英文名与北城天街相同）
Paradise Walk——中性，直译过来是“天堂，步 行”
北城天街是重庆本地企业商业开发的成功典范， 就名称上它走出了重庆众多开发商取名“× ×新 天地”的模仿风，有了自己的风格——天街。北 城天街成功后，龙湖在各个地方的商业都冠以× ×天街名称。
龙湖各楼盘英文名解析(ppt 25页)
金科
廊桥水岸——Upper Vision 天湖美镇——Lake Paradise 东方王榭——Eastern Palace 云湖天都——A Lake of Music
华宇
西城丽景——West Beautiful Scenery 北国风光——Northland Landscape 2008公寓——2008 Mansion 林泉雅舍——Enjoy Mountain Life in City 金沙港湾——Construction of City Emblem 秋水长天——Water of the Autumn 北城中央——North City of Central
主要为高层住宅，另 有少体量花园洋房、 公寓、写字楼。
Fairy Castle，偏女性化。直译过来是“仙女般的、 精灵般的，城堡”
该项目的整合推广商是深圳风火广告，广告的主 题是“紫色童话般的城市”。
Fairy +Tale（故事、传说）合起来是童话的意 思，这里省去Tale，只留下Fairy，让人的联想范 围更宽，意境更美，也没有僵化主题，重要的是 形式上也更简洁美观。
龙湖天街介绍
龙湖商业介绍从2003年龙湖地产旗下首个商业项目“重庆龙湖北城天街”开业，到2013年初11个已开业商场，龙湖在商业地产的道路上已走过整整10年。
龙湖用10年打造了“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，完成11个项目开业，步伐不算快，但龙湖已初步完成人才、商家资源及管理经营的积累。
2013年，龙湖地产开启在商业地产全国化的扩张之路。
龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，并预计用10-15年左右的时间，使得持有物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。
一、天街系列介绍1．龙湖天街——大型超区域及区域型购物中心通过为中国新型家庭，提供一站式消费场所，从而成为城市的时尚生活中心和休闲文化中心。
2.龙湖星悦荟——社区型时尚生活中心面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家具等多样生活，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。
3.龙湖MOCO——高端精品家居生活馆为中产及中产以上人群，提供了“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其引领潮流、品位非凡的身份价值。
目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界五百强，及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、minicooper、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了十多个城市商业地标。
龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。
龙湖.北城天街——重庆观音桥商圈的繁荣引擎“龙湖.北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大兴购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。
北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场……是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
龙湖北城天街市调报告
人行通道 扶梯
主力 客群
江北、渝北区的常住 人群
辅助 客群
2.3 运营情况
消费群体构成及消费习性
次要 客群
主城9区具备一定 消费能力
主城区外具有相当消费能力、 到本地旅游的外地人士和 途径本市的商务人群
调整前
半开放式中庭，受天气影响大 次通道众多，垂直交通不足 照明偏冷色调，商业气氛不足 灯箱、店招混乱
通道⑦ A、B区南面入口
s
9
10
1
2.2 业态概况
内部通道
2
3 487来自6510个电梯通道，共20部电梯形成整个龙湖·北城天街的主要人流通道。
s
9
10
1
2.2 业态概况
内部通道
2
3 4
8
7
1
2
6
5
3
A馆内部平行式扶梯
4
A馆内部平行式扶梯
5
A馆H&M入口，2部平行 扶梯。
新馆内部交叉式扶梯
A馆内部平行式扶梯
2.2 业态概况
s
外部入口-LG
超市 卸货口
P
2
1
超市 入口①
P
3
超市 入口②
3个外部入口位于LG层，是进入龙湖·北城天街的主要入口 LG层共：4个人行通道，2个车库入口，2个超市入口，1个超市卸货口。
P
P
通道①
通道②
超市 入 口②
A区入口，进入H&M，主入口之一
A区入口，主入口之一
2.2 业态概况
2.1 项目概况
地理位置
龙湖·北城天街，位于重庆市江北 区域观音桥中心地带
1.2 项目四至
成都龙湖时代天街介绍
3.1 集中商业——四层业态填空
4F
销售物业 百货主力店
餐饮
零售 数码卖场 精品家具
宴会厅 走道 冰场
楼电梯间 庭院
宴会厅、 KTV
电子器 材商城
精品家具
销售物业
SPA、纤体 餐饮
销售物业
早教/培训 冰场
百货
成都时代天街启动会 20
3.1 集中商业——五层业态填空
5F
销售物业 百货主力店
餐饮
零售 数码卖场 精品家具
百货
成都时代天街启动会 18
3.1 集中商业——三层业态填空
3F
四川风味餐饮店
销售物业 百货主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 青少年虚拟职场 楼电梯间 庭院
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
服装旗舰店、 精品零售等
青少年虚拟职场
销售物业
国内潮流服饰，如热风 百货
成都时代天街启动会 19
成灌高速
高新西区
本案位置
绕城高速
成温邛高速 离机场R=20KM
R=16KM
三环路
北城天街
R=18KM
火车站
二环路
中心商圈
天府广场
三千集
成都时代天街启动会 4
1.2 交通分析
成灌高速公路 ——都江堰
富士康 本案
规划中快 速铁路
IT大道
2号线站点
绕城高速 西沿线
• 本项目位于高新西区，绕城外1公里 处。距离成都主城区三环路10公里， 距离市中心18公里，距离双流国际机 场约20公里。
成都龙湖.时代天街项目介绍
部门 – 文件名 1
目录
1、 定位
(完整版)成都龙湖时代天街项目介绍
SOHO
43266 14.15% 193626 10.55% 67084 5.0%
集中商 业(出售
) 6633 2.17%
30000
1.63%
103490
7.6%
车库(出 售)
44933 2.45% 17973 1.3%
可租
集中商业( 车库(持
持有)
有)
77466 25.34% 450996 24.58%
215333
成都龙湖——时代天街项目启动会 9
2.1 业态分布
集中商业（持有） 集中商业（出售）
情景商业 办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商
用地面积(平米) 用地面积占比 建筑面积(平米) 建筑面积占比 货值(万元) 货值占比
住宅
32985 10.79% 133818. 7.29% 113786 8.4%
3.1 集中商业——二层业态填空
城次主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
KFC
国际及国内时尚女装，如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
销售物业
精品零售
运动休闲服饰， 如运动100，及 国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
2013. 05
355914
2013. 10
2013. 11
124840 528760
2014. 06
2014. 10
2014. 08/20 14.12
2014. 11/20 16.4
如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。
龙湖地产有限公司
龙湖地产有限公司公司简介龙湖地产有限公司，创建于1994年，成长于重庆，现发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。
集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。
经过十几年的潜心发展，龙湖地产形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖地产进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。
在每个城市，龙湖地产都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。
截至2010年6月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连等11个城市。
公司理念凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，重庆龙湖地产成立16年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。
2006年，龙湖地产被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。
2003、2005、2006、2009年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。
2007年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。
2008年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。
2008、2009年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP10”、“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。
发展历程6月，龙湖地产创建于重庆。
1997年4月，龙湖第一个项目——龙湖花园南苑动土奠基。
1998年10月，龙湖花园物业管理公司通过了香港品质保证局(HKQAA)的物业管理ISO9002国际质量体系认证审核。
某某地产各楼盘英文名解析
好望山——Hill of Good Hope 水晶郦城——Crystal Town
水晶郦城，2007年清盘
好望山，蓝湖大社区旁 的洋房
好望山——Hill of Good Hope 水晶郦城——Crystal Town
金科
廊桥水岸——Upper Vision 天湖美镇——Lake Paradise 东方王榭——Eastern Palace 云湖天都——A Lake of Music Nhomakorabea华宇
西城丽景——West Beautiful Scenery 北国风光——Northland Landscape 2008公寓——2008 Mansion 林泉雅舍——Enjoy Mountain Life in City 金沙港湾——Construction of City Emblem 秋水长天——Water of the Autumn 北城中央——North City of Central
yard也有别于市面上经常可见的“town，house” 之类表示庭院的词，它更多是表示家后院，让人 联想到私人空间和泥土味。
可以说，waft，yard都是能让人产生联想的单词， 英文表达出的意境与中文名“枫香庭”很匹配。
紫都城——Fairy Castle
龙湖地产在渝北冉家 坝又一大型项目。
Hill of Good Hope直译过来就是“好希望的, 山”，还有没有其他的意思不得而知。英 文名念起来不如中文顺口。
Crystal Town直译过来是“水晶城”，简洁 直白。没有太多可分析的地方。
晶蓝半岛——King Land
龙湖地产各大楼盘英文名简析
龙湖、金科、华宇楼盘英文名详解龙湖香樟林――Fragrant Garden Villa 蓝湖郡――Blue Lake Country 枫香庭――Waft Yard 紫都城――Fairy Castle 翠微清波――Charming Port 晶蓝半岛――King Land 好望山――Hill of Good Hope 水晶郦城――Crystal Town 观山水――River View 北城天街――Paradise Walk 金科廊桥水岸――Upper Vision 天湖美镇――Lake Paradise 东方王榭――Eastern Palace 云湖天都――A Lake of Music 华宇西城丽景――West Beautiful Scenery 北国风光――Northland Landscape 2008公寓――2008 Mansion 林泉雅舍――Enjoy Mountain Life in City 金沙港湾――Construction of City Emblem 秋水长天――Water of the Autumn 北城中央――North City of Central 1、龙湖香樟林别墅 Fragrant Garden Villa 龙湖地产第一个别墅项目，开盘时间2001年10月。
Fragrant Garden Villa，略偏女性化。
直译过来的意思是“芬芳的，花园，别墅”，取芳香园林中的别墅之意。
这个项目上市时间较早，属重庆早期顶尖级别墅。
英文案名虽然没有直接译出“香樟、樟树”，但fragrant garden已能表示出“空气清新芬芳的林园”之意。
在意境上已经达到效果。
蓝湖郡 Blue Lake County 蓝湖郡是龙湖在重庆的第二个别墅项目。
总占地1600亩,是重庆目前规模最大的纯别墅社区。
Blue Lake Country，偏中性化，直译过来是“蓝色、湖、社区”。
Blue Lake两个字已足以简洁表达出这个楼盘的意境，刻意在后面加上Country 显得生硬，但龙湖提到该项目时，总会强调“蓝湖郡大社区”概念，“社区”二字在为其周边楼盘价值提升起到了推动作用。
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告
龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A 馆（B 馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华 南区区域及项目组织架构：备注：运营为每层楼1+2的配置标准。
区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。
成都、重庆考察报告
产品规划： 集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一体 营销形式： 写字楼只租不售
项目介绍： 万象城落户成都邀请商业地产设计世界排名第一的Callison操刀设计，斥资25亿打造，独立设 置博物馆及真冰场等时新娱乐设施，集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一 体，将打造成为以现代服务业为核心的地标性城市综合体。 主力店及入住商家： 粉彩、尚泰百货、王品台塑牛排、Pacific 及Costa咖啡馆、冰纷万象冰场、百老汇电影城。 项目特点： 优： ①24万平米商业区涵盖百货、超市、娱乐、餐饮等多种业态，可吸收不同消费群体②200余家 品牌企业签约入驻，30余家品牌首次进入成都，对周边商圈影响力较大③新兴配套设施，如真 冰场及博物馆等，可提高自身知名度，广泛吸收各类人群。 劣： ①万象城于2011年底开业，但成都地铁四号线预期到2014年才能开通，交通优势现在未能明显 体现，商铺及写字楼面临营销挑战性较大。②因开发公司自身经济原因，开发进度两次推迟， 一期未能达到绝对高端要求，只引进中端商业为主，对自身品质定位造成一定损失。
龙湖北城天街（业态：商业、公寓、餐饮、娱乐）（特色：五星级影院、大众消费品牌汇聚）
开发单位： 成都龙湖北城置业有限公司 物业公司： 成都龙湖物业服务有限公司 占地面积： 19800平方米 建筑面积： 700000平方米 公寓面积： 280000平方米 住宅面积： 420000平方米 装修： 容积率: 绿化率： 毛坯 菜单式（清水、精装） 公寓：3.75 30%
场设计的各种需要。
成都综合体分析之 板块分布图
目前成都综合体分布已经成四大板块。
四大区域：CBD、东大街、天府新城、人南，已然形成。
非典型板块
③非典型——星火燎原
主要功能：大型社区、金融后台、高端住宅 区域概况：城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城 改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主 代表项目：金牛万达、绿地新世纪、龙湖北城天街
成都 龙湖北城天街 考察-产品研发部2014.3
• 容积率：3.75
绿地率：30%
• 车位配比： 1：0.8
• 住房售价：11年开盘时小面积：0.8-1万元/平米，
50%为200平米以上大面积：1.2-1.3万元/平米
• 商业街售价：根据楼层、位置不同：4-8万元/平米
• 物业管理费：住房2.6元/平米/月，商业街
8元/平米/月，购物中心33元/平米/月
龙湖商业产品线：
•龙湖商业自2000年成立以来， 已成功运营了包括超区域购物中
心、区域型购物中心、社区购物 中心、邻里生活中心等4大类型， 近20个商业项目，2010年录得投 资物业评估增值人民币24.9亿元， 累计签约战略合作商家740余家。
1、龙湖天街——大型超区域及区 域型购物中心通过为中国新兴家 庭，提供一站式消费场所，从而 成为城市的时尚生活中心和休闲 文化中心
商业招商进度计划
招商 阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
5月 6月
12月 13年 2月 6月 1月
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
12月
重要 节点
招商 任务
6.20招 商大会
攻克主力店、次主力店
招商率： 签约品牌个数：
12.19开业
主要攻克零售、服装领头羊品牌，
以及餐饮娱乐服务业态
攻克其它零售、服饰品牌
50% 150个
基本信息：
投资商:龙湖地产 开发商:成都龙湖北城置业有限公司； 物业管理公司:成都龙湖物业服务有限公司； 设计单位：北京筑景艺国际建筑设计谘询公司
成都基准方中建筑设计事务所 建筑单位:成都市青羊区建筑工程总公司、
四川省中普建设有限公司、华西十二公司
上市计划：龙湖·北城天 街第一期开盘时间 2010-04-28 ，入住 时间2011年底，二 期购物中心总体开 发进度：2009年11 月拿地，2013年下 半年完成总体开发； 其中购物中心于 2013年12月19日正 式开业。
品牌企业产品线研究——龙湖地产产品线
3
系列名
特点
代表项目
稀缺资源别墅重庆龙湖·蓝湖郡
蓝湖系
龙湖别
社区
上海龙湖·蓝湖郡
墅系列
宁波龙湖·滟澜海岸
滟澜系 国际化别墅区杭州龙湖·滟澜山
沈阳龙湖·滟澜山
北京龙湖·香醍别苑
香醍系 高档花园洋房
洋房系
常州龙湖·香醍漫步
社区（风格型+
金地溯源中世纪的欧洲
成都龙湖·世纪 区位：成都高新区世纪城新会展中心；物业类别：住宅、高尚住宅；建筑类别：板楼、 超高层；项目特色： 水景地产、豪华居住区、国际化社区；装修状况：精装修；占地面 积：59333 平方米；建筑面积:590000 平方米；容积率：8.90；绿化率：40%；户型面 积：95-680 平方米；项目由十栋高达 49 层的超高层豪宅沿天鹅外湖一字排开。项目高 150 米，外立面为波浪流体造型。龙湖世纪项目，是龙湖城市高端豪宅的代表之作，可 以说是龙湖在产品研发能力及创新能力的再次突破。
列 大 城 小
西安龙湖·香堤国际
标准型）
院系
重庆龙湖·大城小院
城市资源稀缺重庆龙湖·观山水
资源型
高层系
型豪华居住区 重庆龙湖·春森彼岸
列
城市资源稀缺西安龙湖·紫都城
规模型
型豪华居住区 重庆龙湖·水晶郦城
城市高端地标
超高层豪宅系列
成都龙湖·世纪
级观景豪宅
成都小院青城
区域与跨区域
“山•海•湖”系列 消费旅游地产
烟台葡醍海湾
云南仙湖锦绣
资料来源：高通智库
龙湖地产产品线系列
品牌企业产品线研究
区位
子系列土地属性
产品核心价值
主力客户群构成
砖砌体工程施工方案
龙湖北城天街东地块2标段砖砌体施工方案目录一. 工程概况 (1)1.1.本工程填充墙砌体设计概况 (4)1.2.本方案的编制依据 (4)二. 施工部署 (5)2.1.施工组织管理机构框图 (5)2.2.施工目标 (5)2.3.施工重点 (5)三. 施工准备 (6)3.1.材料准备 (6)3.2.技术准备 (6)四. 质量控制 (7)4.1.质量控制措施 (7)4.2.质量管理点一览表 (8)五. 工程质量保证措施 (9)5.1.质量保证硬件措施 (9)5.2.质量保证软件措施 (9)六. 砌筑工艺 (15)6.1.施工要点 (15)6.2.材料及主要机具 (15)6.3.作业条件 (17)6.4.操作工艺 (17)6.5.砌空心砖墙体 (18)七. 质量标准 (18)7.1.保证项目 (18)7.2.基本项目 (18)7.3.允许偏差项目 (19)八. 成品保护 (20)九. 应注意的质量问题 (20)十. 安全保证措施 (20)十一. 住宅、地下车库、商铺安装砖墙上预留、预埋的施工工序 (21)十二. 组砌节点及细部构造示意图 (20)1.档水模板加固图 (21)2.填充墙后塞口及下口组砌构造图 (21)3.不同高度厚度填充墙体组砌示意图 (24)4 厨房卫生间墙组砌方式示意图 (28)5 门洞口组砌方式示意图 (31)6 防盗门及水井电井组砌示意图 (32)7 窗洞口组砌方式示意图 (32)8 构造柱两侧砌体组砌大样 (34)9 主要节点、构件构造大样 (35)十三. 施工电梯通道计施工洞留设 (39)一、工程概况【龙湖·北城天街项目】本工程位于成都市金牛区王贾大道东侧，拟建场地地势平坦，四面临街。
由我公司承建的东地块Ⅱ标段，总建筑面积约11.7万㎡，建筑主体高度为67.150米。
(包括1#楼、2#楼A区、2#楼B 区、3#楼A区、3#楼B区、4#楼、及相应部分地下室)。
本工程为地下1层，1#楼、2#楼A区、3#楼A区、4#楼地上23层， 2#楼B区、3#楼B区、楼地上4层。
北城天街
天街系”是龙湖的商业旗舰系产品，由大型高档百货、餐饮、娱乐等各 种商业形态组成，已经成型的重庆北城天街以14万平米的体量，拉动了 整个观音桥商圈的发展，哈根达斯、星巴克、远东百货、五星级影院 UME等多个国内外知名品牌商家共舞天街， 成都龙湖· 北城天街则更以两倍于重庆同名项目的体量，雄踞城北中心地 带，其未来的发展潜力和趋势同样受到人们的强烈关注，其住宅的持续 力销，以及商业的抢购，就是最好的证明。北城天街的打造，为二环路 商住圈写下了大大的“龙湖”二字。
龙湖北城天街项目位于成都北二环，五块石区域，邓家湾和五块石电 子批发市场站下。附近有城北客运站、荷花池客运站、昭觉寺客运站、 青龙场中心站等公交枢纽 。 五块石，在成都人的印象里就是“脏、乱、差”。而未来的驷马桥、 火车北站、五块石片区，将被整体打造成一个以大型百货、商场、金 融、现代服务业为主的新商圈。 龙湖之所以进驻，是瞄准了其提档升级的巨大商业空间。在成都的版 图上不难看出，环状发展的城市，城北滞后。从东到西，建设路板块、 24城板块、翡翠城万达板块，神仙树、紫荆板块；再到内外双楠，青 羊大道沿线，内外金沙板块都已成熟，价值已得到市场认同。最后发 展的城北，无疑成为明显的价值洼地。
成都北城天街项目
龙湖北城天街项目是龙湖在成都打造的第一个“天街系” 大型城市综合体项目。 龙湖北城天街项目总占地面积约300亩，约70万方，是目 前为止城北区域占地最大的一个项目，包含天街系大型商 业、格调精装公寓、龙湖旗舰soho产品星座系列等多种业 态产品。 首批次精装公寓，面积区间73-105平米，即刻亮相。 分期 开发，现一期总户数1626。
目前龙湖北城天街已令江北商圈一举跃升重庆最时尚最繁华的商业地带，成 为成都第二大商业中心。
品牌：继成功在渝开发“天街”系列商业项目后，在城北重磅打造“龙湖北 城天街”大型城市综合体 交通：位于北二环及蓉北商贸大道交汇处，交通便利 区域：所处五块石区域在成都人印象中“脏、乱、差”。发展较缓，属成都 板块的价值洼地 配套： “天街系”是龙湖的商业旗舰产品，由大型高档百货、餐饮、娱乐等 各种商业形态组成，已经成型的重庆的北城天街已经有哈根达斯、星巴克、 远东百货、五星级影院UME等多个知名品牌商家入驻。 为后期的商业形成奠 定坚实的基础
成都龙湖时代天街项目
关于成都未来的三大预测
中国经济增长第四极
中国经济增长第四极
成渝经济区 中国经济第四级
环渤海经济区 长三角经济区
珠三角经济区
中国经济增长第四极
成渝经济区
2011年5月5日，国务院正式通过《成渝经济区区域规划》
成渝经济区纳入 国家十二五规划 重点工程 成为继 环渤海、长三角、珠三角 之后，中国第四个国家级经济区。
第三代商圈 城南 城西 城东 城北
超区域城市副中心商圈
超区域商业辐射能力
成都 西南城市群核心城市
超区域城市群 商业吸附能力
关于成都未来的三大预测
中国经济增长第四极
高新产业引擎
组团式多中心快速成型 超区域城市群辐射能力
城市副中心 第三代超区域商圈
高新产业引擎
高新西区
城市副中心
第三代超区域商圈
3万元
地下一层平面图
后侧下沉庭园，增加商铺价值。 增加地下停车库采光量
情景商业街商铺 一层
单动线设计，每个铺面都临街。 沿内街人流
一层平面图
情景商业街商铺 二层
二层端头商赠送空 中花园提高性价比
二层中间商铺临扶 梯和电梯主要动线。
约80㎡
二层平面图
情景商业街商铺 三层
约95㎡
三层商铺临扶梯、电梯、天桥立体交通，端头 商铺赠送超大露台。
中国经济增长第四极 成都高新西区 —— 中国经济第四极的产业引擎 全球高新产业基地
全球1/3的IPAD 全球60%的英特尔芯片
戴尔中国运营中心 联想集团研发生产中心 华为研发中心
未来全球20%的电脑将是“成都制造”
关于成都未来的三大预测
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小结
1
• 颠覆常规 选址条件
• 作为区域级购物中心，龙湖天街 系商业选址颠覆常规条件，不靠主 干道而青睐人口密集区。
2
• 总平规划
漏洞百出
• 项目总平设计弊端较多，主要表现在两方面， 一是外部动线设计不合理，人车货流重合，二是 项目人性化设计较少，体验性做的不足。
3
• 中庭设计依 需求而定
百货（一般无中庭设计）：
1
➢ 无：王府井、新世界等
➢ 有：双楠伊藤，千盛百货，生态、交通、商业功能
体现较弱，主要是实现后期主题性运营活动需求。
超区域级购物中心 （标配）：
➢ 万象城、金牛万
达、环球中心、
4
IFS
中庭设计依需求而定
区域级购物中心（采用较多）： ➢ 有：锦华万达、来福士广场 ➢ 表现较弱：龙湖北城天街 ➢ 无：SM广场（设计较早） 3
3040元/㎡ 276亩 70万㎡
容积率 商业体量 销售体量
3.75 30万㎡ 8万㎡
自持体量
22万㎡
开业时间
2013.12
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【区位及北改】项目所属区位定位城北副中心，是未来4个百亿市场、6个百亿商圈 之一，位置处于北改轴线上，将辐射周边120万客群，区域发展利好。
0-3岁
-5%
5%
30%
15%
25%
35
备注：N=390
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【总平】项目南北分区，外部多出入口设计，人车流动线重合，内部单双动线结合 ，无主题中庭设计是其总平布局主要特点。
车流 入口
车流 出口
南区
住宅底商
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报告内容
A. 第一部分 龙湖商业简介 B. 第二部分 北城天街项目介绍 C. 第三部分 项目亮点借鉴 D. 第四部分 中庭设计分享 E. 第五部分 小结
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Part 1
龙湖商业简介
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Part 3
项目亮点借鉴
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【客流方向】垂直方向客群导入主要通过增加直扶梯数量、L2设置人行天桥嫁接住 宅商铺，增加高楼层餐饮娱乐业种和高楼层中庭设计等四大方式实现。
商业案例研究 ——龙湖北城天街项目
四川中原顾问项目部 SiChuan.11.2014
本报告仅供客户内部使用。在获得中原顾问书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
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[关键字]
➢龙湖商业产品线、选址特点、总平规划、客群导入、中庭设计
辐射1/4城区，覆盖人口120万人，北 改带来的城市更新，将使中高端客群 不断入驻。
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【周边人口】据龙湖前期项目可研数据，周边客群以女性和家庭消费为主，客群偏 年轻化。
——女性及家庭消费是城北消费主体 客群定位以女性消费者、家庭消费为主 客群年龄层次呈阶梯状分布：青年群体为主流，中老年群体偏少，近四成消费者为23-30岁。
动线直、长
人车货流重合
层高不足3米
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【业态分布】北城天街高楼层招商困难，业种欠丰富，主要表现在以三层为界上下 业种丰富度差别明显，多数商业难上3楼及以上楼层，未来招商压力严峻。
楼层 B1
主力店
次主力店
北城天街区域图
居住及商业人口密集区
北城天街
金楠天街区域图
居住人口密集区
天街系选址特点：
1.布局二环以外；2.均落子于人口密集区域；3.均不靠城市主 干道，但临近城市主干道
分析：
选址于二环外的人口密集区，一方面因为二环以内商业较为 饱和，竞争大，另一方面以牺牲一部分交通条件落子人口密 集区，将造成区域辐射能力有所下降，但能对其他商业体起 到很好客群节流作用，有力避开商业竞争。
城北副中心、6个百亿商圈之一
北改规划轴线上
辐射1/4城区，120万人口
按照成都市《发展规划》，城北定位 于城市副中心，4个百亿市场之一 （商贸集中发展区），6个百亿商圈 之一（城北商圈），区位优势突出。
2011年起始，历时五年，斥资3300亿， 通过配套优化、旧城改造、产业升级三 维力造新城北，本项目位于北改规划轴 线上（人民北路城市中轴线）。
交通枢纽
购物中心内部动线较为复杂，中庭作为动线起止的节点，便于客群选择 和记忆路线，提高购物便捷性。
商业价值 体验性 后期运营
环中庭商铺昭示性和展示面较好，又因其交通枢纽功能致使客群流量较 大，所以租金费用较高。
上下通透、视野面良好，主题性设置中庭可增强购物中心美感，同时后 期可举办各种活动，方便客群参与。
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【成都布局】龙湖在成都的商业项目均布局于二环外，共有四个项目，其中三个是 天街系列；商业以自持的方式运营，其持有量超过100万方。
龙湖时代天街
龙湖北城天街
龙湖金楠天街
龙湖三千集
龙湖地产截止2014年， 商业布局成都持有量：
超过100万方。
龙湖北城天街约30万方
龙湖时代天街约70万方
服饰
配
饰
远东百货、 MJ style 男士2、女
永辉超市
苏宁
士7，男女6 11
珠宝 钟表
5
儿童 1（零售）
家 护理、 居 化妆品
餐饮
娱乐、配 套
合计
快餐6、轻 1（配套）
2
7
餐饮7
55
L1
远东百货 MJ style 男士15、女
士16、男女 15
5
7
2（娱乐）
快餐1、轻 1（配套）
3
11
餐饮6
83
L2
购物中心为增加商业的关注度和客流量，将不定期的举办各种活动，而 活动场地需要足够空间，所以选择室内中庭能起到较好的聚客效果。
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【中庭设计原则】购物中心是否设计中庭依据项目自身需求而定，一般来说体量越 大，档次越高，体验性越强的商业会采用中庭设计。
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Part 2
龙湖北城天街项目介绍
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【基础信息】龙湖北城天街是涵盖住宅、公寓、商业三大物业形态70万方级的大型 综合体。
龙湖三千集约10万方
龙湖金楠天街约13万方
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【布局特点】龙湖天街系产品线选址以牺牲部分交通优势为代价落子于人口密集区 ，以降低辐射能力换取强有力的客群吸附力，从而有效避开市场竞争。
时代天街区域图
产业人口密集区
• 中庭设计依商业定位而有一定规律可循，但是否选择 中庭设计以及做什么样的中庭主要依项目需求而定。
启示
交通优势VS客群优势： 先入市项目往往占据核心口 岸，兼具交通便利，客群密集 等诸多优势，而像龙湖后入市 项目，选择客群密集区而牺牲 部分交通优势，会对先入市项 目客流量造成“截杀”，但效 果如何主要取决于项目自身定 位设计以及后期运营，所以先 天条件仅是基础，成败还在于 策划-设计-招商-运营过程。
[简介]
➢本案例介绍了龙湖北城天街商业项目——先是对龙湖商业产品线的进行简单 介绍，然后说明龙湖地产在成都的商业项目布局特点，着重说明北城天街项目 总平缺陷以及分享垂直方向客群导入的方式，最后补充分析中庭设计的功能和 原则。
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L5
远东百货、 爱玩嘉年
卢米埃影城
华
0
0
0
1（娱乐）
正餐13、 2（服务
0
0
快餐2、轻 配套）
20
餐饮2
BI-L2：主要以主力店和次主力店布局，招商和运营情况较为良好，客群导入性强，客流量大，品牌档次高
低结合，业种较为丰富。
L3-L5：3层以上楼层客群导入性差，客流量稀少，许多商铺开业后有歇业表现，3层儿童业种及4、5层餐饮 业种以及百货和娱乐类主力店，其他业种欠缺，物业丰富度价差。
北区
车流 入口
车流 出口
A南
区
B北
区
人流 车流 货流 停车位 主出入口 次出入口 小中庭 人流动线
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【总平评价】项目整体设计缺陷较多，内外部动线布局问题较为严重，其次是内部 空间感设计差，购物过程中颇具压抑感。
性别占比
年龄分布
家庭孩子年龄统计 16-18岁
小孩年龄分布
10%
男