地价分摊表
地价计入房产原值分摊明细表填表说明(参考)
填表说明
1、序号：按宗地号填列；
2、宗地号：宗地证所载明号码；
3、面积：宗地证载明面积；
4、宗地取得方式：划拨、协议转让、竞价、出让；
5、宗地性质：商业、综合、住宅、工业、其他；
6、土地价值：取得该宗土地支付的价款及相应的税费，原则上本次应依此价值分摊计入房产；
7、土地评估价值：以最近一次评估值为准；
8、土地单价：有房产原值的，按房产原值除宗地面积；无房产原值，有评估价值的，按评估价值除宗地面积；
9、2倍分摊：对容积率低于0.5的房产，按房产建筑面积的2倍分摊价值。
以宗地确认容积率，不能以单个房产确定容积率；
10、全额分摊：对容积率大于0.5部分，按全额分摊，计入房产原值；
11、对应房产证号：对应的房产征号；
12、对应分摊计入房产原值：对应的房产原值；
13、分摊金额：该宗土地应分摊计入房产原值的金额；
14、房产价值合计：分摊计入后的房产原值；
15、应税房产原值：扣除20%以后的计税房产原值。
16、应征房产税：土地价值计入房产原值后，计算应缴纳房产税额。
17、土地价值已计入房产原值的，不再重新分摊，直接将计税依据填入15项。
房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊
4）正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按 临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地， 以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起 迄深度，比照袋地计算其单价。 5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临 街单价。 6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积 比例平均计算其单价。 （2）街角地。 1) 街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地 价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成 数予以相加。 2) 街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准 计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。 （3）袋地。 1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算； 2）各种形状，比照临街地计算 3）同时位于街地和里地上的，平均计算
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4. 评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综 合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。 一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或 楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段 的路线价。 路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位， 日本采用这种方法。 路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用 点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表 深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街 深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。 （1）制作深度百分率表。 假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与 街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价 格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显 然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越 原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数， 便可制成深度价格百分率表。
房地产土地评估各种方法综合测算表
310
4775
183
4．后续应得利润
2013
118
2421
42
包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于海淀 区，根据北京市相关规定，按开发完成后价值的5.5%测算（根据《 中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行 条例实施细则》，出租房地产营业税税率为年总收益的5%；估价对 象位于北京市海淀区，根据《北京市实施<中华人民共和国城市维护 建设税暂行条例>的细则》，城市维护建设税为营业税的7%；根据《 国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》，教育费附 加为营业税的3%） （续建成本+管理费用+销售费用）*投资利润率 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目 定位、工程进度取值，规模、用途投资利润率取续建成本、管理费 用、销售费用之和的百分比。结合本项目所处位置、项目定位、工 程进度取值，投资利润率根据估价对象不同规划用途及项目具体情 况确定 开发完成后的总价值-后续必要支出-后续应得利润
10%
（1)基础设施建设费
180
100
180
50
为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水 、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工 程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用 。根据本项目特点及工程量，本次评估按续建建安工程费的10%计取
10%
（2)公共配套设施建设 费
0
0
0
0
主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设 费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服 务、行政管理、市政公用设施等。本项目相关配套无收益用房的建 筑成本已经全部分摊，故该项取值为0 续建建筑安装工程费+工程勘察设计和前期工程费+室外工程费 根据项目规模、工程进度及项目的实际情况，确定不可预见费取小 计的2%
《深圳市地价测算规则》附表【模板】
3．协议出让给市政府确定的投资主体建设只租不售的创新型产业用房，产业监管协议或供应合同中约定的出租对象符合本表序号1情形的，适用产业发展导向修正系数。
4．本表不适用于城市更新项目、留用土地项目、棚户区改造项目。
4
0.18337
39
0.8798
0.9935
0.9927
1.1070
5
0.2238
0.2800
0.2661
0.2816
40
0.8871
1.0000
1.0000
1.1162
6
0.2624
0.3268
0.3113
0.3302
41
0.8941
1.0061
1.0069
1.1250
0.9458
0.9395
1.0410
68
0.9965
1.0866
1.1034
1.2539
34
0.8372
0.9549
0.9496
1.0534
69
0.9983
1.0878
1.1049
1.2561
35
0.8465
0.9636
0.9591
1.0652
70
1.0000
1.0889
1.1064
1.2583
备注：
7
0.2992
0.3710
0.3542
0.3764
42
0.9008
1.0118
1.0135
1.1334
8
0.3341
房地产公司地价分摊办法模版
xx地产地价分摊办法为加强公司房地产项目的成本核算管理，合理确定各可售产品类型应分摊的地价，根据企业会计准则等有关规定，现针对地价分摊进一步明确如下：一、基本原则第一条原则上只能由计容且可售的产品类型分摊地价，如高层、小高层、洋房、别墅、可售商业等。
第二条车位分摊方法具体参照股份公司下发的“车位（库）成本分摊”，其中，地下人防和非人防车位均不分摊地价，只有地上独立建造的停车场和计容的地上首层车库分摊地价，其成本分摊方法与住宅或商铺相同。
第三条计资产的集中商业、酒店、写字楼一般不分摊地价，但位置较优，经营难度小的集中商业（不含地下商业）可分摊部分地价，详见“分摊办法”。
第四条一些特殊物业类型如会所、幼儿园、小学，无论能否办理产权，均不分摊地价，其成本由其他可售产品类型分摊。
二、分摊办法第五条地价分摊办法主要有按占地面积和按可售面积分摊两种，一般情况下以按可售面积分摊为主。
第六条“住宅加少量底商”：项目以住宅为主，仅配有少量底商，按可售面积分摊。
第七条“住宅加零售商业”：可售商业比重较大，但建筑形态上与住宅连为一体，或没有明确的区分界线，按可售面积分摊。
第八条“住宅加独立商业”：可售商业比重较大，建筑形态上独立于住宅，或有明确的区分界线（可单独划为商业区），如集中商业、步行街等，按占地面积分摊。
第九条“高层/小高层/洋房加别墅”：项目有低密度产品如别墅，且占地面积较大，按占地面积分摊。
第十条“集中商业（不含地下）”分摊地价仅针对公司主动获取，经营难度小，预计未来经营性现金流状况好的项目，按计容建筑面积分摊地价，原则上以应分摊地价的一半计入资产，剩余地价由其他可售产品分摊。
三、特殊说明第十一条各公司在立项测算时，应根据项目的实际情况，如规划方案、产品是否可售或计资产等属性，对具体产品类型能否分摊地价做出合理预计，并确定具体的分摊方法。
第十二条原则上立项测算所体现的计划口径要跟后期的财务口径一致。
除因规划方案调整，政策变更，或集团统一调整外，各项目地价分摊方法一经立项批准，各公司不得出于考核、调节利润等目的随意调整分摊办法。
土地使用权分摊面积怎么计算
⼟地使⽤权分摊⾯积怎么计算⼟地使⽤权并不是每个⼈都有的，虽然⼟地属于国家但是并不是没⼀⼈都能够申请到⼟地使⽤权，如果⼟地使⽤权有很多权利⼈那么可以怎样分配呢，⼟地使⽤权分摊⾯积怎么计算，店铺⼩编整理了“⼟地使⽤权分摊⾯积怎么计算”的内容为你答疑解惑。
⼟地使⽤权分摊⾯积怎么计算分摊计算的具体⽅法地上建筑物分摊⼟地使⽤权(地上)⾯积的计算。
分摊建筑占地⾯积的公式为：分摊建筑占地⾯积=权利⼈建筑⾯积×本幢建筑占地⾯积÷本幢建筑⾯积;分摊共⽤⾯积的公式：分摊共⽤⾯积=权利⼈建筑⾯积×(宗地⾯积-总建筑占地⾯积)÷总建筑⾯积。
权利⼈分摊⼟地⾯积=分摊建筑占地⾯积分摊共⽤⾯积。
地下建筑物分摊⼟地使⽤权(地下)⾯积计算公式。
⼟地⾯积分摊如何计算⼟地⾯积分摊在⼟地有偿使⽤过程中是经常可见的⼀项⼯作，尤其是随着⼟地有偿使⽤制度的建⽴，⼟地⾯积分摊计算能否公平合理、易被⼈接受，显得更为重要。
⼟地分摊类型⼤致可分为两种：平⾯⼟地使⽤权分摊。
这种类型分摊较简单，可按独⾃⾯积在共有使⽤权⾯积中的⽐例确定。
多层建筑物⼟地⾯积分摊。
其中包括多层多⽤途和多层单⼀⽤途⼟地⾯积分摊，在这种情况中⼟地只作为建筑物的附属形态出现，但由于⽤途不同，地价不同，⼟地使⽤者应分摊的税费就不同，享有的⼟地⾯积也不相同。
由于⼟地使⽤情况复杂，以下⼏种⼟地⾯积分摊的计算⽅法可供参考：平均分摊法。
这是⽬前被⼴泛采⽤的⽅法，适⽤于平⾯使⽤⼟地分摊和划拨⽤地分摊，其分摊⾯积⼀般按共有使⽤者之间各⾃在该宗地内拥有的地上附着物的占地⾯积或建筑⾯积来确定。
可⽤以下公式计算：⼟地共有使⽤权分摊⾯积=使⽤者独⽴拥有的占地⾯积或建筑⾯积-在共有⼟地上全部使⽤者的占地⾯积或建筑⾯积总和×⼟地共有使⽤权⾯积⼟地⽤途分摊法。
或称地价分摊法，适⽤于对多层多⽤途建筑物进⾏⼟地分摊。
在⼟地利⽤当中，由于⼟地⽤途不同，层数不同，⼟地产⽣的价值就不同，按照不同⽤途地价在⼟地所有⽤途地价中的⽐例对⼟地进⾏分摊，确定使⽤者拥有多少⼟地⾯积，应承担多少税费，可以说是⽐较公平合理的⼀种⽅法。
房地产开发企业本年共同(间接)成本分摊明细表.doc
附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度本表为本年发生的共同（间接）成本需要在项目各期进行分摊时填写。
房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2)纳税所属年度：年度本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。
房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)纳税所属年度：年度1、本表为一个成本对象发生的开发成本在已销、未销、转自用间分摊时填写。
2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。
情感语录1.爱情合适就好，不要委屈将就，只要随意，彼此之间不要太大压力2.时间会把最正确的人带到你身边，在此之前，你要做的，是好好的照顾自己3.女人的眼泪是最无用的液体，但你让女人流泪说明你很无用4.总有一天，你会遇上那个人，陪你看日出，直到你的人生落幕5.最美的感动是我以为人去楼空的时候你依然在6.我莫名其妙的地笑了，原来只因为想到了你7.会离开的都是废品，能抢走的都是垃圾8.其实你不知道，如果可以，我愿意把整颗心都刻满你的名字9.女人谁不愿意青春永驻，但我愿意用来换一个疼我的你10.我们和好吧，我想和你拌嘴吵架，想闹小脾气，想为了你哭鼻子，我想你了11.如此情深，却难以启齿。
其实你若真爱一个人，内心酸涩，反而会说不出话来12.生命中有一些人与我们擦肩了，却来不及遇见；遇见了，却来不及相识；相识了，却来不及熟悉，却还要是再见13.对自己好点，因为一辈子不长；对身边的人好点，因为下辈子不一定能遇见14.世上总有一颗心在期待、呼唤着另一颗心15.离开之后，我想你不要忘记一件事：不要忘记想念我。
想念我的时候，不要忘记我也在想念你16.有一种缘分叫钟情，有一种感觉叫曾经拥有，有一种结局叫命中注定，有一种心痛叫绵绵无期17.冷战也好，委屈也罢，不管什么时候，只要你一句软话，一个微笑或者一个拥抱，我都能笑着原谅18.不要等到秋天，才说春风曾经吹过;不要等到分别，才说彼此曾经爱过19.从没想过，自己可以爱的这么卑微，卑微的只因为你的一句话就欣喜不已20.当我为你掉眼泪时，你有没有心疼过。
地价评估和地价分摊分析课件
contents
目录
• 地价评估概述 • 地价分摊分析 • 土地价格影响因素 • 地价评估案例分析 • 地价分摊的实践应用
01
地价评估概述
地价定义
总结词
地价是指土地所有者或土地使用 者因土地的占有、使用或收益而 支付的经济代价。
详细描述
地价是土地经济价值的反映，通 常以货币为单位进行衡量。它体 现了土地在市场交易中所能获得 的经济利益。
在实际操作中，土地增值税分摊需要依据相关法律法规和 政策规定，结合实际情况进行合理计算，以确保分摊的准 确性和合法性。
土地增值税清算
土地增值税清算是指对符合清算 条件的纳税人进行土地增值税征
收的行为。
在清算过程中，需要对纳税人拥 有的土地使用权进行评估，并根 据评估结果计算应缴纳的土地增
值税。
清算过程中需要注意税法规定的 各项条件和程序，确保清算的合
郊区或乡村
相对于城市中心区，郊区和乡村的地价较低，但随着城市扩张和基础设施的完善，这些地区的地价也有望上涨。
04
地价评估案例分析
商业用地地价评估
商业用地地价评估概述
商业用地地价评估案例
商业用地地价评估是指对商业用途的 土地使用权价格进行评估，是土地估 价的重要领域之一。
选取不同城市、不同地段的商业用地 进行地价评估，分析影响地价的因素 ，如区位、交通、基础设施等。
面积分摊法是以土地面积为基础，按照一定的比例将总地价 分摊到各个地块；路网分摊法是根据道路网络系统，将地价 分摊到各个地块；实际使用分摊法则根据土地的实际使用情 况，按照使用性质和用途进行地价分摊。
地价分摊注意事项
在进行地价分摊时，需要注意公平性、合理性、科学性和透明度等原则。
026成本2009-7-10公共用地按受益比例计算分摊土地费用
项目名称：金水东路026#地块项目
项目指标 建筑面积(㎡) 可售建筑面积(㎡) 科目 编号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.1.8 3.1.9 3.1.10 3.1.11 指标 土地征用及拆迁补偿费 政府地价 土地有关的税费 拆迁补偿费 前期工程费 勘察丈量费 规划设计费 报批报建费 招标及失标费 三通一平费 建设方临时设施费 建筑安装工程费 土建工程费 基础工程 地下室工程 主体结构工程 门工程 窗工程 幕墙工程 户内精装修 公共部位精装修 钢结构工程 施工用水 施工用电 200.00 2754.49 180.00 1586.46 160.00 1479.10 437.38 6023.78 568.90 5014.09 463.89 4288.38 1000.00 2753.00 3093.03 2168.14 65.00 280.01 1177.75 8.00 42598.54 29860.55 895.21 3856.42 16220.48 110.18 2862.51 2207.09 53.21 289.44 1110.55 5.00 25229.25 19452.60 469.00 2551.00 9788.00 44.05 2913.12 2346.12 100.00 485.07 1120.36 16.80 26929.96 21688.38 924.44 4484.17 10356.99 155.31 3401.59 2449.38 35.88 45.00 1365.00 3.50 9364.58 6743.14 98.78 123.89 3757.85 9.64 6800.00 5725.49 20649.29 17386.37 3316.62 2528.73 124771.62 95131.04 88.05 4.38 75.41 3.64 0.47 4.15 1212.66 60.32 1038.58 50.13 6.47 57.16 88.05 4.38 75.41 3.64 0.48 4.15 776.04 88.05 4.38 75.41 3.64 0.47 4.15 813.97 40.49 697.12 33.65 4.34 38.36 45.70 4.38 33.06 3.64 0.47 4.15 125.81 12.06 91.01 10.02 1.29 11.42 156.32 4.38 143.68 3.64 0.47 4.15 474.69 13.30 436.31 11.05 1.43 12.60 90.46 4.38 77.82 3.64 0.47 4.15 3403.18 164.74 2927.66 136.95 17.74 156.09 准甲办公楼综合成本 13.77 11.77 控制指标 (元/建面㎡) 497.05 成本 (万元) 6845.56 SOHO综合成本 8.81 7.66 控制指标 (元/建面㎡) 922.87 成本 (万元) 8133.87 小户型办公楼综合成本 9.24 7.23 控制指标 (元/建面㎡) 976.02 成本 (万元) 9022.67 独立商业综合成本 2.753 2.66 控制指标 (元/建面㎡) 5856.92 成本 (万元) 16124.10 酒店综合成本 3.037 2.19 控制指标 (元/建面㎡) 1568.40 成本 (万元) 4762.71 控制指标 (元/建面㎡) 1193.22 原盛项目综合成本 37.62 31.51 成本 (万元) 44888.91
房地产估价XXXX-地价评估与分摊
• 为简明起见，将上述用表来说明，见下表。表中的平均深 度价格修正率，是将上述临街深度100 英尺的平均深度价 格修正率25%乘以4 转换为100%，同时为保持与其他数字 的相对关系不变，其他数字也相应乘以4 得出的。这也是 利用平均深度价格修正率修正单价的需要。
5、制作深度价格修正率表的步骤
• 在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日 期调整”的原因是：
①求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是正 常价格；
②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价 值的日期一致，都是估价时点时的。
（三）路线价法适用的对象和条件
• 路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估 价。
• 一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地的估 价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认 为是一种快速、相对公平合理， 能节省人力、财 力，可以同时对许多宗土地进行估价的方法—— 批量估价（mass appraisal），特别适用于房地产税 收、市地重划(城镇土地整理)、房地产征收补偿或 者其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估 价的情形。
（3）霍夫曼法则。将100英尺深的街道四等分，从临 街方向开始，每份价值分别占路线价的37.5％、29.5 ％、20.7％、12.3％。
（4）哈柏法则。该法则认为，土地的价值与其深度的 平方根成正比。
3、“四三二一”法则
• 最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法 则(four-three-two-one rule)。该法则是将临街深度100 英尺 的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如下图所示。 各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道 方向算起，第一个25 英尺等份的价值占整块土地价值的 40%，第二个25 英尺等份的价值占整块土地价值的30%， 第三个25 英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个
万科(全套)目标成本测算体系(示例)
万科▪目标成本测算目标成本测算,只有精细化、精确化，才能真正提升项目目标成本的编制水平，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
今天就给大家分享《万科目标成本测算表使用指引(万科版)》万科目标成本的改进和完善方向：测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。
总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。
形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。
由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。
各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊最终形成的跨期成本分摊表格如下：哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。
对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。
需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。
三、六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。
1、土地成本该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。
地价分摊方法介绍
地价分摊方法介绍黄卫国我们在进行房地产价格鉴定的实例中，经常会遇到地价分摊的问题。
如何解决这个问题，对于准确、合理地鉴定房地产价格有时非常重要。
下面介绍三种常用的地价分摊方法，供大家参考。
一、第一种方法：按建筑面积分摊地价按建筑面积分摊地价，是指根据各楼层的建筑面积占总建筑面积的比例来确定各楼层的地价份额。
公式：该楼层的建筑面积某楼层的地价份额=地价× __________________建筑物总建筑面积优点：直观、简单、方便。
缺点：(一)仅适用于建筑物各楼层的用途完全相同的房地产地价分傩。
(二)即使是各层用途相同的房地产，并且每一层布局设计等都相同，也存在楼层不同，售价不同的情况，这种分摊方法就有不合理之处。
例1：某幢住宅楼共六层，每层建筑面积均为80m2，总占地面积为120m2。
经市场调查测算，确定该幢住宅楼总价为144万元，建筑物建造完全成本为1800元/m2，鉴定标的位于该幢住宅楼的第四层。
试算鉴定标的房地产应分摊的地价?解：本例房地产各层用途均为住宅，用途相同。
因此，可用第一种方法，即按建筑面积来分摊地价。
鉴定标的建筑面积应分摊的地价=总地价×__________________建筑物总建筑面积80=(1440000-1800×80×6)× _______80×6=96000(元)二、第二种方法：按价格分摊地价按价格分摊地价，是指根据各楼层的价格占房地产总价的比例来确定各楼层的地价份额。
公式：该楼层的房地产价格某楼层的地价份额=地价×_____________________房地产总价优点：克服了不同楼层价格不同却分摊相同地价的问题。
缺点：各楼层的建筑物价格不相等。
例2：例1中若鉴定标的(第四层)房地产价格为3200元/m2，其他条件不变，试算鉴定标的房地产应分摊的地价。
鉴定标的房地产价格解：应分摊的地价=总地价×____________________房地产总价3200×80=(1440000-1800×80×6)× ________1440000=102400(元)三、第三种方法：按价格和建筑面积分摊地价按价格和建筑面积分摊地价，是指综合考虑价格因素和建筑面积因素确定各楼层的地价份额。
同一宗地多个项目及分期分批开发土地成本分摊方法
2.四川省规定。 《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题 的公告》（四川省地方税务局公告 2015 年第 5 号）第三条 第一款规定：“纳税人分期分批开发房地产项目或同时开 发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的 金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转 让土地使用权总面积的比例）进行分摊。” 3.厦门市规定。 《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局 2015 年公告第 3 号发布）第三十一条第（六）项第二款规 定：“纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各 个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各 个分期项目取得土地使用权所支付的金额。” 对于同一宗地，如果分期分批开发的，一般以项目批文、 土地合同等确定，如果纳税人自行分期，需要经税务管理 机关批准。
同一宗地多个项目及分期分批开发土地成本分摊方法 答：根据国家税务总局“应按照受益对象，采用合理的分 配方法，分摊共同的成本费用”的原则，各地在对分期分 批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目之间分摊土 地成本时，掌握的基本方法是占地面积法（或占地面积法 优先）。各地具体规定举例如下： 1.山西省规定。 根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省 地方税务局公告 2014 年第 3 号发布）第十八条第（二）项 的规定，审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支 付金额分摊比例如下： （1）同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占 地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划 分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地 总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积 的比例计算分摊不同项目的土地成本。 （2）房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开 发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合 房地产开发企业提供的土地使用
项目七地价评估与地价分摊
课题一 路线价法 课题二 城镇基准地价评估和基准地价修正法 课题三 补地价测算 课题四 高层建筑地价分摊
课题一 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价的概念 路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准
深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地 的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度， 选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用 价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。
课题一 路线价法
（三）选取标准临街宗地
要求：①一面临街；
②土地形状为矩形；
③临街深度为标准深度；
④临街宽度为标准宽度；
⑤临街宽度与临街深度比例适当；
⑥具有代表性的用途；
⑦代表性的容积率；
⑧其他方面，如土地使用年限、 土地开发程度等也应具有
代表性。如图所示。
图7-2 标准宗地示意图
课题一 路线价法
标准临街宗地：简称标准宗地，是路线价区段内具有代表 性的宗地。
标准临街深度：简称标准深度，其实质是街道对地价影响 的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而 逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。
价格修正率：也称为深度指数、深度百分率，是指距临街 的深度不同而引起地价变化的相对程度。
课题一 路线价法
（三）路线价法适用的对象和条件 路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列
较整齐。 市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗
标杆地产集团工作表 -跨期成本分摊明细
1 绿化建设费
◆ 社区公园1
一期
◆ 社区公园2
二期
七 配套设施费Βιβλιοθήκη 1 游泳池一期2 会所
一期
3 幼儿园
4 学校
四期
5 球场
6 ……
注：分摊成本确定后，分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分
明细表
及分摊明细
……
简要说明
算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。
跨期成本分摊明细表
成本科目
一 土地成本 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 红线外市政设施费
…… 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 ◆ 规划设计费
概念设计 规划设计
总成本
（万元）
发生期
各期面积及分摊明细
一期
二期
三期
10000m2 23000m2 68490m2
3 三通一平费
◆ 场地平整
六 园林环境费
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合计
备注
333183
不含会所 479668 面积
合计
31587.3
15194.4 13711.6 46557.7
13923.9 15014.7 13672.3
14056 12155.6 19376.5
587.5 7640.6 8727.2 13480.4 14486.3 10773.1
9549 16244.5
0
小高层
情景小高 层
高层 8870
29610 高层
一组团 Ⅰ-1 Ⅰ-2 Ⅰ-3 Ⅰ-4 Ⅰ-5
二组团 三组团 四组团
Ⅱ－1 Ⅱ－2 Ⅱ－3 Ⅱ－4 Ⅱ－5 Ⅱ－6 五组团 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ组团 七组团 八组团 九组团 十组团
11487.7
3477.9 8009.8
31399.58 5060.28 4956.6 7648 3485.8 10248.9
园林
道路
2300
3200
3500
餐饮 其他商业 会所 幼儿园 学校 集中停车 中央公园 道路 公摊小计
1639.26 1479.29
4256 4256 2766
3991.4 3991.4 3118.55
7226
8271
6913
9560.2
0
7226
8271
6913
7022 9560.2
7226
8271
12155.6
十一组团 十二组团 十三组团 十四组团 十五组团 十六组团 十七组团 十八组团 十 原九 社组 区团 用 地 配套项目 各组团占 地面积合 需分摊的 占地面积
14486.3 10773.1
80302.28
0
0 12768.6
7331
5281.4
7331
7487.2
13555.14 12232.313 0
0 24838.6
共用占地 分摊
公摊面积 分摊后占 地面积
7121.0 87423.3
0.0 2151.0 8433.2 18432.9 0.0 27938.5 21201.8 161816.8
0.0 2407.0 0.0 27245.6
单位成本
地价分摊 (万元） 其中：市 政配套
合作价款 单位（地含价政 （元 /M2） 其中：市 政配套 净土地单 位成本
11291 9191.8
组团小计
5281.4 7331
7487.2 3477.9 8009.8
7528.6 8433.8 4956.6
7648 7741.8 10248.9
29048.6
326270
333183.0 按目前的 占地面积
23344.3 计算地价
3352.8
19991.50
486.68
0.0 10902.1 7528.6
3373.52
13924 15014.70 13672.30 14056.00
8727.20 13480.40
9549.00 16244.50 11291.00
9191.8
0 25787.454 12768.6 143383.92
0
0
0
16610.5 587.5
7640.6
6125.27
0.00
879.74
0.00
5245.53
0.00
699.23 #DIV/0!
100.43 #DIV/0!
598.81 #DIV/0!
1957.49 281.14
1676.35 739.77 106.25 633.52
1485.49 11337.62
0.00
213.35 1628.35
69.90
416.78
6913
7022 9560.2 38992.2
187.0 260.1
4178.4 3378.7
0.0
292.76 42.05
250.71 1272.85
182.81 1090.04
236.73 34.00
202.73 739.77 106.25 633.52
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
地价分摊表
序号
产品名称
本体建筑 占地面积 规划设计 占地面积 总体可售 面积 总体可售 面积 各组团占 地面积
情景花园 联排住宅 合院住宅 多层住宅
8640
13774
7901
87600
0 26461 103742
情景花园 联排住宅 合院住宅 多层住宅
小高层 34921
情景小高 层
12690
226755
0.00
1272.14 9709.26
0.00
143.19 499.99 #DIV/0!
20.57 71.81 #DIV/0!
122.63 428.18 #DIV/0!
1908.95 274.17
1634.78 644.70 92.59 552.10
地价分摊表
餐饮 分散商业 会所 幼儿园 小学
社区