万科计划管理体系讲座

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万科公司治理案例分析

现阶段的三级管理体系
在组织架构方面，万科现阶段采用的是区域中心制的组织架构形式案例：万通实业
01
案例：华润置地
职能制单项目组织结构
02
案例：万科集团
矩阵制多项目组织结构
03
区域中心制跨区域组织结构
事业部制多项目组织结构
万科采用三级管理体系，从集团、区域中心到地区公司
长三角区域管理中心
成立项目筹备组推动的策划开展规划设计工作
进行地区公司经营计划管理完善项目成本控制、质量控制流程建立战略合作伙伴（建筑商、监理材料供应等）提供材料采购平台（a-housing）
组织营销小组在项目前期介入对营销方案进行评价完善物业管理流程和制度
建立职能职责体系，配套完善的制度及流程体系
假日风景
上海
城市花园
四季花城
南昌
四季花城
南京
金色家园
珠三角区域管理中心
四季花城
金色家园
深圳
沈阳
长春
金色家园
城市花园
四季花城
成都
武汉
城市花园
四季花城
天津
水晶城
美树丽舍
广州
中山
佛山
城市花园
四季花城
东海岸
温馨家园
花园新城
金色家园
东莞
青青家园
星园
西山庭院
北京
环渤海区域管理中心
金域蓝湾
大连
城市花园
鞍山
城市花园
经营目标：通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润风险控制：项目定位、项目管理运作方式：计划管理、成本管理、规划设计、营销及客服管理
经营目标：按工期保证工程质量、安全前提下以最小成本完成工程建设风险控制：成本、进度、合同签订运作方式：进度管理、质量管理、成本差异管理

锡恩-万科中长期规划项目第二模块-万科组织管控体系调整方案

在体现战略职能的部门做加法并在区域开始强化总部未来要弱化，但区域要强化的部门
职能调整的第二阶段
开始在总部做减法, 弱化专业管理部门
完成阶段
开始在总部做减法, 弱化专业管理部门,完成总部与区域的对接
投资收益率 (ROI)
高
低
企业变化
加法阶段目前
机密
减法阶段
锡x顾问
整合阶段
将来
18
监察
内控线：指导与监控
产品标准化，工厂化与创新
品类管理
品牌共享
产品线：资源整合
10
运营线：战略与投资
资金规划与分
配
5 0
机密
2.5
锡x顾问
财务贡献
5
15
万科总部职能调整矩阵
15
战
略
贡献
企划
部
强化区
10
客户
淘汰区投诉
对战略与财务均有贡献的，调整对战略有贡献的，强化对财务有贡献的，过渡对战略与财务均无贡献的，淘汰
战略
机密
锡x顾问
要素
支持
10
万科集团未来的组织结构
股东大会
规划设计中心
监事会
集团办公室
审计法务部
董事会总经理
董事会秘书处专业委员会
企划
市场营销
产业规划战略规划与实施监控
土地贮备
品类规划
品牌中心
概念产品标准化
工厂化
机密
人力资源部
财务中心资金中心
会计核算预算监控
锡x顾问
资金分配与
管理
11
万科未来区域组织结构

万科集团工程计划管理制度

万科集团工程计划管理制度第一章总则第一条为规范和统一万科集团工程计划管理工作，提高效率，保障工程质量，特制定本制度。

第二条本制度适用于万科集团全体工程项目管理人员和相关工作人员。

第三条工程计划管理是指根据工程项目的要求，制定合理的施工计划，确保工程进度按计划顺利进行，工程质量符合标准要求的管理活动。

第四条工程计划管理的基本原则是及时、准确、全面、规范，严格遵循相关法律法规和公司规定，强调团队合作和信息共享，做到科学管理和精细化施工。

第五条工程计划管理的目标是保证工程项目按时完成，质量优良，安全可靠，成本控制合理。

第六条工程计划管理的职责包括计划编制、计划执行和计划监控，各级管理人员应分工明确，有序合作，确保各项工作有序进行。

第二章工程计划编制第七条工程计划编制是工程计划管理的第一步，应根据工程项目的实际情况，合理安排施工计划，确保各项工作按时顺利进行。

第八条工程计划编制应严格遵循相关规定，包括但不限于工程周期、资源需求、成本限制等，确保编制的计划科学合理。

第九条工程计划编制应根据工程项目的特点和需求，制定不同时间段的计划，包括总体计划、阶段计划、周计划等，确保整个工程项目的有序进行。

第十条工程计划编制应考虑各项工作的关联性和依赖性，合理安排工作顺序，确保各项工作衔接紧密。

第十一条工程计划编制应注意风险控制，对可能影响工程进度的因素提前预警和应对，确保工程项目不受不可控因素的影响。

第十二条工程计划编制应尽量准确、详细地估算工程进度和资源需求，避免出现时间延误或资源不足的情况。

第十三条工程计划编制应加强与其他部门和工程项目相关人员的沟通和协调，确保计划统一和一致。

第三章工程计划执行第十四条工程计划执行是工程计划管理的重要环节，应确保各项工作按照计划有序进行，保证工程项目进度顺利进行。

第十五条工程计划执行应分阶段、逐步进行，确保每个阶段工作有序推进，及时发现和解决问题。

第十六条工程计划执行应严格遵循计划安排，不得擅自调整和更改工作进度和分工，如有特殊情况需及时向上级汇报。

万科培训体系简介

万科新员工培训一、万科地产的培训现状万科进行培训的常设机构是人力资源培训小组，完成对培训工作的计划、组织、执行与评估。

人员包括培训专员、公司兼职培训人员、授权培训讲师等。

该机构的设置就是为了很好的开展培训工作，发挥公司各方面的智慧，调动培训的积极性，使培训深入到每个部门，每个岗位，得到全体人员的重视。

公司确立的培训观念是：培训绝对不是某一个人的工作，接受培训、提供培训是每个管理人员的工作职责。

(一)培训需求评估体系任何培训计划都是建立在培训需求体系之上的，而培训的需求是需要评估的，评估必须依据企业的目标，必须与企业的战略相互协调，必须与企业的生存、发展和竞争等方面的组织需求相联系，培训计划必须是企业计划的一个组成部分。

只有这样，培训工作才会是有效果、有效率和有针对性的。

万科人力资源部根据公司《三年经营计划》确定年度培训工作方向。

在每年12 月发出《年度培训需求调查表》，各部门提供详细培训需求,包括为什么要培训，谁需要培训和需要什么培训，培训的时间，培训的成本估算，如何进行培训，以及培训时间的地点确定等。

然后人力资源部通过反馈回来的信息制定年度培训计划，并与财务管理部共同制定公司年度培训预算，经分管领导审核报总经理批准后执行。

人力资源部会以计划表形式公布年度、月度培训计划。

(二)培训内容体系万科培训的内容体系分为内训与外训，其具体模式如下：1、内部培训(1)新职员培训分为：新公司万科化培训(适用于成立新公司或兼并收购公司);NEO(适用于社会招聘新入职人员);新动力(适用于集团人力资源部统一招聘、统一录用、统一进行集团内调配的大学本科以上应届大学毕业生)。

内容包括：公司基本情况介绍(包括公司历史、规章制度、发展规划、管理架构、业务流程等);公司理念讲解;基本职业技能训练;户外拓展活动及岗位实习等。

(2)在职员工培训内容分类：ISO;企业文化;综合管理;销售;工程;规划设计;财务、成本;法律;项目事务及项目发展;客户服务;职业素质与技能。

《万科集团》PPT课件

❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
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8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
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客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高，如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000

万科物业管理制度

万科物业管理制度万科物业管理制度篇一：20__万科物业管理公司全套制度20__万科物业管理公司全套制度目录前言4第一章管理架构5第一节组织架构5第二节职能部门及岗位职责 5总经理 5副总经理6行政人事部 6客户服务部8财务部10招商部13工程部14安管部17餐厅19第二章行政管理制度21第一节流转制度21第二节会议管理制度21第三节印鉴管理制度22第四节档案管理制度23第五节车辆使用管理制度25第六节业务宴请制度26第七节计算机网络管理制度26第八节办公用品管理制度27第三章人事管理制度27第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度27 第二节劳动人事关系33第三节考勤与假期管理38第四节薪酬及福利管理制度40第五节培训管理43第四章财务管理制度52第一节资金管理制度52第二节资产管理制度57第三节借款及费用报销管理制度60第五章综合业务管理制度62第一节客户服务管理制度62第二节招商部管理制度66 第三节工程维修管理制度67 第四节安管部管理制度72第五节保洁管理制度80第六节绿化管理制度82第七节餐厅管理制度83第八节应急预案86第六章工作流程96第一节综合管理961、招聘申请工作流程962、招聘工作流程983、新员工入职管理流程1004、员工转正管理流程1025、人事变动工作流程1046、员工离职办理流程1067、员工奖惩管理流程1088、员工请假办理流程1109、接单流程11210、发文流程11411、文件报送流程11612、档案管理流程11813、物品申请流程12014、印章管理流程12215、招商工作流程12416、各班次交接流程1261、财务基本核算流程1282、物品采购流程1303、请付款及报销流程132第三节服务管理1341、办理停止供暖流程1342、装修管理流程1363、经典生活公寓出入管理流程1384、公寓物品搬出管理流程1405、消杀管理流程1416、投诉处理流程1437、客户回访流程1458、业主入伙流程1479、公寓二次装修流程14910、业主有偿服务流程15111、公共区域报修流程15312、监控发现异常情况处理流程15513、醉汉、精神病人的处理流程15714、突发事件（火灾）处理流程15915、维修流程16116、巡检流程16317、电梯困人处理工作流程16518、停电处理流程167第四节收费管理1691、采暖费收取流程1692、车场收费流程1713、物业费收取相关流程173第五节车辆管理1751、车辆管理流程1752、车辆进场检查流程177前言一、为规范公司的运营，特制定本制度汇编，各部门必须严格遵照执行。

万科物业工程部管理方案

万科物业工程部管理方案一、前言万科是中国领先的房地产开发商和物业服务提供商，致力于为客户提供卓越的产品和服务。

工程部是万科物业的重要部门之一，负责物业项目的设施和设备的维护管理，以保证物业项目的良好运营。

因此，建立一个科学、高效的工程部管理方案对于保证物业项目运营的顺利进行具有重要意义。

二、工程部组织架构1. 部门设置工程部应当包括设备维护组、设施管理组、安全管理组以及工程监督组。

设备维护组负责物业项目内各类设备的日常维护和保养；设施管理组负责物业项目内重要设施的规划、管理和维护工作；安全管理组负责物业项目内安全工作的监督和管理；工程监督组负责对物业项目内工程施工和维护工作进行监督和管理。

2. 部门职责设备维护组主要负责对物业项目内的设备进行日常维护和保养，保证设备的正常运转；设施管理组负责对物业项目内重要设施的规划、管理和维护工作，确保设施的良好状态；安全管理组负责对物业项目内的安全工作进行监督和管理，保障居民的生命财产安全；工程监督组负责对物业项目内的工程施工和维护工作进行监督和管理，确保施工和维护工作的质量和进度。

三、管理流程1. 设备维护流程1.1 设备维护计划制定：设备维护组应当在每年初制定设备维护计划，并根据实际情况进行调整。

1.2 设备维护执行：设备维护组根据设备维护计划，对设备进行日常维护和保养。

1.3 设备维护记录：设备维护组应当对每次维护和保养进行记录，并及时汇报上级。

2. 设施管理流程2.1 设施管理规划：设施管理组应当根据实际情况对物业项目内的重要设施进行规划和管理，确保设施的良好状态。

2.2 设施管理执行：设施管理组应当对设施进行日常维护和保养，确保设施的良好状态。

2.3 设施管理记录：设施管理组应当对每次维护和保养进行记录，并及时汇报上级。

3. 安全管理流程3.1 安全管理监督：安全管理组应当对物业项目内的安全工作进行监督和管理。

3.2 安全管理演练：安全管理组应当定期组织安全演练，提高居民的应急处理能力。

万科战略规划

万科企业股份有限公司战略规划第一部分：战略分析第一节企业外部环境分析【提要】市场多变性和环境不稳定性的趋势，使得在任何场合，企业的资源都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。

企业外部运营环境分析致力于识别和评价超出企业控制能力的外部发展趋势与事件，揭示企业所面临的主要机会与威胁，从而可以使管理者采用适当的战略，充分利用机会、规避或远离威胁的影响。

１、企业宏观环境分析（ＰＥＳＴ分析）（一）政治环境因素(Political Factors)分析国内现行政策对房地产行业影响a. 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况。

政府对土地资源的管理主要表现在政府将采取措施，进一步加强对房地产开发用地的供应管理，严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制建设用地供应总量，优化土地利用结构等方面。

各级国土资源管理部门将根据规划和建设的实际需要，制定建设用地，特别是房地产开发用地的供应计划，对建设用地供应问题实行严格控制。

制订政府供地计划，把盘活利用存量建设用地作为土地供应的重要途径，纳入当地供地总量管理。

政府将强化建设用地管理，确保政府对建设用地的集中统一供应。

在一个城市内，必须坚持土地利用统一规划、统一征用、统一供地、统一管理。

为了提高政府供地环节的透明度，实行政务公开，政府供地计划一经确定，必须向社会公开，即政府土地供应计划、供地结果和基准地价、土地市场交易信息等将定期向社会发布。

最近，国家出台实施土地储备制度，将现有国有土地包括一部分国有企业划拨用地统一合理向社会公开招标，实施土地经营。

关于土地出让金征收管理，未按出让合同约定支付国有土地使用权出让金的，土地行政主管部门有权解除合同，并可要求违约赔偿。

房地产开发企业要按出让合同要求的开发进度开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，政府将征收土地闲置费，满二年未动工开发的，政府将无偿收回土地使用权，以防止土地闲置和烂尾工程。

万科规划手法楷硕策划设计近郊大盘的八大纲领

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万科规划手法楷硕策划设计近郊大盘的八大纲领
•纲领五
•社区的标识性
•公共设施的可识别性。包括尺度适宜的步行商业街，特殊造型的街灯、街道家具，入口、商业街、景观中心或景观轴线上的标志性“塔”…… •“塔” •如万科住区中最常用的标志物，多位于住区入口、商业街、景观中心或景观轴的起点等位置。具有非常强的可识别性和领域感。
万科规划手法楷硕策划设计近郊大盘的八大纲领
•纲领三
•封闭组团、开放街区
适宜的封闭规模。在保证住区开放的同时，标志居住组团或街区在一定程度和范围内的私密性，满足居住安全、宁静的需求。万科认为适宜的组团规模在100-300户之间。住宅形态多呈现各种院落围合的形式。万科尝试通过营造开放的“都市核心路”、“开放商业街”、“回家的路线” 等手法实现具有城市生活感的住区。提供开放的城市空间，培育城市生活。将街道作为住区公共活动的重要场所，同时重视行人和开车人的感受。
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万科规划手法楷硕策划设计近郊大盘的八大纲领
•纲领六
•放大景观资源 •景观资源成为客户越来越看重的因素，
•自主改善区域形象：区域形象不佳的情况下自主营造非常重要。例：万科四季花城、雅居乐自主修建区外道路。
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万科规划手法楷硕策划设计近郊大盘的八大纲领
•纲领七
•注重样板区展示
•展示先行 •公建配套作为局部亮点强势展现，消除区域不成熟的尴尬，降低心理门槛 •高规格开盘：现楼展示、景观区展示、公建配套区落成开放
多类型产品启动
覆盖多层面客户，检验市场需求，提高开发主动性
整合品牌资源优势
凌厉建立市场形象，拓展客户层面
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万科股权激励PPT课件

对员工激励效果的评价
提高员工满意度
股权激励计划使得员工有机会分享公司的成果，从而提高员工的工作满意度和归属感。
激发员工创新精神
股权激励计划鼓励员工创新和进取，通过个人绩效和公司整体业绩的绑定，激发员工的创新精神。
促进员工长期职业规划
股权激励计划有助于员工制定长期的职业规划，增强员工的忠诚度和稳定性。
强化监督和管理
持续优化和完善激励机制
企业应建立健全的监督和管理机制，确保股权激励计划的公平、公正和透明，防止利益输送和权力寻租现象。
企业应持续关注市场变化和员工需求，优化和完善激励机制，以适应不断变化的市场环境和企业发展需要。
谢谢
THANKS
股票来源
万科股权激励计划的股票来源为公司向激励对象定向增发新股或回购公司股份。定向增发新股是指公司向特定对象发行新股票，而回购股份则是公司从市场上回购已发行的股票。
02 万科股权激励的实施情况
CHAPTER
实施时间与进度
实施时间
万科股权激励计划自XXXX年开始实施，至今已有多年的历史。
实施进度
激励范围
激励范围覆盖了公司的各个层级，从高管到底层员工都有可能成为激励对象。其中，高管和核心管理团队是主要的激励对象，他们将获得较大比例的股权激励份额。
激励方式及股票来源
激励方式
万科股权激励计划采用了限制性股票和股票期权的激励方式。限制性股票是指激励对象需要满足一定的条件才能获得公司股票，而股票期权则是激励对象有权在一定期限内以某一价格购买公司股票。
实施过程中的问题和解决方案
实施过程中的问题
在万科股权激励计划的实施过程中，也遇到了一些问题，如激励方案的设计、激励对象的确定、行权价格和行权期限的设定等。

万科设计管理制度及各部门职责

万科设计管理制度及各部门职责万科地产管理流程设计管理制度 1、目的设计中心是万科地产所有开发项目设计管理部门，根据事业部的总体战略要求并在事业部主管领导的指导下全面负责事业部的设计管理工作，代表东北事业部行使设计管理职能。

采取纵向管控型和横向操作型的管理模式。

目的是实现事业部的发展战略，使项目设计管理和操作程序规范化和制度化，促进事业部进一步向专业化和科学化的方向发展，以保证设计管理和操作全过程的计划性和有效性；明确各部门在设计管理工作中的责权和工作要求，提高跨部门的协作效率，充分发挥设计中心和项目公司的整体优势并提高事业部对外投资的整体效益。

2、范围本管理制度适用于万科地产所属公司所有开发项目的设计管理和操作。

3、术语和定义3.1【决策委员会】在本管理制度中指由万科地产高层领导及相关部门组成的项目开发决策机构。

3.2【事业部主管领导】在本管理制度中指万科地产主管设计中心工作的副总经理。

3 . 3【事业拓展部】在本管理制度中指万科地产主管新项目土地获取、土地储备的部门。

3.4【财务部】在本管理制度中指万科地产主管财务部门。

3.5【营销中心】在本管理制度中指万科地产主管营销部门。

3.6【项目公司总经理】在本管理制度中指万科地产所属项目公司总经理负责项目设计横向跨专业操作的管理者。

3.7【设计中心】在本管理制度中指万科地产负责对项目公司设计体系进行专业纵向管控的职能部门。

3.8【成本中心】在本管理制度中指万科地产负责成本核算和招投标采购的部门。

3.9【项目公司设计部】在本管理制度中指项目公司负责设计管理的具体操作部门，在制度执行中接受设计中心指导和监督。

3.10【项目公司营销部】在本管理制度中指项目公司负责营销定位、营销策划部门。

3.11【项目公司工程部】在本管理制度中指项目公司负责营造阶段的工程管理部门。

3.12【项目公司开发部】在本管理制度中指项目开发过程中对外办理各种手续的部门。

4、职责本管理制度明确了事业部设计中心、项目公司设计部及各有关部门在产品设计工作中相应的职责范围。

万科集团管控模式简介38-2010

万科集团管控模式简介二〇一〇年八月一．万科集团简介二．财务管控模式三．管理中的问题1.1 历史沿革z 1984年 z 1988年成立于中国深圳，从事进出口业务公开发行A股，成为中国首批上市公司之一；通过公开竞拍土地，进入深圳房地产业务 z 1991年 z 1993年通过公开竞拍土地，进入上海房地产市场，开始跨地域发展确定以大众住宅为核心业务，开始“万科减法”；向海外投资者发行B股 z 2000年 z 2007年华润取代深圳经济特区发展公司成为万科第一大股东，占总股本10.82% 万科建筑技术东莞研究基地成为中国国家住宅产业化基地; 销售金额突破500亿元，成为全球最大住宅公司1.2 战略布局产品定位：主流住宅环渤海区域长春沈阳北京唐山鞍山廊坊大连天津烟台青岛西安武汉重庆合肥南京镇江无锡苏州上海区域布局： 41个城市，区域发展模式珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区域和中西部中心城市业务规模： 56,000套（09年）累计为近24万业主提供住房 634亿销售收入（09年）市场份额：1.7% （09年）乌鲁木齐成都贵阳昆明三亚南昌杭长江三宁波州福州角洲厦门长沙清远东莞广州惠州佛山深圳中山珠珠江三角洲海海口1.3 财务业绩z上市21年间万科主营业务收入年复合增长率为30%，净利润年复合增长率为30%万科历年主营业务收入（亿元）万科历年净利润（亿元）489200920091.3 财务业绩z销售金额由2000年的27亿增长到634亿。

700 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009634 523 479212 32 48 61 92 14027万科销售额一．万科集团简介二．财务管控模式三．管理中的困惑1 财务管控——组织管理模式9 组织统一：实行垂直管理体系，保证财务体系完整性和独立性； 9 政策统一：制定统一的财务政策，统一执行标准； 9 工具统一：提供统一的信息工具平台，提高信息共享程度；1.1.1 组织统一——万科集团管理模式9 总部直管，下设四大区域，30家地产公司； 9 四大区域对总部负责，区域内一线公司对区域和总部负责。

万科-海盗计划.ppt

“对于公司这样的发展，我们能不能提供足够的人力资源，以满足公司的需求？我们能不能预见下一阶段公司会在什么地方进行项目开发？如果能够预见，那么我们应该采取什么样的措施？”
——万科CHO 解冻
寻找千亿企业的管理者
海盗计划
2001年，提出新的人力资源定位： 1、人力资源部是集团公司管理者的战略合作伙伴； 2、人力资源部是企业内部变革的推动者； 3、人力资源部是方法论的专家。
发展机遇
Opportunity 机会： 1、处于高速扩张阶段，发展机会大； 2、与华润存在“整合”可能。 3、提出了“面向新经济，关注普通人”的口号，进军质优价廉住宅开发领域。
Threat 威胁： 1、各家房地产企业发展迅速，在拿地、用人上产生竞争； 2、存在换帅隐忧。
4
2020/5/23
项目背景 |背景介绍|人力资源分析
对人力资源体系的价值
1、人力资源得以重新定位，在行业内率先提出人力资源和公司的战略伙伴关系，为之后的人力资源发展奠定基础； 2、人才获取速度快，对企业发展帮助速度快； 2、公司高层高度重视人力资源发展，授予“一票否决权”，使得人才发展的地位得以析 |项目风险
10
2020/5/23
2 项目概况 2.1 项目名称 2.2 项目概况 2.3 涉及人群
11
2020/5/23
项目概况 |涉及人群
目标人群：房地产行业中经验丰富的专业人士，能够迅速形成战斗力开疆辟土。主要由学习榜样，合作伙伴，竞争对手，政府关系构成，其中，中海是主要目标。
人员层次：高级职业经理人
5
2020/5/23
项目背景 |项目目的
成熟企业的职业经理人
+ 宽阔的发展平台和空间 + 推动企业变革的万科人才策略

万科工程项目管理的五管一控共26页PPT资料

化
质量是你我的责任
质量是与合作伙伴共赢
质量从预防开始
一分缺陷，三分代价
没有质量，就没有未来 13
万科工程项目管理的五管一控之质量管理万科的质量标准
国家质量标准万科质量标准是什么
14
万科工程项目管理的五管一控之质量管理
万科质量管理体系
1 质量策划 2 合理工期 3 施工过程质量控制 4 对供方的质量管理输出
万科工程项目管理的五管一控
万科工程项目管理的五管一控之范围管理
管理范围定义
房屋的生命周期
决策阶段
实施阶段
使用阶段
土地机会市场定位概念寻找产品建议设准计备
规划施工图房屋设计设计设计施建工造
销售
物业管理
项
投资方
DM
PM
目的
开发方
DM
PM
参
PM
与
设计方
者
PM
施工方
PM
供货方Leabharlann 物业公司万科工程项目管理的五管一控之计划管理
工期的经验值是编制计划的基础之一
工期的经验值是编制计划的基础之一
万科的规划设计工期万科的建造各阶段工期（集团平均3层）万科的建造各阶段工期（集团平均6、9
层）万科多层项目常规总工期
9
万科工程项目管理的五管一控之计划管理项目计划要点和方式
1、合理工期
2 均好中加速
质量奖项 5. 解决装修房形势下的质量问题 6. 解决前工厂化与工厂化的衔接
11
万科工程项目管理的五管一万控科之质质量量管管理理体系万科的质量文化万科质量标准万科质量过程管理万科质量技术标准
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万科工程项目管理的五管一控之质量管理

万科物业五步一法及其运用

“五步一法”简析
“五步一法”的形成
认识了解理解帮助感动成就
“五步一法”简析
“五步一法”不是节外生枝一直在做，但不系统，例如：认识：有些岗位做到了，有些没做到。了解：少数客户了解，但大多不了解。帮助：帮客户提重物、物品放行等。理解：扫地时间的调整、对讲机的耳机等。感动：收到客户的表扬信。
“五步一法”的运用
[案例] 城市花园部分岗亭有打气桶提供使用，昨天忽然要用，一路走了三个曾经有打气桶的岗亭，不是没有了，就是坏了，麻烦确认一下还仅存几个可用的，如果无法提供此项服务也通知一下业主。
“五步一法”的运用
[案例] 业主投诉：严重抗议！！请万科解决一期前排停车位掉树油的问题，并赔偿我们由此产生每日洗车及保养的费用。
“五步一法”的运用
寻找问题
客户需求入手
客户诉求主动沟通
分析问题解决问题
用“五步一法”分析
改进服务流程优化资源配置
需求到底是什么？流程是否人性化？关键点是什么？
时间、地点、方法人、财、物的调配
“五步一法”分析具体问题的流程图
“五步一法”的运用
寻找问题
让万科在投诉中完美。注重和客户的主动沟通。
2）为保证自已资金安全，而限定退款时间，有违客户需求，如果合理安排，不会对工作有太多影响；（存在管理思维）
3）丢失押金条的客户，最终还是要退款，因此应在归避风险的前提下尽快退款，减少业主抱怨；（流程不合理）
4）10天的规定不一定合理，而且客户不理解，说明我们缺乏沟通。（流程不合理）
“五步一法”的运用
“五步一法”的运用
项目
可视对讲移位手动报警移位电路遥测打压试验闭水试验

万科地产置业顾问培训ppt课件精选全文完整版

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心态篇：第一节
1-1：正确认识“销售”这一职业
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一、正确认识“销售”这一职业
销售是一种光荣、高尚的职业
乞丐心理
× 推销是乞求、害怕被拒绝和客户提意见
万科置业顾问的心理角色
使者心理
√ 万科的、专业的、诚信的，将带给客户
快乐、价值。万科企业使者，企业形象代表
销售是极具挑战和竞争性的职业付出艰苦努力才有丰厚回报
◆ 客户有明确的需求：包括形态、户型、楼层、朝向等。
◆ 对楼盘某种特别性能不断重复。（如创新的户型设计、2万平米的园林环境）
◆ 对房屋结构及装修设计非常关注。（对样板房的装修和样板区景观反复探讨）
◆ 对付款方式及优惠问题进行反复探讨。
◆ 特别问及邻居职业。
◆ 对售楼人员的接待非常满意。
◆ 爽快地填写《客户来访登记表》，主动索要名片并告知联系电话，要求有信息及时联系。
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三、成功置业顾问的3、4、5、6之“3”
② 、蹲得越低，跳得越高——踏实
• 销售→营销→经理→总监据统计，从事营销行业的人中，80%是做最基础的销售工作。我们要想成功，就必须从置业顾问做起，一步一步锻炼自己、提升自己。
• 你拥有一份世界上最具魅力的工作拒绝用一些冠冕堂皇的头衔（高级营销代表）来掩盖自己内心的不安！要敢于承认自己就是一名普通的置业顾问。
万科地产置业顾问培训
━━ 2011年
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万科的置业顾问素描
置业顾问价值所在
达成产品的销售和溢价传递企业价值和理念
搭建万科与客户沟通平台
2
万科的置业顾问素描
万科优秀的置业顾问素描
他或她继承并发扬了万科人坚韧踏实，讲究团队协作，优秀的服务意识三大传统；