房地产政策梳理解读

房地产政策梳理

一、重庆市个人住房房产税

2011年1月28日起重庆开始征收房产税。

1、征收试点区域：主城九区行政区域范围征收，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。

2、征收对象：个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。

3、税率：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。

4、应纳税额的计算：公式：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率（应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积）免税面积的计算。纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

二、“新国八条”节选

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

三、近期市政动态

1、茶园西永鱼洞三大换乘枢纽开工明年投用

重庆茶园、西永、鱼洞三个综合换乘枢纽5月30日同时动工，全市规划中的9大换乘枢纽已开工6个，其中鱼洞换乘枢纽全市最大。茶园换乘枢纽位于南岸茶园新区石塔立交旁，占地面积8万平方米；西永换乘枢纽位于西永赖家桥，占地面积7.8万平方米；鱼洞换乘枢纽位于巴南区鱼洞，占地面积为9.6万平方米。鱼洞换乘枢纽是目前我市开建的换乘枢纽中面积最大的一个。

2、重庆将于明年实施房地产交易管理条例

5月27日，重庆市三届人大常委会第二十四次会议通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》，并定于2012年1月1日起正式施行。《条例》规定，商品房在销售时应当同时公布套内面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。当交易当事人发生纠纷时，应以套内面积和套内价格作为处理纠纷的计价依据。八层以下的商品房，须主体建筑封顶之后才可预售；九层以上的，须已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积一半以上才可预售。

3、重庆公租房取消收入限制，公务员可申请

重庆市5月28日完成公租房第二次公开摇号配租，重庆放宽公租房申请条件，取消申请人收入限制，参加工作三年以内且没有住房的公务员，也列入了公租房申请人群。据介绍，凡年满18周岁，在重庆主城区工作的重庆市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来重庆主城区工作的无住房人员都可以申请公共租赁房。同时，参加工作三年以内，并且没有住房的公务员，也列入了公租房申请人群。

四、存款准备金率连续上调

年内五调后已达21%历史峰值，5月18日起再上调0.5个百分点，一次性冻结资金3700亿元左右，这是今年第5次上调存准率，此次调整后，大型金融机构存款准备金率为21%，中小金融机构存款准备金率为17.5%。个人房贷业务或将继续收紧，存准率还有继续上调的空间。此举和4月CPI数据5.3%有直接关系，若通货膨胀得不到良好控制，下一波加息可能在端午节后来临。在这种背景下，重庆市部分银行叫停首套房贷，开发商推全款优惠应对，银行钱袋子一收再收，一部分称“已无钱可贷”的商业银行支行不得不暂停接收房贷单子，开发商加大对全款买房优惠，部分开发商接受住房公积金贷款。

五、土地交易情况

蔡家、大竹林掀起又一轮土地供应期，建筑规模65万方和24万方两宗土地公告入市5月12日土地公告，（1）大竹林组团G标准分区二类居住用地176亩，地上建筑体量23.47万方，容积率2.0，起拍楼面地价4125元/㎡，总金额9.68亿元；（2）北碚区蔡家组团L 分区（二类居住+商业），占地521亩，地上建筑体量65.31万方，容积率1.8/2.0，起拍楼面地价1086元/㎡，总金额7.08亿元。

六、国土部地价监控细化至县城，若异常须一律上报

国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，对土地市场的监控再度升格，去年12月开始，全国105个重点城市需要及时上报高价地块，通知下发后这一范围扩大到全国所有县级及以上城市，该文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。

七、重庆市发布中央公园规划设计方案

2011年5月23日下午5点10分，重庆市政府新闻办发布关于市政府常务会研究通过了重庆中央公园规划设计方案。重庆中央公园选址于规划的悦来两江商务中心核心区域,西距会展中心3公里，东距江北国际机场5公里,，为南北长条形展开，占地1.53平方公里。中央公园南北长2400米,东西最宽770米,最窄600米。1.53平方公里面积规划形成中央广场区、活力水景区、阳光草坡区、半岛镜湖区、密林溪流区五大景区,将融汇中西及本土多元文化，依托重庆山水风貌特色,形成既气势宏大又婉约精致，体现自然和谐之美的现代城市公园。《重庆北部新区公共交通规划》已经出台，年内新增公交线路8条，近期9条公交线路要调整。到2012年，北部新区市民出行，出门300—500米就有公交车坐，选择公交出行的市民比例将达到40%。