物业共用部位
共用部位_法律规定(3篇)
第1篇在我国，共用部位的法律规定是物业管理中的重要组成部分，对于维护业主权益、规范物业管理行为具有重要意义。
本文将从共用部位的定义、法律规定、管理职责、纠纷处理等方面进行探讨与解读。
一、共用部位的定义根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，共用部位是指建筑物内属于多个业主共有的部分，包括但不限于：楼梯、电梯、走廊、公共卫生间、公共通道、屋顶、地下室、物业管理用房等。
二、共用部位法律规定的概述1. 所有权归属《物权法》第七十四条规定，共用部位的所有权属于全体业主。
这意味着，业主对共用部位享有占有、使用、收益和处分的权利。
2. 管理职责《物业管理条例》第二十一条规定，物业管理企业应当对共用部位进行日常管理，确保共用部位的安全、卫生和整洁。
同时，业主大会或者业主委员会可以制定共用部位的管理规则，对共用部位的使用进行规范。
3. 维修责任《物权法》第七十五条规定，共用部位的维修责任由全体业主共同承担。
对于共用部位的维修费用，可以按照业主专有部分面积所占比例分摊。
4. 禁止行为《物业管理条例》第三十条规定，业主在使用共用部位时，不得损害其他业主的合法权益，不得妨碍物业管理秩序。
例如，不得在共用部位乱丢垃圾、乱贴广告、乱搭乱建等。
三、共用部位管理的具体规定1. 共用部位的维护物业管理企业应当对共用部位进行定期检查、维修，确保其安全、卫生和整洁。
对于共用部位的维修，应当及时通知业主，并按照规定程序进行。
2. 共用部位的使用业主在使用共用部位时，应当遵守以下规定：（1）不得占用、损坏共用部位；（2）不得擅自改变共用部位的结构和用途；（3）不得在共用部位堆放杂物、乱贴广告；（4）不得在共用部位从事影响他人正常生活的活动。
3. 共用部位的收益共用部位的收益归全体业主共有。
业主大会或者业主委员会可以按照规定将共用部位的经营收益用于补充物业维修资金、改善物业管理服务等。
四、共用部位纠纷的处理1. 协商解决业主之间因共用部位产生的纠纷，可以首先通过协商解决。
房屋共用部位管理制度
房屋共用部位管理制度房屋共用部位管理制度是指在多户共同居住的房屋中，对于共用部位的管理规定和制度安排。
共用部位通常包括大楼的入口、走廊、电梯、楼梯间、停车场等公共区域。
合理有效的管理制度可以有效地保护共用部位的安全和整洁，确保业主和住户的生活质量，同时也能够维护整个建筑的价值。
以下是一份关于房屋共用部位管理制度的详细规定，旨在为业主和物业管理人员提供一份可操作的参考模板。
一、管理范围本制度适用于多户共同居住的房屋，包括但不限于住宅小区、公寓楼等。
二、管理目标1. 确保共用部位的安全和整洁；2. 规范居民的行为和使用共用部位的方式；3. 促进邻里关系的和谐。
三、管理权限1. 物业管理部门负责对共用部位进行日常管理和维护；2. 业主委员会对共用部位的重大改建和装修事宜进行审批；3. 业主大会对共用部位管理制度进行讨论和决定。
四、管理内容1. 共用部位的清洁和维护（1）确定清洁和维护的频次和标准；（2）委托专业的清洁公司进行定期清洁；（3）设立维修经费专项，用于日常维护和紧急维修。
2. 安全设施的管理和维护（1）对电梯、消防设施等安全设施进行定期检查和维修；（2）制定相关安全管理制度，确保业主和住户的人身和财产安全。
3. 共用空间的使用管理（1）规定共用空间的使用时间和方式；（2）设立使用申请和审批程序，避免共用部位过度使用和滥用。
4. 环境卫生管理（1）推动垃圾分类和垃圾处理制度；（2）开展环境卫生宣传和教育活动，提升居民的环保意识。
五、管理程序1. 物业管理部门制定并执行共用部位管理计划；2. 业主委员会对共用部位管理计划进行监督和评估；3. 物业管理部门定期向业主大会汇报共用部位管理情况。
六、管理制度的宣传和培训1. 宣传共用部位管理制度和规定，提升业主和住户的遵守意识；2. 举办共用部位管理知识的培训活动，提升物业管理人员的管理水平。
七、违规处罚和纠纷解决1. 对于违反共用部位管理制度的行为，采取相应的处罚措施；2. 对于共用部位的纠纷，采取协商、调解等方式解决。
《共用部位及共用设施设备使用规约》
共用部位及共用设施设备使用规约为了营造和保持恒基中心良好的办公、经营及生活环境，根据《物业管理条例》、《北京市恒基中心管理维修公约》等法规制定本规约，作为《北京恒基中心物业使用管理规定》的附件已向大家公示，超过一半以上的业主赞成并通过，现予以发布，请客户自觉遵守。
1、释义1.1 共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。
一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等（以下简称公区）。
1.2 共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。
一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、洗手间、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等（以下简称公共设施）。
1.3 客户：是指业主、使用者、租用者及他们的雇员或访客等。
2、客户应自觉爱护公区及公共设施客户应避免损伤天花、墙壁、墙纸、地面、地毯、消防烟感、喷淋、电梯轿厢、防火通道、门窗及洗手间设施等；客户如不慎损坏公区及公共设施应自费修复或照价赔偿。
3、运输工具必须使用柔性车轮并包边使用平板车等运输工具，必须是柔性车轮，并将车板边沿用柔性材料包裹车边，避免平板车损坏共用设施。
4、不得将物料放在地面拖拉物料或建筑垃圾等必须离地搬运，不得将物料等放在地面上拖拉。
5、装修施工必须对公区进行保护，不符合要求者不得开工进行装修施工前及全过程，必须对所涉及的共用区域采取切实的保护措施，围蔽施工现场，并满足以下要求，否则服务中心不予送电：5.1 公区地毯上面需使用厚度≥5mm的地垫或板材进行无遗漏铺垫，防止建筑垃圾或粉尘散落在地毯上；5.2 装修施工进行中应保证公区的保护措施符合要求，若有损坏及时修补，否则将停工整改，直至公共区域各项保护措施符合本办法第2条款规定；5.3 装修施工材料或建筑垃圾必须装袋或扎捆运输，不得散运；5.4 运输大量（或大件）装修材料，应先对墙壁进行围蔽以避免污损墙壁。
前期物业管理方案共用部位
前期物业管理方案共用部位一、概况共用部位是指物业项目内的各种公共设施和服务设施，主要包括大厅、走廊、电梯、楼梯、停车场、绿化带等。
这些共用部位是业主们共同使用的，对于保持物业项目的整体形象和提升居住体验起着重要的作用。
因此，合理有效地管理共用部位对于物业项目的运营和管理至关重要。
二、管理原则1. 公平公正：对共用部位的管理应遵循公平公正的原则，确保所有业主享有相同的权利和服务。
2. 优质服务：物业管理应提供优质的服务，为业主创造舒适便利的生活环境。
3. 高效管理：通过科学管理和精细运作，提高共用部位的利用效率，降低运营成本。
4. 安全环保：对共用部位进行定期维护和保养，确保安全可靠，同时注重环保和节能。
5. 社区共建：鼓励业主参与共用部位的管理和维护，形成社区共建共享的良好氛围。
三、管理措施1. 设立专门管理机构物业项目应设立专门的管理机构，负责共用部位的管理和维护工作。
管理机构应有专业的管理团队和技术人员，负责制定共用部位的管理规定和操作流程，确保管理工作的科学化和规范化。
2. 定期巡查检查管理机构应定期对共用部位进行巡查检查，发现和解决存在的安全隐患和环境卫生问题，及时清理垃圾和积水，确保共用部位的整洁和安全。
3. 营造整洁环境管理机构应组织专业的清洁人员对共用部位进行定期清洁，保持环境整洁清爽。
同时，定期对共用设施进行维护和保养，确保设施设备的正常运转。
4. 管理规范制定管理机构应制定共用部位的管理规范和使用规定，明确业主和物业管理方的权利和义务，明确共用设施的使用规定和维护责任。
同时，对于违规行为和私自占用共用部位的行为，要采取相应的管理措施予以处理。
5. 提供便利服务管理机构可以为业主提供便利性服务，如设置便民服务点、充电设备、垃圾分类回收箱等，为业主提供更便捷的生活服务。
6. 社区活动开展管理机构可以组织各种社区活动，如篮球比赛、健身操、瑜伽课程等，丰富业主的业余生活，增进社区的凝聚力和归属感。
共用部位管理制度
共用部位管理制度第一章总则第一条为了规范和管理共用部位的使用，保障业主权益，维护共用部位的秩序和安全，根据《物业管理条例》等相关法律法规，制定本管理制度。
第二条本制度适用于小区、商业楼宇等具有共用部位的物业管理工作。
第三条共用部位，是指由所有业主按份共有的部位，包括但不限于楼梯、电梯间、电梯、走道、院落、大厅、车库、顶楼、天台等。
第四条共用部位管理工作，是指对共用部位进行规范使用和维护管理，确保业主、租户和来访人员的正常生活和工作秩序，维护物业的整体形象和价值。
第五条小区物业管理公司负责对共用部位进行日常管理和维护，立足于为业主提供优质的物业服务。
第六条业主委员会负责监督和协助物业管理公司对共用部位进行管理工作，向业主代表大会汇报共用部位管理情况。
第七条业主、租户和来访人员在使用共用部位时，应当遵守相关管理规定，维护共用部位的整体利益。
第二章共用部位管理的基本原则第八条公平原则。
对业主、租户和来访人员，在共用部位的使用和管理上一视同仁，不得因身份、地位等因素进行区别对待。
第九条规范原则。
对共用部位的使用，应当按照规定的程序和要求进行，不得违反管理规定造成安全隐患。
第十条效益原则。
对于共用部位的管理和维护，应当以维护物业整体形象和价值为宗旨，不得追求个别业主的私利。
第十一条公开原则。
物业管理公司应当向业主公开共用部位管理的情况和相关信息，接受业主委员会和业主代表大会的监督。
第三章共用部位的管理程序第十二条共用部位的日常管理和维护工作应当按照以下程序进行：（一）物业管理公司应当定期对共用部位进行巡查和检查，发现问题及时处理，确保安全和整洁。
（二）发现共用部位有损坏或者存在安全隐患的情况，应当立即报告业主委员会和相关部门进行协调处理。
（三）根据物业管理公司的管理要求，制定共用部位的使用规定和维护计划，及时向业主公布并进行落实。
（四）业主委员会应当对物业管理公司的共用部位管理工作进行监督和评估，对重大问题提出建议和改进措施。
广东省物业管理条例-所解析的“共用部位”及“第55条 禁止条例”
《广东省物业管理条例》：
第五十五条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（四）破坏或者擅自改变房屋外观；
（五）违法搭建建筑物、构筑物；
（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；
（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（八）损毁树木、园林；
（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；
（十）乱丢垃圾，高空抛物；
（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；
（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员
会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。
第八章附则
第七十条本条例所称共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。
本条例所称共用设施设备，是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天燃气）管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。
第七十一条本条例自2009年3月1日起施行。
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
”共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二，从商品房的成本构成来说。
国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
第三，从公共配套设施的使用权角度来看。
住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。
依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。
所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。
共用部位管理制度
共用部位管理制度第一章总则为了规范和管理共用部位的使用和维护，保障业主的合法权益，维护小区环境的整洁和安全，制定本制度。
第二章共用部位的定义和范围共用部位是指小区内多个业主共同使用或者共同维护的区域和设施，包括但不限于楼道、楼梯间、电梯、车库、绿化带、垃圾堆放点等。
本制度适用于小区内所有的共用部位。
第三章共用部位管理的主体1. 物业管理公司是共用部位管理的主体，负责制定共用部位的维护保养计划和管理规定，监督实施，并对维护保养工作进行考核。
2. 业主委员会在共用部位管理中发挥监督和协调作用，对物业管理公司的工作进行监督和评估，并向业主进行汇报。
3. 业主是共用部位管理的参与主体，有权对共用部位的管理工作提出建议和意见。
第四章共用部位的维护保养1. 共用部位的维护保养应按照统一的标准和周期进行，包括清洁、修缮、设备维护等。
物业管理公司应制定维护保养计划，并确保执行到位。
2. 维护保养工作的费用由业主共同承担，物业管理公司应按照实际情况合理分摊费用，并定期向业主公布费用使用情况。
3. 如果共用部位出现损坏或者故障，业主应及时向物业管理公司报修，并配合维修工作。
第五章共用部位的使用管理1. 业主使用共用部位时应注意保持整洁和安全，不得随意乱扔垃圾、破坏设施，不得在公共区域进行私人活动。
2. 业主应尊重其他业主的利益，不得在共用部位影响到其他业主的正常生活和休息。
3. 物业管理公司应对共用部位进行定期巡查，并对违规行为进行制止和处理。
第六章共用部位管理的监督和考核1. 业主委员会有权对物业管理公司的共用部位管理工作进行监督和评估，并及时向业主公布监督情况。
2. 物业管理公司应定期对共用部位管理工作进行考核和评估，向业主委员会和业主汇报考核结果。
3. 如果物业管理公司在共用部位管理中存在违规行为或者工作不到位的情况，业主委员会有权提出整改要求，并可以向有关部门进行投诉和举报。
第七章附则1. 本制度自颁布之日起生效，如有修订，应经业主大会通过并向业主公布。
物业共用部位与共用设施设备维修养护计划
物业共用部位与共用设施设备维修养护计划
一、共用部位与设备
1. 公共场所:电梯厅、卫生间、垃圾房、通风管道等
2. 机电设施:电梯、消防系统、通风系统等
3. 管道设施:供水管道、排水管道、电路管道等
4. 绿植设施:院内绿化带、花坛等
二、维修养护范围和频率
1. 公共场所:每月对场所进行清扫和消毒,定期粉刷墙面和地面。
2. 电梯:每半年进行全面检查维修,并按操作情况进行一般保养。
3. 水管:每年对管道系统进行检查,发现漏水情况及时处理。
4. 管道与电路:两年进行更换检测,防止老化导致事故。
5. 绿植:每季度对植物进行浇水和修剪整形工作。
三、维修与养护责任单位
本物业公司负责本物业区内所有共用部位和设备的日常维修养护工作,并按计划安排专业单位进行全面检查和大修。
四、费用承担
根据物业管理费收费标准,公摊维修保养共用部位与设备的费用。
物业共用部位检查制度范本
物业共用部位检查制度范本一、总则第一条为了保障物业共用部位的安全、整洁和正常使用，维护业主的共同利益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本小区实际情况，制定本制度。
第二条本制度所称物业共用部位，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。
第三条物业管理公司应按照本制度规定，对物业共用部位进行定期检查、维修和养护，确保共用部位的安全、整洁和正常使用。
第四条物业管理公司应建立健全物业共用部位检查记录和维修养护档案，及时记录检查情况、维修养护情况及处理结果，接受业主监督。
二、检查范围和内容第五条物业共用部位检查范围包括：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；（二）通道、楼梯、大堂等公共通行部分；（三）消防、公共照明等附属设施、设备；（四）避难层、设备层或者设备间等结构部分；（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
第六条物业共用部位检查内容主要包括：（一）结构安全：检查建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分是否存在裂缝、渗漏、脱落等安全隐患；（二）使用功能：检查通道、楼梯、大堂等公共通行部分是否畅通，消防、公共照明等附属设施、设备是否正常运行；（三）卫生状况：检查共用部位的卫生状况，确保清洁、整洁；（四）其他需要检查的项目。
三、检查程序和时间第七条物业管理公司应制定物业共用部位检查计划，明确检查周期、时间、方法和责任人。
第八条物业管理公司应按照检查计划，对物业共用部位进行定期检查。
检查时，应通知业主或业主代表参加，必要时邀请专业机构进行检测。
第九条物业管理公司应将检查结果及时向业主公布，对发现的问题及时进行维修养护。
四、维修养护责任第十条物业管理公司应承担物业共用部位的维修养护责任，确保共用部位的安全、整洁和正常使用。
物业常说的房屋共用部位共用设施设备有哪些
设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下：
1.使用管理。使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。
②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。
③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。
(2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类：
(6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。
(7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。
(3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下：
①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。
②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。
③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。
小区物业工程部服务规范(共用部分)
2.3.8安防系统
1、在异常情况时，监控中心应即时响应；
2、门禁系统正确识别率应达到100％：
3、客户购卡时，应当天交付有效门禁卡；
4、对讲系统应运行正常，通话和视频的完好率应达到100％；
5、每半月至少备份一次刷卡数据；
2.3.9监控系统
1、视频、红外线监控系统应运行正常，监控范围应符合设计要求；
4、疏散指示灯完好率应达到100％；
5、消火拴箱内配件，以及其它消防器材应齐全完好；
6、内部消防演练，应当每半年最少1次，综合消防演习，应当每年最少1次；
7、消防背景音乐播放应当正常。
2.3.7停车场系统
1、计时、计费应准确；
2、发卡、读卡应无误；
3、闸杆应正常启闭；
4、闸杆不能开启时应有应急措施；
2、政府规定的供暖时间应启用集中供暖系统；
3、每年故障停暖次数应不超过2次；
4、维修工作应安排在人流低峰期；
5、计划停暖时应提前3天书公告，故障停暖时应在故障后1小内书面致歉并说明原因和预计恢复供暖的时间。
2.3.6消防系统
1、系统月误报率应不超过5％；
2、感应系统响应率应达到100％；
3、消防用水功能指标应符合设计要求；
2.0具体要求
项目
要求
2.1
物
业
共
用
部
位
2.1.1屋面
1、应没有渗水现象
2.1.2外墙面
1、应没有渗水现象；
2、露台、阳台应没有乱搭建和乱封闭现象；
3、窗户应没有乱替换现象；
4、墙面应没有乱悬挂物品(如空调主机)、拉线现象；
5、大理石或墙面砖，每2 0 m。应当破损不超过1处。
物业公共部位的维修养护
(2)功能完好。
２
外
墙
面
(1)外墙面砖起鼓脱落的修补；(2)外墙面局部渗漏；(3)外墙面大面积渗漏；(4)外墙面及装饰面的翻新
每周检查一遍，发现问题，及时维修。
由工程部有关修缮规程实施
(1)xx市《城、镇房屋修缮范围和标准》；(2)《房屋渗漏修缮技术规》（cJJ62-95）
无鼓无脱、无渗水、美观整洁。
３
屋
面
每月检查一遍，雨季每周检查，发现问题，及时维修
由工程部按相应作业规程实施维修，按照年度普查计划维修。
(1)xx市《城、镇房屋修缮范围和标准》；(2)《房屋渗漏修缮技术规》（cJJ62-95
１、无积水，无渗漏；２、隔热层完好无损；３、雨落管畅通、安装牢固。
4
公
共
通
道
门
厅
楼
梯
间
(1)公用地面的维修改造；(2)公共信道、门厅的墙、天棚维护；(3)楼间墙面、扶手、踏步的维护。(4)公共门窗的维护。
日常每周巡查一次，特别是在前期阶段要每天巡视，发现问题，立即处理、维修。
(1)由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请公司专业工程技术人员提出方案，委托专业公司实施；(2)如因施工质量原因造成结构问题，应报请建设单位处理。
《xx市城镇房屋修缮范围和标准》
物业公共部位的维修养护
一、维修养护范围
公共部位是指主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、外墙、屋面、楼梯间、通道等。
二、共用部位维修养护管理
1、房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案
表1
序号
项目
维修类别
共用部位维修服务方案
共用部位维修服务方案1. 背景介绍共用部位维修服务方案是为了解决建筑物内多个单位共同使用的部位（如楼道、电梯、卫生间等）出现问题时的维修和维护需求而提出的解决方案。
该方案旨在规范维修流程、提高维修效率、保障使用者的权益。
2. 维修流程2.1 提报问题•使用者发现共用部位存在问题后，需向物业管理部门或维修服务提供商提报问题。
•提报问题时，需提供详细的问题描述、发现时间以及联系方式等信息。
2.2 问题评估与报价•物业管理部门或维修服务提供商接收到问题报告后，将对问题进行评估。
•评估结果包括问题的紧急程度、维修所需材料和人力投入等。
•在评估完成后，将向使用者提供维修项目的报价和预计维修时间。
2.3 维修协商与确认•使用者根据提供的报价和预计维修时间，与物业管理部门或维修服务提供商进行协商。
•双方商定维修事项、费用和计划等细节，在达成一致后进行确认。
2.4 维修执行•维修服务提供商按照确认的计划进行具体的维修工作。
•维修过程中，应保证施工质量、减少对使用者的影响，并按时完成维修任务。
2.5 维修验收•维修工作完成后，使用者和维修服务提供商共同对维修结果进行验收。
•如有不符合要求的地方，维修服务提供商将进行修正，直到达到使用者满意为止。
3. 问题解决保障3.1 维修服务质量保障•物业管理部门或维修服务提供商应承诺提供符合相关法律法规和行业标准的维修服务。
•维修服务应包括保修期，确保在一定时间内对已维修的问题负责。
3.2 使用者权益保障•使用者在维修过程中享有知情权、参与权和表达意见和意见的权利。
•使用者对维修服务提供商的不满意可以进行投诉，并要求进行调解或仲裁。
4. 预防维护措施4.1 定期检查•物业管理部门应定期对共用部位进行检查和维护，以发现并解决问题的潜在隐患。
4.2 维护记录•物业管理部门应建立维护记录，记录共用部位的维护情况、维修历史和维修保养计划等信息。
4.3 健康安全教育•物业管理部门应向使用者提供健康安全教育，教育使用者正确使用共用部位，并提醒注意安全和健康问题。
对物业共有部位、业主或使用人自有部位提供维修服务的方案
对物业共有部位、业主或使用人自有部位提供维修服务的方案房屋共用部位、公用设施设备的维修养护与服务是项目物业服务的重要内容。
针对本项目的特点，通过对物业进行维修养护和服务，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个结果：一、绝对保证有一个正常的生活环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证。
二、保证项目与外部信息交流及内部信息交流的畅通。
三、保证项目对外的形象。
对于能体现项目形象的重要部位要特别加强服务。
保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。
是建筑贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
四、杜绝各种安全事故的发生。
采取各种安全排查措施，消灭各种安全隐患。
为达到上述四个效果，物业服务公司制定了房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对项目的有效服务。
（一）房屋土建公共建筑设施保养房屋土建公共建筑设施保养周期:（二）共用设施设备维护保养计划1、每年初，维修班按公司规定公共设施保养计划，填写《公共设施保养计划》，并按计划时间对公共设施进行保养，填写《公共设施保养记录》。
2、制定科学的维修、养护规程，完善设备资料和机电设备台帐、登记卡片制度，合理制定定期维护计划。
3、建立完善的“三级”保养制度，保证各类公共设施设备的正常使用和住户或住户生活、工作质量。
4、建立责任区，落实到人，保证各类公共设施设备的完好率达到100% 。
5、建立定期巡视、检查制度，加强日检、周检、月检、年检工作，及时发现问题，及时彻底解决。
6、发现设备损坏，维修班要立即向主管汇报，安排人员进行维修；对于重大维修，组织专业公共设备、设施维护师进行现场指导；对于不能解决需要向外委托维修时，应先填写《设备外委维修申请表》，维修费用在壹仟元以下的，由服务中心主管批准维修；维修费用在壹仟元以上的，经服务中心主管同意后，报公司主管审核后批准，再送外修理或请专业人员来服务中心修理。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
物业共用部位
定义
物业共用部位是指物业管理中的住宅共用部位、共用设施设备。
住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。
一般包括
住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
使用
无论是建设方或是任何业主个人，不得擅自利用物业共用部位进行经营，建设方不得擅自对物业共用部位进行处理。
《物业管理条例》第五十八条：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。
维修基金
根据建住房[1998]213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称"维修基金"）。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。
购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
公有住房售后的维修基金来源于两部分：1.售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。
该部分基金属售房单位所有。
2.购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。
产权归属
建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共[1]用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
”
共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二，从商品房的成本构成来说。
国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
第三，从公共配套设施的使用权角度来看。
住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。
依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。
所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。
第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。
根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。
公共配套设施的产权属于全体业主；业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。