物业消防管理中存在的问题及改进措施

物业消防管理中存在的问题及改进措施

摘要:随着城市化的不断发展, 物业消防安全管理工作日显重要。笔者对贵州省黔西南布依族苗族自治州目前物业消防安全管理存在的问题及以及原因进行了分析,并就如何改进提出了工作建议。

关键词:物业消防安全管理问题改进措施

物业管理,是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作, 而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物业消防安全管理还存在着许多亟待解决的问题, 因此要进一步推进物业消防安全管理, 必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系, 形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。

一、物业服务企业消防安全管理中存在的问题

(一重视程度不够。一些物业服务企业重经营、轻安全,重眼前、轻长远,重修补、轻维护,精力、人力、财力、物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面,忽视了对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查, 造成物业服务企业内部消防安全制度不完善、机构不明确、职责不清晰,消防值班、巡查、维护失位、缺位,隐患频现。

(二主体意识不强。有的物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“ 服务” ,在消防安全问题上不想管、不敢管,对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任,对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大, 对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高, 造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位,对消防设施故障损坏发现维修不及时,出现问题推、拖,乐见“ 责任不清” 状态,不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。

(三管理水平薄弱。当前,物业服务企业从事消防管理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多, 除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外, 其余人员基本上都没有经过专门消防培训, 导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识, 不能发现火灾危险性, 不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法,加之由于物业服务人员工资低、责任心差,消防管理几乎成“ 空白” 。

(四维护资金缺乏。按照《物权法》及有关规定,物业服务企业实施消防管理所需费用主要来自业主交纳的物业服务费, 物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则, 然而实际生活中,物业公司提供的服务不能满足业主要求,服务质量与物业收费不成正比,是物业纠纷的核心所在。作为业主, 往往采用拒交物业费作为自身的维权手段, 长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大压力, 不得不缩减开支、压缩管理项目,造成服务质量降低,产生恶性循环。另外,商品住宅、售后公有住房住宅等虽有专项维修资金,可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,但其使用条件和程序较为复杂, 能够成功动用使用的在现实中并不多见, 没有资金, 物业服务企业对一些隐患问题的整改也是有心无力。

二、物业服务企业消防安全管理存在问题背后的原因分析造成上述问题的原因是多方面的,既有法律政策层面的因素,又有商品经济下社会管理方式的原因,涉及物权制度、合同关系、行政管理和业主自治等各种法律关系、各个环节。分析其具体原因,主要包括以下几个方面:

(一物业管理整体发展水平不高。按照我国《物权法》和《物业管理条例》设计的模式,业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。全体业主组成业主大会, 代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益, 并选举业主委员会作为其执行机构。物业服务企业是全体业主决定聘用, 受业主委托从事物业管理的, 物业服务企业与业主共同体是一种合同上的委托关系。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。而现状是,很多建筑小区根本没有成立业主大会,以业主大会名义与物业服务企业签订物业服务合同的更

加稀少,往往是开发商选聘其认为合适的物业服务公司,甚至“ 建管合一” ,加之业主个体自治维权意识薄弱,在“ 多一事不如少一事” 、“ 坐顺风船” 等思想的作用下,不参与、不争取,物业服务企业非但不是大家的“ 管家” ,反而给人们产生一种服务项目、服务标准、收费项目都由其说了算,只收钱不服务的感受。这种权利主体缺位、双方地位不对等、被服务者成了被管理者的现状是物业服务水平不高的最基础、最深层次原因。

(二物业服务企业消防管理的职责定位不明确。在行政法律体系内,《消防法》第十八条规定“ 住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务” , 《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条也明确“ 居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责:一是制定消防安全制度,落实消防安全责任,开展消防安全宣传教育;二是开展防火检查,消除火灾隐患;三是保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;四是保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负

责。” 而民事合同中物业消防管理的委托事项则往往非常粗略(可参见建设行政主管部门设计的《前期物业服务合同》、《物业管理合同》示范文本,作为为业主服务、对业主负责、依赖物业服务收费而生存的物业服务企业, 往往更加看重于“ 忠实” 履行合同,这种行政责任与民事合同具体职责内容的不对应使得物业服务企业对自身的消防管理职责模糊、淡化。

(三法律责任追究和纠纷争议解决渠道不畅通。例如小区内建筑消防设施损坏、占用消防车通道、堵塞封闭楼梯、擅自改变建筑物使用性质等问题,从行政法律关系来说,违反了消防法律法规,应当追究行政责任。但很多行为确实不是物业服务企业直接所为,物业服务企业也进行了劝阻、制止,最多也就是管理责任, 只处罚物业服务企业似乎不尽合理; 而执法部门如果要对众多的业主或者物业使用者直接实施处罚又谈何容易。从民事关系上来说, 行为人的行为侵犯了其他业主的相邻权、对他人的人身财产安全构成了潜在危险, 权利人可以通过民事诉讼等方式寻求救济, 但中国传统邻里关系和睦相处的观念和民事诉讼周期、成本和执行等因素,给