物业消防管理中存在的问题及改进措施
物业消防安全隐患排查整改报告
物业消防安全隐患排查整改报告一、背景与目标近期，我们物业公司发现部分区域存在消防安全隐患，为了确保广大业主和员工的生命财产安全，我们决定进行全面排查整改。
本次排查整改的目标是发现并解决所有潜在的消防安全隐患，提高物业管理的安全水平。
二、排查内容1. 消防设施：检查消防设施是否齐全，如消防栓、灭火器、烟雾报警器等是否正常运行。
2. 消防通道：检查消防通道是否畅通，安全出口和应急门是否常闭。
3. 消防设备维护：检查消防设备的使用说明是否清晰，设备是否被灰尘覆盖或损坏。
4. 电气安全：检查电气设备是否符合安全标准，是否存在电线裸露、乱拉乱接等问题。
5. 易燃物品管理：检查易燃物品的存放是否符合安全规定，是否存在违规存放等问题。
6. 员工培训：检查员工消防安全培训是否到位，员工是否熟悉消防设施和应急流程。
三、发现的问题经过全面排查，我们发现了一些问题：1. 消防设施损坏或老化，如烟雾报警器失灵。
2. 消防通道被堵塞或杂物堆放。
3. 部分消防设备尘土覆盖，标识不清。
4. 存在电气线路私拉乱接现象。
5. 部分易燃物品违规存放。
6. 部分员工消防安全意识淡薄，未接受过消防培训。
四、整改措施针对以上问题，我们制定了以下整改措施：1. 修复损坏或老化的消防设施，确保其正常运行。
2. 清理消防通道，确保安全出口和应急门畅通无阻。
3. 清洁并更换尘土覆盖的消防设备，确保其正常使用。
4. 规范电气线路，严禁私拉乱接，并对违规用电行为进行宣传教育。
5. 重新制定易燃物品的存放规定，并严格执行。
6. 加强员工消防安全培训，确保每位员工都熟悉消防设施和应急流程，提高消防安全意识。
五、实施与监督1. 责任分工：各部门负责人作为消防安全责任人，负责组织整改措施的落实和监督工作。
2. 时间安排：整改工作将于X年X月X日至X月X日进行，共计X天。
3. 监督检查：物业公司将组织安全巡查小组进行监督检查，确保整改措施的落实情况。
同时，我们将对发现的问题进行跟踪处理，直至问题解决。
十种物业消防安全隐患及整改措施
十种物业消防安全隐患及整改措施物业消防安全是保障住户生命财产安全的重要环节，然而在现实生活中，仍然存在着许多潜在的消防安全隐患。
为了有效预防和消除这些隐患，物业管理方需要加强对消防安全工作的重视，及时发现问题并采取整改措施。
下面将列举十种物业消防安全隐患及相应的整改措施，希望可以引起相关部门和物业管理方的重视。
1. 电路老化故障随着时间的推移，建筑物的电路设备会逐渐老化，存在短路、漏电等安全隐患。
在发生短路时，很容易引发火灾，给住户造成财产损失和人身伤害。
整改措施：定期对建筑物的电路设备进行检查维护，替换老化部件，确保设备运行正常。
安装漏电保护器和过载保护器，及时发现并解决电路问题。
2. 防火设施保养不到位建筑物内部的防火设施包括灭火器、消防栓、疏散通道等，如果这些设施保养不到位或者损坏，将无法在火灾发生时有效应对，增加了火灾的危险性。
整改措施：定期对防火设施进行检查，确保设备完好无损，可以正常使用。
对于已经损坏的设施及时更换或修复，保证在火灾发生时可以及时使用。
3. 建筑物疏散通道堵塞建筑物内部的疏散通道很容易被杂物堵塞，一旦发生火灾，将严重影响住户的疏散和逃生，增加火灾造成的损失。
整改措施：定期清理疏散通道，确保通道畅通无阻。
禁止在通道内堆放杂物，加强对通道的管理和监督。
4. 高空坠物风险在建筑物的高层，住户往往会向外抛洒物品，一旦有物品坠落，将对车辆和行人造成伤害危险，甚至引发火灾。
整改措施：建立高空坠物防护措施，禁止住户向外抛洒物品。
加强监督，发现违规行为及时制止并处理，保障周围环境的安全。
5. 疏散楼梯不合规建筑物内部的疏散楼梯设计不合理或者维护不到位，将影响住户的疏散逃生效率，增加火灾造成的伤亡。
整改措施：对疏散楼梯进行合规检查，确保设计符合规范要求，并定期进行维护保养。
加强对疏散楼梯的管理和监督，定期演练疏散逃生过程。
6. 室内火灾隐患在住户居住的室内，存在着一些火灾隐患，例如使用不当的电器、乱拉乱接电线等，容易引发火灾，威胁住户的安全。
物业消防安全管理存在的问题及对策
业管 理 的人 员还要 取得 职业 资格 证书 ，但 是在 物业 服务企 业 中 ， 从事 消 防安全 管理 的人 员 主要 涉及消 防控 制室 值班 人 员、保 安 以
及水 电维 修人 员 ，其 中只有消 防控 制 室值班 人员 按照 国家规 定 必 须经 消 防专 门培训 后 才能持 证上 岗 ，其 余人 员均 不需 要经消 防 专 门培 训 ，这就造 成 了从 事消 防安全 管理 的人 员整 体素 质较 低 ，大 多不 懂得 消 防安全 基本 常识 ，不 学习 消防 法律法 规 ，更不懂 得 建 筑消 防设 施 的基本 原理 及 日常维 护 ，不会 发现消 除火 灾 隐患 ，使 得防 火管 理盲 区较 多 ，基本 处于 失控 漏管 的状 态。 第五 ，消防机 构监 管存 在盲 区。 从消 防机 构监 管 角度来 讲 ，主要存 在 以下 问题 ：一 是 消防机 构将 日常监管 的重 点放 在火 灾危 险性 较大 的消 防安全 重 点单位 、
题不 容 忽视 、亟待 解决 ．鉴 于此 。笔者 将 针对 物业 消防 安全 管理 存在 问题 及对 策谈 一些 粗 浅的认 识 。 物业 消防 安全 管理 存在 问题 及 原 因探 析
一
、
目前 。尤其 是社 会化 服务 程度 欠发 达地 区 的物 业消 防安全 管
理情 况 不容 乐观 。物业 服务 企业 在 日常 消防检 查 、巡查 、消 防设 施维 护 保 养 以及 消 防培 训 演 练 方面 均 存 在 着诸 多 问题 ，究其 原 因 。主要 表现 在 以下几 个方 面 。
下 ，借 助公 安部 门及 其他相 关部 ｆ － Ｊ Ｎ定 一系列 物业 服务 企业 的规 章制 度 ，明确物 业 的责 任。其 次 ，物业服 务企 业 要将 消防安 全 管 理作 为重 要 内容 纳 入 其 日常管 理 中 去 ，按 照 行政 法 律 法 规 的规
物业消防安全管理中容易出现的问题有哪些
物业消防安全管理中容易出现的问题有哪些随着城市化进程的加速，物业管理在保障居民生活质量和安全方面发挥着越来越重要的作用。
其中，消防安全管理更是物业管理的重中之重。
然而，在实际的物业消防安全管理工作中，仍然存在着诸多问题，这些问题如果不能得到及时有效的解决，将会给居民的生命财产安全带来严重的威胁。
一、消防设施设备维护不到位消防设施设备是保障消防安全的重要物质基础，然而在一些物业小区中，消防设施设备的维护却存在着严重的问题。
例如，消火栓系统无水、消防水泵无法正常启动、灭火器过期失效等。
这些问题的存在，使得在火灾发生时，消防设施设备无法发挥应有的作用，从而导致火势蔓延，造成更大的损失。
造成消防设施设备维护不到位的原因主要有以下几点：首先，物业管理公司对消防设施设备的维护重视程度不够。
一些物业公司为了降低成本，减少了对消防设施设备维护的投入，没有按照规定定期进行检查、维修和保养。
其次，部分物业公司缺乏专业的消防设施设备维护人员。
由于消防设施设备的维护需要具备一定的专业知识和技能，而一些物业公司的工作人员没有经过专业的培训，无法对消防设施设备进行有效的维护。
最后，业主对消防设施设备的爱护意识不足。
一些业主在日常生活中，随意损坏消防设施设备，或者将杂物堆放在消防通道上，影响了消防设施设备的正常使用。
二、消防安全管理制度不完善完善的消防安全管理制度是做好物业消防安全管理工作的重要保障。
然而，在实际工作中，一些物业公司的消防安全管理制度存在着漏洞和不完善的地方。
例如，一些物业公司没有制定详细的火灾应急预案，或者虽然制定了应急预案，但没有进行定期的演练，导致在火灾发生时，工作人员无法迅速、有效地进行应对。
此外，一些物业公司对消防工作的责任划分不明确，导致在出现问题时，相互推诿，无法及时解决。
三、消防通道堵塞消防通道是火灾发生时保障人员疏散和消防车辆通行的重要通道。
然而，在一些物业小区中，消防通道经常被堵塞。
造成消防通道堵塞的原因主要有以下几点：一是业主车辆乱停乱放。
小区物业消防安全管理存在问题及对策三篇
小区物业消防安全管理存在问题及对策三篇篇一：居民小区物业管理中存在消防安全问题及对策随着市场经济的快速发展，城市现代化进程的加快，出现了，居民小区物业管理与消防安全脱节现象。
因此，有必要健全物业管理中消防安全服务体系，为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。
市场经济的快速发展，人民生活水平的日益改善，促使我国房地产业迅猛发展，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，尤其是各类集中居民区如小区或山庄、花园等命名的功能性住宅群体，大多能够实现集中供水、供电、供气，社会化服务功能完善，再加上环境优雅，空气清新，极大地满足了人民群众的生活居住需要，成为我国房地产业发展的走向，这些功能小区大多由物业管理公司进行集中管理，但是不少小区在日常管理中忽视消防安全，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。
一、管理现状存的问题1、小区建设缺乏整体消防规划，消防设施和器材配备不完善一个物业小区，一般由几十幢甚至上百幢住宅楼或别墅组成，占地往往几百亩至几千亩。
按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材。
但实际上，不少小区从立项设计上缺少整体消防规划；有些小区即使编制了消防规划，往往小区内建筑由几家不同施工队伍同时施工，或分阶段组织施工，这样就造成了设计前后不一致，设计、施工上不衔接；部分开发商过多地追求经济效益，忽视或减少消防设施方面的投入，以致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套的现象，如小区主通道路面硬化后没有安装室外消火栓；已安装的室外给水管道生活、消防共用，管径过小，不能保证消防用水量要求；消防车道为枝状无回车场地；人为设置隔离墩或铁栅栏，暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足，不能满足消防车通行要求；不少小区设有集中供气系统如小区自建独立管道液化石油气、市政集中供应煤气系统，由于施工、设计队伍参差不齐，未经消防部门审核把关，出现了如管道架空高度不足、埋地深度不够、固定不牢、管道系统未进行接地处理，液化气储存间、煤气调压站位置设计不当等违反安全规定的行为，由于液化石油气、煤气的火灾危险性极大，一旦发生问题，后果将不堪设想，这方面的教训全国各地发生了不少。
小区物业消防安全管理存在的问题及改进措施
小区物业消防安全管理存在的问题及改进措施摘要：随着我国经济实力的显著增强，人民生活水平有了质的飞跃，对居住区的管理和服务提出了新的要求。
在小区的物业管理中，消防是非常重要的。
通过消防综合开发，可以进一步消除居住区内的各种火灾隐患，为居住区内的人们提供良好的生活条件，避免火灾造成的人员伤亡和经济损失。
然而，中国的区数量正在逐年增加，每个区都有自己的特点。
在进行物业消防管理时，很多小区的物业消防管理存在很多漏洞，要改变这种状况，就必须加大物业消防安全管理的创新力度。
关键词：小区物业;消防安全管理;问题;改进措施1小区物业消防安全管理中的不足1.1 物业管理单位相关责任落实情况较差小区物业消防安全管理难度系数高。
为了取得良好的消防安全管理效果，物业企业需要严格履行工作职责，实现消防安全管理目标。
然而，很明显，许多社区在物业消防管理过程中没有履行相应的责任，社区中的许多火灾隐患没有消除。
首先，一些物业管理单位在自己的工作中追求自身经济利益的实现。
对消防安全重视不够，没有积极开展消防设施的保护和维护工作。
其次，一些小区的物业管理单位对其职能和权力的认识存在偏差，认为其存在的意义在于简单处理小区的许多问题，没有积极配合小区业主完成消防安全检查和监督。
最后，由于小区消防安全任务繁重，涉及管理工作的方方面面，要求物业管理单位根据消防安全管理任务，细化落实各岗位人员职责。
然而，显而易见的是，居住区的许多物业单位没有这样做，因为责任落实不到位，导致整个消防安全工作相对混乱，工作存在重叠和交叉。
1.2社区居民消防安全意识不足在小区物业消防安全管理发展中，为保证整体工作效果，物业管理企业应做好社区居民的安全工作，使社区居民具有高度的消防安全意识，并能配合物业管理单位做好消防工作，确保相互配合，全面提高整体工作水平。
中国有大量的居民区。
部分小区的物业消防安全管理比较理想，因为小区居民的消防安全意识很强，每个小区居民都能独立配合物业企业的工作。
物业消防安全管理存在的问题及解决对策
物业消防安全管理存在的问题及解决对策集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-物业消防安全管理存在的问题及解决对策物业管理是一种和现代化房产开发方式相配套的综合管理，它和社会主义市场经济体制相适应。
确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。
物业管理中消防安全管理的目的，就在于预防火灾的发生，最大限度上减少火灾损失，为业主和住户的工作、生活提供安全环境。
物业管理对于改善人居环境质量，提高城市管理水平，维护社区和谐稳定起到积极的作用。
一、当前物业消防安全管理中存在的问题物业管理是上世纪80年代引入我国的，至今已有二十多年的发展历程，但总体上我国的物业管理水平仍处于发展阶段，在消防管理这方面积累的经验还不丰富，存在着许多亟待解决的问题。
（一）消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实。
消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：一是开发商提供的一定比例的物业管理维修资金，二是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。
但有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样就造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实的问题；而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。
（二）物业管理的职业队伍未形成，消防管理不规范。
物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。
（三）物业消防安全管理责任不明，物业与业主矛盾多。
物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容。
物业消防管理工作中容易忽视的问题有哪些
物业消防管理工作中容易忽视的问题有哪些在物业管理中，消防管理是至关重要的一环。
然而，在实际工作中，仍存在一些容易被忽视的问题，这些问题可能会在关键时刻给居民的生命财产安全带来严重威胁。
其一，消防设施设备的维护与更新不到位。
一些物业可能会在消防设施设备的采购环节为了节省成本，选择质量不过关或不符合标准的产品。
比如，灭火器的压力不足、消防栓的阀门损坏、疏散指示灯不亮等。
而在后续的使用过程中，又缺乏定期的检查和维护，导致消防设施设备老化、损坏，无法在火灾发生时正常发挥作用。
有的小区甚至出现消防水带破裂、消防水枪缺失的情况。
其二，疏散通道和安全出口被堵塞占用。
部分居民为了图方便，将杂物堆放在疏散通道上，如废旧家具、自行车、纸箱等。
还有的车辆违规停放在消防通道上，使得消防车无法顺利通行。
一旦发生火灾，这些障碍物会严重影响人员疏散和消防救援的速度，增加火灾造成的损失。
其三，消防标识和警示标志不清晰或缺失。
在一些物业区域内，消防标识和警示标志设置的位置不明显，或者标识已经模糊不清、褪色，无法起到有效的引导和警示作用。
比如，安全出口标识被遮挡、疏散路线图缺失等，这会导致在紧急情况下，居民无法迅速找到逃生的方向。
其四，物业工作人员消防知识和技能的欠缺。
部分物业工作人员没有接受过系统的消防培训，对消防法规、火灾预防和扑救知识了解甚少。
他们在日常工作中不能及时发现消防隐患，在火灾发生时也不能有效地组织居民疏散和进行初期火灾扑救，无法发挥应有的作用。
其五，对居民的消防安全宣传教育不足。
很多物业在小区内没有开展有效的消防安全宣传活动，居民缺乏消防安全意识和自我保护能力。
例如，不清楚如何正确使用灭火器、不知道如何逃生自救、在楼道内随意乱丢烟头等。
居民对火灾的危险性认识不足，容易麻痹大意，从而增加了火灾发生的风险。
其六，应急预案不完善且缺乏演练。
一些物业虽然制定了消防应急预案，但内容不够详细、具体，缺乏可操作性。
在实际演练中，也存在走过场的现象，没有真正让居民和工作人员熟悉应急流程和各自的职责。
物业单位年度消防总结(3篇)
第1篇一、前言消防安全是物业管理工作的重中之重，关系到广大业主的生命财产安全。
在过去的一年里，我单位始终将消防安全工作放在首位，严格执行国家和地方消防安全法律法规，全面落实消防安全责任制，积极开展消防安全宣传教育，不断提高消防安全管理水平。
现将本年度消防工作总结如下：二、工作回顾1. 组织领导我单位成立了消防安全工作领导小组，明确了消防安全责任人，建立了消防安全管理制度，确保消防安全工作落到实处。
2. 消防安全检查全年共开展消防安全检查12次，对小区消防设施、设备进行全面检查，及时消除火灾隐患。
对检查中发现的问题，要求相关责任部门限期整改，确保消防设施、设备完好有效。
3. 消防安全培训组织全体员工参加消防安全培训，提高员工的消防安全意识和应急处置能力。
全年共开展消防安全培训4次，培训覆盖率达到100%。
4. 消防演练组织开展消防演练，提高员工的实战操作能力。
全年共开展消防演练2次，参演人员达到200余人。
5. 消防宣传教育通过悬挂宣传标语、发放宣传资料、举办消防安全知识讲座等形式，广泛开展消防安全宣传教育活动。
全年共举办消防安全知识讲座3次，发放宣传资料1000余份。
6. 消防设施设备维护保养对小区消防设施、设备进行定期维护保养，确保设施、设备处于良好状态。
全年共对消防设施、设备进行保养6次。
三、存在问题1. 部分业主消防安全意识不足，存在违规使用电器、乱丢烟头等行为。
2. 部分消防设施、设备老化，存在安全隐患。
3. 消防安全宣传教育力度仍需加强。
四、下一步工作计划1. 深入开展消防安全宣传教育，提高业主消防安全意识。
2. 加强对消防设施、设备的维护保养，确保设施、设备完好有效。
3. 加强对违规使用电器、乱丢烟头等行为的查处力度。
4. 定期开展消防安全检查，及时消除火灾隐患。
5. 加强与消防部门的沟通协作，共同维护小区消防安全。
总之，我单位将以此次年度消防总结为契机，进一步强化消防安全管理，确保小区消防安全形势持续稳定。
小区物业消防安全管理中存在的问题及对策
小区物业消防安全管理中存在的问题及对策小区物业管理中最常见的意外事故之一是火灾，给业主的生命、财产带来的最大危害也是火灾。
所以说消防不仅关系到物业服务、企业管理服务、小区业主生命和财产的安全，而且还涉及到社会的安定与经济的健康发展，搞好消防工作是物业安全使用和社会安定的重要保证。
1、前言随着我国社会主义市场经济体制的推行和发展，催生了很多服务型的新兴企业，比如小区物业消防安全管理服务行业，就是当前非常受人瞩目的行业。
从本质上说它属于一种综合的管理服务体系，而消防安全是服务体系中的一个重要的内容，为的就是为小区居民提供一种安全、健康、舒心的居住环境。
但是由于各种主观因素和客观因素的缘由，导致消防安全工作不能在小区物业服务管理顺利地实施，甚至还出现了严重的火灾事故和人员伤亡的现象，这已经严重地影响了小区居民乃至社会群众的人生财产安全。
因此，消除小区物业消防的安全隐患以及加强居民的消防安全意识工作迫在眉睫，政府相关部门以及小区物业管理人员必须对此高度的重视，提出解决的措施，保证小区居民的人身财产安全。
2、小区物业消防安全方面存在的隐患2.1小区建设整体缺乏安全消防设计和规划现在很多小区在最开始的立项设计上没有完全将整体的消防规划设计纳入到其中，不符合国家颁发的《建筑设计防火规范》的要求和相关规定，在消防设施及器材的配备和使用上都没有按照严格的标准来。
特别是一些房地产的开发生为了降低购买消防设施的成本，进而获得更大的利益，而使用不合格标准的消防设备，或者器材配套根本不齐全，小区多个地方根本没有配备消防器材。
除此之外，某些小区的暖气管道以及煤气管道等暴露在外面，架空高度太低，固定不牢等现象非常常见。
以上这些现象都十分容易导致火灾事故或者是意外情况的发生，存在着很大的安全隐患，倘若一旦出现问题，后果将不堪设想。
2.2没有将消防安全管理的相关内容引入到小区的物业管理中当前我国小区的物业服务企业近年来发展迅速，但是仍然存在着不少弊端，值得引起大家的重视和关注。
物业消防安全管理存在问题及改进措施
物业消防安全管理存在问题及改进措施物业消防安全是指在物业管理单位内进行的对消防设施、装备和人员进行管理和监督的一项工作。
物业消防安全管理存在问题主要包括以下几方面：一、管理制度不健全1. 缺乏明确的消防责任制，导致消防安全管理的责任不明确，责任不落实。
2. 物业公司没有建立健全的消防管理制度，缺乏相关规章制度和操作流程。
3. 缺乏明确的应急预案和演练机制，一旦发生火灾等突发事件，无法及时有效应对。
二、设施装备不完善1. 消防设施不全面，存在遗漏和损坏现象。
2. 消防设备维护保养不到位，存在过期失效的情况。
3. 缺乏定期检测和维修保养记录，无法及时发现和排除隐患。
三、人员素质不高1. 消防知识教育培训不到位，员工对消防知识了解不足。
2. 缺乏专业的消防管理人员，无法有效开展消防安全管理工作。
3. 缺乏应急演练和培训，员工对火灾逃生的应急能力较差。
四、监督检查不到位1. 监督检查机制不健全，监管部门对物业消防安全管理工作的监督审查不力。
2. 缺乏定期检查和评估机制，无法及时发现问题和整改不足。
3. 缺乏对消防设施设备的定期检测和验收，存在安全隐患漏洞。
为了改进物业消防安全管理存在的问题，可以采取以下几项措施：一、建立健全管理制度1. 建立完善的组织机构和分工制度，明确各岗位的消防责任和权利。
2. 制定完善的消防管理制度和操作规程，规范消防安全工作流程。
3. 建立完善的应急预案和演练机制，确保在火灾等紧急情况下能够迅速有效处置。
二、完善设施装备1. 对消防设施进行全面排查和检测，及时修缮和更新。
2. 加强对消防设备的维护保养，定期检测和保养记录，确保设备运行良好。
3. 确保消防设施设备的定期检验验收，防止出现过期失效现象。
三、提升员工素质1. 加强对员工的消防知识教育培训，提高员工的消防意识和应急能力。
2. 招聘专业消防管理人员，提高消防管理水平和效率。
3. 加强应急演练和培训，提高员工对火灾逃生的应急反应速度和能力。
物业消防安全管理存在的问题及解决对策
物业消防安全管理存在的问题及解决对策问题描述随着城市化进程的不断发展，大型居住小区、商业中心、公共场所等的出现，越来越多的人开始关注物业消防安全管理。
然而，当前物业消防安全管理还存在许多问题：1. 责任不清在很多物业小区中，缺乏专人负责消防安全，物业公司和业主之间也缺乏明确的消防责任分工，导致在发生火灾等安全事故时，无法很好地承担起责任，更难以对事故进行及时有效的处理和排查。
2. 缺乏有效预防措施许多小区、商场和公共场所中，消防设备和防火设施缺乏必要的维护和保养，出现了“明装灭火、暗灭事故”的现象。
此外，许多物业单位也缺乏有效的消防安全演练和应急预案制定，一旦发生火灾等意外事件，可能难以迅速响应并有效应对。
3. 缺乏有效的管理和监管在物业消防安全管理中，许多小区、商场和公共场所管理不规范，缺乏有效的监管和管理机制，导致消防安全状况难以得到有效控制和管理。
在消防安全监管方面，也需要加强相关法律法规的制定和执行，加强相关监管部门的职责监管，提高消防管理和监管的水平和效率。
解决对策针对上述存在的问题，有以下几个解决对策：1. 明确责任分工，建立完善的消防管理体系在物业消防安全管理中，需要建立明确的责任分工机制，让物业公司、业主委员会、承包商、消防和安全部门等对消防安全负责，确保责任化、专业化、规范化和科学化运行。
此外，需要建立科学的消防管理体系，及时检查消防设备和防火设施的完好性和可靠性，并制定有效的消防预防措施，防患于未然。
2. 加强消防安全培训和演练，制定应急预案在消防安全管理中，需要加强员工和业主的安全意识和消防知识培训，提高防火意识和应急响应能力。
同时，需要组织消防演练，制定并更新应急预案，确保在发生灾害时能够迅速响应并组织抢救。
3. 加强监管和管理，严格执法在消防安全监管中，需要加强对物业消防安全的监管和管理，建立科学化和规范化的消防管理制度，并对违反相关消防、安全法规的单位和个人进行严格的行政监管和执法。
物业消防安全管理存在的问题及解决对策
物业消防安全管理存在的问题及对策物业管理是一种和现代化房产开发方式相配套的综合管理，它和社会主义市场经济体制相适应。
确保管理区域内业主和物业使用者的生命财产安全是物业管理的基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。
物业管理中消防安全管理的目的，就在于预防火灾的发生，最大限度上减少火灾损失，为业主和住户的工作、生活提供安全环境。
物业管理对于改善人居环境质量，提高城市管理水平，维护社区和谐稳定起到积极的作用。
一、当前物业消防安全管理存在的问题物业管理是上世纪80年代引入我国的，至今已有二十多年的发展历程，但总的来说，我国物业管理水平仍处于发展阶段，在消防管理这方面积累的经验还不丰富，存在着许多亟待解决的问题。
（一）消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实。
消防安全管理资金包括消防设施设备的维护和日常消防安全管理费用，管理经费主要来自两个渠道：一是开发商提供的一定比例的物业管理维修资金，二是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。
但有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样就造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实的问题；而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。
（二）物业管理的职业队伍未形成，消防管理不规范。
物业管理是城市社区管理中一项重要的基层管理制度，在我国起步较晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。
（三）物业消防安全管理责任不明，物业与业主矛盾多。
物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容。
物业消防安全管理涉及有形管理，如消防设施的维护，以及无形管理，如物业区内用户的日常消防管理，而物业服务企业应当履行的工作范围和法律责任往往界定不明，致使物业消防安全管理中产生大量矛盾纠纷。
物业管理单位消防工作存在的问题及优化策略
物业管理单位消防工作存在的问题及优化策略摘要：近几年，居民住宅的防火安全越来越得到人们的关注，是因为，物业单位在管理和服务中，对于消防安全没有给予足够的重视，因此，经常有居民住宅内失火事件的发生，给人民的生命和财产安全带来极大的隐患。
本文主要研究物业单位在消防工作上存在的问题以及如何加强物业单位消防责任，给人们创造安全的居住环境。
关键词：物业单位消防安全资质责任1、物业单位在消防工作中存在的主要问题在现代化的城市中，小区中的物业管理单位在人们的日常生活中起着不可替代的作用，物业管理，作为一个新兴的服务行业，有着长足的发展后劲，但是，由于相关的立法和监管的缺失使得物业管理单位在快速发展的同时也面临这巨大的挑战，而在消防安全上，出现的问题十分突出。
根据研究表明，在物业管理单位中，存在的消防安全问题主要有：1.1 物业单位没有关于消防安全建设方面的整体规划这在现在的住宅小区中十分普遍，根据相关的额法律规定，在建成的小区中，要安排足够宽的消防通道，安装消防水源和必要的消防设备，实际上，大多数小区在建设时对于消防通道和消防水源根本没在考虑范围之内，甚至许多黑心的物业管理单位把已经损坏的消防设备低价买进来充当好的消防设备。
另外一个方面就是，现在的居民生活对于各种需求越来愈多，所以，我们经常看见的情景就是小区中各种管线纵横交错，对于北方的小区冬天要进行供暖供气等，而供暖供气的设备或管路埋得不够深，很可能导致管路外漏，引起火灾，造成危险。
最后一点就是在现今的小区开发中经常出现的问题，一项工程很可能经过若干个工程对承包，这样的结果就是给工程的整体性造成诸多不便，并且也丧失了整体的协调性。
1.2 物业单位对于居民的消防安全的相关服务并没有得到足够重视虽然，物业单位是市场经济下地一个新兴行业，但是，其服务的内容还是围绕在居民防盗的问题上，在走访了很多小区之后，我们发现，大多数的小区中，消防设备都已经严重老化，并且对于一个容纳几十幢单元楼的小区来讲，平均每个单元的居民消防设备的使用数量不足一个，有的甚至更少，可见这样的物业单位根本没有将消防安全作为服务的一个重要方面。
消防执法存在的问题
消防执法存在的问题物业消防安全管理中存在的问题及改进措施一、物业服务企业消防安全管理中存在的问题（一）重视程度不够。
一些物业服务企业重经营、轻安全，重眼前、轻长远，重修补、轻维护，精力、人力、财力、物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面，忽视了对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查，造成物业服务企业内部消防安全制度不完善、机构不明确、职责不清晰，消防值班、巡查、维护失位、缺位，隐患频现。
（二）主体意识不强。
有的物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“服务”，在消防安全问题上不想管、不敢管，对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任，对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大，对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高，造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位，对消防设施故障损坏发现维修不及时，出现问题推、拖，乐见“责任不清”状态，不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。
（三）管理水平薄弱。
当前，物业服务企业从事消防管理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多，除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外，其余人员基本上都没有经过专门消防培训，导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识，不能发现火灾危险性，不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法，加之由于物业服务人员工资低、责任心差，消防管理几乎成“空白”。
（四）维护资金缺乏。
按照《物权法》及有关规定，物业服务企业实施消防管理所需费用主要来自业主交纳的物业服务费，物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，然而实际生活中，物业公司提供的服务不能满足业主要求，服务质量与物业收费不成正比，是物业纠纷的核心所在。
作为业主，往往采用拒交物业费作为自身的维权手段，长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大压力，不得不缩减开支、压缩管理项目，造成服务质量降低，产生恶性循环。
住宅小区物业管理中消防安全问题及对策分析
住宅小区物业管理中消防安全问题及对策分析随着城市化进程的不断加快，人们住宅条件的不断改善，居民小区得以快速发展。
在居民小区中，物业管理是一个非常重要的方面，尤其是消防安全管理。
然而，在实际操作中，由于物业管理人员对消防安全的重视程度不够，加之居民的无意识和忽视，居民小区的消防安全问题愈发突出。
本文将对居民小区物业管理中的消防安全问题进行分析，并提出相应的对策。
一、居民小区消防安全问题分析1.基本情况居民小区是城市中人民的生活场所。
不同于其他生活场所，这里生活着大量的人口并需要用电、用气、用水等大量的资源。
因此，消防安全问题是其不可避免的问题。
2.小区消防设施配备与维护问题在居民小区中，消防设施是保障消防安全的重要因素。
然而，大多数小区的消防设施配备不足，甚至缺少关键设施如消防水源，从而使消防发生时无法及时响应。
同时，物业管理方面也存在问题，如对消防设施维护不力、消防通道被堵塞等。
3.居民消防安全意识淡薄问题居民在日常生活中表现出的消防安全意识差，特别是在进行一些电气、明火等易发生火灾的活动时缺乏居民主动提高安全意识。
同时，许多居民对消防设施的使用掌握不足，如灭火器、疏散门等，一旦发生火灾也无法及时有序地进行救援。
二、居民小区消防安全问题对策1.加强消防设施的配备与维护小区物业管理方面应对小区消防设施进行全面检测，特别是需要经常维护和更换部分。
同时，在小区的重要通道、消防设施周围，物业应及时消除假冒伪劣品，清理消防通道。
2.提高居民消防安全意识提高居民消防安全意识是居民小区消防安全的重要举措之一。
第一，小区物业需要加强意识宣传，进行消防教育和培训。
第二，建议小区物业向居民发放灭火器等消防器材，并进行使用培训，提高灭火器的使用效率。
3.加强消防安全责任落实小区物业管理需要高度重视消防安全工作，明确消防安全责任意识，建立消防安全工作考核制度。
对不符合规范的物业单位进行严肃处理，并定期组织各种应急演练，检查消防设施的使用情况，并在及时发现问题时及时进行整改。
物业消防安全管理常见问题及对策分析
物业消防安全管理常见问题及对策分析在城市化进程不断加快的今天，物业管理已经成为城市居民生活中不可或缺的一部分。
而物业消防安全管理更是至关重要，关乎居民生命财产安全。
然而，在日常管理中，物业消防安全存在着一些常见问题，需要我们及时分析并提出有效对策。
首先，物业消防安全管理中常见的问题之一是消防设施设备不完善。
在一些老旧小区或办公楼中，消防设备年久失修，无法正常使用，严重威胁着居民和工作人员的安全。
针对这一问题，物业管理公司应加大对消防设备的检修和更新力度，确保设备处于良好状态，一旦发现问题应及时处理或更换。
其次，物业消防安全管理中常见的问题之二是居民和员工消防意识不强。
许多人对火灾可能性和应对方式缺乏了解，导致一旦发生火灾时无法有效自救或逃生。
因此，物业管理公司应加强对居民和员工的消防知识培训，提高他们的消防意识和应急能力，确保在紧急情况下能够迅速有效地应对。
除此之外，物业消防安全管理中常见问题之三是消防安全隐患排查不到位。
一些物业管理公司在日常管理中存在着对消防安全隐患的漏检或未及时整改的情况，给居民和员工带来潜在的安全隐患。
为了解决这一问题，物业管理公司应建立健全消防安全管理制度，加强对消防安全隐患的排查和整改工作，确保消除隐患，提升物业消防安全水平。
综上所述，物业消防安全管理中存在诸多常见问题，但只要我们认真分析并采取有效对策，就能够及时解决这些问题，确保居民和员工的生命财产安全。
希望各物业管理公司能够重视消防安全管理，在日常工作中不断完善管理机制，提升管理水平，为城市居民提供更加安全的生活环境。
物业消防整改方案和整改措施
物业消防整改方案和整改措施1. 背景随着城市人口不断增长和建筑物数量的迅速增加，火灾的潜在威胁也在不断增加。
为了保障公共安全，物业消防的重要性日益凸显。
本文将探讨物业消防整改的方案和措施，以确保建筑物的消防安全。
2. 现状分析在开始物业消防整改之前，首先需要对当前的消防状况进行全面分析。
这包括但不限于建筑楼层安全出口情况、消防设备完好性、消防通道畅通情况、易燃物品的存放和使用情况等。
3. 整改方案基于现状分析的结果，制定出相应的整改方案，以提高建筑物的消防安全性。
具体的整改方案如下：3.1. 建立消防责任制度制定并完善消防责任制度，明确各岗位的消防职责，确保各级人员对消防安全的重视和有效处理火灾突发事件的应对能力。
3.2. 完善消防设备确保消防设备的正常运作和有效性。
包括但不限于：火灾报警系统、消防水源和灭火器材、应急疏散指示标识等设备的更新和维护保养。
同时，制定相应的检查计划，定期对设备进行检测和维修，以确保其可靠性和可用性。
3.3. 加强消防宣传教育组织消防宣传教育活动，提高居民和员工的消防意识。
可以通过举办消防演习、开展消防知识培训等方式，增强其对火灾危险的认识和自救逃生能力。
3.4. 制定严格的消防管理规定建立起完善的消防管理规定，明确各种消防安全事项的操作要求和责任分工。
例如，制定消防通道的保持畅通规定、易燃物品的存放规定、楼层安全出口的标识要求等。
3.5. 强化消防巡查和监督加强对建筑物的消防巡查和监督，确保消防设备的正常运行和消防安全措施的落实。
根据消防巡查的情况，及时发现并处理建筑物存在的消防隐患。
4. 实施整改措施制定的物业消防整改方案需要得到全面有效的实施。
在实施整改措施时，需要遵循以下几点：4.1. 制定整改计划根据整改方案，制定详细的整改计划，明确整改的时间节点和责任人，确保整改工作按时完成。
4.2. 分工合作根据整改计划，将整改任务分解给相关部门和人员，确保整个整改过程的协调性和高效性。
物业消防工作改进方案
物业消防工作改进方案背景和目标近年来，物业消防工作的重要性日益凸显。
为了提高物业消防工作的质量和效率，我们制定了以下改进方案。
方案一：加强员工培训培训是提高员工消防意识和知识的重要途径。
我们建议以下措施：- 定期举办消防培训课程，涵盖灭火器使用、火灾逃生等方面知识。
- 邀请专业消防人员进行培训讲座，提高员工的专业素养。
- 制定培训档案，记录员工参与培训的情况，以便追溯和评估。
方案二：完善消防设施良好的消防设施是保障物业安全的重要保证。
我们建议以下措施：- 定期检查和维护消防设备，如灭火器、消防栓等，确保其正常工作状态。
- 安装消防警报器和自动灭火设备，提高火灾发现和扑灭的速度。
- 定期检查疏散通道的畅通情况，确保疏散路线的安全无阻。
方案三：加强消防演练消防演练是提高员工应对火灾紧急情况能力的有效方式。
我们建议以下措施：- 每年至少进行一次全员消防演练，模拟真实火灾场景，让员工掌握正确的逃生和扑灭火灾的方法。
- 在演练过程中加强意识教育，提醒员工注意消防安全的重要性。
- 将演练情况纳入员工绩效考核体系，激励员工积极参与演练。
方案四：设立消防小组成立专门的消防小组有助于管理和组织物业消防工作。
我们建议以下措施：- 选派专人负责消防工作，组建消防小组，明确分工和责任。
- 定期召开消防小组会议，讨论和解决物业消防工作中的问题。
- 加强与当地消防部门的合作，获取支持和指导，确保消防工作符合法规要求。
总结通过加强员工培训、完善消防设施、加强消防演练和设立消防小组等措施，我们可以有效改进物业消防工作。
我们将积极推进这些方案的实施，确保物业的消防安全，保护员工和业主的生命财产安全。
以上为物业消防工作改进方案，希望能够为您提供参考。
物业消防整改方案
物业消防整改方案1. 引言消防安全是保障人员生命财产安全的重要环节，物业公司有责任确保建筑物及其设施的消防安全。
为了提高物业消防管理水平，保障住户和员工的生命财产安全，制定本整改方案。
2. 现状分析2.1 建筑物消防设施现状对建筑物消防设施进行全面评估，包括消防水源、消防通道、消防装备等方面的现状分析。
发现存在的问题包括： - 消防水源不足，无法满足消防用水需求； -消防通道被占用或堵塞，无法畅通疏散； - 消防装备年久失修，性能下降。
2.2 物业消防管理现状对物业消防管理制度、消防知识普及、消防演练等方面进行分析。
发现存在的问题包括： - 物业消防管理制度不健全，责任不明确； - 员工缺乏消防安全知识，对应急处理不够熟悉； - 物业消防演练不及时、不全面，效果不理想。
3. 整改目标本方案的整改目标包括： - 提升建筑物消防设施，确保满足消防安全需求； -健全物业消防管理制度，明确责任； - 加强员工消防安全培训，提高应急处理能力；- 定期组织物业消防演练，强化应急响应能力。
4. 整改措施4.1 建筑物消防设施整改措施根据消防设施现状分析，制定以下整改措施： - 增加消防水源，确保消防用水充足； - 清理消防通道，保证通道畅通无阻； - 对消防装备进行维修、更换，确保其正常运行。
4.2 物业消防管理整改措施根据物业消防管理现状分析，制定以下整改措施： - 建立健全物业消防管理制度，明确责任和流程； - 开展员工消防安全知识培训，提高员工应急处理能力； -定期组织物业消防演练，检验应急响应能力，及时发现问题并及时整改。
5. 实施计划本整改方案的实施计划如下： 1. 第一阶段：进行建筑物消防设施的检查和整改工作，预计耗时2个月； 2. 第二阶段：制定和完善物业消防管理制度，进行员工消防安全知识培训，预计耗时3个月； 3. 第三阶段：组织物业消防演练，监督消防设施使用情况，预计每年进行一次。
6. 效果评估针对整改措施的实施效果，进行定期评估和检查。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
物业消防管理中存在的问题及改进措施摘要:随着城市化的不断发展, 物业消防安全管理工作日显重要。
笔者对贵州省黔西南布依族苗族自治州目前物业消防安全管理存在的问题及以及原因进行了分析,并就如何改进提出了工作建议。
关键词:物业消防安全管理问题改进措施物业管理,是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。
确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作, 而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。
但目前黔西南州的物业消防安全管理还存在着许多亟待解决的问题, 因此要进一步推进物业消防安全管理, 必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系, 形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。
一、物业服务企业消防安全管理中存在的问题(一重视程度不够。
一些物业服务企业重经营、轻安全,重眼前、轻长远,重修补、轻维护,精力、人力、财力、物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面,忽视了对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查, 造成物业服务企业内部消防安全制度不完善、机构不明确、职责不清晰,消防值班、巡查、维护失位、缺位,隐患频现。
(二主体意识不强。
有的物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“ 服务” ,在消防安全问题上不想管、不敢管,对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任,对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大, 对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高, 造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位,对消防设施故障损坏发现维修不及时,出现问题推、拖,乐见“ 责任不清” 状态,不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。
(三管理水平薄弱。
当前,物业服务企业从事消防管理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多, 除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外, 其余人员基本上都没有经过专门消防培训, 导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识, 不能发现火灾危险性, 不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法,加之由于物业服务人员工资低、责任心差,消防管理几乎成“ 空白” 。
(四维护资金缺乏。
按照《物权法》及有关规定,物业服务企业实施消防管理所需费用主要来自业主交纳的物业服务费, 物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则, 然而实际生活中,物业公司提供的服务不能满足业主要求,服务质量与物业收费不成正比,是物业纠纷的核心所在。
作为业主, 往往采用拒交物业费作为自身的维权手段, 长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大压力, 不得不缩减开支、压缩管理项目,造成服务质量降低,产生恶性循环。
另外,商品住宅、售后公有住房住宅等虽有专项维修资金,可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,但其使用条件和程序较为复杂, 能够成功动用使用的在现实中并不多见, 没有资金, 物业服务企业对一些隐患问题的整改也是有心无力。
二、物业服务企业消防安全管理存在问题背后的原因分析造成上述问题的原因是多方面的,既有法律政策层面的因素,又有商品经济下社会管理方式的原因,涉及物权制度、合同关系、行政管理和业主自治等各种法律关系、各个环节。
分析其具体原因,主要包括以下几个方面:(一物业管理整体发展水平不高。
按照我国《物权法》和《物业管理条例》设计的模式,业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
全体业主组成业主大会, 代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益, 并选举业主委员会作为其执行机构。
物业服务企业是全体业主决定聘用, 受业主委托从事物业管理的, 物业服务企业与业主共同体是一种合同上的委托关系。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
而现状是,很多建筑小区根本没有成立业主大会,以业主大会名义与物业服务企业签订物业服务合同的更加稀少,往往是开发商选聘其认为合适的物业服务公司,甚至“ 建管合一” ,加之业主个体自治维权意识薄弱,在“ 多一事不如少一事” 、“ 坐顺风船” 等思想的作用下,不参与、不争取,物业服务企业非但不是大家的“ 管家” ,反而给人们产生一种服务项目、服务标准、收费项目都由其说了算,只收钱不服务的感受。
这种权利主体缺位、双方地位不对等、被服务者成了被管理者的现状是物业服务水平不高的最基础、最深层次原因。
(二物业服务企业消防管理的职责定位不明确。
在行政法律体系内,《消防法》第十八条规定“ 住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务” , 《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条也明确“ 居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责:一是制定消防安全制度,落实消防安全责任,开展消防安全宣传教育;二是开展防火检查,消除火灾隐患;三是保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;四是保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。
其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。
” 而民事合同中物业消防管理的委托事项则往往非常粗略(可参见建设行政主管部门设计的《前期物业服务合同》、《物业管理合同》示范文本,作为为业主服务、对业主负责、依赖物业服务收费而生存的物业服务企业, 往往更加看重于“ 忠实” 履行合同,这种行政责任与民事合同具体职责内容的不对应使得物业服务企业对自身的消防管理职责模糊、淡化。
(三法律责任追究和纠纷争议解决渠道不畅通。
例如小区内建筑消防设施损坏、占用消防车通道、堵塞封闭楼梯、擅自改变建筑物使用性质等问题,从行政法律关系来说,违反了消防法律法规,应当追究行政责任。
但很多行为确实不是物业服务企业直接所为,物业服务企业也进行了劝阻、制止,最多也就是管理责任, 只处罚物业服务企业似乎不尽合理; 而执法部门如果要对众多的业主或者物业使用者直接实施处罚又谈何容易。
从民事关系上来说, 行为人的行为侵犯了其他业主的相邻权、对他人的人身财产安全构成了潜在危险, 权利人可以通过民事诉讼等方式寻求救济, 但中国传统邻里关系和睦相处的观念和民事诉讼周期、成本和执行等因素,给问题的最终解决造成很多障碍。
这是许多具体问题、具体隐患、具体纷争处理解决难的很重要的原因。
(四政府介入和干预方式简单而效率不高。
政府的介入或干预是在市场运行不规范、权利主体自治意识不高的情况下一个重要手段,以保证制度的执行,维护公共利益。
具体到消防行政管理领域,在消防安全责任制没有彻底落实、社会化消防工作网络没有完全形成的当今, 社会和单位都依赖于公安机关消防机构的消防监督执法行为, 而消防监督目标的重心、消防监督检查的方式和重点、消防警力的配置等因素使得消防机构无力、无法对物业小区实施太多的监督管理, 即使检查发现问题也只能要求物业服务企业督促解决, 更不能陷入房地产开发商、物业服务企业、业主、相邻关系人等相互间错综复杂的利益纠纷中, 所以在具体问题的解决上政府及其职能部门的干预往往显得很表面化, 甚至很被动, 被管理的各方都不理解、不满意,具体隐患问题解决效率并不高。
(五物业消防维修费用使用不透明、不畅通。
物业服务企业接受业主委托,对共用的消防设施设备进行维修、养护、运行和管理,其所需资金来源于物业服务费(但是当前消防设施的管理中还有定期检测、维护保养、城市远程消防监控系统的运行等支出都没有稳定的保障渠道;如果需要维修、更新和改造,则要动用专项维修资金,专项维修资金是业主共同交存、属业主共同所有,其使用决定权在业主,需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过, 或者经由业主大会依法通过使用方案,再由政府建设(房地产主管部门审核同意或向其备案后划转列支。
这其中有两个关键点, 一方面是必须明确物业消防服务日常维护职责和标准, 以及需要动用专项维修资金的具体情形, 这样才能够区分具体问题哪些是业主或部分业主自身原因造成的、哪些是物业服务企业管理不到位造成的、哪些是确实符合动用专项维修资金的条件 (建设部、财政部令第 165号《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条就明确规定了不得从住宅专项资金中列支的四种情形 , 否则各方包括监管资金的政府职能部门认识不一,讨论或者审核不被通过;另一方面是程序上必须有双重大多数(两个三分之二业主或业主大会讨论通过,这里面的难题一是没有组织者、二是多数不积极参与、三是众口难调形不成合意。
这两个关键点在目前都没有成熟的机制、制度或者惯例, 所以出现很多建筑消防设施彻底瘫痪、长期成摆设无法及时解决,根本原因是缺乏资金或者说有钱用不了。
三、加强物业消防管理的几点措施从上述分析可以看出,物业消防管理法律关系十分广泛而复杂,涉及业主和物业使用者的建筑物区分所有权和相邻关系的权利与义务, 业主大会、业主委员会的权利与义务,建筑物开发建设单位的权利与义务, 物业服务企业依据物业服务合同所确立的权利与义务, 政府及主管部门、相关职能部门的职权和职责等种种关系。
寻求提高物业消防管理质量的对策也应当综合规划、统筹考虑、各方参与、齐抓共管。
(一完善业主自治组织,提高业主自治水平。
应当广泛宣传物权和物业管理法律知识,本着谁使用受益、谁管理负责的原则,指导、帮助物业小区广泛成立业主大会,选举业主委员会,作为全体业主的利益共同体和代言人,站在独立、主导的地位,发挥自治自律作用,理顺业主与物业服务企业的关系,由业主自觉维护好公共消防安全秩序, 同时对物业服务企业的消防管理质量进行监督。
当然, 要抓好此项工作,必须由政府出面牵头才行。
(二明确物业服务企业消防管理的职责与标准。
在现行消防法律法规规定的基础上,可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章, 明确物业服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法; 制定行业强制性或指导性标准, 确定物业服务企业消防管理的具体标准, 包括各岗位消防安全职责、消防组织机构、消防制度、消防宣传与演练、消防设施管理、消防通道与安全出口管理、消防巡查检查、火灾隐患督促整改、火灾报警与处置等等都应当细化、便于操作;制定物业服务消防安全管理合同示范文本,或者在通用示范文本中专节或专条列入消防管理范围和质量的内容。
(三大力提高物业服务企业消防管理主体意识与管理能力。
安全生产、社会治安综合治理、建设 (房地产主管部门等职能部门、机构要会同公安消防部门和乡镇、街道办事处、居(村委会等基层政府和基层自治组织要多方位、多渠道监督、指导物业服务企业开展消防管理, 使其充分确立管理主体意识和责任意识。