万科集团公司.居住区地下汽车库的经济性研究

居住区地下汽车库的经济性研究

以苏南万科所建项目为例

à金良程董华洲

摘要：本文通过对苏南万科四年来建成地库项目的分析，系统研究了影响居住区地下汽车库成本的各种因素，希望可以为我国居住区建设，特别是为建设资源节约型和环境友好型社会提供一定的参考。

关键词：居住区，地下汽车库，经济性

引言

资源节约型与环境友好型是我国当今发展的两大主题。随着经济的快速增长，城市的大幅扩张，人们收入的迅速提高，城市居民居住和出行条件的要求也越来越高。特别是一些沿海城市，居民对小汽车的需求比例快速提高，致使城市道路，大片的公共绿地，还有居住区里面的主干道被越来越多的小汽车占据，导致城市交通的拥堵，市民交流与沟通的场所被压缩，传统宁静的小区环境也遭到破坏，于是，人们不得不考虑利用地下空间来解决私人小汽车的停放问题。地下停车方式既可以节约土地资源，又可以在其顶部种植植被来美化环境，真正达到资源节约与环境友好的目标。

地下汽车库的分类方式比较多，按其埋深可分为全地下汽车库和半地下汽车库，按层数可分为单层地下汽车库和多层地下汽车库，按停车方式可分为普通单层停车和多层机械停车，按地库使用性质可分为普通地下汽车库和人防地下汽车库等。针对不同的人群，不同的地段，地库的品质定位也有所不同。居住区地下汽车库的造价比较高，普通地下汽车库的造价一般是地上住宅土建造价的两倍左右。所以，为了节约成本，必须减少造价，做经济型的地下汽车库。

从2004年初的无锡万科第一个项目无锡万科魅力之城开始，到目前苏南万科在开发的10个项目，我们就一直和苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，我们对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究。

一规划要求

《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）中规定住宅建筑停车位最低控制指标，一类居住区小汽车比例为1辆/户，二类居住区小汽车比例为0.4辆/户。基于对地下汽车库

经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究：

1.无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。其2004年的规划设计要求车位比例为1.2辆/户，今年4月，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万，如下表：

序

号车位比例户数住宅面积车位数量地库面积

（地下80%）土建造价

1 1.2辆/户 1800户184000m22160辆60000m

2 12600万

2 1辆/100平米 1800户184000m21840辆51500m2 10815万

节约投资1785万

2.无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。其2007年的规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，今年4月，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万，如下表：

序

号车位比例户数住宅面积车位数量地库面积（地

下80%）土建造价

1 1辆/100平米2952户370000m23700辆110000m

2 23100万

2 1辆/户2574户370000m22574辆76200m2 16000万

节约投资7100万通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。

二地库设计范围

设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。影响地库设计范围的因素大概有如下几种：

1.上部建筑—是否要连通。意思是在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础

保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。

2.销售和开发节奏—分期。当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设，否则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。

3.停车数量—规划停车总量扣除地面停车数量。首先我们要根据规划要求计算出需要的总停车数量，然后减去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了，再结合住宅的主体进行地库的范围设计，在地库设计时做到心中有数。

4.人防—核六级以上人防必须采用全埋地下室。人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，我们一般做到层高3.6米，考虑双层机械停车库，提高单位面积的停车效率。

5.设备用房—必要的设备用房。一般小区肯定会有、生活水泵防、消防水泵防、变电所等配套的设备用房，为了减少对土地资源的浪费，在规范匀许的前题下，我们尽量把设备用房放在地下车库里。

以无锡万科魅力之城五期为例，初步地库方案面积在6万多平米，停车1553辆，地库的车均面积在40平米左右。

优化地库方案分成四个较小的单体，总面积在4.6万平米，停车1575辆，地库的车均面积在30个平米以下。

两者相比面积减少近1.4万平米,车均面积减少10平米,每个车位约能省2万元，1500多个车位造价一共就能节约投资3000多万元。

所以，地下汽车库的设计范围应尽量规整，尽量减少地下室无用面积的范围。提高车库的利用率，降低车均面积是节约成本的关键，是任何后期降低含钢量结构优化所不能比拟的，选择合适的地库方案才能真正降低无效成本。

三地库建筑设计

地下汽车库的设计须满足《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）和《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97），经济型地下汽车库建筑设计的要点主要有：出入口设计；坡道的宽度，曲线坡道内径和宽度；车位柱网的确定；层高的确定因素；地库覆土厚度的确定；地库的构造做法等。

1.出入口设计

车库出入口的设置原则：

车库停车数量出入口数量（个）出入口宽度

1 ≤50辆一个单车道出入口

2 51～100辆的地下车库

3 或51～150辆的地上车库

一个双车道出入口，或者两个单车道出口

4 ＞100辆的地下车库

5 或＞150辆的地上车库

两个单(双)车道出口6 ＞500辆车库三个单(双)车道出口国家规定最小宽度：

单车5.0米，双车7.0米

2.坡道宽度

类型规范规定最小宽度

苏南项目经验数据

（宽度：米）

备注