天津商业市场调研报告

本部分报告将通过对天津市商业市场的考察和潜在竞

争项目的研究，了解天津市商业物业市场的进展特性，以为本项目的进展提供参考。

基于研究针对性的考虑，本部分研究对象将要紧集中在中心城区的大中型中档以上物业。

3.1整体商业市场分析

3.1.1市场供应➢据不完全统计，截至2008年底为止，天津市中心城区商业设施用地面积约1400万平方米，全市5000平米以上的大中型商贸设施有277个，其中万平米以上的大型商贸设施有171个，

图3.1：天津商业物业供应走势图

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资料来源：北京乾之恒

➢截止到2008年底，在天津市内六区的商业物业中，不计农贸市场、建材电器等专业市场以及早期商业物业和低档底商，目前天津市要紧的商业街和底商提供沿街网点商业面积约157.1万平方米，1万平

方米以上规模的百货与大卖场设施约107.5万平方米，购物中心面积约76.7万平方米，大型超市和专业市场约45万平方米，总共386.3万平方米。

表3.1：商业项目列表

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图3.2：天津要紧商业形态情况

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➢

2005年，市场新增友谊新天地、远东百货等大型商业，市场新增供应量在112万平方米。

➢天津商业市场存量较大，供应迅速增长，这既为天津商业带来新奇的活力，也加剧了行业的竞争。

3.1.2商业区域分布特征

➢从区域分布来看，天津要紧零售区域多集中于都市中心和平区、南开区和河西区。图3.3：天津要紧区域商业规模的比较

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➢天津市要紧的商业区包括：和平路－滨江道、鼓楼－南市、大胡同－古文化街、南京路、小白楼－十

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一经路、友谊路—梅江、大沽南路、中山路－金钟河等市级或准市级商业区。

➢总结天津市各个要紧商圈的差不多特点是：分布较为集中，临街店铺体系发达，经营档次和内容差不较大，内部商业业态多种多样。

➢从宏观角度来看，天津市商圈要紧分为四类，要紧包括：

o以鼓楼-南市、古文化街、大沽路为代表传统中低挡特色商业区；

o以大胡同、和平路－滨江道为代表的低档、中档都市居民商业区；

o以南京路、小白楼、友谊路为代表的中高档商务型商业区；

o金钟河等具有一定大区域辐射力的半区域型商圈。

➢各个商圈的进展，多呈现出以大型商业物业为核心，

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以商业沿街店铺体系为延伸，多种商业业态互补并存的复合型组合进展态势。

➢大型购物中心和Shopping Mall在各个商圈的外围获得专门大的进展，随着旧城改造、海河开发和整体旅游市场开发的推进，各个商圈获得新的规划和建设。该打算规范了市场，升级了商业设施的档次及规模，但也对各个商圈旧有的商业氛围和特色造成了一定的破坏。➢从目前的进展态势来看，部分新物业的整体档次和经营形态缺乏长远的进展打算和良好的操纵，整体经营情况并不理想。

➢随着新兴商业在商圈改造中的兴起，各个商圈可能面临重新组合、重新定位的可能。如古文化街可能并入鼓楼－南市，而东马路可能和南马路形成新的商圈。

➢友谊路商业区周边集中了众多的都市配套公建、商

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务以及政府职能机构，并开发建设了众多的大型居住项目，有望进展成为都市外围的商业核心。

➢南京路-小白楼-大沽南路一线进展缺乏平衡，规模较大、档次较高的商业大多集中于南京路中段沿线，而南京路-曲阜道-马场道围成的区域内尽管写字楼和酒店林立，但却缺少与之相匹配的商业配套设施。➢下图3.4是天津全市要紧商业区的位置分布图。图3.4：天津市要紧商业区域分布

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➢下表3.2是天津市要紧商业区的差不多特征及档次列表。

➢从图中能够看出对本项目阻碍比较大的三个区域，即南京路、小白楼-十一经路和大沽南路中，南京路

商业档次高于小白楼区域，以后竞争项目较多，而

大沽南路和小白楼区域自身的档次都偏低，以后多

为相互提升和互补的关系。

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表3.2：天津市要紧商业区列表

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3.1.3商业物业需求表现——-租金及售价

➢同其它物业类型相比，商业物业的用途更多样，需求面积区间更大，关于区位的敏感性更高。这些要求反映到价格上，使得商业物业的价格相关于其它物业，显得更为灵活，更为多变。

➢然而商业租金，尤其是要紧商业设施的租金由于受商铺租约较长因素的阻碍，价格水平变化幅度较写

字楼小。

➢通过对天津市不同商业区域和不同商业类型的租金和售价考察发觉，尽管有部分商业中心区位置优越的商铺售价达到30,000-40,000元/平方米的高价，但目前市场认同度较低，天津市商业物业的平均销售价格集中在10,000-15,000元/平方米的水平上。

➢百货公司的租金差不多以流水扣点的形式为主，由

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15～25％不等，位于要紧的商业区中，用于租赁用途的商业用房平均租金约为8-10元/平方米/天。住宅底商的租金相对较低，约为2-5元/平方米/天。

表3.3：天津市不同商业区出租案例报价

➢依照天津部分比较有代表性的商业月单位面积销售额，按照平均扣点20％计算，天津要紧商业物业的折合租金情况如下图所示：

图3.5：天津要紧商业的租金情况

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➢据统计，上述天津要紧高档商业的平均折合租金约为3.7元/平方米/天。

➢从考察范围内的租售价格表现来看，相关于租金而言，天津市商业的售价波动范围较小。售价受成本制约，而租金为长期受益，调整空间大是造成以上波动幅度差不的要紧缘故。➢大型零售业设施对周边商业物业的租售价格有明显的提升作用。

➢大型商业单体的收取的回报要依照商业的经营模式而定，持有经营、联营和自营所猎取的收入方式不一。

➢商业物业，特不是小型的商业店铺和摊位，受项目区位、物业面积、商业业态和在商业物业中的位置等不同因素的阻碍而有较大的调整空间。

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