房地产投资资金解析-甘美兰
我国房地产行业融资现状及对策分析
我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目的盈亏平衡点是指项目销售收入与项目成本和费用相等的销售数量。
通过分析盈亏平衡点，可以评估项目的可行性和风险，为项目决策提供重要依据。
1. 项目成本和费用的计算项目成本包括土地购置成本、建筑物建设成本、市政设施配套成本、销售和推广费用、管理费用等。
费用包括项目运营期间的日常费用、税费等。
2. 销售收入的计算销售收入可以通过乘以销售单价和销售数量来计算。
销售单价可以根据市场调研和竞争情况确定，销售数量可以通过市场需求预测和销售计划来估算。
3. 盈亏平衡点的计算盈亏平衡点可以通过以下公式计算：盈亏平衡点 = 总成本 / （销售单价 - 变动成本比例）其中，变动成本比例可以通过项目成本和费用中的变动成本除以销售单价来计算。
4. 盈亏平衡点分析的意义盈亏平衡点分析可以帮助项目决策者了解项目的风险和可行性。
如果项目的销售数量低于盈亏平衡点，意味着项目无法盈利；如果销售数量高于盈亏平衡点，意味着项目可以盈利。
此外，盈亏平衡点分析还可以帮助决策者确定项目的定价策略和销售目标。
二、项目敏感性分析项目敏感性分析是指通过对关键变量进行变动，分析其对项目盈利能力的影响程度。
通过敏感性分析，可以了解项目对各种不确定因素的敏感程度，为项目决策提供更全面的信息。
1. 关键变量的确定关键变量是指对项目盈利能力具有重要影响的因素，如销售价格、销售数量、成本费用、利率等。
通过市场调研和经验分析，可以确定项目的关键变量。
2. 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法，如变动一个变量，保持其他变量不变，观察其对项目盈利能力的影响；或者通过建立数学模型，对多个变量进行组合变动，分析其对项目盈利能力的综合影响。
3. 敏感性分析的结果解读敏感性分析的结果可以通过绘制敏感性曲线或者敏感性矩阵来展示。
通过观察曲线或矩阵中的变化趋势，可以判断关键变量对项目盈利能力的影响程度。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析1. 项目背景本文旨在对某房地产项目的盈亏平衡点进行详细分析。
该项目位于某市中心地段，拟建住宅楼盘，总建筑面积约10万平方米，计划销售200套住宅单位，预计项目周期为3年。
为了确保项目的可行性和盈利能力，我们将进行盈亏平衡点分析。
2. 盈亏平衡点的概念盈亏平衡点是指在特定条件下，项目的总收入等于总成本的情况。
在该点上，项目既没有盈利也没有亏损。
3. 盈亏平衡点分析方法盈亏平衡点分析通常采用成本-收入分析法。
具体步骤如下：a. 收入估计：根据市场调研和销售预测，确定每套住宅单位的售价和销售数量，并计算总收入。
b. 成本估计：包括土地购置费用、建设成本、销售费用、管理费用等，计算总成本。
c. 盈亏平衡点计算：将总成本除以每套住宅单位的利润，得到盈亏平衡点的销售数量。
4. 收入估计根据市场调研和销售预测，预计每套住宅单位的售价为100万元，计划销售200套住宅单位，因此总收入为2000万元。
5. 成本估计a. 土地购置费用：根据市场行情和土地面积，估计土地购置费用为5000万元。
b. 建设成本：包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等，估计总建设成本为4000万元。
c. 销售费用：包括广告宣传费用、销售人员提成等，估计总销售费用为500万元。
d. 管理费用：包括物业管理费用、项目管理费用等，估计总管理费用为300万元。
综上所述，总成本为9800万元。
6. 盈亏平衡点计算将总成本9800万元除以每套住宅单位的利润，假设每套住宅单位的利润为30万元，计算得到盈亏平衡点的销售数量为326.67套。
由于销售数量必须为整数，因此盈亏平衡点的销售数量为327套。
7. 结果分析在销售数量小于327套时，项目处于亏损状态；销售数量大于327套时，项目开始盈利。
因此，该房地产项目的盈亏平衡点为327套。
二、房地产项目敏感性分析1. 项目背景本文旨在对某房地产项目的敏感性进行分析。
房地产企业全面预算管理与全面成本管理讲解
房地产企业全面预算管理与全面成本管理讲解房地产企业全面预算管理是指企业针对其经营活动的各个方面制定预算，并通过不断监控与调整，实现企业财务目标的管理方法与过程。
全面成本管理则是指通过对企业各个环节的成本进行控制与管理，从而提高企业效益与降低成本的管理方法与过程。
下面将分别对房地产企业全面预算管理与全面成本管理进行详细讲解，并通过相关案例进行说明。
房地产企业全面预算管理的目标是通过制定详细的预算计划，合理分配资源，提高企业绩效，并控制财务风险。
具体来说，全面预算管理包括财务预算、销售预算、生产预算、成本预算等。
其中，财务预算涉及资金、费用、成本等方面的预算，销售预算涉及销售目标与销售策略的预算，生产预算涉及生产目标与生产计划的预算，成本预算则涉及各个成本项目的预算。
案例：房地产企业计划在今年开展一项新项目，预计总投资为5000万，项目计划投产后每年可带来销售收入8000万，相关成本为4000万，预计投资回报率为50%。
为了全面预算管理，该企业制定了如下预算计划：1.财务预算：制定了资金计划，包括资金收入和支出的计划，以确保项目实施过程中资金的充足和合理使用。
2.销售预算：根据市场情况和竞争对手分析，制定了销售目标和销售策略，包括市场份额占有率、销售额、销售渠道等方面的预算。
3.生产预算：根据销售目标和相关成本，制定了生产计划，包括产能利用率、原材料采购、人员安排等方面的预算。
4.成本预算：根据项目相关成本，制定了详细的成本预算，包括人工成本、物料成本、管理费用等方面的预算。
通过全面预算管理，该企业可以更加清晰地了解项目的财务状况和潜在风险，及时调整经营策略，实现预算目标。
通过全面成本管理，企业可以提高经营效益，降低经营风险，提高市场竞争力。
同时，全面成本管理也能够为企业决策提供有力依据，促进企业可持续发展。
综上所述，房地产企业全面预算管理与全面成本管理是实现企业财务目标的重要方法与过程。
全面预算管理可以通过制定详细的预算计划，合理分配资源，实现预算目标。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指通过对项目的成本、销售价格、销售数量等因素进行综合考虑，确定项目在何种条件下能够达到盈亏平衡的状态。
具体而言，盈亏平衡点是指项目销售收入与总成本相等的状态，即项目既不盈利也不亏损。
1. 成本分析首先，我们需要对房地产项目的成本进行详细分析。
成本分析包括直接成本和间接成本两个方面。
直接成本主要包括土地购置费、建造物建设费、装修费、设备购置费等；间接成本包括项目管理费、市场推广费、税费等。
通过对成本的详细分析，可以得到项目总成本。
2. 销售价格分析其次，我们需要对房地产项目的销售价格进行分析。
销售价格是指开辟商出售房地产产品的价格，可以通过市场调研和竞品分析等方法确定。
销售价格的高低直接影响项目的销售收入。
3. 销售数量分析销售数量是指项目在一定时期内实际销售的房地产产品数量。
销售数量的多少与市场需求、竞争情况等因素密切相关。
通过市场调研和销售预测等方法，可以得到项目的估计销售数量。
4. 盈亏平衡点计算在得到项目的总成本、销售价格和销售数量后，我们可以进行盈亏平衡点的计算。
盈亏平衡点的计算公式为：盈亏平衡点 = 总成本 / (销售价格 - 变动成本比例)其中，变动成本比例是指每一个销售单位产品的变动成本占销售价格的比例。
通过计算，可以得到项目的盈亏平衡点。
二、房地产项目敏感性分析房地产项目敏感性分析是指通过对项目关键因素的变动进行摹拟和分析，评估其对项目盈亏的影响程度。
通过敏感性分析，可以匡助项目管理者更好地了解项目的风险和机会，制定相应的应对策略。
1. 关键因素确定首先，我们需要确定影响房地产项目盈亏的关键因素。
关键因素包括但不限于销售价格、销售数量、成本、利率、市场需求等。
通过对项目的市场环境和内外部因素的综合分析，可以确定关键因素。
2. 变动范围设定在确定关键因素后，我们需要设定变动范围。
变动范围是指对关键因素进行摹拟和分析时，设定的变动幅度。
建筑与房地产经济专业知识和实务经济师考试(中级)试卷及答案指导(2024年)
2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)自测试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、在建筑与房地产经济中，以下哪项不属于影响房地产价格的主要因素？A、地理位置B、房屋结构C、市场需求D、政治稳定性2、某房地产开发企业拟开发一住宅项目，预计总投资为1000万元，其中土地成本占50%，建筑成本占30%，其他成本占20%。
若该项目预计销售价格为1500万元，则该项目的投资回报率是多少？A、30%B、40%C、50%D、60%3、在房地产开发过程中，以下哪一项不是影响房地产项目选址的主要因素？A. 交通便利性B. 市场需求C. 政策法规D. 项目经理的经验4、以下哪项不属于房地产投资的风险类型？A. 市场风险B. 政策风险C. 财务风险D. 投资者风险5、在房地产开发项目中，以下哪项不属于影响项目经济效益的主要因素？（）A. 土地成本B. 融资成本C. 市场需求D. 建设周期6、某房地产项目总建筑面积为10万平方米，其中住宅面积为8万平方米，商业面积为2万平方米。
若住宅部分每平方米售价为8000元，商业部分每平方米售价为15000元，则该项目的平均售价是多少？（）A. 10000元/平方米B. 11000元/平方米C. 12000元/平方米D. 13000元/平方米7、在建筑项目的成本控制过程中，以下哪一项是直接成本的一部分？A. 项目管理费用B. 建筑材料费用C. 设计变更费用D. 贷款利息8、关于房地产经济周期，下列说法正确的是：A. 房地产市场的波动独立于宏观经济环境。
B. 房地产市场周期性变化主要由政府政策驱动。
C. 在经济衰退期间，住宅房产的需求通常会增加。
D. 长期来看，人口增长对房地产需求有正面影响。
9、在房地产开发项目中，下列哪个阶段是房地产开发成本控制的关键环节？A. 项目可行性研究阶段B. 土地取得阶段C. 设计阶段D. 工程施工阶段 10、在建筑与房地产经济专业中，房地产估价的基本要素不包括以下哪个方面？A. 估价目的B. 估价对象C. 估价时点D. 估价方法11、我国现行土地使用制度中，出让国有土地使用权最高年限为70年的是哪一类用途的土地？A. 商业用地B. 工业用地C. 居住用地D. 教育、科技、文化卫生、体育用地12、在房地产开发项目成本控制中，属于前期费用的是下列哪一项？A. 建筑安装工程费B. 土地征用及拆迁补偿费C. 管理费用D. 销售费用13、在房地产投资中，以下哪个指标可以反映投资者期望的投资回报率？A. 投资回报率B. 投资回报期C. 投资回收期D. 投资利润率14、在房地产评估中，以下哪个方法主要用于评估土地价值？A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 预测法15、下列哪一项不属于房地产开发项目成本控制的主要措施？A. 严格控制设计变更B. 提高施工效率C. 增加项目贷款额度D. 加强合同管理16、在建筑工程项目管理中，下列哪种方法可以用来评估项目的进度和成本绩效？A. 挣值分析法（EVM）B. 关键路径法（CPM）C. 因果分析法D. 德尔菲法17、在房地产开发过程中，以下哪项不属于项目可行性研究阶段的主要任务？（）A. 市场分析B. 投资估算C. 财务评价D. 项目决策18、关于房地产价格评估，以下哪种方法不考虑房地产的个别因素？（）A. 成本法B. 市场法C. 收益法D. 比较法19、在建筑项目成本控制中，下列哪一项不属于直接成本？A. 材料费用B. 人工费用C. 施工机械使用费D. 管理人员工资 20、根据《建设工程质量管理条例》，建设单位应当将施工图设计文件报（）审查。
房地产投资资金解析甘美兰[1]
![房地产投资资金解析甘美兰[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/b3cd5992f90f76c661371a7c.png)
Ø 内部原因 管理团队缺乏对市场和行业的透彻理解，本土化程度不够
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* 数据来源：清科集团 ()
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房地产投资基金的新趋势—人民币基金
Ø 房地产投资基金的新趋势—人民币基金
Ø 国内资金、国内项目，无资金入境与出境的麻烦
Ø 虽无人民币升值预期，但有效规避了对外资的种种限制
Ø 私人资本 退休基金、养老基金、捐赠基金、大学教育基金 银行、大公司、保险(如私人银行客户)，目前是最主要的投资者 Ø 保险基金和养老基金 (暂时不能投资于房地产) Ø 企业资金
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成功募集房地产基金的基本要求
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房地产投资基金概述
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组织形式及设立
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投资经营策略
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运作及管理
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风险控制
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投资案例分析
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组织形式—有限合伙制、信托制和公司制的比较
*此处税收优惠特指企业所得税的优惠，即投资主体从投资标的企业获取投资收益时是否需要再次缴纳企业 得税
❖独立第三方市场调查 ❖法律、财务、环境等 尽职调查
❖现场考察 ❖市场摸底 ❖合作方评估 ❖财务分析
5 投资委员会批准 4 尽职调查 3 合作协议/备忘录 2 初步评估 1 项目来源
❖外判施工监管 ❖财务总监 ❖项目进展汇报 ❖投资者报告
❖成员必须一致性同意 ❖市场分析 ❖目标项目概要 ❖投资策略与逻辑 ❖财务测算与敏感性分 ❖风险分析 ❖退出策略
Ø 招商银行私人银行的客户基础和团队的专业素质
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房地产投资资金解析甘美兰[1]
《房地产项目全流程成本控制：关键点与实例解读》札记
《房地产项目全流程成本控制：关键点与实例解读》读书札记目录一、内容概要 (2)1.1 写作背景与目的 (2)1.2 研究范围与方法 (4)二、房地产项目全流程成本控制概述 (5)2.1 房地产项目成本控制的重要性 (7)2.2 房地产项目全流程成本控制的概念 (7)三、房地产项目策划阶段成本控制 (8)3.1 市场调研与前期规划 (10)3.2 项目定位与产品策划 (10)3.3 投资估算与资金筹措 (11)四、房地产项目设计阶段成本控制 (13)4.1 设计任务书与设计方案 (15)4.2 设计优化与成本控制 (16)4.3 设计阶段的变更管理 (17)五、房地产项目招投标阶段成本控制 (19)5.1 招标文件编制与审查 (21)5.2 投标文件评审与定标 (22)5.3 合同签订与履行 (23)六、房地产项目施工阶段成本控制 (24)6.1 施工组织设计与施工计划 (26)6.2 工程进度与成本监控 (27)6.3 工程变更与索赔管理 (28)七、房地产项目收尾阶段成本控制 (30)7.1 项目竣工验收与移交 (31)7.2 项目保修期管理与维护 (33)7.3 项目后评估与总结 (35)八、房地产项目成本控制的关键点与技巧 (36)8.1 成本控制的关键点 (38)8.2 成本控制的技巧与方法 (39)九、实例解读 (41)9.1 案例一 (43)9.2 案例二 (44)十、结论与展望 (45)10.1 研究结论 (47)10.2 研究展望 (48)一、内容概要《房地产项目全流程成本控制：关键点与实例解读》一书深入剖析了房地产项目成本控制的重要性，以及如何在项目的各个阶段实现有效的成本控制。
本书从房地产项目的立项、规划、设计、施工、销售等多个环节出发，详细阐述了成本控制的关键要素和方法，为房地产企业在项目管理过程中提供了有力的指导。
作者首先分析了房地产行业的特点，指出了成本控制在房地产项目中的重要地位。
2024年经济师考试建筑与房地产经济(中级)专业知识和实务试卷与参考答案
2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)自测试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、在我国，房地产市场的调节主体是（）。
A、政府B、房地产企业C、金融机构D、消费者2、以下关于房地产估价原则的说法，正确的是（）。
A、最高最佳使用原则要求估价结果必须与最高最佳使用情况相符B、合法原则要求估价结果必须符合法律法规的要求C、替代原则要求估价结果必须与市场上相似的房地产价格相当D、供需原则要求估价结果必须与市场上房地产的供需关系一致3、在房地产评估中，以下哪个不是影响房地产价格的因素？A、房地产的区位B、房地产的用途C、房地产的产权D、房地产市场的供求关系4、在建筑与房地产经济专业中，以下哪种经济现象不属于泡沫经济的表现？A、房价的持续上涨B、过度投资房地产C、银行信贷过度扩张D、房地产市场的供需平衡5、关于房地产开发项目可行性研究，下列说法错误的是：（）A. 可行性研究是房地产开发项目决策的依据B. 可行性研究包括技术可行性、经济可行性、市场可行性等C. 可行性研究应遵循科学性、客观性、可行性原则D. 可行性研究应在项目立项前进行，不得在项目实施过程中进行6、在房地产估价中，成本法估价的适用条件不包括：（）A. 新建房地产估价B. 已有房地产估价C. 特殊房地产估价D. 房地产价格评估标准缺失7、在房地产评估中，以下哪种方法不考虑房地产的未来收益？（）A. 收益法B. 成本法C. 市场法D. 折现现金流法8、关于房地产市场的周期性波动，以下哪个说法是正确的？（）A. 房地产市场波动是偶然现象，不具有周期性B. 房地产市场波动与经济周期完全同步C. 房地产市场波动与经济周期不完全同步，存在一定滞后性D. 房地产市场波动与经济周期无关9、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，下列哪一项不属于土地使用权出让的方式？A. 招标B. 拍卖C. 划拨D. 协议 10、在建筑工程项目的成本控制中，下列哪一项措施最不可能直接降低项目成本？A. 优化设计方案，减少材料浪费B. 加强施工管理，提高工作效率C. 增加项目团队成员，加快施工进度D. 采用节能建筑材料，降低长期运营成本11、在房地产投资中，以下哪项不属于房地产投资风险？（）A. 市场风险B. 运营风险C. 法律风险D. 自然灾害风险12、下列关于房地产估价中市场法的说法，正确的是（）。
全球不动产投资俱乐部成员名单
全球不动产投资俱乐部成员名单TUNFUND Investment —Management Co。
Partner Jimmy Tang 腾方投资管理公司合伙人唐军民HKR INTERNATIONAL Benjamin Cha gm & director of development HONG KONG香港兴业国际集团查耀中总经理及业务发展总监香港JP MORGAN SECURITIES (ASIA PACIFIC) Nicholas Johnson executive director HONG KONG摩根大通证券(亚太)有限公司尼古拉斯·约翰逊执行董事香港DAMAC PROPERTIES Hussain Sajwani chairman UAE达马克房地产公司侯赛因·萨基瓦尼董事长阿联酋L REAL ESTATE ADVISORS Hubert Shea partner CHINAL REAL ESTATE ADVISORS 休伯特·谢伊合伙人中国SPG LAND Stones Tse ceo & managing director CHINA盛高置地谢世东集团董事总经理兼行政总裁中国ING REIM Richard van den Berg managing director & country manager greater china HONG KONGING地产投资管理公司温德宝董事总经理/ 中国区主管香港EVERASSION INTERNATIONAL Zhijie Qiao chairman CHINA永安信国际资本乔志杰董事长中国REAL ESTATE CAPITAL ASIA PARTNERS Suchad Chiaranussati managing director SINGAPORE 亚太地产投资集团苏察·洽冉萨逖董事总经理新加坡RREEF CHINA Mark Cho head of china CHINA睿富房地产基金马克·曹中国区总裁中国ARCH CAPITAL MANAGEMENT (SHANGHAI) James Chou head of china CHINA宏璟资本詹姆斯·周中国区总裁中国SHENZHEN XUANFENG YONGDA INVESTMENT & DEVELOPMENT CO Qiang Feng chairman CHINA 深圳市玄丰永达投资发展有限公司丰强董事长中国AETOS CAPITAL ASIA Kenneth Lau director HONG KONGAETOS 资本肯尼思·刘董事香港BANYAN TREE CAPITAL Li Zhang managing director HONG KONG悦榕资本有限公司张力董事总经理香港JIULONG YUNTIAN GROUP Hongbin Zhang president CHINA九龙云天集团有限公司张宏彬总裁中国CAPITALAND Boaz Boon senior vice president SINGAPORE嘉德置地集团波阿斯·布恩高级副总裁新加坡CHINA INDEX ACADEMY Yu Huang executive vice president CHINA中国指数研究院黄瑜常务副院长中国PRAMERICA REAL ESTATE INVESTORS Charles Lam managing director - greater china HONG KONG保德信房地产投资管理林熙龄董事总经理–大中国区香港SOCAM ASSET MANAGEMENT Patrick Lee general manager - marketing & sales HONG KONG瑞安建业资产管理(香港)有限公司派屈克·李总经理–市场及销售香港SINO GROUP Daryl Ng executive director HONG KONG信和置地黄永光执行董事香港CENTRAL CHINA REAL ESTATE LIMITED Terrance Wang ceo HONG KONG建业地产王天也首席执行官香港WARBURG PINCUS Joseph Gagnon principal CHINA华平创业投资亚洲约瑟夫·加农负责人中国M3 CAPITAL PARTNERS (HK) Daniel Krefman director HONG KONGM3资本公司柯丹宁董事香港COLONY CAPITAL ASIA Allen Lau managing director HONG KONGCOLONY资本公司艾伦·刘董事总经理香港LUCKY HOPE HOLDINGS Wilson Yeung board director CHINA泰盈集团杨晓辉董事长中国SHANGHAI KAIDI GROUP Yihong Zhang executive vice president / board secretary CHINA 上海凯迪企业(集团) 张义鸿执行副总裁/董事会秘书中国HUAFANG CAPITAL Jim Zhang president CHINA华房不动产股权基金张健总裁中国ASIA PACIFIC LAND LTD. Richard Reitknecht executive vice president JAPAN亚太置地理查德·瑞克里奇行政副总裁日本STARWOOD CAPITAL GROUP Gregory M. Stuppler managing director JAPAN喜达屋资本格雷格里·斯达普勒董事总经理日本CHANGJIANG PENSION INSURANCE Zehua Wang board secretary CHINA长江养老保险股份有限公司王泽华董事会秘书中国HUAFANG CAPITAL CHONGQING EQUITY INVESTMENT FUND Yu Liu general manager CHINA 重庆华房股权投资基金刘渝总经理中国CIFI GROUP Xin Yang md, fund management CHINA旭辉集团股份有限公司杨欣资金管理总监中国CHENGDU INWAY INVESTING GUANRANTY Weiyi Yu chairman CHINA成都怡瑞投资担保有限责任公司於伟一董事长中国FORTE CAPITAL John Zhou ceo CHINA复地投资集团周纯首席执行官中国MEDIA SATURN Raymond Ngoh head of real estate development china GERMANYMEDIA SATURN集团雷蒙德总裁, 中国区地产拓展德国WORLDLAND Rui Oliveira ceo china CHINA世界地产公司鲁伊·奥利韦拉首席执行官中国IVANHOE CAMBRIDGE CHINA Richard H. Vogel senior vice president, china & general manager CHINA亿万豪健桥中国华歌高级副总裁/ 中国区总经理中国JIAYU GROUP Jianfei Wu General Manager, Developement CHINA嘉裕集团伍健飞拓展部总经理中国SOUTHERNSUN ASSET MANAGEMENT Earl Blankenship president, real estate funds USA SOUTHERNSUN资产管理厄尔·布兰肯希普房地产基金总裁美国METZLER NORTH AMERICA Zeb Bradford senior managing director USAMETZLER NORTH AMERICA 泽布·布拉德福德高级董事总经理美国PATTYC PROPERTY GROUP Patty Chen president USA派蒂克房地产集团陈艺平总裁美国CITIC RISING STAR TRAVEL INVESTMENT John M. Probandt vice chairman & ceo CHINA 中信瑞星思达旅游开发有限公司约翰·泊班特副董事长/首席执行官中国RIDDELLTSENG Malcolm Riddell president USA商兰德集团马尔肯·瑞德尔总裁美国AGINCOURT CAPITAL Craig Turnbull ceo AUSTRALIAAGINCOURT资本克雷格·Turnbull 首席执行官澳大利亚REIT CAPITAL Peter Yassa managing director AUSTRALIAREIT资本彼得·亚萨董事总经理澳大利亚HILTON HOTEL MANAGEMENT (SHANGHAI) WeeHau Lee vp of development, greater china CHINA希尔顿酒店集团李威豪大中华区项目发展副总裁中国PAN PACIFIC HOTELS GROUP Shuo Cai svp, development (china) CHINA泛太平洋酒店集团蔡硕中国区业务拓展资深副总裁中国NEW WORLD HOSPITALITY Leon Liang development director CHINA新世界酒店集团利昂·梁发展总监中国JONES LANG LASALLE HOTELS Lily Ng senior vice president HONG KONG仲量联行酒店集团吴嘉保高级副总裁香港SIX SENSES RESORTS AND SPAS Sonu Shivdasani chairman & ceo THAILAND第六感觉酒店及度假村什达萨尼董事长/首席执行官泰国REGALIA HOTEL GROUP Esperanza Sparling group director of operations CHINA御庭酒店集团埃斯佩兰萨·斯帕林营运总监中国HNA PROPERTY Weijun Zhu executive chairman CHINA海航置业朱卫军执行董事长中国DAMAC HOLDINGS Elie Haddad general manager UAE达马克房地产公司伊利·哈达德总经理阿联酋HENNABUN CAPITAL GROUP Kylie Kwok advisor HONG KONGHENNABUN资本集团凯莉·郭顾问香港UORES Peter Lu md, china real estate investment HONG KONG联合海外资源有限公司卢志华执行董事香港GE CAPITAL Francois Trausch ceo asia-pacific JAPAN通用电气资本弗朗索瓦·特劳施亚太首席执行官AGI CAPITAL GROUP Alexis Wong president & ceo USA雅智集团黄静娴总裁美国PACIFIC ALLIANCE REAL ESTATE Patrick Boot managing director CHINA太平洋投资(中国) 溥杰董事总经理中国CARVAL INVESTORS Avery Colcord managing director CHINA嘉沃投资艾弗里·科尔科特董事总经理中国CPP INVESTMENT BOARD Guy Fulton portfolio manager HONG KONG加拿大养老金计划投资委员会傅恺投资组合经理香港ASUKA DBJ PARNERS Toshihiro Toyoshima ceo JAPANASUKA DBJ株式会社丰岛俊弘首席执行官日本OAKTREE CAPITAL MANAGEMENT Robert J. Zulkoski managing director SINGAPORE 橡树资本罗伯特·祖尔科斯基董事总经理新加坡WHITE PEAK REAL ESTATE INVESTMENT Robin Bai partner CHINA鼎峰地产投资基金白勇合伙人中国PROSPECT INVESTMENTS ASIA LIMITED Sunshine Dong managing director CHINA前景投资（亚洲）有限公司董苍山执行董事中国PRAX CAPITAL Meilan Gan partner CHINA普凯投资基金甘美兰合伙人中国CRECC Bo Jin president CHINA清华房地产总裁商会金波执行会长中国SOUFUN HOLDINGS Tianquan Mo chairman of the board CHINA搜房控股莫天全董事长／首席执行官中国ZENSUN REAL ESTATE Jingguo Zhang president CHINA正商地产张敬国总裁中国SANS FRONTIERES Romeu Caetano managing director, greater china CHINA赛菲尔特罗密欧·卡依塔诺大中华区董事总经理中国OUTLETS (CHINA) Brian Ma leasing director HONG KONG奥特莱斯（中国）有限公司布赖恩·马租赁总监香港CELIO Laurent Portella international executive vice president FRANCECELIO集团劳伦·泊特拉国际执行副总裁法国STOCKLAND Matthew Quinn managing director AUSTRALIASTOCKLAND公司马修·奎因董事总经理澳大利亚MEDIA SATURN Franz Schmitz vice president - real estate GERMANYMEDIA SATURN集团弗朗茨·施米茨副总裁- 地产德国CARREFOUR CHINA Olivier Tollet expansion director CHINA家乐福（中国）奥利弗·托勒特拓展总监中国SILVER AGE INVESTMENTS LTD. Adam Lazar managing partner USASILVER AGE投资有限公司亚当·拉札合伙人美国TOLL BROTHERS Kevin So managing director, china USATOLL BROTHERS国际苏广平中国区董事总经理美国INNER MONGOLIA XINHAI GROUP Ziming Zhang chairman CHINA内蒙古鑫海房地产开发集团张子明董事长中国HENDERSON GLOBAL INVESTORS Jeff Liu director of property, china CHINA宏信环球投资杰夫·刘中国区地产总监中国GAW CAPTIAL PARTNERS Tiehu Liu chief legal counsel CHINA基汇资本刘铁虎首席法律顾问中国MAPLEVALLEY INVESTMENT Gavin Zhang managing director CHINAMAPLEVALLEY 投资张文舵董事总经理中国PING AN TRUST & INVESTMENT Tao Zhang assistant director CHINA平安物业投资管理有限公司张涛助理总监- 物业投资中国PORTMAN HOLDINGS Ambrish Baisiwala chief executive officer USA波特曼地产安布瑞希·拜希瓦勒行政副总裁美国SECURED CAPITAL JAPAN Joseph Kim senior vice president JAPAN稳妥资本约瑟夫·金高级副总裁日本TAIKANG PROPERTY INVESTMENT Jianwei Qiu investment director CHINA泰康之家投资有限公司邱建伟投资总监中国EURO SINO INVEST Florian Schmied general manager GERMANY欧洲易赛投资管理弗洛里安·舒米德总经理德国W. P. CAREY ASIA Grace Shui managing director, head of asia CHINAW. P. CAREY亚洲格雷丝董事总经理/亚洲区总裁中国CPG CAPITAL PARTNERS Jiming Yee director, greater china CHINA新加坡世纪资本伙伴有限公司伊继明大中国区总监中国CREDIT SUISSE Bingdong Zhao director, asia real estate finance & securitization CHINA瑞士信贷赵炳东董事–亚洲房地产融资/证券化中国HSBC Jason Kern managing director, head of real estate advisory, asia-pacific HONG KONG 汇丰控股有限公司杰森·克恩董事总经理/亚太区房地产业务主管香港RL CAPITAL MANAGEMENT Roy Ling managing director SINGAPORERL资本管理罗伊·凌董事总经理新加坡SHANGHAI INTERNATIONAL TRUST Xiangdong Liu vice general manager CHINA上海国际信托有限公司刘响东副总经理中国AAREAL BANK AG Thomas Adaemmer chief representative CHINA阿瑞尔银行上海办事处托马斯·艾德莫总经理/首席代表中国CREDIT SUISSE (HONG KONG) John Junyu Chen director - asia pacific real estate finance HONG KONG瑞士信贷(香港) 陈军余董事–亚太区房地产融资香港DEKABANK DEUTSCHE GIROZENTRALE Benny Chiu advisor asia pacific HONG KONG德卡银行赵崇本亚太地区顾问香港KAILONG REAL ESTATE INVESTMENT Hei-Ming Cheng director & chief executive CHINA 上海凯龙瑞项目投资郑喜明董事兼行政总裁中国FINANCIAL STREET HOLDINGS Wei Fang general manager, office department CHINA 金融街控股股份有限公司房炜总经理, 写字楼事业部中国TECPARK HOLDINGS Jiadong Qu chairman CHINA旭天发展有限公司瞿嘉东董事长中国GSE CHINA Arnaud Sebban business development director CHINAGSE中国阿诺·瑟班商务发展总监中国SHANGHAI YUPEI GROUP Oliver Treneman coo CHINA上海宇培（集团）有限公司欧利飞首席运营官中国。
第十章房地产置业投资项目案例分析《房地产投资分析》PPT课件
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指确定房地产项目在销售收入与成本之间的平衡点，即项目销售收入能够覆盖项目成本的最低点。
这一分析对于项目的可行性评估和风险控制具有重要意义。
1. 项目销售收入的构成房地产项目的销售收入主要包括房屋销售价格和其他相关收入。
房屋销售价格是指购房者购买房屋时支付的价格，其他相关收入包括物业管理费、停车费等。
2. 项目成本的构成房地产项目的成本包括土地成本、建造工程成本、装修费用、销售费用、物业管理费等。
土地成本是指开辟商购买土地所支付的费用，建造工程成本是指房屋的建设和施工所需的费用，装修费用是指对房屋进行装修和装饰的费用，销售费用是指房屋销售过程中的推广、营销和销售人员的薪酬，物业管理费是指项目建成后的日常管理费用。
3. 盈亏平衡点的计算方法盈亏平衡点是指项目销售收入等于项目成本的点。
计算盈亏平衡点可以采用以下公式：盈亏平衡点 = 固定成本 / (1 - 变动成本比率)固定成本是指与项目规模无关的成本，如土地成本、建造工程成本等；变动成本比率是指与项目规模相关的成本，如装修费用、销售费用等。
4. 盈亏平衡点分析的意义盈亏平衡点分析可以匡助开辟商评估项目的可行性和风险，并制定相应的销售策略。
如果项目的销售收入高于盈亏平衡点，说明项目有利可图；如果项目的销售收入低于盈亏平衡点，说明项目亏损。
通过盈亏平衡点分析，开辟商可以及时调整项目的销售价格、成本控制等策略，以确保项目的盈利能力。
二、项目敏感性分析项目敏感性分析是指对房地产项目关键变量的变动进行分析，评估其对项目盈利能力的影响程度。
通过敏感性分析，开辟商可以了解项目的风险敏感性，制定相应的风险管理策略。
1. 关键变量的选择关键变量是指对项目盈利能力影响较大的因素，如房屋销售价格、销售量、成本等。
在敏感性分析中，需要选择合适的关键变量进行分析。
2. 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法，如变量的增减比例法、变量的绝对值变化法等。
土地一级开发合作投资收益分析
本
项
目
介
绍
本项目位置
CBD中央商务区
Page
河西新区北接防城区旧城区,南临西湾新城,东与城南新区、市商业中心、市 行政中心区隔江相望,在随着城市规划发展中,河西新区将借势自身资源优势及 （ZHOU）边发展利好获得更大发展机遇,形成具有自身特色的区域定位,
本
项
目
介
河西新区总面积约11000亩,西面位
在价值链的不同
阶段所拥有的权
力和能力,来创造
价值和获得利益,
影响区域规划 掌握土地开发经 权 营权 能 土地一级开发 基 建
土地开发1.0模式
低成本获取土地 利 与政府分配土地 益 增值收益 点 一级开发的利润
土地转让权
招商引资
土地二级开发 自 营、合资、股权转让 等
商业经营、 管理性持久 收益
房地产开发2.0模式 商业运营3.0模式
间接获 得收益
二级开发 股权转让 公开转让 招商
常规的间接 获取收益途 径
直接获 得收益
进行土地一级 开发，出让后 直接获得收益
直接获取收 益途径
Page 17
土
地 一
间接获取土地收益
级
开 发
——常规操作的路径分析
概
述
Page 18
我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴
土
地
一
级
开
发 概
按照规定办理相应手续
确定土地开发主体
编制土地一级开发实施方 案
取得当地人民政府的批准 文件
办理征地、拆迁、市政基 础设施建设等相关手续
组织验收
我们现在的进度：已经取得当地政府批准,合同已经达到签署条件
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析1. 项目背景与目标本次房地产项目盈亏平衡点分析旨在评估该项目的经济可行性，确定其盈利能力的平衡点，以便为决策者提供参考。
该项目是一座高档住宅小区，位于城市中心地段，拥有优越的地理位置和便利的交通条件。
2. 数据采集与分析为了进行盈亏平衡点分析，我们首先采集了以下数据：- 项目总投资额：1亿元- 估计建设周期：3年- 估计年销售收入：6000万元- 年度运营成本：1500万元- 年度利息支出：800万元- 估计销售周期：5年基于以上数据，我们进行了详细的分析和计算。
3. 盈亏平衡点计算盈亏平衡点是指项目销售收入与运营成本、利息支出等费用相等的销售数量。
通过计算盈亏平衡点，可以确定项目需要达到的销售目标。
首先，我们计算了每年的运营成本和利息支出总额：年度总成本 = 年度运营成本 + 年度利息支出= 1500万元 + 800万元= 2300万元然后，我们计算了每套房屋的销售成本：销售成本 = 项目总投资额 / 估计销售数量= 1亿元 / 估计销售数量接下来，我们计算了每套房屋的销售收入：销售收入 = 估计年销售收入 / 估计销售数量最后，通过以下公式计算盈亏平衡点：盈亏平衡点 = 年度总成本 / (销售收入 - 销售成本)通过以上计算，我们得出了该房地产项目的盈亏平衡点。
4. 结果与分析根据我们的计算，该房地产项目的盈亏平衡点为500套房屋。
也就是说，惟独在销售500套房屋时，项目的销售收入将与运营成本和利息支出相等，达到盈亏平衡。
此外，我们还进行了敏感性分析，以评估项目在不同情况下的盈利能力。
二、房地产项目敏感性分析1. 敏感性分析的目的房地产项目敏感性分析旨在评估项目在不同变动因素下的盈利能力，以匡助决策者了解项目的风险和潜在收益。
2. 敏感性因素在进行敏感性分析时，我们考虑了以下因素的变动对项目盈利能力的影响：- 销售价格：我们分别对销售价格上涨10%和下跌10%的情况进行了分析。
房地产投资项目基础数据的分析估算
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
固定资产及其他资产182万元
开发产品成本12867万元
开发项目总投资13057万元
开发建设投资13049万元
经营资金8万元
总成本费用
图5-1 房地产开发项目总投资构成图示
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．房地产开发项目总投资
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表5-1）。
开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
序 号
项 目
建设费用
接口费用
合 计
1 2 3 4 5 6 7 8
供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施
合 计
表5-5 基础设施建设费估算表 单位：万元
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×年利率（有效年利率）
流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。
利息以外的费用一般占利息的10%左右。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、引言房地产项目的盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是评估房地产项目经济可行性的重要工具。
通过对项目的成本、收入、风险等因素进行综合分析，可以匡助决策者了解项目的盈利能力和风险敏感性，从而做出更明智的决策。
本文将详细介绍房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析的方法和步骤，并结合实际数据进行案例分析。
二、房地产项目盈亏平衡点分析1. 盈亏平衡点的概念和计算方法盈亏平衡点是指在一定的经营条件下，企业的总收入等于总成本，即企业不盈不亏的经营状态。
计算盈亏平衡点的方法可以通过成本-收入分析法、利润-成本分析法等。
2. 成本-收入分析法成本-收入分析法是一种常用的计算盈亏平衡点的方法。
其核心思想是通过将项目的成本和收入进行对照，找到使得总成本等于总收入的点。
具体步骤如下：（1）确定项目的固定成本和可变成本。
固定成本是指不随产量变化而变化的成本，如项目的固定投资、固定人力成本等；可变成本是指随产量变化而变化的成本，如项目的材料成本、劳动力成本等。
（2）计算项目的总成本。
将固定成本和可变成本相加，得到项目的总成本。
（3）确定项目的平均收入。
平均收入是指单位产量的收入。
（4）计算项目的盈亏平衡点。
通过以下公式计算盈亏平衡点：盈亏平衡点 = 总成本 / 平均收入3. 利润-成本分析法利润-成本分析法是另一种常用的计算盈亏平衡点的方法。
其核心思想是通过将项目的利润和成本进行对照，找到使得利润为零的点。
具体步骤如下：（1）确定项目的固定成本和可变成本，同成本-收入分析法。
（2）计算项目的利润。
利润等于总收入减去总成本。
（3）计算项目的盈亏平衡点。
通过以下公式计算盈亏平衡点：盈亏平衡点 = 固定成本 / （1 - （可变成本 / 总收入））三、房地产项目敏感性分析1. 敏感性分析的概念和目的敏感性分析是通过对关键因素进行变动，评估项目经济指标的变化情况，以揭示项目的风险敏感性和可持续性。
房地产投资策略选择
房地产投资策略选择
成明丽;齐坤
【期刊名称】《工业技术经济》
【年(卷),期】1998(17)5
【摘要】房地产投资是指向土地追加投资和进行房屋建设开发的投资活动。
它包括属于在一块“生地”或“熟地”上建造建筑设施和对旧有建筑物进行更新改造,其目的是为了获取由建筑物完工后出租或出售时带来的超过投资成本的那部分投资收益,从资金运动角度看,它是以赢利为目的的对房地产开发项目进行投资(或垫支)的行为。
作为房地产企业,在从事房地产投资时,必须采用科学的方法进行房地产投资决策分析,即正确选择房地产投资策略,以期取得较高的投资收益,提高企业的经济效益。
一、确定投资机会,选择有利时机投资机会就是投资活动的时与势,即产生投资效果的良好条件与客观可能性,房地产投资的构成要素包括:
【总页数】3页(P109-110,116)
【作者】成明丽;齐坤
【作者单位】黑龙江金城房屋开发公司;黑龙江供销地产开发公司
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.基于投资组合与投资策略匹配性视角的基金行为选择与投资绩效——兼析我国基金行为选择的合理性 [J], 李学峰;张舰;茅勇峰
2.经济转型与房地产低碳投资策略选择 [J], 王兴邦
3.变革时代的房地产投资策略 [J],
4.房地产价值估算与房地产投资策略分析 [J], 郭丽华;官靖峰
5.长三角一体化战略下安徽城市房地产发展机遇与投资策略 [J], 易居·克而瑞合肥机构
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组织形式及设立 投资经营策略 运作及管理 风险控投资组合策略
区域分散化投资策略
投资于不同地区、城市的房地产项目中，以抵消房地产项目地理区位唯一性所 带来的风险 珠三角+长三角+环渤海+中西部/一线城市+二、三线城市
类型多样化投资策略
投资于不同类别的房地产项目中，以抵消某一特定类别房地产产品下跌所带来 的风险 住宅+商业+写字楼+酒店+工业地产
坚实的过往业绩
投资项目数量、金额 退出项目数量和回报水平 投资逻辑、投资流程、资产管理、危机应对、投资者沟通
高效的募资渠道
个人投资者仍是房地产基金的主要投资人 招商银行私人银行的客户基础和团队的专业素质
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有限合伙制— 有限合伙制—资金募集方式
一次到位和承诺出资
一次到位：所有合伙人在基金成立日前一次性缴纳出资额 承诺出资：有限合伙人先期承诺向基金出资一定的金额，但并不需要一次性足 额缴纳，待有合适的投资项目时，再根据基金管理人的要求提供必要资金 (Capital Call)
提高房地产企业运营效率和质量
改变房地产企业粗放型经营模式和经营理念，提高管理水平 推动企业建立规范的、有利于上市的治理结构和财务制度 利用投资管理经验提升项目质量，拓展房地产投资的增值空间
增加投资者的投资选择
将投资者各自分散的小规模资金组成集合资金，形成规模效益 满足追求低流动性、长期性投资工具的投资者的需求 向资本市场提供了“较低风险+较高收益”的投资工具 通过投资于基金的形式投资于房地产资产，达到抵御通货膨胀的目的
有限合伙制的优势
专业经验：房地产投资需要专门的知识和技能，交由专业管理人管理基金，能 充分发挥基金管理人的专业特长和经验，综合比较众多备选项目，发掘价值洼 地，实现基金的最大化收益 利益一致：有别于信托类及其他常见的理财产品，普通合伙人和有限合伙人同 时出资，可以有效协调投资人和管理人之间存在的委托-代理关系，有利于保障 投资人和管理人的利益一致 税收优势：避免基金与投资者双重征税，降低投资者的税收成本
100%
管理费
管理服务
有 限 有 限 有合伙人 限 合伙人 合伙人
99%
1%
1%
99%
天津普凯地吉股权投 资基金合伙企业 (有限合伙 有限合伙) 有限合伙
天津普凯地祥股权投 资基金合伙企业 (有限合伙 有限合伙) 有限合伙
各投资项目公司
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房地产基金的资金来源
境外房地产投资基金
政府资金 财政拨款 财政贴息贷款 政府担保的各类银行贷款 私人资本 退休基金、养老基金、捐赠基金、大学教育基金 银行、大公司、保险公司 富有个人或家庭
承诺出资方式的优势
对有限合伙人而言，不用一次性全额投入资金，提高资金配置灵活性 对基金管理人而言，降低了确保基金保值增值的压力
人民币基金资金募集的现实选择
在国内现有的商业环境下，一次到位的方式是募集资金的现实选择 出资人诚信问题 私募股权投资的商业文化和国际通行做法尚未普及
17
1
房地产投资基金概述
5
6
2
什么是房地产投资基金？ 什么是房地产投资基金？
房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、 经营和处置，以获取投资收益的金融工具 对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及 的房地产经营活动的投资产品 对开发商而言，是银行贷款、自有资金和预售回款之外的有效融资渠道 主要特点： 集合资金 专业投资 风险分散 (地域分散+产品多元化) 期限较长 双重收益 (土地增值+房产升值)
专业团队负责，不但达到国际资产 由个人管理，中间牵涉到很多 管理的水平，更能实现规模效应 繁琐而无增值的事务 预售所得的现金流，通过阶段性分 出售持有物业，但费时较长 红或由开发商在项目清算前回购项 税费成本高，手续繁琐 目股权，大幅提高基金回报率 对不同地域、不同类型的项目进行 集中于单个项目 组合管理，强调资产配置 经过严谨的尽职调查 (包括市场、 环境评估、财务及法律的调查) 个人对市场及形势的判断
运用专业知识和经验创造价值
收购被低估资产 (Distressed Asset)，经过翻新改造、租户组合和业态组合调整， 提升物业价值，变现增值后物业实现收益
20
房地产投资基金的投资方式
方式1： 方式 ：自行开发建设
运作特色：基金本身具有长期的开发经验，同时也善于利用国际国内金融市场 募集资金
方式2：与开发企业联合， 方式 ：与开发企业联合，共同投资开发项目
房地产投资基金的新趋势— 房地产投资基金的新趋势—人民币基金
房地产投资基金的新趋势—人民币基金 房地产投资基金的新趋势 人民币基金
国内资金、国内项目，无资金入境与出境的麻烦 虽无人民币升值预期，但有效规避了对外资的种种限制 有限合伙制将成为主流模式 (税收优惠)，但相关政策法规有待完善 普凯基金与招商银行私人银行携手，于2009年12月成功完成了中国第一支有限 合伙制的人民币房地产基金的募集 人民币基金将成为未来房地产投资基金的主流 境内富裕人士日益增长的理财需要 (私人银行客户) 股票、债券、证券基金之外的良好投资品种，有利于投资组合多样化 抵御通货膨胀的优质投资工具 适宜于偏好中长期投资和追求较高绝对收益的高端客户
中外合作
基金管理公司 (境内 境内) 境内
项目公司 A
项目公司 B
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法律架构—普凯人民币房地产基金(有限合伙) 法律架构—普凯人民币房地产基金(有限合伙)实例
普凯投资管理 (香港 有限公司 香港)有限公司 香港
100%
管理费
有 限 有 限 有 合伙人限 合伙人 合伙人
管理服务
普凯股权投资管理 (上海 有限公司 上海)有限公司 上海 (基金管理人、 基金管理人、 基金管理人 普通合伙人) 普通合伙人)
人民币房地产投资基金
民间富裕人士 (如私人银行客户)，目前是最主要的投资者 保险基金和养老基金 (暂时不能投资于房地产) 企业资金
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成功募集房地产基金的基本要求
专业的投资团队
核心管理层 熟悉行业现状 洞察产业发展趋势 良好的人脉关系 投资团队成员 从业经验丰富 深厚的财务、法律和行业知识 娴熟的沟通技巧
投资者对负面消息反应过度，超卖情绪蔓延，此时是低点入市的好时机 2007年普凯基金于6月、10月分别投资了天津和武汉的两个项目，之后国内房价 飞涨，市场泡沫不断累积，普凯基金决定暂缓投资，耐心等待市场回归理性 2008年房地产市场进入深度调整期，普凯前三个季度未投资一单项目 2008年年底，在判断市场触底，即将反弹之际，普凯投资了西安的大型项目， 战略性地捕捉了市场周期带来的投资机遇
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法律架构— 法律架构—境外美元基金典型架构
基金管理公司 (开曼 开曼) 开曼
管理服务 管理费
有限合伙) 基金 (有限合伙 有限合伙 (开曼 开曼) 开曼
基金管理公司 (香港 香港) 香港
基金控股公司 基金控股公司 (香港 香港) 香港
100%
100%
香港特殊目的公司 A
境外 境内 中外合作
香港特殊目的公司 B
创业投资基金 实业投资 较差 以封闭式为主 IPO后股权转让收益 项目筛选的风险、IPO 的风险 长 (5-8年)
4
投资房地产基金与直接购买物业的差异
投资房地产基金 享受物业开发的边际利润 可以 地域选择 投资方式 资产管理 全中国各类城市 (一线或二、三线) 股权投资、债权投资 不可以 局限于少数城市、特定地段 单纯持有物业， 等待物业增值 个人投资房地产
导致境外房地产基金尴尬处境的原因
外部原因 中国房地产行业处于发展初期，波动性强，金融危机雪上加霜 部分开发企业缺乏契约精神 金融监管限制太多 (171号文、50号文等)；政策不透明，缺乏连续性、稳定性 内部原因 管理团队缺乏对市场和行业的透彻理解，本土化程度不够
8 * 数据来源：清科集团 ()
周期差异化投资策略
投资于处于不同经营阶段的房地产项目中，形成一定的时间差，错开投资回收 期 长短结合，现金回流速度与绝对投资回报相结合
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积极管理策略
产品类型或地域的选择
基于经济发展态势、人口结构变迁和消费习惯转换等经济数据的分析 政策调整往往也能带来新的投资机遇 (海南岛)
市场周期带来的投资机遇
6
房地产投资基金的种类
分类原则 特性描述 外资房地产投资基金 BVI, 开曼，香港 (以美元为主) 内资房地产投资基金 上海，天津，北京 (人民币基金) 投资银行主导 Morgan Stanley, Citi, Merrill Lynch, ING, Macquarie 专业投资公司 Blackstone, Aetos, Carlyle, Harvest Capital, Prax Capital 持有收租型 商场、写字楼、服务式公寓、酒店、仓储、物流项目 开发型 以住宅为主 IPO
房地产投资基金
--组织、 --组织、运作与发展趋势 组织
普凯投资基金合伙人 甘美兰
2011年8月 年 月
目
1
录
房地产投资基金概述 组织形式及设立 投资经营策略 运作及管理 风险控制 投资案例分析
2 3
4
5
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1
房地产投资基金概述 组织形式及设立
投资经营策略
2
3
4
运作及管理 风险控制 投资案例分析
退出机制
风险管理 投资决策程序 交易架构
通过优先回报机制缩短投资周期， 降低风险敞口；以抵/质押及担保 一手、二手市场直接买卖 等权利设置转移风险、降低损失
5
发展房地产投资基金的意义
拓宽房地产企业的融资渠道
房地产开发企业对银行资金过于依赖，对银行和企业均不利 上市融资和发行企业债是“少数开发商的游戏” 未来的发展方向一定是融资渠道多元化，以配合房地产行业作为支柱产业和资 本密集型行业的巨大资金需求 在此过程中，房地产投资基金将扮演越来越重要的角色