新城开发项目可行性研究报告

**新城项目可行性研究报告目录报告摘要 (1)第一部分 ****“****”住宅项目分析 (6)一、“****”项目简介 (6)二、项目建设用地规划技术指标汇总表 (8)三、项目地理位置介绍 (9)1、**市--我国西南地区的中心城市 (9)2、**—**西部新城 (11)四、项目的投资亮点 (15)五、项目盈利能力分析 (23)六、项目现金流预测（假设取得开发贷） (25)项目现金流预测（假设未取得开发贷）........................... 错误！未定义书签。

第二部分交易对手分析............................................................ 错误！未定义书签。

一、**国**实业有限公司（项目公司）........................... 错误！未定义书签。

二、****置业有限公司（担保方）................................... 错误！未定义书签。

第三部分信托融资方案.......................................................... 错误！未定义书签。

一、信托融资方案概述....................................................... 错误！未定义书签。

二、交易结构图................................................................... 错误！未定义书签。

三、交易结构流程............................................................... 错误！未定义书签。

四、信托计划技术参数....................................................... 错误！未定义书签。

五、质押及保证................................................................... 错误！未定义书签。

六、项目公司的主动管理................................................... 错误！未定义书签。

七、信托资金的监管........................................................... 错误！未定义书签。

八、信托计划退出............................................................... 错误！未定义书签。

九、信托收益及受托人报酬............................................... 错误！未定义书签。

第五部分项目风险预测及防范措施........................................ 错误！未定义书签。

一、流动性风险................................................................... 错误！未定义书签。

二、市场风险....................................................................... 错误！未定义书签。

三、管理风险....................................................................... 错误！未定义书签。

第六部分结论............................................................................ 错误！未定义书签。

资料明细...................................................................................... 错误！未定义书签。

报告摘要1、 ****新城项目简介******新城项目由**国**实业有限公司开发,项目总占地426.48亩（由9块地组成），总建筑面积约170万㎡，其中商业地产面积约27.26万㎡，住宅面积95.71万㎡,地下建筑面积47.81万㎡。

若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。

本项目为**集团下属**房地产股份有限公司“**·****”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。

****项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。

本项目位于**核心位置，紧邻**高新西区，距**中心城区约15分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与**中心城区形成了无缝连接。

项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国RDLF国际规划设计公司担纲完成。

结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带），造就一个生态居住新城——**未来城。

本项目共计有9块用地组2、项目开发商----**国**实业有限公司简介**国**实业有限公司成立于2010年7月，注册资本24000万人民币，股东为****置业有限公司（占34%股份）、**世通经济开发有限公司（占33%股份）、**省万腾实业有限公司（占33%），实际控制人为**的法定代表人**，**世通以及万腾实业均为**的关联公司。

该公司为****的项目公司，目前暂时无经营业务，公司主要资产及注册资本金2.4亿元。

3、项目的实际控制人——****置业有限公司（担保方）简介****置业有限公司系一家主营商业地产开发、商业配套设施建设、租赁及物业管理的有限公司，同时参与**工业集中发展区的建设。

公司注册资本金人民币5000万元，实际控制任及法人代表**。

截至2010年6月末,公司总资产规模11亿元，净资产规模超过2亿元。

目前公司主要运营两大项目：（1）商业地产板块——**国际商城。

“**国际商城”位于**市**区苏坡东路8号，项目性质为商贸基础设施，是**省重点招商引资项目，累计投资6亿余元，成功创造了当年开工当年营业的奇迹。

项目所在地**片区，为**市规划的18个网点商业中心之一，周边有众多开发成熟和已在开发的楼盘，为**人首选的家具区域。

项目净占地47464平方米（71.2亩），总建筑面积125545.92平方米。

商城内功能齐全、设施完善、管理先进、集内外家居家具、装饰建材销售与物流配送，以及百货和休闲餐饮于一体。

入驻商户包括世界500强的装饰建材连锁超市英国百安居、中国500强企业北京西单、中国家电连锁巨头国美电器、**家具旗舰创美家居、金鼎轩餐饮集团、**会超豪华娱乐会所、**湖，丽湖等知名商家。

目前，公司依靠该项目每年的物业租凭收入达到9000余万元。

该部分物业现评估价值现已达到13亿元。

（2）工业地产板块——**工业集中发展区。

2005年7月，在**区委、区政府的鼓励与推进下，****置业有限公司和**益有实业股份公司组建了****工业投资有限公司，全面参与**工业集中发展区的建设。

**工业集中发展区位于成温公路以北，占地面积3.21平方公里，开发面积约4800亩。

计划投资17亿元，已投资5.2亿元。

项目主要以支持发展模具为主的中小企业为产业特色，被市政府确定为“**模具产业园”，是**市2006年重点工程项目。

2008年5月被**省政府确定“**省中小企业创业基地”，2009年6月又被确定为“****区青年（大学生）创业园”和**省首批“科技企业孵化器”。

目前，**工业集中发展区（西区）建设工作已取得阶段性成果。

基础设施如办公设备、厂房、网络设备等已建成投入使用，餐饮，住宿，休闲等设施也在加紧施工。

4、信托计划和信托交易结构我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模5-7.2亿元，全部向社会投资人发行募集（首期约5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过2.2亿元。

原股东在信托第二期发行的同时向项目公司增资0.6亿元。

）信托募集资金全部通过增资的形式向**国**实业有限公司进行股权投资，并用于**新城项目的开发，首期5亿元信托资金完成增资后，安信信托（信托计划）持有的项目股权比例为67.57%，其余3位股东持有的股权比例为32.43%。

信托计划整体期限3年，可自存续期届满1年起在符合约定要求的前提下提前结束。

信托本益的还款来源为**新城项目的整体开发收益。

若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划——其**托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12%进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12%+超额部分的50%”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超额部分的100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。

若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。

若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配，剩余部分归原三家股东所有。

但股权处置期间，安信信托将向原三家股东收取每天逾期金额的千分之一作为违约罚金，该罚金收入全部归信托计划投资人所有。

5、信托资金用途信托资金全部通过增资的形式向**国**实业有限公司进行股权投资，并全部用于**新城项目的开发。

6、信托保障措施1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于12%，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足。

2、项目公司原股东承诺信托计划到期前3个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。