XXXX年铜陵市托莱多一期(洋房)推广策略
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最新xx国际公寓(一期营销及推广方案
天马行空官方博客：/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632巴黎春天国际公寓(一期)营销及推广方案巴黎春天(一期)自2002年5月推出以来，在淄博市场引起了较大的反响，“豪宅”的定位吸引了淄博市民的眼球。
2003年7月，一期正式入伙，部分房源顺利实现销售，其整体形象已基本树立，在淄博市“五区三县”形成了一定的知名度。
根据截至目前的销售资料显示，一期待售面积分为所有地下室一层(以下简称“B1层”)和26套住宅。
上述房源分布为：A、B、C座底层复式每座4套；A座10、11、14层D型房(两室两厅双卫)各1套；C座10、12层D型房各1套；顶层复式共9套(其中3大6小)。
各房源销售面积分别为：D型房：141.87m²。
底层复式：320m²以上。
顶层(小)：285.72m ²。
顶层(大)：301m²。
鉴于某些原因，底层复式和B1层一直未对外销售，按照“将底层复式与B1层组合销售”的思路，底层复式将由“二层复式”变为“三层复式”，建筑面积将增加到500m²左右。
结合其他剩余房源已对外推售却未顺利售出的事实，这一举措将对销售工作提出新的要求。
作为淄博市场上“理所当然”的高档楼盘代表之一，“巴黎春天国际公寓”的营销能力应该在一定程度上代表着淄博市场的发展水平。
高档住宅向来是房地产业的高端产品，因其相对狭窄的市场范围、相对偏小的市场容量和相对复杂的消费动机，使营销工作表现出某些特殊性并遵循某些特殊规律，在营销策略和操盘技巧上均有别于普通楼盘。
特别是对于本案而言，置身淄博这一正处于初始发展阶段的房地产市场，不理性的置业行为固然使巴黎春天国际公寓(一期)的销售工作中取得了可观的成绩，但它同样影响了整个项目销售的完成。
面对特定时期和特殊市场环境，我司认为遵循高档住宅楼盘的特殊操盘规律，揭示当前面临的具体市场障碍，就这些市场障碍存在的营销环节进行功能提升，是本项目的根本解决之道。
2011年11月24日铜陵市铜冠一品江山首期尚都营销推广策略
铜陵的中心区 都市理想居住区 关键词： 中心 都市 文化 休憩
关键词:中心 都市
主占中心区
舆论占位
区域明晰攻略
中心区之规划展示、建设成果展
时间：2011.12 目的 以展示为主，户外营销 ，提高目标客户对项目未 来形象的感知度，展现项 目的投资潜力 户外成果展 把中心区的过去、现在 和未来通过展板形式直接 在人流聚集的公共广场等 地进行展示； 内容：中心区及本项目的历史 、发展、成果、规划、未 来
景观品牌 ...
鹞山公园与项目融为一体，实现内外双景观的无缝融合。借景长江自然水景， 更是对项目高端形象的完美诠释。
责任品牌
我们的开发单位早已担当起了城市运营商的角色，但是我们需要做的还有很 多。让城市更美丽，让城市里的人生活的更舒适才是我们要实现的更大目标
营销战略
做
领导者 —搭便车，借势
铜陵市场的领导者，品牌战
◆铜陵市中心区域，精装小户、毛坯小户，舒适两房、阔绰三房
活动造势
活动一：形象造势，树立市中心千年大盘形象
【铜冠·一品江山】广告语征集令 网络投稿、投票时间：2011. 12-2012.1 媒体配合：报广、网络、电视字幕… 活动范围：铜陵市三区一县及周边区域 活动目的： 1：通过此项活动的全民参与性，配以大规模的媒体造势， 开始将【铜冠·一品江山】项目迅速植入市场；
规划展示：
用图片展板展示未来发展规 划展板，形象展示中心西 区及本案的发展前景
工地主入口图展
形象展示攻略
以客户最易感知点出发,以快速见效为先,提升项目品质感\ 时尚感\稀缺感\尊贵感
展示要素 外部展示 户外广告 楼体条幅 道旗 围墙 内部展示 区域识别 出入口 看楼通道 园林 售楼处展示 外部: 外部: 区域商业规划 公交站及总站 菜市场 医院 会所 配套 物业管理展示 几件实事 服务态度 精神面貌 快速反应
电梯洋房营销推广策略
电梯洋房营销推广策略在市场竞争激烈的房地产行业中，如何将电梯洋房推广给目标客户并吸引他们购买成为关键。
以下是一些可以采用的营销推广策略：1. 目标市场分析：首先，需要确定目标客户群体，包括年龄、收入水平、家庭结构等因素。
通过市场调研和数据分析，了解他们的购房需求和偏好，制定相应的推广策略。
2. 产品特点突出：电梯洋房相较普通楼房具备更大空间和使用便捷等优势，需要在推广中突出它们的特点。
可以通过宣传资料、演示视频或网站介绍等方式，向潜在客户展示洋房的独特魅力。
3. 活动营销策略：可以组织开放式看房活动或者开展独家品鉴会，让潜在客户亲自体验洋房的舒适性和便利性，增加他们对产品的好感度；还可以与当地商家合作，提供购房优惠券或者积分兑换等福利，激发客户的购买欲望。
4. 网络推广：在互联网时代，网络推广是至关重要的一环。
通过网站、社交媒体、房产平台等渠道，定期发布洋房的信息和图片，吸引潜在客户关注；同时，可以开展线上活动，如线上购房咨询、线上签约等，提高购房便利性和用户体验。
5. 品牌营销：建立良好的企业品牌形象是推广成功的基础。
可以通过电视广告、户外广告、印刷媒体等传统媒体进行品牌宣传，让目标客户熟悉并信任品牌。
此外，与知名设计师或艺术家合作，打造独特的洋房形象，提升产品的市场价值。
6. 口碑营销：购房是一项重要决策，很多人会通过口碑来选择合适的房产开发商。
可以利用现有客户的好评，积极引导他们分享购房体验，并提供推荐奖励。
此外，定期组织业主活动，增强社区感和归属感，使客户成为品牌传播者。
7. 整合营销传播：在推广过程中，采用整合营销传播策略，多渠道、多层次地传播电梯洋房的优势、特点和购买信息。
通过在不同渠道达成一致传播，提高广告覆盖面和认知度，增强购房意愿。
通过以上策略的综合运用，可以提高电梯洋房的市场竞争力，吸引目标客户群体，从而实现销售业绩的增长。
为了进一步推广电梯洋房，我们可以采用以下策略：8. 定位明确：在产品推广中，明确电梯洋房的定位，区分于其他类型的住宅产品。
房地产公司开发项目阶段性全盘推广营销方案
方案三、赠教育
针对当地居民对孩子的教育问题非常重 视，后期销售着重打教育牌。
1、联系当地名校，本小区居民子女优先入 学；
2、联系上学班车； 3、送优秀子女教育奖励资金； 4、组织高校老师定期授课。
综上所述，希望与开发商达成共识，共赢！ THANKS
•
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20. 10.2520 .10.25Sunday , October 25, 2020
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.10. 2520.1 0.2517:30:3717 :30:37 October 25, 2020
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踏实肯干，努力奋斗。2020年10月25 日下午5 时30分 20.10.2 520.10. 25
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追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2 020年1 0月25 日星期 日下午5 时30分 37秒17 :30:372 0.10.25
针对恒盛房地产公司开发 乐亭县项目
阶段性全盘推广营销方案
目录
一、项目现状 二、市场分析 三、阶段性全盘营销方案
一、项目现状
本项目位于河北省唐山市乐亭县；
东临商业步行街，西邻水韵名居，南邻府前 街，北至金融街；
由于本项目位于老城区中心地带，地理位置 优越，人口密集；现阶段周边处于施工期， 预计在未来的三至五年内，周边配套会逐
80平米 以上
80平米 以下
100平 米以上
80平米 以上
80平米 以下
3万装 修代金 券
2.5万装 修代金 券
2万装 修代金 券
2万装 修代金 券
1.5万装 修代金 券
1万装 修代金 券
800套总计优惠1500-2000万，套均单价优惠约180-250元
某花园洋房全年营销推广策略提报
推广手段 线下推广
现场活动安排
活动主题：塞纳湾·法国文化体验季
7
8
9
10
活动：法国电影放送；
活动主题：法国文化体 验季----法国电影大放 送；
时间：建议维持半个月。
活动：红酒品鉴会；
活动主题：法国文化体 验季----红酒品鉴会；
活动：月饼DIY活动； 活动：法国时装秀；
活动主题：激情中秋， 活动主题：法国文化体 塞纳湾月饼DIY秀； 验季----时装展示秀；
户
6.1儿童 节问候
6月23日 业主及来 电来访客
户
端午节活 动宣传
推广手段 线下推广
4/短信
（2）外网 ➢外网短信指短信公司的短信通道； ➢发送频率：每月两次； ➢发送群体：城南企事业职工及家庭年收入上10万的客户； ➢发送数量：单次数量控制2万条，活动期间增加到3万条。
推广手段 线下推广
外网短信安排
推广手段 线下推广
线下推广主要指走进活动、现场活动、短信、派单、直邮、 渠道
➢走进活动：分为“大走进”与“小走进”，“大走进”视3-6月的效果而定， 初步安排在10月中旬，“小走进”每两月走进一个城南的乡镇，单次“小走进” 费用控制在6000元； ➢派单：以乡镇及城南企事业派单为主； ➢短信：结合活动及销售动态，保持一定的频率，一个月两次为宜，单次数量 控制在2万条。
推广手段 线上炒作
线上炒作主要指户外的更换、电视、网络、车载及报纸
➢户外更换：福州路及台北路道旗、金雁桥灯杆旗、飞院广告、高速大牌、台 北路及温州路大牌； ➢电视广告不用更换，网络广告根据阶段推广思路更换； ➢报纸：结合岁末拜年，做项目形象宣传。
推广手段 线下推广
线下推广主要指走进活动、现场活动、短信、派单、渠道
2019七栋洋房认筹及开盘前推广的方案-PPT精选文档
位于唐岛湾中心区，竞品主要考察该片区内项目。
5
三、唐岛湾中心区主要在售及待售多层产品分布情况 （安子片区青岛印象金沙滩项目将推出洋房产品，在此一并考虑）
康大观邸
青岛印象 金沙滩
上实海上湾 御龙湾
君和花园
提香海岸 澜雀丽舍
金沙滩一号
6
代表项目——在售
项目名 称
康大观 邸
开盘 时间
2019年11月， 预计2019年下 半年推出高层
高速路户外
推广主题：纯多层海景洋房 推广时间：半年\长期 具体费用及投放方式待本方案获集团认可后确定。
销售 情况 目前在售4栋高 层，多层及花 园洋房目前
未开盘
现暂停销售、 重新规划
11
代表项目——售罄
项目名称
开盘 时间
御龙湾
2019-09
提香海岸 澜雀丽舍
2019-06 2019-12
体量
总体量 4.5万㎡
总体量 1.25万㎡ 总体量 1.68万㎡
户数 共96户 共100多户 共151户
面积 区间
单位
总体量
总体量 5.5万㎡
君和花 园
2019年5月7日
总体量 2.7万㎡
户数
面积 区间
价格
高层4栋、花 园洋房4栋，
共80户
洋房：137、158套三； 152套四；208、306
套五；212套六。
洋房均价 1.1万/㎡
约160套。
在售房源面积110180㎡
均价 1.28万/㎡
装修标准
销售 情况
毛坯
环海君和花园
月份
销售价格走势 （元/㎡）
2019年5月 12,353
2019年6月 2019年7月
5
三、唐岛湾中心区主要在售及待售多层产品分布情况 （安子片区青岛印象金沙滩项目将推出洋房产品，在此一并考虑）
康大观邸
青岛印象 金沙滩
上实海上湾 御龙湾
君和花园
提香海岸 澜雀丽舍
金沙滩一号
6
代表项目——在售
项目名 称
康大观 邸
开盘 时间
2019年11月， 预计2019年下 半年推出高层
高速路户外
推广主题：纯多层海景洋房 推广时间：半年\长期 具体费用及投放方式待本方案获集团认可后确定。
销售 情况 目前在售4栋高 层，多层及花 园洋房目前
未开盘
现暂停销售、 重新规划
11
代表项目——售罄
项目名称
开盘 时间
御龙湾
2019-09
提香海岸 澜雀丽舍
2019-06 2019-12
体量
总体量 4.5万㎡
总体量 1.25万㎡ 总体量 1.68万㎡
户数 共96户 共100多户 共151户
面积 区间
单位
总体量
总体量 5.5万㎡
君和花 园
2019年5月7日
总体量 2.7万㎡
户数
面积 区间
价格
高层4栋、花 园洋房4栋，
共80户
洋房：137、158套三； 152套四；208、306
套五；212套六。
洋房均价 1.1万/㎡
约160套。
在售房源面积110180㎡
均价 1.28万/㎡
装修标准
销售 情况
毛坯
环海君和花园
月份
销售价格走势 （元/㎡）
2019年5月 12,353
2019年6月 2019年7月
洋房推广方案
-建立客户数据库，实现精准营销。
5.促销策略
-举办各类促销活动，如开盘优惠、团购优惠等；
-利用节假日、纪念日等时间节点，推出限时优惠活动；
-赠送购房礼品、提供免费看房服务等，提升购房者的购买意愿。
四、执行计划
1.时间安排
-短期：1-3个月，进行品牌宣传和市场调研；
-中期：4-6个月，推出产品、制定价格、拓展渠道；
-加强售后服务，及时解决客户问题，提升客户满意度。
第2篇
洋房推广方案
一、项目概述
本洋房推广方案旨在通过系统的市场分析和精准的营销策略，提升目标洋房项目的市场知名度和销售业绩。遵循合法合规的原则，确保方案的实施既符合行业规范，又满足消费者需求。
二、市场分析
1.目标市场
-确定目标客户群体：中高端收入家庭，追求高品质生活的人群；
七、监测与评估
1.销售数据监测
-定期收集和分析销售数据，评估推广效果；
-根据销售情况调整推广策略，确保目标的实现。
2.客户满意度调查
-通过问卷调查、客户访谈等方式，了解客户满意度；
-根据客户反馈，优化产品和服务，提升客户体验。
3.市场反馈分析
-关注市场动态，分析竞品策略，保持市场竞争力；
-定期总结推广经验，为未来的项目提供借鉴。
-分析市场需求：对环境质量、居住舒适度、交通便利性等方面有较高要求。
2.竞争分析
-研究同区域内竞品洋房的定价、配置、销售策略；
-评估自身项目优势与不足，制定差异化竞争策略。
三、推广目标
1.提高品牌在目标市场的知名度和影响力；
2.实现销售目标，增加市场份额；
3.建立良好的客户关系，提升客户满意度和忠诚度。
四、推广策略
5.促销策略
-举办各类促销活动，如开盘优惠、团购优惠等；
-利用节假日、纪念日等时间节点，推出限时优惠活动；
-赠送购房礼品、提供免费看房服务等，提升购房者的购买意愿。
四、执行计划
1.时间安排
-短期：1-3个月，进行品牌宣传和市场调研；
-中期：4-6个月，推出产品、制定价格、拓展渠道；
-加强售后服务，及时解决客户问题，提升客户满意度。
第2篇
洋房推广方案
一、项目概述
本洋房推广方案旨在通过系统的市场分析和精准的营销策略，提升目标洋房项目的市场知名度和销售业绩。遵循合法合规的原则，确保方案的实施既符合行业规范，又满足消费者需求。
二、市场分析
1.目标市场
-确定目标客户群体：中高端收入家庭，追求高品质生活的人群；
七、监测与评估
1.销售数据监测
-定期收集和分析销售数据，评估推广效果；
-根据销售情况调整推广策略，确保目标的实现。
2.客户满意度调查
-通过问卷调查、客户访谈等方式，了解客户满意度；
-根据客户反馈，优化产品和服务，提升客户体验。
3.市场反馈分析
-关注市场动态，分析竞品策略，保持市场竞争力；
-定期总结推广经验，为未来的项目提供借鉴。
-分析市场需求：对环境质量、居住舒适度、交通便利性等方面有较高要求。
2.竞争分析
-研究同区域内竞品洋房的定价、配置、销售策略；
-评估自身项目优势与不足，制定差异化竞争策略。
三、推广目标
1.提高品牌在目标市场的知名度和影响力；
2.实现销售目标，增加市场份额；
3.建立良好的客户关系，提升客户满意度和忠诚度。
四、推广策略
某房地产营销推广提案
行销拓客
以“行销+座销”的营销模式，主动走出去拉客上门
社区巡展
商海超量巡派展单
➢海量派单：海报全城海量派发，集中地毯式扫街 ➢集中巡展：商圈、社区、企业巡展 ➢精准拓客：专业市场扫街，精准锁定客群 ➢竞案拦截：主要竞争对手售楼部门口户外、派单、桁架客户拦截 ➢行销保障：金玉堂组建行销特别足，招募小蜜蜂主动“出访”拉客上门
2. 办公区空间划分：会议室、财务室、 销售经理室、更衣室、VIP室。
3. 售楼部布局考虑了从沙盘讲解到户型 解说、再到入座洽谈等销售动线。
4. 建议做一个四期整体沙盘，另外商业 街及住宅、公寓均要做空间模型。
沙发洽谈区
整体 沙盘
沙发卡座区
办公区域
新售楼部外立面包装原则
时尚绚丽 + 昭示大气
售楼部外观要达到视觉上的冲击力、时尚感、昭示性。 以绚丽多彩、现代时尚为主基调，体现本案所处中心地段及综合体物业的属性。 外立面以钢架玻璃幕墙为主材料，搭配颜色各异的色彩，打造时尚动感形象。
病毒四：电影贴片及ktv包厢开机屏广告
全线覆盖城市年轻群体。
病毒五：淮南各银行合作
信用卡客户资源共享，联合讲座活动
寻找淮南V青年
活动主题：寻找淮南V青年，品牌汽车开回家
上品·印象
活动时间：2014年8-9月 活动目的：配合公寓推广蓄客制造话题，吸引全城年轻人群目光， 短时间内快速引爆公寓关注度 活动内容：登陆网站进行注册，上传照片，发布个人置业梦想。即 可拉人投票，凭投票数量赢得奖品：一等奖：一辆价值6-7万的汽车 十年使用权/二等奖：IPAD/三等奖：数码相机 活动阵地：现场售楼部+网络专题活动页面
第二波推售——高层住宅
推售时间：2014年3月
策划方案-XXXX年07月铜陵奥莱国际广场前期沟通策划案
9
存在问题
一进货渠道问题
部分商品长期滞销，而一些商品却供不应求，进不到货。 和正价商品相比，断码、过季的尾货商品在供货来源上有相当大的不确定性， 且国际名品资源离我们比较远，存在运输不便、更替不接轨等问题，货源在时 间上难以保证。上海奥特莱斯拥有众多直销厂家，但是其热销产品往往也是难 以货柜空空，更何况一些以代理商为渠道进货的奥特莱斯了。
餐饮 9
3
床上用品 文体数码
0
0
服装比重较大，业种较为单一，其他业种作为补充不明显。 专一性强，目的性消费明确，随机性消费吸引力不强
13
国内品牌服饰、精品箱 包、皮具；餐饮
国际二线品牌服饰、精 品、箱包、皮具；餐饮
国际品牌服饰、精品、 箱包皮具
以品牌划分区域，界限明显，虽有助于客户根据目标选择 区域，划分不同层次的消费群体，但不利于人流动线的交 叉循环。 位置最好的A区没有对整个项目的人流起到很好的带动作用。
6
奥特莱斯已经形成一种品牌，实现三赢
消费者——可以在这里卖到价廉物美的商品，享受淘货 购物的乐趣，满足购买名牌的心理。 品牌生产商——可以在这里进一步培育潜在的消费人群 ，扩大自己品牌的社会认知度。 开发商——也无需在城市中心商业区拆迁，与政府合作 共赢，较低成本获得土地。
奥特莱斯可涵盖三种业态
首先，是人们熟知的名品折扣中心； 第二，是二、三线品牌产品的展示直销中心，即厂家的新品展示与大量的库 存处理中心； 第三，是中间商品牌。即是将符合某种风格定位的品牌厂家库存集中起来， 变为自已的品牌来销售。
OUTLETS
8
奥特莱斯中国经营的机会与问题
通过诸多品牌经营，满足消费者需求，与传统卖场错位经营，创立自己独特的经营模式 品牌价格高高在上的时代，奥特莱斯全年折扣，对消费者极具吸引力 给国际名品厂家提供一个拓展销量，降低积压损耗的空间 给名品商家的过级、断码产品找到一个知名卖场，同时解决了与正价销售产品的冲突 不会降低品牌档次
存在问题
一进货渠道问题
部分商品长期滞销，而一些商品却供不应求，进不到货。 和正价商品相比，断码、过季的尾货商品在供货来源上有相当大的不确定性， 且国际名品资源离我们比较远，存在运输不便、更替不接轨等问题，货源在时 间上难以保证。上海奥特莱斯拥有众多直销厂家，但是其热销产品往往也是难 以货柜空空，更何况一些以代理商为渠道进货的奥特莱斯了。
餐饮 9
3
床上用品 文体数码
0
0
服装比重较大，业种较为单一，其他业种作为补充不明显。 专一性强，目的性消费明确，随机性消费吸引力不强
13
国内品牌服饰、精品箱 包、皮具；餐饮
国际二线品牌服饰、精 品、箱包、皮具；餐饮
国际品牌服饰、精品、 箱包皮具
以品牌划分区域，界限明显，虽有助于客户根据目标选择 区域，划分不同层次的消费群体，但不利于人流动线的交 叉循环。 位置最好的A区没有对整个项目的人流起到很好的带动作用。
6
奥特莱斯已经形成一种品牌，实现三赢
消费者——可以在这里卖到价廉物美的商品，享受淘货 购物的乐趣，满足购买名牌的心理。 品牌生产商——可以在这里进一步培育潜在的消费人群 ，扩大自己品牌的社会认知度。 开发商——也无需在城市中心商业区拆迁，与政府合作 共赢，较低成本获得土地。
奥特莱斯可涵盖三种业态
首先，是人们熟知的名品折扣中心； 第二，是二、三线品牌产品的展示直销中心，即厂家的新品展示与大量的库 存处理中心； 第三，是中间商品牌。即是将符合某种风格定位的品牌厂家库存集中起来， 变为自已的品牌来销售。
OUTLETS
8
奥特莱斯中国经营的机会与问题
通过诸多品牌经营，满足消费者需求，与传统卖场错位经营，创立自己独特的经营模式 品牌价格高高在上的时代，奥特莱斯全年折扣，对消费者极具吸引力 给国际名品厂家提供一个拓展销量，降低积压损耗的空间 给名品商家的过级、断码产品找到一个知名卖场，同时解决了与正价销售产品的冲突 不会降低品牌档次
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相对来说，她是铜陵这座城市 比较“忙碌”的人。经过奋斗， 事业初成，有了一定经济基础。 早年辛苦，让她有了一种停下 来歇歇，给自己和家人应该有 的享受作为奖赏。
根据以上典型例子，我们近距离看看铜陵人：
•铜陵人的休闲如同工作一样精确，在这里工作真正不会打扰到他 们的生活。
•铜陵人习惯了节奏缓缓的生活，也喜欢这种的悠闲感觉。
金燕达观认为
一个城市的性格，决定这个城市人群的一些共性心 理特征！
但作为一个二级城市，铜陵整个城市性格/风格相对简 单，这就为我们把多样化的消费群，多元的需求整合 起来提供了可能！
在多而繁杂的目标群中，我们需要找到他们所具有 的一些共性！
消费者素描：
张先生，28岁，IT专业研究生 文凭。
大学毕业后曾在上海一间外企 工作过两年，年薪超过30万。 刚回家乡铜陵工作，供职铜陵 某通讯行业垄断国企。虽然现 在的收入只及原来的1/3，但却 一点也不后悔，宁愿不要那么 多钱，也过一种更加安逸，更 加享受的生活。
2005年，铜陵房地产均价在2200—2300之间，市中心突破3000元/平方米 受国家宏观政策影响，铜陵房地产价格稳重有升。 2006年，铜陵房产均价仍在3000左右，市中心突破4000/平方米
本案一期3800元/米平方米略显偏高，而6万 平方米货量又几乎等于铜陵整个市场的物业 需求量。
所以，
•相比大城市，铜陵人有更多的时间打发在相互串门，结交朋友上 面。
•铜陵人之所以留在铜陵，也正是喜欢在家乡的感觉，喜欢这样压 力相对较小的生活。
•铜陵人只忠于自己的心和感受，一切外在荣耀都是为自己生活的 舒服，心理的舒畅而存在。
我们可以这样定义： 铜陵人是一群热爱生活，懂得享受，有追求，但更 懂得满足才能更舒服的人。
因此，
如何实现高档品质的物理性与生活方式， 生活态度的精神层面的转换，是推广本案 的关键！
目标群利益偏好
宽容的生活 闲适的生活 享受的生活 ……
？
实现利益对接
产品优势
西班牙的异国情调 天井湖与长江畔优越环境 市政规划 设计领先、高品质的产品 320亩大社区 ……
广告对策
确立诉求核心
所谓诉求核心就是要把产品硬件优势卖点，以及项目定位、案名 所蕴涵的精神，转化为消费者的利益偏好，解决本案目标消费群 心理上，精神上对生活和对居住的要求。 并作为一种精神统领本案的后续产品。
项目定位仍是停留在物理属性延伸，
我们要达到沟通传播的目的，得从项目定位转化为触及 消费者心理渴求的核心诉求！
怎么说？
说说高品单一的产品硬件诉求 无法完全拉开与对手的档次； 也无法丰满项目形象； 更不能为二期，三期的高层和别墅打下品牌延续的根基。
提纲
市场洞察 人群洞察 项目解读 广告对策 创意执行
市场洞察
•铜陵市人均可支配收入9000元/年，全市人口70万人，市区人口39万 •其中有88%为早期的房改房和租赁房，人均房屋面积较小； •2005年全市消化高档住宅面积为6万平方米。
铜陵市有一定潜在和现实购房需求。 但限于较低的经济发展水平和较少的人口基数， 其购房能力，尤其是高端物业消费能力比较有限
托莱多一期推广策略
金燕·达观实效力作
本次推广的目的
•提升项目形象，树立托莱多一期项目形象的同时， •也为后续多层及别墅组团的推出作品牌价值铺垫， •最终把托莱多打造成铜陵的人居名片。
几个需要在本案中考虑的关系
对于整个项目，如何解决整个项目与本期洋房组团与以及二、三期高 层及别墅组团的品牌关系。 对于本期推广，如何处理西班牙、托莱多、消费者情感需求三者关系。
先来看我们的案名
托莱多
托莱多——2000年灿烂文明的西班牙历史旅游古城，是距 马德里71公里的一座山城。 托莱多——曾是帝国首府，宗教圣地，即使今天仍保留大 量历史古迹以及多种宗教文明的印证。 托莱多——无一栋现代化建筑，全是古香古色的民宅，整 个城市显得雅静古朴。
对于生活，托莱多并不是一个很好的符号代码。 对于我们项目的最大优势——湖景江景构成的水韵风 情，身为山城的托莱多概念本身并不能从带给消费者 更多相关联想。
——潜在需求巨大但经济能力有限，高档住宅市场消化能力相对较低。 如何把这个市场的几乎所有房产消费能力激发出来是我们本次推广的关 键。
——找对人，才能说对话 先看看，在铜陵谁是可能购买本案的人？
人群洞察
鉴于狭窄化的市场和大规模化的货量，要达 成本期项目的销售目标，我们必须把铜陵有 购买本项目能力的人与和对本项目有潜在需 求的人都吸引过来！
所以我们的目标消费群是——所有有能力购买或有 潜力购买的铜陵人！
我们的目标客户
有购买力的：
•政府公务员，事业机构职工 •企业中高管，垄断企业（如中移动，中石油等）员工 •离退休干部 •教师，科技人员等高知一族 •中小生意人 ……
这样的消费群定位会不会太广太泛？
消费群的多样化，是推广本案的一个瓶颈！
生活。 如果他们是一群专家，那么他们的专业叫
他们的需求是本案的出路， 托莱多是他们需要的吗？
项目解读
本案的优势
天井湖与南湖 左右环侍
西班牙风情
320亩城邦
上市公司拓基地产
3+1洋房设计 超低溶积率 户型分区合理
自然，绿色，原生态 阳光，悠闲，典雅 优质生态大盘
品牌优势
高品质产品
托莱多是一个
生态环境优越、产品规划领先、品质动人的西班牙风情大社区。
消费者素描：
毛科长，35岁，某机关中层干部。
工作的轻闲，生活的安逸，带来 的是一种传统的，固定的生活模 式。按部就班地升职加薪，平时 多数时间都是和家人在一起，有 时也在自己的小圈子里同朋友打 打小麻将，串串门，这种平淡却 很舒服的日子，正是他们一家想 要的！
消费者素描：
申女士，40岁，小美容院老板。
我们的定位
天井湖畔，水韵城邦
天井湖畔，很好的阐述了项目最大的生态资源优势， 城邦，无疑是一个大社区，能够统领项目的多种物业形态
说明一点： 我们认为项目原有“天井湖畔，320亩水韵城邦”已经全面传达了项目的特 质，我们坚持沿用项目原有定位， 只是我们认为城邦已经传达了“大社区，全物业”的大而全概念，再用320 亩有反而使社区有显小的趋向。
根据以上典型例子，我们近距离看看铜陵人：
•铜陵人的休闲如同工作一样精确，在这里工作真正不会打扰到他 们的生活。
•铜陵人习惯了节奏缓缓的生活，也喜欢这种的悠闲感觉。
金燕达观认为
一个城市的性格，决定这个城市人群的一些共性心 理特征！
但作为一个二级城市，铜陵整个城市性格/风格相对简 单，这就为我们把多样化的消费群，多元的需求整合 起来提供了可能！
在多而繁杂的目标群中，我们需要找到他们所具有 的一些共性！
消费者素描：
张先生，28岁，IT专业研究生 文凭。
大学毕业后曾在上海一间外企 工作过两年，年薪超过30万。 刚回家乡铜陵工作，供职铜陵 某通讯行业垄断国企。虽然现 在的收入只及原来的1/3，但却 一点也不后悔，宁愿不要那么 多钱，也过一种更加安逸，更 加享受的生活。
2005年，铜陵房地产均价在2200—2300之间，市中心突破3000元/平方米 受国家宏观政策影响，铜陵房地产价格稳重有升。 2006年，铜陵房产均价仍在3000左右，市中心突破4000/平方米
本案一期3800元/米平方米略显偏高，而6万 平方米货量又几乎等于铜陵整个市场的物业 需求量。
所以，
•相比大城市，铜陵人有更多的时间打发在相互串门，结交朋友上 面。
•铜陵人之所以留在铜陵，也正是喜欢在家乡的感觉，喜欢这样压 力相对较小的生活。
•铜陵人只忠于自己的心和感受，一切外在荣耀都是为自己生活的 舒服，心理的舒畅而存在。
我们可以这样定义： 铜陵人是一群热爱生活，懂得享受，有追求，但更 懂得满足才能更舒服的人。
因此，
如何实现高档品质的物理性与生活方式， 生活态度的精神层面的转换，是推广本案 的关键！
目标群利益偏好
宽容的生活 闲适的生活 享受的生活 ……
？
实现利益对接
产品优势
西班牙的异国情调 天井湖与长江畔优越环境 市政规划 设计领先、高品质的产品 320亩大社区 ……
广告对策
确立诉求核心
所谓诉求核心就是要把产品硬件优势卖点，以及项目定位、案名 所蕴涵的精神，转化为消费者的利益偏好，解决本案目标消费群 心理上，精神上对生活和对居住的要求。 并作为一种精神统领本案的后续产品。
项目定位仍是停留在物理属性延伸，
我们要达到沟通传播的目的，得从项目定位转化为触及 消费者心理渴求的核心诉求！
怎么说？
说说高品单一的产品硬件诉求 无法完全拉开与对手的档次； 也无法丰满项目形象； 更不能为二期，三期的高层和别墅打下品牌延续的根基。
提纲
市场洞察 人群洞察 项目解读 广告对策 创意执行
市场洞察
•铜陵市人均可支配收入9000元/年，全市人口70万人，市区人口39万 •其中有88%为早期的房改房和租赁房，人均房屋面积较小； •2005年全市消化高档住宅面积为6万平方米。
铜陵市有一定潜在和现实购房需求。 但限于较低的经济发展水平和较少的人口基数， 其购房能力，尤其是高端物业消费能力比较有限
托莱多一期推广策略
金燕·达观实效力作
本次推广的目的
•提升项目形象，树立托莱多一期项目形象的同时， •也为后续多层及别墅组团的推出作品牌价值铺垫， •最终把托莱多打造成铜陵的人居名片。
几个需要在本案中考虑的关系
对于整个项目，如何解决整个项目与本期洋房组团与以及二、三期高 层及别墅组团的品牌关系。 对于本期推广，如何处理西班牙、托莱多、消费者情感需求三者关系。
先来看我们的案名
托莱多
托莱多——2000年灿烂文明的西班牙历史旅游古城，是距 马德里71公里的一座山城。 托莱多——曾是帝国首府，宗教圣地，即使今天仍保留大 量历史古迹以及多种宗教文明的印证。 托莱多——无一栋现代化建筑，全是古香古色的民宅，整 个城市显得雅静古朴。
对于生活，托莱多并不是一个很好的符号代码。 对于我们项目的最大优势——湖景江景构成的水韵风 情，身为山城的托莱多概念本身并不能从带给消费者 更多相关联想。
——潜在需求巨大但经济能力有限，高档住宅市场消化能力相对较低。 如何把这个市场的几乎所有房产消费能力激发出来是我们本次推广的关 键。
——找对人，才能说对话 先看看，在铜陵谁是可能购买本案的人？
人群洞察
鉴于狭窄化的市场和大规模化的货量，要达 成本期项目的销售目标，我们必须把铜陵有 购买本项目能力的人与和对本项目有潜在需 求的人都吸引过来！
所以我们的目标消费群是——所有有能力购买或有 潜力购买的铜陵人！
我们的目标客户
有购买力的：
•政府公务员，事业机构职工 •企业中高管，垄断企业（如中移动，中石油等）员工 •离退休干部 •教师，科技人员等高知一族 •中小生意人 ……
这样的消费群定位会不会太广太泛？
消费群的多样化，是推广本案的一个瓶颈！
生活。 如果他们是一群专家，那么他们的专业叫
他们的需求是本案的出路， 托莱多是他们需要的吗？
项目解读
本案的优势
天井湖与南湖 左右环侍
西班牙风情
320亩城邦
上市公司拓基地产
3+1洋房设计 超低溶积率 户型分区合理
自然，绿色，原生态 阳光，悠闲，典雅 优质生态大盘
品牌优势
高品质产品
托莱多是一个
生态环境优越、产品规划领先、品质动人的西班牙风情大社区。
消费者素描：
毛科长，35岁，某机关中层干部。
工作的轻闲，生活的安逸，带来 的是一种传统的，固定的生活模 式。按部就班地升职加薪，平时 多数时间都是和家人在一起，有 时也在自己的小圈子里同朋友打 打小麻将，串串门，这种平淡却 很舒服的日子，正是他们一家想 要的！
消费者素描：
申女士，40岁，小美容院老板。
我们的定位
天井湖畔，水韵城邦
天井湖畔，很好的阐述了项目最大的生态资源优势， 城邦，无疑是一个大社区，能够统领项目的多种物业形态
说明一点： 我们认为项目原有“天井湖畔，320亩水韵城邦”已经全面传达了项目的特 质，我们坚持沿用项目原有定位， 只是我们认为城邦已经传达了“大社区，全物业”的大而全概念，再用320 亩有反而使社区有显小的趋向。