房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案(最新版).doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试卷及答案.doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试卷及答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当（ ）。
A.完全相同 B.剧烈变动 C.差距加大 D.应当相近 本题答案： 2、多项选择题 搜集交易实例的途径有（ ）。
A.出国考察 B.向房地产交易当事人了解交易情况 C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料 D.同行之间相互提供 E.Internet 上搜索 本题答案： 3、判断题 在实际估价中，我们采用的是实际成本。
( ) 本题答案： 4、多项选择题 商业保险包括( )。
A.保证保险姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.存款保险C.财产保险D.养殖业保险E.劳动工伤保险本题答案：5、多项选择题下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有( )。
A.用地面积B.建筑红线后退距离C.建筑高度D.建筑密度E.建筑间距本题答案：6、单项选择题豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为( )年A、40B、50C、66D、70本题答案：7、判断题单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。
( )本题答案：8、问答题计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。
该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附带答案)
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附带答案)单选题（共45题）1、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界B.达到理性认识C.认识事物的本质和规律D.抓住矛盾的主要方面【答案】 A2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。
A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件【答案】 D3、明确了“治寒以热药”的是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》【答案】 C4、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。
当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。
寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。
A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥【答案】 C5、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（）。
A.《赋税论》B.《国民财富的性质和原因的研究》C.《资本论》D.《政治经济学原理》【答案】 B6、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。
A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 A7、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。
该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。
A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 A8、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。
A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】 C9、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。
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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 根据《民法通则》规定，( )的诉讼时效期间为1年。
A.寄存财物被丢失 B.环境污染损害赔偿 C.身体受到伤害要求赔偿 D.拒付租金 E.损坏公共物品 本题答案： 2、单项选择题 为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。
A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.89 本题答案： 3、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------下列属于房地产真正自然增值的有( )。
A、通货膨胀引起的房地产价格上升B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升C、外部经济引起的房地产价格上升D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升本题答案：4、单项选择题在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是( )。
A.经理询问法B.路上拦截法C.邮寄询问法D.入户询问法本题答案：5、单项选择题某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。
包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。
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房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（ ）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（ ）。
A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升 本题答案：C 本题解析：暂无解析 2、判断题 一般来说，政治不安定会造成房地产价格低落。
（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析 3、判断题 供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。
（ ） 本题答案：对 本题解析：供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些 损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、判断题随着家庭人口规模小型化，房地产价格有上涨的趋势。
（）本题答案：对本题解析：家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。
一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。
5、判断题从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之前，完成之后。
（）本题答案：错本题解析：从时间上看，开辟新的交通线路，对房地产价格的影响主要在立项之后，完成之前。
2023年房地产估价理论与方法真题及答案
《房地产估价理论与措施》试卷一、单项选择题（共35题，每题1分、每题旳备选答案中只有一种最符合题意，请在答题卡上涂黑其对应旳编号）1、评估征收房地产导致旳停产停业损失，属于（）业务。
A．老式价值评估B．价值分派C．有关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中合用于房地产抵押估价，而不合用于都市房屋拆迁估价是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产旳价值，合用旳估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）旳需要。
A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收赔偿4、某出租写字楼旳完全产权价值为万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40 B．400 C．1800 D．36005、某地区各项基础设施开发旳正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"旳正常费用为（）元/㎡A．98 B．102 C．108 D．1166、某居民于1月购置了一套建筑面积为100㎡旳住宅，单价为5000元/㎡。
若当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则12月该套住宅旳自然增值额为（）元。
A．4296.96 B．5560.86 C．5839.91 D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不一样，又与商标等无形资产不一样，是（）旳结合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房旳价格为5 000元/㎡，出租旳年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险赔偿为现房价格旳3%。
该期房目前旳价格为（）元/㎡。
A．4395 B．4486 C．4636 D．48509、某宗房地产未设置法定优先受偿权利下旳价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产旳抵押贷款额度为（）万元。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 ( )是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。
A.一手资料 B.次级资料 C.重要期刊 D.专业学术资料 本题答案：B 本题解析：暂无解析 2、多项选择题 办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括( )。
A.建筑成新度 B.楼层及层高 C.租户定位 D.硬件设施和设备 E.物业管理水平 本题答案：A, B, D, E 本题解析：暂无解析 3、多项选择题 城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------等因素，以房地产( )确定。
A.重置价格B.市场评估价格C.重建价格D.政府定价本题答案：A, C本题解析：暂无解析4、单项选择题收益法是以( )原理为理论依据的。
决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益递增原理B.最高最佳使用原理C.预期原理D.未来趋势原理本题答案：C本题解析：暂无解析5、单项选择题如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。
A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用本题答案：D本题解析：暂无解析6、单项选择题( )是对房地产所有权、使用权的一种限制。
因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
2023年房地产估价师之估价原理与方法通关考试题库带答案解析
2023年房地产估价师之估价原理与方法通关考试题库带答案解析单选题（共30题）1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。
A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D.影响房地产价格的因素都与时间有关【答案】 D2、估价报告有效期应从（）起计。
A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】 C3、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。
A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 A4、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】 D5、可比实例的成交价格一般是在（）的价格。
A.估价作业日期B.其成交日期C.估价时点D.建成时点【答案】 B6、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。
A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】 B7、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。
A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.单边波动【答案】 B8、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。
A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】 B9、在房地产权利中，属于用益物权的是（）。
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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 合法原则要求房地产估价应以（ ）为前提进行。
A.最高最佳使用原则 B.公平原则 C.估价对象的合法权益 D.替代原则 本题答案： 2、单项选择题 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 本题答案： 3、单项选择题 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）以上。
A.20年 B.10年 C.8年 D.15年姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、多项选择题公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。
A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易本题答案：5、单项选择题选取的可比实例规模一般应为（）。
A.0.5可比实例规模／估价实例规模1B.0.5可比实例规模／估价实例规模1C.0.5可比实例规模／估价实例规模2D.0.5可比实例规模／估价实例规模1本题答案：6、多项选择题根据《民法通则》规定，( )的诉讼时效期间为1年。
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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
l 本题答案： 4、单项选择题 每一个数据与平均值之间的差值称为离差，( )就是离差平方的平均值。
A.均方差 B.偏差 C.方差 D.标准差 本题答案： 5、多项选择题 下面（ ）是计入商品住宅价格的费用。
A.征地费 B.建筑安装工程费 C.住宅小区内的营业性用房建设费用 D.住宅小区内设施的建设费用 E.邻近住宅小区的物业用房建设费 本题答案： 6、判断题 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------7、单项选择题运用市场法估价的步骤顺序是（）。
A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格本题答案：8、判断题房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。
这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是( )。
A.估价委托人都是估价对象权利人B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人C.估价报告使用人都是估价利害关系人D.估价委托人都是估价报告使用人【答案】B【解析】本题考查的是估价当事人。
用举例法排除错误选项。
如司法拍卖房地产，法院就不是估价对象权利人，排除选项A;法院也不是估价利害关系人，排除选项C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，排除选项D。
估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。
参见教材P30。
2、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。
A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。
400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。
参见教材P371。
3、[试题]由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。
( )【答案】×【解析】本题考查的是路线价法概述。
路线价不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街宽度、深度、形状，都是房地产状况调整。
参见教材P369。
4、[试题]若某因素对房地产价值的影响可用数学模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验进行判断。
( )【答案】×【解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。
只有当无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验判断某种因素对房地产价格的影响程度。
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房地产估价理论与方法：房地产估价原则考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 我国《担保法》规定，下列不得抵押的财产有（ ）。
A.自留山 B.自留地 C.被依法查封的财产 D.被依法监管的财产 E.乡镇企业的土地使用权 本题答案： 2、判断题 城市规划不影响房地产价值。
（ ） 本题答案： 3、判断题 法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。
（ ） 本题答案： 4、判断题 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。
（ ） 本题答案： 5、单项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助我们确定最佳用途。
A.适合原理B.均衡原理C.收益递减原理D.最佳使用原则本题答案：6、判断题估价时点原则优先于其他估价原则。
（）本题答案：7、判断题类似房地产是指其实物、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。
（）本题答案：8、判断题合法原则是最高最佳利用原则的必要条件。
（）本题答案：9、判断题在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵制，相互接近。
（）本题答案：10、判断题再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试卷及答案
4．房地产供应有限特性的本质是〔 〕 A．土地的总量有限 B．房地产的不行移动性 C．房地产的独一无二性 D．房地产的价值量大 5．以下土地状况中，不属于士地权益状况的是〔 〕 A．土地运用期限 B．土地运用管制 C．土地面积大小 D．土地权利性质 6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1010 万元同时还有一笔贷款成数由 50％，余额为 1010 万元的抵 押贷款，该在建工程的再次抵押价值为〔 〕万元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000 11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业 用逾的沿街厂房改造为假设干个小商铺出租，某估价机构承受托 付以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进展评估。这种
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D．15625 14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元 /m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖 中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，买方应缴纳的税费 为正常成交价格的 3.9％。假设买卖双方又重新约定买卖中涉及 的税费全由买方负担，并在原价根底上相应凋整买方付给卖方的 价格，那么调整后买方应付给卖方的价格为〔 〕元／m2。 A．2585 B．2393 C．2955 D．2964 15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙 别墅的成交价格为 8000 元/m2，装修标准为 1010 元／m2〔甲别墅 的装修标准为 800 元／m2〕，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条 件下，单价比甲别墅高 10％，假设不考虑其他因素，那么通过乙 别墅求取的比准价格为〔 〕元／m2。 A．7020 B．7091 C．7380 D．8580 16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和
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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（ ）。
A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途 本题答案： 2、单项选择题 一般来说，开发经营期的起点( )A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合 C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合 本题答案： 3、单项选择题 如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择（ ）。
A.一般物价指数或变动率 B.建筑材料价格指数或变动率 C.建筑人工费指数或变动率 D.房地产价格指数或变动率姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%本题答案：5、单项选择题某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。
A.增值速度B.贬值速度C.通货膨胀D.其他本题答案：6、判断题在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。
( )本题答案：7、单项选择题征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括( )A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费本题答案：8、单项选择题室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中( )材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
房地产估价理论与方法：房地产估价概论考试卷及答案(最新版).doc
房地产估价理论与方法：房地产估价概论考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有（ ）。
A.做到诚实正直公正执业 B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章 本题答案： 2、多项选择题 房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，下列说法中正确的有（ ）。
A.由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款 B.对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案 C.情节严重的，吊销资质证书、注册证书 D.造成损失的，依法承担赔偿责任 E.构成犯罪的，依法追究刑事责任 本题答案： 3、多项选择题 房地产估价规范的内容包括（ ）。
A.评估制度姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.估价原则C.估价程序D.估价报告E.职业道德本题答案：4、单项选择题在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。
A.价值时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据本题答案：5、单项选择题为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（）。
A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定本题答案：6、多项选择题不论估价报告提供给谁使用，委托人都应对向估价机构提供的资料的（）负责。
2023年估价师考试真题房地产估价理论与方法
房地产估价理论与措施真题及答案一．单项选择题（每题1分）1.有关房地产估价误差旳说法，错误旳是（）A.判断评估价值误差大小或者精确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量旳误差原则来规定估价误差原则C.所有评估价值均有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定程度，因此需要确定合理误差范围2.某套住宅月前有效毛收入为3000元，运行费用为有效毛收入旳10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。
估计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完毕后放置3个月方可使用。
若月酬劳率为0.5%，则该住宅因被水淹导致损失为（）A.49627B.57647C.65548D.659203.有关确定估价时点与得出评估价值先后次序旳说法，对旳旳是（）A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值同步进行D.确定估价时点与得出评估价值无先后表达，谁先谁后都可以4.经济学所讲旳外部经济，房地产运用中重要体现为房地产旳（）A.互相影响性B.寿命长期性C.数量有限性D.保值增值性5.某人年初以3000万元购置一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为（）万元。
A.610.00B.619.05C.650.00D.761.906.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参照根据旳估价，一般是评估（）A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受旳最高价D.最也许旳成交价7.在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估旳应是（）A.建筑物重置成本和土地使用重新获得成本B.建筑物重置成本和重建间旳经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间旳经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新获得成本和重建期间旳经济损失8.某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似旳现房价格为4500元／平方米，出租旳年末收益为500元／平方米。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]形成房地产有效需求必须具备的条件有( )。
A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长。
E,房地产供给大于房地产需求【答案】AB【解析】本题考查的是房地产需求。
需求的形成条件有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望;(2)消费者能够购买，即有支付能力。
参见教材P113。
2、[试题]建筑物的物质折旧包括( )。
A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁【答案】BD【解析】功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。
3、[试题]关于重新购建成本的说法，正确的有( )。
A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本。
E,土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD【解析】本题考查的是重新购建成本的内涵。
A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。
B选项账面价值是基于历史成本的余值。
E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。
参见教材P303。
4、[试题]路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正但应进行市场状况调整和房地产状况调整。
( )【答案】×【解析】本题考查的是路线价法概述。
交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只进行房地产状况调整即可。
参见教材P369。
5、[试题]房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及( )。
A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间【答案】C【解析】本题考查的是房地产实物的含义。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试考试题模拟考试练习.doc
房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试考试题模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（ ）。
A.东北角、西南角、东南角、西北角 B.西北角、西南角、东北角、东南角 C.西北角、西南角、东南角、东北角 D.西北角、东北角、西南角、东南角 本题答案： 2、单项选择题 室内净高对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ ）。
A.区位因素 B.个别因素 C.实物因素 D.权益因素 本题答案： 3、判断题 一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。
本题答案： 4、判断题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------人口密度增加，会导致房地产价格上升，但人口密度过高，又会导致房地产价格下降。
（）本题答案：5、判断题有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。
有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。
（）本题答案：6、单项选择题一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。
A.下降，下降B.下降，上升C.上升，下降D.上升，上升本题答案：7、判断题房地产价格是物价的一种。
（）本题答案：8、判断题一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能只出现两种情况：即引起房地产价格上涨和引起房地产价格下跌。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。
( )【答案】×【解析】本题考查的是保存估价资料。
保管期限从出具之日起，不少于15年。
法定评估业务为不少于30年。
超过15年或30年，估价服务行为尚未结束的，估价资料应该保存到估价服务行为结束。
参见教材P424。
2、[试题]下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是( )。
A.土地面积B.土地容积率C.土地开发程度D.土地形状【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物因素。
土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。
参见教材P123。
3、[试题]预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A.32B.34C.36D.38【答案】C【解析】本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。
该宗房地产运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n：16-8×(1+2%)n-1=0，n=36(年)。
参见教材P232。
4、[试题]估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过( )。
A.三个月B.半年C.一年D.两年【答案】C【解析】本题考查的是估价报告使用限制。
估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。
估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。
参见教材P420。
5、[试题]关于收益法求取净收益的说法，错误的是()。
A.在计算无形收益时，难以货币化B.除投资价值评估和租约期内净收益的求取外，应用客观收益值C.运营费用包含房地产折旧额及建筑设施设备的折旧费D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】C【解析】无形收益通常难以货币化，可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑;投资价值用收益法估价时，应选用实际收益值而不是客观收益值;运营费用不包含会计上的建筑物折旧和土地取得费用的摊销(房地产折旧额)，通常也不包括房屋折旧费(估价上的折旧费和土地使用费用的摊销)。
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房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 （ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。
A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 本题答案： 2、多项选择题 以下选项中，（ ）属于对房地产价格有影响的区域因素。
A.规划调整 B.环境状况 C.建筑结构 D.配套设施状况 E.用途 本题答案： 3、判断题 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
（ ） 本题答案： 4、单项选择题 理论上，房地产价格与利率因素呈（ ）相关。
A.正姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.负C.不D.不确定本题答案：5、判断题一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。
（）本题答案：6、判断题不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。
（）本题答案：7、判断题从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
（）本题答案：8、判断题在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。
（）本题答案：9、判断题当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。
（）本题答案：10、判断题在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。
（）本题答案：11、判断题一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因l本题答案：15、单项选择题对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（）。
A.东北角、西南角、东南角、西北角B.西北角、西南角、东北角、东南角C.西北角、西南角、东南角、东北角D.西北角、东北角、西南角、东南角本题答案：16、单项选择题下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。
A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化本题答案：17、多项选择题以下对房地产价格影响因素的表述，正确的是（）。
A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的D.影响因素对房地产价格的影响都可以用数学公式来量化E.影响因素对房地产价格的影响都可以用模型来量化本题答案：18、多项选择题房地产价格影响因素的一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种分类，分为（）三个层次。
A.一般因素B.国际因素C.经济因素D.区域因素E.个别因素本题答案：19、多项选择题下列关于房地产价格的说法，正确有（）。
A.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大B.限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨C.上调贷款利率会导致房地产价格下降D.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格上涨E.开征房产税，会导致房地产价格下降本题答案：20、判断题相对于农地来说，土地承载力对建设用地价格的影响程度要大得多。
（）本题答案：21、判断题有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。
有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。
（）本题答案：22、判断题供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。
（）本题答案：23、判断题某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。
（）本题答案：24、多项选择题影响房地产价格的物理性状因素，主要有（）等。
A.大气环境B.人文环境C.声觉环境D.水文环境E.卫生环境本题答案：25、判断题一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。
本题答案：26、判断题对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。
（）积累的丰富经验作出量的判断。
所以说，房地产估价必须借助科学的估价理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能够解决的；估价需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以综合分析房地产价格影响因素为基础，测算结果往往也需要通过对房地产价格影响因素做综合分析后再做适当调整才能作为估价结果。
本题答案：27、多项选择题下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。
A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施本题答案：28、判断题居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动直接反映房地产价格的变动。
（）本题答案：29、单项选择题下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件本题答案：30、判断题中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。
（）本题答案：31、单项选择题汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率（），会导致房地产价格（）。
A.下降，上涨B.下降，不变C.上升，下降D.上升，上涨本题答案：32、判断题化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。
（）本题答案：33、单项选择题影响房地产价格的心理因素不包括（）。
A.投机心理B.讲究风水C.吉祥数字D.时尚风气本题答案：34、单项选择题影响某套住房价格的实物因素不包括（）A.装修B.户型C.层高D.楼层本题答案：35、判断题居民消费价格指数是指城市居民的消费价格指数。
（）本题答案：36、判断题一般来说，政治不安定会造成房地产价格低落。
（）本题答案：37、多项选择题影响房地产价格的环境景观因素，主要有（）等。
A.大气环境B.治安环境C.声觉环境D.水文环境E.卫生环境本题答案：38、判断题在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。
（）本题答案：39、单项选择题影响房地产价格的经济因素，不包括（）。
A.人口状况B.居民收入水平C.物价D.利率本题答案：40、判断题交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。
这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。
（）本题答案：41、单项选择题患儿男，3岁。
生后多次患肺炎，体检颈部、腹股沟可触及数个单个、质软、黄豆大小淋巴结，末梢血淋巴细胞1×10/L。
下一步应做哪项检查( )A．血清免疫球蛋白测定B．骨髓涂片C．同族血型凝集素测定D．淋巴结活检E．细胞免疫功能检查本题答案：42、单项选择题一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。
A.下降，下降B.下降，上升C.上升，下降D.上升，上升本题答案：43、多项选择题下列房地产价格影响因素中，既有房地产实物因素性质，又有区位因素性质的有（）。
A.防水B.通风C.采光D.日照E.保温本题答案：44、多项选择题根据人口增长的绝对数量，人口增长有（）几种情况。
A.人口正增长B.人口累计增长C.人口净增长D.人口零增长E.人口负增长本题答案：45、单项选择题能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是（）。
A.增加中小户型的供给量B.增加居民收入C.降低利率D.开征物业税本题答案：46、单项选择题用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。
A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离本题答案：47、判断题低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。
（）本题答案：48、多项选择题反映一般物价变动的主要指标有（）。
A.CPIB.PPIC.GDPD.GRPE.CRT本题答案：49、单项选择题室内净高对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。
A.区位因素B.个别因素C.实物因素D.权益因素本题答案：50、多项选择题建筑物实物因素包括（）。
A.建筑规模B.建筑结构C.朝向D.设施设备E.装饰装修本题答案：51、多项选择题居住用途房地产的位置优劣，主要是看其（）。
A.繁华程度B.安宁程度C.交通是否便捷D.离市中心的远近E.近山区本题答案：52、多项选择题影响房地产价格的经济因素主要有（）。
A.经济发展状况B.居民收入水平C.物价D.利率E.人口状况本题答案：53、判断题一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。
（）本题答案：54、单项选择题现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制本题答案：55、判断题税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。
（）本题答案：56、多项选择题GDP由（）几部分构成。
A.商品B.消费C.投资D.政府购买E.净出口本题答案：57、多项选择题下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大本题答案：58、判断题房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和（）本题答案：59、判断题从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。